Haridus ja kultuur › Kutseharidus ja kvalifikatsioon

3-18-887

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-18-887 tegutses Q.Q. esindajana) ning ka OÜ Tõnisson Kinnisvarakonsultant tagastas eksperthinnangute koostamise eest makstud tasu Q.Q., mitte Y.Y. Aukohus ega kutsekomisjon ei pidanud kahtlema tellija isikus ega asuma uurimispõhimõttest lähtuvalt koguma vastupidiseid tõendeid. Tellija isik ei mõjuta hindaja eksimuste olemust ja ulatust ega oma lõppkokkuvõttes tähtsust. KutS § 22 lg 1 p 3 alusel kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine ei eelda tellija kaebust. Tellija isikust olenemata tuleb tööd teha vastutustundlikult ja kooskõlas seaduste, heade tavade ja standardiga. 6) Tegemist on oluliste rikkumistega, kuid X.X. peab oma tegevust suures osas vastutustundlikuks ning kõikide normidega kooskõlas olevaks. Ta ei mõista kutsetasemega seonduvat vastutust ning juhtum kahjustab kogu kutseala mainet. Praeguses asjas saab kohaseks meetmeks olla ainult kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine, et isik saaks tutvuda valdkonda reguleerivate normidega ja mõista kõrgeima kutsetasemega isiku vastutuse ulatust. Noomitus ega EKHÜ-st väljaheitmine ei anna võimalust suunata isiku käitumist selliselt, et tekiks võimalus mõelda oma tegevuse tagajärgede üle. Põhiseaduse §-des 19 ja 29 sätestatu ei välista kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist olukorras, kus tegevuse mittevastavus kutsestandardi normidele on oluline. X.X. on võimalik tulevikus kutset uuesti taotleda. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine riivab X.X. õigusi, kuid samas on vaja tagada, et kutselise hindaja teenuste kasutamine oleks kvaliteedi garantiiks tellijatele ja muudele isikutele, kellele eksperthinnangud on mõeldud kasutamiseks. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine ei toimu X.X. poolt menetluses vastuväidete esitamise tõttu.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3(11)

3-18-887 kaebaja tegevust hinnanud. Vastustaja on nii kohtueelses menetluses kui vastuses kaebusele aukohtu otsusele tuginenud. Kuna aukohtumenetlus viidi läbi, oleks tulnud järgida ka selleks ette nähtud reeglistikku, sh Aukohtu Statuuti. 4) Kaebaja vaatas hinnatava vara üle, teostades hinnatava objekti välise ülevaatuse kohapeal ning ehitise osa (vara seestpoolt) ülevaatuse Y.Y. saadud fotode kaudu. Vahetu kohapealse ülevaatuse teostamata jätmine ei ole käsitatav kutsestandardite olulise rikkumisena, kui see ei mõjuta oluliselt eksperthinnangu tulemust. Hindajal ei ole kohustust vara kohapeal ja vahetult üle vaadata, kui muul viisil on võimalik koguda usaldusväärseid andmeid vara seisukorra kohta. Kaebaja oli tellija Y.Y. suuliselt kokku leppinud ülevaatuse teostamise viisi. Q.Q. märkimine tellijaks toimus tellimuse esitanud Y.Y. soovil. Tegemist oli klassikalise allhanke olukorraga. Kaebaja jaoks oli tellijaks Y.Y. Lisaks nõustus ka Q.Q. hinnatava vara ülevaatusega sellisel viisil nagu see toimus, sest ta võimaldas Y.Y. vara üle vaadata ja teha sellest fotod. Seega nõustus Q.Q., et kaebaja vaatab vara seestpoolt üle Y.Y. saadud fotode ja info alusel. Kuna nt vara ülevaatus videokonverentsi teel ei oleks käsitatav kutsestandardite olulise rikkumisena, ei saa sellena käsitada ka vara ülevaatust fotode abil. Vastustaja ei ole välja toonud regulatsiooni, millest tulenevalt tuleb objekt täies ulatuses kohapeal üle vaadata. Kuigi kaebaja ei käinud xxxxxx korterit seest vaatamas, on korteriomandi hindamise läbi viinud kaebaja. Kaebaja on sellises tüüpelamus asuvaid kortereid varem hinnanud. Arvestades, et kaebaja oli teostanud välise vaatluse, tal olid fotod ja Y.Y. saadud suuline info ning varasemalt omandatud andmed, oli kaebajal piisavalt infot hindamisakti koostamiseks. Kehtiv regulatsioon ei välista, et hindamiseks vajaliku info kogumisega tegeleb lisaks hindajale keegi teine. Hinnangu annab ja selle õigsuse eest vastutab hindaja. Vastustaja ei ole arvestanud, et kaebaja teostas korterelamu välise vaatluse, ehkki kaebaja tugines sellele juba kohtueelses menetluses (18.10.2017 vastuses). Kaebaja selle väitega arvestamata jätmine kinnitab kaalutlusreeglite rikkumist (HMS § 4 lg 2 ja § 6). Vastustaja leiab valesti, et kaebaja peab tõendama, et ta teostas xxxxxxx korterelamu ja krundi ülevaatuse. Vastustajal lasub tõendamiskohustus, et kaebaja seda ei teinud. Kuna vastustaja on jätnud tähelepanuta kaebaja väited, et kaebaja teostas hindamisobjekti välise vaatluse, ei ole vastustaja teinud midagi selleks, et selgitada välja, kas kaebaja vaatas hindamisobjekti väliselt üle (HMS § 6 rikkumine). Vaidlustatud haldusaktis ei ole väidetud, et kaebaja oleks hindamisakti töö tellijale sobilikuks „kohendanud“. 5) Kutsestandardite eesmärk on maandada hindaja riske. Kui hindaja kaldub kutsestandardite tingimustest kõrvale, võtab ta riski, et ebakorrektse hinnangu ning standardite rikkumise tagajärjel kaasneb tema vastutus. Kui hindamise kvaliteet on tagatud, ei tohi standarditest mõningane kõrvalekaldumine kaasa tuua kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist. 6) Isikliku kasutusõigusega mittearvestamine on kooskõlas kutsestandarditega. Eksperthinnangus on viide sellele, et hinnangu kasutajaks on krediidiasutus. Lisaks ei mõjuta surmani seatud isiklik kasutusõigus hinnatava vara väärtust teatud ulatuses ning sellist mõju ei ole ka võimalik hinnata, vaid see muudab vara mh ka krediidiasutuse silmis mittelikviidseks. Haldusakti põhjendused on vastuolulised. Kutsekomisjoni 12.02.2018 ettepaneku p-s 2.2 on samaaegselt väidetud nii seda, et eksperthinnangus esitatud seisukoht kõnealuse kandega mitte arvestada on ebaõige, kui ka seda, et eksperthinnangus ei ole selgesõnaliselt sõnastatud eeldust, et isikliku kasutusõiguse kandega ei arvestata. Hindamisaktis on kirjas, et isikliku kasutusõiguse kandega ei arvestata. Vastustaja möönab ka vaidlustatud haldusaktis, et hüpoteekide puhul on varahindamise standardi EVS 875-4:2015 p 6.3.2 mittejärgimine tavapärane ja vastustaja poolt aktsepteeritav. Vastustaja seisukoht erinevate koormatistega arvestamise lubatavuse osas on vastuoluline. Võrdlus hüpoteegiga mittearvestamisega on kohane. Tõendatud ei ole vastustaja organite poolt haldusmenetluses antud seisukohad, et tegemist on olulise väärtust mõjutava 4(11)

3-18-887 teguri analüüsimata jätmisega. Kaebaja on esitanud asja juurde kutselise hindaja ja riiklikult tunnustatud eksperdi Riho Lubi arvamuse isikliku kasutusõiguse arvestamata jätmise kohta, mis tõendab vastustaja põhjenduse ebaõigsust. 7) Eksperthinnangus on esitatud õige informatsioon. Asjaolu, et kaebaja xxxxxx korteris ei käinud, ei muuda kogutud ja esitatud andmeid ebausaldusväärseks. Vastustaja pidanuks andmete ebausaldusväärsuse kui faktilise asjaolu tuvastama otsuse tegemisel. Vastustaja ei ole tuvastanud, milles seisneb eksperthinnangus esitatud andmete ebaõigsus, ega sedagi, et andmeid kogunud isiku usaldusväärsuses on alust kahelda. Eksperthinnangus toodud andmetes puuduvad vastuolud. Kogutud ja esitatud andmetes ei ole tuvastatud olulist ebakõla tegeliku olukorraga. Eksperthinnangus toodud hinnatava vara seisukorra koondhinnang on õige. Vastustaja seisukoht, et duširuum ja WC on ekspluatatsioonikõlbmatu, ei tugine faktilistele asjaoludele. Hindamise ajal olid remonttööd lõpetamata, kuid ruum oli kasutatav. Paigaldamata olid seinaplaadid ja dušinurk, mis olid korteris juba olemas. Kaebaja möönab, et eksperthinnangus sisaldus ekslikult ebaõige duširuumi pilt. Ruumi remondijärgus olek ei mõjutanud korteriomandi seisukorra koondhinnangut sedavõrd, et selleks ei oleks saanud olla hinnang „hea“. Samuti ei mõjutanud see märkimisväärselt korteri hinda. Vaatamata remondile ei olnud duširuum kasutuskõlbmatu. Hindamisakti kohaselt oli korteri turuhind 11 000 eurot ning hindamisaktis toodud hinna täpsus oli +/- 5%. Duširuumi pooleliolev remont ei mõjutanud korteriomandi hinda üle 5%. Vastustaja ei ole tõendanud, et kaebaja antud koondhinnang xxxxxx seisukorrale või hinnang korteriomandi turuväärtuse kohta oleks olnud ebaõige. 8) Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on ebaproportsionaalne, arvestades kaebaja senist pikaaegset tegevust (17 aastat) ning varasemate kaebuste ja karistuste puudumist. Tegemist on väga olulise põhiõiguse riivega. Kehtetukstunnistamise tagajärjeks on kaebaja töökoha ja sissetuleku kaotus. Vastustaja ei ole neid asjaolusid kaalutlusõiguse teostamisel arvestanud. Isikut ei tohi karistada selle eest, et ta on kasutanud õigust esitada vastuväiteid. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine on sisuliselt võrdsustatav ametniku teenistusest vabastamisega. Isegi kui eksperthinnangu koostamisel esinenuks puudusi, pole tuvastatud, et eksperthinnangus esitatud turuväärtus oleks vale. Rikkumisega ei ole kellelegi kahju tekitatud. Tegemist pole sedavõrd olulise rikkumisega, mis üksikult või koosmõjus annaks aluse raskeima karistuse kohaldamiseks. Isegi kui rikkumine tuvastatuks lugeda, tulnuks kohaldada noomitust. Riigikohtu seisukohad haldusasjas nr 3-3-1-13-16 selle kohta, milliseid asjaolusid tuleb arvestada isikule distsiplinaarkaristuse määramisel, on kohaldatavad ka praeguses asjas. Vastustajal lasus kohustus kaaluda kaebaja huvi jätkata oma senist kutsetegevust. Vastustaja on hinnanud kaebaja väidetavaid minetusi põhjendamatult rasketeks. Ühe hindamisobjekti osaliselt vahetult vaatamata jätmine olukorras, kus see ei omanud tellijale, kinnistu omanikule ega kolmandatele isikutele kahjulikke tagajärgi, ei tohi kaasa tuua kaebaja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamist. Kohus saab hinnata vaidlustatud otsuse proportsionaalsust. Väide, et kaebaja kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamata jätmine kahjustaks teiste hindajate mainet, on üldsõnaline ja sisustamata. Kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise eesmärgiks vastavalt KutS § 22 lg 2 p-le 3 ei saa olla teiste hoiatamine või maine hoidmine ega ka isikule järelemõtlemiseks jmt aja võimaldamine. Vastustaja ei saa põhjendada kaebaja mittesobivust kutseliseks hindajaks väidetega, mida kaebaja on esitanud pärast haldusakti andmist.

3-18-887 on õiguslikult vormilt mittetulundusühing. Vastustaja juhtimis- ja esindusorganiks on juhatus. KutS § 22 lg 1 p 3 ja MTÜS § 26 lg 1 koosmõjus on ainumõeldav tõlgendus, et kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise otsuse tegemine oli vastustaja juhatuse pädevuses, kes ongi kaevatava otsuse teinud. Ilmselgelt ebamõistlik oleks tõlgendus, mille kohaselt peaks kutse andja nimel tegema otsuse kutsekomisjon, kuna see tähendaks ühtlasi seda, et kutsekomisjon peaks tegema ettepaneku iseendale. 2) Kaebusest ei nähtu, milliste tõendite esitamise vajadusele pole kaebaja tähelepanu juhitud. Vastustajal polnud mõistlikku põhjust asuda kahtlema Q.Q. tellija isikus üksnes seetõttu, et kaebaja väitel oli tellijaks Y.Y. Kaebaja vastav väide on vastuolus nii tema enda koostatud eksperthinnangu kui 18.10.2017 vastuse p-s 1 esitatud väitega. Hindaja ei saa tema suhtes läbiviidatavat aukohtumenetlust ära hoida üksnes väitega, et aukohtusse pöördunud isik ei ole tellija. Q.Q. pöördus Aukohtusse läbi aukohtu juhatuse. Aukohtumenetluse läbiviimine ei ole eelduseks kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise otsuse tegemisele. 3) Ülevaatus tähendab hinnatava varaga hindaja poolt vahetut kohapealset tutvumist. Sellena ei saa käsitada uurimist, mis toimub kellegi teise poolt saadud suulise või muus vormis teabe põhjal. Määruse nr 25 § 2 lg-st 2 tulenevalt viib hindamise läbi kutseline hindaja. Hindamise läbiviimist tuleb mõista selliselt, et ühtegi hindamistoimingut ei tohi teostada kutseta isik. Määruse nr 25 § 3 lg 1 kohaselt hinnatakse vara kooskõlas hindamise hea tavaga, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika. Hindamise hea tava on suures osas sisustatud Eesti Vabariigi Varahindamise standardiseerias EVS 875. Vastavalt varahindamise standardile EVS 875-10:2013 jaotisele 7.2 tuleb eksperthinnangus märkida hinnatava vara ülevaatuse teinud hindaja nimi ja ülevaatuse juures viibinud isiku nimi. Eksperthinnangus on märgitud ülevaatuse teostajana kaebaja, kes ei ole tegelikult ülevaatust teostanud. Kaebaja on 18.10.2017 vastuse p-s 4 võtnud õigeks, et xxxxxxx korteriomandi ülevaatuse juures ta ei viibinud. Kaebaja on 07.12.2017 vaide p-s 3 möönnud, et tegemist on temapoolse rikkumisega ja hindamisaktis on ebaõigesti märgitud, et hindamisaruannete objektide ülevaatuse teostas kaebaja. Samas on kaebaja selgitanud, et xxxxxx korteriomandi ülevaatuse teostas Y.Y. ja edastas talle fotod. Q.Q. on 20.09.2017 avalduses kinnitanud, et ülevaatuse juures viibis tema ja ülevaatuse tegi Y.Y., kaebaja ei ole korteris käinud. Ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et kaebaja ei ole hinnatavat vara üle vaadanud. 4) Ülevaatuse teostamata jätmine seab eksperthinnangu tulemuse usaldusväärsuse automaatselt kahtluse alla. Kaebaja poolt isiklikult ülevaatuse teostamata jätmine mõjutas eksperthinnangu tulemust, kuna eksperthinnangusse „sattusid“ ebaõiged fotod vannitoasttualettruumist, mille tulemusena andis kaebaja ebaõige koondhinnangu vara seisukorrale. Kaebaja allkirjastas eksperthinnangu objekti müügist ja vahendustasust saadavast kasust otseselt huvitatud isiku (müüki vahendava maakleri) poolt teostatud ülevaatuse ja fotode alusel. See on vastuolus eksperthinnangu olemuse ja mõttega. Eksperthinnangust peab saama ostja teada varaga seotud kohustustest, probleemidest, puudustest ning eksperthinnang peab olema objektiivne. Kaebaja tegevus oli objektiivsuse nõudega vastuolus. 5) Asjakohatu on kaebuse väide, et piisav võib olla objekti ülevaatamine tehnilise abivahendi vms vahendusel. Kaebaja ei ole selgitanud, milliseid tänapäevaseid tehnilisi vahendeid ta kasutas, et saada sama hea ülevaade kui vahetu ülevaatuse käigus kohapeal. Kuna kaebaja pole väitnud, et kolmas isik oleks ülevaatuse filminud ja edastanud video kaebajani reaalajas, on asjakohtu kaebuses toodud hüpoteetiline käsitlus ülevaatuse võimalusest nö videokonverentsi vormis. 6) Kaebaja ei ole esitanud asjaolusid, mis võimaldaksid määruse nr 25 § 3 lg 3 kohaldamist.

6(11)

3-18-887 7) Väär on seisukoht, et hindaja saab kokkuleppel tellijaga kõrvale kalduda standardites toodud nõuetest. Selline kaebaja seisukoht kinnitab kaebaja mittesobivust kutseliseks hindajaks. Kaebaja ei mõista, et hindaja töö tulemus ei pruugi tellijale sobida, kuid see ei tähenda, et hindaja võiks oma töö tulemust tellijale sobilikuks „kohendada“. Eksperthinnang on lisaks omanikule suunatud ka teistele isikutele. Seetõttu peavad eksperthinnangud vastama standardile ja neis esitatud turuväärtusi peab saama usaldada. Kui standardites toodud nõuetest võiks tellija nõusolekul kõrvale kalduda (nt hindaja poolt teostatava ülevaatuse asemel võimaldada tellijal edastada fotod, mis ei pruugi üldse olla fotod hinnatavast varast, nagu antud juhul juhtuski), saaks tellija mõjutada eksperthinnangu lõpptulemust talle sobivas suunas. Tellijaks on tavaliselt omanik, kes on reeglina huvitatud sellest, et tema vara turuväärtus oleks võimalikult suur – see võimaldaks vara võimalikult suure hinnaga müüa või saada rohkem laenu. Seevastu laenuandja, usaldades kutselise hindaja koostatud eksperthinnangut, võib sattuda olukorda, kus ta annab välja ebapiisavalt tagatud laenu ja saab kahju, kui laen jääb tagastamata ja tagatisvara müügist ei laeku piisavalt raha, ehkki eksperthinnangut usaldades võis eeldada piisava rahasumma laekumist. Kaebaja oli teadlik, et eksperthinnangu kasutajaks on krediidiasutus. 8) Põhjendamatu on kaebaja väide, et kuna Q.Q. võimaldas Y.Y. vara üle vaadata olevat ta (kaudselt) olnud nõus sellega, et kaebaja vaatab vara seepoolt üle ja hindab seda Y.Y. poolt tehtud fotode ja temalt saadud info alusel. Seegi kinnitab kaebaja mittesobivust kutseliseks hindajaks. Tellija ei tea ega peagi teadma kutselise hindaja tegevusele esitatavaid nõudeid. Isegi kui asuda seisukohale, et tellija nõusolekul võib nõuetest kõrvale kalduda, siis tellija nõusolek nõuetest kõrvale kaldumiseks saaks olla üksnes teadlik ja eeldaks, et hindaja hoiataks tellijat eelnevalt nõuetest kõrvalekaldumisest ja selle võimalikest tagajärgedest. Tellija poolt vaikimisi nõusoleku andmine ei ole võimalik. 9) Ei saa olla vaidlust, et kaebaja rikkus standardite nõudeid ülevaatuse teostamata jätmisega. Kaebaja on üritanud rikkumist kohtueelse menetluse käigus pisendada ja näidata ebaolulistena. Alles kaebuses on kaebaja asunud ülevaatuse teostamata jätmist kui rikkumist täielikult eitama. 10) Isikliku kasutusõigusega mittearvestamist kui rikkumist on käsitatud kutsekomisjoni 12.02.2018 ettepaneku p-des 2.2 ja 3.5.2. Juhatuse 02.04.2018 otsuses on lisaks märgitud, et võrdlus hüpoteegiga ei ole kohane, kuna hüpoteekidega arvestamata jätmine on üldine praktika (vastupidiselt isikliku kasutusõigusega arvestamata jätmisele). Kaebaja poolt esitatud e-kirjavahetus W.W. ja Riho Lubiga ei lükka ümber vastustaja seisukohti. W.W. vastusest nähtuvalt oleks õigem üle küsida sellelt pangalt (haldurilt), kellele hindamisakt töösse jõuab (vt kaebuse lisa nr 6). Seega on kaebuses toodud käsitlus krediidiasutuse poolt eksperthinnangu vääralt mõistmise ohu puudumise kohta üksnes hüpoteetiline. Aukohtus, kutsekomisjonis ja juhatuses on asja arutanud kutselised hindajad, kes on üksmeelselt leidnud, et tegemist on rikkumisega – olulise väärtust mõjutava teguri analüüsimata jätmisega. Kui mõne koormatisega hindamisel ei arvestata, tuleb esitada selged põhjendused, miks hindamisel on jäetud piiratud asjaõiguse mõju analüüs esitamata. Eksperthinnangus on küll viide isikliku kasutusõigusega arvestamata jätmise kohta, kuid puuduvad vastavad põhjendused. 11) Kaebaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks hindamise käigus teostanud kohapeal korterelamu xxxxxxx ja vastava krundi ülevaatuse. Kohtueelse menetluse käigus heideti kaebajale ette, et teostamata jäid nii korteriomandi reaalosa eseme ülevaatus kui ka mõttelise osa hulka kuuluva elamu ja krundi ülevaatus. Kaebaja väide korterelamu xxxxxx ja vastava krundi ülevaatuse vahetult kohapeal teostamise kohta on uus ja tõendamata ning esitatud tõenäoliselt üksnes rikkumise pisendamise eesmärgil. 12) Määruse nr 25 § 4 lg 2 p 9 kohaselt sisaldab eksperthinnang korteri või eramu puhul siseviimistluse seisukorda ning hinnangut hinnatava kinnisvara kvaliteediklassile.

7(11)

3-18-887 Eksperthinnangus on esitatud seisukorra koondhinnanguna „hea“. Q.Q. esitatud foto (tl 109) kohaselt on vannituba-tualettruum tegelikult ekspluatatsioonikõlbmatu. Seega viib seisukorra hinnanguna esitatud „hea“ hinnangu lugeja ebaõigele arusaamale tegelikest asjaoludest. Eksperthinnangusse on „sattunud“ fotod mingi teise korteri vannitoast, mis on tõepoolest heas seisukorras. Kohtueelse menetluse käigus ei ole kaebaja eitanud oluliselt paremas seisukorras vannitoa fotode „sattumist“ eksperthinnangusse. 13) Kutsekomisjon on kaalunud meetme proportsionaalsust. Juhatus on 02.04.2018 otsuses nõustunud kutsekomisjoni kaalutlustega, lugenud need juhatuse otsuse kaalutlusteks ja lisaks leidnud, et kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamine riivab küll X.X. õigusi, kuid samas tuleb tagada, et kutselise hindaja teenuste kasutamine oleks kvaliteedi garantiiks tellijatele ja muudele isikutele, kellele eksperthinnangud on mõeldud kasutamiseks. Juhatus leidis, et kui jätta kutsetunnistus kehtetuks tunnistamata, võib saada veelgi enam kahjustada kutsealal tegutsevate kutse-eetikaga kooskõlas tegutsevate hindajate ning kogu kutseala maine. 14) Kaebaja ei ole esitanud põhjendatud ja konkretiseeritud väiteid, et kaevatav otsus oleks kaalutlusvigadega. Kaalutlusotsuse kohtulik kontroll on piiratud. Kohus ei saa astuda haldusorgani asemele ega sisuliselt hinnata kaalutlemisel asjassepuutuvaid asjaolusid (Riigikohtu 28.04.2014 otsus nr 3-3-1-52-13, p 33). Käesoleval juhul on kaebus üles ehitatud väidetele, mis eeldaksid, et kohus astuks vastustaja asemele ja hindaks sisuliselt kaebaja poolt toimepandud rikkumisi, mis tingisid kaevatava otsuse tegemise.

KOHTU PÕHJENDUSED

8(11)

3-18-887 vara hindamise hea tavaga, samuti Eesti Vabariigi Varahindamise standardiseerias EVS 875 toodud nõuete rikkumisele. Menetlusosaliste vahel pole vaidlust, et viidatud standardiseerias EVS 875 sisalduvad nõuded sisustavadki vara hindamise head tava, nagu on leitud ka vaidlustatud otsuses. Vaidlustatud otsuses on tuginetud asjaolule, et määruse nr 25 § 2 lg 2 kohaselt viib hindamise läbi kutseline hindaja, mistõttu ei tohi hindamistoiminguid teostada kutseta isik. Täpsemalt viidatakse vaidlustatud otsuses rikkumise osas vara hindamise standardi osa 6 (EVS 875-6:2011) jaotisele 6.3.1, milles on sätestatud, millise informatsioon peab eksperthinnangus olema kindlasti esitatud, ning vara hindamise standardi osa 10 (EVS 875-10:2013) jaotisele 7.2, mis reguleerib ülevaatuse kajastamist hindamisaruandes. Otsuses on kokkuvõtvalt leitud, et vara ülevaatuse mitteteostamine ja tuginemine mujalt saadud informatsioonile on lubamatu ja EVS 875 oluline rikkumine ning eksperthinnangu allkirjastamine maakleri poolt teostatud ülevaatuse ja temalt saadud fotode alusel on vastuolus objektiivsuse nõudega.

3-18-887 lisaks omanikule suunatud ka teistele isikutele – kinnisvaraturul tegutsejatele ja krediidiandjatele, kes langetavad eksperthinnangute alusel otsuseid vara omandamise ja vara tagatisel laenu andmise kohta. Ka praegu oli eksperthinnangu kohaselt selle kasutajaks krediidiasutus. Seega peavad tähtsust omavad asjaolud, sh mistahes kõrvalekalded standarditest, nähtuma üheselt eksperthinnangust. Asjakohatu on kaebuse viide määruse nr 25 § 3 lg-le 3, mille kohaselt võib krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul jätta ülevaatuse tegemata. Kaebaja ei ole esitanud asjaolusid, mis võimaldaksid selle sätte kohaldamist.

3-18-887 tuleb hindamistoimingu käigus analüüsida kõiki olulisi hindajale teadaolevaid väärtust mõjutavaid tegureid, ei ole selles põhjendatud, kas või mille tõttu on tegu olulise väärtust mõjutava teguri analüüsimata jätmisega. Eelnev ei anna kohtu hinnangul siiski alust pidada vaidlustatud otsust õigusvastaseks. Vaidlustatud otsuses on eelkõige vara ülevaatuse mitteteostamist ja mujalt saadud informatsioonile tuginemist peetud lubamatuks ja EVS 875 oluliseks rikkumiseks. Ebaõigete põhjenduste osakaal ei ole seega praegusel juhul selline, et kohtul poleks võimalik veenduda kaalutlusõiguse õiguspärases teostamises, kuna vaidlustatud otsuse ülejäänud põhjendused on piisavad kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamiseks. Ka vastustaja viitas kohtuistungil, et rikkumised olnuks ka eraldiseisvalt piisavad kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamiseks.

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.