Oliver Kask (eesistuja), Monika Laatsit ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
20. detsember 2017, Tallinn
Haldusasja number
3-15-1785
Haldusasi
OÜ Andrimen kaebus Tallinna Linnavolikogu 11. juuni 2015. a otsuse nr 120 tühistamiseks või alternatiivselt õigusvastasuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 30. novembri 2016. a otsus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – OÜ Andrimen, esindajad vandeadvokaadid Armand Reinmaa ja Hannes Toodu Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Kent Märjamaa ja Terje Krais Kolmas isik – Eesti Vabariik, esindajad Toomas Kutti ja Ele Panfilov Kolmas isik – PartnerRe OÜ, esindaja vandeadvokaat Üllar Talviste
Menetluse alus ringkonnakohtus
OÜ Andrimen apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
11. detsember 2017
RESOLUTSIOON
1.Jätta OÜ Andrimen apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 30. novembri 2016. a otsus haldusasjas nr 3-15-1785 muutmata.
2.Mõista OÜ-lt Andrimen PartnerRe OÜ kasuks välja menetluskulud summas 1484 (üks tuhat nelisada kaheksakümmend neli) eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse menetluskulud nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 19. jaanuaril 2018 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).
3-15-1785 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsus algatas 27.12.2000 korraldusega nr 5111-k Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu. Detailplaneering võeti vastu 25.01.2006 Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 133-k. Detailplaneeringu avalikud väljapanekud toimusid 22.01.2006–10.03.2006 ja 27.12.2010–11.01.2011. Harju maavanem kiitis detailplaneeringu 22.10.2013 heaks.
2.Keskkonnaministri 09.01.2015 käskkirjaga nr 29 otsustati võõrandada Tallinna kesklinnas Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b asuvad kinnisasjad. Keskkonnaministri 07.03.2015 käskkirjaga nr 235 tunnistati eelviidatud kinnisasjade enampakkumise võitjaks Andrimen OÜ ning kinnistute võõrandamiseks sõlmiti 19.03.2015 notariaalne müügileping. Kinnistusraamatusse kanti kinnistute omanikuna OÜ Andrimen 24.03.2015.
3.OÜ Andrimen esitas 21.04.2015 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) taotluse Maakri tn 32a ja 32b kruntide ülejäänud kvartalit hõlmavast menetlemisel olevast detailplaneeringust väljajätmiseks ja ülejäänud osas detailplaneeringu kehtestamiseks.
4.Tallinna Linnavolikogu 11.06.2015 otsusega nr 120 „Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu osaline kehtestamine kruntide positsioon 2, 3 ja 5 osas kesklinnas“ kehtestati detailplaneering (osaühingu R-KONSULT töö nr 008/00) osaliselt, 0,23 ha suuruse maa-ala, s.o kruntide positsioon 2, 3 ja 5 osas, ja planeeritud maa-alale jääva Lennuki tänav // Maakri tänav kinnistu osa osas. Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistud nähti ette liita ärimaa või 25% ärimaa ja 75% elamumaa sihtotstarbega krundiks. Moodustatavale krundile Maakri tn ja Tornimäe tänava pikenduse nurgale on määratud ehitusõigus kuni 27 maapealse ja 3 maaaluse korrusega ärihoone või äriruumidega elamu ehitamiseks. Riigi omandis olevast maaüksusest (pos 3, sihtotstarve 100% üldmaa, 411 m2) on ette nähtud moodustada sotsiaalmaa (üldkasutatav maa) sihtotstarbega krunt avalikult kasutatava haljasala rajamiseks. Kinnistust Tornimäe tänava pikendus (sihtotstarbeta maa) on ette nähtud moodustada transpordimaa sihtotstarbega krunt avalikult kasutatava Tornimäe tänava lõigu rajamiseks. Detailplaneering toob kaasa linnakeskuse tihendamise, ala korrastamise, ala suurema kasutatavuse, sh ööpäevaringselt ja sellega turvalisuse suurendamise, avaliku kasutusega tänava pikendamise ja haljasala tekkimise, Maakri tänava rahustatud liiklusega ja jalakäijatele paremini kasutatavaks muutmise ning töökohtade lisandumise. OÜ Andrimen poolt 21.05.2015 esitatud isikliku kasutusõiguse seadmise tingimusi ei saa pidada põhjendatuks, kuna äriühing omandas Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistud Eesti Vabariigilt avaliku enampakkumise teel ning enampakkumise korraldaja Maa-amet on teavitanud ametlikul veebilehel igakülgselt võõrandatavate kinnistutega seotud kitsendustest ja asjaoludest. Samuti on enampakkumisteates välja toodud, et detailplaneeringu kohaselt on kavandatud moodustatavale Maakri tn 32a krundile kõnniteed ja servituudivajadusega ala, mis tagab juurdepääsu kvartali keskel asuvale avalikule haljasalale (Maakri tn 28c, planeeringu pos 3).
2(13)
3-15-1785
5.OÜ Andrimen esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu 11.06.2015 otsuse nr 120 tühistamiseks või alternatiivselt õigusvastasuse tuvastamiseks. Kaebuse kohaselt on tühistamiskaebus esitatud nii kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks kui ka avalikes huvides. Detailplaneering võeti uuesti vastu 11.06.2015 (uues redaktsioonis) ning samal päeval ka kehtestati. See ei võimaldanud planeerimismenetluse kõiki etappe läbida. Planeeringut ei oleks tohtinud kehtestada sedavõrd pika menetluse järel, sest faktiline olukord alal on selle aja jooksul olulisel määral muutunud. Linna ehitusmäärusest tuleneb kvartali tervikliku planeerimise vajadus, mis võib olla käsitatav avaliku huvina, arvestades antud kvartali asukohta linnasüdames ja kõrghoonete teemaplaneeringu alas (nn Tallinna city ala). Parkimiskohti on kavandatud liiga vähe, mis toob kaasa kvartalis parkimisprobleemid. Planeering näeb kvartalisse ette avalikult kasutatava haljasala, kuid sellele juurdepääs on tagamata, mistõttu ei ole planeering realiseeritav. Kehtestatud planeeringuga nähakse ette servituudi vajadusega alad kehtestatavast planeeringust välja jäänud kinnisasjadele. Juurdepääsu küsimust oleks võimalik lahendada vaid kaebaja nõusolekul, kuid vastustaja ei pidanud neid tingimusi vastuvõetavaks. Kolmanda isikuga teede ja avaliku haljasala väljaehitamiseks lepingu sõlmimata jätmine tähendab avalike vahendite kulutamist nende objektide rajamisele. Linn ei ole olnud planeeringu tellija algusest peale on planeering koostatud kolmanda isiku erahuvist, mitte avalikest huvidest lähtuvalt. Planeeringuga oleks pidanud lahendama juurdepääsud ka planeeringualast välja jäävatele kinnistutele (Maakri tn 30c, 34a jt). Planeering rikub võrdse kohtlemise ja huvide kaalumise põhimõtteid. Vaidlustatud otsuse p-ga 2 muudeti vastu võetud detailplaneeringus kavandatud maa-ala piire ning vähendati planeeritud maa-ala 0,38 ha-lt 0,23 ha-le vastavalt detailplaneeringu põhijoonisele. Sellises olukorras tulnuks avalikku väljapanekut korrata. Kaebaja kinnistutele on kaevatava otsusega määratud servituudivajadus ja hoonestusmaht, vaatamata sellele, et kinnistud detailplaneeringu alas ei asu. Kaebaja on oma 22.05.2015 kirjas väljendanud seisukohta, et on valmis andma Tallinna linna kasuks tasuta avaliku juurdepääsu servituudi tingimusel, kui planeeringuala kinnistu omanike vahel on sõlmitud Maakri tn 32a ja 32b kinnistu omanikuga avaliku kasutuse ala osas kompenseerimise kokkulepe ja/või kui on sõlmitud kokkulepe planeeringualal kinnistute liitmise osas enne detailplaneeringu kehtestamist. Sellist arutelu isegi ei tekkinud. Planeeringuala vähenemisel ei ole ehitusmahu ja parkimiskohtade arvu vähendamine proportsionaalne. Hoonestustiheduse määramisega on suurendatud eelkõige planeeritavatel liidetavatel kruntidel Maakri tn 28b ja 30 ehitusmahtu teiste samas kvartalis asuvate kinnistute, sh kaebaja omade arvelt, mis toob kaasa ebavõrdse kohtlemise ja vähendab kaebaja kinnistu väärtust. Vastuvõetud planeeringule antud kooskõlastused seadsid tingimuseks, et hoonestustihedus ei ületa teemaplaneeringus sätestatut. Kehtestatud planeeringus on püütud hoonestustihedust vähendada seeläbi, et riigile kuuluv maa on ette nähtud avalikult kasutatavaks haljasalaks, millel hoonestus puudub, ning sel viisil on kogu kehtestatud planeeringualal hoonestustihedust näidatud väiksemana. Kaebaja ei ole nõustunud Maakri tn 32a ja Maakri tn 30 vahel kuja määramata jätmisega, kuid kehtiva planeeringu järgi võib kolmas isik ehitada kuni kinnistu piirini. See rikub kaebaja õigusi. Planeeringu kehtima jäämisel tekib kaebajale kahju, mis on seotud eelkõige võimaliku ehitusmahu vähenemise ning võimaliku servituudi talumise kohustusega. Juhul, kui kohus
3(13)
3-15-1785 vaidlustatud haldusakti ei tühista, nõuab kaebaja alternatiivselt selle õigusvastasuse tuvastamist. Kuna OÜ Andrimen kanti äriregistrisse 19.02.2015 ning omandas vaidlusalused kinnistud 19.03.2015 asjaõiguslepinguga, ei oma vastustaja väited, et kaebaja juhatuse liige Urmas Kivisalu on varasemas menetluses osalenud, tähtsust. Rikutud on PlanS § 10 lg-t 6, kuna eraõiguslik isik ei tohi olla planeeringu tellija muinsuskaitse alla võetud maa-aladel. Sõlmimata on leping kolmanda isikuga avaliku kasutusega teede ja haljasalade valmisehitamise kohustuste ülevõtmiseks.
Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.
7.Eesti Vabariik asus seisukohale, et detailplaneeringut ei võetud 2015. a uuesti vastu. Planeeringu vastuvõtmise järel toimunud avalikud väljapanekud olid nõuetekohased. Kaebaja ettepanekut planeeringuala vähendamiseks arvestati. Teemaplaneeringu kehtestamise otsuse lisa 1 p 6.1 järgi võib üksiku krundi hoonestustihedus olla maksimaalsest suurem või väiksem. Kolme krundi hoonestustihedus kvartalit arvesse võttes ei ole teemaplaneeringuga vastuolus. Samuti ei olnud teemaplaneeringu kehtestamise ajaks juba vastu võetud planeeringu puhul teemaplaneeringu nõuete järgimine tingimata kohustuslik. Planeeritaval kvartalisisesel haljasalal kasvavad üksikud vanad puud ning see on kaetud killustikkattega. Piirnevad kinnistud on valdavalt eraomandis ja kasutusel peamiselt ajutiste tasuliste parklatena (kuni võimaliku ehitusõiguse realiseerimiseni). Seetõttu ei ole otsuses nr 120 esitatud põhjendus, mille kohaselt tuleb piirkonda avalikes huvides rajada rekreatsiooniala, tõsiseltvõetav ega ole tõenäoliselt realiseeritav. Nii Maa-ameti veebilehel avaldatud enampakkumisteates kui ka Maakri tn 32a ja 32b kinnistute müügilepingu p-s 2.1.10 on sedastatud, et „detailplaneeringu kohaselt kavandatakse moodustatavale Maakri tn 32a krundile kõnniteed ja avalikult kasutatav haljasala osa (servituudivajadusega ala), mis tagab juurdepääsu kvartali keskel asuvale avalikule haljasalale (positsioon 3)“. Seega pidi kaebaja olema Maakri tn 32a ja 32b kinnistutele juurdepääsuservituudi vajadusega ala planeerimisest teadlik juba kinnistute omandamise ajal. Juurdepääsuservituudi seadmine ja juurdepääsuservituudi vajadusega ala planeerimine ei ole samased. Detailplaneering saab planeeritavale maa-alale ette näha vaid servituudi seadmise vajadusega alad ja muude kitsenduste (nt avaliku kasutusega ala) ulatused. Tallinna linnal puudub õiguslik alus nõuda kaebajalt tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmist Tallinna linna kasuks. Juurdepääsu ja ehitusõiguse küsimused tuleb lahendada konkreetse detailplaneeringu koostamise käigus. Õiguspäraseks ei saa pidada seda, et detailplaneeringuga kavandatakse kaebajale kuuluvate kinnistute kaudu, mis ei jää detailplaneeringu alale, juurdepääs avalikult kasutatavale haljasalale ning Maakri tn 32a krundile kõnniteed ja servituudivajadusega ala. Seda saab teha vaid detailplaneeringu ala piires. Detailplaneeringu menetluse ajal on olemasolev olukord planeeritaval maa-alal tundmatuseni muutunud, mistõttu on otsuses nr 120 toodud põhjendused oma ajakohasuse juba mitmeid aastaid enne planeeringu kehtestamist minetatud. Nii näiteks on Tallinna planeeringute registri andmetel TLPA väljastanud 22.10.2013 ehitusloa nr 67060 Maakri tn 28 asuva hoone lammutamiseks. Maakri tn 28 kinnistul paiknenud mälestis (20. sajandi alguses ehitatud E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolne hoone) seadis küll varasemalt naaberkinnistute planeerimisele olulisi piiranguid, kuid pärast selle lammutamist ei ole mälestistest tulenevad piirangud enam asjakohased. 4(13)
3-15-1785 Kuigi detailplaneeringu seletuskirjast nähtuvalt on detailplaneeringu koostamise aluseks olevate muinsuskaitse eritingimuste kohaselt Maakri tn 32a ja 32b kruntidele võimalik püstitada kuni 4 maapealse korrusega hoone, ei saa kehtestatud detailplaneeringuga otsustada, milliseid hooneid on võimalik püstitada kaebajale kuuluvatele kinnistutele Maakri tn 32a ja 32b, sest need ei jää detailplaneeringu alale.
PartnerRe OÜ palus jätta kaebuse rahuldamata.
Kaebuse väited lähtuvad vaid kaebaja erahuvist. Kaebaja on äriühingu OÜ Maakri KVF tütarettevõtja ja kaebaja juhatuse liige Urmas Kivisalu on OÜ Maakri KVF kaudu teadlik planeerimismenetlusest vähemasti aastast 2006. Vaidlusaluste kinnistute müügilepingu p-de 2.2.2, 2.1.9, 2.1.10 ja 2.1.11 kohaselt on kaebaja kinnitanud teadlikkust kõigist asjaoludest, mis seonduvad menetluses olnud detailplaneeringuga, detailplaneeringu menetlusseisuga ja sellega seonduvate riskidega, otsustamaks ja planeerimaks enda tulevast tegevust seoses omandatud kinnistuga, sh arvestama juurdepääsutee paiknemisega läbi omandatud kinnistu osundatud planeeringu alusel. Kinnistute enampakkumise teate alajaotuses Lisainfo sisaldus samalaadne teave planeeringumenetluse ja planeeringulahenduse kohta. Teemaplaneeringu p 9 kohaselt on teemaplaneering aluseks nendele detailplaneeringutele, mis pole teemaplaneeringu jõustumise hetkeks vastu võetud. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 25.01.2006 korraldusega nr 133-k, seega enne teemaplaneeringu jõustumist. Õigusaktid ei näe ette maksimaalset hoonestustihedust. Planeeritava ala ehitusmaht ei jaotu proportsionaalselt, vaid võib olla krunditi erinev. Kruntide ehitusmahu kindlaksmääramine on vastustaja kaalutlusotsus. Parkimiskohtade lahendus ei ole õigusvastane.
9.Tallinna Halduskohtu 30.11.2016 otsusega jäeti avalikes huvides (p 1) ja kaebaja õiguste kaitseks (p 2) esitatud tühistamisnõue ja tuvastamisnõue (p 3) rahuldamata, mõisteti kaebajalt PartnerRe OÜ kasuks välja menetluskulud 2040 eurot (p 4) ja jäeti menetlusosaliste muud menetluskulud nende enda kanda (p 5). Detailplaneeringut ei võetud vastu rohkem kui 2006. aastal. Vastustaja selgitas kohtuistungil, et õigusaktide andmebaasis olnud kanne, et planeering võeti vastu selle kehtestamisega samal päeval, on registripidaja eksimus ning mingit uut redaktsiooni vastuvõtmise korraldusest ei ole. Registrikandel puudub õiguslik tähendus ja registri tehnilisel töötajal õigus planeeringut vastu võtta. Pole usutav, et planeeringut oleks kahel korral vastu võetud. Kaebaja vastav väide on tõendamata. Viimane avalik väljapanek toimus pärast detailplaneeringus tehtud muudatusi, kuid enne detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala vähendamist seoses kaebaja kinnistute väljajätmisega. Kaebaja kinnistud jäeti detailplaneeringust välja kaebaja enda poolt 21.04.2015 esitatud ja 28.04.2015 korratud taotluste alusel. Kaebaja põhjendas 21.04.2015 kirjas oma kinnistute väljaarvamist sellega, et soovib neile kinnistutele taotleda eraldi detailplaneeringut ning leidis, et Maakri tn 28 ja 30 detailplaneering tuleks kehtestada ülejäänud osas. Kaebaja kinnistuid puudutavas osas saab kaebaja esitada nõuetekohase taotluse planeeringu algatamiseks, kuid tal puudub subjektiivne õigus, et see taotlus rahuldatakse. Detailplaneeringu vastuvõtmisest kehtestamiseni kulus ligi 4,5 aastat. Pärast viimast avalikku väljapanekut ei ole planeerimismenetlus olnud peatatud. Tegemist on linna keskuses asuva alaga, mille suhtes on 5(13)
3-15-1785 suur oht omanike huvide põrkumiseks. Menetlus on kohaliku omavalitsuse tahtest sõltumatult veninud. Lisaks tuli paralleelselt läbi viia kvartalisse jäävate maaüksuste osas maareformi. Viimasest avalikust väljapanekust kehtestamiseni kulunud aega ei saa seetõttu pidada tavatult pikaks. Kaebaja ei ole tõendanud, et peale tema enda ja käesolevas asjas kolmanda isiku oleks planeeringualal või sellega vahetult külgnevatel aladel tekkinud juurde huvitatud isikuid, kelle huvid oleks jäänud enne kehtestamist nõuetekohaselt välja selgitamata ja otsuse tegemisel kaalumata. Vaidlusalune kvartal on jätkuvalt südalinnas asuv kõrghoonetele ettenähtud ala ning selle ala planeeringuline kontseptsioon ei ole pärast kõrghoonete teemaplaneeringu kehtestamist (aastal 2009) märkimisväärselt muutunud. Riigikohus märkis asjas nr 3-3-1-9613, et detailplaneeringu kehtestamata jätmist ei õigusta ainuüksi planeeringu algatamisest möödunud ajavahemiku pikkus, mis omab tähtsust üksnes siis kui selle aja jooksul on muutunud asjaolusid. Ei nähtu põhjuseid, miks oleks avalikku väljapanekut tulnud korrata. Kaebusest ei nähtu olulisi muutusi detailplaneeringus endas, mis pidanuks tingima kehtestamata jätmise ja menetluse kordamise. Kaebaja väljatoodud erinevused (nt planeeritava maa-ala suurus, parkimiskohad) tulenevad sellest, et osa planeeritavast maa-alast jäi kaebaja enda taotlusel detailplaneeringust välja. Ühe uue kinnistuomaniku lisandumine ei tähenda, et planeerimismenetluses tuleks viia läbi uus avalik väljapanek, et luua planeerimisseaduses ettenähtud vastuväidete esitamise võimalus. See muudaks planeerimismenetluse läbiviimise mõistliku aja jooksul võimatuks. Sealjuures oli või pidi olema kaebaja kogu eelneva menetluse käigust ja planeeringu sisust teadlik oma juhatuse liikme Urmas Kivisalu kaudu, kes esindas samas kvartalis krunte omava OÜ Maakri KVF huve, kelle tütarettevõte on Andrimen OÜ. Planeeritud kõrghoone korruselisuse vähene muutmine (kõrgemaks) oli tingitud vastustaja kohtuistungil esitatud väite kohaselt linna siluetile avanevast vaatest, mille parandamiseks peeti kõrghoone sihvakamaks muutmist põhjendatuks (esteetiline, otstarbekuse kaalutlus). Sealjuures jäi kõrghoone kõrgus alla 2009. a kehtestatud kõrghoonete teemaplaneeringus toodud absoluutkõrgust (130 m). Eesti Vabariigi väide, et olukord planeeringualal on tundmatuseni muutunud, ei ole põhistatud. Muutuseks ei saa pidada Maakri tn 28 asuva endise E. Lenderi Gümnaasiumi hoone põlengut ega põlenguriismete lammutamiseks 2013.a väljastatud lammutamise loa andmist, sest linn nõuab hoone kui mälestise taastamist (Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti 17.12.2012 kiri nr 52/1048). Tähelepanek, et planeeritaval alal napib haljastust, on õige, kuid selle napi haljastuse väärtuslikum osa (põhijoonise kohaselt 6 puud, I-III kategooria, vt ka dendroloogiline hinnang) asub riigi maal planeeringu põhijoonise pos 3. Riik on detailplaneeringu menetluses nõustunud reformimata riigimaa osas planeeringukohase lahendusega. Kui alale määratud funktsioon on avalikes huvides, siis on riigil maaomanikuna ja ühtlasi avaliku võimu kandjana kohustus selle funktsiooni toimima hakkamisele kaasa aidata. Planeeringu kehtestamise korralduses on ära näidatud, miks see on avalikes huvides. Parima lahenduse oleks saanud kogu kvartali korraga planeerimisel. Vastustaja on 22.05.2013 kirjas nr LV-1/6819 selgitanud, miks ei ole põhjendatud planeerimismenetlust peatada, et KukeLennuki-Maakri kvartal planeerida ühtsena arhitektuurivõistluse II etapis. Vastustaja viitas peamiselt sellele, et kõrghoonete teemaplaneering (2009) näeb ette piisavalt täpsed reeglid kõrghoonete planeerimiseks, mida tuleb rakendada ka üksikute kinnistute kaupa planeerimisel; arhitektuurivõistluse korraldamine on seotud maaomanike kokkuleppega, milliste põhimõtete alusel jagada ümberkruntimise korral kvartali ehitusmaht (suletud brutopind), kuid kokkulepet ei ole senini saavutatud; arhitektuurivõistlus ei pruugi anda elluviidavat tulemust; haldusorgan
6(13)
3-15-1785 peab lähtuma menetluse mõistliku aja kriteeriumist ega tohi tekitada menetlusosalistele ülemääraseid kulusid. Kehtiva planeeringu põhijoonise kohaselt kaebaja kinnistud Maakri tn 32a ja b kehtestatud detailplaneeringu alasse ei jää. Seega ei tulene kaebajale vahetult kehtestatud detailplaneeringust kohustusi lubada juurdepääsu läbi oma kinnistu ja kinnisomandi kitsendusi. Võib möönda kaebaja õiguste rikkumise puudumist. Planeerida ei saa avaliku kasutusega ala ilma juurdepääsuta. Planeeritava servituudiala määramine on võimalik, kui tegemist on planeeritava maa-alaga, milleks kaebaja kinnistud ei ole. Otsuse seletuskirjas (lk 3) on märgitud, et kaebajaga kokkuleppel võidakse seada juurdepääsuservituut. Seega kaebaja ja maa omanik võivad selles osas sõlmida servituudikokkuleppe. Servituudi seadmine (reguleeritud asjaõigusseadusega) ja selle vajaduse määramine ei ole sisult samad. Planeerimisseaduse kuni 30.06.2015 kehtinud redaktsiooni (PlanS) § 9 lg 2 p 13 kohaselt oli detailplaneeringu ülesandeks servituudi vajaduse määramine. See võib seisneda selles, et näidatakse ära juurdepääsu kõige otstarbekam asukoht ja see, kuidas juurdepääsu saavutamine on võimalik. Edasiselt planeerimisele mineva kvartali sees asuva avaliku kasutusega haljasala puhul ei ole kohtu arvates planeeringu kehtestamist välistav, kui on ära näidatud võimalik ja kõige otstarbekam juurdepääsu koht, jättes sealjuures võimaluse, et juurdepääs võidakse määrata ka uute planeeringutega ja/või teiste kinnistuomanikega kokkuleppel. Kaebaja oli nõus tasuta kasutusõigusega, kuid ta soovis planeeringu kehtestamisele eelnevat kokkulepet tasu saamiseks. Seetõttu ei pidanud vastustaja juurdepääsu asukohta täiendavalt põhjendama. See, kas külgnevate kinnistute planeerimisel olnuks haljasala ja juurdepääsu küsimuse koos lahendamine otstarbekam, on planeerimisdiskretsiooni küsimus. Planeerimisviga ei ole tehtud. Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 vastu võetud “Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014” enam ei kehti, kuid planeerimismenetluses arvestati arengukava p-s 4.1.10 toodut (kaevatav otsus lk 18), et parkimisnormatiivi ei arvestata, kui planeeritav ala asub riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis. Arengukavas oli samuti toodud põhimõte, et linna keskuses tuleb soodustada ühistranspordi kasutamist (p 5.1.3). Kaevatava otsuse seletuskirjas on märgitud, et parkimiskohtade arv vastab sellel ajal kehtinud Eesti Standardile EVS 843:2003 „Linnatänavad“. Kohtuistungil kolmanda isiku seadusliku esindaja poolt väljatoodu kohaselt kavandatakse Maakri tn 30 kinnistu kõrghoonesse hotelli, millest tulenevalt kolmas isik peab tõenäoliseks planeeritud parkimiskohtade üle-, mitte puudu jäämist. Kaebaja ei ole vastupidist tõendanud ega usutavalt põhistanud. Põhjendatud ei ole kaebaja väide, et ehitusmahtude ja parkimiskohtade arv pidanuks seoses kaebaja kinnistute väljajätmisega muutuma üksüheselt. Vastustaja esitas oktoobris 2016 sõlmitud digitaalselt allkirjastatud halduslepingu nr TKA176 PartnerRe OÜ ja Tallinna linna vahel, mille kohaselt detailplaneeringukohased avalikult kasutatavad teed ja üldkasutatava haljastuse ning kommunikatsioonid ehitab välja huvitatud isik oma kulul. Linna vahendeid seega planeeringu väljaehitamiseks ei kasutata. Tallinna linn sõlmis 02.05.2011 PlanS § 10 lg 6 alusel planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu nr 3-6/78, millega võttis huvitatud isikult üle tellija õigused ja kohustused. Detailplaneeringu kehtestamiseni jäi sellest hetkest ligi 4 aastat. Ei ole alust arvata, et selle aja jooksul ei oleks kohalik omavalitsus saanud detailplaneeringut tellijana muuta, kui oleks leitud huvitatud isiku huvide põhjendamatut eelistamist või avalike huvide kahjustamist. Kohus ei nõustunud kaebajaga, et ta ei ole planeerimismenetluses olnud nõus sellise planeeringulahendusega, kus hooned võivad paikneda kinnistu piirini. Lisaks on kaebaja enda kinnistutele varasema planeeringulahenduse kohaselt kavandatud hooned samuti kinnistu 7(13)
3-15-1785 piirini, mis annab võimaluse saada suuremat ehitusmahtu ja vastab ilmselt kaebaja huvidele. Kui kinnistute vahel on tulemüür (märgitud DP põhijoonisel), võib olla tuleohutuse tagamiseks kuja ka 0. Hoonestustihedus jääb alla kohaldamisele mittekuuluvas Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ lubatud maksimumi. Vastustaja on õigesti selgitanud, et kogu kvartalis ei pea kinnistud olema võrdse hoonestustihedusega. Otsuse seletuskirjas sisalduvates põhjendustes (lk 2) on põhjendatud kõrghoone sobivust Maakri tn 30 kinnistule (asukoht, suurus ja kuju on linnaehituslikult sobivad) ning ühtlasi nähtub sealt, miks kaebaja kinnistutele on võimalik kavandada kuni 4 maapealse korrusega hoonet. See tuleneb Maakri tn 28 krundil asuvast taastamisele kuuluvast arhitektuurimälestisest. Üheski õigusaktis ei sisaldu kvartalis kõigile kruntidele võrdse ehitusõiguse (sh hoonestustihedus) määramise nõuet. Kvartalis asuv (taastatav) arhitektuurimälestis peab olema vaadeldav ning vastustaja on otsuse seletuskirjas (lk 9) ka põhjendanud, et vaadeldavus Maakri tn ja Tornimäe tn ristmikult üle Maakri tn 30 kinnistu on ka olemasoleva madala hoone tõttu tänaval viibija jaoks varjatud. Kaebaja kinnistutel õiguslikul alusel püstitatud ehitisi ei asu. Seega oleks ilmselgelt meelevaldne nõuda üle Maakri tn 30 kinnistu vaadeldavuse tagamiseks hoonestuse lammutamist ja sinna avaliku kasutusega haljasala rajamist. Hoonestustiheduse 5,3 planeerimine kvartalisse jääva kolme krundi osas ei ole seetõttu vastuolus teemaplaneeringuga, mis lubab kvartali maksimaalset hoonestustihedust 4,5. Kuna kogu kvartali hoonestustihedus on 4,0, siis ei ole planeeringusse hõlmatud osaga kogu kvartali ressurssi ära kasutatud. Tühistamisnõude kättesaadavus efektiivse õiguskaitsevahendina välistab antud asjas tuvastamisnõude lubatavuse (HKMS § 45 lg 2) ning kaebajale ei ole saanud tekkida ka kahju, sest planeering on õiguspärane.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
10.OÜ Andrimen apellatsioonkaebuses palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu 30.11.2016 otsus ja uue otsusega jätta kaebus rahuldamata. Halduskohtu otsus rajaneb oletustel ja arvamusel, mitte seadusel ning tõendid ei kinnita kohtu tuvastatud asjaolusid. Planeeringuala on muinsuskaitse all ning seetõttu ei oleks vastustaja tohtinud anda planeeringu koostamist PlanS § 10 lg-st 6 tulenevalt üle eraõiguslikule isikule. Halduskohtu põhjendus, et ei ole alust arvata, et linn ei saanud tellijana detailplaneeringut muuta, ei ole õiguspärane ega arvesta Riigikohtu seisukohta haldusasjas nr 3-3-1-12-07. Halduslepingu sõlmimise ja detailplaneeringu vastuvõtmise vahele jäi vähem kui kaks kuud, mis on liiga lühike aeg, et tagada, et kõigi puudutatud isikute huvidega on arvestatud. Planeering võeti vastu 2006. aastal ja selle kehtestamisega samal päeval (11.06.2015) muudeti selle vastuvõtmise otsust. Seejuures ei ole planeeringu vastuvõtmise muutmise otsust kaebajale teatavaks tehtud. Samal päeval planeeringu vastuvõtmine ja kehtestamine tõi kaasa olukorra, kus üks planeerimismenetluse oluline etapp jäi läbi viimata. Seeläbi eirati planeerimismenetluse avalikkuse põhimõtet ning jäeti ära planeeringulahenduse avalik arutamine ja huvitatud isikute ettepanekute ja vastuväidete kogumine ja läbiarutamine. Asjaolud on 2006. ja 2015. a vahel oluliselt muutunud ning muudetud on ka planeeringuala. Riigikohus on sedastanud lahendis nr 3-3-1-96-13 (p 21), et planeeringu algatamisest 8(13)
3-15-1785 möödunud aja arvestamine võib olla asjakohane, kui pidada silmas selle aja jooksul muutunud asjaolusid. Kuna apellant ja Maa-amet on halduskohtus selgitanud, millised asjaolud on erinevaid detailplaneeringu versioone võrreldes muutunud, siis oleks halduskohus pidanud väljatoodud asjaolusid arvestama või nendega arvestamata jätmist põhjendama. Seda ei ole tehtud. Muinsuskaitse eritingimused koostati 2010. aastal ning eritingimused kehtisid 2 aastat. Planeeringu kehtestamise ajaks olid need kehtivuse kaotanud. Üle 15 aasta kestnud planeerimismenetlus ei ole ilmselgelt toimunud mõistliku aja jooksul, mistõttu on rikutud avalikkuse ja huvitatud isikute õigust õiglasele menetlusele mõistliku aja jooksul. Kaebaja ei ole aga saanud esitada detailplaneeringule sisulisi vastuväiteid, kuna ei olnud kõikide kehtestatud detailplaneeringu asjaoludega kursis. Kaebaja juhatuse liige ei olnud detailplaneeringu asjaoludega kursis ega saanud kaebaja huve seetõttu kaitsta. Maakri KVF OÜ oli kaasatud planeerimismenetlusse kui naaberkinnistu omanik, mitte kui planeeringualasse jääva kinnisasja omanik. Apellant ja Maakri KVF OÜ on erinevad isikud ning see, et nende juhatuse liige on sama füüsiline isik, ei tähenda, et üks füüsiline isik saaks planeerimismenetluses korraga esindada mitme erineva isiku huve. Arvestades seda, et detailplaneeringuga on ette nähtud kitsendusi ka apellandile kuuluvale kinnisasjale, siis on apellandi kaasamata jätmine oluline apellandi subjektiivsete õiguste rikkumine. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on andnud planeeringule kooskõlastuse tingimusel, et hoonestustihedus alal, millel detailplaneering kehtestatakse, ei ületa 2009. a kõrghoonete teemaplaneeringus määratud hoonestustihedust. Seega kohaldub teemaplaneering vaatamata sellele, et see otseselt kohaldamisele ei kuuluks, kuna sellega vastuollu minnes ei ole detailplaneeringul Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kooskõlastust. Lisaks ei ole hoonestusmahtu proportsionaalselt vähendatud kaebaja kinnisasjade väljajätmisel, mistõttu on maksimaalne kaebaja kinnistute ehitusmaht väiksem ning rikub oluliselt kaebaja subjektiivseid õigusi. Planeeringualas ehitusmahtu määrates on põhjendamatult eelistatud kolmanda isiku huve, kuna kolmanda isiku kinnisasjale on oluliselt suuremas osas määratud ehitusmahtu naaberkinnisasjade ehitusmahu arvelt. Nimetatud asjaolu ilmestab veelgi see, et pärast apellandi kinnistute planeeringualast välja jätmist on kolmanda isiku kinnistule ehitatava ehitise maksimaalsete korruste arvu suurendatud. Vastustaja ei ole tõendanud, et korruste arvu suurendati linna siluetile vajaliku vaate parandamiseks. Parkimiskohtade arv ei vasta Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimiskorralduse arengukava aastateks 2006–2014“ sätestatule. Hotelli kavandamine planeeringualale ei ole tõendatud. Kui kaebajale ei tulene detailplaneeringust kohustust tagada planeeringualasse kavandatud avalikule haljasalale juurdepääs, siis ei ole detailplaneeringus haljasalale juurdepääsu tagatud. Halduskohus leidis õigesti, et planeeritava servituudiala määramine on võimalik, kui tegemist on planeeritava maa-alaga, milleks kaebaja kinnistud ei ole. Juurdepääs peab olema realiseeritav, st juurdepääsuala kinnisasja omanik peab enne detailplaneeringu kehtestamist juurdepääsuga nõustuma. Detailplaneeringu ülesanne ei saa olla vaidluste juurde tekitamine, vaid see peab lahendama erinevate kinnisasjaomanike erimeelsused nii, et detailplaneering oleks kohe pärast kehtestamist elluviidav. Juurdepääsu rajamiseks apellandile kuuluvale kinnisasjale on vaja ehitusluba, mida ei ole võimalik taotleda ilma detailplaneeringuta. Seda ei ole. Seetõttu ei ole vastustaja ja kolmanda isiku vahel 27.10.2016 sõlmitud haldusleping 9(13)
3-15-1785 juurdepääsu rajamiseks realiseeritav. Kaebaja oli nõus andma linnale kasutusõiguse juurdepääsu rajamiseks, kui enne detailplaneeringu kehtestamist saavutatakse kokkulepe kompensatsiooni osas. Seda ei leitud. Kaebaja kinnistut ei jäetud planeerimisalast välja, kuna kinnistule on planeeritud servituudivajadusega ala ning samuti on põhijoonisel määratud kindlaks ehitusmahud. Põhijoonis on detailplaneeringu oluline osa, mistõttu ei tohiks põhijoonisel olla andmeid, mis ei ole detailplaneeringu osaks. Ka tulemüüri asukoht on detailplaneeringuga kavandatud kaebaja kinnistule. Kui hoone ehitatakse kaebaja kinnisasja piirile ning kaebaja kinnisasjal asub tuleohutust tagav tulemüür, siis selline lahendus rikub kaebaja õigusi. Lisaks peaks kujade määramata jätmine olema detailplaneeringu seletuskirjas selgelt välja toodud ning põhjendatud, kuidas tagab valitud alternatiivne lahendus paremini tuleohutust. Seda põhjendust planeering ei sisalda.
11.Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega. Muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 3 lg 2 p 5 sätestab, et kinnismälestisteks võivad olla ajaloolise väärtusega ehitised, mälestusmärgid, kalmistud, paigad (maa-alad) ja loodusobjektid. PlanS § 10 lg-s 6 on muinsuskaitse alla võetud maa-ala all silmas peetud just maa-alasid MuKS § 3 lg 2 p 5 tähenduses. Praegusel juhul ei ole tegemist mälestiseks oleva maa-alaga, vaid arheoloogiamälestisega (asulakoht), mistõttu on apellandi viide PlanS § 10 lg 6 keelu rikkumisele alusetu. Sellist rikkumist ei ole aga ka juhul, kui tõlgendada viidatud sätteid teisiti. Tallinna linn sõlmis 02.05.2011 PlanS § 10 lg 6 alusel planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu nr 3-6/78, millega võttis huvitatud isikult üle tellija õigused ja kohustused. Seega oli nii planeeringu vastuvõtmise kui ka kehtestamise hetkel planeeringu koostajaks vastustaja ning PlanS § 10 lg 6 rikkumist ei esine. Tallina Ringkonnakohus leidis 12.09.2008 otsuses haldusasjas nr 3-06-365, et kõnealuse detailplaneeringu menetluse käigus ei ole tehtud niivõrd olulist menetlusviga, mis välistaks õiguspärase detailplaneeringu kehtestamise otsuse vastuvõtmise. Vaidlusalust detailplaneeringut ei ole kahel korral vastu võetud. Registris tehtud kanne planeeringu vastuvõtmise kohta selle kehtestamisega samal päeval oli ebaõige ning see kustutati. Menetluse kestus ei too kaasa planeeringu tühistamist. Riigikohtu halduskolleegium leidis otsuse nr 3-3-1-96-13 p-s 21, et detailplaneeringu kehtestamata jätmist ei õigusta planeerigu algatamisest möödunud ajavahemiku pikkus. Peale kaebaja ja kolmanda isiku ei ole tekkinud juurde huvitatud isikuid. Apellant ei ole näidanud, millised asjaolud on planeerimismenetluse kestel muutunud. Halduskohus ei ole tuginenud otsuse tegemisel dendroloogilistele ega muinsuskaitse alastele ekspertiisidele. Planeerimismenetluse kestel planeeringualal asuva kinnisasja omaniku vahetus ei too kaasa vajadust menetluse alustamiseks otsast peale. Kaebaja kinnitas kinnistu omandamisel, et ta on planeeringu asjaoludega kursis. Kaebaja on seotud kinnistu müünud isiku (Eesti Vabariik) planeerimismenetluses antud seisukohtadega. Kaebaja nõusolek tema kinnistu kaudu juurdepääsuks avalikult kasutatavale alale ei olnud tingimuslik. Halduskohus uuris seda küsimust piisavalt. Kolmanda isiku kinnistule kavandatud hoonete korruste lubatud arvu ei ole suurendatud pärast planeeringuala muutmist, vaid enne 2010. a lõpus alanud teist avalikku väljapanekut. Planeeringu seletuskirjas on seda ka 10(13)
3-15-1785 põhjendatud: „Maakri tn 30 krundile planeeritud hoone kõrgema osa korruselisust suurendati kolme korruse võrra selleks, et hoone mõjuks linnasiluetis sihvakamana. Seejuures ei ületa hoone kõrgus maapinnast (95 m) ja merepinnast (100 m) teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ Maakri kvartali kolmandas ehituspiirkonnas ehitada lubatavate hoonete kõrgust merepinnast, s.o 130 m.“ Ühestki õigusaktist ei tulene TLPA kohustus planeeringut selle kehtestamiseks kooskõlastada. TLPA on vastustaja organ, kelle seisukohti ei saa vastustaja seisukohast eristada. Parkimiskohade arv on kooskõlas nii Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 vastu võetud „Tallinna parkimise korralduse arengukavaga aastateks 2006–2014“ kui ka Eesti Standardiga EVS 843:2003 „Linnatänavad“. Hotelli ehitamisega seotud põhjendused kohtuotsuses on kontekstist välja rebitud. Avalikule haljasalale juurdepääsu küsimuses ei ole halduskohtu otsus vastuoluline. Planeeritava servituudiala määramine on võimalik, kui tegemist on planeeritava maa-alaga, milleks kaebaja kinnistud ei ole. Kolmanda isikuga halduslepingu sõlmimine tingimusel, et ta kohustub võimalusel välja ehitama kõik avalikult kasutatavad alad, ei riku apellandi õigusi. Kui kaebaja kinnistut puudutavas osas kehtestatakse selleks sobiva lahendusega detailplaneering või kaebajaga saavutatakse kokkulepe, on lepingut võimalik realiseerida. Kolmandal isikul ei ole aga kohustust juurdepääsu välja ehitada. Vastustaja kavatseb planeeringu alale jäävad Maakri tn 28c ja Tornimäe tn T3 kinnistud taotleda enda omandisse, sest need on vastustajale vajalikud oma KOKS §-st 6 tulenevate ülesannete täitmiseks ja käesoleval juhul vaidlustatud planeeringu elluviimiseks ning Maa-amet ei ole võimeline tagama kinnistute avalikku otstarvet. Kaebaja kinnistutele ei ole vaidlustatud planeeringuga määratud avalikult kasutatavat ala ega ka ehitusmahte. Planeeringu põhijoonisel on planeeringuala näidatud ja kaebaja kinnistu sellesse alasse ei kuulu. Tulemüür on planeeritud kinnistute piirile. Tegemist oleks piirirajatisega AÕS § 151 tähenduses. Arvestades, et detailplaneering näeb ette maksimaalse lubatud ehitusõiguse, mille lõplikult realiseeritav maht selgub alles ehitusloa menetluses, on tulemüüri täpse asukoha määramine asjakohane just ehitusloa andmise käigus. Tulemüüri rajamine on õiguspärane ja linnaehituslikult ka väga levinud. Kaebaja ei ole hoonete rajamisele kinnistu piirini varem vastu vaielnud ning soovis ka enda kinnistul hoonete rajamist kuni kinnistu piirini.
12.PartnerRe OÜ palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jääb varasemate seisukohtade juurde ning nõustub halduskohtu ja vastustaja põhjendustega. Planeerimismenetlus kestis väga pikka aega ja kõigil huvitatud isikutel oli võimalik oma seisukohtade esitamiseks. Kaebajal oli võimalus jätta kinnistu enampakkumisel soetamata. Läbipääsu küsimust on võimalik lahendada väljaspool planeeringut. Apellandil on õigus saada tasu juurdepääsutee eest mõistlikus ulatuses.
13.Eesti Vabariik apellatsioonkaebuse suhtes seisukohta ei esitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14.Halduskohtu seadusliku ja põhjendatud otsuse tühistamiseks apellatsioonkaebuse väited alust ei anna. Halduskohus on vastanud nii kaebuse väidetele seonduvalt avalikes huvides esitatud väidetega kui kaebaja õiguste rikkumisega seotud väidetele. Ringkonnakohus nõustub
11(13)
3-15-1785 halduskohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid HKMS § 201 lg-st 4 tulenevalt korrata.
15.Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-12-07 käsitletud juhtumil oli haldusorgan sõlminud PlanS § 10 lg-t 6 rikkuva lepingu ja lõpetas selle samuti enne planeeringu vastuvõtmist, kuid planeeringu vastuvõtmise ja kehtestamiseni jäi praeguse juhtumiga võrreldes vähem aega. Seetõttu on nimetatud asjas Riigikohtu otsuse p-s 18 selgitatu, millest saab järeldada, et rikkumine ei ole piisav, et planeeringu kehtestamise otsus tühistada, asjakohane.
16.Kaebaja oli planeerimismenetlusse piisavalt kaasatud. Planeerimismenetlusest oli teadlik nii tema õiguseellane kui võõrandamislepingust nähtuvalt ka kaebaja. Isegi kui kaebaja seaduslik esindaja U. Kivisalu ei olnud varasemas menetluse etapis tundnud planeeringulahenduse vastu huvi seonduvalt kaebaja omandisse kuuluvate kinnistutega, oli kaebajale tagatud seisukohtade esitamise võimalus. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, et tal ei ole võimaldatud planeerimismenetluse dokumentidega tutvuda.
17.Tõendid ei kinnita, et detailplaneeringu kehtestamisega samal ajal oleks toimunud ka muudetud kujul planeeringu vastuvõtmine. Kaebaja esitatud tõenditest sellekohast järeldust teha ei saa. Planeeringu toimikust sellist asjaolu ei nähtu. Eluliselt saab usutavaks pidada, et registrisse andmete kandmisel tegi ametnik vea, mida enne kaebaja poolt sellele väitele tuginemist ei märgatud ja seetõttu ka varem ei parandatud.
18.Asjaolust, et planeerimismenetluses kestis ebamõistlikult kaua aega, ei saa teha järeldust, et selline menetlus ei oleks tohtinud lõppeda planeeringu kehtestamisega. Vaidlustatud haldusakt ei ole seetõttu õigusvastane. Vastustaja on planeeringu kehtestamise otsusest nähtuvalt lähtunud neist asjaoludest, mis eksisteerisid planeeringu kehtestamise ajal. Arhitektuurimälestis on küll planeerimismenetluse kestel hävinenud, ent planeeringu kehtestamise otsuse seletuskirjast nähtub, et Tallinna Kultuuriväärtuste Amet peab vajalikuks selle taastamist.
19.Vastustajal on planeeringu kehtestamisel ulatuslik kaalumisruum. Linnavolikogu otsuses on põhjendatud, miks peetakse põhjendatuks kvartalisse ühe kõrghoone püstitamist ja ülejäänud osas madalamat hoonestust, samuti seda, miks hoonestustihedus on ette nähtud nii, nagu planeeringuga kavandatud. Samuti on planeeringu seletuskirjas ja kehtestamise otsuse seletuskirjas selgitatud, et muinsuskaitse huvidest lähtuvalt võib Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b püstitada kuni 4 maapealse korrusega hoone. Asjaolust, et muinsuskaitse eritingimused olid planeeringu kehtestamise ajaks kaotanud kehtivuse, ei saa teha järeldust, et planeeringu kehtestamisel ei saanud nendega enam arvestada – kuigi mitte siduvana, nähtus neist arhitektuurimälestise vaadeldavuse võimaluste tagamine ja sellele sobiv ümbrus.
20.Detailplaneeringuga ei ole lahendatud hoonestuse küsimust kaebaja kinnistutel. Sellel on küll kaebaja kinnistute edaspidisele hoonestamisele mõju, arvestades, et lubatud maksimaalne hoonestustihedus kvartalis ei võimalda piiramatus mahus kaebaja kinnistutele ehitada, ent nagu eespool selgitatud, on vastustajal selles küsimuses avar kaalumisruum. Planeeringu kehtestamisel saab vastustaja lähtuda nii avalikest huvidest avalike haljasalade rajamiseks, arhitektuurimälestiste kaitsmisel ja nende nähtavuse tagamisel kui ka planeeringust mõjutatud isikute huvide tasakaalustamisel.
21.Avalikult kasutatava haljasala rajamise kavandamisel on vastustaja arvestanud, et sellel alal paikneb väärtuslikum osa olemasolevast kõrghaljastusest. Tegemist ei ole olemasoleva, vaid rajatava haljasalaga. Vaidlustatud haldusaktist on see selgelt arusaadav. 12(13)
3-15-1785
22.Juurdepääsu tagamine haljasalale läbi nende kinnistute, mis ei asu planeeringualas, ei too kaasa planeeringu kehtetuks tunnistamist. Üldjuhul tuleb planeeringu kehtestajal arvata planeeritava ala hulka kogu piirkond tervikuna, mida planeeringulahendus otseselt puudutab, sh kvartalisiseselt üksteisega piirnevad kinnistud, millele kavatsetakse lähiaastatel ehitada, samuti kogu kvartali arengut puudutavad vajalikud alad planeeringulahendusega hõlmatud aladele juurdepääsuks. Praegusel juhul tuleb aga arvestada, et kaebaja oli ise, küll tingimuslikult, valmis tema omandis olevad kinnistud planeeringualast välja arvama ning planeerimismenetlus oli kestnud juba väga pikka aega. Juurdepääs kavandatud haljasalale läbi Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistute võib toimuda kitsalt ribalt ning kehtestatud planeering ei nõua sellisele juurdepääsule kindlat asukohta neil kinnistutel. Samuti on võimalik leida kaebaja kinnistute edaspidisel planeerimisel sobiva lahenduse mitteleidmise korral muid võimalusi haljasalale juurdepääsuks läbi ümbritsevate kinnistute. Juurdepääsu mitteleidmise korral võib vastustaja kaaluda edaspidi ka kehtestatud planeeringu muutmist.
23.Planeeringu seletuskirjas on põhjendatud, miks parkimiskohti on planeeringualale kavandatud vähem, kui arengukavas ette nähtud. Kaevatava otsuse seletuskirjas on märgitud, et parkimiskohtade arv vastab sellel ajal kehtinud Eesti Standardile EVS 843:2003 „Linnatänavad“. Arengukavas soovitatust väiksemat parkimiskohtade arvu põhjendas vastustaja nii vajadusega teha erand arhitektuurimälestise kaitsevööndis ehitiste kavandamisel kui asjaoluga, et planeeringuala asub linnasüdames, kus ühistranspordi kasutamist soodustatakse. Tegemist on kaalutlustega, mida saab pidada õiguspäraseks. Kohus ei saa asuda vastustaja asemel sellise lahenduse otstarbekust ise hindama.
24.Planeeringu joonistelt nähtub, et tulemüür on kavandatud kinnistute piirile, mitte kaebaja kinnistule.
25.Eeltoodust tulenevalt tuleb HKMS § 200 p 1 alusel apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
26.HKMS § 108 lg 1 alusel tuleb apellandi taotlus menetluskulude (apellatsioonimenetluses riigilõiv 15 eurot ja esindajatasu 1640 eurot; kahe kohtuastme peale kokku 8888,33 eurot) väljamõistmiseks vastustajalt jätta rahuldamata. Vastustaja ega Eesti Vabariik ei ole esitanud väiteid menetluskulude kandmise kohta apellatsioonimenetluses. PartnerRE OÜ taotleb apellandilt esindajatasu väljamõistmist 1800 eurot. Advokaadibüroo arve ja menetluskulude nimekirja kohaselt seisnes osutatud õigusteenus kohtuistungiks ettevalmistumises ja kohtuistungil osalemises. Kuigi arve tasumist tõendav kuludokument esitati pärast kohtuistungi lõppu, on selliste menetluskulude kandmist võimalik tõendada ja menetluskulude nimekirja esitada kolme tööpäeva jooksul pärast kohtuistungit. Seega oli kulude kandmise kohta esitatud tõend õigeaegne. Menetluskulude nimekirja kohaselt esitati arve seoses osalemisega kohtuistungil kahe tunni vältel. Kuna kohtuistung kestis 39 minutit, tuleb menetluskulude taotlus jätta rahuldamata 316 euro ulatuses. Muus osas (1484 eurot) on kulud põhjendatud ja vajalikud ning tuleb kaebajalt PartnerRE OÜ kasuks välja mõista.
(allkirjastatud digitaalselt)
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.