Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-16-93 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-16-93 muinsuskaitseala või mälestise silueti nähtavuse ja vaadeldavuse tagamise vajadusest, ega nõudeid planeeritava krundi täisehituse protsendi ja uushoonestuse kõrguse ning mahu kohta. 2) Kaalutud ei ole kolmandate isikute ega avalikke huvisid. Taotleja huvid on seatud muudest huvidest tähtsamale kohale. Vastustaja ei ole detailplaneeringu koostamise menetluses rakendanud kaalutlusõigust kooskõlas seaduse, õiguse üldpõhimõtete ning diskretsiooni piiride ja eesmärgiga. Detailplaneeringu alale kuni 8 maapealse korrusega elu- ja ärihoone ehitamine kahjustab kaebaja kui naaberkinnistute omaniku õigusi ning muinsuskaitsealuste ehitiste vaadeldavust. Detailplaneeringu realiseerimine toob kaasa järsud kontrastid hoonestuse mastaapsuses muinsuskaitsealal ja vahetult selle piiri ääres ning on seega vastuolus Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määrusega nr 155 kehtestatud „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusega“. Kõrge ja massiivse hoone ehitamine varjab loomuliku valgustuse ümberkaudsetele hoonetele ning samuti kahjustab oluliselt kaitstavat kultuuripärandit. 3) Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneering ei ole kooskõlas Rotermanni kvartali tsoneerimiskava ja hoonestustingimustega, mis nägid ette kvartali hoonestamise üksnes tingimusel, et olemasolevatest fassaadidest peab uushoonestus jääma 4 meetri kaugusele. Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringuga on maa-ala hoonestuse mahtu ja struktuuri tihendatud määrani, mis ei ole sellele alale iseloomulik. Planeeringualal varem asunud tööstusalal paiknevate madalate väikesemahuliste hoonete asemele planeeritakse kahte väga suurt põhimahus 8-korruselist hoonet, mis täidavad sisuliselt kogu kvartali. 4) Detailplaneering ei vasta Tallinna Linnavalitsuse 18.05.2011 korralduse nr 870-k p-st 4.8 tulenevale nõudele, mille kohaselt tuli määrata parkimiskohtade vajadus kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006–2014“ (edaspidi parkimise arengukava). Praegusel juhul ei rakendu parkimise arengukava p-s 4.1.10 sätestatud leevendus. Puudu on 146 parkimiskohta, mis toob kaasa ümberkaudsete tänavate ummistamise ja naaberkinnisasjade kasutamise takistamise. Samuti on detailplaneeringu liikluslahendus puudulik, kuivõrd mootorsõidukite ja jalakäijate liikumisteed ristuvad, samuti on ebaselge, kust hakkab toimuma mootorsõidukite sisse- ja väljasõit maaalusesse parklasse – puudub vastav sõidutee. 5) Tallinna Linnavalitsuse 18.05.2011 korralduse p 4.6 kohaselt tuli detailplaneeringu käigus hinnata kavandatavate ehitustööde mõju lähinaabruses paiknevate hoonete püsivusele. Detailplaneeringu koostamise menetluse käigus ei ole nõuetekohaselt hinnatud kavandatavate maa-aluste korruste ja pealeehituste mõju olemasolevatele (sh naabruses asuvatele) hoonetele ega hinnatud maa-aluste korruste rajamiseks valitud ehitusmeetodi sobivust ja rakendamise võimalust selles asukohas. 6) Detailplaneeringule lisatud insolatsioonianalüüs on ekslik või on selles kasutatud ebaõigeid lähteandmeid. Kehtivate õigusaktide kohaselt ei ole lubatud ehitada uusehitist elamule niivõrd lähedale, et eluruum jäetakse päikesevalgusest täielikult ilma. Kavandatava Roseni tn 9 hotell-korterelamu 3. korruse korteris nr 6 väheneks insolatsiooni kestus Mere pst 4 planeeringu realiseerimisel selliselt, et insolatsiooni kestus ei oleks enam kooskõlas kehtiva standardiga. Kavandatavad hooned toovad lisaks kaasa Roseni tn 9, 9a ja 11 kinnisasja privaatsuse kadumise. 7) Keskkonnamõju strateegiline hindamine jäeti õigusvastaselt korraldamata. Vaidlustatud detailplaneeringuga kaasneb oluline keskkonnamõju (müra, vibratsioon, vee ja õhu saastamine, jäätmed, valgus, kiirgus, lõhn).

Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

1) 12.11.2012 lepinguga ei antud huvitatud isikule PlanS v.r § 10 lg-st 8 tulenevaid õigusi planeeringu koostamiseks, planeeringu koostamise korraldamiseks, selle juhtimiseks ega ka 3(11)

3-16-93 koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemiseks. Detailplaneeringu koostamist juhib, korraldab ja vajalikke menetlustoiminguid teeb Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi TLPA). 2) Detailplaneeringu ala jääb väljapoole Tallinna vanalinna muinsuskaitseala, asudes selle kaitsevööndis. Kaebaja viidatud muinsuskaitse eritingimused esitati uuele läbivaatamisele ning Tallinna Kultuuriväärtuste Amet pikendas neid 25.06.2009. Arvestades, et ehitismälestised on kaitse all fassaadidena, tehti menetluse käigus mõningaid leevendusi Rotermanni veskimasinate tööstushoone ja villatööstuse hoone sisehoovi fassaadide eksponeerimise puhul. 3) Vaidlustatud detailplaneering on hoonete kõrguse ja plokistamata hoonete vahekauguse osas kooskõlas tsoneerimiskava ja hoonestustingimustega. Potentsiaalses ehitusalas on lubatud maksimaalne täisehitusprotsent 100 ning sinna on lubatud ehitada hooneid, mille kõrgus maapinnast ei ületa 24 m. Kõrguse poolest ei erine kavandatavad hooned enamikust Rotermanni kvartali olemasolevatest või planeeritud hoonetest. 4) Kavandatavad hooned ei varja vaateid ega paikne vaatekoridorides või vaatesektoris. Planeeritud uushoonestus mõjutab küll naaberkinnistutel asuvate hoonete insolatsiooni kestust, kuid hotellides ja ärihoonetes ei ole see normitud. Planeeringus kavandatud hooned on modelleeritud nii, et Roseni tn 9 kinnistule projekteeritud eluruumides vastaks insolatsiooni kestus standardile. 5) Tallinna parkimise arengukava p 4.2.6 järgi on lubatud avalikult kasutatava parkimismaja läheduses või hea ühistranspordi ühendusega piirkonnas asuvate hoonete parkimiskohtade arvu korrigeerida, rakendades koefitsienti, mis jääb vahemikku 0,5 kuni 1,0. Praegusel juhul on koefitsient üle 0,5. Kavandatav liikluskorraldus on kooskõlastatud 14.11.2011 Tallinna Transpordiametiga. 6) AS Amhold koostatud ehitustehnilise teostatavuse eksperthinnangust ja AS Maves koostatud hüdrogeoloogilisest hinnangust piisab, et otsustada, kas detailplaneeringus kavandatu on elluviidav. 18.05.2011 korralduse seletuskirjas on sätestatud nõuded ehitusprojekti koostamiseks, mis peaks välistama ohu. Hoonete vahelised kaugused on piisavad, et ohtlikke mõjutusi ei tekiks. 7) Keskkonnaamet leidis, et detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne olulist keskkonnamõju keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse mõistes. 8) Kaebaja sai planeeringu menetluses esitada oma seisukohad. Harju Maavalitsuses korraldati detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse esindajate seisukohtade ärakuulamiseks nõupidamine. Harju maavanem andis 06.02.2015 kirjaga detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu.

AS ASWEGA vaidles kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Planeeringu koostamise õiguse üleandmine 12.11.2012 lepinguga on kooskõlas PlanS v.r § 10 lg-tega 1 ja 8 ning Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-12-07 p-s 18 esitatud seisukohaga. Muinsuskaitse eritingimused on seaduslikud ja kehtivad ning neid on planeeringu koostamisel järgitud. Vastustaja on detailplaneeringu menetluses järginud kaalutlusõiguse üldpõhimõtteid ja planeeringu avaliku menetluse nõudeid, arvestanud huvitatud isikute seisukohtade ja õigustega ning teinud koostööd naaberkinnisasjade omanikega.

4(11)

3-16-93 1) 12.11.2012 lepingu järgi olid detailplaneeringu koostajad KOKO arhitektid OÜ ja KProjekt AS, mitte asjast huvitatud isik AS ASWEGA. Lepinguga ei antud AS-le ASWEGA üle PlanS v.r § 10 lg-s 8 sätestatud õigusi planeeringu koostamise korraldamiseks. Planeeringu koostamise tellijaks oli TLPA. Huvitatud isikul oli lepingu järgi üksnes õigus esitada ettepanekuid detailplaneeringu lahenduse suhtes, kuid tellijal ega koostajatel polnud kohustust nendega arvestada. 2) PlanS § 9 lg 91 hakkas kehtima alles 01.06.2011, s.o pärast planeeringu algatamist, nagu ka selle sätte alusel kehtestatud 04.07.2011 kultuuriministri määrus nr 13. Seega ei tulnud detailplaneeringu algatamisel nendest normidest juhinduda. Planeeringu jaoks koostatud muinsuskaitse eritingimused on kooskõlastanud nii Muinsuskaitseamet kui ka Tallinna Kultuuriväärtuste Amet. Samuti on need asutused kooskõlastanud detailplaneeringu lahenduse, millest järeldub, et detailplaneeringu lahendus vastas muinsuskaitse eritingimustele. Vanalinna silueti vaadeldavust puudutav kaebaja etteheide on põhjendamatu. Planeeritud ala ei jää vanalinna muinsuskaitsealale. Kavandatud hooned ei takista vaadet vanalinna siluetile ühestki Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määruse nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus“ § 4 lg-s 2 ja Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ nimetatud punktist. 3) Detailplaneeringu seletuskirja järgi vastab kavandatava hoonestuse kõrgus ja täisehituse protsent kvartali hoonestamise põhimõtetele. Kaebusest ei nähtu, kuidas võiks fassaadide lahendus mõjutada kaebaja õigusi. Puudub mistahes põhjus väita, et detailplaneeringu lahendus on kvartalisse ilmselgelt sobimatu. 4) Kaebaja esitatud insolatsioonianalüüs ei lähtu Roseni tn 9 ehitusloast, millega arvestati detailplaneeringu koostamisel, ega ka 31.03.2016 ehitusloast. Kuna analüüs puudutab projekti, mida vastustajale pole veel esitatud, ei ole see asjakohane. Detailplaneeringus viidatud insolatsioonianalüüsi kohaselt ei mõjuta Mere pst 4 planeeritav hoonestus Roseni tn 9 kavandatavate korterite insolatsiooni. Arvestades Rotermanni kvartalile iseloomulikku tihedat hoonestust, on põhjendamatu kaebaja väide privaatsuse vähenemise kohta tema kinnisasjal. 5) Planeeringuga on ette nähtud 188 parkimiskohta. See arv jääb parkimise arengukavas lubatud koefitsientide vahemikku 0,5–1,0. Linna keskuses ühistranspordi sõlmpunkti ja parkimismaja läheduses enamate parkimiskohtade loomine oleks põhjendamatu ja vastuolus parkimise arengukava eesmärgiga mitte teha kesklinnas parkimist liiga mugavaks, mis meelitaks sinna autosid juurde, ning soodustada ühistranspordi kasutamist. 6) Kaebaja pole tõendanud oma väidet, et maa-aluste korruste ehitamisel pole tagatud naaberhoonete ohutus. AS Amhold koostatud detailplaneeringu eskiislahenduse ehitustehnilise teostatavuse eksperthinnangus on leitud, et 2–4- ja enamakorruselise parkla rajamine maapealsete ehitiste alla on teostatav. Täpsem ehituslik lahendus pannakse paika ehitusprojektis. 7) Tallinna Linnavalitsuse 18.05.2011 korralduses nr 870-k on keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmist kohaselt põhjendatud. Detailplaneeringuga ei kavandata olulise keskkonnamõjuga tegevusi, hoonestamine haakub olemasolevate ehitistega ning mõjud on üksnes ehitamise aegsed. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5(11)

3-16-93 1) Detailplaneeringu koostamist või selle koostamise tellimist poleks tohtinud üle anda asjast huvitatud isikule, kuna planeeringuala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas ning kultuuriväärtuste kaitsevööndis. 12.11.2012 sõlmitud lepingu sisust, mõttest ja eesmärgist on ilmne, et selle alusel läks detailplaneeringu koostamise tellimise õigus üle AS-le ASWEGA. Kuivõrd detailplaneeringu koostajad KOKO arhitektid OÜ ja K-Projekt AS said selle eest raha AS-lt ASWEGA, siis on ilmne, et planeeringu koostamisel lähtuti viimase antud juhistest ja korraldustest. 2) Detailplaneeringu koostamisel on rikutud PlanS § 9 lg-t 91, mille kohaselt oleks pidanud arvestama Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi. EL ja LV 2008. aastal koostatud dokument „Mere pst 4, 4a ja 4b detailplaneering. Muinsuskaitse eritingimused“ on koostatud mõne teise, varasema detailplaneeringu lahenduse kohta, mitte vastustaja 18.05.2011 korraldusega algatatud Mere pst 4 detailplaneeringu kohta. Vaidlustatud detailplaneeringu algatamise ajaks oli nimetatud eritingimuste kehtivus lõppenud. Seega ei saanud praeguse detailplaneeringu koostamisel sellest dokumendist lähtuda. Liiatigi ei ole EL ja LV koostatud töös järgitud 11.07.2011 jõustunud üld- ja detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimuste koostamise korda – puuduvad konkreetsed arvandmed krundi täisehituse protsendi ning uushoonestuse kõrguse ja mahu kohta. Arvestades, et Muinsuskaitseamet andis detailplaneeringule kooskõlastuse 19.01.2012, tuli selle suhtes kohaldada 11.07.2011 jõustunud korda. 3) Halduskohus ei arvestanud, et vaidlusalune detailplaneering ei ole kooskõlas Rotermanni kvartali tsoneerimiskava ja hoonestustingimustega, mille kohaselt peab uushoonestus jääma 4 m kaugusele olemasolevatest fassaadidest. Seda nõuet ei ole täidetud: veskimasinate tööstushoone ja villatööstuse hoone fassaadid ehitatakse uushoonestuse sisse. Lisaks on uushoonestus ebaproportsionaalselt massiivne võrreldes ajalooliste hoonetega. Detailplaneeringu koostamisel ei ole arvestatud EL ja LV koostatud töös esitatud nõuetega. 4) OÜ Fassaadiprojekt 02.05.2017 insolatsioonianalüüsist nähtuvalt on detailplaneeringu realiseerimise korral Roseni tn 9 kinnistule rajatava hoone kolmanda korruse eluruumi insolatsiooni kestuseks kokku vaid 1 h 53 min ööpäevas. 02.05.2017 töö põhineb kehtival ehitusprojektil, millele on väljastatud ehitusluba ning mille alusel ka ehitatakse. OÜ Fassaadiprojekt 09.12.2014 töös analüüsiti Roseni tn 9 kolmanda korruse korterite insolatsioonitingimusi lähtudes praegusel hetkel eksisteerivast olukorrast, kus Mere pst 4 kinnistul asuvad 3–4 korruselised hooned absoluutkõrgusega 15,5 m. 5) Põhjendamatud on halduskohtu viited sellele, et kaebaja ei ole tõendanud, kas parklasse sissesõidu pöörderaadius on ohtlik või kas detailplaneeringus ette nähtud kolme maa-aluse korrusega parkla rajamine ajalooliste ehitiste alla on reaalne. Parkimiskohtade puuduse tõttu võivad lähiümbruse tänavad ummistuda parkivatest sõidukitest. AS Amhold hinnang ei põhine üksikasjalikul geoloogilisel uurimistööl, millega oleks kindlaks määratud ehitusgeoloogiline olukord olemasolevate ja rajatavate hoonete all. Vastustaja oleks pidanud koguma täiendavaid tõendeid, mis kinnitaks, et detailplaneeringu lahendus on ehitustehniliselt realiseeritav, ilma et see põhjustaks planeeringualal olemasolevate hoonete või selle naabruses olevate hoonete vajumist või kahjustumist.

6(11)

3-16-93 2) EL ja LV 2008. aastal koostatud muinsuskaitse eritingimusi pikendas Tallinna Kultuuriväärtuste Amet 25.06.2009. Seega olid eritingimused detailplaneeringu algatamise ajal kehtivad. 3) Pole võimalik, et OÜ Fassaadiprojekt 02.05.2017 koostatud insolatsioonianalüüs oli aluseks 31.03.2016 väljastatud ehitusloale. Ehitusloa väljastamisel lähtuti 09.12.2014 koostatud insolatsioonianalüüsist. Tsoneerimiskava ja hoonestustingimuste kohaselt on keelatud peale- ja juurdeehitused terviklikult muinsuskaitse all olevatele hoonetele. Planeeritud alal on terviklikult kaitse all ainult Rotermanni tehase direktori elamu-kontorihoone koos väravaga. Tsoneerimiskava ja hoonestustingimuste järgi on kogu potentsiaalse hoonestusala ulatuses hoonete suurim lubatud kõrgus maapinnast 24 m. Rotermanni kvartalis on mitu 7–9korruselist hoonet. Kõrguse poolest ei erine kavandatavad hooned kvartali uushoonestusest. 4) AS Amhold koostatud eksperthinnangust ja K-Projekt AS koostatud liiklusuuringust järeldub, et maa-aluse parkla rajamine on võimalik ning uute hoonetega lisanduv liiklusvoog ei mõjuta oluliselt kvartalisisest liiklust ega ka lähiümbruse teedevõrgustikku.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-16-93 koostamist, võib erinevate huvide tasakaalustatud arvessevõtmise võimalus olla tõhusam kui juhul, kui planeeringu tellijaks on eelduslikult arendustegevuse kasumlikkusest huvitatud eraõiguslik isik (otsuse p 18).

ASWEGA.

Lepingu p-de 3.5.1 ja 3.5.2 kohaselt oli huvitatud isikul õigus esitada tellijale ettepanekuid detailplaneeringu lahenduse suhtes, tutvuda detailplaneeringu materjalidega ning saada teavet planeeringu menetlemise käigust. Lepingu p 3.6.1 järgi kohustus huvitatud isik tasuma kõik detailplaneeringu koostamisega seotud kulud. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et kulude kandmine muutis AS ASWEGA detailplaneeringu koostamise tellijaks, mööndes siiski, et detailplaneeringu koostamise finantseerimine asjast huvitatud isiku poolt võib kaasa tuua olukorra, kus planeeringulahenduses domineerivad arendaja huvid muude huvide üle. Praegusel juhul siiski ei nähtu, et vaidlustatud detailplaneeringu kehtestamisel oleks AS ASWEGA huve ebaproportsionaalselt eelistatud avalikele (sh muinsuskaitset puudutavatele) ja teiste eraisikute (sh kaebaja) huvidele. 23.12.2015 korralduse seletuskirjas (I kd, tl 46-52) on märgitud, et detailplaneeringut muudeti vastavalt AS LANDESTE esitatud vastuväitele (Mere pst 4 hoone kavandatakse Roseni tn 9 kinnistu piirist vähemalt 4 m kaugusele). Samuti on korralduse seletuskirjas toodud TLPA põhjendatud seisukohad muudele planeerimismenetluses esitatud vastuväidetele. Vastuväiteid arutati maavanema järelevalve menetluses. Harju maavanem andis detailplaneeringule oma heakskiidu (Harju Maavalitsuse 06.02.2015 kiri nr 6-7/141 – I kd, tl 220-225).

3-16-93

3-16-93 ja täisehitusprotsendi osas vastab detailplaneering tsoneerimiskava ja hoonestustingimuste nõuetele. Kavandatavad hooned ei erine ei kõrguse ega mahu poolest oluliselt olemasolevast ning planeeritavast uushoonestusest (sh kaebaja kavandatav 24 m kõrgune kaheksa maapealse ja ühe maa-aluse korrusega hotell-korterelamu ja büroohoone Roseni tn 9 ja 11 kinnistutel).

10(11)

3-16-93

(allkirjastatud digitaalselt)

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.