E.S.i kaebus Tallinna Linnavolikogu 25.01.2018 otsuse nr 9 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja: E.S., volitatud esindaja v-adv Kelli Ristal Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb ja Eilika Pukk Kolmas isik: Garganega OÜ, volitatud esindaja advokaat Vahur Ambos
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Jätta avalikes huvides esitatud kaebus rahuldamata.
2.Jätta kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebus rahuldamata.
3.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
4.Mõista välja E.S.ilt (ik xxxxxxxxxx) Garganega OÜ (rg-kood 12259016) kasuks menetluskulu summas 1200 eurot.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 12.11.2018 apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates vastuapellatsioonkaebuse esitajale või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.
1.Tallinna Linnavolikogu 25.01.2018 otsusega nr 9 kehtestati Pärnu mnt 113//Rapla tn 1 ja Rapla tn 3 kinnistute ning lähiala detailplaneering Pärnu mnt 113//Rapla tn 1 kinnistu, Rapla tn 3 kinnistu ja Kauba tänav T3 kinnistu osa osas (edaspidi DP). DP-ga nähakse ette liita Pärnu mnt 113//Rapla tn 1 ja Rapla tn 3 kinnistud, määrata krundi sihtotstarbeks ärimaa ning anda 1(9)
ehitusõigus kuni 13 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ja krundi kasutamise tingimused. DP on üldplaneeringut muutev, kuna sellega nähakse ette ÜP kohase väikeelamute ala muutmine DP maa-ala ulatuses segahoonestusalaks ning muudetakse Lõunaväila perspektiivset tänavakoridori.
2.19.03.2018 esitas E.S. Tallinna Halduskohtule kaebuse DP tühistamiseks.
3.E.S. on detailplaneeringuga külgneva kinnisasja (Pärnu mnt 111, endine kinnistu nr 2390) osas omandireformi õigustatud subjekti B.-A. R. õigusjärglane. Maa tagastamise vaidlus ei ole endise kinnistu nr 2390 tagastamise küsimuses 103 m2 osas lõppenud, kuna Tallinna Ringkonnakohus kohustas Tallinna linna tagastamise taotlust uuesti läbi vaatama. Apellatsioonikohus märkis, et endisest kinnistust 103 m2 osas saab tagastamine toimuda üksnes reaalosas. (haldusasi nr 3-151843) Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2018 otsus jõustus 10.09.2018.
4.Kohus jättis 11.09.2018 määrusega kaebaja taotluse, menetluse peatamiseks seoses haldusasja nr 3-15-1843 menetlusega, rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukohad
5.Kaebaja on omandireformi õigustatud subjekt ning talle eeldatavasti tagastatav maatükk (Pärnu mnt 111) külgneb detailplaneeringu alaga. Kuigi Pärnu mnt 113//Rapla tn 1 ja Rapla tn 3 kinnistute ning lähiala detailplaneering Pärnu mnt 113//Rapla tn 1 kinnistu, Rapla tn 3 iseenesest ei takista planeeringualast välja jääva maatüki omandikuuluvuse ümberkorraldamist, on suur vahe, kas kehtestatud detailplaneering lubab tagastatava maa kõrvale ehitada 13-korruselise hoone või ei luba. Seega mõjutab DP kehtestamise otsus kaebaja õigusi.
6.Kui kaebajale maa tagastatakse (sihtotstarbega 80% elamumaa, 20% ärimaa) soovib kaebaja maa-ala vastavalt sihtotstarbele kasutada, s.o ehitada sinna ühepereelamu.
7.Kaebaja nõuab Tallinna Linnavolikogu 25.01.2018 otsuse nr 9 tühistamist nii tema subjektiivsete õiguste rikkumise tõttu kui ka avalike huvide kaitseks. Kaebaja väidab talle eeldatavalt tagastatava maatüki väärtuse vähenemist, kuna 13-korruseline hoone vähendab krundile langevat valgust ja mõjutab negatiivselt kaebaja ehitusvõimalusi (sisuliselt välistab ehitamise). Kaevatava otsusega kehtestatud DP on üldplaneeringut muutev. Kehtestatud DP ei too piirkonda kaasa lisaväärtust ega muuda juba seal elavate inimeste elu paremaks. Elanikud on avaldanud vastumeelsust DP suhtes. Planeeritud ala maakasutuse juhtotstarve on 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu (edaspidi ÜP) kohaselt väikeelamute ala. On lubamatu, et DP-ga muudetakse ÜP-d maakasutuse juhtotstarbe osas ja lubatakse piirkonda ehitada 13 korruseline ärihoone, mis rikub piirkonna miljöö. DP maa-ala kõrval on vana asum, peamiselt väikeelamud. DP ehitusmaht on liiga suur ning tekib inetu ja sobimatu kontrast. Krunt on pea 100% hoonestatud ja haljastust ette ei nähta (va terrassidel konteinerites). Puuduvad mõjuvad põhjused ÜP-d muutva DP kehtestamiseks. Hoonele ei ole ette nähtud väliseid parkimiskohti. Piirkonnas on juba praegu parkimisega probleeme ning detailplaneeringus kavandatu elluviimine süvendab neid veelgi. Kui 13korruselist ärihoonet külastavad kliendid hakkavad parkima kõrvaltänavasse (sh ka kaebajale tagastatavale kinnistule), siis ei ole elanikel enam kuhugi parkida. Sellega väheneb nii kinnisvara väärtus kui ka elukeskkonna kvaliteet.
8.Maatükk, mida kaebaja tagasi taotleb, asub praktiliselt kavandatava hoone külje all, mistõttu varjab kavandatav ärihoone maatüki valguse täielikult. Seega ei saa vaidlust olla selles, et loomulik valgus väheneb oluliselt ning jääb suure tõenäosusega väiksemaks kui kehtiva standardiga lubatud. Vastustaja oleks pidanud tellima insolatsiooni hindamise ka kaebajale 2(9)
tagastatava maa osas, kuna DP menetlemise ajal pidi vastustaja möönma võimalust, et maa tagastatakse. Insolatsiooni ei hinnata ainult olemasolevate ehitiste puhul, vaid ka potentsiaalsete tulevikus ehitada võidavate elamute tarbeks. Kui naaberkinnistu sihtotstarve on elamumaa, tuleb seda arvesse võtta.
9.Tagastatavale maale jääb vaher, mille istutas kaebaja vanaisa. Puul on kaebaja jaoks eriline väärtus, kuid 13-korruselise hoone ehitamisel puu valguse puuduses tõenäoliselt hukkub.
10.Kuigi detailplaneeringu ala ei jää miljööväärtuslikule Kitseküla hoonestusalale, asub see kohe miljööala kõrval (naaberkinnistu on juba miljööala sees). Sellisele alale on põhjendamatu ehitada hoonet, mis sisuliselt on kõrghoone (45 meetrist jääb puudu vaid 10 cm). DP kehtestamise otsusest ei nähtu, et sedavõrd kõrge hoone sobivust antud piirkonda oleks kaalutud. Otsuses on märgitud üksnes seda, et tegemist ei ole kõrghoonega, mistõttu ei välista teemaplaneering kuni 44,9 m kõrguse hoone kavandamist. Tegemist on olulise kaalumisveaga. Kolmanda isiku poolt viidatud muud kõrgemad hooned ei asu DP ala vahetus läheduses, vaid jäävad palju kaugemale: Pärnu mnt 110 jääb DP alast 270 meetri kaugusele ning Pärnu mnt 105 hoone 170 meetri kaugusele. DP ala ja sellega piirnev ala on käesoleval hetkel üsna suure kõrghaljastusega, kuid planeeringulahenduses sellest lähtutud ei ole. Maapinnale ei istutata ühtegi puud ega põõsast. Asendusistutamist puudutavad selgitused ei ole kaebaja hinnangul asjakohased, kuna see ei toimu DP alal, vaid mujal Tallinna linna territooriumil.
11.Harju maavanem kiitis planeeringu heaks õigusvastaselt.
12.Kaebaja palub DP kehtestamise otsuse tühistada ja mõista vastustajalt välja menetluskulud. Vastustaja seisukohad
13.Vastustaja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.
14.DP menetluses on nii kaebaja vastuväiteid, pöördumisi kui ka ettepanekuid põhjalikult analüüsitud ja kaalutud ning nendest lähtudes ka DP lahendust osaliselt muudetud. Planeering on saanud pädevate haldusorganite kooskõlastused ning heakskiidu maavanemalt.
15.Vastustajale jääb arusaamatuks, kuidas ÜP muutmine toob kaasa tagastatava maatüki väärtuse vähenemise. DP kehtestatava osa ulatuses muudeti ÜP kohane juhtotstarve väikeelamute ala ettevõtluse segahoonestusalaks ehk alaks, kus võib paikneda igasugune ettevõtlus, v.a ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine. DP avalikul väljapanekul juhtis kaebaja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (edaspidi TLPA) tähelepanu, et on kohtus vaidlustanud planeeritud alale jääva endise kinnistu nr 2390 osalise tagastamata jätmise. Vaidlusalune maatükk on praegu Pärnu maantee T6 kinnistu osa. Kaebaja oli seisukohal, et kuni kohtuvaidlused ei ole lõppenud, pole mõistlik DP-d edasi menetleda. Amet ei pidanud DP menetluse peatamist põhjendatuks ning otsustas, et DP esitatakse kehtestamiseks Pärnu mnt 113 // Rapla tn 1 kinnistu, Rapla tn 3 kinnistu ja Kauba tänav T3 kinnistu osa osas, jättes vaidlusaluse maatüki ja sellega külgneva Pärnu maantee T6 kinnistu osa DP kehtestatavast osast välja. Kuivõrd vaidlusaluse maatüki osas ei ole ÜP-d muudetud, ei puuduta üldplaneeringu muutmine ka tagastatavat maatükki. Ka Lõunaväila ehitamiseks mõeldud tänavakoridori osas ÜP muutmine kaebaja õigusi ei riku.
16.Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, justkui ei loo kehtestatud DP piirkonnale ja elanikele lisaväärtust. Planeeritud hoone elavdab linnaruumi, sest DP elluviimisel korrastatakse linnaruumi ja suurendatakse sellega avalikku hüve. Sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri hea kättesaadavuse tõttu võib piirkonna hoonestust tihendada. See vastab säästva arengu ja Tallinna ÜP põhimõtetele. Krunt on otstarbekas võtta kasutusse, et kavandada alale kvaliteetne ja turvaline
3(9)
keskkond ning kujundada terviklik tänavaruum. Samuti aitab DP kehtestamine kaasa uute töökohtade loomisele.
17.Vastustaja leiab, et kuni 13- korruselise ärihoone ehitamine antud piirkonda on põhjendatud. Kinnistule on kavandatud kuni 13 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega maapinnast kuni 44,9 meetri kõrgune ärihoone. Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kohaselt ei ole tegemist kõrghoonega ning kuni 44,9 meetri kõrguse hoone kavandamine antud piirkonda ei ole välistatud. Kõrgem hoone sobib planeeritud alale. Kõrge hoone rõhutab Pärnu maantee kui magistraal-põhitänava tähtsust. Hoone jääb Tondi tänava sihile ja on maamärk, tähistades olulise linnast välja suunduva tänava asukohta. Hoone kavandatav liigendatus mahendab kõrge ja madalate hoonete vahelist kontrasti, mistõttu on kavandatud hoone piirkonda sobiv.
18.Ebaõige on kaebaja väide, et kehtestatavale alale ei nähta ette täiendavat haljastust. Hoone madalamate osade katuseterrassid on kavandatud haljastada konteinerhaljastusega või tõstetud istutusaladega. Kompenseerimiseks vajalike haljastusühikute lõplik arv selgub raieloa menetlemise käigus pärast ehitusloa väljaandmist.
19.Krundile on kavandatud 95 parkimiskohta, mis on rohkem kui Tallinna parkimise korralduse arengukava kohane norm (87 parkimiskohta). Kaebaja väide, et inimesed pargivad mugavuskäitumise tõttu tänavatel on kaebaja põhjendamatu oletus ning vastustaja ei saa inimeste käitumise eest vastutada.
20.Vastustaja juhib tähelepanu, et praegu kaebajale maatükki veel tagastatud ei ole. Samuti ei ole kõnealusel maatükil algatatud ühtegi sellist menetlust, mis annaks kaebajale põhjust asuda seisukohale, et 103 m2 suurusele kinnistule on võimalik ehitada elamu/ärihoone või üldse mingi hoone. Vastustajale jääb selgusetuks, kuidas oleks pidanud kõnealusel maatükil hindama insolatsiooni, kui maatükil ei paikne ühtegi elu- ega büroohoonet. Kaebaja on ise oma kaebuses viidanud, et praegu kasutatakse maatükki parklana. Seega ei olnud vastustajal võimalik insolatsiooni hinnata.
21.Vastustaja rõhutab, et kõikide puudutatud isikutega on tehtud koostööd. Kaebaja poolt esitatud vastuväidetele vastati. Kaebaja vastuväiteid on arvestatud määral, mis osas see on olnud põhjendatud ja mõistlik.
22.Vastustaja on seisukohal, et kaebus on ka populaarkaebuse osas põhjendamatu. Kaebaja ei ole toonud välja vaidlustatava haldusakti väidetava õigusvastasuse aluseid ega osutanud õigusvastaselt kahjustatud avalikule huvile. Populaarkaebuse esitamisel tuleb eelkõige tugineda planeeringu menetluse mittevastavusele seadustega kehtestatud nõuetele. Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringut on menetletud vastavalt kehtivale seadusandlusele.
23.Kaebaja on õigesti märkinud, et vaidlusalune detailplaneering ei asu miljööväärtuslikul hoonestusalal. Vastustaja täpsustab, et osa kontaktvööndist jääb Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringu „Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine” kohasele Kitseküla miljööväärtuslikule hoonestusalale. Kuna vaidlusalune detailplaneering ei asu miljööväärtuslikul hoonestusalal, ei saa see ka miljööväärtuslikku hoonestusala rikkuda.
24.Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega justkui DP-s kavandatud hoone kõrgust ei ole piisavalt kaalutud. Kavandatud hoone suurim lubatud kõrgus on kuni 44,9 meetrit maapinnast, mistõttu kooskõlastati DP Kaitseministeeriumiga. Kaitseministeerium kooskõlastas DP omapoolseid tingimusi esitamata. Lisaks on hoone kavandamisel arvestatud Lennuameti tehtud lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiisi tulemusi. Lennuameti kooskõlastusest tulenev nõue ehitusprojekti koostamiseks on DP-s määratud (seletuskirja p 5.2.1. alapunkt 12). 4(9)
25.Kaebaja väitel on paljud piirkonna elanikud leidnud, et kavandatav hoone on piirkonda sobimatu. Vastustaja hinnangul oleksid kaebaja poolt esitatud nimekirjas olevad isikud pidanud oma argumendid esitama DP menetlemise käigus, mille jooksul oleks olnud võimalik teha kompromisse või selgitada, miks kõnealune DP sellisel kujul kehtestatakse. Antud juhul on kõikidel isikutel olnud võimalus esitada oma arvamusi, ettepanekuid või vastuväiteid. Kolmanda isiku seisukohad
26.Garganega OÜ palub jätta kaebuse rahuldamata ning mõista kaebajalt välja kolmanda isiku menetluskulud.
27.DP seletuskirjas ning vaidlustatud otsuses on käsitletud nii insolatsiooni, hoone kõrguse kui ka piirkonda sobivusega seotud küsimusi. Otsuse tegemisel on arvesse võetud asjas tähtsust omavaid asjaolusid ning kaalumine on läbi viidud piisava põhjalikkusega. Kaebaja õiguste või huvide ebaproportsionaalset riivet ei esine.
28.Kaebaja väited piirkonnas elavate isikute elukeskkonna halvenemisest ja kinnisvara väärtuse vähenemisest on tõendamata. Tallinna ÜP muutmine DP-ga ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Elukeskkonna halvenemise võiks põhjustada hoopis Lõunaväila haru väljaehitamine algselt planeeritud viisil, kuna see tooks kaasa liiklusintensiivsuse kasvu ja sellest tingitud müra ja heitgaaside taseme suurenemise antud piirkonnas. Seetõttu on üldplaneeringu muutmine, millega Lõunaväila haru väljaehitamisest loobutakse, piirkonnale pigem soodne.
29.Maaüksus, mille tagastamist kaebaja taotleb, on väga väike ning tegemist on kinnistute vahele jääva maaribaga. Maariba, mis on 3-5 meetrit lai ja 25-30 meetrit pikk, ei sobi elamu või ärihoone ehitamiseks ning seda ei luba ka kehtivad õigusnormid. Väiksuse tõttu sobiks maaüksus ehk mingiks väiksemaks abihooneks (garaaž, kuur, elektrivõrgu alajaam vm) või siis parkimisalaks, juhul, kui maaüksusel kasvav vahtrapuu seda ei takista. Kui kaebaja soovib ehitada elamut, kuid ehituslike ja/või maakorralduslike piirangute tõttu ei ole see võimalik, siis ei saa detailplaneeringu alusel naaberkinnistule rajatav hoone rikkuda kaebaja ehitusõigust. Et maaüksusele ei ole võimalik ehitada elu- või ärihoonet, siis ei oma tähtsust ka kaebaja väide, et vaidlustatud DP-ga lubatud hoonestus vähendab oluliselt kaebajale tagastatava maatüki insolatsiooni kestust. Kui kõnealune maaüksus kaebajale tagastatakse, ei ole kaebajal võimalik ehitada sellele elamut/ärihoonet ja samaaegselt säilitada vahtrapuud. Seega on kaebaja põhjendused teineteist välistavad ja otsitud. Tõendamata ja paljasõnaline on kaebaja väide, et DP kohase ärihoone rajamise tagajärjel sureb tõenäoliselt kaebaja poolt taotletaval maaüksusel asuv vaher, kuna sellele ei jätku piisavalt päevavalgust. Tallinna linnaruumis on rohkesti näiteid selle kohta, kus kõrghaljastuse puud kasvavad hoonete lähedal. Samasse kohta Rapla tn 3 hoone asemele ehitatakse ärihoone, mistõttu hakkab ärihoone varjama vahtrapuud samast küljest, kuid teistest külgedest saab vaher edaspidi päevavalgust sama moodi nagu praegu. Puuduvad andmed selle kohta, et puu oleks võetud kaitse alla.
30.Ebaõiged ja eksitavad on kaebaja väited, et DP-ga lubatud hoone ei sobi piirkonda ja rikub piirkonna miljöö. DP ala vahetus läheduses juba on mitmeid kõrghooneid ja DP-ga kavandatav ei ole esimene, näiteks: (i) Pärnu mnt 105 büroohoone (Pärnu mnt ja Paide tn nurgal), mis on 12korruseline, (ii) Pärnu mnt 106 elamu (teisel pool Pärnu mnt-d kaebaja maaüksuse vastas), mis on 8-korruseline, (iii) Pärnu mnt. 110 äri- ja büroohoone (Pärnu mnt ja Tondi tn. nurgal), mis on 14-korruseline. Ümbruskonnas on kõrghooneid veelgi.
31.DP seletuskirja kohaselt on ärihoone kavandatud kahe maa-aluse korrusega sõidukite parkimise jaoks ja lisatud on ka parkimiskohtade vajaduse arvutus (seletuskirja lk-d 13-14). Seega tuleb ärihoone ehitamisel parkimiskohti juurde ja eelduslikult mahuvad ärihoone töötajate ja
5(9)
külastajate autod suuremas osas ära maa-alusesse parklasse. Seetõttu pole usutav kaebaja väide, et ärihoone ehitamine halvendaks oluliselt parkimistingimusi piirkonnas.
32.Kaebaja huvi tühistada DP kehtestamise otsus ei kaalu üles teiste isikute (Tallinna linn, kolmas isik) huvi arendada välja DP ala. DP-le vastava ärihoone rajamisel on mitmes aspektis positiivne mõju kogu piirkonnale, kuna paraneb piirkonna elanike olmeline teenindus (ärihoone
1.ja 2. korrusele on planeeritud kauplused – seletuskirja lk 14), luuakse uusi töökohti ja paraneb piirkonna üldine esteetiline ilme, kuivõrd DP alal praegu asuvate kasutusest välja langenud ja amortiseerunud hoonete asemele ehitatakse kaasaegne ärihoone.
33.Täiendavalt märgib kolmas isik, et DP põhijooniselt nähtub, et kõnealuse maatüki piir ulatub praktiliselt Pärnu mnt 107 elamu seinani ja suur osa maatükist jääb sissesõidutee alla, mis on vajalik Pärnu mnt 107 elamu elanikele ja Pärnu mnt 109a/Rapla tn 7 kinnistu kasutajatele juurdepääsuks oma kinnistutele. Nimetatud isikute õigused juurdepääsuks oma kinnistutele peavad olema tagatud.
KOHTU PÕHJENDUSED
34.Kohus leiab, et mõlemal alusel (avalikes huvides ja subjektiivsete õiguste kaitseks) esitatud kaebus tuleb jätta rahuldamata.
35.Kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebus lähtub eeldusest, et kaebajale võidakse tagastada maatükk suurusega 103 m2, millele kaebaja sooviks ehitada ühepereelamu (sh muuta sihtotstarve äri- ja elamumaaks), kuid kehtestatud DP praktiliselt välistab selle. Samuti toob kaebaja välja, et sellel maatükil kasvab tema jaoks emotsionaalset väärtust omav vaher, mis kavandatava kõrge hoone tõttu valguse puuduses tõenäoliselt hävib.
36.Puudub vaidlus, et kaebaja on omandireformi õigustatud subjekt 103-ruutmeetrise maatüki suhtes, mis on praegu osa transpordimaa kinnistust Pärnu mnt T6 ning mis ei jää kehtestatud osas DP maa-alale (vt DP põhijoonis, tl 55). Kaebajale saab taotluse rahuldamise korral tagastada märgitud suuruses osa kinnistust üksnes reaalosana (vt Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2018 otsus). Tegemist on maaribaga, mis on ligi 5 m lai ja 25-30 m pikk. Lisaks asub sellel kaebaja väidetud vaher (vt DP põhijoonis). Kaebusele lisatud fotolt (tl 32) nähtub, et maatükki kasutatakse praegu sõidukite parkimiseks. Kaebaja on kaebuses väitnud, et sooviks tagastamise korral ehitada sellele maatükile ühepereelamu, mille aga kaevatav DP, kehtestatud mahus (hoonestusala ulatuse ja hoone kõrguse tõttu), sisuliselt välistab.
37.Kohus nõustub kolmanda isikuga, et nii väikese pindalaga ja pikliku kujuga maatükile ei ole ilmselgelt võimalik ehitada elamut, kui lähtuda mõistlikest maakorralduslikest ja ehituslikest nõuetest. Kaebaja on esitanud kaebuses vastupidise väite, kuid pole seda tõendanud (nt toonud näiteid samas piirkonnas, sellistel maatükkidel, ehitiste püstitamisest). Kuigi vastustaja ei ole pidanud vajalikuks selles osas seisukohta võtta, on väikeelamu püstitamist ühe linna põhitänava äärde analüüsitud kaevatavas DP-s. DP maaüksuse pindala on 1570 m2. DP kehtestamise otsuses on haldusorgan leidnud, et planeeritaval maa-alal on kasutusest väljalangenud hooned, mida väikeelamutega asendada ei ole linnaehituslikult põhjendatud, kuna Pärnu maanteel on intensiivne liiklus ja väikeelamutele ei oleks võimalik tagada sobivat keskkonda. (vt ka DP seletuskirja p 3 ja p 4.10) Kohus ei näe mõistlikku põhjust, miks sama argument ei võiks olla kohane kordades väiksemale maaüksusele ehitamise puhul. Seega on kohtu arvates omandiõiguse riivele tuginev kaebuse väide (seoses elamu ehitamise välistamisega) ilmselgelt otsitud ja põhjendamatu. Kaebaja ei saaks ka maatüki tagastamise korral sellele üksikelamut püstitada, sõltumata kaevatava DP-ga kavandatava hoone kõrgusest ja mahust. Seega ehitisi, millele kohalduvad insolatsioonimäärad, maatükile suurusega 103 m2 püstitada ei saa. Muul otstarbel (nt parkla, haljasala, müügikioski aluse maana) maatüki kasutamise võimatust kaebaja ei väida ning sellist maa kasutamist ei saaks kavandatava hoone kõrgus või hoonestuse paiknemine krundi piiri 6(9)
lähedal takistada. Kaebajal ei ole õigust keelata linnakeskkonnas naaberkinnistul ehitamist (sh selleks vajalikku planeeringut) ning puudub ka õiguslik alus nõuda, et kolmas isik hoiduks oma kinnistu planeerimisest seni, kuni kaebaja tagastamistaotlus maa osas, mis planeeringualasse ei kuulu, on lahendatud.
38.Kaebaja väide oma esivanemate poolt väidetavalt istutatud vahtra hävimisest on samuti paljasõnaline. Vaher ei jää kehtestatavasse DP alasse ega ole DP põhijoonisel märgitud likvideeritavana (tl 55). Puu ei asu kinnistute piiril. Kavandatava hoone põhjanurka jääv puu saab jätkuvalt valgust teistest külgedest. Puu kaitset ehitustegevuse käigus käsitleb DP alusel koostatav ehitusprojekt.
39.Kaebaja on saanud esitada planeerimismenetluses 21.07.2016 ja 04.08.2016 arvamuse ja vastuväited (tl 8, 9-10) ning neid on osaliselt arvestatud (tagastamisnõudega maatükk arvati DP alast välja). Kaebaja vastuväiteid käsitleti maavanema järelevalvemenetluses (22.11.2016, 15.12.2016, 10.05.2017 kirjad, tl 11-17) ning DP kehtestamise otsuse seletuskirjas (lk 18-19). Asjaolu, et kaebaja ei olnud puudutatud isikuna planeerimismenetlusse kaasatud enne DP vastuvõtmist, ei mõjutanud asja otsustamist. Kaebajat ei käsitletud sellel ajal maa tagastamise õigustatud subjektina, kuna kohalik omavalitsus oli teinud 2010.a korralduse maa munitsipaalomandisse jätmiseks. Küll oli kaebajal võimalik menetluses osaleda DP algatamisest alates samadel alustel kui muul avalikkusel. Kaebaja ärakuulamisõigus oli tagatud ja ta sai seda reaalselt kasutada ning ka muude menetluslike õiguste rikkumist asja materjalidest ei nähtu.
40.Seega tuleb kaebus subjektiivsete õiguste kaitseks jätta rahuldamata.
41.Avalikes huvides esitatud ehk populaarkaebuse väideteks on, et: DP-ga muudetakse ÜP-d maakasutuse juhtotstarbe osas ja lubatakse piirkonda ehitada 13 korruseline ärihoone, mis rikub senise väikeelamute piirkonna miljöö; DP-ga ettenähtud ehitusmaht on liiga suur ning tekitab inetu ja sobimatu kontrasti väikeelamutega; sisuliselt on tegemist kõrghoonega; krunt on pea 100% hoonestatud ja haljastust ette ei nähta (va terrassidel konteinerites); süvendatakse piirkonna parkimisprobleemi; puuduvad mõjuvad põhjused ÜP-d muutva DP kehtestamiseks, kuivõrd see ei too ümbritsevatele elanikele kaasa midagi positiivset; maavanem kiitis DP heaks õigusvastaselt (pidanuks nõudma DP menetluse peatamist).
42.Puudub vaidlus, et DP maa-ala ei asu miljööalal, vaid külgneb sellega. Kavandavat hoone ei ole kõrghoone Tallinnas kehtiva kõrghoonete teemaplaneeringu (TLV 16.04.2009 otsus nr 77) kõrgusnäitaja kohaselt (alates 45 m). See ei välista aga haldusorgani kohustust hinnata hoone sobivust konkreetses asukohas ja ümbritsevasse miljöösse. Kaebaja ei väida, et Lõunaväila haru trassikoridori muutmine ÜP-s kaevatava DP-ga kahjustaks avalike või piirkonna elanike huve.
43.HKMS § 158 lg 3 sätestab, et kohus ei hinda eraldivõetuna kaalutlusotsuse otstarbekust ega teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest. Riigikohus on korduvalt selgitanud ulatusliku kaalutlusõigusega planeerimisotsuste kohtuliku kontrolli piire, märkides, et kohus ei teosta erinevate huvide kaalumist haldusorgani eest, ei muuda planeeringulahendust haldusorgani asemel ega otsusta planeeringulahenduse otstarbekuse üle (RKHK lahendid asjades nr 3-3-1-23-16, nr 3-3-1-15-08, nr 3-3-1-8-02, nr 3-3-1-9-98 jt). Kaebaja populaarkaebus tugineb aga valdavalt otstarbekuse (sobivuse) argumendile.
44.Puudub vaidlus, et kehtestatud DP muudab ÜP-d. Vaidlus on planeeritud maa-ala ÜP kohase juhtotstarbe muutmises segahoonestusalaks. ÜP muutmist on põhjendatud, kuid kaebaja ei nõustu nende põhjendustega. 7(9)
45.DP seletuskirjas on hoone kõrguse sobivust käsitletud, m.h seoses insolatsiooniga (lk 17, p 6; lk 26-27; lk 24-25, p 7.1.2-7.1.3). Kohtu hinnangul ei ole alust pidada haldusorgani kaalutlusi selles osas meelvaldseks. Insolatsiooninõudeid mõjutatavate hoonete osas ei rikuta. Hoone kontrastsust leevendatakse hoone osade liigendamisega. Kohus ei nõustu kaebajaga, et antud juhul saaks hoone maamärgina mõjumist pidada otsitud põhjenduseks. Hoone nö lõpetab Tondi tänava ja asub Pärnu mnt ääres, kus asub mitmeid kõrgemaid hooneid. Kohane on võrdlus Äripäeva hoonega Pärnu mnt viadukti alguses. Ka kolmas isik on 24.04.2018 menetlusdokumendi p-s 2.7 toonud välja Pärnu mnt ääres paiknevad võrreldavad kõrgemad hooned (8-, 12- ja 14-korruselised). Kohtu arvates on kohane vaadelda Pärnu mnt äärset ala, mitte üksnes kavandatava hoone taha jäävat madalhoonestusega kvartalit. Ka teiste Pärnu mnt äärsete kõrgete hoonete taga on madalam hoonestus. Seega ei saa põhjendatuks pidada kaebaja väidet miljööväärtusliku piirkonna rikkumisest tulenevalt sellest, et kavandatava hoone krunt külgneb miljööalaga. Piirkonnas elava 62 inimese huvi on pigem määratletav grupi eraisikute huvina, mille kaitsmise õigust kaebajale kehtivast seadusest ei tulene (HKMS, PlanS). Ala korrastamine ja sellele ärifunktsiooniga hoone, sh kaubanduspinnad, planeerimine on käsitletav lisaks kolmanda isiku huvile, ka avaliku huvina (töökohtade loomine, turvalisus, linnaruumi korrastamine, jm), mida on DP seletuskirjas ja kaevatavas korralduses piisavalt põhjendatud. Kohalik omavalitsus ei ole pidanud lagunenud väikeelamute taastamist kolmanda isiku kinnistul põhjendatuks, mistõttu on leitud võimalus omandiõigust realiseerida muul viisil, mis ühtlasi on avalikes huvides. Käsitletud huvid põhjendavad ÜP muutmise vajadust (PlanS § 9 lg 7 kuni 30.06.2015 kehtinud redaktsioon). Kohus nõustub vastustaja 24.04.2018 menetlusdokumendi ps III. 1. tooduga. Vastavat ruumilise planeerimise otsustust on linn põhjendanud maavanemale ka 22.11.2016 kirjas (tl 11-12) ja 14.12.2016 ärakuulamisel. Maavanem on selgitanud, et ruumilise planeerimise sobivuse küsimuses on otsustajaks kohalik omavalitsus (10.05.2017 heakskiitmise kiri, tl 15-17). Maavanemal ei olnud alust keelduda heakskiitmisest seetõttu, et kaebajale maa tagastamise küsimus oli veel lõplikult lahendamata (kohtus), arvestades, et see maatükk arvati planeeringu kehtestatavast alast välja. Asja materjalidest ei nähtu, et haldusorgan oleks jätnud avalikud huvid kohaselt kaalumata.
46.Kohtule ei nähtu asja materjalidest, et kavandatav hoone vähendaks oluliselt piirkonna haljasala osakaalu, mistõttu ei saa järeldada kahju avalikele huvidele. Krundi piires haljastamine on lahendatud konteinerhaljastuse ja tõstetud istutusaladega (DP seletuskirja p 4.5), mida ei saa kinnistu väiksust arvestades pidada ilmselgelt sobimatuks. Ühe IV väärtusklassi puu mahavõtmine kompenseeritakse asendusistutusega 103 haljastuse ühiku ulatuses (DP kehtestamise otsus lk 9). Kaebaja väide, et tegelikult asendusistutust ei toimu on paljasõnaline ega muuda kaevatavat otsust õigusvastaseks. Vastuseks kaebaja väitele, kohus märgib, et ka maapinnale istutatud haljastus võib hävineda, kui selle eest ei hoolitseta, mis ei tähenda, et DP-s poleks küsimust nõuetekohaselt lahendatud.
47.Parkimise küsimus on kaevatavas DP-s lahendatud kahe maa-aluse parkimiskorruse kavandamisega (DP seletuskirja lk 13-14, kaevatava otsuse lk 8). Kaebaja ei väida, et parkimiskohtade arv poleks piisav. Samuti on DP-s märgitud, et kõnealune asukoht on väga hea ühistranspordi ühendusega, milles samuti vaidlus puudub. Kaebaja väide on see, et parkimiskohad tulnuks ette näha ka maa peale. Kohus selle väitega ei nõustu, pidades kohaseks maa-aluse parkimise põhjendusi DP seletuskirja p-s 4.8 (vältida parkimiskohtade domineerimist tänavapildis). Samuti suurendab see turvalisust. Parkimiskorraldus avalikul tänaval on liikluskorralduse küsimus ning probleemide tekkides saab sellega tegeleda pädev haldusorgan. Planeeringus on parkimine lahendatud mõistlikult ja õiguspäraselt. 8(9)
48.Menetluslikke vigu, muu hulgas avalikkuse kaasamisel, ei nähtu.
49.Seega tuleb ka avalikes huvides esitatud kaebus jätta rahuldamata.
50.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebaja menetluskulud jäävad viidatud sättest tulenevalt tema enda kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust esitanud ei ole. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Kolmanda isiku menetluskuluks on õigusabikulu (s.h kantseleikulu) ja kinnistusregistri teenuse kulu kokku summas 1664,40 eurot (sisaldab käibemaksu). Taotlused, nimekiri, maksekorraldus ja arved on esitatud (tl 110-112, 117-118). Esitatud pole selgitust, milles seisneb kantseleikulu ja arvet registriteenuse kohta, mistõttu need kulud pole kontrollitavad ja jäävad välja mõistmata. Maksekorraldust kulude tasumise kohta ei ole vaja alates 01.01.2018 esitada (HKMS § 109 lg 1l). Kohus arvestab kulu väljamõistmisel selle vajalikkust ja põhjendatust (HKMS § 109 lg 6). Kohus leiab, et käesoleva asja maht on väike ning tegemist on õiguslikult lihtsa vaidlusega, mistõttu saab sellise asja põhjendatud menetluskuluks (õigusabikuluks) pidada 1200 eurot. Märgitud summa tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista.
(allkirjastatud digitaalselt) Kristina Maimann
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.