Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2(16)

hakata arvestama uute elanike huvidega, mis piirab pargi kasutajate tegevusvabadust ja halvendab ala kasutusvõimalusi avaliku ruumina. c) Kavandatava hoonestuse sobivus alale. DP-ga ei kehtestatud ühtegi arhitektuurilist tingimust, mis konkreetse elamukompleksi rajamist reguleeriks. Kehtestatud on vaid üldised kõrguse ja lubatud hoonestusala tingimused ning nähtud ette, et tuleb korraldada arhitektuurikonkurss. Seega ei olnud planeeringu kehtestamise ajal selge, kas ja milline saab tulevane elamukompleks täpsemalt välja nägema ning kas tegemist on arhitektuurselt, miljööliselt ja esteetiliselt sobiva lahendusega. Kavandatav elamukompleks hakkab rikkuma vaadet pargi keskelt lagendikult, kuid selle mõju olemus ja ulatus on täpsemalt välja selgitamata. 2002. a kehtestatud Keila linna üldplaneering (ÜP) näeb küll pargialale ette elamuehitust, kuid sellest ei saa järeldada, et see on vajalik ka käesoleval ajal. ÜP-ga ettenähtu on väga üldine ega arvesta tänaseks välja kujunenud reaalsete tingimustega. Vahepeal on pargiala oluliselt korrastatud ja sellest on saanud väärtuslik linnaehituslik element, mille säilitamine tuleb tagada. d) Mõjud kultuuriväärtustele. DP koostamise käigus ei tehtud täiendavaid arheoloogilisi uuringuid alal, kus on teadaolevalt 1998. a kaitse alla võetud arheoloogiamälestis (pos 3 kohal). Planeeringu koostamise käigus tehti küll teatud arheoloogilisi eeluuringuid, ent mitte eelnimetatud alal, sest tollane planeeringulahendus ei näinud ette sellesse ala osasse elamu ehitamist. Mõjud võivad seejuures olla olulised, kuna planeeringukohase ehitustegevusega (sh maa-aluse korruse rajamisel) hävitatakse tõenäoliselt alal leiduv kultuurikiht ja sealsed võimalikud kultuurileiud. e) Vajadus uute elamupindade rajamise järele ning alternatiivsed võimalused elamupindade puuduse leevendamiseks. Vastustaja ei ole viidanud ühelegi uuringule, statistilisele näitajale vms allikale, mis kinnitaks, et esineb vajadus suurendada omavalitsuses elamupindade arvu ning selle olulisust. Vastustaja ei ole piisaval määral välja selgitanud, kas ja miks on hädavajalik rajada uued elamupinnad just DP-s käsitletud alale ning just sel kujul. Isegi kui esineb avalik huvi elamupindade arvu suurendamiseks, on selleks erinevaid alternatiivseid asukohti. f) Alternatiivsed võimalused pargiala säilitamiseks tänasel kujul. Vastustaja on kaalunud alternatiividena vaid seda, kas lubada rajada elamuid kogu parki või vaid osale sellest. Avalikkuse erakordset suure huvi tõttu oleks pidanud sisuliselt hindama ja välja selgitama võimalused kogu Jõesaare omandamiseks kokkuleppel või kinnisasja sundvõõrandamiseks. 2) DP koostamine ja kehtestamine on toimunud menetlusnõudeid rikkudes: a) DP koostamise tellijaks oli planeeringu koostamisest huvitatud eraõiguslik isik (Arkaadia Jõesaare AS), milline olukord on vastuolus planeeringumenetluse algatamise hetkel kehtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 10 lg-ga 6. Võimatu on olla kindel, kas juhul, kui planeeringu koostamine oleks allunud nõuetele vastavalt linna kontrollile, oleks jõutud samasuguse tulemuseni. Otsus tuleks ainuüksi selle rikkumise tõttu tühistada. b) Keila linnavalitsus on vastanud avalikkuse esindajate korduvatele pöördumistele küll formaalselt, kuid sisulised vastused mitmes olulises küsimuses on jäetud esitamata (nt küsimused elamute asukoha valikust; kogu pargiala säilitamise võimalikkusest; ÜP-le tuginemisest). Samuti on mõningates vastustes meelevaldselt tõlgendatud pöördumiste sisu. c) Pärast DP sisulise lahenduse ning otsuse aluseks olnud muude asjaolude olulist muutumist jäeti planeering ja sellega seotud dokumendid täiendavalt avalikustamata. See on vastuolus DP algatamise ajal kehtinud PlanS § 21 lg-ga 5. Antud juhul muudeti planeeringulahendust oluliselt vähemalt kahes aspektis: 1) planeering otsustati kehtestada vaid osaliselt; 2) vahetult enne planeeringu kehtestamist muudeti arendaja ja linna vahelist lepingut viisil, mis mõjutas planeeringu kehtestamise aluseks olevaid kaalutlusi ning planeeringuga seotud avalikke huve. 3(16)

Kui varasemas (2014. a) lepingus oli ette nähtud vaid teatud pargiosa tasuta võõrandamine linnale, siis uue lepinguga nähti ette täiendava pargiosa võõrandamine linnale 100 000 euro suuruse ostusumma eest. Lisaks kogus vastustaja pärast avalikku väljapaneku korraldamist veel täiendavaid andmeid planeeringu mõjude kohta (OÜ Stratum liiklusmõjude uuring). Sellegi dokumendiga tutvumise ja selle osas seisukohtade esitamise võimalust avalikkusele ei pakutud. d) Õigusvastane oli planeeringu KSH algatamata jätmine. Planeeringumenetluses ei hinnatud mitmeid olulisi mõjusid ja nendega seotud aspekte, mistõttu ei saanud vastustaja olla veendunud, et KSH algatamiseks puudus alus. KSH algatamine oli nõutav ka planeeringu lähteseisukohtade p 4.4. kohaselt. Väär on väide, nagu puuduks KSH järele vajadus, kuna tegemist oleks sisult ÜP KSH-d dubleeriva dokumendiga. ÜP kehtestamisest on möödunud ca 15 aastat ning selle jooksul on nii pargiala kui ka seda ümbritsev keskkond oluliselt muutunud. Samuti oleks DP KSH olnud oluliselt täpsem. Valdkondlike uuringute tegemine ei saa vabandada KSH läbi viimata jätmist, kuna nende puhul ei ole ette nähtud olulisi menetluslikke garantiisid (nõudeid ekspertidele ning avalikkuse kaasamise nõudeid). KSH läbi viimata jätmise tõttu puudusid isikutel KSH-menetluses ettenähtud võimalused saada planeeringu mõjude kohta põhjalikumat infot. Samuti puudusid täiendavad kaasarääkimise võimalused, mida nõuab Eesti kehtiva õiguse kõrval ka rahvusvaheline Aarhusi konventsioon. 3) Vaidlusalune otsus on ebapiisavalt motiveeritud. Selles on toodud välja üksikud kaalutlused. Mitmes olulises sisulises küsimuses on jäetud kaalutlused esitamata (sh miks on arendaja huve peetud kaalukamateks kui avalikke huve; miks on arendaja ja avalike huvide tasakaalustamiseks valitud just selline lahendus; miks leiab linn, et umbes 15 aastat tagasi kehtestatud ÜP ja selles ettenähtud maakasutus on jätkuvalt aja- ja asjakohane). Mitmed kaalutlused on esitatud abstraktselt ning paljasõnaliselt, viitamata ühelegi dokumendile või tõendile. Kuna suur osa kaalutlusi, mida varasemates dokumentides ja kirjavahetuses esitati, põhjendasid planeeringulahenduse kui terviku valikut, pidanuks kehtestamise otsuses välja tooma, miks leiti planeeringumenetluse lõppfaasis, et kohane on planeeringulahendus kehtestada vaid osaliselt. 4) Vastustaja on DP osalisel kehtestamisel lähtunud lubamatutest kaalutlustest. a) Eksitav on vaidlusaluses otsuses märgitu, nagu kavandatakse planeeringuga varasemates asukohtades olnud hoonestuse taastamist. Tegemist on uushoonestuste rajamisega. Keila jõesaarel on mõned elamud küll olemas ka hetkel, kuid planeeritavad elamud ei ole võrdsustatavad hetkel olemasoleva hoonestusega. Vastustaja väited selles osas, kuidas nägi välja hoonestus alal aastakümneid tagasi, ei ole määrava tähtsusega, sest tänaseks päevaks on alal välja kujunenud hoopis teistsugune eesmärk ja kasutusviis. b) Planeeritava 34 korteriga korterelamu puhul ei ole tegemist väikeelamuga, mida ÜP kohaselt on lubatud alale ehitada. Elamu mõjud sõltuvad eelkõige selle elanike hulgast. Kuna ÜP ei defineeri üheselt, mida loetakse selle tähenduses väikeelamumaaks ja mida korruselamumaaks, tuleks ÜP tõlgendamisel lähtuda eelkõige nende sõnade tavapärasest tähendusest ja linna senisest praktikast. ÜP tõlgendamisel ei ole kohane juhinduda vastustaja viidatud määrusest nr 36, kuna see käsitles katastriüksuste sihtotstarbeid. ÜP määrab kindlaks maa-ala juhtotstarbed. Kuna tegemist on DP kohustusega alaga, ei ole ÜP juhtotstarbe tõlgendamine vaidlusalusel alal läbi katastriüksuse sihtotstarvete määruse asjakohane. ÜP-s DP-alale ette nähtud väikeelamumaa juhtotstarve ei ole mõistlikult tõlgendatav viisil, nagu see oleks mõeldud 34 korteriga maja ehitamiseks. 34 korteriga hoone ei ole mahult ega mõjudelt võrdsustatav tavapäraselt väikeelamumaale rajatavate individuaalelamute ja paari korteriga majadega. Keila linnas ei ole kaebajale teadaolevalt senini väikeelamumaale ühtegi nii suurt elamut ehitada lubatud. Alates ÜP kehtestamisest 2002. a ei ole Keila linnas ehitatud kõrgemaid kui 2-korruselisi ja enam kui 7 korteriga elamuid. Senise praktika põhjal võib järeldada, et

4(16)

väikeelamumaale rajatakse üksikelamuid või kuni 2-kordseid ridaelamuid, milles korterite arv ei ületa seitset. 34 korteriga korterelamu rajamine on sellega ilmselgelt vastuolus. Kavandatav korterelamu maht ületab isegi seni korruselamumaale keskmiselt lubatud korterelamute mahtu. Seega ei ole planeeritav korterelamu väikeelamu mõiste tavapärast tähendust ega Keila linna tavapärast praktikat arvestades väikeelamu. c) Planeeringulahenduse väljatöötamisel ca 15 aastat vanale ÜP-le tuginemine ja muude oluliste asjaolude ignoreerimine on toonud kaasa sisuliselt ebaõige planeeringulahenduse koostamise. ÜP ei ole DP koostamisel ja kehtestamisel igal juhul ning tingimusteta siduv. Kehtestatud ÜP ei tekita isikutele abstraktset kaitstavat usaldust sellega kindlaks määratud tingimuste muutumatuna säilimiseks (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-12-07, p 13). Ka vaidlusalune DP on kehtivat ÜP-d muutev, mistõttu on ka vastustaja ise leidnud, et Keila linna kehtiv ÜP ei ole DP kehtestamisel vääramatult siduvaks. d) Kehtestatud DP jätab tähelepanuta ülekaaluka avaliku huvi pargi säilitamiseks. Otsusest ei nähtu, et DP kehtestamisel oleks arvestatud nende 1478 inimese seisukohaga, kes soovisid pargiala säilitamist tänasel kujul. Seejuures ei ole planeeringu koostamisel arvestatud pargi hoolduskavas sisalduvat eesmärki säilitada park selle ajaloolisel kujul, sh pargiruum ja selle põhiosade terviklikkus. Jõesaar on osa Keila linna terviklikust puhkealast. Vastustaja on omistanud maaomaniku huvidele ilmselgelt ülemäärase kaalu, võrreldes muude huvidega. Ühe isiku huvi ei saa olla kaalukam kui ca 2000 ümbruskonna elaniku huvi pargiala kasutamise vastu ning loodus- ja muinsuskaitseline, esteetiline ja rekreatsioonivõimaluste olemasolus seisnev avalik huvi. e) Elamute rajamisega kaasnevaid liiklusmõjusid ning sellest tulenevad müra, õhusaastet ning liiklusohutusele avaldatavaid mõjusid ei ole ehitustegevuse planeerimisel piisavalt arvesse võetud. Jõesaarele viiv üherealine sild tekitab üha tiheneva liikluskoormuse olukorras ohtlikke olukordi. Juba tänasel päeval on kõnealuses piirkonnas ainsa saarele viiva autoliiklusele sobiva silla näol tegemist ohtliku pudelikaelaga, kust hädaolukorras võib päästeteenistuse saarele saamine olla takistatud. Suureneva elanike arvu ja liiklusvoogude korral on juurdepääs saarele oluliselt takistatud. f) Loodusliku pargiala vähendamine avaldab negatiivset mõju kaitsealustele nahkhiirtele ja nende elupaikadele. Elamute rajamisega väheneks oluliselt looduskaitsealuse pargi väärtus nahkhiirte elupaigana. Isegi kui alal ei asu nahkhiirte pesitsuspaiku, kasutavad nahkhiired kavandatud ehitusala toitumiseks ja pesitsusalale liikumiseks. g) Elamuehitust parki ei saa põhjendada linna idaserva jõekalda mahajäetusega. DP ei arvesta asjaolu, et Keila linn on jõesaarel asuvat parki alates 2008. a regulaarselt hooldanud, pargi külastatavus on suurenenud ning üha ena linnaelanikke kasutab parki puhkeotstarbel. Lisaks lähtub ÜP niigi jõesaarele elamuid planeerivate isikute huvidest. Koos juba hoonestatud kinnistutega moodustaksid kehtestatud planeeringuga täiendavalt hoonestatavad kinnistud 11,74% kogu planeeringualast. Vastustaja vastuses toodud arvutuste aluseks võetud lähteandmed on ebaõiged, mistõttu on ebaõiged ka arvutuste tulemuste põhjal tehtud järeldused selle kohta, et väikeelamumaa juhtfunktsiooniga aladel peavad väikeelamumaa või üldmaa krundid moodustama vähemalt 80% alast. DP kehtestati osaliselt, seega ei saa kruntide pindala võrrelda kogu algse planeeringuala ulatuses. Kehtestatud DP-ala suuruseks on ligikaudu 3,1 ha. Koos üldmaaga moodustavad väikeelamud (pos nr 1 ja 2) ligikaudu 1,7 ha, mis on ca 55% kehtestatud DP-alast. Krunt pos nr 3 moodustab 29% DP-alast. Igal juhul tuleb väikeelamumaa juhtotstarbega alale ehitamisel vältida üldisele juhtotstarbele vastukäivate ehitiste ehitamist. 5) Kohalik omavalitsus ei pea DP kehtestamisel lähtuma Keskkonnaameti ja Muinsuskaitseameti kooskõlastustest. Teiste haldusorganite kooskõlastused ei ole ümberlükkamatud tõendid teatud asjaolude kohta, millele omavalitsus oma otsuse tegemisel 5(16)

tingimata tuginema peab või tohib. Lõppkokkuvõttes vastutab DP kehtestamise otsuse õiguspärasuse eest kohalik omavalitsus. Seetõttu ei lükka viited kooskõlastustele ümber kaebuses toodud sisulisi põhjendusi ja tõendeid võimalikest mõjudest ala looduslikele ja muinsuskaitselistele väärtustele. Lisaks ei saa välistada, et Keskkonnaamet ei oleks kooskõlastust andnud, kui Keila linn ei oleks ebaõigesti viidanud asjaolule, justkui oleks DP lahenduse näol tegu avalikustamisel kaasatud kohaliku kogukonna osavõtul valminud kompromisslahendusega. Keskkonnaamet andis nõusoleku eelkõige väidetavast kompromissist lähtudes. Keskkonnaamet ei selgitanud ise välja, kas kohalike elanike vastuseis oli vahepeal lahenduse leidnud.

6(16)

ulatuses Jõesaarele täiendavaid elamuid lubada selliselt, et avaliku huvi ja erahuviga arvestamine oleks tasakaalus. Jõesaare DP-d on menetletud ligi 10 aastat ning selle tulemusena on valminud ja osaliselt kehtestatud DP, mis täpsustab kehtivas ÜP-s olevat maakasutust kaebajale oluliselt soodsamas suunas. Osaliselt kehtestatud DP-s on elamumaa osakaal ÜP-s lubatuga võrreldes vähenenud ligi poole võrra. Kompromissina on Jõesaare DP kehtestatud osaliselt ning loobutud on 4 paariselamu kavandamisest ja ehitusõigus elamutele on määratud ainult kruntidele pos 2 ja pos 3. Eeltoodu kinnitab, kuidas Keila linn on DP menetluse käigus erinevaid huve kaaludes sobiva lahenduseni jõudnud: avalikke huve arvestades on elamumaa osakaalu oluliselt vähendatud, erahuve arvestades on elamuid lubatud rajada vaid juba hoonestatud Jõesaare põhjaossa. 4) Jõesaare puhul ei ole tegemist ilma elamuteta pargialaga. Jõesaarel paiknevad ehitisregistri andmetel 3 kasutuses olevat elamut: Linnuse tn 1 asub 2-korruseline kaksikelamu, Linnuse tn 2 asub 2-korruseline üksikelamu ja Linnuse tn 4 asub 3 või enama korteriga elamu (registri andmetel on hoones 9 korterit). Jõesaare DP-s ette nähtud elamud täiendavad seega juba olemasolevat kompaktset elamu-ja hoonestusala. 5) Jõesaare DP muudab kehtivat ÜP-d Keila jõe äärse ehituskeeluvööndi vähendamise osas elamumaa kruntidel pos 2 ja pos 3, nähes ette ehituskeeluvööndi vähendamise 50-lt meetrilt 27 kuni 40 meetrini. Vähendamise vajadus on tingitud asjaolust, et ajaloolise karjakastelli kohale ja krundile pos 2 planeeritud elamud jäävad Keila jõe ehituskeeluvööndisse. Varasema PlanS § 9 lg 7 kohaselt võib DP põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtiva ÜP põhilahenduse muutmise ettepanekut. Keskkonnaamet on 12.12.2016 kirjaga 7-13/16/7037-8 vähendanud Jõesaare DP-s näidatud viisil ehituskeeluvööndit. ÜP muutmine ehituskeeluvööndi vähendamise läbi on põhjendatud ajaloolise hoonestuse paiknemisega. Jõesaare DP lahenduse õiguspärasust on oma kooskõlastustega kinnitanud ka Keskkonnaamet ja Muinsuskaitseamet. 6) Planeeritud elamuarenduse arhitektuurinõuded on selged ja täpsed. DP koostamise eesmärk ei ole arhitektuurse lahenduse väljatöötamine. See on ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa taotlemise etapi eesmärk. DP algatamise ajal kehtinud PlanS kohaselt määrati DP-s krundi ehitusõigus ja hoonestusala ning vajadusel ehitiste olulisemad arhitektuurinõuded. Ehitusõigus sisaldas mh hoonete suurimat arvu, lubatud ehitusalust pinda ja kõrgust krundil. Kõik nõutud näitajad on Jõesaare DP-s esitatud. Arhitektuurinõuete liigne piiritlemine oleks liialt kitsendav kavandatava Jõesaare arhitektuurikonkursi suhtes, mille tulemusena soovib vastustaja leida Jõesaare ajaloolisse keskkonda arhitektuurselt sobivaima lahenduse. 7) Keskkonnaküsimuste lahenduste õiguspärasust DP-s on kinnitanud Keskkonnaamet. Keskkonnaamet kooskõlastas Jõesaare detailplaneeringu 30.09.2015 kirjaga nr HJR 14-4/15/4152-4. Täiendavalt asus Keskkonnaamet 08.12.2016 kirjas nr 6-5/16/304-2 (kd I, tl 211) seisukohale, et planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt sellist keskkonnamõju, mis tingiks KSH algatamise vajalikkuse ning kavandatava tegevuse realiseerimisega ei ole ette näha negatiivset mõju kaitsealustele nahkhiirtele. Järelikult lükkab Keskkonnaameti kooskõlastus ümber kaebaja väite, et elamuarendusega seatakse ohtu nahkhiirte elu. Koostöös Keskkonnaametiga viidi Jõesaarel läbi põhjalikke looduskaitsealaseid uuringuid ning neile tuginedes töötati välja lahendus elamualade ulatuse ja paigutuse määramiseks. Läbiviidud uuringutest selgus mh, et Keila mõisa pargi puittaimestik on liigivaene. 2016. a tellis vastustaja Jõesaare DP keskkonnamõju hindamise ekspertarvamuse. Arvamus kinnitas, et KSH läbiviimine ei ole jätkuvalt vajalik. KSH algatamata jätmist põhjendas vastustaja täiendavalt 20.05.2016 Jõesaare DP vastuvõtmise korralduses. Vastavalt Harju maakonna teemaplaneeringule „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ paikneb planeeringuala suures osas rohevõrgustiku tuumalal T9. Jõesaare DP-s kavandatud hoonestusalad paiknevad valdavalt rohevõrgustiku tuumala 7(16)

põhjaosas. Kuna vaidlustatud DP osalise kehtestamise otsust mõjutanud keskkonnakaitselised kaalutlused kuuluvad Keskkonnaameti pädevusse, arvestas vastustaja DP menetlusel ja osalisel kehtestamisel Keskkonnaameti seisukohaga, et elamuarendust võib Jõesaarele keskkonna seisukohast lubada. Muuhulgas olid määravad Keskkonnaameti järeldused, et elamute rajamine Jõesaarele ei mõjuta rohelise võrgustiku toimimist ja planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt sellist keskkonnamõju, mis tingiks KSH algatamise vajalikkuse. Keskkonnaameti 12.12.2016 otsuses ei ole selgelt välja toodud, et lähtuti üksnes kompromisskokkuleppe olemasolust. Keskkonnaamet lähtus kaalutlusotsuse tegemisel tervikuna vastustaja poolt välja toodud asjaoludest. 8) Elamuarendus ei kitsenda pargi avalikku kasutust. Jõesaar on Keila linna territooriumi osa ja seega osa linnakeskkonnast. Tiheasustusalal ja linnakeskkonnas elades ei ole privaatsus üldjuhul eraldiseisvalt kaitstav hüve. Pargi avalik kasutus ja sellega seotud avalik huvi saavad Jõesaare DP realiseerudes paremini tagatud. Tänasel hetkel eraomandis olev pargiala antakse üle vastustaja omandisse, selle tagamiseks on sõlmitud taristu rajamise ja kinnistute võõrandamise leping. Viimane DP lahendus näeb hetke tingimustest ette paremad tingimused ja planeeringulahendus on kooskõlas avalikes huvides pargi säilitamisega. Viited petitsioonis antud häältele ei kajasta viimasele planeeringulahendusele antud hääli ning paljud hääletanutest ei ole Keila linna elanikud. 9) Liiklusvoo kasv ei tekita olulist keskkonnamõju. Stratum OÜ koostatud ekspertarvamuse põhjal on prognoositav liikluskoormus võetud varuga ning ristmike läbilaskearvutustes oli näha, et ristmike läbilasketeguri kriitilise piirini (tase D) on veel küllalt ressurssi (enamus suundi A). Samuti ei nähtu ekspertarvamusest, et pos 2 ja 3 elamute lisandumisega tekiks parkimisprobleeme. Eksperdi hinnangu kohaselt on oluline tagada ohutu liikumisvõimalus kergliiklejatele. Vastustaja hinnangul toob Jõesaare DP-s näidatud Linnuse tänava lahendus kaasa Linnuse tänava läbilaskevõime paranemise ja tagab kergliiklejate ohutu liikumise, kuna see näeb Linnuse tänava äärde ette ka jalgtee. 10) Kultuuriväärtuste säilimist ja uushoonestuse sobivust on kinnitanud Muinsuskaitseamet. Koostöös Muinsuskaitseametiga viidi Jõesaarel läbi põhjalikke arheoloogilisi ja muinsuskaitsealaseid uuringuid ning neile tuginedes töötati välja lahendus elamualade ulatuse ja paigutuse määramiseks. Muinsuskaitseamet on 04.02.2015 kirjaga nr 24289 Jõesaare DP kooskõlastanud. Kuna vaidlustatud DP osalise kehtestamise otsust mõjutanud muinsuskaitselised kaalutlused kuuluvad Muinsuskaitseameti pädevusse, arvestas vastustaja DP menetlusel ja osalise kehtestamise üle otsustamisel Muinsuskaitseameti seisukohtadega. Määravaks oli Muinsuskaitseameti seisukoht, et elamuarendus ajaloolises mõisapargis on lubatud ja hoonestusmahud antud piirkonda sobivad. 11) Elamukompleks ei mõjuta pargi ajaloolist vaadeldavust ja vaateid pargist. Jõesaare DP-s pos 3 kavandatud hoone on ajaloolise topokaardi kohaselt kavandatud samasse kohta, kus varem paiknes karjakastell. Varasema karjakastelli hoone mahu järgimisega on arvestatud Muinsuskaitseameti soovil. Kuna kavandatav elamukompleks paikneb kohas, kus paiknes ajalooline karjakastell, on asjakohatu rääkida olemasolevate vaadete, mis avanevad pargi keskel asuvalt lagendikult, säilitamise kohustusest. Kõnealune vaade ei ole Keila mõisa pargi ja sellega seotud olnud ajalooliste hoonete (sh kõnealune karjakastell) paiknemise tõttu olnud alaline. Jõesaare DP pos 3 korterelamu rajamine ei halvenda ajaloolise Keila mõisa pargi vaadeldavust ega vaateid pargist, kuna ajalooliselt paiknes pos 3 ehitusõiguse alas karjakastell. 12) DP menetlus on olnud õiguspärane: a) 13.10.2014 sõlmisid vastustaja, Arhitekti-ja inseneribüroo ARX OÜ ja Arkaadia Jõesaare OÜ kolmepoolse lepingu DP koostamise ja finantseerimise osas ning kõnealuse lepingu kohaselt määrati Jõesaare DP tellijaks vastustaja. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-3-1-12-07 8(16)

selgitanud, et haldusakti õigusvastasuse tuvastamisel on määravaks planeeringulahenduse üle täieliku kontrolli saavutamise hetk. On piisav, kui see toimub vähemalt enne DP vastuvõtmist. Jõesaare DP võeti vastu 20.05.2016 ehk ligi 2 aastat pärast kolmepoolse lepingu allkirjastamist. Seega sai vastustaja täieliku kontrolli planeeringulahenduse üle oluliselt enne DP vastuvõtmist. Asjaolu, et PlanS nõudeid väidetavalt rikkuv leping kunagi kehtis, ei too kaasa DP kehtestamise otsuse õigusvastasust. b) Kõigile Jõesaare DP menetluse käigus esitatud arvamustele ja vastuväidetele on vastatud nõuetekohaselt. See on ka üheks põhjuseks, miks DP algatamisest kehtestamiseni on möödunud 10 aastat. Asjaolu, et avalikkuse esindajad ei pruugi kõigi vastustaja seisukohtadega nõustuda, ei tähenda, et neid ei oleks esitatud. Vastustaja seisukohta kinnitab ka Harju Maavalitsuse 01.03.2017 DP heakskiit nr 6-7/3551. c) Kaebaja poolt välja toodud muudatused ei ole käsitatavad planeeringu põhilahenduse muutmisena ei oma mahult, sisult ega mõjult. Jõesaare DP uuesti avalikustamine ei olnud vajalik, kuna muudatused olid formaalsed, mitte põhilahendust muutvad. d) Planeerimisdiskretsiooni teostamisel on vastustaja piisavalt põhjendanud, miks menetlusosaliste poolt esitatud argumente või tõendeid pole aktsepteeritud või piisavaks peetud ning milliste kaalutluste põhjal on osaliselt kehtestatud DP lahenduseni jõutud. Kõik olulised kaalutlusotsused kajastuvad ka Jõesaare DP osalise kehtestamise otsuses. 13) Keila linna väikeelamu- ja korruselamumaale rajatud ehitiste praktika ei ole asjakohane. Keila linnal ei ole pädevust nõuda arendajatelt suuremate elamute rajamist. Senisest praktikast ei saa järeldada, et 34 korteriga elamu oleks lubatuga vastuolus. Keilasse on ehitatud ka 60korterilisi elamuid.

KOHTU PÕHJENDUSED

kehtestamise otsuse vaidlustamiseks pöörduda kohtusse 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest, kui ta leiab, et otsus on vastuolus avaliku huviga või kui otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Eeltoodust lähtuvalt on detailplaneeringu kehtestamise otsuste vaidlustamisel populaarkaebuse esitamine lubatud ning kaebeõigus ei sõltu antud juhul sellest, kas kaebaja kvalifitseerub valitsusväliseks keskkonnaorganisatsiooniks või mitte. Seega on põhjendamatu kolmanda isiku seisukoht MTÜ-l Keila Roheline Ruum kaebeõiguse puudumisest.

hoonestusalade iseloomu arvestades ei ole kavandatava tegevuse realiseerimisega ette näha negatiivset mõju kaitsealustele nahkhiirtele. Nahkhiirte toitumisala ja hoonestusalade vahele jääb piisavalt puhverruumi ning hoonestusalal endal ei esine Keskkonnaametile teadaolevalt nahkhiirtele sobilikke puid. Kuna kavandatud hoonestusalad on olnud ka varasemalt hoonestatud ning piirkonnas esineb veel mitmeid (elu)hooneid, võib Keskkonnaameti hinnangul eeldada, et nahkhiired on sellise situatsiooniga kohanenud. Seega ei kaasne Keskkonnaameti hinnangul DP realiseerimisega (sh ehituskeeluvööndi vähendamisega) olulisi keskkonnaprobleeme. Vastustaja tugines DP kehtestamisel Keskkonnaameti järeldusele, et elamuarendust võib Jõesaarele lubada. Kaebaja ei ole näidanud, mis annaks alust kahelda Keskkonnaameti hinnangus ja mis põhjusel ei oleks vastustaja pidanud Keskkonnaameti kooskõlastusest lähtuma.

12(16)

13(16)

otsuses nr 3-3-1-12-07 seisukohale, et eraõigusliku isikuga planeeringu koostamise lepingu sõlmimine vähendab kohaliku omavalitsuse võimalust kujundada planeeringulahendust. Juhul, kui kohalik omavalitsus korraldab ise planeeringu koostamist, võib erinevate huvide tasakaalustatud arvessevõtmise võimalus olla tõhusam kui juhul, kui planeeringu tellijaks on eelduslikult arendustegevuse kasumlikkusest huvitatud eraõiguslik isik (p 18). Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-12-07 käsitletud juhtumil lõpetati PlanS § 10 lg-t 6 rikkuv leping mõned nädalad enne planeeringu vastuvõtmist. Kolleegium leidis selles asjas, et kohalik omavalitsus astus seega samme rikkumise lõpetamiseks ning sai võimaluse planeeringulahenduse ülekontrollimiseks enne selle vastuvõtmist. Kolleegium leidis, et eraõigusliku isikuga sõlmitud planeeringu koostamise lepingu hilinenud lõpetamine ei toonud kaasa õigusvastase haldusakti andmist. Vastustaja, arhitekti- ja inseneribüroo ARX OÜ ning Arkaadia Jõesaare OÜ sõlmisid 13.10.2014 kolmepoolse lepingu DP koostamise ja finantseerimise osas (kd I, tl 209) ning selle kohaselt vastustaja on Jõesaare DP tellijaks. Jõesaare DP võeti vastu 20.05.2016 ja kehtestati 28.03.2017. DP kehtestamiseni jäi nimetatud lepingu sõlmimisest (huvitatud isikult tellija õiguste ja kohustuste ülevõtmisest) üle 2 aasta. Ei ole alust arvata, et selle aja jooksul ei oleks kohalik omavalitsus saanud detailplaneeringut tellijana muuta, kui oleks leitud huvitatud isiku huvide põhjendamatut eelistamist või avalike huvide kahjustamist.

14(16)

avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt selle seaduse §des 17–20 ja §-s 21 sätestatule. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja poolt välja toodud muudatused ei ole käsitatavad planeeringu põhilahenduse muutmisena. DP osalise kehtestamise (hoonestusala vähendamise) puhul on tegemist avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemusena sündinud muudatusega, millega sooviti lähendada detailplaneeringulahendust selle vastuseisjatele. Kohus viitab siinkohal ka Tallinna Ringkonnakohtu 28.05.2013 otsusele nr 3-13-868, kus ringkonnakohus selgitas põhilahenduse muutmise mõistet näidete varal järgmiselt: „...kui läbirääkimiste tulemusena vähendatakse ehitusealust pindala või krundil liigutatakse hoonestamiseks ette nähtud ala, pole ilmselt tegu põhilahenduse muutmisega.“ Samuti märkis ringkonnakohus nimetatud otsuses, et igal üksikul juhul tuleb hinnata, milline on planeeringu põhilahendus ja kas seda muudetakse, kuid need kriteeriumid ei saa olla väga karmid, sest vastasel korral võiks oht, et kulukat menetlust tuleb korrata, hakata pärssima erinevate huvigruppide seisukohtade arvestamist avaliku arutelu tulemusena (p 22). Samuti tuleb haldusorganil arvestada ka planeeringust huvitatud isiku õigusega, et menetlus viidaks läbi mõistliku aja jooksul.

15(16)

Kohus peab eeltoodust tulenevalt praegusel juhul põhjendatuks ja mõistlikuks välja mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks menetluskulud 400 eurot. 25.4 Kohus märgib, et viivise väljamõistmiseks puudub alus. Riigikohus selgitas otsuses nr 33-1-37-16, et HKMS § 108 lg 12 viitab küll, et menetluskulude jaotusele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §‐des 173 ja 175 sätestatut, kuid TsMS §-i 177, mille lg 2 näeb ette viivise VÕS § 113 ulatuses, halduskohtumenetluses kohaldamiseks puudub alus (p 26). /allkirjastatud digitaalselt/

16(16)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.