Eesistuja Janar Jäätma, liikmed Oliver Kask ja Monika Laatsit
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. juuni 2019, Tallinn
Haldusasja number
3-18-1064
Haldusasi
XX kaebus kohustada Harku Vallavalitsust pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega ja andma välja projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks endise Rannamõisa kämpingu hoonete asukohtades
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 20.02.2019 otsus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja XX, esindaja Indrek Kukner Vastustaja Harku vald, volitatud esindaja Hannes Raudleht
Menetluse alus ringkonnakohtus
XX apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta XX apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 20.02.2019 otsus asjas nr 3-18-1064 muutmata. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).
hiljemalt
29.07.2019
Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist
3-18-1064 (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.XX omandas 20.09.1995 Harjumaal Harku vallas Rannamõisa külas paiknevad endise Rannamõisa kämpingu kompleksi ehitised.
2.XX esitas Harku Vallavalitsusele 17.11.1997 avalduse ehitiste teenindusmaa määramiseks ja 30.12.1997 avalduse hoonete juurde maa ostueesõigusega erastamiseks.
3.Harku Vallavalitsus jättis 04.07.2007 korraldusega nr 1404 taotluse 19 hoone osas rahuldamata, sest need olid lagunenud. Järgnenud kohtuvaidluse (haldusasi nr 3-08-1810) tulemusel tühistas kohus Harku Vallavalitsuse korralduse nr 1404 osas, milles see ei võimaldanud XX-l hooneid maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 31 alusel korrastada. Kämpingu kompleksi maa-ala paikneb Rannamõisa maastikukaitseala piirides (kaitseala eeskirjad kehtestatud Vabariigi Valitsuse 30.05.2000 määrusega nr 175 ja Vabariigi Valitsuse 11.11.2013 määrusega nr 156).
4.Harku Vallavalitsuse 25.01.2011 korraldusega nr 48 määrati Rannamõisa kämpingu hoonete kordategemiseks tähtaeg 01.09.2012 ning tehti ettepanek kämpingu juurde ligikaudu 18 600 m2 suuruse teenindamiseks vajaliku maa määramiseks. Korralduses märgiti, et maa ostueesõigusega erastamise edasiste eeltoimingute tegemise, sh katastriüksuse maakatastris registreerimise eelduseks on hoonete kordategemine. Harku Vallavalitsus määras 05.04.2011 korraldusega nr 339 Rannamõisa kämpingu hoonete kordategemiseks uue tähtaja 01.01.2014.
5.XX tellis Harku Vallavalitsuse 13.04.2012 määratud projekteerimistingimuste alusel Rannamõisa kämpinguala majandusabihoonete ehitusprojekti, mis esitati Harku Vallavalitsusele 14.02.2013. Pärast seda toimus XX, Harku valla, Maa-ameti ning Keskkonnaameti vahel suhtlus, selgitamaks välja, mida ja kuidas võib maa-alale täpsemalt ehitada. Maa-amet oli seisukohal, et ehitise kordategemisel tuleb arvestada ehitise mõõtmete, väliskuju ja kasutamise sihtotstarbe sarnasust eelnevaga (nt Maa-ameti 20.05.2013 kiri; I kd, tl 91‒92). Keskkonnaamet selgitas 18.12.2015 kirjas XXle, et kuna üheksast hoonest seitse on muutunud osaks ümbritsevast looduskooslusest ja nende taastamisega kaasneks Natura elupaikade hävitamine, saab Keskkonnaamet nõustuda vaid kahe hoone taastamisega tingimusel, et ehitustegevuse käigus ei kahjustata kaitseala kaitse-eesmärke (I kd, tl 132).
6.Harku Vallavalitsus pikendas 04.05.2015 korraldusega nr 323 Rannamõisa kämpingu hoonete kordategemise tähtaega kuni 01.09.2016.
7.XX palus Harku Vallavalitsusele 29.08.2016 saadetud e-kirjas (I kd, tl 11) pikendada hoonete kordategemise tähtaega veel kahe aasta võrra. Samas kirjas märkis XX, et kuna kämpingu planeering on aegunud, ei oleks endiste hoonete taastamine mõistlik. XX viitas kohtupraktikale, mille kohaselt ei pea ehitisi taastama algkujul, ning palus menetleda tema taotlus projekteerimistingimuste saamiseks lõpuni. Harku Vallavalitsus esitas 07.11.2016 e kirjas (I kd, tl 12) Rannamõisa puhkemajade ehitusprojektile ja ehitusloa taotlusele märkused, selgitades, et Keskkonnaameti hinnangul on
2(9)
3-18-1064 võimalik taastada ainult kaks hoonet, ning tegi XX-le ettepaneku võtta tagasi ehitusloa taotlused nende ehitiste osas, mille ehitamist ei pea Keskkonnaamet kaitseala valitsejana võimalikuks.
8.XX palus Harku Vallavalitsusele 28.09.2017 saadetud e-kirjas (I kd, tl 14) pikendada hoonete kordategemise tähtaega vähemalt kahe aasta võrra ning tegi ettepaneku võtta vastu eelhaldusakt kahe hoone ehitamise lubamiseks.
9.XX esitas 29.05.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus kohustada Harku Vallavalitsust pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega ja andma välja projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks endise Rannamõisa kämpingu hoonete asukohtades. Kaebaja märkis kokkuvõtlikult järgmist: 1) kaebaja soovib rajada endise Rannamõisa kämpingu territooriumile kaasaegsed majutushooned. Ehitamise alustamist takistas ebaselgus selles, millised peavad hooned välja nägema ja kui palju hooneid on võimalik ehitada. Vastustaja on pidanud mõistlikuks, et kaebaja saaks kaasaegse arhitektuurse lahendusega hooned, kuid Maa-amet on asunud seisukohale, et tegemist saab olla hoonete taastamisega. Keskkonnaamet ei pea võimalikuks rohkem kui kahe hoone ehitamist. Kui sellest lähtuda, saaks taastada sauna ja administratiiv-baarihoone, kuid on ebaselge, milline oleks sellisel juhul erastatava maa suurus, millega projektis tuleks arvestada; 2) MaaRS § 6 lg 31, mis jõustus 14.07.2017, alusel ei pikendanud vastustaja hoonete korrastamise tähtpäeva. MaaRS § 6 lg 31 on põhiseadusega vastuolus. Kaebaja hooneid rüüstati 1996. a-l ja neile tekitati kahjustusi 15-35% ulatuses. Kaebaja esitas avalduse maa erastamiseks 30.12.1997. Riigikohtu arvates (otsus asjas nr 3-16-579) ei võimaldanud seadus vundamendini lagunenud hooneid taastada. See seisukoht on vastuolus sama otsuse p-s 13 tooduga, kus Riigikohus heitis ehitise omanikule ette hoonete korrastamise viimasele hetkele jätmist. Tallinna Halduskohus on asjas nr 3-08-113 pidanud võimalikuks ka lagunenud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamist. Samal seisukohal oli ka Tallinna Halduskohus haldusasjas nr 3-08-1810, kus arutati kaebaja kaebust vastustaja korralduse tühistamiseks. Ringkonnakohtute praktikas leiti, et vundamendini lagunenud hoonete asemele on võimalik ehitada uusi hooneid (3-08-603; 3-05-132; 3-06-997, 3-03-54, 3-06-1168, 3-07-1226). Haldusasjades nr 3-07-1226 ja 3-03-54 leiti, et kohalik omavalitsus ei saa MaaRS § 6 lg 31 nimetatud korraldusega seada tingimusi, millised peavad ehitised pärast korrastamist välja nägema; 3) vastustaja pikendas 04.05.2015 korraldusega nr 323 endise Rannamõisa kämpingu hoonete kordategemise tähtaega kuni 01.09.2016. Kaebaja palus 29.08.2016 kirjas tähtaega pikendada, kuid kaebajale ei ole teada, kas seda on tehtud. Vastustaja menetles ehitusloa taotlust ka pärast 01.09.2016, mis tähendab, et vastustaja ei lugenud ehitiste korrastamise tähtaega lõppenuks; 4) omaniku õigus taastada ehitis tuleneb põhiseaduse (PS) §-st 32. Maa erastamise avalduse esitamise ajal puudus norm, mis keelas hävinenud ehitise asemel uue ehitise ehitamise. Riik võtab ära maa kasutamise õiguse; 5) kui õigustatud isik ei jõua haldusaktis toodud tähtajaks ehitisi korrastada, ei tähenda see, et ehitise omanik kaotaks korrastamiseks õiguse ja menetlus tuleb lõpetada. Kaebajal oli õigus nõuda haldusaktis toodud ehitamise tähtaja muutmist HMS § 64 korras ja seda ta ka tegi, kuigi vastustaja lubas tähtaega pikendada ka ilma kaebaja taotluseta; 6) MaaRS § 6 lg-st 31 ei ole võimalik välja lugeda, et kohalikel omavalitsustel keelatakse ehitise korrastamise tähtaja pikendamine.
10.Harku vald palub vastuses jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja märgib kokkuvõtlikult järgmist: 1) MaaRS § 6 lg 31 kohaselt ei saa kohustamisnõuet rahuldada; 2) tähtaja pikendamise taotlus esitati 29.08.2016 ehk vahetult enne tähtaja lõppemist 01.09.2016. Seetõttu ei olnud võimalik seda menetleda;
3(9)
3-18-1064 3) hoonete taastamiseks ei ole vaja projekteerimistingimusi, vaid seda saab teha projekti alusel. Kämpingu korrastamine oleks olnud ehitise ümberehitamine (ehitusseadustik (EhS) § 4 lg 3 p 6); 4) kaebaja esitas vastustajale Rannamõisa puhkemajade eelprojekti koos selle juurde kuuluva ehitusloa taotlusega, millega kavandati kämpingualal üheksa ehitise taastamine. Tulenevalt EhS § 3 lg-st 3 käsitleti ehitusloa menetluses kämpingu ehitisi ühe ehitisena, mille puhul esitati dokumentaalselt vaid 1 ehitusloa taotlus (peahoone). Ehitusloa taotluse läbivaatamine ei ole lõppenud taotluse rahuldamata jätmisega ega ka ehitusloa andmisega. EhS § 42 lg 5 kohaselt annab pädev asutus ehitusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Seega oleks kaebajal teoreetiliselt võimalik vaidlustada ehitusloa taotluse kohta lõpliku otsuse tegemata jätmist; 5) kuna käesoleval hetkel ei ole enam võimalik pikendada hoonete korrastamiseks määratud tähtaega, ei ole võimalik juba seetõttu määrata korrastamise raames toimuvaks ehitustegevuseks ka projekteerimistingimusi. Samuti on kaebetähtaeg projekteerimistingimuste andmiseks kohustamiseks möödunud.
11.Tallinna Halduskohus jättis 20. veebruari 2019. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus põhjendas oma seisukohti kokkuvõtlikult järgmiselt: 1) kaebaja esitas 29.08.2016 vastustajale e-kirjana taotluse pikendada hoonete kordategemise tähtaega. Vastustaja ei ole selle taotluse kohta seisukohta kujundanud. MaaRS kuni 14.07.2017 kehtinud redaktsioon (MaaRS v.r) ei sätestanud vastava taotluse menetlemiseks tähtaega. Kaebuse esitamise ajaks (29.05.2018) oli mõistlik tähtaeg kaebaja 29.08.2016 taotluse lahendamiseks igal juhul möödunud ja sellest aspektist kuuluks kohustamisnõue rahuldamisele. Kuna taotlus oli esitatud enne eelmise tähtaja lõppu, oleks vastustajal tulnud see sisuliselt läbi vaadata; 2) kohustamiskaebuse rahuldamise välistab MaaRS § 6 lg 31 redaktsioon, mis jõustus 14.07.2017. MaaRS § 6 lg 31 (u.r) ei luba kohalikul omavalitsuse üksusel enam määrata ega pikendada aega ehitiste kordategemiseks. Muudatusega kaotati ehitise kordategemise tähtaja pikendamise võimalus (vt Vabariigi Valitsuse seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (432) seletuskiri). Maareformi algusest on möödunud enam kui 25 aastat ning kui isik ei ole tänaseni oma ehitist korrastanud või kõrvaldanud, on isik lõplikult minetanud ka võimaluse erastamisõiguse taastamiseks. Lagunenud ehitise olemasolu maatükil ei tohi takistada maareformi läbiviimist muudel alustel olukorras, kus ehitise omanik ei ole 25 aasta jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud. Sellisel juhul võib eeldada omaniku tegevusetust omandist loobumise tahtena. Kui KOV on enne muudatuse jõustumist määranud lagunenud ehitisele tähtaja ehitise kordategemiseks või kõrvaldamiseks ja ehitise omanik ei ole nõutud toiminguid teinud, siis seda tähtaega ei ole KOV-l õigus pikendada (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 26.06.2018 otsus asjas nr 3-16-579; 13.12.2018 otsus asjas nr 3-15-2561); 3) õigus nõuda ostueesõigusega erastamist tekib juhul, kui ehitised on korrastatud (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 08.07.2010 otsus asjas nr 3-08-1810); 4) MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde. Lagunenud ehitiste puhul tuli erastamismenetluse lõpetamiseks anda omanikule tähtaeg kas ehitise korrastamiseks või kõrvaldamiseks ning kohalikul omavalitsusel oli kaalutlusõigus, milline ettepanek omanikule teha; 5) vastustaja andis kaebajale tähtaja Rannamõisa kämpingualal ehitiste kordategemiseks ning ta pikendas tähtaega kahel korral. Kaebaja pole määratud tähtajaks ehitisi korda teinud. Vastustaja ei ole olnud tegevusetuses ega rikkunud kaebaja õiguspärase ootuse põhimõtet; 6) MaaRS § 6 lg 31 (u.r) ei ole lühikese etteteatamise tähtaja tõttu põhiseadusvastane. Kaebaja pidi arvestama, et erastamise õiguse tagavad talle üksnes korrastatud hooned. Kaebaja väidab, et Rannamõisa kämpinguala hooneid rüüstati 1996. a. Kaebaja esitas ostueesõigusega
4(9)
3-18-1064 erastamise taotluse 1997. a. Kaebajal ei olnud õigust erastada maad vundamendini lagunenud hoonete juurde. Kaebajal oli võimalik 19 aasta jooksul hooned korda teha, kuid ta jättis selle tegemata; 7) peamiseks takistuseks oli see, et kaebaja ei soovinud endist hoonestust taastada, vaid ta soovis rajada kaasaaegsed majutushooned, sh kohtadesse, kus varem hooneid ei olnud. Maaamet juhtis tähelepanu, et selline tegevus ei ole kooskõlas maareformi põhimõtetega. Takistuseks hoonete kordategemisel on olnud ka asjaolu, et kämpingukompleks asub Rannamõisa maastikukaitsealal ning hoonestuse rajamine kaebaja soovitud moel oleks läinud vastuollu Rannamõisa maastikukaitseala kaitse-eeskirjaga. Keskkonnaamet möönis, et maastikukaitseala kaitse-eesmärke kahjustamata oleks võimalik alale rajada heal juhul kaks hoonet. Sellisena oli küsitav, kas kaebaja soovitud kämpinguala arendus oleks olnud realiseeritav. Maa-ameti ja Keskkonnaameti seisukohti arvestades tuli kaebaja arendamisplaane pidada väheperspektiivseteks. Seega ei oleks olukord olnud suure tõenäosusega teistsugune, kui vastustaja oleks 2016. a septembris kaebaja taotluse rahuldanud ja korrastamise tähtaega pikendanud veel 2 aasta võrra; 8) hoonete kordategemist on viivitanud mh kaebaja enda ajas muutunud plaanid ja visioonid, mille osas on ta pidanud mh kohtuvaidlusi. Seetõttu ei ole hoonete kordategemise viibimine etteheidetav vastustajale, samuti ei tulene see seaduse ebaselgest regulatsioonist. Kaebaja pidi olema teadlik MaaRS regulatsioonist ja oma tegevusvõimalustest omandireformi seaduste kontekstis. Kohtu hinnangul ei ole seadusandja ega vastustaja käitunud kaebaja suhtes sõnamurdlikult.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
12.XX palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ning saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Apellant väidab kokkuvõtlikult järgmist: 1) käesoleva vaidluse asjaolud on teistsugused kui haldusasjas nr 3-16-579. Vastustaja ei menetlenud lõpuni projekteerimistingimuste ja ehitusloa taotlusi; 2) kaebaja jaoks ei oma hoonete asukoht tähtsust. Kaebaja seisukoht pole ajas muutunud. Kaebaja pidas mõistlikuks kaasaegse arhitektuurse lahendusega hoonete püstitamist, kuid ta ei välistanud lagunenud hoonete taastamist. Tallinna Ringkonnakohus pidas asjas nr 3-08-1810 võimalikuks õnnetusjuhtumi ja vandalismi tagajärjel hävinenud hoonete asemel uute ehitamist; 3) kohus ei põhjendanud, kas kaebajal oli maa erastamiseks õigus püstitada uus hoone või tuli vanad taastada; 4) ka eelnevate kohtuvaidluste ajal ei peatunud ehitamise ettevalmistamine. Projekti tegemine võtab aega; 5) MaaRS § 6 lg 31 (u.r) on põhiseadusvastane. Vastustaja ei pikendanud ehitamise tähtaega, kuigi eeldatavasti ta teadis kavandatavast seadusmuudatusest. MaaRS § 6 lg 31 (u.r) avaldati 04.07.2017 ja see jõustus 14.07.2017. Omandiõiguse piiramine toimus etteteatamistähtajata; 6) kohtu väide, et MaaRS § 6 lg 31 (u.r) ei näe pikendamise võimalust ette, ei ole loogiline. Kui seaduse mõtte avamiseks tuleb kasutada seletuskirja, nähtub, et tegemist on üksnes ühe tõlgendusviisiga. Sättes puudub pikendamise võimaluse keeld. Kohus jätab vastamata kaebaja ülejäänud väidetele, miks säte on põhiseadusvastane. Seaduse menetlemisesse oleks tulnud kaasata omanikud, kes jäid oma varast ilma. Maareformi venimist põhjustasid Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ameti ebaõiged selgitused seaduse kohaldamisel. Seadusandja oleks pidanud kaaluma maa ostueesõigusega erastamise või hoonestusõiguse seadmist isikutele, kelle vara hävines maareformi ajal õnnetusjuhtumi või ründe tagajärjel. Eeltooduga haakub seaduse õigusselguse küsimus;
5(9)
3-18-1064 7) kohtuotsuses esitatud seisukoht, et kaebaja arendusplaan oli väheperspektiivne, on oletuslik. Kohus ei hinnanud, kas kaitseala valitseja seisukoht oli kaitse-eeskirjaga kooskõlas. Kuna tegemist on Natura 2000 alaga, võis tekkida vajadus küsida Euroopa Kohtult eelotsust. Kaitsealaga seonduvad küsimused ei mahu käesoleva vaidluse raamidesse; 8) kui seadus ei võimaldanud projekteerimistingimuste andmist, tulnuks anda eitav otsus; 9) vastustaja esitas umbes 70 tõendit, kuid kohtuotsuses käsitletakse üksnes mõningaid. Kohus rikkus HKMS § 165 lg 1 p-i 2.
13.Harku vald palub vastustes jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja väidab kokkuvõtlikult järgmist: 1) apellandi olukord ei erine haldusasjas nr 3-16-579 käsitletud olukorrast. Kui hoonete korrastamise tähtaja pikendamise otsustamata jätmine oleks õigusvastane, ei pruugi see olla põhjuslikus seoses kämpingute taastamata jätmisega või ostueesõigusega erastamise mittetoimumisega. Vastustaja ei pidanud 14.04.2016 kirjas võimalikuks kaebaja taotluse alusel projekteerimistingimusi anda hoolimata asjaolust, et formaalselt ei lõpetanud see haldusmenetlust. Kaebaja pidi mõistma, et tõenäosus saada projekteerimistingimused oli väga väike. Projekteerimistingimusi ei antud, kuna tegemist oli hävinenud kämpingu taastamisega (EhS § 4 lg 3 p 6). Kaebajal oli juba 2016. a-l võimalik esitada kohustamiskaebus projekteerimistingimuste väljastamiseks. Ehitusloa andmise menetlus soikus apellandi tegevuse tulemusena; 2) apellandi plaanid hoonete korrastamise osas on ajas muutunud ning ka need viivitasid hoonete korrastamist. Üldplaneeringu vaidluses oli apellandi soov, et üldplaneering võimaldaks vaidlusalusel alal ka elamuehitust. Tema soov ei olnud üheselt kämpingukompleksi taastamine. Kaebaja väide, et hoonete asukohad ei omanud tähtsust, pole täpne. Kuigi eskiisid koostas arhitekt, pidi ta lähtuma apellandi mõtetest ja soovidest. Apellant lähtus hoonete korrastamise tegevuse kavandamisel enda arusaamadest, mitte vastustaja omadest; 3) apellandi suhtlus vastustajaga ei toeta järeldust, et apellant ei välistanud lahendust taastada lagunenud hooned, kui projekteerimistingimustes oleks selline nõue esitatud; 4) apellandi viide Tallinna Ringkonnakohtu 08.07.2010 otsusele pole asjakohane, kuna selles asjas tunnistati vastustaja viivitus kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemisel perioodil 12.09.2005-04.09.2007 õigusvastaseks; 5) apellandi väidet, et kohtumenetluse ajaks ei peatunud ehitustegevuse ettevalmistamine, on raske kontrollida; 6) kuigi vastustaja pidas põhjendatuks oodata ära kohtulahend, oli see tingitud kaebaja soovist; 7) vastustaja pole käitunud sõnamurdlikult. Vastustaja sidus võimaliku korrastamise tähtaja pikendamise mõjuva põhjuse olemasoluga. Vastustaja ei oleks hoone korrastamise tähtaega pikendanud kauemaks kui 2017. Tähtpäeva oli kahel korral pikendatud. Ehitusloa menetlus soikus mitte tähtaja tõttu, vaid ebaselgusest hoonestamise võimalikkuse osas; 8) Keskkonnaamet väljendas oma seisukohta selgelt, et võimalik on taastada ainult projekti asendiplaanil näidatud hooned nr 5 (saun) ja 1 (peahoone). Kaebajal oli võimalik enda õiguste kaitseks vaidlustada Keskkonnaameti tegevust; 9) mõistetav on, et apellant ei soovinud kanda kulutusi hoonete taastamiseks, mille väliskuju polnud optimaalne; 10) apellandi hooneid rüüstati peamiselt 1996–1998, mil ta oli nende omanik. Ta ei taganud nende säilimist. Hoone, mitte selle jäänuse omanikul, oli õigus maad erastada. Apellant ei taastanud 1999–2006 hooneid; 11) seaduse muutmisel arvestati sellega, et kui lagunenud hoone omanik pole neid taastanud, ei olnud ta oma õiguste teostamisel piisavalt hoolas; 12) MaaRS § 6 lg 31 (u.r) ei anna õigust määrata tähtaega lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste korrastamiseks. Seadusandja tahteks oli lõpetada maareform;
6(9)
3-18-1064 13) halduskohtu seisukoha kujunemine ei ole raskesti jälgitav. Apellant ei esitanud vastustaja tõenditele vastuväiteid ja ta on nendega tuttav. Tõendid esitati selleks, et anda terviklik ülevaade asjade kulust.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole XX apellatsioonkaebus põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata (HKMS § 201 lg 4).
15.Kohtuasjas on vaidlus selle üle, kas MaaRS § 6 lg 31 (u.r) võimaldab kaebaja kohustamisnõude rahuldada, kas vastustaja on kohustatud kaebajale väljastama projekteerimistingimused ning kas MaaRS § 6 lg 31 on põhiseaduspärane.
16.Apellant omandas vaidlusalused ehitised 20.09.1995 ning nende juurde ostueesõigusega maa erastamise avalduse esitas 30.12.1997. Kuna hooned olid lagunenud, määras vastustaja 25.01.2011 korraldusega nr 48 hoonete kordategemiseks tähtaja 01.09.2012 ning 05.04.2011 korraldusega nr 339 määras uueks tähtajaks 01.01.2014. Vastustaja pikendas 04.05.2015 korraldusega nr 323 tähtaega kuni 01.09.2016. Kaebaja esitas uue tähtaja pikendamise avalduse 29.08.2016, mille kohta vastustaja seisukohta ei kujundanud. Asjaolu, et vaidlusalused hooned on hävinemiseni lagunenud, on ringkonnakohus eelnevates asjades korduvalt tuvastanud (Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2016 otsus asjas nr 3-13-2471, p 10; 8.06.2010 otsus asjas nr 3-08-1810).
17.Ringkonnakohtu hinnangul jättis halduskohus õiguspäraselt apellandi kohustamisnõude määrata uus tähtaeg ehitise korda tegemiseks rahuldamata. MaaRS § 6 lg 31 (v.r) nägi ette võimaluse lagunenud ehitis kohaliku omavalitsuse üksuse määratud tähtajaks korda teha, seejuures ei tohtinud tähtaeg olla lühem kui üks aasta. Riigikohtu praktika kohaselt ei anna 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 kohaliku omavalitsuse üksusele õiguslikku alust uue tähtaja andmiseks, et teha lagunenud ehitis korda. Seetõttu ei saanud kohustamiskaebust uue tähtaja andmiseks muutunud õigusliku olukorra tõttu juba kaebuse esitamise hetkel (s.o 29.08.2018) rahuldada (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 26.06.2018 otsus asjas nr 3-16-579, pd 8–15; 13.12.2018 otsus asjas nr 3-15-2561, p-d 9 ja 10). Tulenevalt õiguse kohaldamise võrdsuse nõudest ei asu ringkonnakohus ka praeguses asjas normi tõlgendamisel teisele seisukohale, kui asus Riigikohus eespool viidatud asjades.
18.Ringkonnakohtu hinnangul ei tingi praegune asi põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamist.
18.1.MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde (Riigikohtu halduskolleegiumi 26.06.2018 otsus asjas nr 3-16-579, p 11). Kaebaja ostis hooned 1995. a-l. Kaebaja väidete kohaselt tekitati hoonetele 1996. a-l kahjustusi 15-35% ulatuses. Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 1997. a-l. Sel ajal ei näinud seadus ette võimalust anda tähtaeg hoone korda tegemiseks ning kui ehitis ei vastanud tol ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 38 nõuetele, ostueesõigusega erastamise õigust ei olnud (Riigikohtu halduskolleegiumi 26.06.2018 otsus asjas nr 3-16-579, p 11).
7(9)
3-18-1064
18.2.Praegusel juhul pole tegemist olukorraga, kus isik oleks jäänud ilma nn viimasest hoiatusest ehitise korda tegemiseks enne menetluse lõpetamist (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 26.06.2018 otsus asjas nr 3-16-579, p 12). Vastustaja loa kohaselt oli kaebajal võimalik hooned korda teha ehk taastada algsel kujul nelja aasta jooksul (s.o 01.09.2012–01.09.2016). Tegemist on piisavalt pika tähtajaga, et vaidlusalused hooned esialgsel kujul taastada. Võõral maal asuva ehitise omanikul ei ole õigustatud ootust, et ta saab üleminekuaegse erandliku regulatsiooni kohaselt erastada ehitise juurde maad piiramata aja jooksul (vt õiguskantsleri 03.05.2018 arvamus nr 6-1/180559/1802103).
18.3.Kogu reformi aja kehtis nõue, et maad saab ostueesõigusega erastada, kui ehitised on korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad (Riigikohtu halduskolleegiumi 26.06.2018 otsus asjas nr 3-16-579, p 11). Ostueesõigusega erastamise eesmärgiks oli luua ehitise omanikule võimalus erastada maa, mida ta tegelikkuses kasutas. Ringkonnakohtu hinnangul tuli MaaRS tähenduses lagunenud ehitise korda tegemisena mõista eeskätt kunagi olemas olnud ehitise taastamist selle esialgsel kujul, sh piiretes ja mahus. Ehitise korda tegemisena ei saanud reeglina käsitada uute mõõtmetega, sh teise kohta uue hoone ehitamist, arvestamata olemasolnud vundamenti (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 15.12.2004 otsus nr 3-3-1-57-04, p 14). Kui tegemist oli lagunenud ehitise korda tegemisega ja asendada tuli uued konstruktsioonid, tuli arvestada ka seda, et rekonstrueeritud ehitise mõõtmed, väliskuju ja sihtotstarve oleks rekonstrueerimiseelse olukorraga sarnane (vt Tallinna Ringkonnakohtu 08.09.2008 otsus nr 3-06-1168, p 22). Ringkonnakohtu hinnangul on vaidlusalused hooned jäänud korda tegemata eeskätt kaebajast endast tulenevate asjaolude tõttu. Vastustajale esitati projekteerimistingimuste taotlus 30.01.2012 (I kd, tl-d 61-62) ning ehitusloa taotlus esitati 16.02.2013. Maa-ameti 22.04.2013 vastusest nr 6.2-2/1205 nähtub järgnev: eelprojekt-joonise kohaselt on ühe 8-toalise magala asukohale planeeritud rajada majandusabihoone; kolme 4-toalise magala asukohale planeeriti teisaldatavad varjualused ning ülejäänud vundamendid sooviti likvideerida; admin-baarihoone ning valve- ja laohoone endisele asukohale planeeriti autoparkla (I kd, tl 86 pöördel). Kaebaja esitas vastustajale 29.11.2013 omapoolse visiooni territooriumile ehitatavate hoonete paiknemise kohta. Avaldusele lisatud asendiplaanist nähtub, et planeeritud oli 8 hoone püstitamine, millest osad planeeritud hooned osaliselt kattusid olemas olnud vundamentidega, kuid osad vundamendid jäid rakenduseta (I kd, tl 99–100). Viimati märgitu kajastus ka kaebaja esitatud projekteerimistingimuste taotluses ja asendiplaanil (I kd, tl-d 101–102). Maa-ameti 04.06.2014 vastusest nr 6.2-2/8634 nähtub, et projekteeritavad hooned ei langenud endiste ehitiste aluste pindadega kokku: planeeritud oli korrastada kolm ehitist, neli ehitist on uutes asukohtades (I kd, tl 110). Kaebaja esitas vastustajale 24.04.2015 „Rannamõisa kämpinguala majutusasutuse visiooni“, mille eesmärgiks oli välja pakkuda asendiplaaniline lahendus, määratleda ehitusala ja uushoonestuse ning välialade paiknemine krundil (I kd, tl 116–121). Ka visioonist nähtub, et tegemist polnud vundamentidelt lagunenud hoonete korda tegemisega, vaid uute ehitistega ning mis üksnes osaliselt kattusid olemas olnud vundamentidega (I kd, tl-d 119–121). Järgmise projekteerimistingimuste taotluse esitas kaebaja vastustajale 2016. a jaanuaris, millele vastustaja vastas järgmist: kaebaja soovis poole suurema ehitisealuse pinnaga ja 12 m kõrge (ca 4 korrust) hoone ehitamist esialgse 1 korruselise ja ca 0-80 m2 ehitisealuse pinnaga hoone asemele (I kd, tl-d 134–135, 143).
8(9)
3-18-1064 Kaebaja esitas 08.08.2016 ehitusloa taotluse, mille asendiplaanilt nähtub, et olemasolevate vundamentide peale ei planeeritud kunagi seal paiknenud esialgsete hoonete kordategemist (I kd, tl-d 149-155, 157). Kokkuvõtlikult ei võimalda kaebaja enda tegevus järeldada, et hoonete kordategemine oleks olnud takistud kellegi muu kui kaebaja enda tegevuse tõttu. Kaebajale oli teada Maa-ameti seisukoht, mida ta enda edaspidises tegevuses ei järginud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu hinnanguga, et toimikus olevad dokumendid lubavad järeldada, et kaebaja tahet kandis eeskätt soov olemasolevaid hooneid mitte korda teha, vaid rajada uued hooned, sh osaliselt uutes asukohtades.
19.Kuna vastustajal ei esinenud faktilist ega õiguslikku alust väljastada kaebajale projekteerimistingimusi, on halduskohus jätnud õiguspäraselt rahuldamata kaebaja nõude kohustada vastustajat väljastama projekteerimistingimused.
20.Kuigi halduskohus pole kõiki toimikusse võetud tõendeid otsuse põhjendustes analüüsinud, ei too see kaasa otsuse tühistamist. Ringkonnakohtu hinnangul pole toimikus ühtegi tõendit, mis muudaks eespool tehtud järeldust (vt käesolev otsus, p 18.3).
Eelneva tõttu jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ning halduskohtu otsus muutmata.
22.Apellandi apellatsiooniastme menetluskulud (s.o riigilõiv ja õigusabikulu 1200 eurot) jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja menetluskulude väljamõistmist ei taotle ega ole menetluskulude nimekirja esitanud.
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.