Planeerimine ja ehitus › Muu planeerimine ja ehitus

3-19-610 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-19-610 01.02.2018 määruse nr 4 „Planeerimise ja ehitusalase tegevuse korraldamine Pärnu linnas“ § 6 p-le 1. Kaasomandis oleva elamu laiendamine on lubatud üksnes kõigi kaasomanike nõusolekul. BB kinnitas 28.08.2018 toimunud arutelul, et ei ole hoone laiendamiseks nõusolekut andnud ning ta ei nõustu hoone täiendava laiendamisega. Samuti on elamu laiendamisele esitanud vastuväited Kanali tn 9 kinnistu omanik CC. Mõlemad isikud on haldusmenetluses kolmandad isikud. EhS § 32 p 5 kohaselt ei anna omavalitsus välja projekteerimistingimusi, kui nende alusel kavandatav ehitis võib ülemäära riivata kolmandate isikute õigusi. Käesoleval juhul on tegemist sellise olukorraga. Kanali tn 11 kinnistu kaasomanikud XX ja YY on kaasomandis olnud hoone ehitanud omavoliliselt suuremaks ja kõrgemaks ilma kolmanda kaasomaniku nõusolekuta ning naaberkinnistu omaniku õiguste ja avaliku huviga arvestamata. Õigusaktidega sätestatud korra ja nõuete järgimine on avalik huvi, mis kaalub üles eraisiku loata ehitustegevuse. Projekteerimistingimuste taotluse kohaselt soovitakse elamut veel laiendada ja viisil, millega kaasomanik ei ole nõus ja mille osas kehtib lammutamise ettekirjutus.

3-19-610 ettekirjutuses kaebajatele tehtud lammutusettekirjutusele, arvestamata, et ettekirjutus on kohtus vaidlustatud ning selle täitmine peatatud. Projekteerimistingimused oleks võinud anda kõrvaltingimusega selliselt, et need hakkavad kehtima, kui BB on andnud nõusoleku ehitise laiendamiseks.

3-19-610 AE-3 RR-le 15.08.2018. Järelikult on õige 04.07.2018 ettekirjutuses tehtud järeldus, et kaebajatel puudus õigus ehitise teise korruse laiendamiseks. Vaidlustatud ettekirjutusega pani vastustaja kaebajatele kaks kohustust: 1) ebaseadusliku ehitise laiendamise (omavoliliselt ehitatud müüriosa) lammutamine hiljemalt 21.08.2018 ja 2) ehitusloaga kooskõlas oleva ehitise laiendamise (15,5 m2) valmis ehitamine hiljemalt 21.08.2018. Ehitise lammutamise ettekirjutus on õiguspärane. EhS § 132 lg 3 kohaselt otsustatakse ehitise lammutamine eelkõige siis, kui: 1) ehitis ei vasta ehitisel esitatavatele nõuetele ja sellega kaasne oluline või kõrgendatud oht; 2) ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Sõna „eelkõige“ viitab, et ehitise lammutamist on võimalik kaaluda ka muudel juhtudel. N-ö tüüpsituatsioonist irduv olukord võib tekkida nt siis, kui ebaseaduslik ehitise laiendamine avastatakse n-ö algusetapis. Sel juhul puudub suure tõenäosusega veel alus rääkida olulisest või kõrgendatud ohust või ülemäärasest negatiivsest mõjust, kuid see ei välista lammutamise ettekirjutuse õiguspärasust. Vaidlustatud ettekirjutuse kohaselt tuli lammutada kaheksa rea kõrguselt ehitatud väikeplokist sein. Selleks tegevuseks antud 1,5 kuu pikkune tähtaeg ei olnud liiga lühike. Ettekirjutuse põhjendamispuudused ei too kaasa selle tühistamist. Ettekirjutuses on kaalutud erinevate isikute huve, samuti arvestatud valeandmete esitamist XX poolt. Nimelt lubas XX, et lõpetab ehitusprojekti kohase ehitise laiendamise 15,5 m2 ulatuses hiljemalt 26.06.2018, kuid tegelikult asus ta hoopis teostama uut laiendust. Õige pole kaebaja seisukoht, et ettekirjutuse subjektiks oli alusetult märgitud YY. Kasutusloa taotluse esitasid mõlemad kaebajad ehitise kaasomanikena koos. Tegemist on ema ja tütrega, kes XX ütluste kohaselt suhtlevad igapäevaselt. Seega on eluliselt usutav, et isegi juhul, kui ebaseadusliku ehitise laienduse tellis XX, pidi selleks olema ka YY nõusolek. Põhjendamatu on kaebajate seisukoht, et ettekirjutuses ei saanud kaebajat kohustada lõpetama ehitusprojekti kohast ehitise laiendamist 15,5 m2 ulatuses hiljemalt 21.08.2018. Kuigi kasutusloa andmisest keeldumise kohta oleks vastustaja võinud koostada eraldi otsuse, oli otstarbekas lahendada see küsimus koos ettekirjutusega, sest kaks otsustust olid omavahel seotud. Ettekirjutuse kehtivus ei sõltu sellekohasest kandest ehitisregistrisse. EhS § 61 lg 2 eesmärgiks on määratleda, millistel registris olevatel dokumentidel on õiguslik tähendus. See ei tähenda, et kui teatud dokumenti ei ole registrisse kantud, siis pole see haldusakt adressaatide jaoks siduv. Vastustaja 05.03.2019 otsus keelduda projekteerimistingimuste andmisest on õiguspärane. Kaebaja esitatud projekteerimistingimuste taotlus on käsitatav ebaseadusliku ehitise laiendamise seadustamise taotlusena. Ajal, kui kaebaja esitas taotluse, oli kehtiv lammutamise ettekirjutus. Kaebaja oli valdava osa ebaseaduslikust ehituse laiendusest valmis ehitanud. Seega pole loogiline kaebaja 21.01.2019 seisukoht, et ta esitas projekteerimistingimuste taotluse olemasoleva hoone laienduse projekteerimiseks. Kaebaja seisukoht, et projekteerimistingimused ei anna õigust ehitustegevuseks, on põhimõtteliselt õige, kuid tuleb arvestada, et kaebaja oli ehitise ebaseadusliku laiendamise juba teostanud. Seetõttu tuli vastustajal hinnata kaebaja õigust ehitustegevusele ja sellega kaasnevat kaasomaniku ja naaberkinnistu omaniku subjektiivsete õiguste riivet ning otsustada 5(11)

3-19-610 kas lammutamise või seadustamise kasuks. Projekteerimistingimuste andmisest keeldumine oli kaalutlusotsus, mis oli vahetult seotud kehtiva lammutamisettekirjutusega. Õiguste kaalumisel on oluline käsitleda kaasomaniku õigust nõuda teiselt kaasomanikult ehitustegevuse lubamist, sh taotleda kohtu kaudu tahteavaldust ehitustegevuseks (asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5). Õigus nõuda ehitustegevust rakendub eelkõige olukorras, kus ilma nõusolekut saamata saaksid kahjustatud kõigi kaasomanike huvid (nt katuse ümberehitamise vajadus). Ei ole eluliselt usutav, et käesolevas asjas oli ebaseadusliku juurdeehituse tegemise põhjuseks katuse parandamise vajadus. Kaebajal ei saanud olla õiguslikku alust nõuda BB-lt nõusolekut. Projekteerimistingimuste menetluses on vastustajal kaalutlusõigus otsustamaks, kas ehitise laiendamine 19,7 m2 ulatuses kujutab endast asja olulist muutmist. Vastustaja on seda põhjendatult jaatanud. Sellises ulatuses ehitise laiendamine katusele ehitamise teel kujutab endast kaasomandis oleva asja olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes. Elamu ehitusaluse pinnaga üle 60 m2 laiendamiseks näeb EhS lisa 1 ette loamenetluse kohustuse. Kaaludes ehitise seadustamise ja lammutamise vahel, on asjakohane lähtuda järgnevast. Ettekirjutusele vaatamata jätkasid kaebajad ebaseadusliku ehitustegevusega, võttes teadlikult riski, et neil tuleb vastav laiendus hiljem lammutada. Kaebajatel ei saanud tekkida õiguspärast ootust, et ebaseaduslik laiendus seadustatakse. Ehitise laiendamine 19,7 m2 võrra ei ole kaebajate elutegevuseks vajalik, neil on piisavalt eluruume, mistõttu puudub lammutamisel vahetu mõju nende elutegevusele. Lammutamine ei ole seotud elamu kui terviku kandekonstruktsioonidega, mistõttu ei kujuta see endast ohtu. Ehitise laiendamine ei ole toimunud sellises mahus, et selle lammutamine oleks ülemäära koormav. Vastustaja juba seadustas ühe korra 2005-2007 toimunud ehitise laiendamise mahus 15,5 m2, vaatamata BB nõusoleku puudumisele. Oluline on ka avalik huvi seadusliku ehitustegevuse vastu. Vastustaja põhjendus naaberkinnisasja omaniku õigusest privaatsusele on projekteerimistingimuste menetluses küsitav. Samas ei oma selle põhjenduse kõrvalejätmine olulist tähendust. Vastustaja ei ole eksinud EhS § 31 lg 6 vastu. Vastustajale oli enne projekteerimistingimuste andmist teada, milline on BB seisukoht ehitise ebaseadusliku laiendamise osas. Seda on oli BB üheselt väljendanud 28.08.2018. Lisaks saatis vastustaja BB-le projekteerimistingimuste andmisest keeldumise eelnõu. BB vastamata jätmist sellele eelnõule saab tõlgendada kui projekteerimistingimuste andmisest keeldumisega nõustumist.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-19-610 Lammutamise võib otsustada ka siis, kui ehitamisega kaasneb teistele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada või leevendada (EhS § 132 lg 3 p 2). Sellist mõju pole vastustaja kindlaks teinud. Lammutamisettekirjutuse näol on tegemist ulatusliku omandiõiguse riivega, mistõttu peavad selleks esinema erandlikud asjaolud. Halduskohus ei ole põhjendanud, miks ei too ettekirjutuses sisalduvad olulised põhjendamispuudused kaasa ettekirjutuse kui haldusakti tühistamist. Halduskohus on asunud vastustaja eest ettekirjutust sisustama. Halduskohus jättis hindamata, kas ehitise laiendamist on võimalik seadustada. Kohus ei ole tuvastanud, et juurdeehitus oleks materiaalselt õigusvastane. Vastustaja keeldus projekteerimistingimuste andmisest üksnes kaasomaniku ja naaberkinnistu omaniku vastuseisu tõttu. Halduskohus leidis küll, et naabri privaatsusriive osas on vaidlustatud otsuse põhjendus küsitav, kuid ei põhjendanud, miks ei oma see kaalutlusõiguse teostamisel tähtsust. Projekteerimistingimuste andmise menetluses tuleb vastustajal analüüsida ja hinnata eelkõige kavandatava ehitustegevuse vastavust avalik-õiguslikele normidele. Ühtegi vastuolu nende normidega pole vastustaja välja toonud. EhS § 32 näeb ette ammendava loetelu, millal saab projekteerimistingimuste andmisest keelduda. Vastustaja on tuginenud EhS § 32 p-le 5, mis räägib kolmandate isikute õiguste ülemäärasest riivest. Samas ei nähtu otsusest asjaolusid, mis võiksid sellisele riivele viidata. Kaasomaniku nõusoleku puudumine on tsiviilõiguslik küsimus, mille lahendamisse ei saa kohalik omavalitsus sekkuda. Riigikohus on leidnud, et kohalik omavalitsus ei pea hakkama lahendama pooltevahelisi tsiviilõiguslikke vaidlusi selle üle, kas projektis ette nähtud kaasomandi eseme ümberehitused on lubatavad kaasomaniku tahte vastaselt või mitte (18.12.2019 otsus nr 3-17-1859). Halduskohus jättis hindamata, kas projekteerimistingimuste andmine tooks kaasa ülemäärase kolmandate isikute õiguste riive, asudes hoopis lahendama tsiviilõiguslikku küsimust kaasomaniku nõusoleku puudumise kohta. Vastustajal ei ole õigust otsustada kasutusloa andmisest keeldumist tingimuslikult. Vaidlust ei ole selles, et elamu esimene korrus vastab ehitusprojektile, seega oleks saanud kasutusloa anda osaliselt.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

I

3-19-610 Vaidlust ei ole selles, et nimetatud projekt ei hõlmanud endast katusele täiendava 19,7 m2 suuruse hooneosa ehitamist. Kaebajad esitasid 06.02.2018 kasutusloa taotluse, kuhu oli märgitud, et ehitamine on toimunud 15.10.2009 ehitusloa nr EL-3388 alusel (I kd, tl 45 jj). Pärnu Linnavalitsuse peatas 24.05.2018 ehitusloa kasutusloa taotluse, sest 24.04.2018 toimunud hoone fassaadile teostatud ülevaatusel ilmnesid puudused. Kasutusluba on võimalik välja anda pärast hoone fassaadi ja katuse ehitusprojekti kohast lõpuni ehitamist (I kd, tl 53). XX oli 26.04.2018 esitanud linnavalitsusele garantiikirja, kus lubas puudused kõrvaldada hiljemalt 26.06.2018 (I kd, tl 55). Eelnevatest tõenditest saab järeldada, et 2018. a aprillikuus polnud kaebaja veel asunud katusele seina laduma, sest kõne all oli üksnes projektijärgne katuse lõpuni ehitamine. Elamu madalama osa katusele teise korruse laienduse ehitamine tuvastati 02.07.2018 ülevaatusel, mille kohta koostatud aktist ja sellele lisatud fotodelt on näha, et paigaldatud oli kaheksa rea kõrguselt väikeplokist sein. Akti kohaselt ei näe ehitusprojekt ette hoone ühekordse osa katusele elamu laiendamist (I kd, tl 97). Eeltoodud asjaoludel koostaski vastustaja vaidlusaluse 04.07.2018 ettekirjutus-hoiatuse, kus kohustas kaebajaid õigusvastaselt rajatud seina lammutama ning hoonet kooskõlas ehitusloaga nr EL-3388 valmis ehitama (I kd, tl 13-14). Kaebuse läbivaatamisel tulebki 04.07.2018 ettekirjutus-hoiatuse õiguspärasust kontrollida just selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2).

3-19-610 võimalik ka muudel alustel. Korrakaitseseaduse (KorS) § 28 lg 1 kohaselt on korrakaitseorganil ohu või korrarikkumise korral õigus panna vastutavale isikule ohu tõrjumise või korrarikkumise kõrvaldamise kohustus. Seejuures tuleb arvestada proportsionaalsuse põhimõttega (KorS § 7). Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et vastustaja on huve kaalunud nõuetekohaselt. Käesoleval juhul polnud vajalik lähtuda EhS § 132 lg-s 3 nimetatud kriteeriumidest, sest lammutamisettekirjutus puudutas vaid kaheksa rea ehitusplokkide kõrvaldamist, mis ei saanud kaebajate jaoks olla ülemäära koormav. Asudes elamut teadlikult õigusvastaselt laiendama, ei saanud kaebajad eeldada, et nende huvid on juba eelduslikult kaalukamad ning ehitamisest puudutatud isikud peavad oma õiguste arvesse võtmiseks esile tooma erakordse õiguste riive. Vastustaja on põhjendatult arvestanud asjaoluga, et kaasomanik ja naaberkinnistu omanik on elamu laiendamise vastu. Samuti on asjakohane kaalutlus, et kontrollitud pole ehitise konstruktsioonide vastupidavust ja ohutust. Siinkohal on oluline esile tuua, et kuna tegemist on pealeehitamisega, on konstruktsioonide vastupidavuse küsimus kindlasti tähelepanu vääriv. Tegemist on korterelamuga, kus kaebajad osutavad majutusteenust (26.04.2018 garantiikirjas toob XX välja, et ta pakub kodumajutust, majutuskohtade arv on 10 voodikohta). Ka hoone visuaalse sobivuse küsimus pole väheoluline. Muudatusprojektilt (II kd, tl 45) on näha, et võrreldes algse 01.12.2008 projektiga muutub muu hulgas elamu tänavapoolne vaade. Põhjendatud pole etteheide, et halduskohus asus vastustaja eest ettekirjutust sisustama. Asjaolu, et halduskohus on vastustaja seisukohti analüüsides neid täpsemalt avanud, ei tähenda, et kohus oleks arvesse võtnud kaalutlusi, mida vastustaja haldusakti andes oluliseks ei pidanud.

3-19-610 põhimõttega, andes kaebajatele veelkord võimaluse kõrvaldada kasutusloa väljastamist takistavad puudused. Kuna XX hindas 26.04.2018 garantiikirjas vajalike tööde tegemiseks kuluvaks ajaks kaks kuud, ei ole 04.07.2018 ettekirjutuses antud tähtaeg (21.08.2018) liiga lühike. Vastustaja pikendas 14.09.2018 tähtaega ning määras uueks tähtajaks 25.10.2018. EhS § 54 lg 3 võimaldab kasutusloa anda kõrvaltingimusega. Tegemist on haldusorgani diskretsiooniga. Arvestades Kanali tn 11 elamu laiendamisega seotud probleeme, leiab ringkonnakohus, et vastustajale pole põhjust kõrvaltingimuse kohaldamata jätmist ette heita. II

3-19-610 ülemäära kolmandate isikute õigusi. Eelnevat silmas pidades arvestas vastustaja õigesti asjaoluga, et kaasomanik pole ehitise laiendamiseks nõusolekut andnud. III

(allkirjastatud digitaalselt)

Otsus täiedatud 29.04.2020 täiendava otsusega

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.