Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-17-1087 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-17-1087 Naaberkinnistu Kakumäe tee 120 detailplaneeringu raames koostatud keskkonnamõjude strateegilise hindamise aruande kohaselt paiknevad kinnistul üksnes üksikud I ja II väärtusklassi puud. Seega ei vasta tõele haldusorgani väide, et kogu Kakumäe poolsaare puistud on väärtuslikud ja kuuluvad II väärtusklassi. Kaebajale kuuluva ca 5 ha suuruse kinnistu puhul on ökoloogiliselt väärtuslik kõigest ca 25% suurune ala (sellele alale jääb ka väidetav haigrute koloonia), mistõttu ei ole põhjendatud haldusorgani poolt kinnistu ca 75% ulatuses rohealaks määramine. Vastustaja on rikkunud võrdse kohtlemise põhimõtet. Kinnistu maakasutuse juhtotstarbe küsimuse otsustamine kuulub mitte üldplaneeringu, vaid detailplaneeringu reguleerimisalasse. Seda seisukohta toetab ka Haabersti linnaosa halduskogu 28.02.2006 otsus nr 15 „Kakumäe poolsaare rohealade arengukava“, mille p-i 1.3 kohaselt jäetakse riigimetsa piirile ülemineku ala, mille täpne suurus otsustatakse detailplaneeringu käigus. Üldplaneeringuga kehtestatud maakasutuse juhtotstarbe muutmine detailplaneeringu menetluse raames ei ole perspektiivne ja saab kõne alla tulla vaid väga erandlikel juhtudel. Pärast üldplaneeringu avalikke väljapanekuid on lisandunud uus maakasutuse juhtotstarve ‒ konfliktala. Otsusest ei selgu, miks ei ole haldusorgan kaalunud kaebaja kinnistu osas konfliktala moodustamise võimalust. Alternatiivselt oleks haldusorgan pidanud kaaluma kinnistu määramist täies ulatuses rohevõrgustiku arengualaks. Otsusest ei selgu haldusorgani kaalutlused, millistel põhjustel on linn otsustanud isikuid samadel asjaoludel ebavõrdselt kohelda. Otsusest ei nähtu, et vastustaja on üldplaneeringu koostamisel juhindunud Havi tn 26 ala puittaimestiku haljastuslikust hinnangust. Havi tn 26 kinnistu määramine rohealaks on toimunud kergekäeliselt ja ilma alusuuringuteta. Ükski Haabersti linnaosa üldplaneeringu koostamise alusdokument ei määratle Havi tn 26 kinnistut rohealaks.

3-17-1087 detailplaneeringu kohaselt jagati olemasolev maatulundusmaa sihtotstarbega Kakumäe tee 100 kinnistu üheteistkümneks väikeelamu krundiks, kaheks tootmismaa krundiks, üheks üldmaa krundiks, üheks metsamaa krundiks ja kaheks transpordimaa krundiks, ning määrati kruntide ehitusõigus elamute ehitamiseks. Nimetatud detailplaneeringu koostamise käigus viidi läbi mitmeid erinevaid alusuuringuid (KMH, Kakumäe tee 100 detailplaneeringu ala puittaimestiku haljastuslik hinnang), mille alusel on Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) andnud oma seisukoha ja nägemuse nimetatud piirkonna linnaehituslikust arengust. Nii Tallinna Keskkonnaameti 07.02.2012 seisukoha nr 6.1-4.2/26 kui OA 2013. a Havi tn 26 ala puittaimestiku haljastusliku hinnangu kohaselt kasvab kinnistul III kategooria kaitsealune taimeliik rootsi kukits, mis on keskkonnaministri 19.05.2004 määrusega nr 51 „III kaitsekategooria liikide kaitse alla võtmine” võetud kaitse alla, ja lisaks asub kinnistul Tallinna suurim hallhaigrute koloonia. Linnustiku kaitseks tuleb peatada rohealade pindalade vähendamine ja rohealade fragmenteerimine, s.t. tuleb lõpetada seniste asumite laiendamine ning uute ehitamine praeguste rohealade sisse. Tallinna üldplaneeringu kohaselt on planeeringuala juhtotstarve perspektiivne väikeelamu ala koos kõrghaljastuse säilitamisega ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3‒4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid. Seega ei saanud kaebajal ka Tallinna üldplaneeringu kohaselt tekkida õigustatud ootus oma kinnistu maksimaalselt hoonestada, vaid ka varasemalt kehtinud üldplaneeringu kohaselt pidi kõrghaljastuse ala maksimaalselt säilitama, sh säilitama terviklikud metsalad. Kaebajale on tagastatud maa metsamajandusmaana, mitte elamumaana. Seega ei saanud kaebajal tekkida õigustatud ootust kogu kinnistule endale sobivas mahus ehitusõiguse saamiseks. Kaebaja on taotlenud kahel korral Havi tn 26 kinnistu kohta uue detailplaneeringu algatamist. TLPA on 09.10.2015 kirjaga nr 3-2/3296-1 ja 08.02.2017 kirjaga nr 3-2/3296 nõustunud detailplaneeringu algatamisega ning kinnistu hoonestamisega, kuid mitte nii suures ulatuses, kui kaebaja on soovinud. Tegelikult ei piira kaebaja õigusi kehtestatud üldplaneering, vaid pigem olemasolev kinnistu sihtotstarve (maatulundusmaa) ja kehtiv detailplaneering. Tänaseks on TLPA nõustunud uue detailplaneeringu algatamisega kinnistule täiendava ehitusõiguse määramiseks üldplaneeringu kohasel pereelamute ala rohevõrgustiku arenguala osas. Kui tulevikus olukord muutub selliselt, mis põhjendaks kõrghaljastatud kinnistu hoonestamist veelgi suuremas mahus (üldplaneeringu kohases roheala osas), siis on uue detailplaneeringu koostamine ka kehtiva üldplaneeringu kehtima jäämisel võimalik. Huvitatud isikutel on õigus nõuda, et planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus arvestaks nende huvidega, kuid nad ei või eeldada, et nende erahuvi kaalub igal juhul üles planeerimisdiskretsiooni omava kohaliku omavalitsuse seisukohad. Avalik huvi ei pea alati väljenduma aktiivses vormis, s.t ei pea olema eraldi huvigruppi, kes taotleb rohealadeks määramist. Kinnistu omanike omandiõigus ei ole piiramatu. PlanS v.r § 8 lg-st 3 tuleneb, et rohealade määramine on üldplaneeringu ülesanne. Antud juhul kaalub avalik huvi looduskoosluse säilitamiseks üles kaebaja erahuvi oma kinnistut maksimaalses määras hoonestada. Kaebuses toodud võrdlus võrdsest kohtlemisest riigile kuuluvate kinnistute ja kaebajale kuuluva kinnistu osas ei ole põhjendatud. Eesti Vabariigile kuuluvate Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92, Kakumäe tee 101 ning Riigimaa 8 (uus aadress Porru tn 1) kinnistute puhul on tegemist täna elamumaa sihtotstarbega kinnistutega. Kaebajale kuuluva kinnistu puhul on tegemist maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistuga. Seega ei ole tegemist võrreldava olukorraga. Lisaks määrati nimetatud riigile kuuluvad kinnistud kompromissi tulemusena üldplaneeringusse konfliktalaks, mis ei garanteeri kinnistutele ehitusõiguse 4(10)

3-17-1087 saamist. Tegelikult on mõlemal isikul (nii Eesti Vabariigil kui kaebajal) täna võrdne võimalus ja õigus läbi detailplaneeringu menetluse taotleda oma huvide kaalumist ehitusõiguse määramiseks.

5(10)

3-17-1087 Kaebaja poolt kohtule esitatud Havi tn 26 ala puittaimestiku haljastuslik hinnang kinnitab, et alal asub suurim hallhaigrute koloonia Tallinnas (eraldised 9, 10 ja 11). Samas ei ole see ainus põhjendus roheala suuruse määramisel. Vastustaja on põhjendatult välja toonud, et OA 2013. a Havi tn 26 ala puittaimestiku haljastusliku hinnangu kohaselt kasvab kinnistul III kategooria kaitsealune taimeliik rootsi kukits, mis on võetud kaitse alla. Täiendavate uuringute tegemise vajadust haljastuse, puittaimestiku, kaitsealuste taimede ja linnustiku osas on rõhutanud ka Keskkonnaamet. Samuti on haljastuslikus hinnangus toodud, et hallhaigrute koloonia ja hoonestatava ala vahele tuleb jätta puhver. Uuringu kohaselt tuleb ennekõike säilitada eraldised 9, 10 ja 11, kuid haljastuslikult oluliseks on hinnatud ka eraldised 1, 2, 3, 5, 7 ja 8. Linnustiku kaitseks tuleb peatada rohealade pindalade vähendamine ja rohealade fragmenteerimine, s.t tuleb lõpetada seniste asumite laiendamine ning uute ehitamine praeguste rohealade sisse. Seega tuleneb puittaimestiku haljastuslikust hinnangust selgelt, et alal kasvab suures osas väärtuslik ja oluline haljastus. Eeltoodust tulenevalt ei ole kaebaja seisukoht, et vastustaja on otsuse tegemisel tuginenud valedele lähteandmetele, põhjendatud ega tugine kohtule esitatud tõenditel. Kaebaja väide, et üldplaneeringu menetluse raames oleks tulnud kaardistada täpsed hallhaigrute pesade asukohad ja sellest tulenevalt otsustada kinnistu hoonestuse ulatuse võimalikkuse üle, ei ole põhjendatud ega kooskõlas PlanS v.r §-s 8 sätestatud üldplaneeringu ülesannetega. Vastavad uuringud on võimalik ja tuleb teha detailplaneeringumenetluses. KMH-s on analüüsitud kogu detailplaneeringu ala mõju koosmõjus. Seega ei ole põhjendatud esitada selles toodud seisukohti üksnes Havi tn 26 suhtes. Sellest tulenevalt on küll õige kaebaja väide, et KMH-st ei tulene, et kogu planeeringuala hoonestamine oleks välistatud ja tooks endaga kaasa ulatuslikud ja kahjulikud keskkonnamõjud, kuid see väide ei ole antud vaidluse raames asjakohane, kuna KMH käsitles suuremat ala kui Havi tn 26. Kaebaja viited Kiviranna tee 1b/Mäepere tn 12 ja Kiviranna tee 3a kinnistute osas Eesti Dendroloogia Seltsi poolt tehtud ekspertarvamustele ei ole asjakohased. Nimetatud arvamustes ei ole uuritud Havi tn 26 kinnistut. Küll on õige kaebaja väide, et kogu Havi tn 26 kinnistu ei kuulu II haljastuslikku väärtusklassi. Samas ei muuda see üldplaneeringut vaidlustatud osas õigusvastaseks, sest see ei muuda asjaolu, et tegemist on mitmeliigilise, ökoloogiliselt väärtusliku metsaosaga. Avalik huvi ei pea alati väljenduma aktiivses vormis ehk ei pea olema huvigruppi, kes taotleb rohealadeks mingite konkreetsete kinnistute määramist. Avaliku huvi seisukohast on teatud asjad kogu ühiskonna jaoks tähtsad – loodus, keskkond, kultuuriväärtused jne. Vastustaja on järginud üldplaneeringu kehtestamisel linnaosa ruumilise arengu eesmärke. Kaebaja kinnisasja ei ole üldplaneeringuga määratud avalikku kasutusse. Küll aga kehtivad maa-ala suhtes kõik keskkonnaseadustiku üldosa seaduses (KeÜS) sätestatud reeglid (vt §-d 32‒36). Kaebaja väide nagu ei oleks kinnistu maakasutuse juhtotstarbe küsimuse otsustamine mitte üldplaneeringu, vaid detailplaneeringu reguleerimisalas, on vale. Kaebaja ajab ilmselt segamini kinnistu sihtotstarbe määramise ning maa-ala juhtotstarbe määramise, millest esimene on tõepoolest detailplaneeringu ülesanne, teine aga selgelt üldplaneeringu ülesanne (PlanS v.r § 8 lg 3 p-d 3 ja 7; § 8 lg 31). Vastustaja on järginud eelpool viidatud regulatsiooni. Kaebaja esitatud näited riigile kuuluvate maade kohta erisuste tegemisest ei muuda üldplaneeringut õigusvastaseks. Kui ka üldplaneeringus fikseerida konkreetse juhtotstarbe asemel konfliktala, ei tagaks see samuti kaebajale vaidlusalustel kinnistutel ehitamise õigust. Lisaks on võrdluseks toodud kinnistutel kaebaja kinnistutega võrreldes teine maakasutuse sihtotstarve – elamumaa ‒ mistõttu ei ole tegemist võrreldava olukorraga. Kaebaja ei ole üldplaneeringu menetluses ka taotlenud ala konfliktialaks määramist. Kaebaja kinnistu osas 6(10)

3-17-1087 on toodud välja piisavad põhjendused, miks tuli kinnistu määrata osaliselt rohealaks ja osaliselt roheala arengualaks. Kohtule ei nähtu, et vaidlustatud üldplaneeringu menetluses oleks rikutud kaebaja menetluslikke õigusi. Kaebaja on üldplaneeringu menetluses olnud ära kuulatud. Asjaolu, et kaebaja ei ole ärakuulamise tulemusega rahul, ei tähenda seda, et õigust olla ära kuulatud on rikutud.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-17-1087 kohtlemisega. Halduskohtu põhjendused, miks vastavad kinnistud ei ole võrreldavad juhtfunktsiooni määramise küsimuses, ei vasta mõistete sisule ega neid reguleerivate normide eesmärkidele. Vastustaja ei ole kaalunud kaebaja kinnistu osas konfliktala moodustamise võimalust. Alternatiivselt oleks haldusorgan pidanud kaaluma kinnistu määramist täies ulatuses rohevõrgustiku arengualaks. Kaebaja kinnistu suhtes juhtfunktsiooni muutmist on põhjendatud kuusteist aastat vana Kakumäe tee 100 ja sellega piirneva kinnistu detailplaneeringuga. Kaebaja esitatud ja hilisematest uuringuid on eiratud. Kaebaja ärakuulamisõigust ei ole planeerimismenetluses sisuliselt tagatud ja huve arvestatud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-17-1087 „Kakumäe tee 100 ja sellega külgneva kinnistu Otti nr 41 detailplaneering“, millega kavandati Kakumäe tee 100 maatulundusmaa kinnistu jagamine üheteistkümneks väikeelamu krundiks, kaheks tootmismaa krundiks, üheks üldmaa krundiks, üheks metsamaa krundiks ja kaheks transpordimaa krundiks. Viidatud detailplaneeringu kohaselt oli praegune Havi tn 26 kinnistu maakasutuse sihtotstarve 100% maatulundusmaa (metsamaa) ning ehitusõigust Havi tn 26 osas kindlaks ei määratud. Seejuures nähtub viidatud detailplaneeringu seletuskirjast (p 3.1), et planeerimislahenduses on arvestatud Haabersti linnaosa funktsionaalse tsoneerimise projektiga, mille järgi on Kakumäe tee parempoolsele küljele ette nähtud kinnistute lõikes vähene hoonestusõigus ning säilitatud metsamaa moodustab planeeritavast territooriumist 63%. Asjatu on kaebaja etteheide halduskohtu otsuse põhjendustele, mis tuginevad 2002. a detailplaneeringu andmetele. Ehkki 2002. a detailplaneering on vana, on tegemist siiski kehtiva haldusaktiga ning kaebaja õiguspärase ootuse hindamisel on sellest dokumendist lähtumine asjakohane. Detailplaneering ei kaota kehtivust isegi sellega kavandatu elluviimisel (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-63-10, p 9). Niisiis sai kaebaja Tallinna üldplaneeringust ning siiani kehtivast detailplaneeringust loota, et Havi tn 26 krunti on küll mingis osas võimalik hoonestada, kuid ehitusõigus tuleb kindlaks määrata detailplaneeringuga. Ka Tallinna üldplaneeringu kehtides peeti detailplaneeringuga võimalikuks kinnistu hoonestamist vaid osaliselt, pidades väga oluliseks metsamaa säilimist. Haabersti linnaosa üldplaneeringu kohaselt saab rohealadel paiknevaid üksikuid krunte kasutada senise sihtotstarbe kohaselt. Detailplaneeringute koostamisel kaalutakse rohealaks määratud aladele üksikute pereelamute rajamise võimalust kohtades, mis külgnevad olemasolevate või üldplaneeringus kavandatud tänavatega ning kus puudub väärtuslik kõrghaljastus. Rohealade täpsemad hoonestustingimused määratakse detailplaneeringu või projekteerimistingimustega. Havi tn 26 detailplaneeringu koostamine on algatatud Tallinna Linnavalitsuse 23.05.2018 korraldusega nr 742-k (nähtav Tallinna planeeringute registrist).

3-17-1087 sihtotstarbega krundi ja olemasolevate väikeelamute vahelise ala hoonestamise võimaluste selgitamiseks tuleb läbi viia puittaimestiku ja haljastuse ning kaitsealuste taimede ja linnustiku inventeerimine. Kaitstavate taimede ja hallhaigrute olemasolu Havi tn 26 krundil on kinnitust leidnud ka OA 2014. a puittaimestiku haljastuslikus hinnangus. Tuginemine eelviidatud keskkonnakaitselisele avalikule huvile on üldplaneeringu koostamisel asjakohane kaalutlus, mis konkreetsel juhul kaalub üles kaebaja huvi Havi tn 26 kinnistu 100% hoonestada. Vastuseks apellatsioonkaebuse väitele, mille kohaselt on üldplaneeringus nähtud elamualana ette ala, kus OA hinnangul elavad hallhaigrud, märgib ringkonnakohus, et pärast ornitoloogilise uuringu läbiviimist võibki ilmneda, et ehitamine on piiratud ka aladel, kuhu algatatud detailplaneeringu järgi on elamud planeeritud, mitte üksnes üldplaneeringus näidatud rohealadel. Selle olukorra vältimiseks ei saa nõuda, et rohealad muudelt aladelt kui hallhaigrute elupaigad tuleks kaotada.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.