Risti 1 PRKT OÜ kaebus tuvastada Rapla Vallavalitsuse viivituse õigusvastasus kaubanduskeskuse, reoveekanalisatsiooni, veetorustiku, kaubanduskeskuse parkla ja automaattankla ehituslubade väljastamisel.
Menetlusosalised
Kaebuse esitaja – Risti 1 PRKT OÜ, volitatud esindaja Tuulikki Laesson; Vastustaja – Rapla vald; volitatud esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus
1.4 Tunnistada viivitus kaubanduskeskuse parkla ehitusloa väljastamisel perioodil 06.11.201231.01.2016 õigusvastaseks; 1.5 Tunnistada viivitus automaattankla ehitusloa väljastamisel perioodil 11.12.2012-03.02.2014 õigusvastaseks.
2.Mõista vastustajalt välja kaebaja kasuks menetluskulud summas 2075 eurot. Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 19.01.2017 apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates vastuapellatsioonkaebuse esitajale või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.
1.26.06.2008 Rapla Vallavolikogu otsusega nr 41 kehtestati Koguduse jt kinnistute detailplaneering (edaspidi Koguduse DP). Kaebajale kuulub hoonestusõigus kinnistul asukohaga Risti tn 1, Uusküla, Rapla vald (edaspidi Risti 1 kinnistu), mis asub nimetatud planeeringuga hõlmatud alal. Koguduse DP määrab Risti 1 kinnistule ehitamise tingimused ärihoonele koos seda teenindavate rajatistega. Kaebaja kinnistut reguleeriv Koguduse detailplaneering näeb Risti 1 kinnistule ette 100% ärimaa sihtotstarbe ning kaks juurdepääsu Risti tänavalt Risti 1 kinnistule. Rapla Vallavolikogu 25.08.2011 otsusega nr 80 kehtestati Põhjakeskuse detailplaneering (edaspidi Põhjakeskuse DP), mille eesmärgiks oli peamiselt kaubanduskeskuse rajamiseks vajalike tingimuste seadmine ning juurdepääsuteede rajamine nähti selle planeeringu joonistel ette samast kohast, kust Koguduse DP-ga ning täiendavalt loodekülje läänepoolsest otsast. Koguduse detailplaneeringu ja Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt on kaebaja kinnistule juurdepääsude ja selle teenindamiseks vajalike tehnovõrkude asukohaks eraomandis olev Risti tänav L1 (Koguduse kinnistu), mis kuulub Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla MaarjaMagdaleena Kogudusele 95/100 kaasomandi osas ja Rappeli Keskus OÜ-le 5/100 kaasomandi osas.
2.Rapla Vallavalitsuse 28.02.2011 korraldusega nr 59 anti kaebajale täiendavad projekteerimistingimused Risti tn 1 kaubanduskeskuse ja sellega seotud infrastruktuuri välja ehitamiseks, sh nähti ette, kellega tuleb projekt kooskõlastada.
3.Kaebuse esitaja esitas vastustajale 15.10.2012 ehitusprojekti, milles kajastati Risti tn 1 kaubanduskeskust koos kaubanduskeskust teenindatavate rajatistega ning tanklaga, Kagu tänavaRisti põik-Risti tänava kõnniteed, välisvõrkusid ja Risti tn 1 kinnistule sissesõidu teid.
Kaebaja esitas vastustajale 16.10.2012 taotlused Risti tn 1 kinnistule ehituslubade väljastamiseks kaubanduskeskusele ja selle juurde kuuluvatele rajatistele, ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseks vajaliku kanalisatsiooni ja veetorustiku väljaehitamiseks.
4.22.11.2012 Rapla Vallavalitsuses toimunud vastustaja ehitusosakonna töökoosoleku protokolli kohaselt jõuti seisukohale, et kuna kaebaja projektidel puudusid vajalikud kooskõlastused, siis oli võimalik vastustajal ehitusluba väljastada üksnes sidekaabli kanalisatsiooni rajamiseks, märgitud luba väljastati 29.11.2012. Muus osas leiti, et menetlus tuleb peatada. 12.12.2012 kirjaga vastustaja selgitas, et juhul kui taotleja on projektdokumentatsiooni kooskõlastanud kinnistu omanike EELK Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse ja Rappeli Keskuse OÜ-ga, on võimalik jätkata ehitusloa menetlusega ja arutada kaebuse esitaja ülejäänud ehituslubade taotlusi samal aastal toimuma pidanud vallavalitsuse 17. detsembri istungil.
5.Risti 1 PRKT OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 04.11.2013 kaebuse, milles palus tunnistada õigusvastaseks Rapla valla tegevusetus või viivitus seoses Risti 1 kinnistule ehituslubade taotlemisega ning kohustada vastustajat ehituslube väljastama.
6.Seoses menetlusosaliste vahel toimunud kompromissläbirääkimistega ei teinud kohus asjas menetlustoiminguid kuni 20.06.2014, mil kohus jättis kaebuse käiguta. Kaebaja vastas kohtumäärusele 31.07.2014 ning kaebuse täpsustuse kohaselt olid ehitusregistris registreeritud kaubanduskeskuse ehitusloa taotlus, kaubanduskeskuse veetorustiku ehitusloa taotlus, reoveekanalisatsiooni taotlus ning registreerimata olid parkla ja tankla ehitusloa taotlused. Kaebaja täpsustas oma kaebuses viivituse perioode märkides, et viivitus algas vastavalt 06.11.2012 ja 12.12.2012. Ühtlasi teavitas kaebaja, et üks taotletavatest ehituslubadest (kaubanduskeskusele) on 21.07.2014 vastustaja poolt väljastatud ning palus lõpetada menetluse kaubanduskeskuse ehitusloa väljastamise kohustamisnõudes.
7.31.07.2014 esitatud kaebuse täpsustuses jäi kaebuse esitaja alljärgnevate nõuete juurde: 1) Tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus Risti 1, Uusküla küla, Rapla vald kaubanduskeskuse (ehr ehitusloa taotlus nr 3311) ehitusloa taotluse menetlemisel (EhS kohane 20 päevane tähtaeg möödus 06.11.2012, ehitusluba väljastati 21.07.2014); 2) Tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus Risti 1 kaubanduskeskuse reoveekanalisatsiooni (ehr ehitusloa taotlus nr 3313) ehitusloa taotluse menetlemisel (EhS kohane 20 päevane tähtaeg möödus 06.11.2012); 3) Tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus Risti 1 kaubanduskeskuse veetorustiku (ehr ehitusloa taotlus nr 3314) ehitusloa taotluse menetlemisel (EhS kohane 20 päevane tähtaeg möödus 06.11.2012); 4) Tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus Risti 1 kaubanduskeskuse parkla ehitusloa taotluse menetlemise osas (EhS kohane 20 päevane tähtaeg möödus 06.11.2012 arvates 16.10.2012 kaubanduskeskuse koosseisu kuuluvana ehitusloa taotluse esitamise päevast); 5) Tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus Risti 1 tankla ehitusloa taotluste menetlemise osas (EhS kohane 20 päevane tähtaeg möödus 11.12.2012 arvates vastustaja nõudmisele iseseisvana 20.11.2012 esitatud ehitusloa taotluse esitamise päevast);
6) Kohustada Rapla Vallavalitsust tegema viivituseta Risti 1 kaubanduskeskusele reoveekanalisatsiooni, veetorustiku ja parkla ning tankla ehituslubade taotluste menetluse lõpule viimiseks vajalikud toimingud kohtu poolt määratud tähtajaks.
8.Rapla Vallavalitsus väljastas 30.11.2015 korralduse nr 484 alusel kaebuse esitajale ehitusloa 484 sissesõiduteede rajamiseks aadressil Rapla vald, Uusküla, Risti tn.1
9.08.01.2016 tegi Tallinna Halduskohus kohtumääruse, millega võttis menetlusse tuvastamisnõuded ning reoveekanalisatsiooni, veetorustiku, parkla ja tankla ehituslubade väljastamiseks kohustamise nõuded. 30.03.2016 tegi Tallinna Halduskohus kohtumääruse, mille kohaselt kohus lõpetas menetluse kaubanduskeskuse, parkla ja tankla ehituslubade väljastamiseks kohustamise nõudes ja võttis kaebuse menetlusse reoveekanalisatsiooni, veetorustiku, parkla ja automaattankla ehituslubade väljastamisega viivitamise õigusvastasuse tuvastamise nõudes. Kohus mõistis kohustamisnõuete osas vastustajalt välja menetluskuluna 200 eurot, määrus jõustus selles osas 11.10.2016.
10.12.04.2016 esitas kaebaja samas asjas Tallinna Halduskohtusse kaebuse vastustaja kohustamiseks tegema kõnnitee ehitusloa taotluse menetlemiseks vajalikud toimingud kohtu poolt määratud tähtajaks ning samuti taotles sellel osas vastustaja tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamist. 15.04.2016 tegi Tallinna Halduskohus kohtumääruse, millega tagastas kaebuse Kagu-Risti põikRisti kõnniteede ehituslubade väljastamiseks vajalike toimingute tegemiseks kohustamises ja nende objektide ehitusloa menetlemisega viivitamise õigusvastasuse tuvastamise taotluse. Määrus on jõustunud.
11.25.04.2016 esitas vastustaja reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku ehitusloa andmiseks kohustamise nõuete osas menetluse lõpetamise taotluse, kuna haldusaktid väljastati. 02.05.2016 kinnitas kaebaja esindaja menetluse lõpetamisega nõustumist. Kohus selgitas 21.06.2016 määruses, et lahendab taotluse pärast istungit kas kohtuotsuses või eraldi määruses. Kohus arutas kaebust 06.09.2016 kohtuistungil ning jätkas menetlusosaliste nõusolekul läbivaatamist kirjalikus menetluses. 20.12.2016 lõpetas kohus määrusega menetluse ka reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku ehitusloa väljastamiseks kohustamise nõudes ja mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulu 181,50 eurot.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht:
12.Kaebuse esitaja taotleb viivituse õigusvastasuse tuvastamist alljärgnevalt: tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus kaubanduskeskuse ehitusloa menetlemisel; - tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus reoveekanalisatsiooni ehitusloa menetlemisel; - tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus veetorustiku ehitusloa menetlemisel;
- tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus kaubanduskeskuse parkla ehitusloa menetlemisel; - tuvastada Rapla Vallavalitsuse tegevuse õigusvastasus automaattankla ehitusloa menetlemise. Viivitus algas kaebuse kohaselt 06.11.2012 (va automaattankla puhul, milles osas algas viivitus 11.12.2012) ning kestis lubade väljastamiseni.
13.Õigusvastasuse tuvastamist peab kaebaja vajalikuks seetõttu, et vastustaja viivituse ja tegevusetusega on talle tekitatud varalist kahju. Kaebaja ei ole saanud kinnistut kasutada sihipäraselt ja tegeleda ettevõtlusega. Kaebajal on ebaselgus oma majandustegevuse jätkamise osas, samas on kaebaja lähtunud oma majandusotsuste tegemisel 2008.a kehtestatud detailplaneeringust. Kaebaja ei saa ellu viia kehtivat detailplaneeringut. Kaebaja on toonud välja õigusliku aluse kahju hüvitamiseks, kaebaja ei pea tõendama selles menetluses kahju tekkimise aluseks olevaid asjaolusid. Materiaalseks kahjuks on hoonestusõiguse tasu, intressid, tagasimaksetähtaegade pikendamise kulu ja saamata jäänud tulu, sh juba eelnevalt sõlmitud lepingutest tekkinud kahjud. Samuti on tuvastamise huvi preventiivne, et vastustaja ei viivitaks edaspidi õigusvastaselt kaebajale ehituslubade andmisega. Kaebaja on Rapla vallas arendus- ja ehitustegevusest huvitatud isik. Kaebaja soovib, et vastustaja täidaks edaspidi planeeringust tulenevaid nõudeid, kaasaks puudutatud isikud ehitusloa menetlusse ja väljastaks ehitusload õigeaegselt.
14.Kaebuse esitaja ei nõustu, et viivituse ehituslubade väljastamisel tingis avalike teedena määratletud teede aluste maade omanike kooskõlastuste puudumine ning leiab, et kooskõlastuse nõudmine ei olnud õiguspärane. Vastustaja ei seadnud projekteerimistingimuste (edaspidi PT) nõudeks seisukoha küsimist, vaid soovis õigusvastaselt kooskõlastust.
15.Muuhulgas ka Risti 1 kinnistu kasutamiseks vajalikud juurdepääsuteed on Põhjakeskuse DP-ga määratud avalikeks teedeks, mis kuuluvad vastustajale üleandmisele. Kaebajal on õigustatud ootus, et nimetatud teid on võimalik kasutada ning kui teemaa omanik ei anna sellise teemaa kasutamiseks nõusolekut, siis vastustaja lähtub planeeringus olevast lahendusest. Ainukeseks põhjenduseks viivituse puhul on olnud kooskõlastuse puudumine.
16.Antud juhul ei olnud õiguslikku alust keelduda ehitusloa väljastamisest. Vastustaja on jätnud tähelepanuta selle, et Põhjakeskuse DP kohaselt on detailplaneeringuga määratud teemaa omanikud kohustatud lubama teelt juurdepääsu nii Risti 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele. Samuti on kohustatud lubama detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teiste Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele.
17.Kohalikul omavalitsusel endal on kohustus küsida kooskõlastust ehitusprojektile, kui selline kooskõlastus on vajalik. Kaebajal on õigustatud ootus, et toimingud sooritatakse teda vähem koormaval viisil ning vastavalt seadusele. Vastustaja oli haldusasjast nr 3-12-213 teadlik kolmanda isiku (Rappeli Keskus) seisukohast projektile ning vastustaja oli teadlik, et tegemist on konkurentidega. Sellele vaatamata nõudis vastustaja kaebajalt kolmanda isiku kooskõlastuse, mitte seisukoha, küsimist.
Vastustaja ei ole kordagi selgitanud, miks on vajalik avalike teede maa omanike kooskõlastust kaubanduskeskuse ja seda teenindavate rajatiste ehitusprojektile, mis asuvad kaebaja kinnistul. 21.07.2014 Rapla Vallavalitsuse istungi protokollis, kus otsustati kaubanduskeskuse ehitusloa väljastamine, leiti, et kuna teealuste maade omanik ei anna kooskõlastust, saab seda käsitleda negatiivse kooskõlastusena ja teha otsus kaalutlusõiguse alusel. Seega on vastustaja võtnud omaks tegevusetuse.
18.Ehitusseaduse (EhS) § 23 lg 8 sätestab ehitusloa väljastamise tähtaja (20 päeva). EhS § 24 lg 1 sätestab ammendava loetelu ehitusloa andmisest keeldumise alustest. Viivitus oli vastuolus seadusega, vastustaja tegevus on olnud ebaproportsionaalne ja kaalutlusvigadega.
19.02.05.2016 menetlusdokumendis kaebaja täiendas, et veetorustiku ja reoveekanalisatsiooni ehituslubade taotluste järgi toimuks ehitamine olulises osas ka kaebajale kuuluval Risti 1 kinnistul ning isegi kui nõustuda vastustaja seisukohaga, et ehitusloa väljastamine ei olnud võimalik oleks vastustajal olnud võimalus anda ehitusluba välja osaliselt. Põhjakeskuse detailplaneeringu punkt 2.14 järgi on DP-ga määratud teemaa kruntide omanikud kohustatud lubama teemaale detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teiste Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanike poolt. Vastustaja on ise pidevalt nõudnud kaebajalt veetorustiku ja kanalisatsioonitorustiku lahenduse esitamist Risti 1 kinnistu terviklahendusega koos. Nii on vastustaja esitanud ehitusprojekti „Risti tn 1 sissesõidud ja parklad“ raames juba 21.12.2011 nõude, et lahendamata on olulised küsimused. Vastustaja on näinud ette, et kaebaja peab lahendama küsimused, kuhu on juhitud sadevesi, kuidas on lahendatud Risti 1 hoone veevarustus ja kanalisatsioon, kus kulgevad trassid jne. Samas dokumendis nägi vastustaja ette, et kaebaja peab esitama kooskõlastused ka tehnovõrkude valdajatega, muuhulgas Rapla Veega. Seega ka projekteerimistingimustega on vastustaja ise näinud ette kohustuse lahendada tehnovõrkudega seotud küsimused koos kaubanduskeskuse projektiga. Eelnevast järeldub, et vastustaja on olnud pidevalt seisukohal, et kaebajal on vajalik esitada ka veeja kanalisatsioonitorustiku ehitusloa taotlused koos kaubanduskeskuse ja parkla ehitusloa taotlustega. Üheks kõigi ehituslubade taotluste koos esitamise põhjuseks oli muuhulgas ka 30.08.2012 haldusasjas nr 3-12-213 toimunud eelistung, kus kohus võttis seisukoha, et kaebajal tuleb esitada terviklahendust toetavad ehituslubade taotlused (sealhulgas ka veetorustike ja reoveekanalisatsiooni ehitusloa taotlused), näitamaks, et kaebajal on valmisolek ehitisi ehitada. Vastustaja seisukoht:
20.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja Risti 1 PRKT OÜ menetluskulud tema enda kanda ning välja mõista Risti 1 PRKT OÜ-lt Rapla valla poolt kantud menetluskulud (tl 07.12.2016 menetlusdokument).
21.Vastustaja on seisukohal, et kõik kaebuse esitaja ehituslubade õigusvastasuse tuvastamise nõuded on tõendamata ning õiguslikult põhjendamatud, sest vastustaja ei saanudki väljastada ehituslube tulenevalt kehtivast seadusandlusest.
22.Kaebuse esitaja esitas vastustajale 15.10.2012 ehitusprojekti, milles kajastati Risti tn 1 kaubanduskeskust koos kaubanduskeskust teenindatavate rajatistega ning tanklaga, Kagu tänavaRisti põik-Risti tänava kõnniteed, välisvõrkusid ja Risti tn 1 kinnistule sissesõidu teid. Kaebaja esitas vastustajale 16.10.2012 ka taotlused Risti tn 1, Uusküla, Rapla vald kinnistule ehituslubade väljastamiseks kaubanduskeskusele ja selle juurde kuuluvate rajatiste, ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga liitumiseks vajaliku kanalisatsiooni ja veetorustiku väljaehitamiseks.
23.Vastustaja juhindudes taotluste esitamise ajal kehtinud ehitusseadusest algatas koheselt taotluse esitaja poolt edastatud dokumentide menetlemise. Menetlemise käigus selgus, et kaebuse esitaja ei ole projekteerimisel arvestanud Rapla Vallavalitsuse 28.02.2011 korraldust nr 59, millega määrati Risti 1 PRKT OÜ-le täiendavad projekteerimistingimused Risti tn 1 kaubanduskeskuse ja sellega seotud infrastruktuuri väljaehitamiseks. Lisaks sellele oli vastustaja poolt väljastatud täiendavate projekteerimistingimustes juurde esitatud ka nõue kooskõlastada kaebuse esitajal oma projekt tehnovõrkude valdajatega ja kinnistute omanikega, kelle kinnistuid läbis rajatava kaubanduskeskuse infrastruktuur. Vastustaja juhtis kaebuse esitaja tähelepanu ka asjaolule, et kanalisatsioonivesi oli ette nähtud juhtida Rappeli Keskuse OÜ poolt rajatud ja viimasele kuuluvasse pumplasse Suve ja Risti tänavate ristumiskohal, kuid kooskõlastus Rappeli Keskuse OÜ-ga kaebuse esitajal puudus. Edasise vastustaja poolt ehitusprojekti ja ehituslubade taotluste menetluse käigus selgus, et kaebaja poolt esitatud projektil puudusid vajalikud kooskõlastused kaubanduskeskust teenindavate (rajatavate) teede ja nende aluste maade omanikega EELK Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse ja Rappeli Keskus OÜ-ga.
24.22.11.2012 Rapla Vallavalitsuses toimunud vastustaja ehitusosakonna töökoosolekul jõuti seisukohale, et kuna kaebaja projektidel puudusid vajalikud kooskõlastused, siis oli võimalik vastustajal ehitusluba väljastada üksnes sidekaabli kanalisatsiooni rajamiseks. 29.11.2012 väljastas vastustaja kaebuse esitajale ehitusloa nr 3638 Risti 1 kaubanduskeskuse sidekaabli kanalisatsiooni ehitamiseks ning eeltoodud ehitusloa väljastamise aluseks oli omakorda Rapla Vallavalitsuse 26.11.2012 korraldus nr 501. Kokkuvõttes asus vastustaja seisukohale, et kui kaebuse esitaja on oma projektdokumentatsiooni kooskõlastanud EELK Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse ja Rappeli keskuse OÜ-ga, on Rapla Vallavalitsusel võimalik arutada Risti 1 PRKT OÜ ülejäänud ehituslubade taotlusi veel samal aastal 17.12.2012 toimunud Rapla Vallavalitsuse istungil ning väljastada kaebuse esitajale tema poolt taotletavad ehitusload. Vastustaja rõhutas siinjuures, et Risti tn 1 kaubanduskeskust koos kaubanduskeskust teenindatavate rajatiste ning tanklaga, Kagu tänava-Risti põik-Risti tänava kõnniteede, välisvõrkude (kanalisatsioon, vesi) ja Risti tn 1 kinnistu sissesõidu tee ehitamisega seotud ehituslubasid ei ole võimalik väljastada enne kui kaebuse esitaja on esitanud vastustajale kõik vajalikud kooskõlastused.
25.Kuna projektdokumentatsiooni koosseisus puudusid maaomanike kooskõlastused ja ehituslubade taotlus ei olnud esitatud maaomaniku poolt (enne 01.07.2015 kehtinud EhS § 23 lg 11) peatati Rapla Vallavalitsuse poolt ehituslubade taotluse menetlus kuni kooskõlastuste saamiseni. Siinjuures selgitas vastustaja, et juhul kui taotleja on projektdokumentatsiooni kooskõlastanud
kinnistu omanike EELK Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse ja Rappeli Keskuse OÜ-ga, on võimalik jätkata ehitusloa menetlusega vastustaja poolt. Vastustaja rõhutas siinjuures veel asjaolu, et juhul kui kaebuse esitaja on kinnistu omanikelt saanud kooskõlastused siis on Rapla Vallavalitsusel võimalik arutada kaebuse esitaja ülejäänud ehituslubade taotlusi veel samal aastal toimuma pidanud vallavalitsuse 17.detsembri istungil ning konsensuse saavutamisel ka väljastada kaebuse esitaja poolt taotletavad ehitusload. Kaebus esitaja ei kõrvaldanud vastustaja poolt 12.12.2012 talle edastatud kirjalikes seisukohtades välja toodud puudusi kooskõlastuste kohta ning selle asemele pöördus kaebuse esitaja hoopiski erinevate kaebustega aastatel 2012-2013 Tallinna Halduskohtusse.
26.Kaebuse esitaja põhietteheide läbivalt kõikides kohtuasjades vastustajale on seotud sellega, et kaebaja ei saa kasutada Risti tänavalt mahasõitu enda kinnistule, kuna Põhjakeskuse detailplaneeringus ei ole kindlaks määratud tähtaega, millal peab olema avalikult kasutatav tee ja vajaminevad tehnovõrgud välja ehitatud ning seetõttu ei ole tagatud kaebuse esitajale juurdepääs talle hoonestusõiguse alusel kuuluvale Risti 1 kinnistule ja sellega seotud avalikult kasutatavale teele. Enne 01.07.2015 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 9 lg 1 kohaselt koostatakse detailplaneering valla või linna territooriumi osa kohta ning see on maakasutuse ja lähiaastate tegevuse aluseks. Nimetatud sättest ega ka planeerimisseaduse ühestki teisest sättest ei tulene kohustust määrata detailplaneeringus detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate objektide valmimise tähtajad. Seda ei kohustanud ka enne 01.07.2015 kehtinud ehitusseaduse § 13, mis sätestab, et detailplaneeringkohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Käesoleval juhul on vastustaja ja Rappeli Keskuse OÜ 20.03.2011 sõlmitud lepingus, 22.08.2011 sõlmitud notariaalses eellepingus ja 18.06.2012 sõlmitud koostöölepingus kokku leppinud teisiti.
27.Kaebaja kinnistut reguleeriv Koguduse detailplaneering näeb Risti 1 kinnistule ette kaks juurdepääsu Risti tänavalt. Samas on määrav, et nii Koguduse detailplaneeringu kui ka Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt on Kaebaja kinnistule juurdepääsude ja selle teenindamiseks vajalike tehnovõrkude asukohaks eraomandis olev Risti tänav L1, mis kuulub Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse ja Rappeli Keskus OÜ kaasomandisse. See tähendab, et sõltumata Põhjakeskuse planeeringu lahendusest puudub kaebajal formaalne juurdepääs avalikult kasutatavale teele, so Põhjakeskuse planeeringu kehtestamiseta või ka realiseerimata ei piirne kaebaja kinnistu ikkagi vahetult avalikult kasutatava teega ja kaebaja peab juurdepääsu rajamiseks saama maaomaniku nõusoleku, et vahepealset ala kasutada. Ka kaebuse esitaja on ise kinnitanud oma 08.03.2016 menetlusdokumendis, et Risti 1 kinnistu piirneb kolmest küljest vastavalt Rappeli Keskuse OÜ-le ja Kogudusele kuuluvate kinnistutega ning et neljandast küljest piirneb Risti 1 kinnistu küll avalikult kasutatava teega (Tallinn-Rapla maantee), kuid juurdepääsu rajamine Tallinn-Rapla maanteelt ei olnud ega ole võimalik liiklusohutusnõuetest ja Maanteeameti vastavast seisukohast tulenevalt.
Kokkuvõttes on ka kaebuse esitaja ise kinnitanud, et seega ei ole kaebajal olnud võimalik saada ajutist juurdepääsu ehitamise ajaks endale kuuluvale kinnistule mujalt kui Rappeli Keskuse ja Kogudusele kuuluvatelt tänavatelt. Eeltoodust tulenevalt ei oleks kaebuse esitaja mitte kuidagi saanud väljastatud ehituslubade alusel alustada ka reaalselt kaubanduskeskuse ehitustegevusega, kuna tal puudus ja puudub tänaseni vajalik juurdepääs kaubanduskeskusega seotud kinnistule.
28.Vastustaja on seisukohal, et Koguduse maaüksuse kaudu Risti tn 1 kinnistule juurdepääsu saamine ja tehnovõrkude väljaehitamine on kaebajale olnud tagatud läbi asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS). Antud nõude oleks pidanud kaebaja juba ammu esitama tsiviilkohtusse ning see oleks kaebaja eesmärgi suhtes olnud ka asjakohane. Vastustaja ei saa antud nõuet kohtusse esitada ja sõlmida vastavaid kokkuleppeid kinnistu omanikega ning seetõttu ei saa ka vastustaja vastutada selle eest, et kaebuse esitaja ei ole jätkuvalt saanud alustada kaubanduskeskuse ehitamisega. Asjaolu, et kaebaja pole soovinud eeltoodud seadusjärgseid õigusi kasutada, ei tähenda, et vastustaja tegevus ehituslubade väljastamisel oleks õigusvastane ning seotud kaebuse esitajale väidetava kahju tekkimisega.
29.Vastustaja rõhutab, et antud juhul ei ole omavalitsusel (vastustajal) võimalik ehitada ise teid ja tehnovõrke, kuna eramaa omanikud ei ole andnud vastustajale õigust oma maal ehitada ning kinnisasja üleandmise kohustus on seotud avaliku infrastruktuuri väljaehitamisega Rappeli Keskuse OÜ poolt. Siinjuures rõhutab vastustaja, et tal puudub pädevus ja ka seadusest tulenev õigus ühepoolselt kohustada kolmandat isikut ehitama lisaks sõiduteele ka juurdepääse kaebaja kinnistule.
30.Kaebuse esitaja oli hoonestusõiguse lepingute sõlmimisel teadlik asjaolust, et tal puudub avalikult teelt juurdepääs Risti 1 kinnistule. Kaebuse esitaja on ise tunnistanud oma 08.03.2016 koostatud menetlusdokumendis, et juurdepääsu puudumine oli hoonestusõiguse lepingute sõlmimise ajal kaebuse esitajale teada. Vastustaja on seisukohal, et kaebuse esitaja on ise oma tegevuse ja tegevusetusega tekitanud olukorra, kus ta ei ole suutnud realiseerida oma eesmärki seoses kaubanduskeskuse ehitamisega. Kaebuse esitaja sõlmis 2011 aastal hoonestusõiguse lepingud olukorras, kus tal puudus juurdepääs oma kinnistule ning sellega seoses võttis kaebuse esitaja endale teadliku riski, et tal ei ole võimalik kaubanduskeskust ehitada vastavalt tema äriplaanis ettenähtud tingimustel ja tähtaegadel.
31.Riigikohus on leidnud asjas nr 3-2-1-5-06, et detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus. Tallinna Ringkonnakohus on kohtuasjas nr 3-08-2172 (p 18) leidnud, et tee kasutamise osas peavad asjaosalised saavutama ise kokkuleppe. Kui kinnistu ei piirne vahetult avalikult kasutatava teega, ei ole see detailplaneeringu kehtestamata jätmise aluseks ning kas ja kuidas juurdepääsu küsimus lahendatakse on tsiviilõiguslik küsimus.
32.Vastustaja on seisukohal, et õiguslikult põhjendamatud ja tõendamata on kaebuse esitaja poolt kaebuses välja toodud seisukohad selle kohta, et vastustaja on rikkunud ehituslubade menetlemisel
enne 01.07.2015 kehtinud redaktsioonis ehitusseadust ning õigusvastaselt viivitanud ehituslubade väljastamisega. Vastustaja ei saanud väljastada kaubanduskeskuse infrastruktuuri objektiga seotud ehituslubasid, kuna selleks oli vajalik kuni 01.07.2015 kehtinud seadusandluse kohaselt kinnistu omaniku kooskõlastus. Vastustaja poolt ehituslubade mitteväljastamine ei ole seetõttu saanud kaasa tuua ka kaebaja jaoks kahju tekkimist, kuna vastustaja tegevus on olnud õiguspärane ning kooskõlas kehtiva seadusandlusega ning kehtestatud detailplaneeringutega.
33.Vastavalt Haldusmenetluse seaduse (HMS) §-le 44 lg 1 p 1 uuendab haldusorgan menetlusosalise taotluse alusel haldusmenetluse, kui taotluse esitaja õigusi kestvalt piirava haldusakti andmise aluseks olnud asjaolu või õigusnorm on ära langenud. Seega menetlusnorm, et menetlusosaline, kelleks käesoleval juhul on kaebuse esitaja, oleks pidanud pöörduma alates 01.07.2015 ehk pärast ehitusseadustiku jõustumist vastustaja poole selleks, et uuendada haldusmenetlus seoses ehituslubadega. Käesoleval juhul uuendas aga vastustaja haldusmenetluse enda initsiatiivil, mis veelkord tõendab, et vastustaja ei ole viivitanud õigusvastaselt ehituslubade väljaandmisel. Vastustaja rõhutab siinjuures, et ka alates ehitusseadustiku jõustumisest on vastustaja pidanud vajalikuks vastavalt haldusmenetluse põhimõtetele küsida kõikide osapoolte arvamust ning seisukohtade saamine ja korralduste eelnõude ettevalmistamine ja kooskõlastamine on samuti võtnud täiendavalt aega. Siinjuures on vastustaja arvesse võtnud ka asjaolu, et iga uue ehitusloa väljastamine võib tuua kaasa uue kohtuasja lisaks olemasolevale 6 (kuus) kohtuasjale, kuna kaebuse esitaja ja Risti tänav L1 Koguduse kinnistu omanikud ei ole tänaseni saavutanud kokkulepet juurdepääsu küsimuses.
34.Vastustaja on seisukohal, et käesolevas kaebuses toodud nõuete alusel tulevikus esitatava kahjunõude ühe eelduse kindlakstegemiseks ei ole antud juhul tuvastamiskaebus lubatav. Kaebaja ei ole tõendanud ega näidanud, kuidas on vastustaja tegevus ehituslubade menetlemisel tekitanud talle kahju. Vastustaja tegevus ei ole mitte kuidagi põhjuslikus seoses sellega, et kaebuse esitaja ei saa realiseerida oma investeeringuid kaubanduskeskuse ehitamise kaudu ning vastustaja tegevus ehituslubade väljastamisel ei ole tekitanud kahju kaebuse esitajale.
KOHTU PÕHJENDUSED
35.Kaebaja väidab, et vastustaja on olnud õigusvastases viivituses seaduses ettenähtud loa menetlustähtaja lõppemisest kuni lubade väljastamiseni, seega järgmiselt: 1) Kaubanduskeskuse ehitusloa väljastamisel 06.11.2012-20.07.2014; 2) Kaubanduskeskuse reoveekanalisatsiooni ehitusloa väljastamisel 06.11.2012-24.04.2016; 3) Kaubanduskeskuse veetorustiku ehitusloa väljastamisel 06.11.2012-24.04.2016; 4) Kaubanduskeskuse parkla ehitusloa väljastamisel 06.11.2012 -31.01.2016; 5) Automaattankla ehitusloa väljastamisel 11.12.2012-03.02.2014.
Kõik ehitusload väljastati kohtumenetluse toimumise kestel ning kohus võimaldas kaebajal sellest lähtuvalt kaebust täiendada. Viivitust lõpetavaks kuupäevaks tuleb lugeda taotletud lubade väljastamisele eelnev päev.
36.Kaebaja toob oma õiguste riivena välja selle, et vastustaja viivituse tõttu ei saanud ta tegeleda ettevõtlusega, mis eeldanuks Risti 1 kinnistu sihipärast kasutamist. Kaebaja lähtus oma majandusotsuste tegemisel 2008.a kehtestatud detailplaneeringust, mille elluviimist takistas vastustaja õigusvastane ehituslubade andmisega viivitamine. Seetõttu on kaebajale tekkinud varaline kahju. Kaebaja on esitanud planeeritavast majandustegevusest tulu saamise võimaluse kohta üürilepingud (tl 89-98, II kd).
37.HKMS § 45 lg 2 lubab tuvastamiskaebust esitada üksnes juhul, kui õiguste kaitseks ei leidu tõhusamaid vahendeid. Sealjuures võib isik nõuda tuvastamist eraldiseisvalt, mitte hüvitamiskaebuse raames. Hilisema hüvitamiskaebuse esitamise kavatsus ei anna õigust tuvastamiskaebuse esitamiseks juhul, kui hüvitamiskaebus oleks ilmselgelt perspektiivitu. Kaebaja väidab tuvastamiskaebuse esitamise põhjendusena soovi esitada tulevikus kahjunõue ning preventiivset eesmärki. 37.1 Riigikohus on oma praktikas selgitanud, et preventiivne huvi on käsitatav põhjendatud huvina, vältimaks haldusorgani jätkuvat või korduvat õigusvastast tegevust isiku suhtes (vt lahendeid asjades nr 3-3-1-88-08, 3-3-1-100-09, 3-3-1-24-10 ja 3-3-1-8-11; 3-3-1-8-14 ja 3-3-1-60-14) ning preventiivsel eesmärgil tuvastamiskaebuse esitamiseks peab olema reaalne oht, et haldusorgan võib kaebaja suhtes edaspidi õigusvastaselt käituda (vt lahend asjas nr 3-3-1-61-13). Kohus leiab, et preventiivsel eesmärgil õigusvastasuse tuvastamine käesoleval juhul lubatav ei ole. Sellisel alusel kaebuse lubatavust on kaebajale selgitanud ka ringkonnakohus asjas nr 3-16-734 (p-d 10-12). Puudub vaidlus, et tänaseks on kaebajale kõik taotletud ehitusload väljastatud. Kohtupraktikas on tänaseks ka välja kujunenud seisukoht, et vaatamata puudutatud naaberkinnistu omaniku negatiivsele kooskõlastusele, tuleb haldusorganil teha otsus loa väljastamise või mitteväljastamise kohta. Asjaolust, et kaebaja on antud kohaliku omavalitsuse territooriumil tegutsev ettevõtja ja võib ka tulevikus taotleda ehituslubade väljastamist või olla menetluses puudutatud isikuks ei kasva välja põhjendatud huvi preventiivsel eesmärgil õigusvastasuse tuvastamiseks. Väide, et kaebaja suhtes käitutakse õigusvastaselt sarnastes menetluses ka tulevikus põhineb kaebaja oletusel, mitte reaalset ohtu väljendavatel asjaoludel. Sellise oletuse kontrollimine kohtumenetluses ei ole põhjendatud. Puudub alus arvata, et vastustaja võiks tulevikus kaebaja ehitusloa taotlusi tahtlikult õigusvastaselt menetleda. Kaebaja kohtuistungil esitatud väited jätkuvate probleemide kohta vallaga asjaajamisel on paljasõnalised. Kaebajal on olemas selliseks puhuks efektiivsema õiguskaitsevahendina kohustamiskaebuse esitamise võimalus (HKMS § 45 lg 2). Seega kohus ei tuvasta viivituse õigusvastasust preventiivsel eesmärgil. 37.2 Kahju hüvitamise nõude ühe eelduse (õigusvastane viivitus) kindlakstegemiseks tuvastamisnõudega on kaebus lubatav. Kohtupraktikas väljakujunenud seisukoha järgi ei kontrolli kohus tuvastusnõude esitamisel sisuliselt kõigi kahjunõude eelduste esinemist. Kuigi kohus ei pea kahjunõuet perspektiivikaks, kuna kaebajal võis olla võimalik kahju vältida tsiviilõiguslike õiguskaitsevahenditega, ei ole praegusel hetkel alust väita kahjunõude ilmselget perspektiivitust kogu väidetava viivituse perioodi osas. Kaebajale ei saa ette heita seda, et ta mingi perioodi jooksul heauskselt eeldas taristu õigeaegset väljaehitamist ja vallale tasuta üleandmist, misjärel puudunuks tal vajadus kolmandat isikut juurdepääsuõiguse saamiseks hageda. Risti 1 kinnistule juurdepääsuõiguse puudumine samas ei välistanud iseenesest kinnistu siseseks ehitamiseks
ehituslubade väljastamist, kuna juurdepääsuõiguse küsimuse saanuks lahendada ka nende väljastamise järgselt arvestades, et nii Koguduse kui Põhjakeskuse DP-s oli juurdepääsutee ära märgitud ning Risti 1 kinnistule kavandatava osas sai kohalik omavalitsus nõuda selle haakuvust naaberkinnistu ehitusprojektiga ja selle alusel valminuga (eelkõige infrastruktuuri osas). Kohalik omavalitsus ei pea ära ootama naabritevaheliste tsiviilõiguslike vaidluste lahendamist maakohtus või nende algatamist, kui see ei ole lubade väljastamiseks vältimatult vajalik. Kuna viivitust tuleks lugeda jätkuvaks toiminguks ja esimene ehitusluba (kaubanduskeskusele) väljastati 2014.a suvel, siis ei ole tõenäoliselt ka alust lugeda kahjunõude esitamise tähtaega möödunuks ja sellest tulenevalt kahjunõuet ilmselgelt perspektiivituks.
38.Menetlusosalistel ei ole vaidlust, et: - Risti 1 kinnistul kohtuistungi toimumise aja seisuga mingit ehitustegevust ei toimunud ning kaebaja ei ole saanud kohtu kaudu oma kinnistule juurdepääsuõigust; - Risti 1 kinnistu külgneb kolmest küljest Rappeli Keskus OÜ ja Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse kaasomandis oleva kinnistuga ning neljandast küljes TallinnRapla maanteega, millelt liiklusohutusnõuded ligipääsu ei võimalda; - Risti 1 kinnistu ei külgne vahetult avalikult kasutatava tänavaga, st sellele kinnistule pääsemiseks on vajalik juurdepääs üle Rappeli Keskus OÜ ja Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla MaarjaMagdaleena Koguduse kaasomandis oleva kinnistu; - Risti 1 kinnistule juurdepääsuks ja selle teenindamiseks vajalike tehnovõrkude asukohaks on Risti tn L1, mis kuulub jätkuvalt Rappeli Keskus OÜ ja Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla MaarjaMagdaleena Koguduse kaasomandisse; - Risti 1 kinnistu kanalisatsioonivesi oli ette nähtud juhtida Rappeli Keskus OÜ pumplasse Suve ja Risti tn nurgal ning pumpla kinnistu omaniku nõusolek selleks puudus; - vaidlusaluses piirkonnas on vee-ettevõtjaks kohaliku omavalitsuse poolt alates 2010.a ja k.a määratud AS Rapla Vesi; - 09.10.2014 tehnorajatiste müügilepingu kohaselt müüs Rappeli Keskus OÜ AS-le Rapla Vesi kanalisatsioonitorustiku, surveveetorustiku ja veetorustiku (pumplat nimetatud leping ei kajasta); - 22.08.2011 notariaalse lepinguga (p 4.1) on ettenähtud Risti tänava tasuta võõrandamine vallale (väljaehitatud infrastruktuur, millele on väljastatud kasutusluba); - Rapla Vallavalitsus on praeguseks kõik taotletud ehitusload väljastanud.
39.Toimingud ja kirjavahetus kaevatavate lubade taotluste menetluses (kronoloogiliselt): 1) TÜ Vaino arhitektuuribüroo koostatud ehitusprojekti arhitektuurse osa eelprojekt „Risti kaubanduskeskus“, töö 03-12 esitati vastustajale 15.10.2012 (tl 44-55, I kd). Samal ajal esitati ka E. Jahhu Projektbüroo OÜ poolt koostatud väliala, teede, platside, kõnniteede eelprojekt (tl 56-73, 177-191, I kd). Kaebaja esitas Rapla Vallavalitsusele 16.10.2012 ehitusloa taotluse kaubanduskeskuse hoone, reoveekanalisatsiooni, parklate ja kõnniteede, tankla, sadeveekanalisatsiooni, veetorustiku ehitamiseks (tl 74-138, I kd). 2) 20.11.2012 on valla ehitusnõunik teinud kaebajale ettepaneku vormistada eraldi taotlus parklale ja kõnniteedele kui rajatistele. Samuti on küsitud selgitavaid küsimusi esitatud projekti kohta. (tl 223, I kd) 20.11.2012 on kaebaja esitanud eraldi taotlused ning edastanud vastustajale riigilõivu tasumise maksekorraldused (tl 224-241, I kd). 3) Ehitusnõuniku 22.11.2012 e-kirjast nähtub, et projekteerimistingimuste p 10.2 ei ole täidetud (kooskõlastused tehnovõrkude valdajatega) ja kaebajat on samas teavitatud, et
väljastada saab sidekaabli kanalisatsiooni ehitusloa, kuid ülejäänud taotlustes tuleb menetlus peatada. 27.11.2012 teavitab kaebaja, et on esitanud Elektrilevi OÜ ja Rapla Vesi seisukohad ega saa aru, mis osas on nõuded täitmata. (tl 247, I kd) 4) 30.11.2012 on Rappeli Keskus OÜ juhatuse liige S.Mihailov kohtuasjas nr 3-12-213 edastanud kohtule seisukoha projektis esinevate puuduste ja maaomaniku nõusoleku puudumise kohta ( tl 248, I kd). Seda käsitleb kaebaja kolmanda isiku arvamuse (negatiivse kooskõlastuse) vastustajale teatavakstegemise kõige hilisema võimaliku tähtajana (vt täiendavad seisukohad, tl 2 pöördel, III kd). 5) 12.12.2012 on vastustaja kirjalikult selgitanud puuduseid: tehnovõrkude valdajate kooskõlastuste puudumine; kanalisatsioonivee juhtimine Rappeli Keskuse OÜ pumplasse, milleks kooskõlastus omanikuga puudub; pumpla jõudluse suurendamiseks vajalike tehniliste projekteerimistingimuste puudumine; kaubanduskeskust teenindavate teede aluste maade omanike kooskõlastuste puudumine; projektdokumentatsioonil vastutavate spetsialistide allkirjade puudumine. Lisaks teatas vastustaja kaebajale, et juhul kui kaebuse esitaja on oma ehitusprojekti kooskõlastanud OÜ-ga Rappeli Keskus ja Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla Maarja-Magdaleena Kogudusega, siis on võimalik ehituslubade taotluste menetluse jätkamine ja nende väljastamise taotlusi on võimalik arutada vallavalitsuse korralisel istungil 17.12.2012. (tl 249, I kd) 6) 11.02.2013 on kaebaja saatnud vastustajale kirja, milles märgib, et tal on olemas piirkonna sideettevõtja, võrguettevõtja ja vee-ettevõtja kooskõlastused. Kaebaja selgitab, et valla ja arendaja vahelise 22.08.2011 lepingu kohaselt on kohustus sõlmida infrastruktuuri tasuta üleandmise leping 1 kuu jooksul kasutusloa väljastamisest. Seoses 21.01.2013 kasutusloa väljastamisega (Risti tn, Suve tn, Kagu tn, survekanalisatsioonile, reoveepumplale, tarbevee torustikule) soovib kaebaja teada, millal sõlmitakse põhileping, mis võimaldaks kaebajal Risti 1 kinnistule juurdepääsu. (tl 257, I kd) 26.02.2013 on kaebaja teinud korduva teabenõude (tl 255, I kd). Kaebaja esitas kohustamis- ja tuvastamiskaebused kohtule käesolevas asjas 04.11.2013. 7) 21.07.2014 Rapla Vallavalitsuse istungil on ehitusnõunik teinud ettepaneku väljastada ehitusluba Risti 1 kaubanduskeskuse ehitamiseks, kuivõrd kohus on asunud seisukohale, et naaberkinnistu omaniku kooskõlastusest keeldumist tuleks käsitleda kui negatiivset kooskõlastust ja rakendada otsuse tegemisel kaalutlusõigust. (tl 14 pöördel, II kd) Samal päeval on luba väljastatud. 8) 04.08.2014 otsustati Rapla Vallavalitsuse istungil anda ehitusluba automaattankla ehitamiseks ja samal päeval väljastatigi kaebajale ehitusluba nr 289 automaattankla püstitamiseks. (tl 99, II kd; 44, II kd) 9) 28.01.2016 on vastustaja teavitanud kaebajat menetluse uuendamisest ja küsinud taotluste osas arvamust välisvõrkude aluste maade omanikelt. Samuti selgitanud, et nende isikute kooskõlastuste puudumine on seni takistanud taotluste menetlemist. (tl 46-47, II kd) 10) 01.02.2016 otsustas Rapla Vallavalitsus istungil anda ehitusloa parkla rajamiseks ning samal päeval väljastatigi kaebajale ehitusluba nr 34 kaubanduskeskuse parkla rajamiseks. (tl 74, II kd; 49, II kd) 11) 25.04.2016 väljastati kaebajale ehitusload nr 146, 147 kaubanduskeskuse veetorustiku ja reoveekanalisatsiooni rajamiseks. (tl 146 ja 146 pöördel, II kd)
Käesoleva vaidluse objektiks ei ole Rapla Vallavalitsuse 23.08.2011 kirjaga nr 7-2.6.1/2419-1 keeldumine kaebaja kinnistule sissesõidutee rajamiseks ehitusloa väljastamisest, mille Tallinna Halduskohus tunnistas 07.08.2015 osaotsusega õigusvastaseks eelkõige põhjuselt, et nimetatud haldusakt ei vastanud selguse nõudele (HMS § 55). Otsus ei ole jõustunud. Rapla Vallavalitsus väljastas 30.11.2015 korralduse nr 484 alusel kaebuse esitajale ehitusloa 484 sissesõiduteede rajamiseks. Kaebaja ei ole seda luba realiseerinud, kuna ehitamine võõrale maale eeldab maaomaniku nõusolekut, mida kaebajal ei ole. Ka 06.09.2016 kohtuistungil kinnitas kaebaja, et ehitustegevust ei toimu, kuna kolmanda isiku loata ei saa kinnistule ligi.
40.Kinnistule juurdepääsu puudumine kui asjaolu ning hinnang, kas kaebaja oleks saanud juurdepääsuõiguse vastava hagi esitamisel, omavad olulist tähtsust kaebaja tulevikus esitatava kahjunõude puhul. Kohus leiab, et käesoleva asja lahendamisel tuleb eraldi vaadata ehituslubade väljastamise võimalikkust ja nende realiseerimise võimalikkust. Asja lahendamise tähtsust omav on esimene. Käesoleva asja lahendamiseks on vaja seega tuvastada, kas enne 01.07.2015 kehtinud EhS ja vajadusel ka pärast märgitud kuupäeva kehtiv EhS võimaldasid vastustajal väljastada ehitusload Risti 1 kinnistul ehitamiseks ning eraldi hinnata, kas reoveekanalisatsiooni ja veetorustiku (trassid, mis tuli ühendada võõral kinnisasjal asuvate trassidega) osas võimaldas kehtiv regulatsioon esitada loataotlust olukorras, kus Risti 1 kinnistu siseste trasside ühendamine toimuks võõral kinnisasjal asuvate trassidega ning kas need load oleks saanud väljastada üksnes osas, mis hõlmas Risti 1 kinnistul asuvaid trasse (torustike ehitamiseks kinnistu piirini). Samuti tuleb hinnata, millised tingimused seadis 28.02.2011 korraldus nr 59 (projekteerimistingimused) ning kas need olid kaebaja poolt täidetud.
41.Kooskõlastamine, arvamuse küsimine Risti 1 kinnistule kaubanduskeskuse ehitamise 28.02.2011 projekteerimistingimused (tl 177-178, II kd) näevad punktis 10.2 ette kooskõlastamise Lääne-Eesti Päästekeskusega ja tehnovõrkude valdajatega. 06.01.2011 (enne PT väljastamist) on koostatud projekti menetleja poolt arvamus (projekti kooskõlastamise lisaleht), mille kohaselt ei vasta projekt Põhjakeskuse ja Koguduse DP-le. Täitmata on PT p 7.3. Haljastuse osa palutakse täiendada. Esinevad vormistuslikud puudused. Riigilõivu tasumise kohta puuduvad andmed. (tl 179-180, sh pöördel, II kd) Märgitud lisalehe p 7 kohaselt on tehnovõrkude valdajad Rapla Vesi, Jaotusvõrk, Elion. Lisaks leitakse, et kooskõlastus tuleks sellises situatsioonis küsida ka Maanteeametilt ja kõrvalkinnistu valdajatelt. Kohus leiab, et eelnimetatud lisalehe p-st 7 nähtuvalt ei saa olla vaidlust, kes on PT p 10.2 kohased tehnovõrkude valdajad. Kooskõlastamise nõue käis lisaks ka päästekeskuse kohta (PT p 10.2). Muudelt isikutelt nn kooskõlastuste küsimise nõue tulenes valla arhitekti seisukohast (tl 180, II kd), mis kohtu hinnangul tulenes seadusest. PT-s selliste muude isikutega kooskõlastamist ette nähtud ei ole. Vaidlus käib poolte vahel selle üle, kas naaberkinnistu omanike (Rappeli Keskus OÜ ja Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse) kooskõlastus oli vajalik ning kes pidi selle küsima. Vastustaja ei vaidlusta, et kaebajal oli kooskõlastus päästekeskuselt, Rapla Vesi AS-lt , Jaotusvõrgult ja Elion AS-lt. Isegi kui nõustuda sellega, et tehnovõrgu valdajana tulnuks käsitleda ka Rappeli Keskus OÜ-d kuni tehnovõrgu võõrandamiseni ja võtta temalt kooskõlastus trasside (vesi, reovee kanalisatsiooni) ehituslubade osas, ei välistaks see vastustaja viivituse
õigusvastasust, kuna vastustajal oli kohtu arvates võimalik anda trasside luba välja osaliselt (kaebaja kinnistu piirini). Kohus nõustub kaebajaga selles, et naaberkinnistu omanikelt tuli küsida arvamus. Tegemist ei ole kooskõlastusega HMS § 16 mõttes, mistõttu selles toodud regulatsioon ei kohaldu. Kolmandad asjast puudutatud isikud ei ole haldusorganiks viidatud sätte mõttes, vaid menetlusosaliseks HMS § 11 lg 1 p 3 mõttes, kelle kaasamine on kohustuslik, samuti on kaasamisel kohustuslik arvamuse esitamise võimaluse andmine (HMS § 40). Rappeli Keskus OÜ ja Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla Maarja-Magdaleena Koguduse õigusi puudutasid otseselt loataotlused, mille rahuldamise korral toimub reovee ärajuhtimine ja veevarustus nende kinnistul (Kagu tänava ääres) olevate trassidega ühendamise (tehnorajatised anti üle 09.10.2014 lepinguga) ja käesoleva ajani Rappeli Keskus OÜ-le kuuluva pumpla kaudu. Samuti võib naabrite õigusi puudutada nii parkla, tankla kui kaubanduskeskuse ehitus, arvestades nendega seotud liiklusohutust, tankla ehitamise- ja kasutamisega seotud ohutusküsimusi ning kaubanduskeskuse mõjusid (nt maht, liikluskorraldus, mõjud ehitamise ajal tegutsevale keskusele). Seega arvamuse küsimise nõue oli õiguspärane. Rappeli Keskus OÜ-lt pidi arvamuse küsima menetleja, kuid arvestades 22.11.2012 menetluse peatamist, võib pidada eluliselt usutavaks, et vastustajale oli Rappeli Keskus OÜ keelduv seisukoht juba teada. Lisaks esitati see 30.11.2012 kirjalikult ka haldusasja nr 3-12-213 raames. Asjaolu, et vastustaja on seda nimetanud kooskõlastuseks ei muuda midagi selles osas, kas arvamus on projektiga nõustuv või mitte ning millal see esitati. Pooltel puudub käesolevaks ajaks ka vaidlus, et mittenõustuv arvamus (nn negatiivne kooskõlastus) ei võta haldusorganilt loa väljastamisel kaalutlusõigust. Lisaks nõustub kohus kaebajaga ka selles, et kuna haldusmenetluse läbiviimine on haldusorgani kohustus, siis ei saa teha kaebajale etteheiteid, et ta ei ole vajalikke kooskõlastusi või arvamusi küsinud. Tõsi, haldusorgan võib juhul, kui see võimaldaks kiiremat menetlust anda kooskõlastuste ja arvamuste küsimise üle kaebajale (HMS § 5 lg 1, 2), kuid nende saamise eest vastutab lõppastmes ikkagi haldusorgan. St, haldusorgan saab määrata tähtaja arvamuse esitamiseks ning pärast seda, muude nõuete täidetuse korral, teha kaalutlusotsuse. Samuti, kui haldusorgan saab tähtajaks nn negatiivse kooskõlastuse või arvamuse, on haldusorgani kohustus kaalutlusõiguse alusel otsustada, kas ehitusloa saab väljastada või mitte. Ka kaebaja taotluse rahuldamata jätmine on haldusorgani poolt asja lahendamine ning selliselt ei jää haldusorgan viivitusse. Kui haldusorgan taotluse menetluse peatab on see menetlustoiminguna vaidlustatav, kui see rikub isiku subjektiivseid õigusi. Samas kohus leiab, et peatamise menetlustoiminguna eraldi vaidlustamata jätmine ei välista käesolevas asjas kaebeõigust, kuna seda on võimalik tuvastada käesoleva menetluse raames ja õigusvastaselt menetluse peatamise aeg lugeda viivituse ajaks kuivõrd peatamine jääb kaebaja vaidlustatud perioodi.
42.EhS-i regulatsioon Kuni 30.06.2015 kehtinud EhS § 23 lg 8 kohaselt ehitusloa väljastaja väljastab ehitusloa või keeldub selle väljastamisest 20 päeva jooksul ehitusloa taotluse ja ehitusprojekti ning vastava nõude olemasolu korral ehitusprojekti ekspertiisi esitamise päevast arvates. Alates 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustik, erinevalt varem kehtinust võimaldab taotluse esitada isikul, kes ei ole maaomanik, kuid ei võimalda jätkuvalt ehitustegevust reaalselt alustada võõral kinnisasjal ilma kinnisasja omaniku loata. Alates 01.07.2015 reguleerivad ehitusloa väljastamist ehitusseadustiku §-d 38-46. EhS § 42 lg 5 sätestab seejuures, et pädev asutus annab ehitusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast
arvates. Pädev asutus annab kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks kuni kümme päeva. Sama paragrahvi lg 6 kohaselt kaasab pädev asutus menetlusse kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku.
43.Kohus leiab, et kui vastustaja oli arvamusel, et kaebaja peab saama naaberkinnistu omanike kooskõlastuse või arvamuse ning seda eeltoodud menetlustähtaja jooksul ei esitatud või esitati nn negatiivse kooskõlastusena hiljemalt 30.11.2012, oleks vastustaja saanud teha loa väljastamisest keelduva otsuse, mille kaebaja oleks saanud kohtus vaidlustada. Kaalutlusõiguse teostamise kohustust on selgitanud vastustajale ka ringkonnakohus käesolevas asjas 14.07.2016 tehtud määruses (p 14, 15). Selle asemel on vastustaja viivitanud taotluste lahendamisega ning 22.11.2012 õigusvastaselt peatanud taotluste menetlemise (22.11.2012 e-kiri). Vastustaja vastusest nähtub, et kuna projektdokumentatsiooni koosseisus puudusid maaomanike kooskõlastused ja ehituslubade taotlus ei olnud esitatud maaomaniku poolt (enne 01.07.2015 kehtinud EhS § 23 lg 11) peatati Rapla Vallavalitsuse poolt ehituslubade taotluse menetlus kuni kooskõlastuste saamiseni. Ka kohtuistungil kinnitas vastustaja, et sisulisi puudusi projektis ei esinenud ja puuduseks, mis takistas taotlusi lahendamast, oli üksnes kooskõlastuste puudumine. Vastustaja eelviidatud sätte kohaldamise välistab kohtu arvates see, et load oleks saanud väljastada kaebaja kinnistu piires ehitamiseks. Kohus leiab, et taotluste osas tuleb õigusvastase viivituse alguseks lugeda taotlustes menetluse peatamine, so 22.11.2012. Vaatamata sellele, et vastustaja on 12.12.2012 veel selgitanud, et kui kooskõlastused esitatakse, siis võidakse taotluste osas otsused teha 17.12.2012 vallavalitsuse istungil. Selleks ajaks oli menetlus juba peatatud. Kohus ei saa aga väljuda kaebuse piiridest ja tuvastada õigusvastast viivitust automaattanka ehitusloa väljastamisel alates menetluse peatamisest 22.11.2012, kuna kaebaja on nõudnud viivituse tuvastamist alates 11.12.2012.
44.Käesolevas asjas ei ole vaidlust, et ehitatavad objektid asusid Risti 1 kinnistul, millele on kaebajal kinnistusraamatusse kantud hoonestusõigus. Kohus nõustub kaebajaga, et veetorustiku ja reoveekanalisatsiooni osas oleks saanud põhimõtteliselt otsustada lubade väljaandmise osaliselt (kuni kinnistu piirini), kuigi sellist lahendust ei saa pidada tavapäraseks. Vastustaja ei ole väitnud, et sellise otsuse tegemiseks oleks esinenud mingid faktilised või õiguslikud takistused (keeld väljastada ehituslube kinnistu piirini trasside ehitamiseks). Antud juhul puudus alus arvata, et kaebaja ei saa tulevikus liituda ühisveevärgiga ja välja ehitada või lasta vee-ettevõtjal (AS Rapla Vesi) ehitada trassid kuni liitumiseni. Vee-ettevõtja oli vaidlusaluses piirkonnas ja alates 2010.a AS Rapla Vesi (selles vaidlus puudub), kes on ka tehnovõrgud omandanud 09.10.2014 lepinguga Rappeli Keskus OÜ-lt.
45.Kohus möönab, et tavapäraselt on mõistlik kaubanduskeskust käsitleda kui tervikut, koos tehnovõrkude jm rajatistega ning tavapäraselt taotleb huvitatud isik lubade väljastamist olukorras, kus tal on võimalik reaalselt lühikese aja jooksul ka ehitustegevust alustada. Siiski tuleb arvestada, et ette võib tulla ka tavapäratuid olukordi, kus lubade väljastamine võib olla vajalik erinevatel aegadel ja isegi osaliselt. Haldusorganil on võimalik viivitusse langemist vältida ka keelduva otsuse tegemisega, kui ta leiab, et selleks on seadusest tulenev alus. Käesoleval juhul ei ole tehtud õigeaegselt kumbagi.
Kohus leiab, et vastustaja ei pea jääma ootama eraõiguslike vaidluste lahendamist või algatamist ning antud juhul esines lisaks võimalus, et vastustaja võtab kaebajale juurdepääsu saamiseks vajaliku taristu arendajalt üle. Vastustaja on aga ekslikult lähtunud eeldusest, et kuna kaebaja nagunii ehitama hakata ei saa (enne Risti 1 kinnistule juurdepääsu saamist), ei pea ka ehituslube väljastama. Selline eeldus ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Kohtu arvates, kuna vastustaja ei väida alates 2012.a lõpust muude puuduste (projektis, materiaalõiguslike) olemasolu kui üksnes naaberkinnistu omanike kooskõlastuste puudumine, oli ehituslubade väljastamine kaalutlusotsusega võimalik. Nn positiivsete kooskõlastuste või nõustuvate arvamuste puudumine ei olnud õiguslikuks takistuseks lubade väljastamisel (EhS § 24 lg 1 v.r keeldumise alused). Ringkonnakohus on 14.07.2016 määruses märkinud, et selline seisukoht oleks vastuolus asjaoluga, et kaubanduskeskusele ja tanklale väljastati vastustaja poolt load 2014.aastal. Seega oli vastustaja õigusvastases viivituses taotletud lubade osas alates 22.11.2012 (vt otsuse p 43 täpsustus) kuni lubade väljastamiseni.
46.Kuna vastustaja pidi ehitusload väljastama juba enne 01.07.2015 kehtinud EhS ajal ja menetluse peatamine oli õigusvastane, ei vaja pikemat käsitlemist menetluse uuendamisega (2015 sügisel) seonduv. Kohus leiab, et õigusvastasele viivitusele ei saanud järgneda õiguspärast viivitust. Vastustaja oli kuni lubade väljastamiseni õigusvastases viivituses. Lubade väljastamise ajal kehtinud EhS ei välistanud lubade väljastamist, kuna load on kõik käesolevaks ajaks väljastatud. Mingeid täiendavaid toiminguid kaebaja selleks tegema ei pidanud.
47.Käimasolevad kompromissläbirääkimised või kohtumenetlus ei võta vastustajalt kohustust teha seaduses ettenähtud toimingud ega muuda sellel ajal toimunud vastustaja viivitust õiguspäraseks.
48.Kuna viivitus ehituslubade väljastamisel on tuvastatud, siis puudub vajadus käsitleda seda, milleks kohustas või ei kohustanud vastustajat Põhjakeskuse DP ja sellega seotud lepingud ning muid poolte väiteid.
49.Kaebus tuleb HKMS § 5 lg 1 p 6 alusel rahuldada.
50.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab kaebuse, siis jäävad vastustaja menetluskulud vastustaja kanda ning kaebaja menetluskulud tuleb vastustajalt välja mõista arvestades HKMS § 109 lg-s 1 ja 6 sätestatut. 50.1 Kaebaja menetluskuluks on riigilõiv 75 eurot, mis tuleb vastustajalt välja mõista. 50.2 Kaebaja taotleb ka õigusabikulude väljamõistmist. Kuludokumente on esitatud kokku summale 2935,26 eurot. Kulud ja toimingute nimekiri on järgmine: - Kaebuse koostamine, tõendite ja õiguslik analüüs, ajakulu 6,25 tundi; kaebuse täiendus tõendite analüüs, ajakulu 4,15 tundi, kokku 1215 eurot (arve ja nimekiri tl 16, 17; maksekorraldus tl 18, II kd). - 07-08.03.2016 kohtunõudega tutvumine ja vastus, ajakulu 3,20 tundi; määruskaebusega tutvumine ja vastus ajakulu 2,5 tundi; 06.11.2015 kohtunõudega tutvumine, vastus ajakulu
-
1,50 tundi, (arve ja nimekiri tl 181, maksekorraldus tl 186, II kd), kokku summas 826,50 eurot. Kohtuistungiks ettevalmistamise ja istungil osalemise eest taotleb kaebaja 532,38 eurot, ajakulu 4,40 tundi (arve ja nimekiri tl 6, tasumist tõendav dokument tl 8, III kd). 14.11.2016 menetlusdokumendi koostamine ja täiendavate tõendite esitamine 361,38 eurot, ajakulu 3,10 tundi (arve ja nimekiri tl 5, maksekorraldus tl 6, III kd).
Kohus arvestab, et märgitud summadest on kohus kohustamisnõuetega seoses määrustega välja mõistnud kokku 381,50 eurot. Arvestades, et tegemist ei ole keerulise vaidlusega ning asja maht on suur eelkõige põhjusel, et kaebaja on erinevate tõendite lisadena esitanud korduvalt samu dokumente, ei ole taotletavas suuruses kulu väljamõistmine põhjendatud. Kohus leiab, et asja mahtu ja keerukust arvestades on põhjendatud kuluks 2000 eurot. 50.3 Vastustajalt tuleb seega välja mõista kaebaja menetluskuludena kokku 2075 eurot.
/digitaalselt allkirjastatud/ Kristina Maimann
OSALISELT
TÜHISTATUD
KOHTUOTSUSEGA.
TALLINNA
RINGKONNAKOHTU
11.09.2017
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.