Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-17-1083

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3-17-1083 kaebaja seisukohtade tähelepanuta ja hindamata jätmist asjaoluga, et kaebajal on peale üldplaneeringu kehtestamist võimalik algatada detailplaneeringu menetlus, oleks haldusorgan pidanud sisuliselt kaaluma ka võimalust konfliktala moodustamiseks (s.o. olukord kus üldplaneering maakasutuse juhtotstarvet ei määra ning konfliktala lahendatakse hiljem koostatava detailplaneeringuga). Selliselt on maakasutuse juhtotstarvet üldplaneeringuga muudetud mitmete riigile kuuluvate kinnistute osas (nt Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92 ja Kakumäe tee 101), mistõttu on vastustaja isikuid ebavõrdselt kohelnud. Kuigi LKS § 40 lg 3 võimaldab taotleda detailplaneeringu raames ranna ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamist, siis tuleb seejuures arvestada, et üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute menetlemine saab vastavalt kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 9 lg-le 7 olla üksnes põhjendatud vajadusest tulenev erand (Tallinna Linnavolikogu kaalutlusõigus) ning sellest tulenevalt ei saa kaebajal olla õigustatud ootust, et ehituskeeluvööndit ka tegelikkuses vähendatakse, st Tallinna linn on eraomaniku jaoks loonud õiguslikult ebakindla olukorra. 2) TLPA, juhindudes Keskkonnaameti selgitustest, on leidnud, et kuna Kakumäe poolsaare kaldal on metsamaa, rakendub LKS § 37 lg 1 p 1 ja 38 lg 2 alusel automaatselt ehituskeeluvöönd 200 m. PlanS § 8 lg-st 3 järeldub, et kohalik omavalitsus (KOV) ei ole seotud üksnes LKS-s määratletud ehituskeeluvööndi ulatusega, vaid võib seda üldplaneeringus täpsustada. LKS § 40 lg 1 kohaselt võib ranna ja kalda ehituskeeluvööndit suurendada või vähendada, arvestades ranna või kalda kaitse eesmärke ning lähtudes taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teede- ja tehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest. See tähendab, et KOV peab ehituskeeluvööndi suurendamisel või vähendamisel kõiki vastavaid asjaolusid ka sisuliselt kaaluma. Üldplaneeringu raames ei ole koostatud ekspertiise ega teostatud analüüse, hindamaks 200 m laiuse ehituskeeluvööndi põhjendatust ja otstarbekust. Kaebajale kuuluvatel kinnistutel puuduvad looduskaitselised objektid, kaitsealused liigid, püsielupaigad ning tegemist ei ole kaitse- või hoiualaga. 3) Kaebajale kuuluvatel kinnistutel kasvav haljastus ei vasta metsamaa kriteeriumile metsaseaduse (MS) 3 lg 2 mõistes ning metsamaa kindlakstegemisel on kohustus lähtuda kinnistutel reaalselt eksisteerivast olukorrast. Maa-ameti andmetel on kaebajale kuuluva Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 kinnistu (pindala kokku 17 181 m2) sihtotstarve 100% maatulundusmaa, millest metsamaa moodustab 16 617 m2. Samas tuleb märkida, et Maa-ameti kaardiserveri andmed ei vasta tegelikkusele, kuna viimased muudatused on registreeritud 24. oktoobril 2014. a. Viidatud kinnistu kõlvikulisi muudatusi ei ole käesoleva hetke seisuga veel Maa-ameti infosüsteemis registreeritud. Kiviranna tee 3a kinnistu (pindala kokku 838 m2) sihtotstarve on 100% maatulundusmaa, millest metsamaa moodustab 413 m2, õuemaa 56 m2 ja muu maa 369 m2. Kõlvikuline muudatus on registreeritud 06. aprillil 2017. a. Kinnistute tegelik kõlvikuline koosseis kinnitab, et tegemist ei ole metsamaaga MS § 3 lg 2 mõttes ning seega ei ole võimalik nimetatud maa suhtes kohaldada ka LKS § 38 lg-s 2 sätestatud ehituskeeluvööndit (200 m). Kinnistuid on perspektiivselt võimalik hoonestada, säilitades kõrghaljastust.

3-17-1083 koostamisel lähtutud. Omanik saab nõuda omavalitsuselt kinnistu sihipärast kasutamist (antud juhul maatulundusmaana). Kinnistu senise ehitusõiguse (sh sihtotstarbe) muutmisel tuleb arvestada kehtivate planeeringutega ning KOV planeerimisdiskretsiooniga. Kaebaja on omandanud ühe vaidlusaluse kinnistu sotsiaalmaana ja teise maatulundusmaana. Seega ei saanud kaebaja kuidagi eeldada, et ta saab nimetatud kinnistud hoonestada endale sobivas maksimaalses mahus. 2) Vaidlusaluste kinnistute osas kehtib Tallinna Linnavolikogu 7. veebruari 2013 otsusega nr 11 kehtestatud Kakumäe tee 234, 234a, 238 ja Kakumäe tee 236 / Kiviranna tee 1 kinnistute detailplaneering (edaspidi: detailplaneering; arvutivõrgus kättesaadav: https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=124941&fd=1&leht=1&q_sort=elex_akt.akt_vk p), mille alusel moodustati Kakumäe tee 234, 234a, 238 ja Kakumäe tee 236 / Kiviranna tee 1 kinnistute piiride muutmise teel kolmteist elamumaa, üks transpordimaa ja kaks maatulundusmaa sihtotstarbega krunti ja määrati moodustatavatele elamumaa kruntidele ehitusõigus kolmeteistkümne kuni kahekorruselise üksikelamu ehitamiseks. Detailplaneeringu alusel sai kaebaja õiguse endale kuuluva kõrghaljastusega kaetud sotsiaalmaa sihtotstarbega kinnistu piiride ja sihtotstarbe muutmiseks ning ehitusõiguse elamute ehitamiseks ning tasakaalustamiseks määrati detailplaneeringus kruntidel (positsioon 15 ja 16) maatulundusmaa sihtotstarve ja säilitati looduslik metsaala. Detailplaneeringus on leitud tasakaalustatud lahendus avaliku ja erahuvi vahel, st looduskoosluse säilimise ja kinnistu omaniku huvide vahel kinnistute hoonestamiseks. Kaebajale kuuluvad vaidlusalused kinnistud, mis on üldplaneeringus rohealaks määratud, ongi detailplaneeringu alusel moodustatud maatulundusmaa krundid, mis on kaetud kõrghaljastusega. Detailplaneeringus on määratud, millises ulatuses on võimalik planeeritavat ala hoonestada, et oleks piisavalt tagatud kõrghaljastuse säilimine, nähes selleks ette maatulundusmaa sihtotstarbega krundid. Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu“ (edaspidi: varasem üldplaneering) kohaselt on planeeringuala juhtotstarve perspektiivne väikeelamu ala koos kõrghaljastuse säilitamisega ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3–4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid. Seega ka vastavalt Tallinna varasemale üldplaneeringule tuli alal kõrghaljastus säilitada: kui detailplaneeringus oleks ette nähtud maatulundusmaa krundid täis ehitada, siis oleks vähendatud ka detailplaneeringus sätestatud maksimaalset ehitusõigust. 3) Detailplaneeringut käsitleti üldplaneeringut muutvana, kuna planeeringus taotleti LKS-st tuleneva ranna ehituskeeluvööndi vähendamist. Ehituskeeluvööndi vähendamine oli põhjendatud eelkõige seetõttu, et planeeringus tagati metsa, vee ja pinnase kaitse ning puhketingimuste säilimine ning maatulundusmaa kavandatud osakaal on kehtivas detailplaneeringus 45% ning kruntide täisehitusprotsendid jäid vahemikku 12–21% koos kõrghaljastuse säilitamise nõudega. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud ehitusõiguse andmisest tingitud koormusega planeeringualale ning kontaktvööndile, kruntidele positsioon 1–13 kavandatud elamumaa sihtotstarbega kruntide osakaal moodustab 47% ning maatulundusmaa sihtotstarbega kruntide osakaal 45% planeeringualast, ülejäänud 8% on transpordimaa sihtotstarbega. Kaebaja on läbi detailplaneeringu oma kinnistute osas üldplaneeringu tegelikult juba realiseerinud, st kaebaja on saanud õiguse endale kuuluvatele metsaga kaetud kinnistute sihtotstarbe muutmiseks osaliselt elamumaaks ning ehitusõiguse elamute ehitamiseks ning tasakaalustamiseks määrati detailplaneeringus maatulundusmaa sihtotstarbega krundid, millel tuli säilitada looduslik metsaala. 4) Tervikliku lahenduse säilimine on KOV seisukohalt oluline, kuna vaidlusalused kinnistud asuvad Kakumäe piirkonna looduslikuna säilinud metsa- ja rabaalal, mis omab Tallinna linna kontekstis suurt rekreatiivset tähtsust. Kinnistud on kaetud puistuga. Planeeringulahendusega kavandatud maatulundusmaa sihtotstarbega krundid tagavad kõrghaljastuse säilimise ning 4(8)

3-17-1083 tasakaalustavad planeeringuga kavandatava likvideeritava haljastuse vähenemise. Lisaks toimib maatulundusmaa kruntidel säiliv puistu tuuletõkkena mere ja elamuala vahel. Tagatud on inimeste vaba liikumine ja juurdepääs rannale. Ala on kasutatav kõigi looduses jalutajate, sh seeneliste ja marjuliste jaoks, seega on tegemist suure rekreatiivse väärtusega alaga. Uute elamukruntide kavandamine suurendab inimtegevusest lähtuvat koormust rannaalale, taimestikule ja looduskooslusele ning mittehoonestatavad maatulundusmaa krundid tasakaalustavad negatiivseid mõjusid loodusele. Lisaks võimaldab planeeringulahendus kallasraja avalikku kasutamist ning näeb ette avalike jalgteede rajamise kallasrajani. Perspektiivsed hooned jäävad ca 150 meetri kaugusele kallasrajast ja tagavad seeläbi piisava privaatsuse nii kallasraja kasutajatele kui ka hoonete omanikele. Planeeringuga on tagatud haljastuse, vee ja pinnase kaitse ning puhketingimuste säilimine. Eeltoodud seisukohti on TLPA juba korduvalt selgitanud kaebajale nii detailplaneeringu menetluses kui ka hiljem. 5) Kinnistusraamatu andmeil on Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 ning Kiviranna tee 3a sihtotstarve maatulundusmaa. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008 määrusele nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa või maa, millel on metsa- või põllumajanduslik potentsiaal. Maaregistri kaardi kohaselt on Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 kinnistust 16 617 m2 metsamaa ning Kiviranna tee 3a kinnistust on 413 m2 metsamaa. LKS § 38 lg 2 järgi ulatub rannal ja jõe kaldal metsamaal ehituskeeluvöönd ranna piiranguvööndi piirini, milleks Läänemerel on 200 meetrit. Seega, kui metsamaa paikneb ranna piiranguvööndis, siis sellel metsamaal on ehitamine keelatud, kuna sellele laieneb ehituskeeluvöönd. Detailplaneeringu menetluse käigus nõustus Keskkonnaamet ehituskeeluvööndi vähendamisega 200 meetrilt 165 meetrini. Seega on Keskkonnaamet määratlenud vaidlusaluseid kinnistuid metsamaana ja ei ole põhjust kahelda Keskkonnaameti pädevuses selle määratlemisel. Kuna ehituskeeluvööndi laius (200 m) tuleneb seadusest, siis halduseakti andev haldusorgan ei pea seaduse kohaldamisel põhjendama, miks norm on selline, nagu ta on. Kuna antud olukorras on detailplaneeringu menetluses juba kaebajale kuuluva kinnistu osas ehituskeeluvööndit vähendatud ning Keskkonnaamet on selgelt leidnud, et ehituskeeluvööndi vähendamine üldplaneeringu menetluse käigus ei ole põhjendatud ning seda tuleb teha detailplaneeringute kaudu, siis ei pidanud õigustatult KOV enam üldplaneeringu raames rohkem selle vähendamise taotlemist vajalikuks ega põhjendatuks. Ehituskeeluvööndi ulatuse määramine on samuti Keskkonnaameti pädevuses. Üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarve ei välista ega ka takista kaebajal taotlemast kinnistutele uue detailplaneeringu koostamist tulevikus. Samuti ei takista üldplaneeringus kajastatud seadusjärgne ehituskeeluvöönd kaebaja õigust taotleda alale uue detailplaneeringu koostamist, kuna vastavalt LKS-le on võimalik ka detailplaneeringu menetluse käigus ehituskeeluvööndi vähendamist taotleda. Seega ei piira tegelikult kehtestatud üldplaneering kaebaja õigusi, vaid pigem kehtiv detailplaneering ja LKS. 6) Eesti Vabariigile kuuluvate Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92, Kakumäe tee 101 ning Riigimaa 8 (uus aadress Poru tn 1) kinnistute puhul on praegu tegemist elamumaa sihtotstarbega kinnistutega erinevalt vaidlusalustest kinnistutest (maatulundusmaa sihtotstarve), mis on moodustatud hiljuti kehtestatud detailplaneeringu alusel. Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92, Kakumäe tee 101 ning Riigimaa 8 (Poru tn 1) kinnistute puhul on tegemist riigi varaga. Riigivaraseadus § 10 lõike 1 punkti 3 kohaselt valitsetakse riigivara tulu saamiseks. Riigivara võõrandamisest saadav tulu laekub riigieelarvesse, st et see tulu suunatakse samuti avalike teenuste osutamiseks, seega ka avalikkuse ehk ühiskonna kui terviku heaolu tagamiseks. Seega ei ole tegemist esiteks võrreldava olukorraga. Teiseks määrati nimetatud riigile kuuluvad kinnistud kompromissi tulemusena üldplaneeringusse konfliktalaks (sh Poru tn 1), mis ei garanteeri kinnistutele ehitusõiguse saamist. Üldplaneeringus on defineeritud konfliktala alana, millele üldplaneering maakasutuse juhtotstarvet ei määra ning 5(8)

3-17-1083 mis lahendatakse hiljem koostatava detailplaneeringuga. Ala hoonestamise ulatus määratakse kindlaks, lähtudes detailplaneeringu koostamise käigus läbiviidavatest keskkonnaalastest uuringutest.

KOHTU PÕHJENDUSED

3-17-1083 tee 3a ja Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 osas eraldi detailplaneering (kd I, tl 223–224) ning seejärel detailplaneering osaliselt kehtetuks tunnistada (kd I, tl 225). Kaebaja viited ärakuulamise õiguse rikkumise kohta ei ole põhjendatud. Vaidlust ei ole selles, et ehituskeeluvööndi vähendamiseks ei ole kaebaja soovitud moel Keskkonnaameti luba ja Keskkonnaamet andis loa 2010. a (kd I, tl 228–231) ehituskeeluvööndit detailplaneeringuga vähendada just silmas pidades, et detailplaneeringuga oli terve ala lahendus kompleksselt läbi mõeldud (sh säilitati vaidlusalused kinnistud hoonestamata maatulundusmaana).

3-17-1083 ehitamisõiguse realiseerinud võimalikult maksimaalses ulatuses. Kaebaja õiguste kaitse saab edaspidi seisneda kehtiva detailplaneeringu muutmise või vaidlusaluste kinnistute osas uue detailplaneeringu algatamise menetluses. Üldplaneeringu muutmine kaebaja soovitud viisil talle ehitamise õigust ei taga. Vastustajal on kaalutlusõigus selle üle, milline saab olema konkreetse ala maakasutuse juhtotstarve, vastustaja kaalutlusõigus hõlmab ka olemasoleva juhtotstarbe muutmist. Nõustuda tuleb vastustajaga, et avalikes huvides on ka rohealade säilitamine, ranna, metsa, vee ja pinnase kaitse ning puhketingimuste säilimine, millest on üldplaneeringu koostamisel lähtutud. Vastustaja on selgitanud, et ala omab suurt rekreatiivset tähtsust. Detailplaneeringu alusel moodustatud maatulundusmaa sihtotstarbega krundid tagavad kõrghaljastuse säilimise ning tasakaalustavad detailplaneeringu alusel likvideerimisele kuulunud haljastuse vähenemist. Lisaks toimib vastustaja selgituste kohaselt maatulundusmaa kruntidel säiliv puistu tuuletõkkena mere ja elamuala vahel. Tagatud on inimeste vaba liikumine ja juurdepääs rannale. Kohus märgib, et KOV planeerimisdiskretsioon on ulatuslik. Omaniku soov ehitada ehituskeeluvööndisse ei kaalu kuidagi üles avalikku huvi tagada keskkonnakaitse ja avalikkuse juurdepääs rannale.

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.