Asjaõigus › Omandiasjad

oleksid kinnisasjade müümisel omaniku enda poolt ja enampakkumisega lisanduvad täiendavad kulud (kohtutäituri kulud), ei olnud korteri müümine avalikul enampakkumisel kohtu hinnangul otstarbekas. Põhjusel, et hageja soovis omada vaidlusalust korterit ainuisikuliselt ning et ta oli täitnud korteriga ja selle omandamiseks sõlmitud laenulepinguga kaasnevaid kohustusi üksinda, jättis kohus korteri hageja ainuomandisse. Põhjusel, et AÕS § 77 lg 2 järgi ei saa kaasomandit lõpetada selliselt, et omandist ilmajäävale poolele hüvitist ei maksta, mõistis kohus hagejalt kostjale välja hüvitisena pool korteri väärtusest. Menetluse kestel esitasid pooled kohtule korterite müügikuulutusi. Hageja esitatud korteriomandite müügikuulusteste kohaselt on korteriomandite hind keskmiselt 60 000 eurot ning kuna enamasti ületab hind 10% reaalse hinna, on tegelik väärtus hageja arvates 55 000 eurot. Kostja esitatud müügikuulutuste kohaselt sai keskmiseks sarnaste korterite väärtuseks lugeda 77 260 eurot. Samas piirkonnas ja sarnase pindalaga korterite müügikuulutusi kõrvutades asus kohus seisukohale, et pooltele kuuluva korteri väärtus oli 72 471 eurot ja kostjale kuuluva kaasomandiosa väärtus seega 36 235 eurot 50 senti. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Hageja nõude osalise rahuldamisega otsustas kohus eelnevale lisaks asendada otsusega hageja ja kostja nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks (AÕS § 641, kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 8). Seega asendas kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (RKTKo 3-2-1-65-10, p 20). Kuivõrd kaasomandi lõpetamise hagi lahendamine toimus mõlema poole huvides ja Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-70-10 selgitanud, et kui kaasomand lõpetatakse mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda, jättis kohus praeguses asjas menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus

Hagejal on kostja vastu 38 605 euro 55 sendi suurune nõue, mis moodustub poolest ühise laenu jäägist, poolest viimase kolme aasta jooksul pangale tasutud laenu- ja intressimaksetest ning poolest kindlustusandjale tasutud kindlustusmaksetest. Hageja kirjeldas hagiavalduses tasaarvestuse võimalust, kuid kohus ei võtnud kirjeldatud nõuet menetlusse ja palus see lahendada kohtuväliselt. Hageja palus kostja kasuks väljamõistetud hüvitis apellatsiooniastmes tasaarvestada hageja nõudega kostja vastu. Tasaarvestuse tulemusena jääb alles hageja nõue kostja vastu kuni 2 370 eurot 05 senti. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud menetlusõigust, kui jättis poolte menetluskulud nende endi kanda. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Praegusel juhul jättis kohus vastuhagi rahuldamata ja rahuldas sisuliselt hageja nõude. Veel enam, hageja on püüdnud olukorda lahendada kohtuväliselt, kuid kostja on sellest keeldunud. Vastus apellatsioonkaebusele

Hageja esitas hagiavalduses lisaks kaasomandi lõpetamise nõudele ka jagatava korteriomandi soetamiseks võetud laenu tagastamise kohustuse jagamise nõude. Hageja soovis jääda 21.01.2008 sõlmitud laenulepingu täitmise eest vastutavaks, tasaarvestada laenujääk ja hageja poolt tasutud summa omandi kaotuse eest tasumisele kuuluva summaga ja mõista tema kasuks kostjalt välja 11 105 eurot 58 senti (8.10.2015 hagiavalduse p 1.2 ja 1.3). 2.11.2015 muudetud hagiavalduses loobus hageja eelnimetatud summa väljamõistmisest kostjalt, kuid soovis jääda solidaarkohustuse jagamise nõude juurde ning soovis kohustust ise täita (2.11.2015 muudetud hagiavalduse p 1.2). 27.11.2015 menetlusdokumendis on hageja väljendanud, et ta nõueteks on kaasomandi lõpetamine, tema ainuomandisse korteriomandi jätmine ja vastavate tahteavalduse hagemine. Maakohus on jätnud hagejale piisaval määral selgitamata, et kohus saab lõpetada kaasomandi üksnes viisil, mida on pooled taotlenud hagis või vastuhagis (RKTKo 3-2-1-45-06, p 19; RKTKo 3-2-1-102-05, p 15; RKTKo 3-2-1-143-04, p 17) ja mis on ühtlasi sätestatud seaduses. AÕS § 77 lg 2 järgi võib kohus kaasomandi jagada kolmel viisil: 1) jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, 2) anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või 3) müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Praegusel juhul soovis hageja kaasomandi jagada selliselt, et korter jääb hageja ainuomandisse ning hageja ei hüvita kostjale poolt korteri maksumust rahas. Kostja tegi ettepaneku müüa korter avalikul enampakkumisel. Kui kostja kirjeldatud viis ühtib AÕS § 77 lg-s 2 loetletud kaasomandi lõpetamise viisidega, siis hageja oma mitte, sest kui asi jäetakse ühele kaasomanikule, tuleb sellele kaasomanikule, kelle kaasomand asjale lõppes, maksta välja tema osa rahas. 29.02.2016 kohtu poolt menetlusosalistele saadetud kirjas (tlk 92) on küll kohus kirjeldatud, et kohtul on võimalik lõpetada kaasomand üksnes poolte taotletud viisidel, kuid ei ole selgitanud, et hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole seadusega kooskõlas. Kohtupraktikas on võimalikuks peetud ka alternatiivsete nõuete esitamist (RKTKo 3-2-1- 9512, p 10). Samuti mitme nõude esitamist selliselt, et hageja palub rahuldada järgneva nõude ainult siis, kui eelnevat nõuet ei rahuldata (RKTKo 3-2-1-45-06, p 19). Eelnev kannab menetlusökonoomsuse eesmärki – selliselt on võimalik kaasomandi lõpetamise vaidlus lahendada ühes menetluses. Olukorras, kus ühel taotletud viisil kaasomandit lõpetada ei saa, teisel viisil lõpetamine ei ole õiglane ning muid alternatiivseid kaasomandi lõpetamise variante pooled ette ei ole näinud, võib kohus jätta kaasomandi lõpetamata ja asi jagamata (RKTKo 32-1-45-06, p 20). Kuivõrd hageja soovis kaasomandit lõpetada AÕS § 77 lg-s 2 teise alternatiivina kirjeldatud viisil, oli oluline välja selgitada kaasomandi väärtus võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Kuna ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (TsMS § 232 lg 2), ei ole välistatud korteri väärtuse väljaselgitamine müügikuulutuste alusel (RKTKo 3-2-1-11009, p 16). Kuid olukorras, kus korteri väärtuse täpne väljaselgitamine on oluline õiglase lahendi tegemiseks ja poolte esitatud müügikuulutustes on väärtuste vahe märkimisväärne (odavaim korter, mille müügikuulutust kohus tõendina arvestas, maksis 60 000 eurot ja kalleim 87 400 eurot), ei ole ainuüksi esitatud müügikuulutuste alusel võimalik vaidlusaluse korteri väärtust usaldusväärselt välja selgitada. Maakohtul oleks tulnud eelmenetluses sellises olukorras selgitada ja vajadusel teha pooltele ettepanek ekspertiisi tegemiseks. Maakohtu otsuse p-s 26 toodud omandi väärtus ei ole kooskõlas tõenditega. Kohus rikkus selles osas TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud lahendi põhjendamise nõuet.

Hageja on hagiavalduses palunud jätta laenulepingu nr EE-210108AS täitmise eest vastutavaks hageja (hagiavalduse ja selle muudatuse p 1.2). Vaidlust ei ole selles, et laenu tagastamise kohustus oli poolte solidaarkohustus. Vastuseks hageja kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et maakohus ei ole rikkunud hageja õigusi, kui kohustas hagejat kõrvaldama kohtumääruses osundatud puudused ja selgitama hüvitise nõuet, millele reaktsioonina loobus hageja kirjeldatud nõudest käesoleva tsiviilasja raames (tlk 37). Samas jäi hageja laenukohustuse jagamise nõude juurde, st hageja soovis jagada tema ja kostja kui solidaarvõlgnike vastutuse suurust omavahelises suhtes ehk nn sisesuhtes. Laenulepingust tuleneva kohustuse täitmine ühe solidaarvõlgniku poolt ja temale võlausaldaja nõude üle minemine teise solidaarvõlgniku vastu temale langevas osas, ei ole kaasomandi lõpetamise hagi immanentne osa, mistõttu tuleb seesuguse nõude esitamisel nõuet eraldi põhjendada. Välja tuleb tuua hüvitisenõude aluseks olevad faktilised asjaolud ja tõendid, mis kinnitavad hagi aluseks olevaid asjaolusid, viidates konkreetselt, millist asjaolu millise tõendiga soovitakse tõendada (TsMS § 363 lg 1 p-d 2 ja 3). Kuna kirjeldatud elemendid olid hagiavaldusest puudu, määras kohus TsMS § 3401 lg 1 alusel tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja jättis menetlusdokumendi seniks käiguta. Täpselt nii maakohus hüvitise nõude osas käitus. Samas ei toonud hageja vaatamata kohtu nõudmisele esile asjaolusid ega neid kinnitavaid tõendeid, millega rikkus TsMS § 363 lg-s 1 p-des 1-3 sätestatud nõuet. Seega oli maakohtu poolt 06.11.2015 hagi menetlusse võtmine toimunud kiirustades. Peale hagiavalduse menetlusse võtmist oleks kohus pidanud eelmenetluses eelnimetatud puudused kõrvaldama ja täitma selgitamiskohustust. Ringkonnakohus selgitab, et kohtumenetluses tasaarvestamise avalduse tegemisel ei piisa üksnes paljasõnalistest väidetest tasaarvestamise olukorra tuvastamiseks. Tasaarvestuse eeldusi (vastastikuste samaliigiliste nõuete olemasolu, aktiivnõude nõutavus ja passiivnõude täidetavus) tuleb kohtule ka kohtumenetluses esitatud nn protsessuaalse tasaarvestamise avalduse esitamise korral tõendada üldises korras (TsMS §-s 229 jj). Ühtegi tõendit nõude olemasolu kohta hageja kohtule esitanud ei olnud ja seetõttu ei saanud kohus hageja väidetava nõudega arvestada. Vastuseks apellandi etteheitele menetluskulude jaotuse osas märgib ringkonnakohus, et maakohus otsus on selles osas kooskõlas Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-70-10 . Käesolevas asjas on mõlemad pooled palunud kaasomand lõpetada. Seega on kaasomandi lõpetamine toimunud mõlema poole huvides. Kaasomandi lõpetamise vaidlustes valib kohus alati ühe või teise poole pakutud viiside hulgast. Asjaolu, et esitatud viisidest osutus valituks hageja poolt välja pakutu, ei anna alust hinnata, et jagamine toimus enam tema kui teise poole huvides, mille tõttu tuleks menetluskulud teisiti jagada. Kuna maakohus on rikkunud menetlusõigust, kui on jätnud eelmenetluse ülesanded olulises osas täitmata ning asja lahendamiseks vajalikud asjaolud tuvastamata ja on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, siis tuleb maakohtu otsus täies ulatuses tühistada ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Kuigi hageja on apellatsioonkaebuses palunud tühistada maakohtu otsus osaliselt, ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik menetlusõiguse ulatusliku ja olulise rikkumise tõttu viga parandada muul moel kui maakohtu otsuse tühistamisega täies ulatuses (TsMS § 656 lg 4). Puuduliku eelmenetluse tõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik asja ise sisuliselt lahendada, sest apellatsiooniastmes esmakordselt asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel rikutaks kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul kohaldada

asjakohaseid õigusnorme. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma hagis või vastuhagis taotletud alusel, seaduses sätestatud viisil ja kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Menetluskulud Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohus sõltuvalt asja uue lahendamise tulemustest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu

/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.