AS Landeste kaebus Tallinna Linnavalitsuse 23.12.2015 korralduse nr 1937-k „Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas“ tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja: AS Landeste (reg kood 10365978), volitatud esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb ja Elika Pukk Kolmas isik – AS Aswega (reg kood 10097265), volitatud esindaja vandeadvokaat Janek Väli
Asja läbivaatamise vorm
Kohtuistungil 12.05.2017
Resolutsioon
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta kaebaja ja vastustaja menetluskulud nende endi kanda.
3.Mõista AS-lt Landeste välja AS-i Aswega kasuks menetluskulu summas 1500 eurot.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 10.07.2017 apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates vastuapellatsioonkaebuse esitajale või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.
1.AS Landeste omandisse kuuluvad Tallinnas Roseni tn 9, 9a ja 11 ning Roseni tn 13 asuvad kinnistud. Roseni tn 9, 9a ja 11 külgnevad vahetult Tallinnas Mere pst 4 asuva kinnistuga.
1(14)
2.Tallinna Linnavalitsus algatas 18. mai 2011 korraldusega nr 870-k Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu (edaspidi detailplaneering või DP), eesmärgiga määrata planeeritava krundi hoonestamise võimalused. Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 7. mai 2014 korraldusega nr 733-k.
3.Tallinna Linnavalitsuse 23. detsembri 2015 korraldusega nr 1937-k kehtestati „Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneering Kesklinnas”. Detailplaneeringust tulenevalt moodustatakse kolm erinevat krunti: Mere pst 4 krunt (pindalaga 621 m2), Mere pst 4a krunt (pindalaga 3200 m2) ja Mere pst 4b krunt (pindalaga 4 245 m2) (sh Roseni tn 7a ja Roseni tänav T2 transpordimaa sihtotstarbega krundid); Mere pst 4a krundile nähakse ette ehitusõigus 8 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega elu- ja ärihoone rajamiseks maapealse brutopinnaga kokku 14 840 m2 ja maa-aluse brutopinnaga kokku 7 770 m2; Mere pst 4b krundile nähakse ette ehitusõigus 8 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega elu- ja ärihoone rajamiseks maapealse brutopinnaga kokku 15 085 m2 ja maa-aluse brutopinnaga kokku 6 735 m2; Mere pst 4b krundile on võimalik rajada 6-korruseline ja osaliselt 8-korruseline konsoolse osaga hoonestus.
4.AS Landeste esitas 13.01.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 23.12.2015 korralduse nr 1937-k „Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu kehtestamine Kesklinnas“ tühistamiseks.
5.18.01.2016 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. Ühtlasi kaasas kohus kolmanda isikuna menetlusse AS-i Aswega (planeeringuala kinnistu omanik).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht:
6.Kaebus on esitatud subjektiivsete õiguste kaitseks, mitte populaarkaebusena. Kaebaja leiab, et Tallinna Linnavalitsus on planeeringu kehtestamisel oluliselt ja korduvalt seadust rikkunud. Samuti ei ole linn teostanud diskretsiooni (kaalutlusõigust) kooskõlas seaduse, õiguse üldpõhimõtete ning diskretsiooni piiride ja eesmärgiga. Kuivõrd AS Landeste on naaberkinnisasja omanikuks, rikub kaevatav haldusakt vahetult ja otseselt kaebaja subjektiivseid õigusi ja vabadusi.
7.Detailplaneeringu koostamise menetluses on eiratud seadusega imperatiivselt kehtestatud õigusnorme, mis reguleerivad detailplaneeringu koostamist muinsuskaitsealal või selle kaitsevööndis. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, Koko Arhitektid OÜ, K-Projekt Aktsiaseltsi ja aktsiaseltsi Aswega vahel 12. novembril 2012 sõlmitud planeeringu koostamise üleandmise lepinguga nr 36/208 anti huvitatud isikule üle detailplaneeringu koostamise õigus ja tellimine. Planeerimisseaduse (PlanS) v.r § 10 lg 61 sätestas imperatiivse erinormina, et detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist ei tohi detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda juhul, kui planeering koostatakse riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti kultuurimälestise kaitsevööndis või loodusobjekti kaitsevööndis oleval maa-alal. Samuti ei tohi PlanS v.r § 10 lg 61 kohaselt detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda ka juhul, kui planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maaala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas (p 5) ja/või planeering koostatakse miljööväärtuslikule hoonestusalale või selle moodustamiseks (p 6). Kaebaja leiab, et tegemist on miljööväärtusliku hoonestusalaga.
2(14)
Seega on Tallinna Linnavalitsus rikkunud seadusest tulenevat imperatiivset keeldu mitte anda detailplaneeringu koostamise tellimist üle detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule. Nimetatud menetlusnormi eiramine on viinud muude õigusrikkumisteni, kuna on ilmne, et detailplaneeringu koostajad on lähtunud üksnes kinnisvara arendaja huvist võimalikult suure ehitusmahu saamiseks ning jätnud naaberkinnisasjade omanike õiguste ja huvidega täielikult arvestamata.
8.Kui planeeritaval maa-alal asub muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd, tuleb detailplaneering koostada arvestades Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi. Epp Lankotsi ja Leele Välja poolt 2008. aastal koostatud dokumendi „Mere pst 4, 4a ja 4b detailplaneering. Muinsuskaitse eritingimused” ei ole aluseks Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringule, vaid on koostatud mingisuguse muu Mere pst 4, 4a ja 4b detailplaneeringu tarbeks. Kuivõrd need eritingimused kehtisid kaks aastat, kaotasid nad kehtivuse 07.07.2010. Lisaks peab arvestama, et kultuuriministri 04.07.2011 määrusega nr 13 „Üld- ja detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimuste koostamise kord“ (edaspidi määrus nr 13). 11.11.2011 jõustunud korra §-st 7 tuleneb, et nimetatud määrust ei rakendata menetluses olevate üld- ja detailplaneeringute suhtes, mille Muinsuskaitseamet on enne määruse jõustumist kooskõlastanud. Kuivõrd Muinsuskaitseamet kooskõlastas Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu 19.02.2012, s.o pärast eritingimuste koostamise korra jõustumist, siis oli detailplaneeringu koostamise menetluses korra nõuete järgimine kohustuslik. Korra kohaselt pidid muinsuskaitse eritingimused kindlasti sisaldama planeeritava ala mahtude ja kõrguste piiritlemist, lähtudes muinsuskaitseala või mälestise silueti nähtavuse ja vaadeldavuse tagamise vajadusest. Samuti pidid need sisaldama nõudeid planeeritava krundi täisehituse protsendi ja uushoonestuse kõrguse ning mahu kohta (vrd korra § 4 lg 1).
9.Kaebaja hinnangul ei ole kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamise menetluses teostanud oma seadusest tulenevat diskretsiooni kooskõlas seaduse, õiguse üldpõhimõtete ning diskretsiooni piiride ja eesmärgiga. Seaduslik ja põhjendatud ei ole planeeritud alale kuni 8 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega eluruumidega ärihoone ehitamiseks ehitusõiguse määramine. Detailplaneeringu lahendus kahjustab oluliselt naabrusõigusi ja Roseni tn 9, 9a ja 11 kinnisasja piiri ääres paiknevate muinsuskaitsealuste ehitiste vaadeldavust ning nende kaitse vajadusi. Detailplaneeringu realiseerimine toob kaasa järsud kontrastid hoonestuse mastaapsuses muinsuskaitsealal ja vahetult selle piiri ääres. Kõrge ja massiivse uushoonestuse ehitamine varjab loomuliku valgustuse ümberkaudsetele hoonetele ning kavandatav tegevus kahjustab oluliselt kaitstavat kultuuripärandit. Detailplaneering on vastuolus Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003 määrusega nr 155 kehtestatud Tallinna Vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusega (edaspidi vanalinn põhimäärus). Põhimääruse kohaselt tuleb vältida järske kontraste hoonestuse mastaapsuses muinsuskaitsealal ja vahetult selle piiri ääres ning tagada vanalinna silueti vaadeldavus olulistest vaatepunktidest linna ja vanalinna suunaliselt tänavalt.
10.Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneering ei ole kooskõlas Rotermanni kvartali tsoneerimiskava ja hoonestustingimustega. Tsoneerimiskava ja hoonestustingimused nägid ette kvartali hoonestamise üksnes tingimusel, et olemasolevatest fassaadidest peab uushoonestus jääma 4 meetri kaugusele. Piirang pidi kehtima nii kauguslikult kui kõrguslikult. Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringuga on maa-
3(14)
ala hoonestuse mahtu ja struktuuri tihendatud määrani, mis ei ole sellele alale loomulik. Planeeringualal varem asunud tööstusalal paiknevate madalate väikesemahuliste hoonete asemele planeeritakse kahte väga suurt põhimahus 8-korruselist hoonet, mis täidavad sisuliselt kogu kvartali.
11.Eiratud on ka muinsuskaitseliste eritingimuste nõudeid, kuna muinsuskaitsealuste ehitiste vahelise alaseid ei kata mitte osaliselt klaaskatustega, vaid inkorporeeritakse täielikult kuni 8korrusellisse uushoonestusse. Tegemist pole lubatud „killustatud“ iseloomuga juurdeehitusega, vaid mittelubatud totaalse iseloomuga juurdeehitusega. Kaebaja arvates ei ole kehtivat ajaloolist ja miljööväärtuslikku olukorda niivõrd oluliselt, ulatuslikult ja põhimõtteliselt muutva detailplaneeringu kehtestamine põhjendatud.
12.Vaidlusalune detailplaneering ei vasta Tallinna Linnavalitsuse 18. mai 2011 korralduse nr 870-k punktist 4.8 tulenevale nõudele, mille kohaselt tuli määrata parkimiskohtade vajadus kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ (edaspidi parkimise arengukava). Kaebaja arvates ei saa Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu puhul rakendada arengukava punktis 4.1.10 toodud leevendust, sest vastav erand on kehtestatud põhjusel, et riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis ehitise planeerimisel saavad ehitustööd üldreeglina toimuda kas olemasolevas mahus või toimub olemasoleva ehitise väikesemahuline laiendamine, mistõttu ei ole parkimisnormi järgimine tihtipeale võimalik. Puudu on 146 parkimiskohta, mis tähendab ümberkaudsete tänavate ummistamist ja naaberkinnisasja kasutamise takistamist.
13.Detailplaneeringu koostamisel on rikutud Tallinna Linnavalitsuse 18. mai 2011 korralduse nr 870-k punktist 4.6 tulenevat nõuet, mille kohaselt tuli detailplaneeringu käigus hinnata kavandatavate ehitustööde mõju lähinaabruses paiknevate hoonete püsivusele. Detailplaneeringu koostamise menetluse käigus ei ole nõuetekohaselt hinnatud kavandatavate maa-aluste korruste ja pealeehituste mõju olemasolevatele nii antud maa-alal kui naabruses asuvatele hoonetele ega hinnatud maa-aluste korruste rajamiseks valitud ehitusmeetodi sobivust ja rakendamise võimalust antud asukohas. AS Amhold hinnang on üldsõnaline ja koostatud enne DP algatamist. Ei ole selge, kas antud asukohas on hinnangus viidatud JetGroungingu meetod kasutatav. Uuringu pidanuks teostama äriühing, kellel on sellise meetodiga kogemusi.
14.Detailplaneeringule lisatud insolatsioonianalüüs on ekslik või on selles kasutatud ebaõigeid lähteandmeid. Kehtivate õigusaktide kohaselt ei ole lubatud ehitada uusehitist elamule niivõrd lähedale, et eluruum jäetakse päikesevalgusest täielikult ilma. Kavandatavad hooned toovad kaasa Roseni tn 9, 9a ja 11 kinnisasja privaatsuse kadumise. Väljakujunenud ajaloolist keskkonda ning miljööd oluliselt muutev Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu lahendus ei ole põhjendatud ja otstarbekas, vaid on vastuolus kolmandate isikute õiguste, avalike ja üldiste huvidega ning väljakujunenud loodusliku ja sotsiaalse keskkonnaga.
15.Tallinna Linnavalitsuse õigusaktidest tuleneb kohustus korraldada Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu algatamisel või detailplaneeringu menetluse käigus keskkonnamõju strateegiline hindamine. Kaebaja ei nõustu keskkonnamõju strateegilise hindamise korraldamata jätmisega ja leiab, et Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringuga kaasneb vaieldamatult oluline keskkonnamõju (müra, vibratsioon, vee- ja õhu saastamine, jäätmed, valgus, kiirgus, lõhn). Tulenevalt sellest, et niivõrd suurele ja olulisele
4(14)
linnaarendusega seotud planeeringu osas jäeti keskkonnamõjude strateegiline hindamine tegemata, on oluliselt rikutud seadust.
16.Detailplaneeringu liikluslahendus on puudulik, kuivõrd mootorsõidukite ja jalakäijate liikumisteed ristuvad, samuti on ebaselge, millisest kohast hakkab toimuma mootorsõidukite sisse- ja väljasõit maa-alusesse parklasse (sh maa-aluste parkimiskorruste vahel), puudub vastav sõidutee.
17.Kaalutud ei ole kolmandate isikute huve. Samuti avalikke ja üldisi huve (miljöö ja ajaloolise lahenduse säilitamiseks). Ebaproportsionaalselt palju on arvestatud taotleja huve. Vastustaja seisukoht:
18.Vastustaja leiab, et kohalik omavalitsus ei ole detailplaneeringu menetluse käigus ja otsuse tegemisel oma pädevuse piire ületanud ning on menetluse käigus arvestanud huvitatud isikute seisukohtade ja õigustega. Detailplaneeringu koostamisel ja kehtestamisel ei ole rikutud seadusi ega kaebaja õigusi.
19.Planeeringuga seotud maa-ala jääb küll Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndisse, kuid planeeritud ala ei paikne miljööväärtuslikul alal. Kuni 30.06.2015 kehtinud PlanS § 10 lg-s 61 on nimetatud erandid, millisel juhul ei tohi kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamist või selle tellimist üle anda huvitatud isikule. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, KOKO Arhitektid OÜ, K-Projekt AS-i ja AS-i ASWEGA 12.11.2012 sõlmitud planeeringu koostamise üleandmise lepingu kohaselt on huvitatud isikuks AS ASWEGA, tellijaks Tallinna Linnaplaneerimise Amet ning koostajateks KOKO Arhitektid OÜ ning K-Projekt AS. Lepinguga ei ole üle antud huvitatud isikule PlanS v.r § 10 lg-st 8 tulenevaid õigusi planeeringu koostamiseks, planeeringu koostamise korraldamiseks, selle juhtimiseks ega ka koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemiseks. Detailplaneeringu koostamist juhib, korraldab ja vajalikke menetlustoiminguid teeb Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi TLPA). Järelikult on kaebaja väide, et detailplaneeringu koostamine ja tellimine on huvitatud isikule üle antud, ebaõige.
20.Ebaõige on ka kaebaja väide, et Muinsuskaitseamet on esimest korda kooskõlastanud Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu 19.01.2012, sest Tallinna Kultuuriväärtuste Ametile ja Muinsuskaitseametile on edastatud Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu eskiis kooskõlastamiseks juba enne detailplaneeringu algatamist. Oma esimese kooskõlastuse on Muinsuskaitseamet andnud 18.06.2010 ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet 21.06.2010. Vastustaja täpsustab, et kaebaja poolt viidatud muinsuskaitse eritingimused esitati uuele läbivaatamisele ning neid pikendati Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt 25.06.2009.
21.Vaidlusalune detailplaneering on hoonete kõrguse osas ja plokistamata hoonete vahekauguse osas tsoneerimiskava ja hoonestustingimustega kooskõlas. Potentsiaalses ehitusalas on lubatud maksimaalne täisehitusprotsent 100 ning sinna on lubatud ehitada hooneid, mille kõrgus maapinnast ei ületa 24 meetrit.
22.Kavandatavad hooned ei varja vaateid ega paikne vaatekoridorides või vaatesektoris.
5(14)
23.Planeeritud uushoonestus mõjutab küll naaberkinnistutel asuvate hoonete insolatsiooni kestust, kuid insolatsiooni kestus hotellides ja ärihoonetes ei ole normitud. Planeeringus kavandatud hooned on modelleeritud nii, et Roseni tn 9 kinnistule projekteeritud eluruumides jääks insolatsiooni kestus standardile vastavaks. Esialgsesse planeeringusse tehti muudatus ja krundile pos 2 uue hoonestuse ehitamiseks määratud hoonestusala kavandati Roseni tn 9 kinnistu piirist vähemalt nelja meetri kaugusele. Muudetud kujuga hoone mõjutab Roseni tn 9 valgustingimusi oluliselt vähem.
24.Kuivõrd antud juhul on ehitismälestised kaitse all fassaadidena, tehti menetluse käigus mõningaid leevendusi (mälestiste E ja D sisehoovi poolsete fassaadide eksponeerimine).
25.Tallinna parkimise arengukava p 4.2.6. kohaselt on lubatud avalikult kasutatava parkimismaja läheduses või hea ühistranspordi ühendusega piirkonnas asuvate hoonete parkimiskohtade arvu korrigeerida rakendades koefitsienti, mis jääb vahemikku 0,5 kuni 1,0. Käesoleval juhul on parkimiskohti ette nähtud enam, kui koefitsienti 0,5 rakendades. Kavandatav liikluskorraldus on kooskõlastatud 14.11.2011 Tallinna Transpordiametiga.
26.Vastustaja hinnangul on AS Amhold koostatud ehitustehnilise teostatavuse eksperthinnang piisav, et otsustada, kas detailplaneeringus kavandatu on elluviidav. Täpsemad uuringud , mille alusel valitakse sobiv hoone konstruktsioon ja ehitamise metoodika, tehakse ehitusprojekti koostamisel. Tuginedes AS Amhold koostatud ja täiendatud eksperthinnangule ning AS Maves koostatud hüdrogeoloogilisele hinnangule, ei ole vastustajal põhjust kahelda detailplaneeringus kavandatu elluviidavuse osas.
27.Keskkonnaamet on leidnud, et detailplaneeringu elluviimisel ei kaasne olulist keskkonnamõju keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) mõistes. Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise põhjendused on esitatud Tallinna Linnavalitsuse 18.05.2011 korralduses nr 870-k.
28.Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud PlanS-s sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud PlanS v.r §-s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest. Kohalikul omavalitsusel ei ole alust kahelda Tallinna Keskkonnaameti, Päästeameti Põhja päästekeskuse, Muinsuskaitseameti ja Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti pädevuses, kes kõik on detailplaneeringu kooskõlastanud. Detailplaneeringule on lisatud E. Lankotsi koostatud muinsuskaitse eritingimused, Aktsiaseltsi Amhold koostatud eskiislahenduse ehitustehnilise teostatavuse eksperthinnang, aktsiaseltsi MAVES koostatud jääkreostuse uuring ja hüdrogeoloogiline hinnang, Ramboll Eesti ASi koostatud mürahinnang, OÜ FASSAADIPROJEKT koostatud insolatsioonihinnang ja Finestum Ehitusekspertiisid OÜ koostatud radooni mõõdistuse raport ja K. Ratassepa koostatud haljastuslik hinnang. Kohalik omavalitsus on vastanud ja seejuures kaalunud põhjalikult kõiki avaliku väljapaneku käigus esitatud vastuväiteid ja ettepanekuid. Planeeringusse on sisse viidud vajalikud muudatused.
29.Kaebusest ning planeeringu materjalidest nähtub, et kaebuse esitaja oli teadlik planeeringulahendustest ning on saanud väljendada oma seisukohti planeeringu koostamise käigus. Vastuväiteid esitanud isiku vastuväidete arvesse võtmise kohta või arvestamata jätmise kohta on omavalitsus andnud oma seisukoha korralduse seletuskirjas. Seega on kaebaja saanud kasutada oma protsessiõigusi detailplaneeringu koostamisel ja seeläbi olnud planeeringu koostamisse kaasatud. Kohalikul omavalitsusel on õigus planeeringu avaliku väljapaneku ja 6(14)
sellele järgneva avaliku väljapaneku tulemusel teha planeeringus vajalikud parandused ja täiendused. Sellest tulenevalt kujuneb planeeringu lõplik ehitusõiguse- ja maakasutuse lahendus välja alles vahetult enne planeeringu kehtestamist.
30.PlanS v.r § 23 lg 3 punkti 5 kohaselt on järelevalvet teostava maavanema pädevuses avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute ja planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ärakuulamine ja seisukoha andmine vastuväidete kohta, kui neid vastuväiteid planeeringu koostamisel ei arvestatud. Vastavalt v.r PlanS § 23 lõike 3 punktile 5 korraldati Harju Maavalitsuses 28.01.2015 detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse esindajate seisukohtade ärakuulamiseks nõupidamine. Harju maavanem andis 6. veebruaril 2015 kirjas nr 6-7/141 Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu.
31.Detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute korrastamine ja haljastamine ning visuaalselt meeldiva linnakeskkonna loomine muudab vaieldamatult ümbritseva elukeskkonna paremaks. Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringu kehtestamine ning selle alusel kinnistute korrastamine ja kaasajastamine mõjub ümbruskonnale positiivselt ja on nii kohaliku omavalitsuse kui ka kogu ümbruskonna elanike ja linna arengu huvides. Vaidlusaluse korralduse seletuskirjas on sätestatud nõuded ehitusprojekti koostamiseks, mis peaks välistama ohu. Samuti on hoonetevahelised kaugused piisavad, et ohtlikke mõjutusi ei tekiks. Korralduse seletuskirjast nähtuvalt sisaldab detailplaneeringu kaust ka hüdrogeoloogilist hinnangut, kus on käsitletud kolme maa-aluse korruse rajamist. Seletuskirjas on sellest tulenevalt ka kirjas nõue, et soovitatav on teha ehitusgeoloogiliste ja hüdrogeoloogiliste tingimuste täiendavad uuringud tööprojektidele. Detailplaneeringu elluviimisega ei avaldata olulist mõju looduskeskkonnale, sest alal on kujunenud juba inimtegevuse poolt oluliselt mõjutatud ja tihedalt hoonestatud linnakeskkond. Samuti ei ole planeeringus ette nähtud likvideerida alal kasvavaid puid.
32.Kaebaja menetluslike õiguste rikkumist detailplaneeringu materjalidest ei nähtu. Kolmanda isiku seisukoht:
33.Kolmas isik kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu. Kolmas isik leiab, et kaebaja seisukoht ei ole seadustega ega tõenditega kooskõlas. Kaebaja seisukoht, et vastustaja ei oleks tohtinud sõlmida 12.11.2012 planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingut nr 3-6/208 ei ole kooskõlas kuni 30.06.2015 kehtinud PlanS § 10 lg 1 ja 8 ning Riigikohtu lahendis nr 3-3-112-07 p-s 18 esitatud seisukohaga.
34.Kaebaja seisukoht, et detailplaneeringu koostamise käigus ei ole järgitud PlanS v.r § 9 lg 91 nõuet, ei vasta asjas kogutud tõenditele. 16. mai 2008 muinsuskaitse eritingimuste kehtivuse tähtaega on pikendatud Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt 25. juunil 2009, oma kooskõlastused on andnud Muinsuskaitseamet 18. juunil 2010 ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet 21.juunil 2010 ning kõigis detailplaneeringu menetlemise etappides on osalenud Muinsuskaitseamet ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet. Muinsuskaitse eritingimused on seaduslikud ja kehtivad ning neid on planeeringu koostamisel järgitud.
35.Vastustaja on kogu detailplaneeringu menetluse vältel järginud kaalutlusõiguse üldpõhimõtteid ja planeeringu avaliku menetluse nõudeid, arvestanud huvitatud isikute seisukohtade ja õigustega ning teinud koostööd vajaminevate ametkondade ja asutustega ning naaberkinnisasjade omanikega.
7(14)
KOHTU PÕHJENDUSED
36.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
37.Kaebaja on kinnitanud (kaebuse p 1.8.), et tema kaebus on esitatud subjektiivsete õiguste kaitseks.
38.Kohus peab vajalikuks märkida, et planeerimisotsustused alluvad kohtulikule kontrollile piiratud ulatuses. Kohus ei saa otsustada planeerimisotsustuse otstarbekuse üle (Riigikohtu 13.03.1998 lahend nr 3-3-1-9-98).
39.Planeeringu tellija ja koostaja Planeeringu menetlemise alustamisel ja kuni kehtinud 30.06.2015 kehtinud PlanS § 10 lg 61 kohaselt ei tohtinud detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist huvitatud isikule üle anda, kui planeering koostatakse riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti kultuurimälestise kaitsevööndis või loodusobjekti kaitsevööndis oleval maa-alal (p 3); planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas (p 5); planeering koostatakse miljööväärtuslikule hoonestusalale või selle moodustamiseks (p 6). Kaebaja leiab, et käesoleval juhul on vastustaja detailplaneeringu koostamise või koostamise tellimise detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle andnud, rikkudes eelviidatud norme. Kohus kaebajaga ei nõustu. Vastustaja esitatud lepingust (I kd, tl 124-126) nähtuvalt olid detailplaneeringu koostajad KOKO arhitektid OÜ ja K-Projekt AS, mitte huvitatud isik AS ASWEGA. Lepingust nähtub, et AS-ile ASWEGA ei ole PlanS v.r § 10 lg-st 8 tulenevaid õigusi planeeringu koostamiseks, planeeringu koostamise korraldamiseks, planeeringu koostamise juhtimiseks ega planeeringu koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemiseks üle antud. Samuti ei ole üle antud detailplaneeringu tellimise õigust. Tellijaks on lepingu kohaselt TLPA. Huvitatud isiku õiguseks oli üksnes esitada ettepanekuid detailplaneeringu lahenduse suhtes (lepingu p 3.5), kuid koostajatel ega tellijal ei olnud nende ettepanekutega arvestamise kohustust. Olukorras, kus kohaliku omavalitsuse ülesandeks jääb planeeringu koostamise juhtimine ja vajalike menetlustoimingute tegemine, ei saa pidada kaebaja etteheidet põhjendatuks. Ka lepingu pealkirjast (planeeringu koostamise õiguse üleandmine) ei saa teha kaebaja toodud järeldusi, kuna leping on kolmepoolne (tellija, koostajad, huvitatud isik) ning DP koostajad on kohus eelnevalt nimetanud. Kaebaja oletus, et „kes maksab, see tellib muusika“ ei ole õiguslikult arvestatav. Kuna kaebaja väide imperatiivse normi rikkumisest on alusetu, on põhjendamatud ka kaebuses sisalduvad etteheited justkui oleks nimetatud menetlusnormi eiramine viinud muude õigusrikkumisteni. Lisaks ei paikne vaidlusalune kinnistu miljööväärtuslikul alal.
40.Muinsuskaitse eritingimused Kaebaja väidab, et puudusid antud detailplaneeringu jaoks koostatud ja kehtivad muinsuskaitse eritingimused. Kuigi muinsuskaitse eritingimusi ei anta naabrite subjektiivete õiguste kaitseks, vaid muinsusväärtuste kaitseks ning kaebaja ei ole esitanud populaarkaebust, käsitleb kohus kokkuvõtlikult kaebaja vastavaid väiteid.
8(14)
Puudub vaidlus, et planeeritud alal paikneb 7 erinevat riiklikku kultuurimälestist ning ala asub Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis (DP otsuse seletuskiri p 1, 6; DP seletuskiri p 3.1). Puudub vaidlus, et muinsuskaitse eritingimused olid detailplaneeringu koostamiseks nõutavad ja neid tuli DP koostamisel järgida (DP seletuskiri I kd, tl 53 pöördel). Aluseks tuli võtta 07.07.2008 Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt koostatud muinsuskaitse eritingimused. Ei saa olla mõistlikku vaidlust, et need käivad sama ala planeerimise kohta (eritingimuste joonised, I kd, tl 82-84), sõltumata sellest, mis oli eritingimuste tiitellehel DP nimetuseks. Vastustaja selgitas 11.05.2017 vastuses (III osa), et 2008.a koostatud muinsuskaitse eritingimused osutusid Muinsuskaitseameti arhitektuurimälestiste ekspertnõukogu arvates sobilikeks DP eskiisi koostamisel, mis nähtub 16.05.2008 protokollist (I kd, tl 139). Tallinna Kultuuriväärtuste Amet pidas neid DP eskiisi koostamisel sobilikeks (I kd, tl 143) ning kooskõlastas 07.07.2008 ning Muinsuskaitseameti kooskõlastus neile anti 08.07.2008 (I kd, tlk 127, templijäljendid kooskõlastamise kohta). Muinsuskaitse eritingimusi pikendati Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt 25.06.2009 (I kd, tl 144) ja need kehtisid 2 aastat (eritingimuste p 16), kuid Muinsuskaitseameti templijäljendit samast ajast ei nähtu. Kaebaja viidatud PlanS § 9 lg 91 hakkas kehtima alates 01.06.2011, seega pärast DP algatamist, mistõttu algatamisel ei saanud sellest kuidagi juhinduda. Samuti ei saanud algatamisel juhinduda selle sätte alusel kehtestatud rakendusaktist (04.07.2011 kultuuriministri määrusest nr 13). Seega DP algatamisel kaebaja viidatud normi ei rikutud. Muinsuskaitseamet on DP põhijoonisele (KOKO töö) oma kooskõlastustempli pannud 18.06.2010 (I kd, tl 155), so enne DP algatamist ja kaebaja viidatud normide kehtima hakkamist. Kuna DP koostamisel tuli juhinduda eelviidatud eritingimustest, siis saab Muinsuskaitseameti kooskõlastus tähendada nende tingimuste sobivuse kontrollimist ja heakskiitmist. See nähtub ka B.Dubrovniku allkirjastatud 21.08.2014 vastusest DP vastuväidetele (I kd, tl 191), kus märgitakse, et uushoonestuse sobilikkust, kitsendusi ning vaadeldavust Tallinna vanalinnale arutati projektide komisjonis kui ka Muinsuskaitseameti poolt kokku kutsutavas ekspertnõukogus 16.05.2008. Nii Muinsuskaitseamet kui ka Tallinna Kultuuriväärtuste Amet on DP kooskõlastanud vastavalt 19.01.2012 ja 23.01.2012 (I kd, tl 85 pöördel, tl 86). Seega saab järeldada vaid üht – Lagotsi ja Välja koostatud eritingimused olid sobivad ja nendele vastav DP lahendus pädevate arhitektide poolt koostati. Pädevad haldusorganid on selle heaks kiitnud. Järelikult ka need eesmärgid, mida eritingimused pidid tagama, on tagatud. Kaitsealuste hoonete kohta tuleb tellida täiendavad muinsuskaitse eritingimused ehitusprojekti koostamiseks (DP seletuskirja p 4.5, I kd tl 56 pöördel). Isegi kui mõnd menetlusnormi oleks rikutud, siis kokkuvõttes ei saanud see mõjutada asja otsustamist, arvestades DP kooskõlastamist pädevate haldusorganite poolt. Muinsusväärtuste kaitse on tagatud kui sisuliselt on lahendus sobiv. Sobivus on mitteõiguslik kriteerium. Kaebaja etteheide vanalinna silueti vaadeldavuse osas on põhjendamatu. Vastustaja on asjakohaselt märkinud, et planeeritud ala ei jää Tallinna vanalinna muinsuskaitsealale ning viidanud põhjendatult Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003 määruse nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus” § 8 lõikes 1 sätestatule, et vanalinna silueti vaadeldavus tuleb tagada olulistest vaatepunktidest linnas ja vanalinna suunalistelt tänavatelt. Olulised vaatepunktid on loetletud sama määruse § 4 punktis 2. Need punktid on Lauluväljaku ülemine värav, Nõmme vaateplatvorm, Kopli lahe läänerannikul Rocca al Mare juures ja vaateplatoo Tiskres. Neile
9(14)
lisandub Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” määratud Majaka tänava algus Lasnamäe paekaldal. Kavandatud hooned ei takista ühestki nimetatud punktist vaateid vanalinna siluetile, mistõttu on kaebaja etteheide asjasse puutumatu. Kohus nõustub DP kehtestamise otsuse seletuskirja punktis 6 käsitletud asjaolude kohta tooduga ega pea vajalikuks seal esitatut korrata (HKMS § 165 lg 2).
41.DP lahenduse vastavus tsoneerimiskavale ja hoonestustingimustele Rotermanni kvartali tsoneerimiskava ja hoonestustingimused on koostatud 2001.a ja kooskõlastatud 2002.a (I kd, tl 183-190). Need annavad kvartali hoonestamise kõige üldisemad põhimõtted. Kaevatava otsuse seletuskirja (lk 6) kohaselt arvestatakse nendega DP lähteülesande koostamisel, kuid need ei ole siduvad. Kaebaja väide nendega seoses on, et kõrguslikult ei ole järgitud nõuet jätta uushoonestus 4 meetri kaugusele ning hoonestuse maht ja struktuur ei ole alale loomulik. Kuna maht on ebaproportsionaalselt suur puudutab see naabri õigusi. Arvestades kaebuse punktides 2.20-2.26 toodud põhjendusi on need kõik seotud arhitektuurse lahenduse sobivusega, mis ei ole õiguslik kriteerium ning kohus saab hinnata üksnes seda, kas haldusorgan ei ole otstarbekuse küsimuses teinud kaalumisel ilmselget eksimust. Kaebaja subjektiivseid õigusi saaks puudutada hoonete kõrgus ja krundi täisehituse protsent. Selles osas on kaevatava haldusakti seletuskirjas selgitatud, et kõrgus vastab kvartali hoonestamise põhimõtetele (lubatud kuni 24 m), samuti täisehituse ulatus (lubatud 100%). Selgitatud on, et selline hoonestus vastab kvartali iseloomulikule linnalikule tihedusele. Samuti on kvartalile iseloomulik avaliku ruumi osade erinev kujundus. (I kd, tl 50, 140 pöördel) Fassaadide eksponeerimisega seonduvat on selgitatud haldusakti seletuskirja leheküljel 6, kuid kaebusest ei nähtu, kuidas fassaadide lahendus võiks rikkuda kaebaja õigusi. Detailplaneeringu lahenduse on koostanud tunnustatud arhitektid arhitektuuribüroost KOKO ja selle on kooskõlastanud Muinsuskaitseamet ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet. Kohtul puudub igasugune põhjus asuda seisukohale, et tegemist on ilmselgelt kvartalisse sobimatu lahendusega, mis viitaks kaalutlusõiguse väärkasutusele (nt taotleja huvide ilmselgele põhjendamatule eelistamisele). Kaebaja kaebuses esitatud subjektiivne arvamus arhitektuurse lahenduse sobimatuse küsimuses ei saa ilmselgelt olla kaebuse rahuldamise aluseks.
42.Insolatsioon Kaebaja väitel varjab nii kõrge ja massiivne uushoonestus loomuliku valguse ümberkaudsetes hoonetes, sh kaebaja hoones. Kuivõrd kaebaja on kaebuse esitanud üksnes subjektiivsete õiguste kaitseks, hindab kohus vaid seda, kas detailplaneeringu lahenduse puhul on kaebaja kinnisasja insolatsioonitingimused täidetud. Kohtu hinnangul on detailplaneeringus sätestatud ehitise kõrguse piirangul naabrite õigusi kaitsev toime (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-42-03, p 19). Nagu kohus eelnevalt leidis vastab hoone kõrguse osas kvartali hoonestamise põhimõtetele. See ei tähenda aga seda, et antud kõrgus ei võiks kaasa tuua kaebaja õiguste rikkumist, kui insolatsioonitingimused ei ole piisavad. Äriregistri andmetel Roseni tn 9 elamuid ei ole. Roseni tn 9 hoone kavandati 2008.a ehitusloa (II kd, tl 42-43) kohaselt äri- ja eluhooneks. Seda ehitusluba kaebaja ei realiseerinud. DP kehtestamisel oli aluseks 12.09.2014 OÜ Fassaadiprojekt (koostaja P.Soopere, tellija K-Projekt) insolatsioonianalüüs (I kd, tl 134). Planeeringus on hooned kavandatud nii, et eluruumides jääks insolatsiooni kestus vastavaks Eesti Standardile EVS 894:2008/A1:2010 „Loomulik valgustus
10(14)
elu- ja bürooruumides“. Viidatud standardi sisu on selgitatud DP seletuskirjas (I kd, tl 62). DP menetluses tehtud 12.09.2014 OÜ Fassaadiprojekt (koostaja P.Soopere) insolatsioonianalüüsist (I kd, tl 194) nähtub, et 3.korruse korterite insolatsioonitingimused kujunevad rahuldavateks. Vaadeldud on korterite aknaid 3.korrusel ja planeeritavate hoonete kõrgused on võetud jooniselt (I kd, tl 194). Tegemist on 3-toaliste korteritega. Vastustaja esitas 11.05.2017 tõendina insolatsioonianalüüsi, mis on koostatud 09.12.2014 Roseni tn 9 ja 11 ehitusprojektile (II kd, tl 39). Analüüsi kohaselt on tehtud see kõigi 3.korruse korterite (1-4-toalised) kohta ning leitud, et kõigi nende insolatiooni kestus on piisav (lähtudes EVS 894:2008/A1:2010), sh on varasemast 3-toalisest korterist saanud 2-toaline (II kd, tl 39, vaatepunkt 14), mille aknad jäävad Mere pst 4 suunda. Seega kaebaja muutis projekti võrreldes 2008.a ehitusloa ja -projektiga. Kaebaja taotles 13.08.2015 uut ehitusluba ja sai selle 31.03.2016 (hotell-korterelamu ja büroohoone püstitamiseks, II kd, tl 26-30), so pärast kaevatava detailplaneeringu kehtestamist. Selle loa realiseerimisel oleks 09.12.2014 insolatsioonianalüüsis toodut arvestades, insolatsiooni kestus piisav ehk standardile vastav. Kohtumenetluses on kaebaja esitanud lisaks 2 erinevat insolatsioonianalüüsi. Kaebaja tugineb esialgses kaebuses 12.07.2014 OÜ Fassaadiprojekt insolatsioonianalüüsile (I kd, tl 99, koostaja P.Soopere, tellija AS Landeste) millest nähtub, et 1. ja 3.korruse korterid (1toalised) jäävad otsesest päikesevalgusest ilma, kui ehitatakse Mere pst 4 maja. Lähtutud on Eesti standardist EVS 894:2008/A1:2010. Joonisel (I kd, tl 99) toodud Roseni tn 9 hoone erineb sealjuures 12.09.2014 OÜ Fassaadiprojekt (koostaja P.Soopere, tellija K-Projekt) insolatsioonianalüüsi joonisel ja 09.12.2014 ehitusprojektile sama isiku poolt koostatud insolatsioonianalüüsi joonisel toodust. Kuna tegemist on sama eksperdiga, siis saab erinevust seostada üksnes sellega, et mitmetoaline korter on muudetud ühetoaliseks. Seejärel väidab kaebaja 02.05.2017 menetlusdokumendis, et Mere pst 4 planeeringu realiseerimisel jääb Roseni tn 9 3.korruse korteris 6 insolatsiooniolukord ebapiisavaks. Lähtutud on Eesti standardist EVS 894:2008/A2:2015. Kaebaja esitas selle tõendamiseks 02.05.2017 koostatud insolatsioonianalüüsi (II kd, tl 32), mis on tehtud 3.korruse korterile nr 6, mis on ühetoaline. Viidatud, kaebaja esitatud insolatsioonianalüüsid (vrd jooniseid) ei lähtu DP aluseks olnud ehitusloast ega 31.03.2016 väljastatud ehitusloast, kuna Mere pst 4 hoonest mõjutatud analüüsitav korter on 1-toaline. 02.05.2017 dokumendi näol on ilmselt tegemist analüüsiga projektile, mida pole vastustajale veel esitatud, mistõttu ei saa see ilmselgelt olla asjakohane. Kumbagi neis ei saa arvestada. Kohus teeb haldusakti õiguspärasuse kindlaks selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 teine lause). Haldusmenetluses koostatud DP seletuskirjast (p 4.11) nähtub, et võrreldes eskiisiga on DP lahendust muudetud selliselt, et krundile pos 3 kavandatud hoone kõrgust on Roseni tn 9 krundi vastas vähendatud 8 korruselt kuuele. DP seletuskirja punktist 4.7.5 (I kd, tl 57) nähtub, et Peep Soopere hindas naaberhoonete insolatsioonianalüüsis planeeritud hoonestuse mõju Roseni tn 9 kavandatud elamu valgustingimustele ning analüüsist nähtub, et planeeringus kavandatud hooned ei mõjuta Roseni tn 9 korterite insolatsiooni. Kõikides Mere pst 4 hoone poole jäävates korterites on võimalik tagada normikohasest tunduvalt pikem insolatsiooni kestus (p 5.2.2.2). Avaliku väljapaneku järgselt tehtud muudatus ja pos 2 uue hooneosa ehitamiseks määratud hoonestusala on kavandatud Roseni tn 9 kinnistu piirist vähemalt 4 m kaugusele. (DP täiendatud seletuskiri, I kd, tl 170). Lisaks tuleb standardikohased valgustingimused tagada hoonete projekteerimisel (DP täiendatud seletuskirja p 5.1, I kd, tl 170). Kaebaja väide ebapiisavast insolatsioonist on tõendamata.
11(14)
43.Parkimine jm liikluskorraldus Kaebaja hinnangul tulnuks tagada uushoonestuse planeerimisel normatiivne parkimiskohtade arv või vähendada hoonestuse mahtu, kuna vastasel korral võidakse takistada tema kinnisasja kasutamist. Parkimise arengukava aastateks 2006-2014 (kehtib vastustaja sõnul endisel, kuna uut ei ole jõutud teha) p 4.2.6 kohaselt on lubatud avalikult kasutatava parkimismaja läheduses või hea ühistranspordi ühendusega piirkonnas asuvate hoonete parkimiskohtade arvu korrigeerida rakendades koefitsienti, mis jääb vahemikku 0,5 kuni 1,0. Käesoleval juhul on parkimiskohti ette nähtud enam, kui koefitsienti 0,5 rakendades, kokku 188 kohta (sh 112 korteritele). Kohus ei pea vajalikuks korrata kõike kaevatava haldusakti seletuskirjas (lk 6) ja seal viidatud TLPA 13.08.2014 kirjas (I kd, tl 140) toodut, nõustudes sellega. Linna keskuses ühistranspordi sõlmpunkti ja parkimismaja läheduses enamate parkimiskohtade loomine oleks põhjendamatu ja vastuolus viidatud arengukava eesmärgiga mitte teha kesklinnas parkimist liiga mugavaks, mis meelitaks sinna autosid juurde ning soodustada ühistranspordi kasutamist. Kavandatav liikluskorraldus on kooskõlastatud 14.11.2011 Tallinna Transpordiametiga (I kd, tl 180), milles vaidlus puudub. DP kehtestamise otsuse kohaselt uusi teid mootorsõidukitele kavandatud ei ole; parklad on täies ulatuses ette nähtud rajada maa-alustena; hoonete vahel on kergliiklusala ja teenindava- ja operatiivsõidukite juurdepääs hoonetele (I kd, tl 45). DP-le on koostatud liiklusuuring (K-Projekt 2011, I kd, tl 217-219), milles on leitud, et planeeringus kavandatu koos pakutud liikluskorralduse lahendusega on piirkonda sobiv. Kaebaja põhistamata kahtlus, kas parklasse sissesõit (pöörderaadius) on piisavalt ohutu ei lükka ümber valdkonna spetsialistide ja pädeva haldusorgani hinnangut. Kaebaja ühtegi tõendit oma väidete tõendamiseks ei esitanud.
44.AS Amhold eksperthinnang maa-aluste korruste rajamise osas ja ehitamise turvalisus naaberhoonete suhtes AS Amhold on koostanud DP eskiislahenduse ehitustehnilise teostatavuse eksperthinnangu (I kd, tl 94-97 ja täiendus I kd, tl 231). Selles on leitud, et tehniliselt on teostatav 2-4 ja enamakorruselise parkla rajamine maapealsete ehitiste alla. Ekspert on kasutanud OÜ REI Geotehnika 2001.a ehitusgeoloogilist uuringut ja selle koostamisel kasutatud uuringuid, samuti 2008.a koostatud muinsuskaitsealuste paekivihoonete alla- ja peale ehitamise tehniliste võimaluste eksperthinnangut. Kaebaja oma väidete (pole tagatud naaberehitiste ohutus ning ettenähtud mahus parkimiskohtade rajamine maa alla) tõendamiseks ühtegi tõendit esitanud ei ole. Kaebaja väidab paljasõnaliselt, et ei ole selge, kas AS Amhold hinnangus viidatud JetGroundingu (pinnase tugevdamise) meetod on kasutatav. Kohtu arvates üksnes mööndusest uuringus, et Eestis ei ole sellist tööd varem tehtud ei saa loogiliselt järeldada, et see ei oleks tehniliselt võimalik või ohutu. Täpsema hinnangu ja lahenduse saab uuringu kohaselt anda projektis. Kohtul ei ole põhjust selles kahelda. Naaberhoone ohutus tuleb tagada ehitamise käigus, milles pooltel vaidlust ei ole. See ei ole aga konkreetse küsimuse osas täpsemalt lahendatav DP-s (vt p 5.5). Kaebaja saab oma õigusi kaitsta ka ehitusloa vaidlustamisel.
45.Kaebaja privaatsuse vähenemine
12(14)
Kaebaja väitel kaob uusehitisele rajatavate akende tõttu tema kinnisasjal privaatsus. Kohus rõhutab, et tegemist on Tallinna kesklinnas asuva tiheasustusalaga, mistõttu on kaebaja seisukoht alusetu. Kesklinnas asuva kinnisasja omanik ei saa eeldada, et ühegi uusehitise aknaid tema kinnisasja poole ei kavandataks. Väide justkui väheneks kinnisasja privaatsuse kadumisega ka kinnisasja väärtus, on asjaomast olukorda arvestades oletuslik. Rotermanni kvartalile on tihe hoonestus iseloomulik.
46.KMH algatamata jätmine Kaebaja on üldsõnaliselt väitnud, et Tallinna Linnavalitsusel oli õigusaktidest tulenev kohustus korraldada keskkonnamõju strateegiline hindamine (kaebuse p 2.40). Kaebaja hinnangul kaasneb detailplaneeringuga kavandatava tegevusega olulisel määral pinnase või õhu saastatust, jäätmete teket, müra ja vibratsiooni. Kaebaja jätab ilmselt tähelepanuta, et ehitatakse kesklinna, juba varasemalt täisehitatud krundile, mitte keset loodust. Tallinna Linnavalitsus on 18.05.2011 korralduse nr 870-k KSH algatamata jätmist asjakohaselt põhjendanud (I kd, tl 24-25). DP-ga ei kavandata olulise keskkonnamõjuga tegevusi, hoonestamine haakub alal varasemalt olevaga ning mõjud on üksnes ehitamise aegsed, loodusobjektid ja mõju kõrghaljastusele puudub, muinsusväärtuste küsimustes on pädevad haldusorganid hinnangu andnud, aset ei leia inimeste tervist, heaolu või vara kahjustavat tegevust. Radoonile, mürale, haljastusele ja jäätmetega seonduvale tehti eraldi hinnangud (DP seletuskirja p 5.3.4, 5.3.5, 5.3.6), kus olulist keskkonnamõju ei tuvastatud.
47.Kohus ei tuvastanud, et vaidlustatud detailplaneeringu kehtestamisel oleks vastustaja teinud kaalutlusvigu või esineks menetluslikke rikkumisi, mis tooksid kaasa planeeringu otsuse tühistamise. Asja materjalidest ei nähtu, et planeeringulahenduses domineeriksid ülekaalukalt arendaja huvid. Planeering on saanud pädevate haldusorganite kooskõlastused ning heakskiidu ka maavanemalt (I kd, tl 220-225). Kaevatav otsus on piisavalt põhjendatud.
48.Kaebus tuleb jätta rahuldamata, kuna kaevatava haldusaktiga ei ole kaebaja subjektiivseid õigusi rikutud ning otsus on õiguspärane.
49.Menetluskulud HKMS § 108 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja menetluskulude väljamõistmise taotlust esitanud ei ole, seega jäävad ka vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 7). AS-i Aswega esindas vandeadvokaat Janek Väli, kes tutvus asja materjalidega ja osales kohtuistungil. Kirjalikku vastust esindaja ei koostanud. Kohtule on esitatud arve, kulude nimekiri ja tasumist tõendav dokument (II kd, tl 54-56, 63, 64). Kolmas isik taotleb menetluskulu väljamõistmist summas 2308,50 eurot, millest 270 eurot on seotud kohtuistungil osalemisega. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kohus leiab, et kuna kolmanda isiku esindaja asus esindama alles menetluse lõppstaadiumis ning asjast ülevaate saamiseks sai tutvuda vastustaja seisukohtadega ning puudus vajadus koguda ja esitada täiendavaid materjale, samuti arvestades, et planeeringuasjad on küll mahukad aga antud
13(14)
asjas puudus õiguslik keerukus, ei ole menetluskulu kohtu arvates sellises ulatuses põhjendatud. Kohus peab põhjendatud menetluskuluks 1500 eurot (sisaldab käibemaksu) ja mõistab selle välja kaebajalt.