Laohaldus OÜ kaebus Harku Vallavalitsuse 23.01.2017 korralduse nr 38 ja 20.03.2017 korralduse nr 145 tühistamiseks ning Harku Vallavalitsuse kohustamiseks vaadata Laohaldus OÜ 13.07.2016 taotlus uuesti läbi
Menetlusosalised
Kaebaja – Laohaldus OÜ, volitatud esindajad Marko Woronowicz ja Martin Levol Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja Hannes Raudleht
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Laohaldus OÜ kaebus rahuldamata.
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 05.11.2018 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Harku Vallavolikogu kehtestas 17.10.2013 otsusega nr 138 Harku valla üldplaneeringu, millega moodustati muu hulgas Orava rohekoridor, mis ühendab Sõrve ja Suurupi massiive,
3-17-809 tagades elustikule liikumisvõimalused. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt kattub koridori ala juba osaliselt olemasolevate majade mõjutsoonidega ning antud alale ei tohi lubada uute elamute ehitamist, et koridori kvaliteeti mitte rohkem kahjustada (p 2.17, lk 39).
2.Laohaldus OÜ esitas 13.07.2016 Harku vallale taotluse uute projekteerimistingimuste saamiseks, et jätkata Harku vallas Suurupi külas Vana-Klooga mnt 32 asuva Teisepere 1 kinnistule (registriosa nr 6783202, katastritunnus 19801:001:0501, sihtotstarve 100% elamumaa, pindala 7268 m2) elumaja ja selle abihoone ehitamist. Uusi projekteerimistingimusi taotleti põhjusel, et varasemalt Harku Vallavalitsuse 28.03.2006 korraldusega nr 444 väljastatud projekteerimistingimuste kehtivus lõppes enne ehitusloa väljastamist.
3.Harku valla ehitusspetsialist selgitas 02.09.2016 e-kirjades, et kuna kinnistu asub Orava rohekoridoris, kuhu Harku valla üldplaneering uute elamute ehitamist ei võimalda, on vald koostamas projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise otsust. Kuigi Teisepere 1 maaüksuse sihtotstarve muudeti Harku Vallavolikogu 28.06.2007 otsusega nr 59 elamumaaks, on üldplaneering kehtestatud sellest hiljem ehk 17.10.2013 ning vallale siduv.
4.Laohaldus OÜ esitas 16.09.2016 Harku vallale kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 3 lg 2 alusel taotluse kinnistu omandamiseks õiglase ja kohese tasu eest, sest üldplaneeringuga seatud avalik-õiguslik kitsendus ei võimalda kinnisasja kasutamist vastavalt senisele sihtotstarbele (elamumaa). Alternatiivselt oli taotleja nõus muu samaväärse elamumaa saamisega või valmis loobuma kinnisasja sundvõõrandamise taotlusest, kui Harku vald leiab siiski võimaluse väljastada kinnistule projekteerimistingimused.
5.Harku vald edastas 08.11.2016 Laohaldus OÜ-le täiendavaks ärakuulamiseks keelduva korralduse eelnõu, millele Laohaldus OÜ esitas 22.11.2016 omapoolsed vastuväited. Harku Vallavalitsus edastas 23.01.2017 kirjaga nr 14-1.2/16/97 vastused taotleja vastuväidetele, milles märkis muu hulgas, et vallavalitsus jätab kõik Laohaldus OÜ taotlused rahuldamata.
6.Harku Vallavalitsus keeldus 23.01.2017 korraldusega nr 38 ehitusseadustiku (EhS) § 32 p 2 alusel projekteerimistingimuste väljastamisest Vana-Klooga mnt 32 maaüksusele üksikelamu ja abihoone püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks, leides järgmist. 1) Teisepere 1 maaüksusele Harku Vallavalitsuse 28.03.2006 korraldusega nr 444 väljastatud projekteerimistingimused kehtisid kuni 28.04.2007 ja neid ei ole realiseeritud. 2) Projekteerimistingimuste väljastamise ajal kehtis Harku Vallavolikogu 26.03.1996 otsusega nr 21 kehtestatud valla üldplaneering. Praegusel hetkel kehtib Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud valla üldplaneering. 3) Kuna ehitustegevust kavandatakse Suurupi külas ning tegemist ei ole arendustegevusega ega kavandata maaüksust jagada, ei tulene planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg-st 1 ega Harku valla üldplaneeringust kohustust koostada detailplaneering. Valla üldplaneeringu kohaselt jääb Vana-Klooga mnt 32 maaüksus terves ulatuses Orava rohekoridori alale, kuhu uute elamute ehitamise lubamine oleks vastuolus selle rohekoridori osas määratud ehitustingimustega. Kehtiva üldplaneeringu põhilahendusest on võimalik erandina kõrvale kalduda vaid põhjendatud vajaduse korral üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga (PlanS § 142 lg 1). 4) Vallavalitsus ei võta seisukohta üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamise, vastuvõtmise ja kehtestamise võimalikkuse kohta, sest vastavad otsustused on vallavolikogu ainupädevuses.
7.Harku Vallavalitsus jättis 20.03.2017 korraldusega nr 145 rahuldamata Laohaldus OÜ 03.03.2017 vaide Harku Vallavalitsuse 23.01.2017 korralduse nr 38 kehtetuks tunnistamiseks
2(8)
3-17-809 ja projekteerimistingimuste väljastamiseks või alternatiivselt kinnistu omandamiseks vastavalt KASVS § 3 lg-le 2, leides järgmist. 1) Vana-Klooga mnt 32 maaüksust ei ole seni elamumaa funktsioonil kasutatud ja kinnistu on hoonestamata, mistõttu ei saa rääkida, et maaüksust poleks võimalik elamumaana „edasi kasutada“. Omanikul on võimalik esitada vallavalitsusele taotlus maaüksuse varasema maatulundusmaa sihtotstarbe taastamiseks. Varasemalt antud projekteerimistingimuste (kehtisid kuni 28.04.2007) realiseerimiseks ei piisanud üksnes ehitusprojekti koostamisest, vaid need saanuks lugeda realiseerituks nõuetele vastava ehitusloa taotluse esitamisega (praegusel juhul esitati 19.04.2007 vaid puudustega taotlus). Ligi 10 aastat varem antud projekteerimistingimuste alusel ei saa isik eeldada, et õigusaktid ja valla planeeringud jäävad muutumatul kujul kehtima (vt ka Riigikohtu 19.04.2007 otsus nr 3-3-1-12-07). Kuna VanaKlooga mnt 32 maaüksuse hoonestamine ei oleks kooskõlas kehtiva Harku valla üldplaneeringuga, ei saanud vallavalitsus projekteerimistingimusi väljastada. 2) Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetlemine on vallavolikogu ainupädevuses, mistõttu ei saanud vallavalitsus selle osas seisukohta võtta. 3) Valla üldplaneeringu kehtestamisest ei olnud vajalik Laohaldus OÜ-d eraldi teavitada. Laohaldus OÜ sai maaüksuse omanikuks 22.10.2013 ning tollase Teisepere 1 kinnistu varasemad omanikud planeeringumenetluses ettepanekuid ja vastuväiteid ei esitanud. Laohaldus OÜ väide Vana-Klooga mnt 32 maaüksuse sisulisest sundvõõrandamisest ei ole õigustatud.
8.Laohaldus OÜ esitas 16.04.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Harku Vallavalitsuse 23.01.2017 korralduse nr 38 ja 20.03.2017 korralduse nr 145 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks vaadata Laohaldus OÜ 13.07.2016 projekteerimistingimuste taotlus uuesti läbi. Tallinna Halduskohus andis 04.12.2017 määrusega Laohaldus OÜ-le kuni 18.12.2017 aega esitada taotlus kaebuse muutmiseks, leides, et kuna kõnealuste projekteerimistingimuste väljastamisest on keeldutud põhjusel, et kaebaja kinnistu on 17.10.2013 kehtestatud üldplaneeringuga hõlmatud rohevõrgustiku alade (Orava rohekoridor) hulka, millel uute elamute ehitamist ei lubata, oleks kaebajal kaebuse eesmärgi saavutamiseks otstarbekas tühistamisnõudega vaidlustada 17.10.2013 kehtestatud Harku valla üldplaneeringut VanaKlooga mnt 32 maaüksuse osas, mille järel saab lahendada kaebuse tähtaegsuse ja vajaduse korral tähtaja ennistamise küsimuse. Laohaldus OÜ esitas 11.12.2017 taotluse kaebuse muutmiseks ning palus tühistada ka Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsus nr 138 ja ennistada kaebuse esitamise tähtaeg, kuna vastustaja ei teavitanud maaomanikku üldplaneeringu kehtestamisest ja sellega kaasnevatest kitsendustest.
9.Tallinna Halduskohus keeldus 11.04.2018 määrusega kaebuse muutmise lubamisest, leides, et üldplaneeringust teadasaamise ja kaebuse esitamise vahele on jäänud ebamõistlikult pikk aeg ning kaebaja ei ole toonud välja mõjuvaid põhjuseid, mis kaebetähtaja möödalaskmist vabandaksid (resolutsiooni p 1). Sama määrusega jättis kohus kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 2 ja § 151 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata (resolutsiooni p 2). Kohus leidis kaebuse läbi vaatamata jätmisel, et kaebuse eesmärk on saavutada olukord, kus kaebajal oleks võimalik püstitada VanaKlooga mnt 32 maaüksusele üksikelamu. Arvestades, et projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise põhjuseks oli kaebaja kinnistu hõlmamine 17.10.2013 kehtestatud üldplaneeringuga moodustatud rohevõrgustiku alade (Orava rohekoridori) hulka, millel uute elamute ehitamist ei lubata, ei saavutaks kaebaja tühistamisnõuete rahuldamise korral õigust rajada kinnistule projekteerimistingimuste alusel elamu. Projekteerimistingimuste alusel on võimalik ehitada eeskätt juhul, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus, kuid
3(8)
3-17-809 praegusel juhul ei ole kaebaja kinnistule võimalik elamut ehitada ilma üldplaneeringut muutmata, mida saab teha üksnes detailplaneeringu koostamise kaudu (PlanS § 142 lg 1).
10.Laohaldus OÜ esitas 25.04.2018 Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse halduskohtu 11.04.2018 määruse tühistamiseks osas, millega tema kaebus jäeti läbi vaatamata. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 03.07.2018 määrusega määruskaebuse ja saatis asja menetluse jätkamiseks Tallinna Halduskohtule. Üldplaneeringust tulenevat keeldu VanaKlooga mnt 32 kinnistule uute hoonete ehitamiseks ei saa pidada selgeks ega kaebust seetõttu ilmselgelt perspektiivituks. N-ö senise elamumaa erandi sisustamiseks tuleb analüüsida, mida tähendab maaüksuse elamumaa funktsioonil edasi kasutamine ning kas praegustel asjaoludel tuleneb Laohaldus OÜ-le pelgalt kinnistule varem väljastatud projekteerimistingimuste realiseerimise võimaldamiseks määratud elamumaa sihtotstarbest õigus nõuda ehitusõiguse andmist Vana-Klooga mnt 32 kinnistule.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
11.Laohaldus OÜ palub 16.04.2017 kaebuses (täpsustatud 04.05.2017 ja täiendatud 26.06.2017) Harku Vallavalitsuse 23.01.2017 korraldus nr 38 ja 20.03.2017 korraldus nr 145 tühistada ning kohustada vastustajat Laohaldus OÜ 13.07.2016 projekteerimistingimuste taotlust uuesti läbi vaatama. Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Alates 23.01.2003 oli Vana-Klooga mnt 32 asuva Teisepere 1 kinnistu omanik kaebaja juhatuse liige Margus Mägi. Kinnistu omandati toona eesmärgiga registreerida senine maatulundusmaa elamumaaks, ehitada maja ning asuda sinna elama. Harku Vallavalitsuse 28.03.2006 korraldusega (kd I tl 40p-41) väljastatud projekteerimistingimuste sisuks oli M. Mägi maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine elamumaaks. Harku Vallavalitsus kiitis 29.05.2007 istungil heaks katastriüksuse sihtotstarbe määramise elamumaaks (kd I tl 38). M. Mägi tellimisel koostas arhitekt 2007. a vastavalt projekti tingimustele maja projekti. Tulenevalt valla nõudmisest rajada krundile puurkaev, puurkaevu rajamise ebaotstarbekusest ning samuti M. Mägi plaanide muutusest jäi tegevus perioodil 2007–juuli 2016 seisma. Vallavalitsuse planeerimise ametnik isiklikult soovitas M. Mägil oodata ehitusloa taotlemisega, kuna piirkonda planeeriti kanalisatsioonitrassi rajamist. 2) Kaebaja omandas Vana-Klooga mnt 32 asuva Teisepere 1 kinnistu M. Mägilt 22.10.2013. M. Mägi soovis pooleli jäänud elamuehitusega jätkata ning esitas 13.07.2016 Harku vallale projekteerimistingimuste taotluse, kuna eelmised tingimused olid aegunud. Harku vald vastas 02.09.2016 e-maili teel, et 17.10.2013 jõustunud üldplaneeringu kohaselt asub kinnistu Orava koridoris, kuhu üldplaneeringu kohaselt ei tohi lubada uute elamute ehitamist (kd I tl 13). M. Mägit ega kaebajat ei olnud eelnevalt teavitatud rohekoridori kavandamisest. Üldplaneeringu koostamisse tuleb kaasata isikud, kelle õigusi planeering võib puudutada. Kaebajat üldplaneeringu koostamisest ei informeeritud ega kaasatud planeerimismenetlusse. Harku vald ei teavitanud kaebajat üldplaneeringu kehtestamisest ja Orava rohekoridori moodustamisest ning kaasnevatest kitsendustest. Rohekoridori paigutamine kaebaja elamumaale on ebaseaduslik. Kaebaja ei ole eeldanud, et õigusaktid ja planeeringud ei saaks 10 a jooksul muutuda. Kaebaja soovis üldplaneeringu koostamise ajal vastuväiteid esitada. Kaebaja ei ole kohustatud lugema Harku Valla Teatajat või Eesti Päevalehte, et sealt otsida infot oma elamumaaga toimuva kohta. Kaebaja kaasamata jätmine on toonud kaasa tema õiguste olulise riive. Vastustaja tunnistab kaebaja kaasamata jätmist. Küsimus, kas vastustaja oleks vastuväited rahuldanud, ei oma tähtsust.
4(8)
3-17-809 3) Kaebaja esitas 22.11.2016 arvamuse projekteerimistingimuste andmisest keeldumise eelnõu kohta, kuid vastustaja keeldus 23.01.2017 korraldusega nr 38 projekteerimistingimuste väljastamisest. Projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumisel ei nähtud ette muid lahendusi elamumaa kasutamiseks. Kaebaja maksab elamumaa eest maamaksu, kuid ei saa seda elamu ehituseks kasutada. Kaebaja ei soovi tagasi saada seni tasutud maamaksu. Kui elamumaad pole sihtotstarbeliselt kasutatud (elamut pole püstitatud) ning seejärel muudetakse elamumaa rohealaks, ei saa isik elamumaad enam kunagi sihtotstarbeliselt kasutada. 4) Rohekoridoris ei toimu suuremat loomade liikumist. Projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumisel viidati üldplaneeringu seletuskirja p-le 2.17 ning vajadusele hoiduda rohekoridori kvaliteedi kahjustamisest, kuid rohekoridoris paiknevad suured mulla- ja kivihunnikud. On küsitav, kuidas neid saab seostada rohekoridoriga ning kuidas loomad sellistes tingimustes liiguvad.
12.Harku vald palub 12.06.2017 vastuses (täiendavad seisukohad 16.01.2018 ja 06.09.2018) jätta kaebus rahuldamata. 1) Vald keeldus projekteerimistingimuste väljastamisest üldplaneeringust tuleneva piirangu tõttu, mille järgimine on vastustajale kohustuslik. Orava rohekoridor on ainus suurem looduslik roheala, mida mööda saavad loomad liikuda Suurupi metsamassiivi ja sealt edasi mere äärde. 2) Vana-Klooga mnt 32 sihtotstarve muudeti Harku Vallavolikogu 28.06.2007 otsusega nr 59 (kd I tl 70) elamumaaks seoses projekteerimistingimuste väljastamisega Harku Vallavalitsuse 28.03.2006 korraldusega nr 444. Elamumaa sihtotstarve oli määratud konkreetse ehitusõiguse elluviimiseks, mida aga ei toimunud. M. Mägi esitas 19.04.2007 taotluse ehitusloa saamiseks, kuid see tagastati korduvalt puuduste kõrvaldamiseks. Kuna taotleja puudusi ei kõrvaldanud, loobus ta ise ehitusloa taotlemisest. Kui isik ei oleks ehitusloa taotlemisest loobunud, vaid oleks puudused kõrvaldanud, oleks vastustaja tõenäoliselt väljastanud ehitusloa hiljemalt 2008. a. Isegi kui isik ei soovinud asuda kulutusi kandma puurkaevu rajamise osas, oleks ta nähes, et ühisveevärki- ja kanalisatsiooni lähiajal ei rajata, elamu ehitamise soovi säilimise korral saanud elamu ehitamise suunas edasi tegutseda. Isiku poolt ehitustegevuse puudumise põhjuseks oli tema tehtud valik ehitusloa taotlus tagasi võtta ja ehitama mitte asuda. Isik ei pöördunud enne 2016. a vastustaja poole uute projekteerimistingimuste saamiseks. Tollasel menetlusel puudub menetluslik seos kaebaja poolt 2016. a projekteerimistingimuste taotlemisega, millega sai alguse uue menetlus. Uute projekteerimistingimuste saamiseks olnuks võimalik ehitusloa saamiseks kasutada ka varem koostatud ehitusprojekti materjale. Projekteerimistingimuste kehtivus lõppes pärast ehitusprojekti valmimist ja selle esitamist koos ehitusloa taotlusega. 3) Vastustaja ei ole vastutav selle eest, kui isik on ehitusõiguse võimalikkuse hindamisel 2006–2007. a toiminud menetlusele ja selle raames määratud elamumaa sihtotstarbele 2016. a ja ka varem omistanud ebaõige tähenduse. Maaüksuse omanik ei saanud rajada enda ootust maaüksuse elamumaana kasutamiseks vastustaja määratud sihtotstarbele, mis oli määratud kindlal eesmärgil ja eeldades, et isik taotleb ehitusloa ja asub seejärel maaüksusele elamut ehitama. Ehitusluba saades oleks isik pidanud asuma ehitama 2 aasta jooksul, vastasel juhul oleks ehitusluba kaotanud kehtivuse. Maaüksuse praegune sihtotstarve on eksitav. 4) Maaüksuse sihtotstarbena elamumaa olemasolu ei mõjuta projekteerimistingimuste andmata jätmise aluse kehtivust. Sihtotstarve ei anna iseenesest õigust eeldada, et ainuüksi sellest faktist tuleneb eelis ehitusõiguse saamiseks. Ehitamisel on primaarne planeeringutest ja nende alusel antud haldusaktidest tulenev. Vastustaja keeldus EhS § 32 p 2 alusel põhjusel, et projekteerimistingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule.
5(8)
3-17-809 5) Laohaldus OÜ omandas kinnistu M. Mägilt 22.10.2013 ning vastustaja ei käsitanud neid isikutena, keda oleks tulnud üldplaneeringu avalikust väljapanekust ja kehtestamisest eraldi teavitada. Kogu planeeringumenetlus (2007–2013) oli avalik. Kaebaja õiguse rikkumist ei tulene asjaolust, et ta on tasunud maamaksu elamumaa eest. Harku vald on nõus hüvitama kaebajale elamumaa ja maatulundusmaa maamaksu vahe, kui kaebaja nõustub Vana-Klooga mnt 32 maaüksuse sihtotstarbe muutmisega maatulundusmaaks. 6) Üldplaneeringu seletuskirja p-st 2.17 ei tulene kaebajale õigusi. Kui seni ei ole maad kasutatud elamumaana (sellel puudub elukondlik hoone), ei saa ilmneda ka maa elamumaana edasi kasutamist. Maaüksuse sihtotstarve on tagasi muudetav maatulundusmaaks. 7) Harku Vallavolikogu kehtestas 31.05.2018 otsusega nr 51 Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määrav ning tihehoonestusalasid täpsustava teemaplaneeringu, milles reguleeritakse ka kaebaja maaüksusel elamu ehitamist (teemaplaneeringu seletuskirja peatükk 3.3). Seega tuleb kaebaja maaüksusel jätkuvalt arvestada rohevõrgustiku elementidest tulenevate piirangutega. Teemaplaneeringu seletuskirja p-st 3.3. tulenevalt ei tohi hajaasustuses rohevõrgustiku rohekoridoris ehitada ehitisi, v.a tehnorajatised ja teed, erandeid sellest nõudest võib teha ainult läbi detailplaneeringu koostamise ning nõutavate dokumentide esitamisel. Seega on teemaplaneeringuga mõnevõrra täpsustunud kehtiva üldplaneeringu peatükk 2.1.2 ja peatüki 2.17 üldosa. Teemaplaneeringus on üldplaneeringuga võrreldes käsitletud põhjalikumalt ka väärtuslikke maastikke. Kaebaja kinnisasjale ehitustegevuse taotlemisel tuleb arvestada nii väärtuslikust maastikust kui ka rohekoridorist tulenevate käitumisjuhistega. Kaebaja taotletava ehitustegevuse osas esineb teemaplaneeringust tulenev ehituskeeld, millest võib erandeid teha vaid läbi detailplaneeringu koostamise.
KOHTU PÕHJENDUSED
13.Asjas on vaidlus selle üle, kas Harku Vallavalitsuse 23.01.2017 korraldus nr 38, millega keelduti EhS § 32 p 2 alusel projekteerimistingimuste väljastamisest Vana-Klooga mnt 32 maaüksusele üksikelamu ja abihoone püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks, on õiguspärane haldusakt. Samuti on vaidlustatud 20.03.2017 korraldus nr 145 kui vaideotsus.
14.Kaebuse eesmärgiks on kaebajale kuuluvale Vana-Klooga mnt 32 kinnistule üksikelamu ja abihoone püstitamise võimalust ette nägevate projekteerimistingimuste saamine. Kuigi kaebaja on haldusmenetluse käigus nõudnud vastustajalt alternatiivselt ka vaidlusaluse kinnisasja omandamist kuni 30.06.2018 kehtinud KASVS § 3 lg 2 alusel või selle asemel muu samaväärse elamumaa andmist, ei saa neid lugeda hõlmatuks kaebuse eesmärgiga, sest vaidlustatud aktid puudutasid üksnes kaebaja 13.07.2016 taotlust projekteerimistingimuste väljastamiseks (Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2018 määrus nr 3-17-809, p 18). Kuna Tallinna Halduskohtu 11.04.2018 määrus nr 3-17-809 on jõustunud osas, millega kohus keeldus kaebuse täiendamisest Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud valla üldplaneeringu osalise tühistamise nõudega, ei ole praeguse vaidluse esemeks ka üldplaneeringu sisu ja menetlusega seonduvad asjaolud. Üldplaneering on praeguseks siduv nii kaebajale kui vastustajale. Seega ei puuduta praegune vaidlus mh rohekoridori toimimise või selle põhjendatuse küsimusi. Eelneva tõttu jätab kohus üldplaneeringu menetluse läbiviimise ja rohekoridori toimimisega seonduvad väited tähelepanuta.
15.Praegusel juhul ei vaidle menetlusosalised selle üle, et kõnealuses asukohas ei ole ehitusprojekti koostamiseks PlanS § 125 lg-st 1 ega Harku valla üldplaneeringu seletuskirja pst 2.18 tulenevalt kohustust koostada detailplaneeringut. Kuna kaebaja soovis püstitada kinnistule ehitusloakohustuslikke hooneid, oli EhS § 26 lg 1 kohaselt ehitusprojekti
6(8)
3-17-809 koostamiseks vajalik projekteerimistingimuste andmine. Vaidlust ei ole ka selles, et kõnealune kinnistu paikneb Harku valla üldplaneeringu koondkaardi järgi nn leebe režiimiga looduslikul haljasmaal, jäädes tervikuna Orava rohekoridori alale. Harku Vallavalitsus on 28.03.2006 korraldusega nr 444 väljastanud kinnistule projekteerimistingimused elamu ehitusprojekti koostamiseks, kuid neid ei ole realiseeritud. Vaidlust ei ole selleski, et kinnistu sihtotstarve on Harku Vallavolikogu 28.06.2007 otsusest nr 59 (kd I tl 70) tulenevalt 100% elamumaa, ent kinnistu on siiani hoonestamata.
16.Vastustaja keeldus vaidlustatud korraldusega projekteerimistingimuste väljastamisest Vana-Klooga mnt 32 maaüksusele üksikelamu ja abihoone püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks EhS § 32 p 2 alusel. EhS § 26 lg 3 p 3 järgi tuleb projekteerimistingimuste andmisel muu hulgas arvestada üldplaneeringus määratud tingimusi. EhS § 32 p 2 kohaselt keeldub pädev asutus projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimistingimuste taotlus ei vasta üldplaneeringule. Vastustaja tugineski keeldumisel asjaolule, et üldplaneeringu kohaselt jääb Vana-Klooga mnt 32 maaüksus terves ulatuses Orava rohekoridori alale, kuhu uute elamute ehitamise lubamine oleks vastuolus selle rohekoridori osas määratud ehitustingimustega. Seega on korralduses leitud, et üldplaneeringu tingimused ei võimalda kõnealusele maaüksusele elamu ehitamist.
17.Tallinna Ringkonnakohus selgitas 03.07.2018 määruses, et ehkki EhS § 32 p 2 ei võimalda iseenesest kaalutlemist, eeldab selle sätte kohaldamine siiski haldusorganilt hinnangu andmist, kas taotlus on kooskõlas üldplaneeringuga. Selle hindamiseks tuleb lahendada küsimus, kuidas tuleb sisustada üldplaneeringus toodud n-ö senise elamumaa erandit. Ringkonnakohtu määrusest nähtuvalt tuleb eelneva lahendamiseks analüüsida, mida tähendab maaüksuse elamumaa funktsioonil edasi kasutamine ning kas kaebajale tuleneb pelgalt kinnistule määratud elamumaa sihtotstarbest õigus nõuda ehitusõiguse andmist. Asja lahendamisel on seega otsustavaks küsimus, kas üldplaneeringu seletuskirjas sisalduvad Orava rohekoridori kasutustingimused (eelkõige üldplaneeringu seletuskirja p-d 2.1.2, 2.7, 2.17) võimaldavad praegusel juhul kõnealusele alale uue elamu ehitamist.
18.Harku valla üldplaneeringu seletuskirja p-de 2.1.2 (lk 21) ja 2.7 (lk 27) kohaselt on leebe režiimiga looduslikul haljasmaal võimalik eluasemekohtade rajamine hajaasustuse põhimõttel ning minimaalseks ehitusõigust taotleva kinnistu suuruseks 2 ha ja eluasemekohtade „kobarate“ vaheliseks kauguseks minimaalselt 150 m. Harku Vallavolikogu 29.01.2015 otsuses nr 11 on nimetatud nõuet tõlgendatud viisil, et täidetud peab olema vähemalt üks toodud piirmääradest. Üldplaneeringu seletuskirja p 2.17 (lk 35) näeb ette, et ka leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbega aladel, mis jäävad rohevõrgustiku piiridesse, on põhimõtteliselt võimalik uute eluasemekohtade teke hajaasustuse põhimõttel vastavalt p-le 2.1.2, kuid selliste eluasemekohtade rajamine peab olema volikogu poolt kaalutletud ja rohevõrgustiku funktsioonid peavad jääma toimima ehk arvestada tuleb p-s 2.17 märgitud kasutustingimustega. Eraldi on märgitud, et rohevõrgustiku tuumaladesse ja koridoride piiresse jäävat olemasolevat elamumaad (maakatastris märgitud elamumaana) võib edasi kasutada elamumaa funktsioonil (n-ö senise elamumaa erand). Samas on seletuskirja p-s 2.17 tuumalade ja koridoride funktsiooni ning kasutustingimuste all konkreetselt Orava koridori osas (lk 39) täpsustatud, et antud alale ei tohi lubada uute elamute ehitamist, et mitte rohkem kahjustada rohekoridori kvaliteeti, mis kattub osaliselt juba praegu olemasolevate majade mõjutsoonidega.
19.Kaebaja tugineb eelkõige asjaolule, et tegu on elamumaa sihtotstarbega maa-alaga. Kaebaja viitab, et juba M. Mägi poolt kinnistu omandamise ajal oli eesmärgiks kinnistule elamu ehitamine, sel eesmärgil väljastas vastustaja projekteerimistingimused ning nende realiseerimiseks muudeti ka senise maatulundusmaa sihtotstarve elamumaaks. Kohus leiab, et kaebajale ei tulene siiski üksnes kinnistule varasemalt väljastatud projekteerimistingimuste 7(8)
3-17-809 realiseerimise võimaldamiseks määratud elamumaa sihtotstarbest õigust nõuda praegusel juhul ehitusõiguse andmist Vana-Klooga mnt 32 kinnistule. Ehkki üldplaneeringu seletuskirja p-st 2.17 tulenevalt võib rohevõrgustiku tuumaladesse ja koridoride piiresse jäävat olemasolevat elamumaad edasi kasutada elamumaa funktsioonil ning seejuures on viidatud, et tegu peab olema maakatastris märgitud elamumaaga, eeldab kohtu hinnangul maaüksuse elamumaa funktsioonil edasi kasutamine sätte mõttest tulenevalt selle senist sihtotstarbelist kasutamist. Seega on erandile tuginemiseks nõutav maaüksuse senine kasutamine elamumaa funktsioonil, mitte pelgalt maakatastris märgitud elamumaa sihtotstarve. Maakatastris märgitust ei saa järeldada kinnistu senist tegelikku kasutust. Katastriüksuse sihtotstarve üksi ei määra konkreetse kinnistu ehitusõigust ning üksnes katastriüksuse sihtotstarbe muutmisega ei saanud vastustaja otsustada ka kõnealuse kinnistu tegelikku kasutust (vrd Tallinna Ringkonnakohtu 31.08.2016 määrus nr 3-14-53277, p 8). Vastustaja viitab õigesti, et maa sihtotstarbe kindlaksmääramine ei kujuta endast maakasutuse osas lõplikku ega siduvat otsustust.
20.Asja materjalidest nähtub, et M. Mägi on 19.04.2007 küll esitanud taotluse kõnealusele kinnistule ehitusloa saamiseks, kuid see on 21.05.2007 ja seejärel 16.08.2007 tagastatud puuduste kõrvaldamiseks (kd I tl 71). Ehitusloa taotlust ei ole uuesti esitatud. Kinnistule ei ole praeguseks ehitusluba väljastatud ning seal ei paikne elamut. Seega on praegusel hetkel tegu ehitusõiguseta elamumaaga. Kohtu hinnangul ei saa sellises olukorras tugineda n-ö senisele elamumaa erandile ning seda sõltumata põhjustest, miks ehitusõigust antud ei ole, sest kinnistut ei ole seni tegelikult kasutatud elamumaa otstarbel. Ka ringkonnakohus on seoses maa kasutusotstarbega selgitanud, et kui kavandatava ehitise püstitamiseks vajalikku ehitusluba ei väljastata, tuleks katastriüksuse sihtotstarve viia hiljem kooskõlla maa tegeliku kasutusotstarbega (vt Tallinna Ringkonnakohtu 31.08.2016 määrus nr 3-14-53277, p 8). Tõlgendusele, et elamumaa sihtotstarbeline kasutamine eeldab sellele elamu püstitamist, tugineb kaebuses ka kaebaja ise, märkides, et kui elamumaad pole sihtotstarbeliselt kasutatud (elamut pole püstitatud), ei saa elamumaa rohealaks muutmise tagajärjel elamumaad enam kunagi sihtotstarbeliselt kasutada.
21.Kohus leiab eelneva alusel, et Orava rohekoridori kasutustingimustest tulenevad maakasutuse põhimõtted (uute elamute ehitamise keeld) välistasid praegusel juhul ka koosmõjus rohevõrgustiku alade üldiste kasutuspõhimõtetega, eelkõige n-ö senise elamumaa erandiga, kõnealusele maa-alale uute elamute ehitamise. Seega on vastustaja õigesti leidnud, et Vana-Klooga mnt 32 hoonestamine ei ole kooskõlas Harku valla üldplaneeringuga, ning sel alusel põhjendatult keeldunud EhS § 32 p 2 alusel projekteerimistingimuste andmisest. Projekteerimistingimuste alusel on võimalik ehitada eelkõige juhul, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus, kuid praegusel juhul ei ole kaebaja kinnistule võimalik elamut ehitada ilma üldplaneeringut muutmata. Seda saab aga teha üksnes detailplaneeringu koostamise kaudu (PlanS § 142 lg 1).
22.Neil põhjustel leiab kohus, et vaidlustatud korralduste tühistamiseks puudub alus. Kuna tühistamisnõue jääb rahuldamata, ei ole alust ka kohustamisnõude rahuldamiseks.
23.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.