V.P. kaebus kohustada Harku Vallavalitsust pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega ja andma välja projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks endise Rannamõisa kämpingu hoonete asukohtades
Menetlusosalised
Kaebaja – V.P., volitatud esindaja Indrek Kukner Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja Hannes Raudleht
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 22.03.2019 (HKMS § 181 lg 1). Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
V.P. esitas 30.12.1997 Harku Vallavalitsusele avalduse Harku vallas asuva Rannamõisa kämpingu maa-ala ostueesõigusega erastamiseks. Harku Vallavalitsus jättis 04.07.2007 korraldusega nr 1404 taotluse 19 hoone osas rahuldamata, kuna need olid lagunenud. Järgnenud kohtuvaidluses tühistati korraldus nr 1404 osas, mis ei võimaldanud V.P.l hooneid korrastada.
2.V.P. tellis eelprojekti, mille kooskõlastas kaitseala valitseja, kuna maa-ala asub Rannamõisa maastikukaitsealal. Harku Vallavalitsus tegi 02.07.2013 kirjas nr 11.3-2.4/52 ettepaneku kaaluda maa erastamise perspektiivi, sest ehitiste ehitamine esitatud projekti alusel ei pruugi maa erastamist tagada. Harku Vallavalitsus ei pidanud mõistlikuks lagunenud hoonete taastamist. Järgnev aeg kuulus selgitamisele, mida võib maa-alale ehitada. Kaebaja esitatud projekteerimistingimuste taotlused jäid lõpuni menetlemata. Harku Vallavalitsus asus seisukohale, et 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 3 p 6 kohaselt
3-18-1064 projekteerimistingimuste väljastamiseks puudub seaduslik alus ja kaebajal tuleb esitada ehitusloa taotlus ja projekt, kuna tegemist ei ole uute hoonete ehitamisega, vaid endiste hoonete taastamisega.
3.V.P. saatis 29.08.2016 vastustajale e-kirja, milles palus hoonete kordategemise tähtaega pikendada ja selgitas, et kohtupraktika kohaselt ei pea ehitisi taastama algkujul, mistõttu projekteerimistingimuste saamise taotlus tuleb menetleda lõpuni.
4.Kaebaja esitatud ehitusprojekti osas saatis Harku Vallavalitsus 07.11.2016 e-kirjaga omapoolsed märkused ja tegi ettepaneku võtta tagasi ehitusloa taotlus nende ehitiste osas, mille ehitamist Keskkonnaamet kaitseala valitsejana võimalikuks ei pea. Ehitusloa taotluse tagasi võtmata jätmise korral lubas Harku Vallavalitsus teha kooskõlastamata ehitiste osas keelduva otsuse. V.P. palus 17.04.2017 e-kirjas Harku Vallavalitsusel selgitada, kas vee ja heitvee küsimus on võimalik projektis lahendada lokaalsena ja miks tuleb puurkaev lammutada. V.P. saatis vastustajale 28.09.2017 e-kirja, milles märkis, et ta ei ole saanud vastust vee ja kanalisatsiooni küsimuses. V.P. palus selgitada, kas kahe hoone ehitamise korral erastatakse kogu territoorium või vaid hoonete teenindusmaa ja millised kütteliigid oleksid projektis lubatavad.
6.Tallinna Halduskohtus registreeriti 29.05.2018 V.P. kaebus nõuetega: 1) kohustada Harku Vallavalitsust pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega ja andma välja projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks endise Rannamõisa kämpingu hoonete asukohtades; 2) kui hoonete korrastamise tähtaja pikendamine ei ole maareformiseaduse (MaaRS) § 6 lg 31 alusel võimalik, siis tuvastada Harku Vallavalitsuse poolt hoonete korrastamise tähtaja pikendamata jätmise õigusvastasus.
7.Tallinna Halduskohus jättis 19.09.2018 määrusega läbi vaatamata V.P. kaebuse nõudes kohustada Harku Vallavalitsust pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega ja andma välja projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks endise Rannamõisa kämpingu hoonete asukohtades. Kohus tagastas V.P. kaebuse nõudes tuvastada Harku Vallavalitsuse poolt hoonete korrastamise tähtaja pikendamata jätmise õigusvastasus.
8.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 13.12.2018 määrusega V.P. määruskaebuse osaliselt ning tühistas Tallinna Halduskohtu 19.09.2018 määrus haldusasjas nr 3-18-1064 osas, milles halduskohus jättis V.P. kaebuse läbi vaatamata nõuetes kohustada Harku Vallavalitsust pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega ja andma välja projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks. Kohus saatis haldusasja kohustamisnõude osas menetluse jätkamiseks tagasi halduskohtule. Tuvastamisnõude osas jättis ringkonnakohus halduskohtu määruse muutmata.
POOLTE SEISUKOHAD
9.Kaebaja seisukohad on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Kaebaja esitas 30.12.1997 vastustajale avalduse Harku vallas asuva Rannamõisa kämpingu maa-ala ostueesõigusega erastamiseks. Vastustaja jättis 04.07.2007 korraldusega nr 1404 19 hoone osas taotluse rahuldamata, kuna need olid lagunenud. Järgnenud kohtuvaidluses tühistati korraldus nr 1404 osas, mis ei võimaldanud kaebajal hooneid korrastada. Kaebaja soovib rajada endise Rannamõisa kämpingu territooriumile kaasaegsed majutushooned. Ehitamise alustamist on takistanud ebaselgus selles, millised peavad hooned välja nägema ja kui palju hooneid ehitada on võimalik. Vastustaja on pidanud mõistlikuks seda, et kaebaja saaks kaasaegse arhitektuurse lahendusega hooned, kuid Maa-amet on asunud seisukohale, et tegemist saab olla hoonete taastamisega. Keskkonnaamet ei pea võimalikuks rohkem kui kahe hoone ehitamist. Kui sellest lähtuda, siis saaks taastada sauna ja 2(8)
3-18-1064 administratiiv-baarihoone, kuid on ebaselge, milline oleks sellisel juhul erastatava maa suurus, millega projektis tuleks arvestada. 2) Vastustaja tegevusetus võib tuleneda MaaRS § 6 lg 31 14.07.2017 jõustunud muudatusest, mis ei võimalda hoonete korrastamise tähtpäeva enam pikendada. Kui vastustajal puudub õigus MaaRS § 6 lg 31 alusel lubada ehitis korrastada, tuleb põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse (PSJKS) § 9 lg 1 alusel jätta kohaldamata 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 muudatus. Maareformi käigus õnnetusjuhtumi või ründe tagajärjel hävinenud hoonete omanike omandit puudutav regulatsioon on olnud ja on jätkuvalt põhiseadusevastane nii regulatsiooni ebaselgusest kui ka omandiõigust piiravate meetmete ebaproportsionaalsusest tulenevalt. Kaebaja hoonete rüüstamisega 1996. a tekitati hoonetele 15-35% ulatuses kahjustusi. Avalduse maa erastamiseks esitas kaebaja 30.12.1997. Riigikohtu arvates (otsus 3-16-579) ei võimaldanud seadus vundamendini lagunenud hooneid taastada. See seisukoht on vastuolus sama otsuse p-s 13 tooduga, kus Riigikohus heitis ehitise omanikule ette hoonete korrastamise viimasele hetkele jätmist. Tallinna Halduskohus on haldusasjas 3-08-113 pidanud võimalikuks ka lagunenud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamist. Samal seisukohal oli ka Tallinna Halduskohus haldusasjas nr 3-08-1810, kus arutati kaebaja kaebust vastustaja korralduse tühistamiseks. Ringkonnakohtute praktika on leidnud, et vundamendini lagunenud hoonete asemele on võimalik ehitada uusi hooneid (3-08-603; 3-05-132; 3-06-997, 3-03-54, 3-06-1168, 3-07-1226). Haldusasjades 3-07-1226 ja 3-03-54 leiti, et kohalik omavalitsus ei saa MaaRS § 6 lg 31 nimetatud korraldusega seada tingimusi, millised peavad ehitised pärast korrastamist välja nägema. 3) Vastustaja pikendas 04.05.2015 korraldusega nr 323 endise Rannamõisa kämpingu hoonete kordategemise tähtaega kuni 01.09.2016. Kaebaja palus 29.08.2016 kirjas tähtaega pikendada, kuid kaebajale ei ole teada, kas seda on tehtud. Vastustaja menetles ehitusloa taotlust ka pärast 1.09.2016, mis tähendab seda, et vastustaja ei lugenud ehitiste korrastamise tähtaega lõppenuks. 4) Lähtekoht, et riik justkui andis MaaRS § 6 lg 31 kehtestamisega võimaluse ehitisi korda teha ja maad soodsalt erastada, ei ole õige. Omaniku ehitiste taastamise õigus tuleneb PS §-st 32. Riik ei saanud seetõttu soodustusi anda, vaid võimalik oli seadusega omandiõigust piirata. Kaebaja maa erastamise avalduse esitamise ajal puudus norm, mis oleks keelanud omanikul nii osaliselt kui täielikult hävinenud ehitiste asemel uute ehitamist. Samuti ei ole seadusandja sellist piiravat eesmärki seadnud MaaRS § 6 lg 31 kehtestamisega. Maareformi ajal õnnetusjuhtumi või ründe tagajärjel kasutuses olnud ehitiste omanike suhtes ei ole õige väita, et nende eesmärgiks saaks olla maa soodne omandamine, sest selleks saab olla hoonete uuesti kasutama hakkamine. Ehitiste kasutamine on paratamatult seotud maa kasutamisega ja kuna mindi üle maaomandil põhinevale õigussuhtele, siis ehitiste edaspidiseks kasutamiseks oli paratamatu maa ostmine. Kuna maa oli varem riigi omandis, siis maa kasutusõigus omas suurt väärtust ja kasutusõiguse omandamiseks tuli kanda kulusid, mis sisaldusid ostetud hoone hinnas. MaaRS § 6 lg 31 viimase redaktsiooni seaduseelnõu seletuskirjas ei kaalutud seda, milline võis olla omaniku varanduslik kaotus. Lähtutud on ilmselt vaid sellest, et lagunenud ehitised ise väärtust ei oma ja muutuvad tasuta maa osaks. Tegelikult võtab riik ära nii maa kasutuse kui ka ehitamise taastamise õiguse, mille väärtust ei saa võrrelda lagunenud hoonete olematu hinnaga. Omandi väärtusetuks lugemisega ei saa olla toimunud omandi põhiõiguse riive ja omanikule tekitatud kahju õiglast kaalumist. Kaebaja ostetud hooned kuulusid algselt RAS-le Puiteks, mille aktsiad müüs Eesti Erastamisagentuur AS-le Silvest 16.03.1994. Nii maa ja ehitiste kasutamise kui ka maa ostueesõigusega erastamise võimalus kajastus Eesti Erastamisagentuuri müüdud aktsiate hinnas. Kaebaja suhtes ei saa väita, et maa kasutamise lõpetamine tema omandiõigusele suurt riivet ei kujuta. 3(8)
3-18-1064 5) Kui õigustatud isik ei jõua haldusaktis toodud tähtajaks ehitisi korrastada, ei tähenda see, et ehitise omanik kaotaks korrastamiseks õiguse ja menetlus tuleb lõpetada. Kaebajal oli õigus nõuda haldusaktis toodud ehitamise tähtaja muutmist HMS § 64 korras ja seda ta ka tegi, kuigi vastustaja lubas tähtaega pikendada ka ilma kaebaja taotluseta. Kuna tähtaja pikendamise kohta jäi otsus tegemata, siis ei saa väita, et kaebaja suhtes oleks tulnud menetlus kindlasti lõpetada. Kaebaja jaoks negatiivse otsuse tegemise korral oli kaebajal õigus haldusakt vaidlustada. Kuna eelnõu seletuskirjast tulenevalt keelati omavalitsustel ehitise kordategemise tähtaja pikendamine, siis selline keeld omab tagasiulatuvat jõudu omanike õigustele, kes olid enne MaaRS § 6 lg 31 jõustumist esitanud taotluse ehitise korrastamise tähtaja pikendamiseks. Viimase MaaRS § 6 lg 31 redaktsiooni vastuvõtmisel ei ole kaalutud omanike huve ega püütud saavutada mõistlikku tasakaalu erinevate huvide vahel. Huvirühmi ei kuulatud ära. Seaduse pealkirjast ei loe välja, et seadusega muudetakse maareformi seadust. 6) MaaRS § 6 lg 31 ühestki lausest ei ole võimalik välja lugeda, et kohalikel omavalitsustel keelatakse ehitise korrastamise tähtaja pikendamine. Vastava keelu lugesid nii õiguskantsler kui ka kohtud välja eelnõu tekstist. Ilmselt teadmatusest tulenevalt ei teinud vastustaja enne MaaRS § 6 lg 31 jõustumist otsust ei ehitiste korrastamise tähtaja pikendamiseks ega ehitise kõrvaldamiseks. Kaebaja ei ole saanud ehitamisega alustada, kuna ebaselge regulatsioon on takistanud vastustajal vajalike ja õigete otsuste tegemist. Kui MaaRS § 6 lg 31 eesmärgiks oli maareform ilmtingimata lõpetada, siis seda oleks saanud teha ka selliselt, et maareformi ajal õnnetusjuhtumi või ründe tagajärel hävinenud hoonete omanike kasuks oleks võimaldatud hoonestusõiguse seadmine või maa ostueesõigusega erastamine. Suure tõenäosusega oleks Riigikogu erastamist võimaldanud, kui Riigikogu liikmed oleksid olnud teadlikud sellest, millest lähtuti MaaRS §-i 6 lõikega 31 täiendamisel.
10.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. 1) Kohustamisnõue Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaja pikendamiseks ei ole tulenevalt MaaRS § 6 lg-st 31 rahuldatav, kuna viidatud säte ei võimalda enam vallavalitsusel määrata tähtaega lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise korrastamiseks. MaaRS-s puuduvad üleminekusätted, mis sätestaksid vallavalitsusele õiguse määrata seadusemuudatuse jõustumise järel teatud piiratud ajal veel tähtaeg lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste korrastamiseks. Käesoleval juhul esitati tähtaja pikendamise taotlus vahetult enne tähtaja (01.09.2016) lõppemist (29.08.2016), mistõttu ei oleks vastustajal ka pikendamise soovi korral olnud võimalik seda enne tähtaja lõppemist teha. 2) Hoonete taastamiseks ei ole projekteerimistingimusi vaja, vaid seda saab teha projekti (ja ehitusloa) alusel. EhS § 4 lg 3 p 6 määratleb ehitise ümberehitamise ehk rekonstrueerimisena ka osaliselt või täielikult hävinud ehitise taastamise. Kämpingu hoonete korrastamine vastab seega ehitiste ümberehitamisele EhS tähenduses, milleks ei ole kohalik omavalitsus õigustatud ja kohustatud projekteerimistingimusi andma. Teiseks oli kaebaja esitanud vastustajale Rannamõisa puhkemajade eelprojekti koos selle juurde kuuluva ehitusloa taotlusega, millega kavandatakse kämpingualal üheksa ehitise taastamist. Tulenevalt EhS § 3 lg-st 3 käsitleti ehitusloa menetluses kämpingu ehitisi ühe ehitisena, mille puhul esitati dokumentaalselt vaid 1 ehitusloa taotlus (peahoone) ning ülejäänud ehitiste osas andmed. Ehitusloa taotluse läbivaatamine ei ole lõppenud taotluse rahuldamata jätmisega ega ka ehitusloa andmisega. EhS § 42 lg 5 kohaselt annab pädev asutus ehitusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Seega oleks kaebajal teoreetiliselt võimalik vaidlustada ehitusloa taotluse kohta lõpliku otsuse tegemata jätmist. Lisaks võimalikule kohustamise nõude esitamise tähtaja möödumisele võib nõude rahuldamise tõenäosust vähendada asjaolu, et kaebaja ei ole olnud ehitusloa menetluses aktiivne, jättes muuhulgas tagastamata talle parandamiseks edastatud ehitusprojekti.
4(8)
3-18-1064 3) Kuna käesoleval hetkel ei ole enam võimalik pikendada hoonete korrastamiseks määratud tähtaega, ei ole võimalik juba seetõttu määrata korrastamise raames toimuvaks ehitustegevuseks ka projekteerimistingimusi. Samuti on kaebetähtaeg projekteerimistingimuste andmiseks kohustamiseks möödunud.
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Kohustamisnõude lahendamine sõltub sellest, kas vastustajal on seadusest tulenev kohustus anda taotletud haldusakt või sooritada toiming ning kas vastustaja kohustus puudutab kaebaja õigusi (riigivastutuse seaduse § 6 lg 1). Kohustamiskaebuse rahuldamiseks peavad selle eeldused üldjuhul olema täidetud kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kui kohtuotsuse tegemise ajal ei võimalda faktilised asjaolud või õiguslik olukord vastustajal toimingut teha, on see kaebuse rahuldamata jätmise aluseks (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-79-16, p 20). Seega tuleb kohustamisnõude lahendamisel välja selgitada, kas vastustaja on rikkunud kohustust pikendada ehitiste kordategemise tähtaega ning kas vastustajal on taotletud haldusakti andmise või toimingu sooritamise kohustus ka kohtuotsuse tegemise ajal.
12.Vaidlust ei ole menetlusosaliste vahel selles, et kaebaja esitas 29.08.2016 vastustajale ekirjana taotluse pikendada hoonete kordategemise tähtaega. Vaidlust ei ole selleski, et vastustaja ei ole selle taotluse kohta seisukohta kujundanud. MaaRS kuni 14.07.2017 kehtinud redaktsioon (MaaRS v.r) ei sätestanud vastava taotluse menetlemiseks tähtaega. Seetõttu tuleb juhinduda HMS regulatsioonist. HMS ei sätesta taotluste läbivaatamisele konkreetset tähtaega. Riigikohtu halduskolleegium on leidnud, et kui õigusaktides ei ole menetlustähtaega kehtestatud, siis tuleb haldusmenetlus läbi viia viivituseta (HMS § 5 lg 4, Riigikohtu 25.02.2016 otsus nr 3-3-1-69-15, p 16). See tähendab menetluse läbiviimist mõistliku aja jooksul (Riigikohtu 29.04.2014 määrus nr 3-3-1-78-13, p 16). Mõistliku aja määratlemine sõltub mitmetest asjaoludest, eelkõige küsimuse keerukusest ja asja lahendamiseks vajalikest menetlustoimingutest, esitatud taotluse nõuetekohasusest, taotleja koostöökohustuse täitmise iseloomust ja muudest asjaoludest, mis võivad objektiivselt mõjutada menetluse vajalikku kestust (Riigikohtu 21.09.2011 otsus nr 3-3-1-5-11, p 24). Taotluse mõistlik menetlusaeg on kohtu hinnangul mõõdetav päevade, põhjendatud juhtudel ka kuudega, aga mitte aastatega. Kaebuse esitamise ajaks (29.05.2018) oli mõistlik tähtaeg kaebaja 29.08.2016 taotluse lahendamiseks igal juhul möödunud ja sellest aspektist kuuluks kohustamisnõue rahuldamisele. Kohustamisnõude rahuldamist ei saa mõjutada asjaolu, et taotlus esitati vahetult enne eelmise hoonete kordategemiseks määratud perioodi lõppu ja vastustajal jäi vähe aega sellele reageerida. Kuna taotlus oli esitatud enne eelmise tähtaja lõppu, oleks vastustajal tulnud see sisuliselt läbi vaadata. Vastustajal oli võimalik langetada otsus tähtaja pikendamise kohta.
13.Kohtu hinnangul välistab kohustamiskaebuse rahuldamise 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 regulatsioon. Kohus jääb selles osas 26.06.2018 määruses (p 7) ja 19.09.2018 määruses (p 9) võetud seisukohtade juurde. 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 ei luba kohalikul omavalitsusel (KOV) enam määrata ega pikendada aega ehitiste kordategemiseks. 14.07.2017 jõustunud MaaRS muudatustega ehitiste kordategemise tähtaja pikendamise võimalus kaotati. Maavalitsuste tegevuse lõpetamisest tulenev Vabariigi Valitsuse seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (432 SE, Riigikogu XIII koosseis) seletuskirja kohaselt kaob MaaRS § 6 lõike 31 muutmisega võimalus lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise kordategemiseks ning ehitise aluse ja teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks pärast seda. Seletuskirja kohaselt on maareformi algusest möödunud enam kui 25 aastat ning kui isik ei ole tänaseni oma ehitist korrastanud või kõrvaldanud, on isik lõplikult minetanud ka võimaluse erastamisõiguse taastamiseks. Lagunenud ehitise olemasolu maatükil ei tohi takistada maareformi läbiviimist muudel alustel 5(8)
3-18-1064 olukorras, kus ehitise omanik ei ole 25 aasta jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud. Sellisel juhul võib eeldada omaniku tegevusetust omandist loobumise tahtena. Seletuskirja kohaselt kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üle omandiõiguse sellise riive, mis tekib, kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub reformi läbiviimisel maatüki oluliseks osaks. Seletuskirjast võib ka lugeda, et kui KOV on enne muudatuse jõustumist määranud lagunenud ehitisele tähtaja ehitise kordategemiseks või kõrvaldamiseks ja ehitise omanik ei ole nõutud toiminguid teinud, siis seda tähtaega ei ole KOV-l õigus pikendada. Seega puudub lähtuvalt MaaRS § 6 lg 31 sõnastusest ja seadusandja tahtest õiguslik alus kohustamisnõude rahuldamiseks. Kohus leiab, et MaaRS § 6 lg 31 tekst koos seaduse mõtet avava eelnõu seletuskirjaga on piisavalt selge, tegemaks järeldust, et hoonete kordategemiseks uut tähtaega MaaRS enam määrata ei võimalda.
14.Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus kahes käesoleva haldusasjaga analoogses asjas (haldusasjad 3-16-579 ja 3-15-2561). Riigikohus leidis, et KOV saaks alates 14. juulist 2017 anda lagunenud ehitise omanikule tähtaja vaid lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Ehitise kordategemiseks vajaliku uue tähtaja andmiseks ei ole enam õiguslikku alust (3-16-579, p 9). Kaebaja on kohtu hinnangul Riigikohtu otsusest asjas 3-16-579 teinud eksliku järelduse, justnagu oleks Riigikohus öelnud, et MaaRS regulatsioon ei ole kunagi võimaldanud vundamendini lagunenud hooneid taastada. Riigikohus leidis viidatud kohtuasjas, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde (3-16-579, p 11, 3-15-2561, p 13). Riigikohus ei ole väitnud, et MaaRS ei ole ühelgi hetkel võimaldanud vundamendini lagunenud hooneid taastada. Riigikohtu väljendatud seisukoht tugineb välja kujunenud kohtupraktikale, mille kohaselt MaaRS regulatsioon ei ole ühelgi hetkel taganud lagunenud ehitise omanikule (automaatset) maa ostueesõigusega erastamise õigust, vaid õigus nõuda ostueesõigusega erastamist tekib juhul, kui ehitised on korrastatud. Ehitiste korrastamine on ostueesõigusega erastamise lõpule viimise eelduseks. Seda on kinnitanud ka näiteks Tallinna Ringkonnakohus kaebaja kohta tehtud 08.07.2010 kohtuotsuses asjas 3-08-1810. Selles asjas ei nõustunud ringkonnakohus Tallinna Halduskohtu tõlgendusega, et vundamendini lagunenud ehitisi tuleb käsitada rajatisena, mille juurde saab ostueesõigusega maad erastada. Ringkonnakohus rõhutas (otsuse põhjendused lk 11-12): „MRS § 6 lg 31 kehtestamisega loodi alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist, kui ehitis vastab MRS § 6 lg 31 teise lause tunnustele. Eeltoodu alusel on ekslik kaebaja ja halduskohtu seisukoht, et MRS § 6 lg-ga 31 sätestati uus täiendavaid piiranguid sätestav regulatsioon, mida ei saa kohaldada enne selle sätte jõustumist esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduste lahendamisel, ning alusetu on kaebaja väide, et tema suhtes MRS § 6 lg 31 kohaldamine on negatiivse tagasiulatuva mõjuga ja õiguspärase ootuse printsiipi rikkuv. Riik ei ole ühelgi ajahetkel lubanud maa erastamist selliste hoonete juurde, mis olid lagunemise/hävinemise tõttu kasutusest välja langenud.“
15.Seega ei ole Riigikohus esitanud uut seisukohta ning Riigikohtu otsus asjas 3-16-579 ei ole vastuolus varasema kohtupraktikaga ega ka seesmiselt vastuoluline. Kaebaja võimalikku õiguspärase ootuse rikkumist hinnates tuleb Riigikohtu juhiseid arvestades esmalt pidada silmas, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde. Teisalt on Riigikohus rõhutanud, et lagunenud ehitiste puhul tuli erastamismenetluse lõpetamiseks anda omanikule tähtaeg kas ehitise korrastamiseks või kõrvaldamiseks ning kohalikul omavalitsusel oli kaalutlusõigus, milline ettepanek omanikule teha (otsuse p 11). Otsuse p-s 12 toob Riigikohus välja: „Arvestades, et praeguse normi korral jääb osa taotlejate puhul üldse ära nn viimane hoiatus ehitiste korrastamiseks enne menetluse lõpetamist, võib nende jaoks olla tegemist koormava normiga. Taotlejate puhul, kellele oli antud tähtaeg ehitiste korrastamiseks ja kes selle jooksul ehitisi ei 6(8)
3-18-1064 korrastanud, sellist koormavat mõju ei ole, sest nende puhul pidi nagunii järgnema menetluse lõpetamine ja taotluse rahuldamata jätmine.“ Vastava tagajärje nägi nimelt ette kuni 14.07.2017 kehtinud MaarS § 6 lg 31. Seetõttu tuleb kaebaja õiguspärase ootuse riivet silmas pidades hinnata, kas talle oli antud võimalus ehitiste korrastamiseks lähtuvalt MaarS v.r § 6 lg-st 31. Harku Vallavalitsus on määranud kaebajale tähtaja Rannamõisa kämpingualal ehitiste kordategemiseks ning on MaaRS § 6 lg-s 31 tulenevat tähtaega pikendanud kahel korral: Harku Vallavalitsuse 05.04.2011 korraldusega nr 48 rahuldati kaebaja vaie osaliselt, määrates uueks tähtajaks 01.01.2014 (algne tähtaeg oli 01.09.2012), Harku Vallavalitsuse 04.05.2015 korraldusega nr 323 pikendati tähtaega kuni 01.09.2016. Seega on kaebajale antud tähtaeg ehitiste kordategemiseks. Vaidlust ei ole selles, et vastustaja määratud tähtajaks ehitisi korda tehtud ei ole. Seega ei ole vastustaja tegevusetus ega MaaRS § 6 lg 31 viinud kaebaja õiguspärase ootuse põhimõtte rikkumiseni.
16.Riigikohus märkis otsuse 3-16-579 p-s 13: „Ringkonnakohus ja kaebaja on oma seisukohtade kujundamisel lähtunud ekslikust eeldusest, et kaebaja sai lagunenud hooneid korrastada üksnes linnavalitsuse korralduste tõttu ja nende kehtivusajal. Tegelikult see nii ei ole. Nõue, et ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel asuvad ehitised olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu reformi aja ning kaebajal pidi sõltumata linnavalitsuse tegevusest olema selge, et soodsatel tingimustel maa erastamiseks annavad õiguse vaid sihtotstarbeliselt kasutatavad ja korras hooned. Seadus nägi kordategemise tähtaja andmise ette hea halduse põhimõttest lähtuvalt, et anda enne menetluse lõpetamist ja taotluse rahuldamata jätmist taotlejale veel viimane hoiatus, et kui ta etteantud tähtajaks hooneid ei korrasta, kaotab ta maa ostueesõigusega erastamise õiguse.“ Seegi viitab sellele, et kaebaja õiguspärast ootust ei ole rikutud. Arvestades kaebaja väidet, et Rannamõisa kämpinguala hooned rüüstati 1996. a, ostueesõigusega erastamise taotluse esitas ta aga 1997. a, pidi kaebaja arvestama sellega, et erastamise õiguse tagavad talle üksnes korrastatud hooned. Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust erastada maad vundamendini lagunenud hoonete juurde. Erastamise avalduse esitamisest kuni hoonete korrastamiseks määratud viimase tähtaja lõpuni (01.09.2016) on möödunud hulk aastaid (19), mille jooksul oli kaebajal võimalik hooneid korda teha, kuid ta ei ole seda teinud. Seetõttu ei saa MaaRS § 6 lg 31 14.07.2017 jõustunud muudatusi pidada põhiseadusevastaseks näiteks lühikese etteteatamise tähtaja tõttu. Ka asjaolu, et kaebajat ei kaasatud MaaRS § 6 lg 31 muutmise menetlusse, ei muuda sätet põhiseadusega vastuolus olevaks. Kohtul puudub alus sedastada, et seadusandja ei saanud aru MaaRS § 6 lg 31 14.07.2017 jõustunud muudatuste mõjust ja tähendusest.
17.Kaebaja on väitnud, et ehitamisega alustamist on takistanud ebaselgus selles, millised peavad hooned välja nägema ja kui palju hooneid on võimalik ehitada. On õige, et kaebaja ei ole kõik need aastad peale erastamise avalduse esitamist olnud tegevusetu ning on püüdnud leida võimalusi hoonete kordategemiseks. Nagu nähtub kaebusest ja sellele lisatud mahukast materjalist, on peamised takistused olnud selles, et kaebaja ei soovi endise hoonestuse taastamist, vaid soovib rajada endise Rannamõisa kämpingualale kaasaegseid majutushooneid, sh kohtadesse, kus varem hooneid asunud ei ole. Maa-amet on juhtinud tähelepanu sellele, et selline tegevus ei ole kooskõlas maareformi põhimõtetega. Takistuseks hoonete kordategemisel on olnud ka asjaolu, et kämpingukompleks asub Rannamõisa maastikukaitsealal ning hoonestuse rajamine kaebaja soovitud moel läheb vastuollu Rannamõisa maastikukaitseala kaitse-eeskirjaga. Keskkonnaamet on möönnud, et maastikukaitseala kaitse-eesmärke kahjustamata oleks võimalik alale rajada heal juhul kaks hoonet. Sellisena on küsitav, kas kaebaja soovitud kämpinguala arendus on realiseeritav. Maa-ameti ja Keskkonnaameti seisukohti arvestades tuleb kaebaja arendamisplaane pidada väheperspektiivikateks. Seega ei oleks olukord olnud suure tõenäosusega teistsugune, kui vastustaja oleks 2016. a septembris kaebaja taotluse rahuldanud ja korrastamise tähtaega pikendanud veel 2 aasta võrra. Hoonete 7(8)
3-18-1064 kordategemist on viivitanud mh kaebaja enda ajas muutunud plaanid ja visioonid, mille osas on ta pidanud mh kohtuvaidlusi. Seetõttu ei ole hoonete kordategemise viibimine etteheidetav vastustajale, samuti ei tulene see seaduse ebaselgest regulatsioonist. Kaebaja pidi olema teadlik MaaRS regulatsioonist ja oma tegevusvõimalustest omandireformi seaduste kontekstis. Kohtu hinnangul ei ole seadusandja ega vastustaja käitunud kaebaja suhtes sõnamurdlikult. Ka see, et vastustaja jättis kaebaja 29.08.2016 taotluse korrektselt käsitlemata, ei saa viia kaebuse rahuldamiseni. Seda ühelt poolt tulenevalt muutunud õiguslikust regulatsioonist, teisalt seetõttu, et kaebaja ei reageerinud vastustaja tegevusetusele ajal, mil MaaRS § 6 lg 31 tähtaja pikendamist veel võimaldas. Õiguslikust regulatsioonist teadmatus ei ole alus regulatsiooni kohaldamata jätmisele ega põhiseadusevastaseks tunnistamisele. Kaebaja ei saanud eeldada, et õigust hoonete kordategemiseks pikendatakse veel määramata ajaks.
18.Seetõttu tuleb kaebus nõudes kohustada Harku Vallavalitsust pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega jätta rahuldamata. Sellest tulenevalt tuleb jätta rahuldamata ka kohustamisnõue projekteerimistingimuste väljastamiseks.
19.Ülaltoodut arvestades tuleb jätta kaebus tervikuna rahuldamata.
20.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna otsus tehti kaebaja kahjuks, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist, mistõttu jäävad Harku valla võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) Janek Laidvee
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.