Otsuse avalikult teatavaks 2. juuli 2019, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-18-1830
Haldusasi
XX kaebus Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 „Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrava ning tihehoonestusalasid täpsustava teemaplaneeringu kehtestamine“ tühistamiseks Kustavi tn 10a, Tabasalu alevik, Harju maakond (katastritunnus 19801:002:0402) asuva kinnistu osas
Menetlusosalised
Kaebuse esitaja: XX, esindaja: Tuulikki Laesson Vastustaja: Harku vald, esindaja Erik Sandla
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta XX kaebus rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.
3.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 01.08.2019. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 otsustati kehtestada „Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrav ning tihehoonestusalasid täpsustav teemaplaneering.“
2.24.09.2018 esitas XX Tallinna Halduskohtule kaebuse Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsuse nr 51 „Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrava ning tihehoonestusalasid täpsustava teemaplaneeringu kehtestamine“ tühistamiseks Kustavi tn 10a, Tabasalu alevik, Harju maakond (katastritunnus 19801:002:0402) asuva kinnistu osas. 26.09.2018 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. 23.05.2019 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse ja menetlustähtajad.
3.1.Kaebaja esitab käesoleva kaebuse oma subjektiivsete õiguste kaitseks.
3.2.Üldplaneeringu teemaplaneeringuga on vastustaja näinud ette kaebajale kuuluva Kustavi tn 10a, Tabasalu alevik asuva kinnistu juhtotstarbeks üldkasutatavate hoonete maa. Kaebaja leiab, et tulenevalt PlanS § 6 p 9 ja § 74 lg 5 on üldplaneeringu teemaplaneeringuga ette nähtud maa juhtotstarbel siduv mõju kaebaja edasistele võimalustele Kustavi tn 10a krundi kasutamisel. Lisaks rikub teemaplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarve kaebaja omandiõigust.
3.3.Üldplaneeringu teemaplaneeringu kehtestamise ajahetkel kehtinud Vabariigi Valitsuse 23.10.2008.a määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ (edaspidi määrus nr 155) § 6 punkt 13 defineerib ühiskondlike ehitiste maa järgmiselt: kasumi saamise eesmärgita ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sh: riigi ja kohaliku omavalitsuse ametiasutuste (välja arvatud käesoleva määruse § 6 punktis 7 nimetatud ehitised) büroo- ja administratiivhoonete maa; välisriikide diplomaatiliste ja konsulaaresinduste hoonete maa; äriotstarbeta meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-, hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitiste maa; muuseumi-, arhiivi- ja raamatukoguehitiste maa; loomaaia ja botaanikaaia maa. Kustavi tn 10a kinnistu asub Tabasalu alevikus, väljakujunenud elamumaa kruntide piirkonnas. Kõik nii vaidlusaluse krundi naabruses kui ka lähipiirkonnas asuvad krundid on määratud elamumaaks. Olukorras, kus teemaplaneeringuga on ette nähtud kaebajale kuuluvale kinnistule ühiskondlike hoonete maa juhtotstarve, ei ole kaebajal võimalik kasutada krunti muul otstarbel, kui määruses nr 155 toodut arvestades.
3.4.On oluline rõhutada, et üldkasutatavate hoonete maad nähakse tavapäraselt ette riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvatele kruntidele. Antud juhul on Kustavi tn 10a krundi näol eraomandis oleva krundiga. Puudub igasugune mõistlik ja proportsionaalne põhjendus, miks on vastustaja pidanud vajalikuks elamualas määrata kaebajale kuuluv kinnistu ühiskondlike hoonete maaks. Lisaks on oluline märkida, et hetkel on krundi sihtotstarve 100% maatulundusmaa.
3.5.PlanS § 8 järgi tuleb planeeringuga luua eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi. PlanS § 12 lõigete 1 ja 2 kohaselt peab planeerimisel võimaluse korral soodustama varem kasutuses olnud
või ebapiisavalt kasutatud alade otstarbekamat kasutamist ning asustuse planeerimisel peab tasakaalustatult käsitlema ehitatud keskkonda ja rohealasid, arvestades olemasolevat keskkonda ning asukohast tulenevaid asjaolusid. Kaebaja on seisukohal, et nähes ette keset väljakujunenud elamupiirkonda (elamuala) üksiku, ühiskondlike hoonete maa krundi, on vastustaja rikkunud planeerimismenetlusele omaseid üldpõhimõtteid.
3.6.Kustavi tn 10a krundi pindala on kõigest 1029 m2. Vastustaja on jätnud arvestamata ega ole põhjendanud, kuidas on võimalik planeerida ühiskondlikke hooneid (nt kool, lasteaed, spordihoone vms) sedavõrd väikesele krundile. Kaebaja on seisukohal, et ainuüksi krundi väiksust arvestades ei oleks krundi teemaplaneeringule vastav maakasutus võimalik. Kõigi teiste lähipiirkonnas asuvate kruntide – mille suurus on võrreldav vaidlusaluse Kustavi tn 10a krundiga – maa juhtotstarve on määratud üldplaneeringu teemaplaneeringuga elamumaaks.
3.7.Kustavi tn 10a krunt on hõlmatud „Kinnistute BTI, Punase Risti endise kinnistu Tooma“ detailplaneeringuga (edaspidi detailplaneering, detailplaneeringu põhijoonis tl 70, suurendatud väljavõte põhijoonisest tl 71). Detailplaneeringu kohaselt on Kustavi tn 10a krundi sihtotstarbeks määratud metsamaa. Kustavi tn 10a krundil kasvab märkimisväärne hulk kõrghaljastust. Teemaplaneeringuga kavandatud juhtotstarbe realiseerimise korral tekib olukord, kus ühiskondliku hoone (nt lasteaia, kooli või spordihoone) ehitamise korral tuleb Kustavi tn 10a kinnistul asuv mets raiuda, mis on ebaproportsionaalne ja põhjendamatu ning vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Samas on oluline, et elamumaa juhtotstarbe korral ei ole kaebaja veendumusel vajalik krundi juhtotstarbe realiseerimise korral raietegevus, kuna elamumaa juhtotstarbele vastav ehitis (elamu) on võimalik krundile paigutada selliselt, et vajadus raietegevuseks puudub.
3.8.Tõendamaks asjaolu, et tegemist on väikese krundiga, mis on mõlemast küljest ümbritsetud elamumaa kruntidega (Kustavi 10 ja Kustavi 12 kruntidega), esitab kaebaja fotomaterjali (tl 7274). Kaebaja juhib täiendavalt tähelepanu asjaolule, et kinnistut teenindava juurdepääsutee laius on alla nelja meetri, mis tähendab, et isegi kui kinnistule kavandada tulevikus ühiskondlik hoone, ei ole piirkonna infrastruktuur, sealhulgas tee nõuetele vastavus ühiskondliku hoone teenindamiseks piisav.
3.9.Kaebaja märgib, et üldplaneeringu teemaplaneering lahendab samu ülesandeid, mis üldplaneering. Kaebaja on seisukohal, et üldplaneeringule teemaplaneeringu koostamine oli nii PlanS v.r kui ka on PlanS kohaselt käsitletav üldplaneeringu muutmisena. Ka üldplaneeringu üheks ülesandeks on maa juhtotstarvete määramine. Ei ole vaidlust, et teemaplaneeringuga on kaebaja kinnistu juhtotstarbeks määratud ühiskondlike ehitiste maa. Vastustaja väited, justkui ei omaks teemaplaneeringuga määratud juhtotstarve mingit tähtsust, sest juhtotstarve määrati juba üldplaneeringuga, ei ole kooskõlas PlanS § 93 lõikega 2, mille kohaselt tuleb üldplaneeringu teemaplaneeringu koostamisel järgida üldplaneeringule esitatavaid nõudeid (sama nõude sätestas ka PlanS v.r § 8 lg 2 p 2). Sellisteks nõueteks on ka maa üldiste ehitus- ja kasutustingimuste määramine, sealhulgas juhtotstarbe määramine. Kaebaja märgib, et vastustaja tugineb teemaplaneeringu koostamisel PlanS v-r-le, kuid väidab samaaegselt, et juhtotstarvet teemaplaneering ei määranud, siis on need väited kaebaja hinnangul mõneti vastuolulised, kuivõrd tekib küsimus, mis oli sellisel juhul üleüldse maa juhtotstarvete (aga ka nt elamukrundi miinimumsuuruse) määramise põhjuseks.
3.10.Kaebaja rõhutab oma täiendavates seisukohtades, et vaidlustatud teemaplaneeringuga on kaebajalt võetud võimalus ehitusõiguse saamiseks ilma üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut koostamata. Sarnaselt maa juhtotstarbe osas esitatud vastustaja väidetele justkui ei omaks teemaplaneeringus sätestatu tähtsust, on vastustaja ka väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuuruse määramisel jätkanud sarnast argumentatsiooni, et teemaplaneeringuga
määratud miinimumsuurus tähtsust ei oma, sest sama tingimus tuleneb ka üldplaneeringust. Ka krundi miinimumsuuruse määramine on maa üldiste ehitus- ja kasutustingimuste osaks, mistõttu on ka see ülesanne üldplaneeringu menetluse raames vastustajale lahendamiseks kohustuslik ning mistõttu omab ka krundi miinimumsuurus kaebajale ning kaebaja kinnistu suhtes siduvat piiravat mõju. Vastustaja poolt väljapakutud võimalus üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamiseks on nii kaebajale kui ka planeeringut menetlevale omavalitsusele ebamõistlikult ressursimahukas. Ei ole vaidlust, et praegusel ajahetkel kehtib Kustavi tn 10a kinnistu osas detailplaneering ning hoonestuse rajamisel tuleb lähtuda kehtivast detailplaneeringust. Kaebajal on aga igal hetkel õigus taotleda detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist (PlanS § 140 lg 1), kui seda ei ole asutud ellu viima ja/või ta soovib kinnistu omanikuna planeeringu elluviimisest loobuda. Seejärel tuleb ehitusõiguse andmisel lähtuda teemaplaneeringust kui üldplaneeringut muutvast haldusaktist. Juhul kui teemaplaneering ei näe ette võimalust kinnistule planeerida elamut, ei ole kaebajal võimalik taotleda ka PlanS § 125 lg 5 alusel projekteerimistingimusi detailplaneeringu asendamiseks, kuna täidetud ei ole PlanS § 125 lg 5 p-s 2 ettenähtud eeldus (kooskõla üldplaneeringuga, milleks on ka üldplaneeringu teemaplaneering), ja seda vaatamata asjaolule, et kaebajale kuuluv kinnistu jääb olemasoleva hoonestuse (kahe elamu) vahele. Kui aga teemaplaneeringuga oleks määratud Kustavi tn 10a (väike)elamualaks, oleks kaebajal õigus taotleda PlanS § 125 lg 5 alusel projekteerimistingimusi ning saavutada kinnistule ehitusõigus ilma detailplaneeringut koostamata. Seega piirab teemaplaneeringuga määratud juhtotstarve ning krundi miinimumsuurus oluliselt kaebaja omandiõigust ning raskendab või muudab võimatuks elamualas (Tabasalu alevikus) teiste elamumaa sihtotstarbega kinnistute vahel elamu püstitamiseks ehitusõiguse saamise. Kaebaja leiab, et vastustaja on jätnud teemaplaneeringut kehtestades arvestamata, et Tabasalu alevikus ongi tavapärasteks elamumaa kruntide suurusteks ca 1000 m2. Isiku suhtes, kes omab kinnistut elamualas, kuid ei ole ehitusõigust veel taotlenud, on ebamõistlikult koormav määrata väikeelamumaa krundi minimaalsuuruseks 1500 m2 olukorras, kus valdav enamus piirkonna kinnistuid on kõik samas suurusjärgus. PlanS § 142 lõike 6 kohaselt tuleb üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamisel anda eelhinnang ja kaaluda keskkonnamõju strateegilist hindamist, lähtudes keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõigetes 4 ja 5 sätestatud kriteeriumidest ning § 33 lõike 6 kohaste asjaomaste asutuste seisukohtadest. Vastustaja soovitus, et kaebaja saaks enda kinnistule ehitusõiguse (ja kaebusega soovitud tulemuse) läbi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise läbi on äärmiselt ebaproportsionaalne ning ebaefektiivne, olles sealjuures vastuolus efektiivse haldusmenetluse ning hea halduse põhimõtetega. Kaebaja rõhutab, et tegemist on krundiga, mille suurus on 1029 m2 ning mis asub Tabasalu aleviku elamualas ja mida ümbritsevad mitukümmend analoogset elamukrunti. Sellise krundi osas üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine koos eelhinnangu ning võimaliku keskkonnamõju strateegilise hindamisega on kaebaja hinnangul täielikult põhjendamatu. Lisaks tuleb kaebaja hinnangul arvestada, et kui lähtuda vastustaja seisukohast, et teemaplaneering ja üldplaneering on justkui eraldiseisvad ning teemaplaneering ei määranud Kustavi tn 10a osas üleüldse ehitustingimusi (juhtotstarve ja krundi miinimumsuurus), siis tekib küsimus, millist üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut peaks kaebaja koostama hakkama. Ei saa olla vaidlust selles, et üldplaneering ning üldplaneeringu teemaplaneering on nn sama taseme planeeringud. Seega võib tekkida olukord, kus kaebajal ei piisa üksnes üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisest, vaid – lähtudes vastutaja argumentatsioonist, mida kaebaja siiski õigeks ei pea – tuleks kaebajal koostada ka üldplaneeringu teemaplaneeringut
muutev detailplaneering. Kaebaja hinnangul oleks eelkirjeldatud menetlus ehitusõiguse saamiseks ebamõistlikult koormav nii kaebaja kui ka omavalitsuse kui menetleja perspektiivist.
3.11.Samuti leiab kaebaja, et juhul kui lähtuda sellest, et üldplaneeringu ja üldplaneeringu teemaplaneeringu näol on tegemist eraldiseisvate planeeringutega (ehk teemaplaneeringuga ei määratud üldplaneeringus sätestatut), siis kerkib uue Harku valla üldplaneeringu koostamisel üles küsimus, mis saab kehtestatud teemaplaneeringust. Kui lähtuda vastustaja argumentatsioonist, siis jääb ka teemaplaneering pärast üldplaneeringu kehtestamist kehtima, mis aga toob kaasa olukorra, kus samu tingimusi reguleerivad kaks eraldiseisvat (ja tõenäoliselt ka omavahel vastuolus olevat) planeeringut, mis oleks samuti selges vastuolus haldusmenetluse üldprintsiipidega.
3.12.Kokkuvõttes on kaebaja seisukohal, et vastustaja ei ole üldplaneeringu teemaplaneeringu menetluses ega kehtestamisel põhjendanud ega kaalunud õiguspäraselt Kustavi tn 10a krundi maa juhtotstarbe määramist ühiskondlike hoonete maaks. Vastustaja on käitunud vastuolus planeerimisseaduses sätestatud planeeringute koostamise üldpõhimõtetega ning jätnud arvestamata käesolevas asjas tähtsust omavad faktilised asjaolud. Kaebaja taotleb vastustaja otsuse (teemaplaneeringu kehtestamise korralduse) osalist tühistamist Kustavi tn 10a krundi osas.
3.13.Kaebuse esitaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 2023,56 eurot vastavalt menetluskulude nimekirjale (tl 122-124p).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
4.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu kogu ulatuses.
4.1.Kaebaja määratles kaebuses selgesõnaliselt kaebuse nõude aluseks oma subjektiivsete õiguste kaitse. Sellest nõudest lähtudes käsitlebki vastustaja kaebust, vastamata jäetakse kaebaja väidetele, mis ei seondu antud nõudega.
4.2.Vastustaja arvates puudub vajadus väidelda teemal, et kõik planeeringud (detail-, teemavõi üldplaneering) esitavad siduvaid tingimusi maakasutuse ja ehitusõiguse suhtes. Sellest vaatevinklist lähtudes võiks igat planeeringut hinnata omandiõigust rikkuva dokumendina. Kaebusest jääb arusaamatuks, millist omandiõiguse realiseerimisvõimalust (ehitamine, lihtsalt kasutamine, võõrandamine või muu) teemaplaneeringuga rikutakse. Kaebuse väidet saab hinnata paljasõnaliseks ja meelevaldseks, millele pole võimalik konkreetselt vastata.
4.3.Kaebuse kohaselt pole võimalik krunti kasutada muul otstarbel kui ühiskondlike hoonete maana, kaebusest ei selgu kinnistu kasutamiseesmärk. Kaebaja ei tohiks jätta kaebusest muljet, et tema arusaamisel pole omandiõiguse rikkumisega ainult siis tegemist, kui kinnistu kasutamisel ei esine mingeid planeerimisalaseid piiranguid.
4.4.Kaebuse kohaselt pole võimalik planeerida ühiskondlikke hooneid (nt kool, lasteaed, spordihoone vms) sedavõrd väikesele krundile, seetõttu pole teemaplaneeringule vastav maakasutus võimalik. Samas pole kaebaja väitnud, et ta soovib püstitada kinnistule ühiskondlikku hoonet, seega kaebaja omandiõiguse rikkumist vastustaja ei tähelda.
4.5.Kaebuses teeb kaebaja põhjendatud viite BTI, Punase Risti, Tooma maaüksuste detailplaneeringule (edaspidi detailplaneering). Vastustaja veendumusel kummutabki detailplaneering kaebaja väited. Detailplaneeringu kohaselt on kinnistu sihtotstarbeks määratud metsamaa. Kaebaja märgib detailplaneeringu ja teemaplaneeringuga kavandatud juhtotstarbe realiseerimise korral vastuolu, kus ühiskondliku hoone ehitamise korral tuleb kinnistul asuv mets raiuda, mis on ebaproportsionaalne ja põhjendamatu ning vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Kaebaja oletus, et elamumaa juhtotstarbe korral ei ole vajalik selle realiseerimise korral raietegevus, kuna vastav ehitis on võimalik krundile paigutada raietegevuse vajaduseta, ei seondu kaebaja õiguste rikkumise tõendamisega.
4.6.Detailplaneering kinnistu kohta kehtestati enne üldplaneeringu ning teemaplaneeringu kehtestamist. Seega tuleb kinnistu kasutamisel lähtuda kehtivast detailplaneeringust. Sellest tuleb lähtuda ka juhul, kui oletada eelnevalt märgitud planeeringute puhul vastuolu. Vastustaja arvates pole võimalik vastuolu siiski üksteist välistav, kui silmas pidada kaebusest kumavat eesmärki kinnistu kasutamisest elamuehituseks. Planeeringutega sätestatud kinnistu erinevatest sihtotstarvetest tulenevalt pole võimalik seal mingil juhul elamuehitus.
4.7.Detailplaneeringu kehtestamise (24.08.2000 vallavolikogu otsus nr 62) ajal kehtinud maakatastriseaduse § 18 lg 2 kohaselt määrati tiheasustuses katastriüksuse sihtotstarve detailplaneeringuga või üldplaneeringuga. Antud hetkel puudus üldplaneering ning sihtotstarve metsamaa, mis on maatulundusmaa alaliik, määrati detailplaneeringuga. Alates 01.01.2003 jõustunud planeerimisseaduse § 46 lg 2 kohaselt jäid eelnevalt kehtestatud planeeringud kehtima pärast seaduse jõustumist. Märgitud seaduse rakendussätetes ning ka teistes õigusaktides pole sätet, mille kohaselt hilisem üld- või teemaplaneering saaks muuta kehtivat detailplaneeringut. Selline asi poleks kohane Eestile kui õigusriigile, kus austatakse õiguskindluse põhimõtet. Puudub ka säte, mille kohaselt hilisema üld- või teemaplaneeringu ning detailplaneeringu vastuolu korral tuleb juhinduda üld- või teemaplaneeringust. Eelnevale tuginedes peab vastustaja vaidluse lahendamise kõige olulisemaks õiguslikuks väiteks seda, et antud asjas määrab kinnistu sihtotstarbe kehtiv detailplaneering.
4.8.Kui soovitakse detailplaneeringut muuta, siis on järgimiseks kohustuslikud üld- ning teemaplaneeringu nõuded. Harku valla üldplaneeringu p-s 2.1.1 esitatud tabeli „Tingimused detailplaneeringute koostamiseks – elamumaad kompaktse asustusega aladel“ kohaselt on väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuuruseks alevikes 1500 m2, muudel aladel 2000 m2. Seega ei ole teemaplaneeringuga nimetatud nõuet muudetud – kui soovitakse taotleda ehitusõigust väiksemale maaüksusele kui 1500 m2, tuleb algatada üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine.
4.9.Kaebuses teeb kaebaja etteheite vastustajale, et teemaplaneeringu menetlemisel pole kinnistu suhtes rakendatud põhjendatud kaalutlusotsust. Kaebuse ebakonkreetsele väitele vastamine ei saaks olla konkreetne, seetõttu jätab vastustaja selle tegemata. Kaebaja ei too ka välja, kuidas väidetavalt põhjendamatu otsustus rikkus tema õigusi. Samas punkist kordab kaebaja vastustaja arvates ebakonkreetset nõuet tühistada kinnistu sihtotstarbe kohta tehtud otsustus. Vastustaja veendumusel pole võimalik kinnistu sihtotstarbe kohta eraldi otsustust vastu võtta, sest teemaplaneeringuga ei määratud eraldi iga kinnistu (s.h vaidlusaluse kinnistu) kohta sihtotstarvet. Kui ka oletada tühistamise võimalikkust, siis kaebaja õiguste kaitsmise seisukohast oleks see kasutu. Kinnistul puuduks siis üldse kasutusotstarve. Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 181 lg 13 kohaselt on märgitud maa ehitusõiguseta maa. Vastustaja peab hindama kaebuse kasutuks, sellega ei saavutata kaebaja õiguste reaalset kaitsmist.
4.10.Kaebuse põhjendamatust näitab vaieldamatult see, et kaebuses puudub õiguslik alus, millele rikkumisele toetudes nõutakse teemaplaneeringu osalist tühistamist. Märgitud nõue ja kaebaja subjektiivsete õiguste kaitsmise nõue eeldab mingi õigusliku sätte rikkumist vastustaja poolt detailplaneeringu kehtestamisel ning millega riivati kaebaja subjektiivseid õigusi. Konkreetse õigusrikkumise esiletoomiseta pole võimalik kaebaja õigusi kaitsta.
4.11.Vastustaja muud väited Kaebajaga 24.10.2018 toimunud kokkusaamise käigus sai vastustajale selgeks, et antud vaidluses pole võimalik kompromissi saavutamine poolte vastandlike seisukohtade tõttu. Kaebaja soov muuta kinnistu sihtotstarvet jäi vastustajale ikkagi ebakonkreetseks. Milline konkreetne sihtotstarve rahuldaks kaebajat, see jäigi kokkusaamise käigus sõnaselgelt esile toomata. Vastustaja pidas võimalikuks, et läbi vastava menetluse võiks sätestada kinnistu sihtotstarbeks üldkasutatav maa, mis on üldjuhul hooneteta ning millel paikneks antud juhul haljasala (MaaKatS § 181 lg 12 p 2). Kaebaja ei haakunud vastustaja arvates selle võimalusega.
Oletatavalt rahuldaks kaebajat ainult lahendus, kus temal tekkiks võimalus kinnistule elamu püstitada. Vastustaja käsutuses olevates materjalidest nähtuvalt on kaebaja olnud eelnevalt sõnaselgelt vastu kinnistu sihtotstarbe muutmisele ning sinna ehitusõiguse andmisele. Peab juhtima tähelepanu asjaolule, et sellel ajal polnud ta veel kinnistut omandanud. Kinnistu omandamisel (19.07.2016 asjaõigusleping) oli kaebaja teadlik asjaolust, et detail - ega üld- ning teemaplaneering ei võimalda sinna elamut püstitada. Enne kinnistu omandamist väljendas kaebaja oma vastuseisu alljärgnevates dokumentides: 1) 02.06.2014 esitatud kollektiivne kiri; 2) 02.06.2014 avaliku arutelu protokoll ja osavõtjate nimekiri; 3) 28.11.2014 esitatud kollektiivne kiri; 4) 01.12.2014 avaliku arutelu protokoll ja osavõtjate nimekiri. (tl 89-102p) Kaebusest ei selgu, mis kaalutlustel on kaebaja oma seisukohti kaebuses diametraalselt muutnud. Teemaplaneeringu koostamise algatamine tulenes peamiselt vajadusest senisest enam suunata ehitustegevust, sealhulgas määrata selged tingimused projekteerimistingimuste andmiseks. Teemaplaneering täiendab ja täpsustab kehtivat üldplaneeringut. Teemaplaneeringuga ei muudetud kehtiva üldplaneeringu põhilahendusi (selles ei muudeta elamu, äri, tööstuse jt juhtotstarvetega alade piire). Teemaplaneeringuga ei määratud või muudetud kinnistu maaüksuse juhtfunktsiooni. Üldplaneeringu ega ka teemaplaneeringu ülesandeks ei ole maaüksuse juhtfunktsiooni määramine või muutmine üksikute kinnistute kaupa. Kaebus esitamisega teemaplaneeringu vaidlustamiseks pole võimalik kinnistu suhtes sätestatu muutmine.
4.12.Vastustaja toob välja, et nagu kaebaja poolt kaebusele lisatud materjalist nähtub (tl 5556), on vald kaebajale selgitanud, et olukorras, kus maaüksusel kehtib varasemalt kehtestatud detailplaneering ja seda ei ole kehtetuks tunnistatud, tuleb maaüksusele hoonestuse rajamisel lähtuda kehtivast detailplaneeringust. Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse §-le 2 kehtivad kõik kehtinud planeeringud nii kaua, kuni neid pole kehtetuks tunnistatud või koostatud uut sama liiki planeeringut. Seega on Kustavi tn 10a maaüksusel kehtiva detailplaneeringu muutmisel järgimiseks kohustuslikud üld- ja teemaplaneeringu nõuded. Juhime tähelepanu, et Kustavi tn 10a maaüksuse üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtfunktsioon on nii üldplaneeringu kehtestamisest 17.10.2013 kuni käesoleva ajani püsinud muutumatuna ning on maakasutusplaanile kantud helesinise värviga. Maakasutuse juhtfunktsiooni ei ole teemaplaneeringuga muudetud.
4.13.Vastustajale jääb arusaamatuks kaebaja väide nagu rikuks maakasutuse juhtotstarve tema omandiõigust. Nagu vald on oma 29.11.2017 (tl 55-56) vastuses ka öelnud, on kehtiva üldplaneeringu punktis 2.1.1 esitatud tabeli „Tingimused detailplaneeringute koostamiseks – elamumaad kompaktse asustusega aladel“ kohaselt väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuuruseks alevikes 1500 m2, muudel aladel 2000 m2. Teemaplaneeringuga ei ole nimetatud nõuet muudetud, kui soovitakse taotleda ehitusõigust väiksemale maaüksusele kui 1500 m2, tuleb algatada üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine. Kaebajal on õigus esitada üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamise taotlus, kuid arvestada tuleb asjaoluga, et üldplaneeringu detailplaneeringuga muutmine on pigem erandlik ning nõuab kindlasti vastava tegevuse igakülgset põhjendamist. Kustavi tn 10a maaüksus paikneb kehtiva üldplaneeringu kohaselt maakasutuse juhtfunktsiooniga alal, mis on eelkõige ette nähtud puhkeotstarbelise maana. Üldplaneeringu ega ka teemaplaneeringu ülesandeks ei ole maaüksuse juhtfunktsiooni määramine või muutmine üksikute kinnistute kaupa. Nagu vald varasemalt oma vastuses kaebusele on öelnud, pole kaebaja selgitanud, milline oleks tema soov kinnistut kasutada või kuidas on temalt võetud võimalused maaüksuse kasutamiseks, sh rikutud isiku subjektiivseid õigusi. Vastustaja on
öelnud, et isikul on võimalus esitada üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamise taotlus.
4.14.Kokkuvõttes on kaebaja etteheited põhjendamatud, kuivõrd need on ekslikud ega anna alust teemaplaneeringu osaliseks tühistamiseks.
4.15.Vastustaja palub jätta menetluskulud kaebaja enda kanda.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
5.Vaidlus asjas on Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 „Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrava ning tihehoonestusalasid täpsustava teemaplaneeringu kehtestamine“ õiguspärasuse üle Kustavi tn 10a, Tabasalu alevik, Harju maakond (katastritunnus 19801:002:0402) asuva kinnistu osas.
6.Kohus märgib, et käesolevas asjas on tuvastatud järgmised faktilised asjaolud.
6.1.Asjas on tõendatud, et kaebajale XXle kuulub kinnistu Kustavi tn 10a, Tabasalu alevik, Harju maakond (katastritunnus 19801:002:0402), 100% maatulundusmaa alates 19.07.2016 (tl 79).
6.2.Harku Vallavolikogu 24.08.2000 otsusega nr 62 on kehtestatud BTI, Punase Risti ja Tooma maaüksuse detailplaneering Tabasalu alevikus. Nimetatud detailplaneeringuga on määratud Kustavi tn 10a metsamaaks. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et detailplaneering on kehtiv. Vastustaja on kinnitanud ka vastuses kaebusele, et kinnistu kasutamisel tuleb lähtuda kehtivast detailplaneeringust. Vastustaja on põhjendatult toonud välja, et detailplaneeringu kehtestamise (24.08.2000 vallavolikogu otsus nr 62) ajal kehtinud maakatastriseaduse § 18 lg 2 kohaselt määrati tiheasustuses katastriüksuse sihtotstarve detailplaneeringuga või üldplaneeringuga. Antud hetkel puudus üldplaneering ning sihtotstarve metsamaa, mis on maatulundusmaa alaliik, määrati detailplaneeringuga. Alates 01.01.2003 jõustunud planeerimisseaduse § 46 lg 2 kohaselt jäid eelnevalt kehtestatud planeeringud kehtima pärast seaduse jõustumist. Märgitud seaduse rakendussätetes ning ka teistes õigusaktides pole sätet, mille kohaselt hilisem üld- või teemaplaneering saaks muuta kehtivat detailplaneeringut. Ka 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 2 sätestab, et enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud planeering jääb kehtima pärast käesoleva seaduse jõustumist. Vaidlust ei ole ka selles, et Harku Vallavolikogu 24.08.2000 otsust nr 62 ei ole valla poolt osaliselt või tervikuna hiljem kehtetuks tunnistatud. Kohus leiab lähtudes eeltoodust, et käesoleva hetkel määrab kinnistu maakasutuse ja sihtotstarbe kehtiv detailplaneering.
6.3.Kohus leiab, et asjas on tõendamist leidnud, et Harku valla 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestati Harku valla üldplaneering, mille kohaselt oli Kustavi tn 10a määratud üldkasutatavate hoonete maaks. Vastustaja on kohtule esitanud üldplaneeringu koondkaardi seisuga 17.10.2013 (tl 115), millelt nähtub, et Kustavi tn 10a kinnistu on tähistatud helesinise värviga. Vastavalt koondkaardi legendile tähistab helesinine värv koondkaardil üldkasutatavate hoonete maad. Üldplaneeringu seletuskirja p 2.4 nähtub, et üldkasutatavate hoonete maana käsitletakse käesolevas üldplaneeringus nii valitsus- ja ametiasutuste maad kui ka tervishoiu-, teadus-, haridus-, laste-, spordi-, kultuuri-, usu- ja tavandiasutuste maad. Üldplaneeringuga säilivad olemasolevad üldkasutatavate hoonete maad. Täiendavat kavandatakse üldkasutatavate hoonete maad ühiskondlike teenuste osutamiseks ja kogukonna kogunemiskohtade tekke võimaldamiseks eelkõige suurematesse elamurajoonidesse ja
suvilapiirkondadesse. Lisaks on üldkasutatavate hoonete kõrvalfunktsioon antud kõikidele elamumaadele, võimaldamaks vastavasisulist arengut ka olemasolevate elamualade baasil. Üldkasutatavate hoonete maa juhtotstarvet kandvate alade arendamisel säilitada võimalusel olemasolev kõrghaljastus, selle puudumisel näha ette haljasalade ja parkmetsade rajamine eelkõige haridus- ja lasteasutuste maale puhketingimuste loomiseks. Maa-alade konkreetne kasutus täpsustub osaüldplaneeringute või detailplaneeringute algatamise staadiumis. (vt https://www.harku.ee/documents/2846103/6425080/2015.02.16+Seletuskiri+parandusega_29. 01.2015+otsus+Nr+11.pdf/c3a507f8-25f3-4f48-9abf-0544786622bc ) 17.10.2013 kehtinud maakatastriseaduse redaktsiooni § 18 lg 2 sätestas, et planeerimisseaduses sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel. Sellest tulenevalt tuli jätkuvalt lähtuda kehtivast detailplaneeringust, mille kohaselt on Kustavi tn 10a maa näol tegemist maatulundusmaaga – metsamaaga. Küll aga tekkis olukord, kus alates üldplaneeringu kehtestamisest tuli Kustavi tn 10a maakasutuse muutmise soovi korral lähtuda kehtivast üldplaneeringust.
6.4.Käesolevas asjas on tuvastatud, et vaidlustatud Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 ei ole Kustavi tn 10a, Tabasalu alevik, Harju maakond (katastritunnus 19801:002:0402) maa kasutuse juhtotstarvet muudetud ning tegemist on jätkuvalt juba Harku valla 17.10.2013 otsusega nr
määratud üldkasutatavate hoonete maaga (file:///C:/Users/aire.aun/Downloads/Teemaplaneeringu%20kaart%20(2).pdf ). Samuti ei ole vaidlust selles, et teemaplaneering nagu ka valla 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneering näevad ette väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuurus on alevikes 1500 m2, muudel aladel
m2. (vt https://www.harku.ee/documents/2846103/6425080/2015.02.16+Seletuskiri+parandusega_29. 01.2015+otsus+Nr+11.pdf/c3a507f8-25f3-4f48-9abf-0544786622bc lk
ja https://kaart.harku.ee/DP/E_teemaplaneering/_avalik/ seletuskirja lk 20).
6.5.Kohus leiab, et vaidlust ei saa olla ka selles, et juhul kui kaebaja soovib kasutada Kustavi tn 10a krunti muul otstarbel kui metsamaana ja/või üldkasutatavate hoonete maana, siis tuleb tal algatada üldplaneeringut (sh teemaplaneeringut) muutev detailplaneering. Sellest tulenevalt võib üldplaneeringus ja teemaplaneeringus kaebajale kuuluva krundi osas märgitu rikkuda kaebaja omandipõhiõigust ning kaebajal on subjektiivne õigus ka teemaplaneeringut vaidlustada temale kuuluva kinnistu osas. Kohus märgib, et siinkohal tuleb siiski eristada kaebeõigust ning subjektiivsete õiguste rikkumist, millest viimast hinnatakse esimese olemasolul asja sisulisel lahendamisel. Kohus märgib, et õige on vastustaja seisukoht selles, et kaebajal ei ole esitatud kaebusega võimalik oma kaebuse eesmärki saavutada, sest kaebaja on ekslikult asunud seisukohale nagu oleks teemaplaneeringuga muudetud juba 2013 aastal kehtestatud üldplaneeringut kaebajale kuuluva krundi osas. Kohus leiab, et vastustaja ei ole vaidlustatud otsusega, arvestades eelpool tuvastatud faktilisi asjaolusid, rikkunud kaebaja subjektiivseid õigusi. Nagu kohus eelpool tuvastas, siis kehtis juba alates 17.10.2013 Harku valla üldplaneering, mille kohaselt oli Kustavi tn 10a määratud üldkasutatavate hoonete maaks. Samast ajast kehtib ka elamukrundi minimaalsuuruse nõue 1500 m2 alevikes. Käesolevas asjas vaidlustatud teemaplaneeringuga üldplaneeringut selles osas ei ole muudetud. Järelikult pidi kaebaja juba kinnistu omandamisel 19.07.2016 arvestama vastava kehtiva üldplaneeringus sätestatud piiranguga. Seejuures nähtub kohtule esitatud dokumentidest selgelt, et kaebaja oli enne kinnistu omandamist väga hästi teadlik vastavatest asjaoludest. Kaebaja on avaldanud varasema kinnistu omaniku poolt algatatud detailplaneeringu menetluses arvamust ja leidnud seejuures,
et kehtiva detailplaneeringu muutmine ei ole põhjendatud. Samuti ei toetanud kaebaja üldplaneeringu kohase detailplaneeringu algatamist maa-ala ühiskondlike hoonete maana kasutusele võtmiseks. (vt tl 89-102p)
7.Kohus leiab, et vastustaja toob õigesti välja, et ei üldplaneeringu ega ka teemaplaneeringu ülesandeks ole maaüksuse juhtfunktsiooni määramine või muutmine üksikute kinnistute kaupa. Seda ei ole ka vaidlustatud teemaplaneeringuga tehtud. Krundi suhtes on alates 2013 kehtinud üldplaneering, mida ei ole käesolevas asjas vaidlustatud teemaplaneeringuga muudetud. Krundi suhtes kehtib jätkuvalt Harku Vallavolikogu 24.08.2000 otsusega nr 62 on kehtestatud BTI, Punase Risti ja Tooma maaüksuse detailplaneering Tabasalu alevikus, millega on määratud Kustavi tn 10a kinnistu metsamaaks. Järelikult on kaebaja olukorras, kus ta saab endale kuuluvat maad jätkuvalt metsamaana kasutada. Juhul kui kaebaja soovib saada kinnistule ehitusõigust, tuleb tal taotleda detailplaneeringu menetluse läbi viimist. Kui kaebaja soovib muuta kinnistu sihtotstarvet elamumaaks (milline soov nähtub kompromissläbirääkimiste käigust), siis tuleb selleks algatada endiselt üldplaneeringut muutev detailplaneering (arvestades nii krundi suuruse piiranguga 1500 m2 kui ka kõigi teiste asjakohaste üldplaneeringus ja teemaplaneeringus sätestatud tingimustega, mis on üldplaneeringu lahutamatuks osaks). Kohus selgitab kaebajale, et arvestades, et kaebaja omandas kinnitu 2016 aastal so ajal, mil 17.10.2013 kehtestatud üldplaneering oli juba kehtiv, tuli tal selles sätestatud piirangutega kinnistu ostmisel arvestada. Arvestades kohtule vastustaja poolt esitatud dokumente oli kaebaja piisavalt teadlik Kustavi tn 10a kinnistuga seotud asjaoludest (vt tl 89-102p. Sellest tulenevalt võttis ta endale teadlikult riisiko, et kinnistut ei pruugi olla tulevikus võimalik kasutada teisiti, kui seda näeb ette kehtiv detailplaneering (ehk metsamaana). Kui kaebaja soovib kinnistut kasutada kui ühiskondlike hoonete maad (kehtiva maakastriseaduse § 181 lg 12 p 2 mõttes) kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga, siis on tal võimalik selleks taotleda samuti detailplaneeringu menetluse läbi viimist.
8.Kaebaja väited sellest, et üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluse läbiviimise nõudmine on antud juhul liialt koormav ning ebamõistlikult ressurssimahukas, ei tingi kaebuse rahuldamist. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et tal on subjektiivne õigus lihtsamale (projekteerimistingimuste väljastamise) menetlusele PlanS § 125 lg 5 p 2 alusel (milline olukord on hetkel aga välistatud). Kohus selgitab, et PlanS § 125 lg 5 järgi võib kohalik omavalitsus erandina lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel ühe hoone ja seda teenindavad rajatised samas lõikes nimetatud tingimuste täidetuse korral. Antud juhul ei ole vastavad tingimused täidetud ning kaebajal puudub ka subjektiivne õigus nõuda, et vastustaja vastavad tingimused tema jaoks eraldi looks. Kaebajal puudub subjektiivne õigus konkreetsele menetlusele.
9.Kohus märgib seoses kaebaja väitega, et vastustaja on jätnud arvestamata, et tavapäraseks krundi suuruseks ongi Tabasalu alevikus 1000 m2 elamualadel, et kõigepealt on see kaebaja väide tõendamata. Teiseks on vastustajal vaieldamatult seadusest tulenev kaalutusõigus, millise minimaalse suurusega elamukrunte vastustaja oma haldusala territooriumil lubab. Lisaks tuleb arvestada sellega, et alevikes kehtis elamualade kruntide minimaalse suuruse nõue 1500 m2 osas juba alates 2013 aastast. Kaebaja on kinnistu omandanud 2016 aastal ehk tal tuli vastava nõudega arvestada. Kaebaja väide, et talle jääb arusaamatuks, millise üldplaneeringut ja/või teemaplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluse algatamist ta peaks taotlema, on ilmselgelt otsitud ja põhjendamatu. Teemaplaneeringuga üldplaneeringusse tehtud muudatused viiakse sisse üldplaneeringusse. Kui kaebaja sooviks on detailplaneeringu, mis muudab
üldplaneeringut/teemaplaneeringut, menetluse algatamine, siis tuleb tal arvestada mõlema haldusaktiga.
10.Kaebaja tõi veel välja, et kui üldplaneeringu ja üldplaneeringu teemaplaneeringu näol on tegemist eraldiseisvate planeeringutega (ehk teemaplaneeringuga ei määratud üldplaneeringus sätestatut), siis kerkib uue Harku valla üldplaneeringu koostamisel üles küsimus, mis saab kehtestatud teemaplaneeringust. Kui lähtuda vastustaja argumentatsioonist, siis jääb ka teemaplaneering pärast üldplaneeringu kehtestamist kehtima, mis aga toob kaasa olukorra, kus samu tingimusi reguleerivad kaks eraldiseisvat (ja tõenäoliselt ka omavahel vastuolus olevat) planeeringut, mis oleks samuti selges vastuolus haldusmenetluse üldprintsiipidega. Esmalt märgib kohus, et vastav asjaolu ei saa kuidagi kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda. Teiseks ei teki vastavat probleemi, kuna uue üldplaneeringu kehtestamisel saab vastustaja otsustada nii vana üldplaneeringu kui ka vajadusel teemaplaneeringu (mis muutub üldplaneeringu osaks) kehtetuks tunnistamise. Lisaks on tegemist samatasandiliste planeeringutega ehk siis teemaplaneeringus sätestatu viiakse sisse üldplaneeringusse. Kui aga üksnes teemaplaneering tühistada (või ka näiteks vastustaja enda poolt kehtetuks tunnistada), siis jääb kehtima varasem üldplaneering. Kaebaja on siinkohal kohtu arvates tõlgendanud vastustaja argumentatsiooni ebaõigesti.
11.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kaebuse rahuldamata, kuivõrd kohus ei tuvastanud kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist vaidlustatud teemaplaneeringuga.
12.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja menetluskulude hüvitamise nõuet esitanud ei ole. Kohus jätab eeltoodust tulenevalt poolte menetluskulud nende endi kanda. /Allkirjastatud digitaalselt/ Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.