Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Maret Altnurme ja Janar Jäätma
Otsuse tegemise aeg ja koht
23. jaanuar 2020, Tallinn
Haldusasja number
3-18-887
Haldusasi
XX kaebus MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing juhatuse 2. aprilli 2018. a otsuse tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 22. mai 2019. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – XX, esindaja v.adv Karina Lõhmus-Ein Vastustaja – MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, esindaja v.adv Aarne Akerberg
Menetluse alus ringkonnakohtus
XX apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
18. detsember 2019
RESOLUTSIOON
Jätta XX apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 22. mai 2019. a otsuse haldusasjas nr 3-18-887 resolutsioon muutmata, kuid muuta halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 25. veebruaril 2020 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-18-887 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kutseline hindaja XX (tase VII, kutsetunnistus nr 095314, kehtis 11.11.2014– 11.11.2019) koostas 13.06.2017 eksperthinnangu nr T-131-17 Põlva maakonnas Kõlleste vallas Krootuse külas Pärna tn 2-2 korteriomandi (registriosa nr 1211038) turuväärtuse kohta. Hinnatava vara (2-toaline korter) turuväärtuseks leiti 06.06.2017 seisuga 11 000 eurot ning aruande kohaselt on leitud väärtuse täpsusklass tavapärane ehk +/– 5%.
2.Pärna tn 2-2 korteri omanik QQ esitas MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing (EKHÜ) aukohtule 21.09.2017 avalduse XX poolsete rikkumiste tuvastamiseks seoses tema koostatud eksperthinnanguga nr T-131-17. EKHÜ aukohus leidis 21.11.2017 otsuses, et XX rikkumised (sh laenutagatiseks pakutud Pärna tn 2-2 korteri isiklikult üle vaatamata jätmine ja hindamisaktis teise korteri paremas seisukorras vannitoa piltide kasutamine) on väga tõsised ja seejuures ei ole ta neid ise mõistnud ning tegi EKHÜ kutsekomisjonile ettepaneku tunnistada XX kutsetunnistus kehtetuks. EKHÜ kutsekomisjon tegi 12.02.2018 EKHÜ juhatusele ettepaneku tunnistada XX kutsetunnistus kutseseaduse (KutS) § 22 lg 1 p 3 alusel kehtetuks, märkides, et sellise otsuse tegemine on KutS § 22 lg 1 kohaselt kutse andja ehk EKHÜ juhatuse pädevuses. Rikkumise tõsidust arvestades on kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine proportsionaalne meede, sest noomitus ega EKHÜ-st väljaheitmine ei anna võimalust suunata isiku käitumist selliselt, et tekiks võimalus mõelda oma tegevuse tagajärgede üle. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine ei võta isikult võimalust taotleda hindaja kutset uuesti. EKHÜ kui kutse andja on rikkumise tõsidusest tulenevalt ka varasemalt kohaldanud kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist juba esmarikkumise korral. Kutsekomisjon tuvastas XX tegevuses järgmised rikkumised: – ülevaatuse teostamata jätmine. Rahandusministri 15.06.2016 määruse nr 25 „Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ § 2 lg 2 järgi viib hindamise läbi kutseline hindaja, mida tuleb mõista selliselt, et ühtegi hindamistoimingut ei tohi teostada kutseta isik. Määruse nr 25 § 3 lg 1 kohaselt hinnatakse vara kooskõlas hindamise hea tavaga, mida sisustab suuresti varahindamise standardiseeria EVS
875.Varahindamise standardi EVS 875-6 jaotise 6.3.1 kohaselt on laenutagatiste hindamisel vara ülevaatuse teostamine kohustuslik ning standardi EVS 875-10 jaotise 7.2 kohaselt tuleb eksperthinnangus märkida hinnatava vara ülevaatuse teinud hindaja nimi ja ülevaatuse juures viibinud isiku nimi. Eksperthinnangus nr T-131-17 on ülevaatuse teostajaks märgitud XX, kes tegelikult ülevaatust ei teostanud ja kes on ise tunnistanud, et ei viibinud Pärna tn 2-2 korteri ülevaatuse juures. XX selgitas, et ülevaatuse teostas WW ning edastas talle sellest fotod. QQ kinnitusel viibisid ülevaatusel vaid tema ja WW ning XX ei ole korteris käinud; – olulise väärtust mõjutava teguri analüüsimata jätmine. Kinnistusraamatu andmetel on Pärna tn 2-2 korteriomand koormatud isikliku kasutusõigusega CC kasuks, mis välistab vara müügil kasutus- ja valdusõiguse ostjale ülemineku ning mõjutab seega oluliselt vara turuväärtust. Kinnistu koosseisu kajastavas tabelis (eksperthinnangu p 2.1) on registriosa III jaos olevate kannete juures märgitud: „Käesolevas eksperthinnangus kande olemasoluga ei arvestata.“ Kuna isikliku kasutusõigusega mittearvestamise eeldust ei ole eksperthinnangus 2(16)
3-18-887 selgelt sõnastatud ega põhjendatud, esineb oht, et hinnangu kasutaja (nt krediidiandja) mõistab hinnangut viisil, et hindamistulemus kehtib koos nimetatud koormatisega. Standardi EVS 8754 jaotise 6.3.2 kohaselt tuleb hindamistoimingu käigus analüüsida kõiki olulisi hindajale teadaolevaid väärtust mõjutavaid tegureid; – ebaõige informatsiooni esitamine. Määruse nr 25 § 4 lg 2 p 10 kohaselt peab hinnang sisaldama andmete kogumise ja hinnatava kinnisvara ülevaatuse ulatust, andmeallikaid ja hinnangut nende usaldusväärsusele ning hinnatava kinnisvara ülevaatuse andmeid. XX on märkinud ülevaatuse ulatuseks „Korterelamu Pärna tn 2 väljast, krunt, korter nr 2 tervikuna“, kuid see on ebaõige, sest XX ei ole teostanud korteri ülevaatust. Hindaja, kes ei ole vara ülevaatust teinud ega kohapealset olukorda ise vahetult tajunud, ei saa ka väita, et andmed on usaldusväärsed; – ebaõige seisukorra koondhinnangu andmine. Määruse nr 25 § 4 lg 2 p-st 9 tulenevalt peab eksperthinnang korteri või eramu puhul sisaldama mh andmeid siseviimistluse seisukorra kohta ning hinnangut hinnatava kinnisvara kvaliteediklassile. XX on eksperthinnangus märkinud seisukorra koondhinnanguks „hea“ (s.o uued või remonditud, kuid väheste kulumistunnustega pinnad). QQ esitatud fotolt nähtuvalt on Pärna tn 2-2 korteri vannituba-tualettruum ekspluatatsioonikõlbmatu, mistõttu on vara seisukorra koondhinnang eksitav. Kutsekomisjon vastas XX 07.12.2017 vastuväidetele järgmiselt: – kuna EKHÜ aukohtu 21.11.2017 otsusele ei saa vaiet esitada (puudub KutS § 22 lg-s 1 nimetatud kutse andja ehk EKHÜ juhatuse otsus, mida saaks KutS § 22 lg 4 alusel vaidlustada), siis ei lahendata 07.12.2017 seisukohta vaidena, vaid XX vastuväidetena; – aukohus ei ole määratlenud tellija isikut ebaõigesti, sest eksperthinnangu esikaanel on tellijaks märgitud QQ ning XX ei ole tõendanud, et tegelik tellija olnuks WW. Seejuures nähtub XX seisukohtadest, et ka tema hinnangul ei olnud tellijaks mitte WW ise, vaid WW tegutses QQ esindajana. QQ tellijaks olekut tõendab ka asjaolu, et OÜ Tõnisson Kinnisvarakonsultant on eksperthinnangu koostamise eest makstud tasu tagastanud QQ-le, mitte WW-le. Tellija isik ei mõjuta lisaks hindaja eksimuste olemust ja ulatust, sest töö tuleb igal juhul teha vastutustundlikult ning kooskõlas seaduste, heade tavade ja standardiga. Tellija isiku kahtluse alla seadmisega tekitab XX veelgi küsitavusi tema tegevuse vastavuses kutsestandardile; – aukohus ei ole rikkunud menetlusnorme ning hindaja ei saa tema suhtes läbiviidavat aukohtumenetlust ära hoida paljasõnalise väitega, et aukohtusse pöördunud isik ei olnud tellija. Nimetatud vastuväite oleks XX pidanud esitama juba aukohtumenetluse käigus, kuid ei ole seda teinud. Aukohus viib menetluse läbi istungi vormis ainult juhtudel, kui see on aukohtu otsusel vajalik. XX ei ole aukohtult istungit taotlenud ning jääb ka arusaamatuks, milliseid täiendavaid selgitusi oleks ta soovinud anda ja kuidas võis nende selgituste andmata jätmine tuua kaasa aukohtu poolt ebaõige otsuse tegemise. Isegi kui aukohus rikkus menetlusnorme, ei saaks see välistada kutsekomisjoni poolt ettepaneku tegemist kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamiseks; – XX on möönnud hindamisaruandes mõningate puuduste olemasolu, kuid esitanud seejuures kohatuid eneseõigustusi. Väide, et XX autol esines objekti kavandatava ülevaatuse ajal tehniline rike, mistõttu leppis ta WW-ga kokku, et viimane teostab ise ülevaatuse ja jäädvustab selle, kinnitab XX sobimatust tegutsemiseks kutselise hindajana, sest ta ei mõista sellise praktikaga (st ülevaatus võimaldatakse teha huvitatud isikul endal, nt omanikul, tellijal või maakleril) kaasnevaid riske. Praegusel juhul üks sellistest riskidest ka realiseerus, sest eksperthinnangusse „sattus“ ebaõige foto. Hindaja poolt vara ülevaatuse mitteteostamine ja tuginemine mujalt saadud informatsioonile on lubamatu ning kujutab standardi EVS 875 olulist rikkumist. Tundub, et XX ei mõista senini potentsiaalset huvide konflikti (st ülevaatuse teostas hinnatava vara müügist ja vahendustasust otseselt huvitatud isik ehk müüki vahendav maakler) 3(16)
3-18-887 ning sellise praktika vastuolu eksperthinnangu olemuse ja mõttega (st anda objektiivne ülevaade varaga seotud kohustustest, probleemidest ja puudustest). Isikliku kasutusõiguse mittearvestamise osas on eksperthinnang raskesti mõistetav. Asjaolu, et hindaja töö teistsugune resultaat ei pruugiks tellijale või krediidiandjale sobida, ei tähenda, et hindaja peaks rikkuma kutsestandardit. Vannitoa kirjeldus on eksperthinnangus sedavõrd umbmäärane, et see sobiks põhimõtteliselt igasuguses seisukorras vannitoa kohta, mis on standardi kohaselt lubamatu; – arvestades XX tegevuses tuvastatud rikkumisi ja nende õigustamiseks esitatud põhjendusi, mis kinnitavad XX tegevuse kutsestandardile mittevastavust, ei ole aukohtu poolt määratud distsiplinaarkaristus ebaproportsionaalne. Ka kutsekomisjoni arvates on tegu väga oluliste rikkumistega, kuid XX peab ise oma tegevust suures osas vastutustundlikuks ja normidega kooskõlas olevaks. XX ei mõista kutsetasemega seonduvat vastutust. Juhtum kahjustab ka kutse-eetikaga kooskõlas tegutsevate hindajate ja kogu kutseala mainet. Aukohus järeldas õigesti, et XX-l peab olema võimalus mõelda järgi kutse-eestika küsimuste ja teisele isikule varalistes küsimustes nõu andva asjatundja vastutuse üle üldisemalt. XX vajab aega, et tutvuda valdkonda reguleerivate normidega ja mõista kõrgeima kutsetasemega isiku vastutuse ulatust. Kohaseks meetmeks saab praegusel juhul olla ainult kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine, sest muude meetmete kohaldamine ei täidaks nimetatud eesmärke. Põhiseaduse (PS) §-des 19 ja 29 sätestatud õigused ei välista kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist olukorras, kus kutset omava isiku tegevus ei vasta olulisel määral kutsestandardiga sätestatud normidele. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine ei võta XX-lt õigust taotleda tulevikus kutset uuesti.
3.MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatus tunnistas 02.04.2018 otsusega kutsekomisjoni 12.02.2018 ettepaneku ja KutS § 22 lg 1 p 3 alusel kehtetuks XX-le väljastatud kutsetunnistuse nr 095314 ning kohustas KutS § 22 lg 3 alusel XX loovutama kutsetunnistuse nr 095314 viivitamatult EKHÜ-le. Juhatus nõustus täielikult kutsekomisjoni ettepanekus esitatud põhjendustega ega pidanud vajalikuks neid üle korrata, vaid märkis, et kutsekomisjoni ettepaneku põhjendused (sh kaalutlused) tuleb haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg 1 järgi lugeda ka juhatuse otsuse põhjendusteks. Täiendavalt vastas juhatus XX 26.02.2018 arvamuses toodud väidetele, leides, et kutsekomisjon on isikliku kasutusõigusega hindamisaktis mittearvestamist piisavalt selgitanud, tellija isik (QQ või maakler WW) ei oma otsuse tegemise seisukohalt tähtsust ning kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on praegusel juhul proportsionaalne meede (vt ka kutsekomisjoni ettepaneku p-d 3.6 ja 4). Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine riivab küll XX õigusi, kuid samas on vaja tagada seegi, et kutselise hindaja teenuste kasutamine oleks tellijatele ja muudele eksperthinnanguid kasutavatele isikutele kvaliteedigarantiiks. XX kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamata jätmise korral võib kutse-eetikaga kooskõlas tegutsevate hindajate ja kogu kutseala maine saada veelgi enam kahjustada.
4.XX esitas Tallinna Halduskohtule 02.05.2018 kaebuse EKHÜ 02.04.2018 otsuse tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt selle tühistamiseks. EKHÜ kutsekomisjoni töökorra kohaselt otsustab kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise kutsekomisjon, mistõttu on EKHÜ juhatuse otsus tehtud ebapädeva organi poolt ja seega tühine. Otsus tuleb igal juhul tühistada, sest asja ei saa lahendada isiku kahjuks põhjusel, et ta on jätnud esitamata tõendid asjaolu kohta, mida haldusorgan on pidanud oluliseks. Vastustaja ei ole tuvastanud olulisi asjaolusid ja on jätnud tähtsust omavad tõendid kogumata (nt pole üle kuulatud WW ega muid isikuid). Eksperthinnangu tellija ei pea olema kinnisasja omanik, kuid vastustaja ei ole seda analüüsinud, vaid eeldas põhjendamatult, et tellijaks oli QQ, kuigi hindamisaruande tellis WW. Aukohtumenetluses ei järgitud kehtestatud reegleid, sest puuduvad tõendid, et EKHÜ juhatus oleks QQ avaldust eelnevalt arutanud ja edastanud selle EKHÜ aukohtule. Kuna kaebaja 4(16)
3-18-887 tegevust on aukohtus hinnatud ja aukohtu otsusele on ka hiljem tuginetud, tulnuks järgida ka selleks ettenähtud reegleid. Kaebaja teostas hinnatava objekti välise ülevaatuse kohapeal ja ehitise osa (korteri seestpoolt) ülevaatuse WW-lt saadud fotode kaudu. Vara kohapealse ülevaatuse teostamata jätmine ei ole käsitatav kutsestandardi olulise rikkumisena, kui see ei mõjuta oluliselt eksperthinnangu tulemust. Hindaja ei pea vara vahetult üle vaatama, kui vara seisukorra kohta on võimalik muul viisil koguda usaldusväärseid andmeid. Vara ülevaatuse teostamise viis lepiti tellija WW-ga kokku suuliselt ja QQ märgiti tellijaks WW soovil. Seejuures nõustus sellisel viisil vara ülevaatusega ka QQ, sest võimaldas WW-l vara üle vaadata ja sellest fotod teha ning viibis ise ülevaatuse juures. Vastustaja ei ole viidanud, millise normi kohaselt tuleb objekt täies ulatuses kohapeal üle vaadata. Kuigi kaebaja ei ole korteris käinud, on ta seda siiski ise hinnanud ning ta on ka varem hinnanud sellises tüüpelamus asuvaid kortereid. Kaebajal oli hindamisakti koostamiseks piisavalt infot. Kuna vastustaja ei ole arvestanud, et kaebaja teostas siiski korterelamu välise vaatluse, on ta teinud olulise kaalumisvea. Kaebaja ei pea tõendama, et ta on Pärna tn 2 korterelamu ja krundi ülevaatuse teostanud, vaid vastustaja peab tõendama, et kaebaja ei ole seda teinud (HMS § 6). Kui hindamise kvaliteet on tagatud, ei tohi standardist mõningane kõrvalekaldumine tuua kaasa kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist. Isikliku kasutusõigusega mittearvestamine on kooskõlas kutsestandardiga. Eksperthinnangus on viide sellele, et hinnangu kasutajaks on krediidiasutus. Surmani seatud isiklik kasutusõigus ei mõjuta teatud ulatuses hinnatava vara väärtust ja sellist mõju ei ole ka võimalik hinnata, vaid see muudab vara krediidiasutuse silmis üksnes mittelikviidseks. Vastustaja põhjendused on selles osas ka vastuolulised ning ta möönab ka ise, et hüpoteekide puhul on standardi EVS 8754 jaotise 6.3.2 mittejärgimine tavapärane ja aktsepteeritav. Tõendatud ei ole väide, et tegemist on väärtust mõjutava olulise teguri analüüsimata jätmisega (vt ka riiklikult tunnustatud eksperdi Riho Lubi 19.02.2018 arvamus). Vastustaja ei ole tuvastanud, milles seisneb eksperthinnangus esitatud andmete ebaõigsus või esineb alus kahelda andmeid kogunud isiku usaldusväärsuses. Tuvastatud ei ole olulist ebakõla esitatud andmetes ja tegelikus olukorras ning vara seisukorra koondhinnang on õige. Vastustaja hinnang, et vannituba on ekspluatatsioonikõlbmatu, ei tugine faktilistele asjaoludele. Hindamise ajal olid remonttööd lõpetamata, kuid ruum oli kasutatav. Seinaplaadid ja dušinurk olid korteris juba olemas, kuid paigaldamata. Kuigi eksperthinnangus sisaldus ekslikult ebaõige vannitoa pilt, ei mõjutanud ruumi remondijärgus olek korteriomandi seisukorra koondhinnangut ega turuväärtust märkimisväärselt (s.o üle 5%, mis jääb hinnangus märgitud täpsusvahemikku +/– 5%). Vastustaja ei ole tõendanud, et kaebaja hinnang korteri seisukorrale või turuväärtusele oli ebaõige. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on kaebaja senist pikaaegset tegevust (17 aastat) ja varasemate rikkumiste puudumist arvestades ebaproportsionaalne. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise tagajärjel kaotab kaebaja töökoha ja sissetuleku, kuid sellega ei ole kaalumisel arvestatud. Isikut ei tohi karistada selle eest, et ta on kasutanud õigust esitada vastuväiteid. Isegi kui eksperthinnangu koostamisel esines puudusi, pole tuvastatud selle järelduste ebaõigsust ega kellelegi kahju tekitamist. Vastustaja märgitud rikkumised ei ole sedavõrd olulised, et annaksid ka koosmõjus aluse kohaldada raskeimat karistust (nt noomituse asemel). Vastustaja ei ole sisuliselt põhjendanud, miks on väidetavad minetused hinnatud rasketeks. Väide, et kaebaja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamata jätmine kahjustaks teiste hindajate mainet, on üldine ja sisustamata. KutS § 22 lg 1 p 3 alusel kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise eesmärgiks ei saa olla teiste hoiatamine või kutseala maine hoidmine, samuti mitte isikule järelemõtlemiseks vm aja võimaldamine. Kaebaja kutseliseks hindajaks sobimatust ei saa põhjendada väidetega, mida kaebaja on esitanud pärast vaidlustatud haldusakti andmist.
5(16)
3-18-887
5.MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palus 19.06.2018 kirjalikus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Vaidlustatud otsuse tegemine oli KutS § 22 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 26 lg 1 koosmõjus EKHÜ juhatuse pädevuses. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise eelduseks ei ole aukohtumenetluse läbiviimine, mistõttu ei oma selle menetlusega seonduv määravat tähtsust. Vara ülevaatusena ei saa käsitada kellegi teise poolt esitatud teabe uurimist ning kutseta isik ei tohi hindaja asemel teostada ühtegi hindamistoimingut. Ülevaatuse mitteteostamine seab automaatselt kahtluse alla ka eksperthinnangu tulemuse usaldusväärsuse. Kuna eksperthinnangus kasutati vannitoa osas ebaõigeid fotosid, siis mõjutas korteri isiklikult üle vaatamata jätmine eksperthinnangu tulemust (ebaõige koondhinnang vara seisukorrale). Kuna kaebaja lähtus üksnes huvitatud isiku poolt esitatust, siis oli tema tegevus vastuolus vara hindamise objektiivsuse nõudega. Kaebaja ei ole toonud esile asjaolusid, mis võimaldanuks jätta vara ülevaatuse määruse nr 25 § 3 lg 3 alusel tegemata. Standardites toodud nõuetest ei saa tellijaga või omanikuga kokkuleppel kõrvale kalduda (isegi kui need sellega nõustuvad) ning kaebaja selline seisukoht kinnitab tema sobimatust kutseliseks hindajaks. Eksperthinnang peab vastama standardile ja seda peab igaüks saama usaldada. Kaebaja oli seejuures teadlik, et eksperthinnangu kasutajaks oli praegusel juhul krediidiasutus. Ülevaatuse teostamata jätmine on raske rikkumine, kuigi kaebaja on püüdnud selle tähendust pisendada. Isikliku kasutusõiguse arvestamata jätmine (erinevalt hüpoteekidest) ilma mingeid põhjendusi esitamata ei ole üldine praktika ning kaebaja esitatud arvamused ei lükka ümber vastustaja seisukohta, mis põhineb aukohtusse, kutsekomisjoni ja juhatusse kuuluvate kutseliste hindajate üksmeelsel hinnangul. Kaebaja ei ole tõendanud oma väidet Pärna tn 2 korterelamu ja krundi ülevaatuse teostamisest ning tegemist on paljasõnalise uue väitega, millele pole varasemas menetluses tuginetud. Pärna tn 2-2 korteriomaniku esitatud foto põhjal on vannituba ekspluatatsioonikõlbmatu, mistõttu on vara seisukorra koondhinnang „hea“ eksitav. Kutsekomisjon on kaalunud kohaldatud meetme proportsionaalsust ja juhatus nõustus selle hinnanguga. Kaebaja väited kaalutlusvigadest on konkretiseerimata ja sisuliselt taotleb kaebaja, et kohus teostaks ise kaalutlusõigust vastustaja asemel, mis oleks vastuolus halduskohtu volitustega.
6.Tallinna Halduskohus jättis 22.05.2019 otsusega XX kaebuse rahuldamata. Vaidlustatud EKHÜ juhatuse otsus ei ole tühine, sest kuigi EKHÜ kutsekomisjoni töökorra p 4.8 järgi on kutsekomisjoni ülesandeks mh otsustada kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine, annavad KutS § 22 lg 1 ning Arhitektuuri, Geomaatika, Ehituse ja Kinnisvara Kutsenõukogu 06.04.2016 otsusega nr 1 kinnitatud kutse andmise korra p 5.7 sellise pädevuse üksnes kutse andjale. Seaduse kohaselt teeb kutsekomisjon üksnes ettepaneku kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamiseks ning otsuse tegemine oli EKHÜ juhatuse pädevuses. Vaidlust ei ole selles, et määruse nr 25 § 3 lg-s 1 märgitud vara hindamise head tava sisustavad varahindamise standardiseerias EVS 875 toodud nõuded. Vaidlus puudub ka selles, et kaebaja ei ole Pärna tn 2-2 korterit isiklikult seestpoolt üle vaadanud, kuid kaebaja kinnitab, et käis hiljem vara väljastpoolt vaatamas, et veenduda talle saadetud fotode vastavuses tegelikkusele. Selles osas taandub vaidlus eelkõige küsimusele, mida mõista ülevaatuse all määruse nr 25 § 2 lg 2 kontekstis (sh arvestades ka standardi EVS 875-6 jaotist 6.3.1 ja EVS 875-10 jaotist 7.2). Nõustuda ei saa kaebaja arvamusega, et objekti täies ulatuses kohapeal üle vaatamine ei ole nõutav. Standardi EVS 875-6 jaotis 6.3.1 ning EVS-10 jaotised 7.1 ja 7.2 ei võimalda järeldada, et ülevaatuse tegemine on üldjuhul lubatud ka teiselt isikult saadud fotode vahendusel, vaid need viitavad mh vajadusele teha vara ülevaatuse kui hindamistoimingu käigus visuaalseid vaatlusi ja kirjeldada (sh fotografeerida) väärtuse seisukohalt olulist. Ehkki teatud juhtudel on standardi kohaselt võimalik sõlmida tellijaga eraldi kokkuleppeid ka vara ülevaatuse ulatuse ja põhjalikkuse osas, peab hindamisaruanne sellisel juhul sisaldama ka vastavat selgitust, mida vaidlusalune eksperthinnang ei sisalda (sellest nähtub hoopis selgelt, et tellijaks on QQ ja koostajaks XX ning samas on kinnitatud, et hindajat ei ole keegi abistanud). Põhjusel, et 6(16)
3-18-887 hindamisaruanne vastavat kokkulepet ei kajasta, ei oma kaebaja rikkumise kontekstis mingit tähtsust, kas ja millised kokkulepped oli kaebaja QQ või WW-ga sõlminud. Seetõttu ei ole vastustajale ette heidetav ka WW üle kuulamata jätmine. Vastustaja märgib õigesti, et eksperthinnangud on suunatud teiste hulgas kinnisvaraturul tegutsejatele ja krediidiandjatele, kes langetavad nende alusel otsuseid vara omandamise ja vara tagatisel laenu andmise kohta, mistõttu peavad eksperthinnangust üheselt nähtuma ka mistahes kõrvalekalded standarditest. Kaebaja viide määruse nr 25 § 3 lg-le 3 on ainetu, sest ta ei ole toonud välja asjaolusid, mis võimaldaksid kohaldada selles sättes märgitud erandit. Kokkuvõttes oli standardite järgi praegusel juhul nõutav teostada vara kohta eksperthinnangu koostamiseks nii selle väline kui ka sisemine ülevaatus kohapeal, kuid kaebaja ei ole seda teinud. Ülevaatuse teostamist ei asenda kaebaja võimalik varasem kogemus sellises tüüpelamus asuvate korterite kohta. Rikutud on vähemalt korteriomandi reaalosa eseme üle vaatamise kohustust ja isegi kui pidada võimalikuks ülevaatust fotode vahendusel, ei ole ülevaatust igal juhul tehtud WC ja duširuumi osas. Kaebaja paljasõnaline väide hinnatava objekti hilisemast välisest ülevaatusest kohapeal ei ole usutav, sest sellisel juhul oleks ta tõenäoliselt kasutanud eksperthinnangus vastavas osas enda fotosid, kuid XX kinnitas kohtuistungil, et kõik eksperthinnangus sisalduvad fotod tegi WW. Vastustaja ei saa tõendada negatiivset asjaolu, et kaebaja pole korterit väliselt üle vaadanud. Vaidlustatud otsuses on seega õigesti leitud, et kaebaja on rikkunud varahindamise standarditest tulenevat vara ülevaatuse tegemise kohustust. Otsuses sisalduvad muud etteheited (ebaõige informatsioon selle kohta, et eksperthinnangus sisalduvad andmed on usaldusväärsed; ebaõige koondhinnang vara seisukorrale) ei ole kohtu hinnangul iseseisvad, vaid seonduvad ülevaatuse tegemata jätmisega. Kohus nõustus nende osas EKHÜ juhatuse otsuses ja kutsekomisjoni ettepanekus toodud põhjendustega. Ülevaatuse teostamata jätmine seadis eksperthinnangu tulemuse usaldusväärsuse automaatselt kahtluse alla ja vastustajal puudus sellises olukorras vajadus tuvastada, kas ülevaatuse teostamata jätmine mõjutas oluliselt eksperthinnangu tulemust. Isegi kui leiaks tuvastamist, et koondhinnang oli õige, ei kõrvaldaks ega pisendaks see kaebaja rikkumist (s.o ülevaatuse tegemata jätmine). Kaebajaga tuleb nõustuda, et etteheide isikliku kasutusõigusega mittearvestamise kohta on vastuoluline ja ebapiisavalt põhjendatud. Eksperthinnang sisaldab hinnatava vara kirjelduse all märkust, et korteriomandit koormava isikliku kasutusõigusega hinnangus ei arvestata. Toodud selgitus ei ole raskesti mõistetav, mistõttu ei ole põhjendatud seisukoht, et eksperthinnangus ei ole vastavat eeldust selgelt sõnastatud. Samuti ei ole vastustaja sisuliselt põhjendanud, mille tõttu on isikliku kasutusõigusega arvestamata jätmise korral tegemist olulise väärtust mõjutava teguri analüüsimata jätmisega. Eelnev ei anna siiski alust pidada otsust õigusvastaseks, sest selles on eelkõige peetud lubamatuks ja varahindamise standardit oluliselt rikkuvaks ülevaatuse teostamata jätmist ja tuginemist mujalt saadud informatsioonile. Ebaõigete põhjenduste osakaal ei ole praegusel juhul selline, et kohtul poleks võimalik veenduda, et vastustaja on teostanud kaalutlusõigust õiguspäraselt. Vaidlustatud otsuse ülejäänud põhjendused on kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamiseks piisavad ning vastustaja viitas ka kohtuistungil, et rikkumised oleks ka eraldiseisvalt toonud kaasa kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise. Aukohtumenetlusega seonduvad etteheited ei saa olla vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks, sest KutS kohaselt ei eelda kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine eelnevalt aukohtumenetluse läbiviimist. Kaebaja on ka pärast aukohtumenetlust saanud kahel korral (07.12.2017 ja 26.02.2018) esitada oma arvamuse ja vastuväited. Kaebaja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist ei saa pidada ebaproportsionaalseks. EKHÜ on võtnud arvesse, et kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine riivab kaebaja õigusi, ning ka põhjendanud, miks esineb praegusel juhul kaalukam vajadus reageerida tuvastatud olulistele rikkumistele kaebaja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamisega.
7(16)
3-18-887
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
7.XX palub 21.06.2019 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Kuigi EKHÜ juhatuse 02.04.2018 otsuses on loetletud erinevaid rikkumisi, asus halduskohus seisukohale, et hinnatava objekti isiklikult üle vaatamata jätmine oli sedavõrd oluline rikkumine, et õigustab juba eraldiseisvalt apellandi kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist. Apellant möönab, et ei käinud hinnatud korteris ega järginud sellega ka iseenda tavapärast eksperthinnangute koostamise praktikat, kuid selle tingis tehniline takistus kohale minekuks ja eksperthinnangu tellinud WW kinnitus, et teostab ise korteri fotografeerimise ja edastab fotod apellandile. Isegi kui apellant ei teostanud ülevaatust kõiki varahindamise standardi nõudeid järgides, ei saa väita, et ülevaatust ei ole üldse tehtud. Ühekordne eksimus hinnatava vara ülevaatuse teostamisel ei anna alust tunnistada apellandi kutsetunnistus kehtetuks. Apellant väidab jätkuvalt, et teostas enne eksperthinnangu koostamist Pärna tn 2 korterelamu välise vaatluse ja tegi seejuures fotosid, kuid kuna need kattusid WW fotodega, siis kasutas apellant eksperthinnangus WW fotosid. Ebaõige on seisukoht, et vastustaja ei pidanud tõendama, et apellant välisvaatlust ei teostanud, sest HMS § 6 kohustab haldusorganit selgitama välja kõik olulised asjaolud ja koguma selleks vajaduse korral tõendeid (HMS § 38 lg-d 1 ja 2). Haldusakti põhjendustes sisalduvate väidete tõendamise koormus on haldusorganil (vt Riigikohtu 11.02.2015 otsus nr 3-3-1-62-14, p-d 16 ja 18). Halduskohus on õigesti leidnud, et vaidlustatud otsuses tehtud etteheide isikliku kasutusõiguse mittearvestamise kohta on vastuoluline ja ebapiisavalt põhjendatud. Samas on kohus vääralt järeldanud, et see ei anna alust pidada vaidlustatud otsust õigusvastaseks, sest kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise tingis eelkõige vara ülevaatuse teostamata jätmine ja tuginemine mujalt saadud informatsioonile. Vaidlustatud otsusest ei nähtu, et muud apellandile ette heidetud rikkumised ei omanud otsuse tegemisel mingit tähtsust. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine põhines esile toodud rikkumiste kogumil ning vastustaja kinnitas ka halduskohtu istungil, et isikliku kasutusõigusega mittearvestamine omas otsuse tegemisel määravat tähtsust. Seejuures ei nähtu EKHÜ juhatuse otsusest, et apellandilt oleks kutse ära võetud ka siis, kui ainsaks ette heidetavaks teoks olnuks ülevaatuse isiklikult teostamata jätmine. Vastustaja ei saa hakata oma otsust kohtumenetluse käigus enam muutma või täiendama. Kuivõrd halduskohtus tuvastas, et ühte märgitud rikkumistest ei esinenud, tuleb vastustaja kaalutlusotsus tühistada, sest puudub alus väita, et see menetlusviga poleks saanud asja otsustamist mõjutada. Vastustaja on vaidlustatud otsuses mh väitnud, et apellant on andnud vara seisukorrale ebaõige koondhinnangu, kuid vastav väide on tõendamata. Ainuüksi kahtlus koondhinnangu õigsuses ei võimalda väita selle ebaõigsust. Halduskohus on jätnud arvestamata, et 02.04.2018 otsuse kohaselt oli vara seisukorrale antud koondhinnangu väidetav ebaõigsus üheks rikkumiseks, mis tõi kogumis kaasa apellandi kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise. Seega omab kõnealuse asjaolu tõendatus olulist tähtsust, kuid vastustaja pole tõendanud, et apellandi koondhinnang vara seisukorrale või hinnang korteriomandi turuväärtusele olnuks ebaõige. Olenemata sellest, et eksperthinnangu sisuline õigsus ei kõrvalda iseenesest rikkumist, mis seisnes vara isiklikult üle vaatamata jätmises, on siiski tegemist kaalutlusveaga. Rikkumise raskuse (s.o kohapeal ülevaatuse mitteteostamine) hindamisel omab lisaks olulist tähtsust ka selle mõju tellijale ja hindamisakti adressaatidele. Kui rikkumine ei mõjutanud hindamistulemust, ei pruugi raske sanktsioon olla proportsionaalne. Apellandi kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on ebaproportsionaalne. Kutse andmise korra p-st 5.10 tulenevalt ei ole apellandil vähemalt kolm aastat võimalik jätkata tegutsemist erialal, millel ta on töötanud viimased 17 aastat. Seetõttu kaotab apellant kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise tagajärjel töökoha ja sissetuleku. Tegemist on ülemääraselt intensiivse PS §-des 8(16)
3-18-887 19 ja 29 sätestatud põhiõiguste riivega. Vastustaja tuvastatud apellandi tegevuse esmakordne ja ühekordne mittevastavus kutsestandardile ei ole niivõrd oluline, et tingiks tema kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise, vaatamata senisele pikaaegsele (17 aastat) laitmatule tegutsemisele. Kuna kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on distsiplinaarkaristus, siis tuleb arvestada ka distsiplinaarkaristuste määramise põhimõtetega (nt Riigikohtu 13.06.2002 otsus nr 3-3-1-3502, p 13; 18.10.2016 otsus nr 3-3-1-13-16, p 24). Vaidlustatud otsusest ei nähtu, et vastustaja (sh kutsekomisjon) oleks arvestanud apellandi õiguste riive ja selle ulatusega ning kaalunud, kas eesmärgi saavutamise võiks piisavalt tagada ka mingite muude, apellandi õigusi vähem riivavate meetmete kasutamine. Halduskohus ei ole rakendatud meetme proportsionaalsuse osas apellandi väiteid sisuliselt analüüsinud ning on sarnaselt vastustajaga piirdunud vaid üldsõnalise põhjendusega, et apellandi rikkumise raskus kaalub tema õiguste riive üle (HKMS § 165 lg 1 p 4). Vaidlustatud otsuse tegemisel on lisaks lähtutud kaalutlustest, mida ei saa kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamisel arvestada. Kutsekomisjoni ettepaneku p-st 3.6 järeldub, et apellanti on kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamisega soovitud panna „järele mõtlema“ eelkõige põhjusel, et apellant ei nõustunud temale tehtud etteheidetega. Õiguspärane ei ole karistada isikut selle eest, et ta on kasutanud õigust esitada vastuväiteid. KutS § 22 lg 1 p 3 ei võimalda tunnistada kutsetunnistust kehtetuks seetõttu, ei isik ei nõustu talle etteheidetavate rikkumistega. Samuti ei saa KutS § 22 lg 1 p 3 alusel kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise eesmärgiks ja/või põhjuseks olla teiste hindajate hoiatamine või kutseala maine hoidmine. Karistuse eesmärgiks ei saa olla ka anda isikule võimalus ja aeg mõelda kutse-eetika ja hindaja vastutuse küsimuste üle ning tutvuda valdkonda reguleerivate normidega. Halduskohus ei ole neile vastuväidetele vastanud.
8.MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing vaidleb 15.08.2019 kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Halduskohus nõustus, et standardite kohaselt oli praegusel juhul eksperthinnangu koostamiseks nõutav nii välise kui ka sisemise ülevaatuse vahetu kohapealne teostamine. Puudub vaidlus, et apellant ei ole Pärna tn 2-2 korterit üle vaadanud ja selle põhjused (väidetav tehniline takistus või WW usaldamine) ei ole olulised. Kuna apellant ise kohapeal ülevaatust ei teostanud, siis ei olegi ülevaatust üldse tehtud. Ülevaatusena ei saa käsitada vara uurimist kelleltki teiselt saadud teabe põhjal. Vastustajal ei ole võimalik tõendada negatiivset asjaolu, et apellant ei ole korterit väliselt üle vaadanud. Seetõttu on põhjendamatu heita vastustajale ette ka HMS §-s 6 sätestatud uurimispõhimõtte rikkumist. Apellandi väited Pärna tn 2 korterelamu ja krundi üle vaatamisest on jäänud senini paljasõnalisteks. Ehkki halduskohus jagas apellandi seisukohta, et vastustaja etteheide isikliku kasutusõigusega mittearvestamise kohta on vastuoluline ja piisavalt põhjendamata, ei saa vastustaja sellega nõustuda (vt ka kutsekomisjoni ettepaneku p-d 2.2 ja 3.5.2). EKHÜ organitesse kuuluvate kutseliste hindajate üksmeelset seisukohta, et ilma põhjendusi esitamata on jäetud hindamisel analüüsimata oluline väärtust mõjutav tegur, ei lükka ümber ka apellandi poolt kohtumenetluses esitatud Ervin Jõgi ja Riho Lubi arvamused. Halduskohus märkis, et tegemist ei ole raskesti mõistetava selgitusega, kuid samas tuleb arvestada, et eksperthinnang ei ole suunatud (ainult) õigusteadmistega isikutele. Isegi kui etteheide isikliku kasutusõigusega mittearvestamise kohta langeks ära, ei tingi see kaebuse rahuldamist, sest kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamiseks piisab juba ülejäänud rikkumistest. Kõik neli haldusmenetluses tuvastatud vastuolu kehtivate õigusaktide ja varahindamise standardiga oleksid ka eraldiseisvalt piisavalt tõsised, et tingida kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine.
9(16)
3-18-887 Ühe rikkumisena on tuvastatud ebaõige koondhinnangu andmine vara seisukorra kohta (vt kutsekomisjoni ettepaneku p 2.4). Sellise järelduse tegemisel on tuginetud QQ poolt tõendina esitatud fotole, mille põhjal ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kujutatud vannituba-tualettruum on ekspluatatsioonikõlbmatu, mitte ei vasta eksperthinnangus ebaõigesti märgitud seisukorrale „hea“, mida on hindamisaktis defineeritud kui „uued või remonditud, kuid väheste kulumistunnustega pinnad“. Apellandile on heidetud ette ebaõige koondhinnangu andmist vara seisukorra kohta, mitte eksperthinnangu tulemuse (hinnatava vara turuväärtuse) ebaõigsust. Halduskohus on õigesti märkinud, et eksperthinnangus andmete usaldusväärsuse kohta ebaõige informatsiooni esitamise ja vara seisukorra kohta ebaõige koondhinnangu andmise etteheited ei ole iseseisvad, vaid seonduvad vahetult ülevaatuse tegemata jätmisega. Seega puudus vajadus tuvastada, kas ülevaatuse teostamata jätmine mõjutas oluliselt eksperthinnangu tulemust. KutS § 22 lg 1 p 3 ei sea kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise eelduseks asjaolu, et toimepandud rikkumisega peaks olema kaasnenud negatiivne mõju tellijale või eksperthinnangu kasutajale, mistõttu ei oma see aspekt vaidluse lahendamisel tähtsust. KutS § 22 lg 1 p 3 alusel kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on kaalutlusotsus, mille kohtulik kontroll on piiratud. Ainuüksi asjaolu, et kutse andmise korra p-st 5.10 tulenevalt ei ole apellandil vähemalt kolm aastat võimalik jätkata senisel tegevusalal, millel ta on tegutsenud juba pikka aega, ei saanud tingida teistsuguse otsuse tegemist. KutS § 22 lg 1 p 3 ei välista kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist ka esmakordse rikkumise korral ning rikkumine ei pea olema ka eriliselt raske. Kuna haldusmenetluse käigus leidis tuvastamist, et apellandi tegevus ei vasta kutsestandardiga sätestatud normidele, oli KutS § 22 lg 1 p 3 rakendamise eeldus täidetud. Kohaldatud meetme proportsionaalsust on kaalutud kutsekomisjoni ettepaneku p-des 3.6 ja 4, millega EKHÜ juhatus nõustus. Apellandi viidatud teenistusvaidlusi puudutav praktika ei ole asjassepuutuv, sest apellandi ja vastustaja vahel puudub teenistussuhe, samuti on tegemist sisuliselt erinevate olukordadega. Halduskohus on piisavalt põhjendanud, miks ei saa praegusel juhul pidada kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist ebaproportsionaalseks. Vastustaja ei ole kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise otsustamisel lähtunud lubamatutest kaalutlustest. KutS § 22 lg 1 p 3 ei sätesta, milliste asjaoludega peaks selle normi kohaldamise arvestama ja milliste asjaoludega omakorda ei tohiks arvestada. Apellandi kutsetunnistust ei tunnistatud kehtetuks põhjusel, et ta ei nõustunud tehtud etteheidetega ja kasutas oma õigust esitada vastuväiteid. Asjas ei ole tehtud olulisi kaalutlusvigu, mis võiksid tingida vaidlustatud otsuse tühistamise. Kuigi halduskohus on jätnud mõnedele apellandi väidetele vastamata, ei anna see põhjust lõppjäreldustes õiget kohtuotsust tühistada.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et XX apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
10.EKHÜ juhatus tugines 02.04.2018 otsuses (tl 26-27) XX kutsetunnistuse nr 095314 (tl 45) kehtetuks tunnistamisel kutsekomisjoni 12.02.2018 ettepanekule (tl 29-31p) ja KutS § 22 lg 1 p-le 3. Kuigi XX kutsetunnistuse kehtivusaeg lõppes 11.11.2019, tuleneb kutse andmise korra (tl 46-48p) p-st 5.10, et vaidlustatud otsuse kehtima jäämisel ei oleks XX-l õigust uuesti taotleda kinnisvara hindamise valdkonnas kutset enne, kui tema kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamisest on möödunud kolm aastat (s.o mitte enne 02.04.2021). Seega omab vaidlustatud haldusakt jätkuvalt vahetut mõju apellandi õigustele. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise tingisid puudused XX 13.06.2017 eksperthinnangu nr T-131-17 (tl 10-19; tl 60-69) koostamisel. EKHÜ juhatuse 02.04.2018 otsusest ja selles viidatud kutsekomisjoni 12.02.2018
10(16)
3-18-887 ettepanekust (mille põhjendused on HMS § 56 lg 1 teise lause kohaselt loetud ka vaidlustatud otsuse põhjendusteks) nähtuvalt on XX-le heidetud ette nelja rikkumist: –
laenutagatisena hinnatava vara (Pärna tn 2-2 korteri) ülevaatuse teostamata jätmine;
–
hindamisaktis ebaõige informatsiooni esitamine (ülevaatuse teostaja osas, samuti teise korteri vannitoa piltide kasutamine);
–
olulise väärtust mõjutava teguri (s.o korteriomandi koormatus isikliku kasutusõigusega) analüüsimata jätmine;
–
korteri seisukorra kohta ebaõige koondhinnangu andmine.
11.Kuna apellatsioonkaebuses ei ole enam väidetud, et EKHÜ juhatuse 02.04.2018 otsus on pädevuse puudumise tõttu tühine, samuti ei ole apellant enam tuginenud aukohtumenetlusega seonduvatele etteheidetele, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks selles osas halduskohtu otsuse põhjendusi üle korrata, vaid märgib, et nõustub nendega (HKMS § 201 lg 4). Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on KutS § 22 lg 1 ja kutsenõukogu 04.60.2016 otsusega nr 1 kinnitatud kutse andmise korra p 5.7 kohaselt kutse andja (st EKHÜ, keda juhib ja esindab juhatus – vt KutS § 10 lg 1 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 31 lg 2 ja § 34 lg 1) pädevuses ning seda ei mõjuta asjaolu, et EKHÜ üldkoosoleku 12.11.2010 otsusega kinnitatud kutsekomisjoni töökorra (s.o vastustaja sisedokumendi) p 4.8 järgi on kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine kutsekomisjoni ülesanne. Kuna kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise eelduseks ei olnud aukohtumenetluse läbimine ja vaidlustatud otsus ei tugine vahetult EKHÜ aukohtu 21.11.2017 otsusele (tl 20-23p), siis ei ole vaidluse lahendamisel määrav, kas aukohtumenetluses järgiti kõiki menetlusreegleid või mitte. Ülevaatuse teostamata jätmine ja ebaõigete andmete esitamine
12.Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kuigi 13.06.2017 eksperthinnangu p-s 1 oli märgitud, et vara ülevaatuse teostas 06.06.2017 hindaja XX, ülevaatuse ulatus oli „korterelamu Pärna tn 2 väljast, krunt, korter nr 2 tervikuna“ ja ülevaatuse põhjalikkus „visuaalne ülevaatus“, ei ole XX enne hindamisaruande koostamist Pärna tn 2-2 korteris isiklikult kohal käinud, vaid apellant lähtus hinnangu andmisel temale korteri omanikku esindanud maakleri WW (kes on eksperthinnangus märgitud ülevaatuse juures viibinud isikuks) poolt edastatud fotodest. Vaidlus puudub ka selles, et kuna hinnangu kasutajaks pidi olema krediidiasutus (vt 13.06.2017 eksperthinnangu p 1) ja vara sooviti kasutada laenutagatisena, siis tuli hinnangu koostamisel arvestada ka rahandusministri 15.06.2016 määruse nr 25 „Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ nõudeid, mille kohaselt saab välishindajana hindamise läbi viia ja hindamisaruande kinnitada üksnes kutseline hindaja (§ 2 lg 2), samuti peab hindamine toimuma kooskõlas vara hindamise hea tavaga (§ 3 lg 1) ning põhinema asjakohastel ja usaldusväärsetel andmetel ning vajaliku põhjalikkusega tehtud ülevaatusel (§ 3 lg 2 p 2).
13.Standardi EVS 875-4:2015 („Vara hindamine. Osa 4: Hindamise head tavad ja hindamistulemuste esitamine“ – tl 142-146) jaotise 6.3.3 järgi peab hindaja koguma andmeid, sh vaatama üle hinnatava vara, piisava põhjalikkusega, et tagada analüüsi aluseks olevate andmete korrektsus ja usaldusväärsus. Sellest on lubatud erandina kõrvale kalduda, kui hindaja on juba varem hinnatavat vara uurinud või kui hindaja saab puuduliku info kompenseerimiseks tellijalt üksikasjalikku lisainfot, kuid seda vaid tingimusel, et selline kõrvalekalle on tellimuslepingus ja hindamisaruandes avatud. Vara ülevaatus on standardi EVS 875-10:2013 („Vara hindamine. Osa 10: Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ – tl 140-141) 11(16)
3-18-887 jaotisest 7.1.1 tulenevalt osa hindamistoimingust, mille käigus hindaja teeb visuaalseid vaatlusi ja kirjeldab kõike väärtuse seisukohast olulist, mis on seotud vara ning selle asukoha ja ümbruskonnaga. Jaotises 7.1.3 on märgitud, et kuna vara seisukord on väärtuse seisukohast tihtipeale määrava tähtsusega, siis tuleb ülevaatusse suhtuda äärmise tähelepanelikkusega. Nii standardi EVS 875-4:2015 jaotis 6.3.5 kui ka standardi EVS 875-10:2013 jaotis 7.1.4 nõuavad, et hindaja teeks ülevaatuse käigus vajalikke märkmeid ning fotografeeriks kõiki hinnatavaid varasid ja nende osasid, mis on väärtuse seisukohalt olulise tähendusega. Fotod peavad kajastama vara tegelikku olemust ja seisukorda ning neid ei või teha ega aruandes esitada viisil, mis näitaksid hinnatavat vara tegelikust olukorrast parema või halvemana.
14.Määrus nr 25 ega standardid ei toeta apellandi seisukohta, et vara ülevaatuseks saaks lugeda ka varaga tutvumist üksnes kolmanda isiku tehtud ja hindajale edastatud fotode põhjal. Sellise lähenemise aktsepteerimine muudaks vara üksnes kutselise hindaja poolt hindamise nõude praktiliselt sisutuks, sest kui hinnatavat vara kirjeldab ja fotografeerib isik, kellel puudub kutselise hindaja kvalifikatsioon, ei ole võimalik olla veendunud, et ülevaatusel on pööratud tähelepanu kõigile vara väärtust mõjutavatele asjaoludele ning vara seisukorda on kajastatud adekvaatselt. Kui apellandil esines tehniline takistus, mis ei võimaldanud teha vara ülevaatust esialgu kokkulepitud ajal, tulnuks vara ülevaatus teha mõnel muul ajal või hindamistellimusest loobuda. Vara ülevaatuse teostamata jätmist ei saa õigustada ka väidetav kokkulepe WW-ga, sest esiteks oli eksperthinnangu tegelikuks tellijaks vara omanik QQ ja teiseks võinuks määruse nr 25 § 3 lg 3 kohaselt jätta ülevaatuse tegemata üksnes krediidiandja või -vahendaja siseeeskirjas nimetatud põhjendatud juhul, millele ei ole praeguses asjas viidatud.
15.Apellandi väite osas, et vastustaja ei ole tõendanud, et XX ei ole teostanud enne eksperthinnangu koostamist ka Pärna tn 2 korterelamu välist vaatlust, märgib ringkonnakohus, et kutsekomisjoni ettepaneku p-s 2.1 ei olegi sellele eraldi tuginetud, vaid üksnes märgitud, et XX võttis ise omaks, et Pärna tn 2-2 korteriomandi ülevaatuse teostas WW ja apellant ei ole korteris käinud. Nende asjaolude üle ei ole vaidlust olnud ka kohtumenetluses. Seega, kuigi apellant viitab iseenesest õigesti, et haldusakti põhjendustes sisalduvaid väiteid peab tõendama haldusorgan (nt Riigikohtu 03.05.2016 otsus nr 3-3-1-5-16, p 12), ei ole praegusel juhul alust väita, et vastustaja oleks uurimispõhimõtet rikkudes jätnud mõne vaidlustatud haldusaktis sisalduva faktiväite tõendamata. Kuivõrd korteriomandi reaalosa üle vaatamata jätmise korral ei saa mõistlikult rääkida, et hinnatava vara ülevaatus oleks üldse toimunud (st vähemalt olulises osas), siis ei oma määravat tähtsust, kas apellant on korterelamu väliselt üle vaadanud või mitte. Ringkonnakohus nõustub samas vastustajaga, et ka haldusorganilt ei saa üldjuhul nõuda negatiivse asjaolu tõendamist, mistõttu tulnuks apellandil HMS § 38 lg 3 ja HKMS § 59 lg 1 kohaselt esitada haldus- ja kohtumenetluses ise tõendid, mis kinnitaksid tema väidet Pärna tn 2 korterelamu välise vaatluse teostamisest. Kuigi XX on Pärna tn 2 korterelamu välise vaatluse tegemisele 08.06.2017 tuginenud juba oma 18.10.2017 vastuses (tl 86-90) EKHÜ aukohtule, ei ole apellant senini esitanud nimetatud väite kinnituseks ainsatki tõendit (nt pildifaile, mille metaandmed saaksid kinnitada väidetavalt tehtud fotode tegemise aega) ega selgitust, miks ei ole tõendite esitamine võimalik. Olukorras, kus eksperthinnangus on kasutatud üksnes WW fotosid ja apellandi väited on jäänud paljasõnalisteks, ei saa pidada usutavaks, et XX oleks teostanud vähemasti Pärna tn 2 korterelamu välise vaatluse. Nagu eelnevalt rõhutatud, ei ole see samas üldse määrav, sest vastustaja on tuginenud just Pärna tn 2-2 korteri üle vaatamata jätmisele, mille üle pole vaidlust.
16.Eksperthinnangus ebaõigete andmete esitamise etteheide (vt kutsekomisjoni ettepaneku p 2.3) seondub vahetult asjaoluga, et hinnatava vara ülevaatust ei teostanud hindajaks märgitud XX, vaid tellija esindaja WW. Sellele vaatamata kajastab eksperthinnang (vt p-d 1 ja 9) läbivalt andmeid, mis jätavad selgelt, kuid vääralt mulje, et kõik hindamistoimingud on teinud XX 12(16)
3-18-887 iseseisvalt, kes veendus mh kogutud alusandmete usaldusväärsuses, ning hindamise ulatus ja põhjalikkus vastavad nii määruse nr 25 kui ka standardite EVS 875-4, EVS 875-6 ja EVS 87510 tingimustele. Kuna 13.06.2017 eksperthinnang sisaldab valeandmeid hinnatava vara ülevaatuse kohta, ei vasta see määruse nr 25 § 4 lg 2 p 10, standardi EVS 875-6:2011 („Vara hindamine. Osa 6: Hindamine laenamise eesmärgil“ – tl 138-139) jaotise 6.3.1 punkti „l“, standardi EVS 875-4:2015 jaotiste 6.3.5.3 ja 6.3.6 ega standardi EVS 875-10:2013 jaotise 7.2 nõuetele. See tähendab, et kui vara ülevaatuse teostamata jätmine oli eksperthinnangu sisuline puudus, siis vara ülevaatuse ja hindamise alusandmete kohta ebaõige informatsiooni esitamine oli eksperthinnangu vormiline puudus. Ebaõige koondhinnang vara seisukorrale
17.Eksperthinnangu p-s 2.5 (tl 12-12p; tl 62-62p) on Pärna tn 2-2 korteri seisukorra koondhinnanguks märgitud „hea“ koos täpsustusega „Viimane remont tehtud paar aastat tagasi.“ Siseviimistluse kvaliteediklassi „hea“ on eksperthinnangus defineeritud järgmiselt: „uued või remonditud, kuid väheste kulumistunnustega pinnad“. Kutsekomisjoni ettepaneku p-st 2.4 nähtuvalt on Pärna tn 2-2 korteriomandi seisukorrale ebaõige koondhinnangu andmist järeldatud sellest, et apellandi seisukoht tugines eksperthinnangule lisatud fotodele (tl 18; tl 68), mis kajastasid teise korteri vannituba, ning õige vannituba oli korteriomaniku esitatud foto (tl 109) põhjal samal ajal kasutuskõlbmatu. Kui eksperthinnangus on kajastatud ebaõiged andmed korteri siseviimistluse seisukorra ja hinnatava kinnisvara kvaliteediklassi kohta, siis ei vasta eksperthinnang määruse nr 25 § 4 lg 2 p 9 nõuetele.
18.Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtuga selles, et hinnatava vara seisukorrale ebaõige koondhinnangu andmise etteheide on samuti taandatav vara ülevaatuse teostamata jätmisele. Ehkki on õige, et kui XX oleks korteri isiklikult üle vaadanud, mitte lähtunud WW poolt tehtud fotodest teise korteri vannitoast, siis poleks Pärna tn 2-2 korteri vannitoa tegelik seisukord saanud jääda talle märkamata, on vastustaja etteheide sellele vaatamata sisulist laadi, mitte pelgalt vormiline. Apellant märgib õigesti, et vastustaja ei ole nõuetekohaselt tõendanud, et eksperthinnangus sisalduv koondhinnang ei vastanud hinnatud vara tegelikule seisukorrale. Sellise järelduse tegemiseks ei piisa vaid ühest fotost, mille osas ei ole vastustaja kontrollinud, kas see kujutab tõepoolest Pärna tn 2-2 korteri vannituba eksperthinnangus märgitud ülevaatuse teostamise ajal ega näita selle olukorda ka tegelikust halvemana. Ringkonnakohus rõhutab, et olukorras, kus vastustaja on eelnevalt põhjendatult välistanud võimaluse anda vara seisukorrale adekvaatset hinnangut fotode põhjal, mida ei ole teinud kutseline hindaja, ei saa ka vastustaja ise tugineda vara seisukorra n-ö ümberhindamisel pelgalt samalaadsele fotole. Lisaks tuleb arvestada, et koondhinnang ei kajasta ainuüksi vannitoa seisukorda, vaid see hinnang on antud korteri siseviimistlusele tervikuna. Eeltoodust tulenevalt ei ole etteheide vara seisukorrale ebaõige koondhinnangu andmise kohta vajalikul määral põhjendatud. Isikliku kasutusõigusega mittearvestamine
19.Eksperthinnangu p 2 „Hinnatava vara kirjeldus“ alap-s 2.1 „Kinnistu koosseis“ sisalduvas tabelis (tl 11; tl 61) on esitatud kinnistusraamatust nähtuvad andmed Pärna tn 2-2 korteriomandi kohta, muu hulgas registriosa III jaos olev kanne, mille kohaselt on korteriomandile 24.03.2016 seatud isiklik kasutusõigus CC kasuks, mis kehtib kuni õigustatud isiku surmani. Selle juurde on hindaja lisanud kursiivis märkuse: „Käesolevas eksperthinnangus kande olemasoluga ei arvestata.“ Eeltoodud kande olemasolu kajastub ka eksperthinnangu lisaks 2 olevas kinnistusraamatu väljavõttes (tl 18p; tl 68p). Kutsekomisjoni ettepanekust (p-d 2.2, 3.5.2 ja 3.5.3) nähtuvalt on apellandile heidetud ette nii seda, et ta pole isikliku kasutusõiguse kandega 13(16)
3-18-887 arvestanud (st sisuline puudus), kui ka seda, et ta ei ole isikliku kasutusõiguse kandega mittearvestamist eksperthinnangu kokkuvõttes (p 8) kajastanud ega eksperthinnangus üldse põhjendanud, kas ja mil määral mõjutab see hindaja määratud kinnistu turuväärtust (st vormiline puudus). Seega on vastustaja hinnangul rikutud määruse nr 25 § 3 lg 2 p 1 ja § 4 lg 2 p 9 ning standardi EVS 875-4:2015 jaotise 6.3.2 nõudeid.
20.Halduskohus leidis, et kõnealune etteheide on vastuoluline ja ebapiisavalt põhjendatud. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Kuigi isikliku kasutusõiguse kandega mittearvestamisele on eksperthinnangus viidatud ning vaidlustatud otsuses ega kutsekomisjoni ettepanekus ei ole üksikasjalikult põhjendatud, miks on tegemist vara turuväärtust oluliselt mõjutava asjaoluga, saaks etteheide olla sisuliselt põhjendamatu vaid siis, kui nimetatud asjaolu ei mõjutagi oluliselt vara turuväärtust. Apellandi esitatud kutselise hindaja UU 19.02.2018 e-kirjast (tl 37) ja Coop Pank AS töötaja ÕÕ 19.02.2018 e-kirjast (tl 36) nähtuvalt on isiklike kasutusõiguste puhul tavapärane, et krediidiasutus nõuab tähtajatu isikliku kasutusõiguse kande kustutamist või kande järjekoha muutmist selliselt, et panga kasuks seatav hüpoteek seisaks kasutusõigusest eespool. Ehkki mõlemad isikud leidsid, et põhjendatud on lähtuda analoogiast sellega, kuidas kajastatakse eksperthinnangutes tavapäraselt vara koormavaid hüpoteeke, ei võimalda esitatud seisukohad järeldada, et tegemist oleks väljakujunenud vara hindamise praktikaga (st erinevalt hüpoteekide kajastamisest). Isikliku kasutusõiguse kande igasuguste selgitusteta kõrvalejätmise tava olemasolu ei ole kinnitanud EKHÜ aukohus, kutsekomisjon ega juhatus. Kuna eluruumile isikliku kasutusõiguse seadmise eesmärk on tagada õigustatud isikule (s.o sageli vara eelmisele omanikule või vara soetamist finantseerinud isikule) võimalus korteriomandit oma eluajal kasutada ning asjaõigusseaduse § 60 lg 2 kohaselt on kinnistusraamatusse kantud asjaõiguste järjekoha muutmiseks nõutav nende isikute kokkulepe, kelle õiguste järjekoht muutub, siis ei saa tingimusteta eeldada, et õigustatud isik sellise kokkuleppe sõlmimisega nõustub. Kuivõrd esimesel järjekohal olev isikliku kasutusõiguse kanne muudab vara mittelikviidseks, mõjutab see ilmselgelt vara sobivust laenu tagatiseks. Seetõttu tulnuks vastava kandega mittearvestamist eksperthinnangu kokkuvõttes selgelt märkida ja ka põhjendada, miks ei ole sellega arvestamine konkreetsel juhul vajalik ja miks või millistel tingimustel ei mõjuta see vara turuväärtust. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise kaalutletus ja proportsionaalsus
21.Apellandi hinnangul on vastustaja lähtunud otsuse tegemisel muu hulgas kaalutlustest, mida ei saanud kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamisel arvestada. Sellisteks lubamatuteks kaalutlusteks olid apellandi arvates vastustaja viited, et XX vastuväidetest nähtuvalt ei ole ta mõistnud oma rikkumiste tõsidust ja kutselise hindaja rolli ning XX kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on vajalik kutseala maine hoidmiseks. Kuna kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine toimus KutS § 22 lg 1 p 3 alusel, mille järgi võidakse väljastatud kutsetunnistus tunnistada kehtetuks, kui kutset omava isiku tegevus ei vasta kutsestandardiga sätestatud normidele, siis on iseenesest õige, et kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise vajalikkust ei saa põhjendada argumentidega, mis ei seondu isiku kutsealaste rikkumistega.
22.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi seisukohaga, et vaidlustatud otsuse tegemise aluseks oleksid olnud ebaõiged kaalutlused. KutS § 22 lg 1 p 3 annab kutsekomisjonile õiguse teha kutse andjale ettepanek tunnistada väljastatud kutsetunnistus kehtetuks, kui on alust arvata, et isiku tegevus ei vasta kutsestandardi nõuetele. Vajaduse kaaluda XX kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist tingisid praegusel juhul 13.06.2017 eksperthinnangu koostamise osas tuvastatud olulised kutsealased rikkumised. Samas ei näe KutS § 22 lg 1 p 3 kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist ette pelgalt sanktsioonina toimepandud rikkumise eest, vaid kohustab kutsekomisjoni ja kutse andjat hindama, kas kutset omava isiku senises tegevuses ilmnenud 14(16)
3-18-887 puudused annavad põhjust järeldada, et tema tegevus ei vastaks ka edaspidi kutsestandardi nõuetele. Seega tuleb kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise kaalumisel arvestada mh isiku suhtumist toimunud rikkumistesse ja kutsestandardi nõuete järgimise kohustusse. Menetluse käigus võib lisaks selguda, et probleemi allikaks on kutset omava isiku teadmiste puudulikkus, mistõttu ei ole ka asjakohatu viidata, et isikul tuleks enne uuesti kutselise hindajana tegutsema asumist tutvuda valdkonda reguleerivate normidega. Kuivõrd KutS § 22 lg 1 p 3 eesmärk on tagada, et kutset ei omaks isikud, kelle tegevus ei vasta kutsestandardi nõuetele, ning seeläbi kaitsta eksperthinnangute tellijate ja kasutajate õigusi ning suurendada õiguskindlust (st kõik isikud peavad saama eksperthinnanguid usaldada ja neile õigussuhetes tugineda), siis ei ole põhjendamatu viidata kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamisel ka vajadusele hoida kutseala mainet, mida võiks kahjustada see, kui tegevust lubatakse jätkata isikul, kelle osas on tuvastatud sedavõrd olulised puudused, et pole usutav, et tema edasine tegevus vastaks kutsestandardi nõuetele. Kokkuvõttes ei saa nõustuda väitega, et kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise oleks tinginud pelgalt apellandi poolt vastuväidete esitamise õiguse kasutamine.
23.Seonduvalt apellandi viidetega distsiplinaarvaidlusi puudutavale kohtupraktikale, mille järgi juhul, kui isikule ette heidetud süütegude kogumist kasvõi üks tegu langeb kohtuliku kontrolli käigus ära, tuleb vaidlustatud karistusotsus tühistada, juhib ringkonnakohus tähelepanu, et Riigikohus leevendas 07.06.2018 otsusega nr 3-15-2221 (vt p-d 11-13) oma varasemat ranget seisukohta ning pidas ka distsiplinaarasjades võimalikuks sarnaselt muudele kaalutlusotsustele lähtuda hinnangust, kui määrav oli asjakohatute või põhjendamatute argumentide tähendus vaidlustatud haldusakti andmisel (vt ka Riigikohtu 14.05.2019 otsus nr 3-14-52077, p 13). See tähendab, et süütegude kogumisse kuulunud mõne teo äralangemine või mõne teo ebaõige kvalifitseerimine (nt süü vormi osas) ei too alati kaasa karistuse määramisel tehtud kaalutlusotsuse õigusvastasust, kui selline tegu või teod ei moodusta olulist osa ette heidetud tegudest ei arvu ega eelkõige rikkumise raskuse poolest. Seda tingimusel, et kohtul ei teki kahtlust, et kaalutlusotsus võib olla ebaproportsionaalne või kaalutlusviga võis tuua kaasa teistsuguse karistuse.
24.Erinevalt halduskohtust leidis ringkonnakohus eespool, et põhjendatud ei olnud üksnes vastustaja etteheide vara seisukorra koondhinnangu ebaõigsusest, kuid muus osas on etteheited õiged. Vaatamata sellele, et vastustaja on tuginenud kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamisel XX tegevuses esinenud puuduste kogumile, ei olnud see üks ära langenud etteheide sellise kaaluga, mis oleks saanud märkimisväärselt mõjutada otsuse tegemist ega anna seetõttu alust vaidlustatud otsust tühistada. Pidades silmas, et vara ülevaatuse teostamata jätmine on äärmiselt oluline rikkumine, mida apellant kui pikaajalise (17 aastat) kogemusega ja kõrgeima tasemega vara hindaja pidi ilmselgelt mõistma, ei ole ka põhjust järeldada, et kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine oleks ilmselgelt ebaproportsionaalne. Vastustaja ei ole jätnud tähelepanuta, et tegemist ei ole korduva rikkumisega ja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamisel on apellandi jaoks olulised negatiivsed tagajärjed (vt kutsekomisjoni ettepaneku p-d 3.6, 3.7 ja 4), kuid leidis, et rikkumiste tõsidus ja asjaolu, et apellant neid sisuliselt ei tunnista, ei jäta muud võimalust, kui tunnistada apellandi kutsetunnistus kehtetuks. Alternatiivselt kaalus vastustaja apellandile noomituse tegemist ja tema EKHÜ-st väljaheitmist, kuid ei pidanud neid piisavaks. Apellant ei ole märkinud, milliste muude alternatiivsete meetmete rakendamist oleks EKHÜ saanud veel kaaluda. Vastustaja on lisaks õigesti viidanud, et kehtetuks tunnistamisega kaasnev kutselise hindajana tegutsemise õiguse piirang on tähtajaline (3 aastat), mistõttu on apellandil võimalik hiljem kutsealal tegutsemist jätkata. Ringkonnakohus ei nõustu ka selle väitega, et kohaldatud meetme proportsionaalsuse hindamisel omaks mingit tähtsust, kas vaidlusaluses eksperthinnangus leitud vara turuväärtus oli sisuliselt õige või mitte. Kuna apellant ei ole enne asjaomase eksperthinnangu koostamist veendunud alusandmete usaldusväärsuses, siis saaks
15(16)
3-18-887 hindamistulemuse sisuline õigsus olla vaid juhuslik ega pisendaks kuidagi apellandi rikkumiste suurust. Kokkuvõte ja menetluskulud
25.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 4 alusel jääb XX apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 22.05.2019 otsuse resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
26.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et XX on apellatsiooniastmes tasunud riigilõivu 15 eurot (tl 167) ja kandnud esindajakulusid 1023 eurot (tl 175-178; tl 189-191p). Menetluskulude kandmine seoses praeguse vaidluse menetlemisega ringkonnakohtus on nõuetekohaselt tõendatud. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellandi menetluskulud ringkonnakohtus HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palub apellatsioonimenetlusega seotud kulude katteks mõista apellandilt välja esindajakulud 1428 eurot (tl 179-184; tl 186-188). Menetluskulude kandmine ja nende seos praeguse vaidluse menetlemisega ringkonnakohtus on nõuetekohaselt tõendatud. Kuna menetluskulude nimekirja koostamine ei nõua õigusalaseid eriteadmisi ja selle saab kohtule esitada ka menetlusosaline ise, ei ole OÜ Advokaadibüroo Lillo & Partnerid 18.12.2019 arvel nr 828-2019 (tl 188) kajastatud esindajakulu 45 minuti (90 eurot + käibemaks) ulatuses põhjendatud ja vajalik kulu HKMS § 109 lg 6 tähenduses (nt Riigikohtu 27.11.2019 määrus nr 2-18-10073, p 22; 11.11.2014 määrus nr 3-2-1-77-14, p 12; Tallinna Ringkonnakohtu 15.11.2018 otsus nr 3-17-1300, p 23; 26.02.2015 otsus nr 3-14-52494, p 17). Ringkonnakohus leiab, et võttes endale vabatahtlikult avaliku ülesande täitmise, on vastustaja allutanud ennast ka haldusorgani kohta käivatele sätetele, mistõttu on EKHÜ puhul asjakohane lähtuda kohtupraktikas kujundatud põhimõtetest haldusorgani poolt välise õigusabi kasutamise kulude vajalikkuse ja põhjendatuse osas. Kuna kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine ei väljunud EKHÜ igapäevase põhitegevuse raamidest (st tegemist oli vastustaja kui kutse andja seadusest tuleneva ülesande täitmisega), siis jäävad vastustaja esindajakulud HKMS § 109 lg 6 alusel tema enda kanda (vrd Riigikohtu 12.12.2017 otsus nr 3-11-1355, p 55; 28.05.2014 otsus nr 3-3-1-18-14, p 20; Tallinna Ringkonnakohtu 06.12.2019 otsus nr 3-18-1189, p 19; 09.09.2019 otsus nr 3-18-1432, p 30; 17.04.2019 otsus nr 3-17-1994, p 27; 23.08.2018 otsus nr 3-17-450, p 19).
(allkirjastatud digitaalselt)
16(16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.