Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

Kaebaja leiab, et rikutud on planeerimismenetluse põhimõtteid. Olukorras, kus planeerimismenetlust on alustatud 15 aastast tagasi, viimasest avalikust väljapanekust on möödunud ligi 4 aastat ning detailplaneeringu vastuvõtmine ja kehtestamine toimub samal päeval, ei ole avalikkuse ega huvitatud isikute kaasatus tagatud. Kaebusega vaidlustatud otsuse põhjendustes ning maavanema järelevalve käigus käsitletud vastuväited ei ole enam asjakohased. Käesoleval juhul on muutunud nii asjast huvitatud isikute ring kui ka asjaolud. 6.3 Avaliku väljapaneku ajal esitati vastuväiteid muuhulgas selle kohta, detailplaneeringus ette nähtud parkimiskohtade arv ei vasta Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimiskorralduse arengukava aastateks 2006-2014“ sätestatud parkimiskohtade arvule. Parkimiskohtade arv, liikluse korraldus ja sujuvus puudutab avalikke huve. Planeeringu kehtestamine, kus puudub vajalik arv parkimiskohti, tähendab ilmselget parkimise koormust kogu kvartalile ja ümberkaudsetele tänavatele ning seega ka sujuva liikluse takistamist. Kehtestatud planeeringus on planeeritud avalikult kasutatav ala, kuid lahendamata on jäetud avalikule haljasalale juurdepääsu küsimus. Kehtestatud planeeringuga nähakse ette servituudi vajadusega alad kehtestatavast planeeringust välja jäänud kinnisasjadele. Juurdepääsu küsimust oleks võimalik lahendada vaid kaebaja nõusolekul, kuid vastustaja ei pidanud neid tingimusi vastuvõetavaks. Seeläbi sündis planeeringulahendus, mida ei ole võimalik ellu viia ning mis jätab lahendamata juurdepääsu küsimused avalikuks kasutamiseks ettenähtud alale. 6.4 Vaidlustatud detailplaneering ei väljenda selgelt, mis on selle planeeringu eesmärgid ehk mida soovib kohalik omavalitsus selle planeeringuga saavutada. Käesoleval juhul ei ole vastustaja vaidlusalust otsust tehes ilmselgelt arvestanud PlanS § 4 lg 2 p 2 kohaselt avalike huvide ja väärtustega ning kaalunud neid huvitatud isiku huvidega. Vastustaja on planeeringu osalisel kehtestamisel lähtunud vaid kolmanda isiku PartnerRe OÜ erahuvist ning jätnud arvestamata avalike huvidega.

kavandatud ehitusõigus kuni 24-korruselise, kõrgusega kuni 80 m maapinnast, äripindade ja parklaga mitme korteriga elamu ning parklaga kolme kuni 4-korruselise äripindadega mitme korteriga elamu ja ühe kuni 2-korruselise korteritega büroohoone ehitamiseks. Hooned on kavandatud kruntide vahelisel piiril plokistada. Vastuolu seisneb selles, et 0,23 hektari suurusel alal asub 3 krunti ja 1 reformimata riigimaa ning neid liites ei saaks kuidagi „neli kuni kuus krunti“. Samas ei kuulu ka 0,23 ha koosseisu krundid, mis on planeeritud arhitektuurimälestise teenindamiseks (Maakri tn 28 kinnistu 78401:104:0019) ning ühe kuni 2-korruselise korteritega büroohoone ehitamiseks (kaebaja krundid – Maakri tn 32a ja 32b kinnistud 78401:104:0004 ja 78401:104:0016). 7.4 Kaebaja hinnangul ei ole planeeringuala vähenemisel ehitusmahu ja parkimiskohtade arvu vähendamine proportsionaalne ega loogiline. 7.5 Kehtestatud planeeringuala hoonestustihedus on ~5,3. Eelnevalt on Tallinna Linnaplaneerimise Amet kinnitanud, et hoonestustihedus ei tule suurem, kui Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ (edaspidi teemaplaneering) ette antud 4,5. Kehtestatud planeeringus on aga hoonestustihedus muudetud 5,3-lt 4,0-le, kaasates sinna kinnistuid (Maakri tn 28, 32a ja 32b), mille suhtes detailplaneeringut ei kehtestata. Selline näilik hoonestustiheduse saavutamine kinnistutega, mille suhtes planeeringut ei kehtestata, on küsitav. Nimetatud kinnistud on võimalik tulevikus liita teiste selles kvartalis asuvate kinnistutega ning nad võivad oma teoreetilise ehitusõiguse, mis kujuneb hoonestustiheduse alusel, sinna üle kanda. Kehtestatud planeeringu hoonestustihedus ületab oluliselt teemaplaneeringus ettenähtut ning on sellega vastuolus. 7.6 Kehtestatud planeering on selges vastuolus ka Tallinna linna ehitusmääruse § 10 lõikega 1, mille kohaselt koostatakse detailplaneering linna territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Planeeritava maa-ala asukoha ja suuruse määramisel eelistatakse detailplaneeringu koostamist territooriumi linnaehituslikult tervikliku osa kohta. Suurem hoonestustihendus ning parkimiskohtade arvu vähendamine rikub kaebaja subjektiivseid õigusi, kuna seetõttu väheneb tulevikus kaebaja kinnisasjadel võimalik hoonestustihedus ning tulevased parkimisprobleemid puudutavad ka kaebaja õigusi. 7.7 Kehtestatud planeeringuga nähakse ette kaebaja kinnisasjale avalikult kasutatav ning servituudivajadusega ala. Kaebajale kuuluvad krundid on kehtestatud detailplaneeringu osast välja jäetud, kuid samas määratakse kaebaja kinnisasjade ehitusõigused. Kaebaja on seisukohal, et esiteks ei kuulu kinnisasi, mille teenindamiseks servituudid on ette nähtud, Tallinna linnale ning teiseks juurdepääsuvõimalused ja kokkulepped tuleb saavutada detailplaneeringu menetluse käigus. Antud juhul on ette nähtud teiste haljasalaga külgnevate kinnisasjade omanike poole pöördumine sisuliselt alles siis, kui kohtus ei õnnestu servituuti seada. Antud asjas riivab detailplaneeringu kehtestamine, kus on märgitud kaebaja kinnisasjal avalikult kasutatav ja servituudivajadusega ala, ebaproportsionaalselt kaebaja õigusi ning vähendab kaebaja kruntide väärtust. Planeerimismenetluses ei ole kordagi kaalutud muid võimalusi ega peetud läbirääkimisi naaberkruntide omanikega, vaid on määratud kaebaja krundile servituudivajadusega ala. Kaebaja on oma 22.05.2015 aasta kirjas väljendanud seisukohta, et on valmis andma Tallinna linna kasuks tasuta avaliku juurdepääsu servituudi tingimusel, kui planeeringuala kinnistu omanike vahel on sõlmitud Maakri tn 32a ja 32b kinnistu omanikuga avaliku kasutuse ala osas kompenseerimise kokkulepe ja/või kui on sõlmitud kokkulepe planeeringualal kinnistute

liitmise osas enne detailplaneeringu kehtestamist. Sellist arutelu isegi ei tekkinud, sest Tallinna Linnavolikogu kehtestas planeeringu 20 päeva hiljem ja kaebajale isegi ei vastatud. Riigikohtu seisukohalt peab planeeringu kehtestamise otsus sisaldama sarnaseid kaalutlusi ja põhjendusi nagu hagita menetluses servituudi seadmise otsustus. Vaidlustatud otsuses midagi taolist ei nähtu ja kaalutlused puuduvad. 7.8 Kaebaja leiab, et vaidlustatud haldusakti andmisel on rikutud kaalutlusõigust ning proportsionaalsuse põhimõtet. Käesoleval juhul teenib kehtestatud detailplaneering vaid ühe isiku huvi kõrghoone ehitamiseks. Vaidlustatud haldusaktis ei nähtu eesmärgipärast ja mõõdukat otsustamist, vastupidi, peamiseks detailplaneeringu kehtestamise põhjenduseks on asjaolu, et menetlus on nii pikalt kestnud. Detailplaneeringu kehtestamine riivab ebaproportsionaalselt kaebaja ja teiste naaberkinnisasjade omanike subjektiivseid õigusi. Kaebaja ei tugine kaebuses teiste naaberkinnisasjade omanike õiguste rikkumisele, vaid toob selle lihtsalt esile kui asjaolu, mida vastustaja ei ole pidanud vajalikuks planeeringu kehtestamisel arvestada.

9.7 Käesolevas asjas peaksid planeeringu osalise kehtestamise põhjendustes nähtuma muuhulgas põhjendused, millest on tingitud PartnerRe OÜ huvide ebaproportsionaalne eelistamine. Ehitusmaht kvartalis on piiratud ning ühe kinnisasja omaniku huvide ebaproportsionaalne eelistamine ning keskmist mitmekordselt ületava hoonestustiheduse määramine tema krundil rikub ilmselgelt kaebaja subjektiivseid õigusi. 9.8 Kaebaja leiab, et varasema omaniku nõusolek servituudi lahendusest on ilmselgelt kontekstist väljas ning servituudi aktsepteerimist Maa-ameti 31.10.2010 kirjast ei nähtu. 9.9 Vastustaja on kooskõlastustest ja planeerimismenetluses esitatud seisukohtadest noppinud välja selle, mis vastustaja arvates toetab kehtestatud planeeringut ning jätnud kõik muu tähelepanuta. Samuti on jäetud muud võimalused arvestamata. Vastustaja ei ole tegelikkuses maa munitsipaalomandisse taotlemise vastu huvi tundud ega ka tähtaegselt seisukohta avaldanud maa riigi omandisse jätmisele.

Tallinna Linnavalituse 25.01.2006 korraldus nr 133-k on kehtiv selle algsel kujul ning seda ei ole muudetud. 12.2 Vastustaja ei ole rikkunud planeeringu vastuvõtmisel planeerimismenetluse reegleid, detailplaneeringu vastuvõtmise ja kehtestamise vahel on toimunud kaks avalikku väljapanekut vastavalt 22.02-10.03.2006 ja 27.12.2010-11.01.2011 ning seejärel on detailplaneering osaliselt kehtestatud. Juhul, kui detailplaneeringu põhilahenduses tehakse muudatusi pärast selle vastu võtmist, ei pea seda planeeringut PlanS § 21 lg 5 kohaselt uuesti vastu võtma või vastuvõtmise otsust muutma, korratakse vaid planeeringu kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel. Samuti ei loeta PlanS § 21 lg 7 järgi planeeringu osalise kehtestamisega seotud planeeritava maa-ala suuruse muutmist planeeringu põhilahenduse muudatuseks PlanS tähenduses. Eeltoodud põhjustel on ebaõige kaebaja seisukoht, et käesolev planeering on vastu võetud ja kehtestatud samal päeval. Seetõttu on ka asjakohatud kõik kaebaja väited ja põhjendused menetlusreeglite rikkumise kohta, mis põhinevad eeltoodud seisukohal. Asjaolu, et kaebaja enda taotlusel ei ole temale kuuluvate kinnistute osas planeeringut kehtestatud, ei riku avalikku huvi. 12.3 Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, et menetluse pika kestvuse tõttu ei ole asjast huvitatud isikutel olnud võimalust olla haldusmenetlusse kaasatud ja esitada vastuväiteid ning seetõttu tuleks läbi viia uus menetlus. Vastustajale jääb arusaamatuks, kas kaebaja peab muutunud huvitatud isikute ringi all silmas iseennast või kolmandaid isikuid. Vastustajale teadaolevalt on planeeritud maa-ala ja vahetute naabrite omanike ringis pärast viimast avalikku väljapanekut muutunud vaid Maakri tn 32a ja 32b kinnistute omanik, kelleks nüüd on Andrimen OÜ. Kaebaja poolt viidatud Riigikohtu lahendites (nr 3-3-1-96-13 p 21 ja nr 3-3-1-28-04 p 20) toodud seisukohad ei ole käesolevas kaasuses asjakohased, kuivõrd nende kohtuasjade tehiolud erinevad oluliselt käesoleva kaasuse tehioludest. Kaebaja on Riigikohtu otsuse asjas nr 3-3-196-13 punktist 21 meelevaldselt järeldanud, et kui planeeringu algatamisest on möödunud pikk aeg, siis on muutunud ka asjast huvitatud isikute ring ja vajalik on läbi viia uus menetlus. Kaebaja poolt viidatud teisest Riigikohtu lahendist (nr 3-3-1-28-04 p 20) ei tulene samuti põhimõtet, et haldusorgan peaks planeerimismenetluse katkestama ning seda uuesti alustama juhul, kui planeeringut ei ole kehtestatud teatud aja jooksul. Käesoleval juhul ei ole vastustaja planeeringumenetlust vahepeal katkestanud või lõpetanud (otsustanud jätta planeering kehtestamata), vaid on viinud haldusmenetluse läbi katkematult. Seega ei ole vastustaja käesoleval juhul lähtunud varasemalt toimunud planeerimismenetluse tulemustest. 12.4 Põhjendamatu on ka kaebaja väide, et asjast huvitatud isikute ring on muutunud. Kaebaja ei saa ennast pidada uueks huvitatud isikuks, kes ei ole saanud menetluses osaleda ja oma seisukohti ja vastuväiteid esitada. Andrimen OÜ juhatuse liige on Urmas Kivisalu. OÜ Andrimen on OÜ Maakri KVF tütarettevõte, mida kaebaja ise on kinnitanud. OÜ Maakri KVF on Maakri tn 28a kinnistu omanik alates 2003. aastast ning nimetatud osaühingu juhatuse liige on alates 13.11.2002 samuti Urmas Kivisalu, kes on olnud menetlusse kaasatud ja seega sellest teadlik juba vähemalt 2006. aastast alates. Urmas Kivisalu on osalenud Tallinna Linnaplaneerimise Ametis toimunud Maakri arhitektuurikonkursi II etapi koosolekutel OÜ Maakri KVF esindajana 22.11.2006 ning 15.06.2009. Samuti on Urmas Kivisalu OÜ Maakri KVF esindajana esitanud detailplaneeringu II avalikul väljapanekul vastuväiteid, millele vastustaja on vastanud nii 03.01.2011 kirjaga nr 32/559 kui ka esitanud need vastuväited detailplaneeringu kehtestamise otsuse põhjendustes.

12.5 Kaebaja ei ole välja toonud, kuidas detailplaneeringu lahendus parkimiskohtade osas on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga ning seetõttu õigusvastane. Detailplaneeringu lahenduse otstarbekuse kontrollimine ei ole halduskohtu ülesanne (HKMS § 158 lg 3, RKHKo lahend asjas nr 3-3-1-15-08 p 18). 12.6 Kaebaja seisukohad planeeringuga kehtestatud ala hoonestustiheduse kohta on põhjendamata. Maksimaalset hoonestustihedust ei sätesta ükski õigusakt ega ka asjaomane teemaplaneering, sest teemaplaneeringu punktis 9 on määratud, et teemaplaneering on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k, s.o enne teemaplaneeringu jõustumist. Kogu planeeritud ala hoonestustihedus on teemaplaneeringu kohase arvutusmeetodi kohaselt arvutatult 4,0, mis on teemaplaneeringuga kooskõlas. Välistatud ei ole detailplaneeringu kehtestamine ka Maakri tn 32a ja 32b ning Maakri tn 28 osas, millisel juhul oleks hoonestustihedus teemaplaneeringuga samuti kooskõlas. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel kujuneb tõepoolest kehtestatava osa hoonestustiheduseks 5,3. Vastustaja on seisukohal, et asjaolusid arvestades on kehtestatavale alale jäävate kruntide ehitusõiguse ulatus ja hoonestustihedus detailplaneeringu osalisel kehtestamisel põhjendatud. Detailplaneeringuga kavandatu on teemaplaneeringuga kooskõlas ning Maakri tn 30 planeeritud ehitusmaht on proportsionaalne kogu kvartalisse planeeritavaga ehitusmahuga. Üksikute kruntide piires võib ka teemaplaneeringu kohaselt olla hoonestustihedus suurem või väiksem näitajast 4,5 tingimusel, et kogu kvartali hoonestustihedus jääb alla 4.5 (teemaplaneeringu lisa 1, p 6.1). 12.7 Asjakohatu on ka kaebaja väide, et planeeringu osalisel kehtestamisel oleks pidanud vähendama proportsionaalselt ehitusmahtu. Selline väide ei põhine ühelgi õiguslikul alusel. Planeeritaval alal ei jaotu ehitusmaht võrdeliselt, vaid on iga krundi puhul erinev tulenevalt nt muinsuskaitselistest eripäradest. Kruntide ehitusmahu määramine antud olukorras on vastustaja diskretsiooniotsus ja otstarbekuse küsimus, mis ei kuulu kohtuliku kontrolli alla. 12.8 Vastustaja hinnangul lähtuvad populaarkaebuse aluseks olevad väiteid kaebaja erahuvist mitte õigusvastaselt kahjustatud avalike huvide seisukohast. Kaebaja huvi vähendada planeeringust huvitatud PartnerRe OÜ kinnistute ehitusmahtu selleks, et saada enda kinnistutele suurem ehitusmaht, on kaebaja erahuvi, mis ei ole kaitstav populaarkaebuse kaudu (RKHKo lahend asjas nr 3-3-1-29-10).

kaebaja õigusi. Nimetatud selgitus ei tähenda, et kaebaja kinnistule oleks määratud servituudivajadusega ala või servituut. 13.2 Detailplaneeringu seletuskirjas on vastustaja mh märkinud, et kaebaja poolt 21.05.2015 esitatud isikliku kasutusõiguse seadmise tingimusi ei saa pidada põhjendatuks, kuna äriühing omandas Maakri tn 32a ja Maakri tn 32b kinnistud Eesti Vabariigilt avaliku enampakkumise teel ning enampakkumise korraldaja Maa-amet on teavitanud ametlikul veebilehel igakülgselt võõrandatavate kinnistutega seotud kitsendustest ja asjaoludest. Samuti on enampakkumisteates välja toodud, et detailplaneeringu kohaselt on kavandatud moodustatavale Maakri tn 32a krundile kõnniteed ja servituudivajadusega ala, mis tagab juurdepääsu kvartali keskel asuvale avalikule haljasalale (Maakri tn 28c, planeeringu pos 3). Lisaks on eeltoodud planeeritavate kitsenduste olemasolu kinnitanud kaebajale ka müüja kinnistute müügilepingu punktis 2.1.9 ja 2.1.0 ning kaebaja on lepingu punktis 2.2.2 - 2.2.4 andnud kinnituse, et ostja on tähelepanelikult tutvunud kõigi lepingus nimetatud lepingu eset puudutavate asjaoludega (sh detailplaneeringu materjalidega) ning on muuhulgas teadlik lepingu punktis 2.1.8 kuni 2.1.20 nimetatud asjaoludest, ei pea neid lepingu esemete puudusteks ning ei oma selles osas müüja suhtes mingeid pretensioone, nõudmisi ega täiendavaid küsimusi. Tegu oli kaebaja kaalutletud otsusega osta nimetatud kinnistu ning kaebaja ei saa tugineda oma subjektiivsete õiguste rikkumisele. 13.3 Kaebaja heidab vastustajale ette, et ta ei ole kaalunud muid variante detailplaneeringu pos 3 (Maakri tn 28c) suhtes ligipääsu tagamiseks ning on seetõttu jätnud teostamata kaalutlusõiguse. See väide ei vasta tõele. Kinnistute varasem omanik, Eesti Vabariik (Maaamet) on nimetatud servituudilahendust oma 31.10.2010 kirjaga nr 6.2-3/449 aktsepteerinud, mistõttu puudus vastustajal vajadus kaaluda muid lahendusi. Eeltoodud põhjusel ei ole põhjendatud ka kaebaja väide diskretsiooni teostamata jätmise kohta. 13.4 Vastustaja ei nõustu ka kaebaja etteheidetega kaalutlusõiguse rikkumise kohta. Kaebaja väited on üldsõnalised ning ebakonkreetsed. On ilmne, et vastustaja ei ole haldusakti põhjendamisel jätnud kaalutlusõigust teostamata. Haldusakti põhikaalutlused ja -motiivid on välja toodud haldusaktis ning täpsemad põhjendused sisalduvad haldusakti lisaks olevas seletuskirjas (kokku 40 leheküljel), millele on ka haldusaktis viidatud. Planeeringu osalisel kehtestamisel ei ole lähtutud ainult huvitatud isiku erahuvist, vaid on arvestatud olulisel määral ka avalike huvidega, nt avalikes huvides on kavandatud pikendada Tornimäe tänavat ja rajada planeeritud alale avalikult kasutatav haljasala, mis on kavandatud ala sellele osale, kus kasvab väärtuslikum osa olemasolevast kõrghaljastusest. Samuti on jalakäijate mugavuse ja turvalisuse suurendamiseks Maakri tänav määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, planeeritud ala ulatuses on ette nähtud laiendada Maakri tänava kõnniteed 3 m laiuseks ja Tornimäe tänava pikendusele on samuti planeeritud kõnnitee. Hoonestatavale krundile planeeritud kõnnitee osad on määratud avalikult kasutatavaks.

15.1 Tallinna õigusaktide register on informatiivse iseloomuga, mistõttu ei ole mitte kunagi Tallinna Linnavalitsuse 25.01.2006 korraldust nr 133-k mingil moel muudetud erinevalt kaebaja poolt väidetust. Seega ei saa selline tegevus rikkuda ei kaebaja subjektiivseid õiguseid ega ka avalikku huvi, sest tehniline viga, mis ilmnes ainult Tallinna linna kodulehel ja mis on nüüdseks likvideeritud, ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Vastustaja ei ole erinevalt kaebaja poolt väidetust ka omaks võtnud, et korraldust nr 133-k oleks muudetud või vastu võetud selle uus redaktsioon. 15.2 Ka ei ole vaidlustatud planeeringuga määratud kaebaja kinnistutele ei avalikult kasutatavat ala ega ka ehitusmahte. Asjaolu, et joonisel on neid kujutatud, ei tähenda, et planeering need ka selliselt kehtestaks, võttes arvesse, et planeeringu põhijoonisel on selgelt välja toodud, millises osas on planeering kehtestatud ja millises osas mitte. 15.3 Ekslik on ka kaebaja ja Maa-ameti seisukoht, et vastustaja on planeerinud servituudivajadusega ala väljapoole kehtestatud planeeringuala. Kaebaja kinnistute osas planeeringut ei kehtestatud ja seega ei määratud sinna ka servituudivajadusega ala. Asjaolu, et planeeringu seletuskirjas on selgitatud, et kaebajaga võidakse kokkuleppel seada servituut (isiklik kasutusõigus) Tallinna linna kasuks, ei riku kaebaja õiguseid. 15.4 Vastustaja ei nõustu kaebaja ja Maa-ameti seisukohaga, et vastustaja peaks omama mõnda planeeritaval ala paiknevat või sellega piirnevat kinnistut, et seada servituuti kaebaja kinnistule vastustaja kasuks. AÕS § 225 lg 1 kohaselt isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isikliku kasutusõiguse seadmine Tallinna linna kasuks on seega võimalik ka juhul, kui Tallinna linn ei ole piirneva kinnistu omanik ning kasutusõiguse sisu seisnebki avalikus kasutamises (Tallinna linna kasutusõigust realiseerib avalikkus). Selline isikliku kasutusõiguse seadmine on tavapärane praktika. Vastustaja ei nõustu Maa-ameti seisukohaga, et planeeritud haljasala (pos 3) rajamine on küsitav ja mitteotstarbekas, kuivõrd seal kasvavad vanad puud ja ala kasutatakse parkimiseks. Vastustaja hinnangul on pargi ja rekreatsiooniala rajamise eesmärk kantud avalikust huvist tagada linnakeskkonnas rohealade olemasolu. Ka planeeringu seletuskirjas on märgitud, et tegu on kõige sobivama kohaga, kuivõrd seal on olemas kõrghaljastus. Asjaolu, et seal puudub käesoleval hetkel murukate, ei ole määrav, kuivõrd selle rajamine ei ole kuigivõrd keeruline ega kallis. 15.5 Kaebaja väide, et kehtestatud planeering vähendab tema kinnistute potentsiaalset ehitusmahtu, ei riku tema õiguseid. Kaebaja oli kinnistuid ostes teadlik planeeringust ning seetõttu ei saa ka rääkida tema õiguste rikkumisest. On ilmne, et ehitusmahtu ei planeerita ega saagi planeerida proportsionaalselt ja võrdeliselt kõikide kinnistute vahel, seda eriti kõrghoonete planeerimise puhul, mistõttu ei saa kaebaja nõuda, et tema kinnistul peaks olema teatud suurusega ehitustihedus. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud Eesti Vabariigi seisukoht

detailplaneeringu ülesandeks mh servituutide vajaduse määramine ning muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatuse määramine planeeritaval maaalal, siis saab juurdepääse, kõnniteid ja servituudivajadusega alasid planeerida üksnes planeeritava ala piirides ning selles osas ei vasta otsus nr 120 seadusele.

planeeringumenetlusest. Kaebajal ei olnud õiguslikku kohustust soetada enampakkumisel riigilt kinnistu.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus ei nõustu kaebajaga, et avaliku huvina saaks käsitleda pelgalt soovi, et menetlus oleks läbi viidud õiguspäraselt, kuna nn igaühe kaebeõigust ei ole planeerimisasjades antud mitte ühiskondlikuks seaduslikkuse järelevalveks, vaid mingi konkreetse avaliku huvi kaitseks. Subjektiivsete õiguste osas on kaebaja väitnud õiguste rikkumist sellega, et tema kinnistutele on kaevatava otsusega määratud servituudivajadus ja hoonestusmaht, vaatamata sellele, et kinnistud kehtestatud detailplaneeringu alas ei asu. Samuti väidab kaebaja negatiivset mõju oma õigustele parkimiskohtade ebapiisavast planeerimisest tulenevalt ning leiab, et ka hoonestustiheduse määramisega on suurendatud eelkõige planeeritavatel liidetavatel kruntidel Maakri tn 28b, 30 ehitusmahtu teiste samas kvartalis asuvate kinnistute, sh kaebaja omade arvelt, mis toob kaasa ebavõrdse kohtlemise ja vähendab kaebaja kinnistu väärtust ning võimalust teiste kinnistute planeeringuga liitumisel sinna oma ehitusõigus üle kanda. Kaebaja väidab, et ei ole nõustunud Maakri tn 32a ja Maakri tn 30 vahel kuja määramata jätmisega, kuid kehtiva planeeringu järgi võib kolmas isik ehitada kuni kinnistu piirini, mis rikub kaebaja õigusi. Kohus märgib, et lisaks avalike huvide ja subjektiivsete õiguste rikkumise väljatoomisele peavad kaebuse väited seonduma märgitud huvide ja õigustega. Seose puudumise korral kohus väiteid sisuliselt ei käsitle. I

õiguslik tähendus, ei saa olla mõistlikku vaidlus selles, et tegelikult kaebaja väidetavat haldusakti antud ei ole. Kaebaja vastav väide on tõendamata. Eeltoodud põhjustel on ebaõige ka kaebaja seisukoht, et käesolev planeering on vastu võetud ja kehtestatud samal päeval ning sellest tulenevalt on asjakohatud ka kõik kaebaja väited menetlusreeglite rikkumise kohta seonduvalt eelkäsitletud asjaoluga.

Asjas nr 3-3-1-28-04 oli tegemist situatsiooniga, kus detailplaneeringu menetlus lõppes kehtestamata jätmisega ning seejärel tehti pool aastat hiljem kehtestamise otsus ilma eelneva kohase menetluseta. Kaebajal oli võimalik pärast Maakri tn 32a ja b kinnistute omanikuks saamist oma seisukoht haldusorganile esitada, st olla ärakuulatud (menetluslik õigus). Kaebaja kasutas oma menetluslikku õigust (21.04.2015 ja 28.04.2015 kirjad). Ühe uue kinnistuomaniku lisandumine ei tähenda, et planeerimismenetluses tuleks viia läbi uus avalik väljapanek, et luua planeerimisseaduses ettenähtud vastuväidete esitamise võimalus. See muudaks planeerimismenetluse läbiviimise mõistliku aja jooksul võimatuks. Sealjuures oli või pidi olema kaebaja kogu eelneva menetluse käigust ja planeeringu sisust teadlik oma juhatuse liikme Urmas Kivisalu kaudu, kes esindas samas kvartalis krunte omava OÜ Maakri KVF huve, kelle tütarettevõte on Andrimen OÜ. Vastustaja ei ole väitnud, et kaebaja kui juriidiline isik osales planeerimismenetluses enne kinnisasja omanikuks saamist ehk enne puudutatud isikuks saamist. Asjaolu, et kogu menetlus kestis algatamisest alates ligi 15 aastat ei riku avalikke huve ega kaebaja subjektiivseid õigusi. Käesolevas menetluses kolmanda isiku huvides kohtusse pöördumiseks kaebajal õiguslik alus puudub.

Muutunud asjaoluks ei saa pidada ka seda, et Maa-ameti esindaja teostas väidetavalt paikvaatluse tuvastades planeeringuga kavandataval haljasalal mõned vanad puud ja kruusakattega platsi, mitte lopsakat parki ja muruväljakut. Tähelepanek, et planeeritaval alal napib haljastust on õige, kuid selle napi haljastuse väärtuslikum osa (põhijoonise kohaselt 6 puud, I-III kat., vt ka dendroloogiline hinnang DP kaust 23944 eks 1) asub riigi maal planeeringu põhijoonise pos 3. Arusaamatuks jääb Maa-ameti loogika, et kuna korralikult väljaarendatud haljasala praegu ei ole, siis ei ole selle planeerimine ja mh olemasoleva säilitamine vajalik (avalikes huvides). Riik on detailplaneeringu menetluses nõustunud reformimata riigimaa osas planeeringukohase lahendusega ning kui praegu leitakse, et riik pidanuks nõudma maaüksusele tulusamat otstarvet, ei ole see käsitletav planeerimismenetluse kestel muutunud asjaoluna. Riik kehtestatud detailplaneeringut kohtus vaidlustanud ei ole. Kui alale määratud funktsioon on avalikes huvides, siis on riigil maaomanikuna ja ühtlasi avaliku võimu kandjana kohustus selle funktsiooni toimima hakkamisele kaasa aidata, mitte seda takistada.

ülemääraseid kulusid. Maavanem on järelevalvemenetluses neid põhjendusi aktsepteerinud. Ka kohus nõustub, et haldusorgan ei saa jääda õigusvastasesse viivitusse. Kui huvitatud isikud ei suuda kokku leppida ühiselt planeerimises ning eraldi planeeringute menetlemine ei välista iseenesest head lõpptulemust, mille tagamiseks näeb kõrghoonete teemaplaneering ette piisavad reeglid ning ka kohalik omavalitsus saab planeerimismenetluses esitada nõudmisi avalikest huvidest lähtuvalt (sh esteetiline lahendus), tuleb otsus ära teha. Kaebaja kohtuistungil väljapakutu, et kohalik omavalitsus võinuks ise teha kvartaliülese planeeringu on küll üks võimalik lahendus, kuid kohus ei saa õiguslikus vaidluses hakata hindama sellise võimaliku valiku otstarbekust. Praegu ei ole see valik enam aktuaalne. Põhjendatud on ka vastustaja väide, et see oleks võinud samuti lõppeda tulemusega, mida kinnistuomanikud realiseerida ei soovi. Tekkinud olukorras otsustas vastustaja lõpetada pikaleveninud menetluse ja kehtestada planeeringu osaliselt, jättes välja kaebaja kinnistud, millel planeeringu kehtestamist kaebaja ei soovinud. Kohus nõustub Maa-ametiga, et kaebaja käitumine on vastuoluline. Kaebaja on nõudnud, et detailplaneering kehtestataks osaliselt ja tema kinnistud jäetaks välja, mida KOV tegi. Kaebaja kaebas seepeale KOV kohtusse ja väidab kaebuses, et tema kinnistuid eraldada ei oleks tohtinud tulenevalt kvartali tervikuna planeerimise põhimõttest.

kokkuleppel. See, kuhu juurdepääs lõpuks rajatakse sõltub ümbritsevate kruntide planeeringutest ja/või maaomanike kokkulepetest nagu on otsuse seletuskirjas märgitud. Kohus nõustub kaebajaga, et kaevatava otsuse seletuskirja põhjendused (lk 3, 6 lõik) on ekslikud, kuid vaid selles, et Tallinna linnal oleks kohtus kaebaja kinnistutele servituudi nõudmise õigus. Linn lähtus selle seisukoha esitamisel ilmselt eeldusest, et maa antakse riigi omandist KOV-le üle (millest keelduti 08.01.2016 KOV poolt vajalike toimingute tegemata jätmise tõttu, tl 183 I kd). Selle uuesti taotlemine ei ole samas välistatud. Viidatud ekslik seisukoht haldusakti põhjendustes ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi ega too kaasa haldusakti tühistamist. Samuti ei välista see avalikes huvides haljasala rajamist. Haldusorgan märkis istungil, et juurdepääsu asukohana on jätkuvalt kõige otstarbekam juurdepääs üle kaebaja kinnistute. Kaebaja ega riik kinnistute endise omanikuna ning haljasala maaüksuse omanikuna ei ole sellele planeerimismenetluses vastu vaielnud. Kaebaja soov 22.05.2015 kirjas (DP kaust 23944) seisnes selles, et ta oli nõus andma linnale tasuta kasutusõiguse ja soovis kompensatsiooni osas kokkulepet enne planeeringu kehtestamist. Seega ei olnud vastustajal põhjust juurdepääsu asukoha osas täiendavaid põhjendusi esitada. Kaevatavast haldusaktist tulenevalt saab juurdepääsu saamise aluseks olla kokkulepe kaebajaga või siis teiste külgnevate kinnistute omanikega. Juurdepääsude planeerimine järgnevate planeeringutega või juurdepääsu saamine kokkuleppega ei ole välistatud faktilistest asjaoludest (ümbritsevatel kinnistutel ehitiste paiknemine, looduslik olukord vm) tulenevalt. Avaliku kasutusega haljasala planeerimine vaidlusalusesse kvartalisse on kahtlusteta avalikes huvides arvestades kesklinnas rohealade vähesust. Asjaolu, et kaebaja kinnistud jäid planeeringualast välja ei too kaasa seda, et see ala ise tulnuks jätta planeerimata või et selle planeerimine oleks ilmselgelt ebaotstarbekas. Haljasala asukoha valikut on kohalik omavalitsus muuhulgas selgitanud maavanemale saadetud 18.02.2012 kirjas nr LV-1/506 (lk 21, DP kaust 23944). Nagu kohus märkis on juurdepääsuküsimus lahendatav ka teiste ümbritsevaid kinnistuid hõlmavate planeeringutega, milliste puhul tuleb juba planeeritud haljasalaga arvestada, ja/või kaebajaga vm kinnistuomanikuga kokkuleppel. Riik maa omanikuna nõustus planeerimismenetluses sellise maakasutuse määramisega ega ole detailplaneeringu kehtestamise otsust kohtus vaidlustanud. Seega ei ole alust järeldada, et avaliku kasutusega haljasalale juurdepääsu saamine oleks välistatud (planeering selles osas realiseerimatu). Seetõttu ei pea kohus võimalikuks populaarkaebuse alusel kaevatava otsuse tühistamist tervikuna või osaliselt, kuivõrd see oleks avalikku huvi kahjustav. See, kas külgnevate kinnistute planeerimisel olnuks haljasala ja juurdepääsu küsimuse koos lahendamine otstarbekam on planeerimisdiskretsiooni küsimus. Sellise diskretsiooni teostamise pädevus kuulub haldusorganile. Kohus ilmselget ebaotstarbekust, mis viinuks õigusvastase ja avalikke huve või kaebaja õigusi kahjustava kaalutlusotsuse tegemiseni, ei näe.

parkimiskohtade arv on selle eesmärgiga kooskõlas. Standardi näol ei ole tegemist siduva õigusaktiga. Kohtuistungil kolmanda isiku seadusliku esindaja poolt väljatoodu kohaselt kavandatakse Maakri tn 30 kinnistu kõrghoonesse hotelli, millest tulenevalt kolmas isik peab tõenäoliseks planeeritud parkimiskohtade üle, mitte puudu jäämist. Kaebaja ei ole vastupidist tõendanud ega usutavalt põhistanud. Sellest tulenevalt ei ole põhjendatud ka kaebaja väide, et ehitusmahtude ja parkimiskohtade arv seoses kaebaja kinnistute väljajätmisega pidanuks muutuma üksüheselt. Vastustaja juhtis istungil tähelepanu, et kaebaja ehitusmaht oli planeeringusse hõlmatuna maa-aluses osas suurem kui maa peal, seetõttu muutus ka kehtestatud osas planeeringu ehitusmaht võrreldes parkimiskohtade mahuga ebaproportsionaalselt. Kohtul ei ole põhjendatud alust arvata, et parkimiskohtade arv ei oleks kehtestatud osas piisav, arvestades standardikohast parkimiskohtade planeerimise eesmärki. Kaebaja ei ole kohtu arvates tõendanud parkimiskohtade väite osas enda subjektiivsete õiguste rikkumist või avalike huvide kahjustamist ning kehtestamise otsuse õigusvastasust vastavas osas.

vajadus; parkimiskohtade piisavus; juurdepääsu määramine; 02.05.2011 leping) seotud subjektiivsete õiguste rikkumist, siis käesolevas kaebuse osas käsitleb kohus üksnes hoonestustiheduse, võrdse kohtlemise ning kuja määramata jätmise väidet. Kohus märgib, et kaebaja ei ole oma seisukohtades järjekindel väidete eri kaebuse liikide alla paigutamisel.

detailplaneeringu alaks on kvartal või terviklik kvartaliosa (kvartali pindala arvestatakse magistraaltänavate ääres krunte ümbritsevate kõnniteede välisääreni, ala sisetänavatel aga tänava telgjooneni), siis kvartali hoonestustihedus on määratud järgmiselt: hoonete suletud brutopind jagatud kvartali pinnaga. Tiheduse arvutamisel võetakse ka tervikliku kvartaliosa planeerimisel (kui taotletakse kvartali keskmisest suuremat hoonestustihedust) aluseks kogu kvartal, kusjuures mitteplaneeritaval osal arvestatakse olemasolevate hoonete või varemkehtestatud detailplaneeringus kavandatud hoonete suletud brutopinda.” Kehtestatud osa kohta arvutatuna tuleb hoonestustihedus 5,3, millist asjaolu kaebaja ei vaidlusta. Vastustaja on õigesti selgitanud, et kogu kvartalis ei pea kinnistud olema võrdse hoonestustihedusega. Otsuse seletuskirjas sisalduvates põhjendustes (lk 2) on põhjendatud kõrghoone sobivust Maakri tn 30 kinnistule (asukoht, suurus ja kuju on linnaehituslikult sobivad) ning ühtlasi nähtub sealt, miks kaebaja kinnistutele on võimalik kavandada kuni 4 maapealse korrusega hoonet. See tuleneb Maakri tn 28 krundil asuvast taastamisele kuuluvast arhitektuurimälestisest. Üheski õigusaktis ei sisaldu kvartalis kõigile kruntidele võrdse ehitusõiguse (sh hoonestustihedus) määramise nõuet. Planeerimisel arvestatakse paljude eelkõige faktiliste asjaoludega (asukoht, maaüksuse kuju, ümbritsev keskkond jm). Paratamatult peab iga uus lisanduv planeering arvestama varem ehitatuga ning planeerituga, mida ei ole veel realiseeritud. On ilmne, et igale vaidlusaluse kvartali kinnistule ei ole võimalik planeerida kõrghoonet ning kvartalis asuv (taastatav) arhitektuurimälestis peab olema vaadeldav ning vastustaja on otsuse seletuskirjas (lk 9) ka põhjendanud, et vaadeldavus Maakri tn ja Tornimäe tn ristmikult üle Maakri tn 30 kinnistu on ka olemasoleva madala hoone tõttu tänaval viibija jaoks varjatud. Kaebaja kinnistutel õiguslikul alusel püstitatud ehitisi ei asu. Seega oleks ilmselgelt meelevaldne nõuda üle Maakri tn 30 kinnistu vaadeldavuse tagamiseks hoonestuse lammutamist ja sinna avaliku kasutusega haljasala rajamist, seda eriti olukorras, kus haljastus juba paikneb mujal ning seal on võimalik haljasala laiendada ka osaliselt kõrvalkruntidele (otsuse seletuskirja põhjendus lk 15, 21, 29). Seetõttu on planeeringu koostamisel arvestatud võimalusega tagada vaadeldavus teisest kvartali küljest. Võrdne kohtlemine planeerimismenetluses ei tähenda võrdset ehitusõigust. Võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdsuse põhimõtte rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjusteta erinevalt. (RKHK lahend asjas nr 3-3-1-61-01 jt) Kohtule käesoleval juhul õigusvastast erinevat kohtlemist ei nähtu. Hoonestustiheduse määramine on haldusorgani planeerimisdiskretsiooni osaks olev otstarbekuse küsimus, mille puhul kohtulik kontroll on piiratud. Kohtu ülesanne on võimude lahususe põhimõttest tulenevalt hinnata õiguspärasust, mitte planeeringulahenduse otstarbekust. Seega võib üksiku krundi hoonestustihedus ka teemaplaneeringus sätestatut arvestades olla kvartali hoonestustihedusest nii suurem kui väiksem, seda tingimusel, et kvartali hoonestustihedus tervikuna ei ületa teemaplaneeringus määratud maksimaalset hoonestustihedust. Kaebaja ei täpsustanud, millise planeerimismenetluses antud kooskõlastusega on selline lahendus ja seisukoht vastuolus. Kohus juhib tähelepanu, et sealjuures tuleb vaadata ka kooskõlastuse andmise aega ning arvestada planeeritava maa-ala suuruse muutumisega. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu arvates hoonestustiheduse 5,3 planeerimine kvartalisse jääva kolme krundi osas ka teemaplaneeringuga vastuolus. Detailplaneeringuga kavandatu on proportsionaalne kogu kvartalisse planeeritavaga ehitusmahuga. Kuna kogu kvartali

hoonestustihedus on 4,0, siis ei ole planeeringusse hõlmatud osaga kogu kvartali ressurssi ära kasutatud. Vastustaja ei saanud arvestada ega pidanud arvestama detailplaneeringut kehtestades hüpoteetilise võimalusega, et juhul kui tulevikus peaks kultuuriväärtuste amet loobuma mälestise taastamise nõudest võib tekkida kaebajal võimalus enda kinnistule taotleda kõrgema hoone ehitamist (st ka suuremat hoonestustihedust) või nn teoreetilise suurema ehitusõiguse ülekandmist muule hoonestatavale krundile. Ebavõrdse kohtlemise väitel ei ole ka sellest tulenevalt alust.

(allkirjastatud digitaalselt) Kristina Maimann

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.