Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

EDASIKAEBAMISE KORD

3-15-1646 Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 09.01.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(16)

3-15-1646 2) Vastustaja ei ole teostanud kaalutlusõigust nõuetekohaselt. Arvestamata on jäetud, et kõik korteriomanikud ei ole andnud nõusolekut korterite bürooruumideks ümberehitamiseks. Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine annab OÜ-le Kuressaare Kommunaalprojekt võimaluse nõuda kasutusloal ja ehitisregistris ruumide kasutusotstarbe muutmist, mis toob kaasa vajaduse muuta ka katastriüksuse sihtotstarvet. See mõjutaks oluliselt teiste korteriomanike õigusi. Maa sihtotstarbe muutmisega seoses suureneks kõigi korteriomanike maksukoormus. Kuigi OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on lubanud maksutõusu kompenseerida, pole see millegagi garanteeritud. 3) Kinnistule segaotstarbe määramisega kaasnevad kortereid eluruumidena kasutavatele elanikele negatiivsed järelmid: müra, parkimisprobleemid, korterite turuväärtuse vähenemine, rahu häirimine. Büroopinnad tekitavad eluruumiga võrreldes suuremat müra (rohkem inimesi, tehnilised seadmed). Täiendava sissepääsu rajamine vähendab turvatunnet ning helipidavust. Tundmatute kõrvaliste isikute viibimine kinnistul häirib elanike rahu ja vähendab turvatunnet, arvestades, et korterbüroost on töötajatel ja klientidel võimalik pääseda kaasomandis olevasse koridori, sisehoovi ja garaaži. 4) Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel on võimalik, et sarnaseid äripindu tekib kinnistule veelgi. Samuti on korteri äriruumidena kasutamise puhul võimalik, et tulevikus asub seal tegutsema mõni teine isik, kes ei käita arhitektuuribürood, vaid näiteks kohvikut või baari. Kaebajad ostsid korterid korterelamusse ning neil on õiguspärane ootus, et detailplaneeringut ei muudetaks nende maju puudutavas osas. Otsuses ei ole märgitud, milline on ülekaalukas avalik huvi kaebajate õiguste intensiivseks riiveks nende nõusoleku ja mõjude piisava analüüsimiseta. Vastustaja on kuritarvitanud planeerimisdiskretsiooni, olles ise õigusvastaselt või vähemalt vaieldaval õiguslikul alusel loonud olukorra, kus valmis ehitatud büroo kasutusotstarbe muutmiseks on vaja tunnistada kehtetuks detailplaneering.

Kuressaare linn palus jätta kaebus rahuldamata.

1) Kaebajad on ebaõigesti sidunud ehitise kasutusotstarbe ja maa sihtotstarbe võimaliku muutmise tagajärjel tekkida võivad negatiivsed tagajärjed detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsusega. Kaebajate põhjendused seoses maa sihtotstarbe muutmise negatiivsete mõjudega ei ole detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise üle toimuvas vaidluses asjakohased. 2) Nõustuda ei saa väitega, nagu oleks vastustaja asunud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega seadustama varasemate õigusvastaste haldusaktide tõttu tekkinud olukorda. Väide, nagu aktsepteeriks kohalik omavalitsus eluruumide kasutamist büroona, on meelevaldne. 3) PlanS § 27 lg 1 võimaldab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, kui kohaliku omavalitsuse või planeeringualale jääva kinnistu omaniku soovid planeeringu elluviimise osas muutuvad, ilma et see oleks seotud ühegi konkreetse objektiivse tingimusega. Detailplaneering on ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks lähiaastatel ning PlanS § 29 lg 1 kohustab kohalikku omavalitsust muu hulgas detailplaneeringuid üle vaatama ning kaaluma vajadust neid muuta või tunnistada kehtetuks. 4) Seoses avaliku huviga detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise vastu viitas vastustaja otsuse seletuskirjale ning tõi välja, et kinnistu asub linnasüdamest 230 m kaugusel, selle läheduses paikneb mitmeid sotsiaalobjekte, elamuid, ärihooneid ning elu- ja ärihooneid. Kuressaare Linnavolikogu 26.01.2012 otsusega nr 1 kehtestatud Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi ühisplaneeringu seletuskirjas on rõhutatud, et planeeringualal ei saa väheneva rahvaarvu tingimustes eeldada ekstensiivset uute alade kasutuselevõttu ning seega on ühisplaneeringu ülesehitus maade reserveerimisel konservatiivne, lähtudes olemasolevate ressursside paremast kasutamisest. Sellest tulenevalt on kohaliku omavalitsuse üks tähtsamatest ülesannetest hoida olemasolevaid linnakeskuse piirkondi atraktiivsete ja konkurentsivõimelistena, milleks on otstarbekas kasutada juba olemasolevaid hooneid ja taristuid ning mitte soodustada 3(16)

3-15-1646 äride lahkumist linnakeskusest ega võtta kasutusele uusi alasid. Erinevate kasutustega hooned tagavad inimeste kohaloleku suuremal osal päevast, mis on säästlikum maakasutus. Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise järgselt saab kohalik omavalitsus järgnevate avalduste põhjal analüüsida ja hinnata, milline on kõige otstarbekam käitumisviis, samas kui detailplaneeringu kehtetuks tunnistamata jätmine välistaks teatud võimalused ning võib pikendada vaidluste kulgu. Seonduvalt usalduse kaitsega detailplaneeringu kehtima jäämise suhtes märkis vastustaja, et otsustamisel arvestati sellega, et detailplaneeringu kehtestamisest oli möödunud kaheksa aastat ning detailplaneering oli realiseeritud. 5) Põhjendamatu on kaebajate kartus, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise tagajärjel võidakse selliseid äripindu rajada kinnistule veelgi. Kaebajate õigused on kaitstud korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p-s 1 sätestatuga ning võimalusega sõlmida korteriomanike vahelisi kokkuleppeid, mis välistavad korterite teatud eesmärgil kasutamise.

OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt palus jätta kaebus rahuldamata.

1) Vaidlustatud otsusele eelnenud haldusmenetlus oli avalik ja kaebajatele tagati õigus olla ära kuulatud. Asjakohatud on viited usalduse kaitsele, sest vaidlustatud otsus ei too kaasa seda, et kaebajad kaotaksid õiguse ehitada kinnistule hooneid, samuti seda, et korterite kasutusotstarve ja katastriüksuse sihtotstarve elamumaast ärimaaks muutuks automaatselt. Otsus on piisavalt põhjendatud. PlanS § 29 lg 3 kohaselt oli kohalikul omavalitsusel kohustus iga nelja aasta tagant vaadata detailplaneeringud üle, mistõttu võttis Kuressaare Linnavolikogu 19.06.2014 vastu otsuse viia läbi detailplaneeringute registri korrastamine ja esitada 2014. a jooksul volikogule ettepanekud realiseeritud ja aegunud detailplaneeringute kehtetuks tunnistamiseks. Selle otsuse lisaks oleva kaardi kohaselt jääb kõnealune kinnistu vanalinna segahoonestusalasse, mitte aga rida- ja korterelamualasse. Eelöeldu tuleneb ka Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi ühisplaneeringust. 2) Vaidlustatud otsus ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi, sest detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsus ei ole õiguslikuks aluseks katastriüksuse sihtotstarbe muutmisele. Selle üle, kas kolmanda isiku soovitud kasutusotstarbe muudatus väljub tema reaalosa tavakasutusest, kas on olemas kaasomanike nõusolek selliseks muudatuseks või kas kaebajatel on õigus sellist muudatust keelata, ei vaielda haldusasjas, vaid tegemist on eraõigusliku vaidlusega. 3) Ainsana asub samas hoones MI-le kuuluv korter, teiste kaebajate korterid asuvad sama kinnistu teises hoones. Väide müra suurenemisest on meelevaldne. Kolmas isik on kasutanud korterit kasutusloa väljastamisest alates (16.12.2014) korter-ateljeena, kus arhitektid on koostanud igapäevaselt arhitektuuriteoseid, ning tänane kasutus ei erine suuresti sellest, mida tooks kaasa korteri kasutuselevõtt ametlikult bürooruumi kasutusotstarbel. Ümberehitus on teostatud selliselt, et korteri heliisolatsioon vastaks korterelamus paiknevale bürooruumile esitatavatele nõuetele. Muul moel rahu häirimine on arhitektuuribüroo kasutusotstarbe puhul samuti välistatud, eraldi sissepääs tänavalt tagab selle, et kolmanda isiku töötajad ega kliendid ei puutuks kokku muu majarahvaga, ühelgi kliendil ei teki vajadust minna sisehoovi. Kaebajad ei ole esitanud kinnisvarahindade languse kohta ühtegi tõendit. Kaebajate korterite hind on tõusnud seoses sellega, et Tiigi tn 2 hoone tänavapoolne korter on võetud kasutusse, on köetud ega seisa enam tühjalt. Kolmas isik on korduvalt nõustunud maamaksu suurenemise (3,3 eurot aastas kaebajate omandis oleva kolme korteri kohta) kõigile kaasomanikele hüvitama. 4) Kinnistu kõik kaasomanikud on 28.05.2010 ja 05.07.2013 leppinud notariaalselt kokku kinnistu kaasomandi kasutamise ja valdamise korras ning seetõttu ei olnud kolmandal isikul vaja enda korterites tehtud ümberehitustöid, sh täiendava sissepääsu rajamist, teiste korteriomanikega täiendavalt kooskõlastada. Nimetatud kokkuleppest lähtudes on oma korterites teinud ümberehitustöid ka kaebajad, sh MI.

4(16)

3-15-1646

3-15-1646 otsus on haldusakt, mida on võimalik vaidlustada. Kuna hoonestatud maa puhul tuleb katastriüksuse sihtotstarve määrata ehitise kasutusotstarbest lähtudes, tuleb kohalikul omavalitsusel kohases menetluses anda omapoolne heakskiit ka hoone kasutusotstarbe muutmisele. Kui kasutusotstarbe muutmiseks ei ole vaja teostada ehitamist, tuleb kohalikul omavalitsusel viia omaniku poolt esitatud kasutusteatise alusel läbi ehitusseadustiku (EhS) § 48 lg-tes 5 ja 6 nimetatud kontrollimenetlus, mille tulemusena antavat haldusakti või otsust menetluse lõpetamise kohta ilma kasutusteatise esitanud isikule täiendavaid nõudeid esitamata on samuti võimalik vaidlustada. Kui kasutusotstarbe muutmine eeldab ehitamist, on vajalik eraldi projekteerimistingimuste ja ehitusloa väljastamine, mida saab vaidlustada. Eeltoodust tulenevalt ei mõjuta detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine vahetult kaebajate õigusi. Nad saavad omandiõigust teostada samamoodi ja samas ulatuses, sest detailplaneeringus ettenähtud ehitusmaht on ammendatud ja kinnistu kasutamine vastavalt senisele otstarbele ei ole takistatud mistahes moel. 3) Vastustaja ei ole rikkunud kaalutlusõigust. Kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei too vahetult kaasa maa sihtotstarbe muutmist, siis ei pidanud linnavolikogu kaaluma mitte seda, kas kõnealusel maatükil võiks olla (osaliselt) ärimaa sihtotstarve, ega seda, kas ehitise kasutusotstarbe muutmine on võimalik ja õigustatud, vaid piisas põhjendatud seisukohast, et senises detailplaneeringus ettenähtud elamumaa sihtotstarve ei ole ainuvõimalik. Otsuse seletuskirjas on asjakohaselt välja toodud kaalutlus, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel on võimalik asuda kaaluma erinevaid alternatiivseid variante, samas kui kehtima jäämine välistaks selle. Kohaliku omavalitsuse planeerimisdiskretsioon on avar. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsus peab siiski lähtuma asjakohastest kaalutlustest ega tohi olla meelevaldne. HMS § 64 lg-tes 2 ja 3 sätestatuga tuleb arvestada ka PlanS § 27 lg 1 kohaldamisel ning kaalumisel on olulised PlanS §-des 1 ja 3 sätestatud eesmärgid, huvid ja põhimõtted; kohalik omavalitsus peab kontrollima, kas detailplaneeringu elluviimisest huvitatud isikute, ennekõike kinnistuomanike õiguste ja huvide riive on proportsionaalne, pidades silmas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eesmärke (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-9-14). 4) Ei saa väita, et kohalik omavalitsus ei oleks kaalunud erinevate asjassepuutuvate isikute huve. Otsuse seletuskirjast nähtuvalt esitasid taotluse detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks kaheksa korteri omanikud. Menetluse käigus on kehtetuks tunnistamise vastu vaielnud kolme korteri omanikud. Neil asjaoludel on otsuses põhjendatult leitud, et korteriomanike enamus pidas kehtetuks tunnistamist otstarbekaks. Kuna kehtetuks tunnistamine iseenesest katastriüksuse sihtotstarvet ei muuda ega õigusta ehitise kasutusotstarbe muutmist, ei olnud otsustamiseks vaja, et seda toetaksid kõik korteriomanikud. Samuti on otsuses leitud õigesti, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei piira kaebajate omandiõigust. Seetõttu ei pidanud otsuse tegemisel tehtust põhjalikumalt hindama ja kaaluma kaebajate vastuväiteid. Otsuse seletuskirjas on korteriomanike enamuse huve käsitletud liialdatult ülekaaluka avaliku huvina, kuid see eksimus ei olnud ilmselgelt oluline. Avalikke huve on käsitletud, viidates Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi ühisplaneeringust tulenevale vajadusele hoida olemasolevaid linnakeskuse piirkondi atraktiivsete ja konkurentsivõimelistena. Seletuskirjas on loogiliselt ja usutavalt toodud välja, et erineva kasutusotstarbega hooned tagavad inimeste kohaloleku suuremal osal päevast, mis on säästlikum maakasutus üksnes elamispindadega võrreldes. Planeeringute kehtestamise ja kehtetuks tunnistamise kaudu saabki kohalik omavalitsus suunata oma territooriumil elukorraldust ning teha valikuid, mis tagavad tema hinnangul parema ja elujõulisema keskkonna. Asjakohatuks ei saa pidada ka tõdemust, et vahetult tänava ääres paiknemise ja suurte madalate akende tõttu sobivad OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korteriomandi reaalosaks olevad ruumid hästi äripindadeks. Need asjaolud on piisavad, õigustamaks tõdemust, et vaidlusaluse krundi puhul ei ole ainsa mõeldava sihtotstarbena võimalik 100% elamumaa sihtotstarve, vaid tõsiselt kaalumist väärib ka sellele maale

6(16)

3-15-1646 näiteks (üldplaneeringu kohaselt selles piirkonnas võimaliku) osalise ärimaa sihtotstarbe andmine ning Tiigi tn 2 hoones büroopinna olemasolu. 5) Õige ei ole kaebajate väide, et otsuse tegemisel ei arvestatud korteri büroona kasutusele võtmisest tingitud negatiivseid mõjutusi teistele korteriomanikele. Otsuses on selle tagajärgi arvestades käsitletud piisava põhjalikkusega nii müra suurenemise kui turuväärtuse vähenemisega seotud väiteid. Mõistlik ja usutav on vastustaja hinnang, et bürooruumide kasutamisest tulenev müra ei saa olla suurem, võrreldes müraga samade ruumide kasutamisel eluruumidena. Kaebajad ei ole esitanud põhjendatud väiteid, mis lubaksid arvata vastupidist. Isegi kui ruume soovitakse hakata tulevikus kasutama mingisuguseks intensiivsemaks äritegevuseks, on kohalikul omavalitsusel võimalik esitada kasutusteatise kontrollimise menetluses omanikule nõudeid, mille täitmine tagaks naabrite huvide kaitse, samuti on naabritel võimalik esitada eraõiguslikke nõudeid lubamatutest mõjutustest hoidumiseks. Võõraste isikute kinnistul viibimise ja sellega kaasneva turvatunde vähenemisega seoses on otsuses asjakohaselt viidatud sellele, et korteril on eraldi sissepääs otse tänavalt. Kaebajad ei ole esitanud tõsiseltvõetavaid vastuväiteid väitele, et büroo klientidel ei ole sisehoovi, garaaži ega ühiskasutatavasse trepikotta asja. Ka 100% elamumaa sihtotstarbega maal asuvas elamus puudub teistel korteriomanikel võimalus kontrollida, kes tegelikult korterelamus olevaid kortereid kasutavad, samuti pole neil alust piirata kellelgi külaliste kutsumist ega oma korteris normaalse müra tekitamist igapäevase elutegevuse raames. Vastustaja on põhjendatult viidanud ka sellele, et büroopinnad on üldjuhul kasutuses tööajal, mitte õhtuti. On usutav, et müra ja muud mõjutused naabritele on pigem väiksemad kui sarnase pinna kasutamisel eluruumina. Teadaolevate andmete pinnalt ei saanud eluliselt usutavaks pidada, et mistahes äritegevusega seotud kasutusotstarve oleks Tiigi tn 2 hoone puhul välistatud ning ainumõeldav oleks selle kasutamine täies ulatuses elamuna. Kasutusotstarbe muutmisest tingitud täiendavad mõjutused võivad kõne alla tulla ehitise kasutusotstarbe muutmise kontrollimisel või katastriüksuse sihtotstarbe määramisel. 6) Eeltoodu tõttu ei saa vastustajale ette heita, et enne otsuse tegemist ei tehtud mürauuringuid. Selliste uuringute tegemise võimalikkusele on otsuses viidatud seoses sellega, et kui mõnest korterist lähtub häirivat müra, on seda võimalik mõõtmisega tuvastada ning nõuda lubamatute mõjutuste tekitamisest hoidumist vastavalt KOS §-le 11. Otsuses on uuringute võimalikkusele viidatud ka kontekstis, et ehitise või selle osa kasutusotstarbe muutmise korral on kohalikul omavalitsusel EhS § 48 lg-st 6 tulenevalt õigus esitada omanikule nõue viia läbi mürataseme mõõtmised ning tagada müra hoidmine normtasemel. 7) Krundi kasutusotstarbe muutmisest tingitud kinnisvara hindade langust ei ole põhjalikult analüüsitud, kuid kaebajad ei ole esitanud ühtegi tõsiseltvõetavat väidet ega tõendit selle kohta, et korterite turuväärtus langeks seoses detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega. Vältimaks teiste korteriomanike omandiõiguse kahjustamist turuväärtuse langemise tõttu, saab edaspidi, hoone kasutusotstarbe kontrollimenetluses, seada teatud nõuded ja piirangud äripinna kasutamiseks nii, et sellest tingitud mõju oleks võimalikult väike. Usutav ei ole kaebajate väide, et 100% elamumaa sihtotstarbega maal asuva korteri turuväärtus on igal juhul suurem kui osaliselt ärimaa sihtotstarbega maal asuval korteril. Võimalik maamaksu tõus ei ole kaebajate jaoks sedavõrd olulise suurusega, et välistaks iseenesest katastriüksuse sihtotstarbe muutmise. Samas pole vaidlust, et OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on teinud ettepaneku maamaks hüvitada ning tagada see asjaõigusliku kinnisomandi kitsendusega. Kohalikul omavalitsusel on võimalik panna kolmandale isikule selline nõue ehitise kasutusotstarbe muutmise kontrollimisel. Asjaolu, et Tiigi tn 2 hoone rajati täielikult elamuna ning korteriomanikud on ostnud korterid elamus, ei välista seda, et aja möödudes on nii ruumide omaniku kui linna ruumilise planeerimise huvides otstarbekam võtta mõned ruumid kasutusele mingil muul otstarbel. Korteriomanikul ei ole piiramatut õiguspärast ootust, et kõiki teisi korteriomandite reaalosi kasutatakse igavesti samal otstarbel, mis neile anti hoone püstitamisel. Korteriomanik 7(16)

3-15-1646 saab nõuda teistest korteritest tulenevate ülemääraste mõjutuste tekitamisest hoidumist, samuti seda, et avalik-õiguslike meetmetega ei võimaldataks korteris tegevust, mis ilmselgelt toob kaasa sellised mõjutused, kuid praegusel juhul ei saa väita, et ainus mõistlik ja kaebajate õigusi tagav võimalus oleks see, et maale jääb edaspidigi 100% elamumaa sihtotstarve. 8) Praeguse asja lahendamiseks ei ole vaja hinnata 01.04.2014 ehitusloa ja 16.12.2014 kasutusloa õiguspärasust, samuti pole vaja võtta seisukohta korteriomanike vaheliste notariaalsete kasutuskokkulepete sisu ega Pärnu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-14-51980 vaidluse all olevates küsimustes. Kaebuses toodud sündmuste kronoloogiat arvestades näib detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine olevat küll suuresti ajendatud sellest, et reaalselt on muudatus (korteri ümberehitamine bürooks) juba aset leidnud. See pole aga oluline, sest otsuses on adekvaatselt põhjendatud, miks on linna ruumilise planeerimise eesmärke arvestades otstarbekam mitte piirduda vaidlusaluse maatüki puhul üksnes elamumaa sihtotstarbega. Tegemist ei ole otsitud põhjendustega, sest ka üldplaneering toetab vastustaja seisukohti. Muudatust ei ole otsuses õigustatud asjaoluga, et muudatus on juba tehtud. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-15-1646 Kohalik omavalitsus peab OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt järgmiste sammude järel muutma ka katastriüksuse sihtotstarbe ning seda lausa automaatselt (MaaKatS § 18 lg 4). Selleks tuleb küll anda eraldi haldusakt, kuid seda ei pruugi olla võimalik ühelgi sisulisel alusel vaidlustada. Kui ehitise kasutusotstarve on muudetud, toimub katastriüksuse sihtotstarbe muutmine lisakaalutlusteta omavalitsuse ametitegevuse korras. 2) PlanS § 27 lg 1 sätestab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise õiguse, kui kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Praegusel juhul puudub vajalik korteriomanike kokkulepe ning planeering on ellu viidud – sellest ei ole võimalik enam loobuda. Kohus tegi Riigikohtu praktikast eksliku järelduse, justkui saaks PlanS § 27 lg 1 olla praegusel juhul planeeringu kehtetuks tunnistamise aluseks. Riigikohus rõhutas, et PlanS reguleerib planeeringu kehtetuks tunnistamist üksnes olukorras, kus kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-9-14 oli tegemist olukorraga, kus kohalik omavalitsus soovis planeeringu elluviimisest loobuda ja planeeringujärgne juurdeehitus oli välja ehitamata. Elluviimisest loobumine pole elluviimise järel aga võimalik. Seega tuleb praeguses asjas igal juhul kohaldada ka HMS sätteid ning langetada piisaval infol rajanev kaalutlusotsus, mis arvestaks proportsionaalselt nii kaebajate, kolmanda isiku kui avalikke huve ja oleks kõigiti tasakaalustatud, sh arvestaks kaebajate õiguspärast ootust ning neile langevaid tagajärgi. 3) Ekslik on halduskohtu hinnang, et kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei too vahetult kaasa maa sihtotstarbe muutmist, siis ei pidanud kohalik omavalitsus ärimaa sihtotstarvet ja ehitise kasutusotstarbe muutmist kaaluma. Sisuliselt on kasutus- ja sihtotstarbe muutmine detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise paratamatu tagajärg ning mingeid alternatiive polnud tegelikkuses ette näha. Detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise järel suureneks oluliselt korteriomanike maamaksukoormus (elamumaalt on korteriomanik maamaksust vabastatud, kuid ärimaa osa eest tuleb tasuda maamaksu) ning puudub garantii, et kaebajatel õnnestub nõuda OÜ-lt Kuressaare Kommunaalprojekt vastava kohustuse täitmiseks hüvitist. Maamaksu suurus iseenesest ei väära põhimõtet, et kellegi maksukoormust ei saa kolmanda isiku huvides omatahtsi tõsta ja vastustaja eelarve mahtu kaebajate arvel suurendada. Segaotstarbe määramisega kaasnevad oma kortereid eluruumidena kasutavatele elanikele negatiivsed järelmid müra, parkimisprobleemide, korterite turuväärtuse vähenemise ja rahu häirituse näol. Müraprobleem tekib eelkõige MI-l, kelle korter on vaidlusaluse korteri (tegelikkuses büroo) kõrval. Kõrvaliste ja tundmatute isikute viibimine kinnistul tekitab kaebajatele rahu häiritust ja turvatunde vähenemist. Korterbüroost on võimalik pääseda kaasomandis olevasse koridori, sisehoovi, garaaži jne. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt hinnang, et neil pole sinna asja, on paljasõnaline. Kõigist eeltoodust asjaoludest tulenevalt väheneb korterite turuväärtus. Potentsiaalne ostja ei väärtusta miljööväärtuslikus kuurortlinna vanalinnas äritegevusega kaasnevaid mõjusid. Pole välistatud, et selliseid äripindu rajatakse kinnistule veelgi. Vastustaja ei ole neid negatiivseid tagajärgi piisava põhjalikkusega kaalunud. Vastustaja on küll otsuse seletuskirjas käsitlenud müra ja turuväärtuse temaatikat, kuid seda pealiskaudselt. Arvestades, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise järel võtab kolmas isik korteri büroona kasutusele, jääb arusaamatuks, millisel hetkel on kohalikul omavalitsusel võimalik müra suurenemist uurida ja leida lahendusi. Menetluse käigus oleks tulnud läbi viia müra- ja turuväärtuse uuring, mitte lähtuda subjektiivsetest hinnangutest. Asjakohane pole viide, justkui saab uuringuid teha hiljem kasutusotstarbe muutmisel või eraõiguslikult. Haldusakt kasutusotstarbe muutmiseks (Kuressaare Linnavalitsuse 03.11.2015 korraldus nr 713) väljastati ilma mürauuringuta. Mainitud kahjulikke mõjusid tuleb arvestada ka juhuks, kui OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt lõpetab tegevuse ning ruumides alustab tegevust näiteks kohvik, ööklubi, baar või muu ettevõte. Turuväärtuse osas vastustaja poolt lakooniliselt leitu, et büroopinnad suurendavad ehitise turuväärtust, pole eluliselt usutav. Igasugused häirivad faktorid 9(16)

3-15-1646 langetavad, mitte ei tõsta korterite turuväärtust. Halduskohus pole vastupidist hinnangut põhjendanud. Kaebajad on saanud kolme kinnisvarabüroo hindajalt suusõnalise hinnangu, et korterite turuväärtus kuurortlinna vanalinna miljööväärtuslikus piirkonnas kindlasti ei tõuse, kui sinna on rajatud äriruumid. Vastustaja ei ole kasutanud võimalust uurida täiendavalt (vajadusel eksperte kaasates) müra, parkimise ja turuväärtuse vähenemisega seotud probleeme, tehes selles osas diskretsioonivea. 4) Lisaks on vastustaja kuritarvitanud planeerimisdiskretsiooni ja loonud ise olukorra, kus faktiliselt valmis ehitatud büroo kasutusotstarbe muutmiseks on vaja tunnistada detailplaneering osaliselt kehtetuks. Arvestatud ei ole korterelamusse korterid ostnud kaebajate õiguspärase ootusega eeldada, et detailplaneeringut nende maju puudutavas osas ei muudeta. Nõustuda ei saa vaidlustatud haldusakti seletuskirjas ja halduskohtu otsuses toodud arutluskäiguga üldplaneeringu kohasest soovist edendada linnakeskuse ristkasutust. Omanikku ei saa detailplaneeringu muutmisega sundida olemasolevat olukorda muutma. Üldplaneeringust tulenevad argumendid ja avalik huvi oleks asjakohased, kui kaebajad vaidlustaksid naaberkinnistu detailplaneeringut või sooviksid olemasoleva olukorra muutmist üldplaneeringu vastaseks. Omavalitsuse sekkumine omandiõigusesse ja olemasolevasse olukorda pole üldplaneeringu eesmärkidele viidates lubatav. Põhjendamatu on halduskohtu hinnang, et korteriomanike enamus pidas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist otstarbekaks. Kasutusotstarbe muutmise poolt olevatest korteriomanikest üksnes kolm on erapooletud (OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt, tema osanik, osaniku abikaasa ja osaniku ämm ei ole erapooletud korteriomanikud). Lisaks kaebajatele on erapooletud üksnes kolme korteri omanikud. Seega on tegemist poolte erapooletute korteriomanike vastuseisuga ning nende käsitlemine n-ö vaidleva vähemusena viitab samuti kaalutlusveale. Korteriomanike enamuse huvide käsitlemine ülekaaluka avaliku huvina on vastupidiselt halduskohtu seisukohale oluline eksimus. Samuti ei ole ülekaalukas avalik huvi tõendatud ega põhistatud. Otsuse eesmärk on linna vaikival nõusolekul ebaseaduslikult rajatud büroo seadustada, kusjuures kohus ei ole ehituse õiguslikule alusele tähelepanu pööranud.

Kuressaare linn palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) Kaebajad leiavad ebaõigesti, et kuna seni kehtinud detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise järel ei ole kinnistu võimalik sihtotstarve enam üksnes elamumaa, on sisuliselt otsustatud ka kasutus- ja sihtotstarvete muutmine ja sellega riivatud kaebajate omandiõigust. Kohus leidis õigesti, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei piira kaebajate õigusi, sest kehtetuks tunnistamine iseenesest ei muuda katastriüksuse sihtotstarvet. Kuna hoonestatud maa puhul tuleb katastriüksuse sihtotstarve määrata ehitise kasutusotstarbest lähtudes, tuleb kohalikul omavalitsusel kohases menetluses (kas projekteerimistingimuste väljastamisega või ehitusteatise alusel) anda heakskiit esmalt hoone kasutusotstarbe muutmise osas. Nii projekteerimistingimuste otsus kui ka kasutusteatise alusel läbiviidava kontrollimenetluse tulemusena antav haldusakt on vaidlustatavad. Korteriomanditeks jagatud kinnistu korteriomanikul ei ole piiramatut õiguspärast ootust sellele, et kõigi teiste korteriomandite reaalosi kasutataks igavesti samal otstarbel. Korteriomanik saab nõuda teistest korteritest tulenevate ülemääraste mõjutuste tekitamisest hoidumist alati ka KOS-st tulenevatel alustel, samuti seda, et avalik-õiguslike meetmetega ei võimaldataks teistes korterites sellist tegevust, mis tooks ilmselgelt kaasa ülemääraseid mõjusid. Omandiõigus (seda enam kaasomandiõigus) võib olla kitsendatud teiste isikute õigustega. Huvitatud isikutel on alati võimalik haldusaktide vaidlustamisega kontrollida haldusorgani otsuste ja kaalutluste õiguspärasust. Apellatsioonkaebuses käsitletakse Kuressaare Linnavalitsuse 01.04.2014 korraldusega ehitusloa andmist korterite rekonstrueerimiseks ja liitmiseks ning väidetakse alusetult, et korteris on 10(16)

3-15-1646 büroo õigusvastaselt valmis ehitatud. Nimetatud ehitusloa õigusvastasuse tuvastamine on haldusasja nr 3-14-50437 esemeks ning viidatud asjas tehtud esialgse õiguskaitse määrustes ei ole leitud, et ehitusluba oleks väljastatud ebaseaduslikult. Halduskohus leidis õigesti, et detailplaneeringu vaidluses ei ole vaja hinnata ehitusloa ja kasutusloa õiguspärasust. Siiski peab vastustaja vajalikuks märkida, et ehitusloa väljastamisel ei ole kohaliku omavalitsuse pädevuses teha otsustusi korterite sisekujunduse, ruumilahenduste jms osas ning keelata kujundada korterit büroolaadse ruumina. Ehitusluba oli vajalik seonduvalt ehitise piirdekonstruktsioonide, kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmisega. 2) Kaebajate väited kaalutlusvigade kohta tuginevad ebaõigele eeldusele, et vaidlustatud haldusaktiga kaasnevad kaebajatele vahetult mitmed kahjulikud tagajärjed. Väidetavalt on vastustaja jätnud olulised mõjud piisavalt kaalumata. Kuigi otsusega kaebajatele vahetult mingeid tagajärgi ei kaasne, pidas vastustaja vajalikuks otsuses analüüsida ja kaalutleda ka tulevikus vastuvõetava võimaliku otsuse mõju seoses OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt sooviga võtta korteriomand kasutusse projekteerimisbüroona. Halduskohus on otsuses põhjendatult leidnud, et väide, nagu ei oleks volikogu arvestanud otsuse tegemisel korteri büroona kasutusele võtmisest tingitud negatiivseid mõjusid teistele kinnistu korteriomanikele, ei ole õige. Vaidlustatud otsuses on selle tagajärgi arvestades käsitletud projekteerimisbüroo tegevusega võimalikult kaasnevaid häiringuid piisava põhjalikkusega. Müra normtasemed on elamute ja büroode puhul samaväärsed. Korteri eluruumina kasutamisega võivad kaasneda oluliselt suuremad häiringud. Kogu kinnistu maamaks suureneks 11 eurot aastas. Nõustuda ei saa kaebajate alusetu väitega, et linn on planeerimisdiskretsiooni kuritarvitanud ning otsus on tehtud vastustaja tekitatud õigusvastase olukorra lahendamiseks. Halduskohus leidis õigesti, et linnavolikogu otsuse tegemisel ei rikutud kaalutlusõigust – kaalutlusõiguse piiridest ei ole väljutud ja erinevate isikute huve on vajalikul määral kaalutud. 3) PlanS § 27 lg 1 kohase otsuse tegemiseks ei ole nõutav kõigi planeeringuala kinnistuomanike nõusolek. PlanS § 16 lg 4 p 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamisse kaasatavaks puudutatud isikuks kinnisasja omanik, kelle senist maakasutust või krundi ehitusõigust planeeringuga kavandatu muudab tema tahte vastaselt. Puudutatud isikule ei omistata õigust keelata detailplaneeringu menetlemist, vaid tal on õigus avaldada oma arvamusi ja vastuväiteid planeeringu kohta, mida kohalikul omavalitsusel tuleb kaaluda.

OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) Halduskohus kohaldas PlanS § 27 lg-t 1 õigesti, leides, et see võimaldab tunnistada detailplaneeringu kehtetuks ka juhul, kui selles määratud ehitusmaht oli ühekordselt realiseeritud. Põhiseaduse ja PlanS § 9 lg-ga 1 ei oleks kooskõlas tõlgendus, mille kohaselt detailplaneeringus ettenähtud ehitusmahu osaline või täielik realiseerimine välistaks PlanS § 27 lg 1 kohaldamise. Uue detailplaneeringu koostamine ainuüksi selleks, et muuta osaliselt krundi sihtotstarvet, oleks ka ebaökonoomne ning vastuolus planeerimisseaduse põhimõtetega. Vastustaja on saanud läbi viia avatud menetluse ning kõigi huvitatud isikute seisukohti kaaluda. Kui PlanS § 27 lg 1 kohaseks otsuseks oleks vaja kõigi planeeringuala kinnistute omanike tahteavaldust, siis oleks see sättes sõnaselgelt välja toodud. PlanS § 16 lg 4 p 1 kohaselt tuleb kinnistu omanik kaasata puudutatud isikuna, kusjuures talle ei omistata keelamisõigust, vaid puudutatud isikule, nii nagu ka teistele, kehtib PlanS §-st 20 tulenev õigus esitada ettepanekuid ja vastuväiteid, kuid nende arvesse võtmine jääb kohaliku omavalitsuse kaalutlusõiguseks. 2) Kaebajad ei põhjenda omandiõiguse rikkumist sellega, et nad kaotaksid õiguse realiseerida uuesti või teistkordselt detailplaneeringus ettenähtud ehitusmahtu või kasutusotstarvet. Kaebajate arvates toob vaidlustatud otsus automaatselt kaasa ehitusvabaduse ja kasutusotstarbe muutmise ärimaaks ning see kujutab kaebajate hinnangul endast omandiõiguse rikkumist. 11(16)

3-15-1646 Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsus ei too kaasa apellatsioonkaebuses viidatud tagajärgi (müra, parkimisprobleemid, rahu häiritus, korterite turuväärtuse vähenemine). Otsuse tagajärjel ei muutu iseenesest katastriüksuse sihtotstarve ega ehitise kasutusotstarve. Vastustaja ei pidanud hindama kasutusotstarbe muudatusest tekkivaid mõjutusi. Ruumide kasutusotstarbe muutmise võimalikkust ja sobilikkust tuleb hinnata vastavalt muutmise ajal eksisteerivale olukorrale. Vastustaja ei saanud anda otsuse tegemise ajal hinnangut näiteks 10 aasta pärast kinnistule tekkida võiva restorani või ööklubi kohta. Iga kasutusotstarbe muudatust tuleb kaaluda eraldi. Ehitisele määratakse kasutusotstarve viie koodikoha täpsusega. Kui kasutusotstarbeks määratakse büroohoone, siis ei saa kolmas isik hakata seal pidama ööklubi. Kaebajatelt ei ole võetud võimalust olla kaasatud kinnistul asuva ühe ehitise osalise kasutusotstarbe muutmise menetlusse. Kaebajad kaasati menetlusse, neile tutvustati kasutusotstarbe muutmise korralduste eelnõusid, anti võimalus esitada vastuväiteid ja tehti kaalutlusotsus. 3) Kolmanda isiku hinnangul on asjas põhiküsimuseks see, kas kaebajate sisulised vastuargumendid on kaalukamad OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt ja teiste korteriomanike huvidest ja õigustest ning kas ainuüksi paari korteriomaniku vastuseis saab olla põhjus keelata teistel enda omandiõigust ja ettevõtlusvabadust teostada. Kolmas isik on tõepoolest kasutanud juba aasta oma korterit muu hulgas projekteerimisega tegelemiseks, kuid kaebajad ei ole üheski kohtuasjas ega haldusmenetluses suutnud esitada ühtegi tõendit selle kohta, et suurenenud oleks müra, esineks probleeme turvalisuse või parkimisega või langenud oleks kinnisvara väärtus. Kaebajate väide kolme kinnisvarabüroo hindajatelt seisukoha saamise kohta ei vasta tõele. Pindi Kinnisvara AS, Ober-Haus Kinnisvara ja Arco Vara hindajate kinnituste kohaselt ei ole nad eksperthinnanguid andnud. 4) Korteriomanike seotusele ja erapoolikusele viitamine on arusaamatu. Kolmanda isiku juhatuse liige ei olnud otsuse tegemise ajal ühegi korteri omanik. Kõik detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise poolt olevad korteriomanikud on iseseisvad isikud, kes ei ole omavahel seotud tsiviilseadustiku üldosa seaduse ega mingi muu seaduse tähenduses. Vastustaja leidis õigesti, et KOS mõistes häälteenamus oli otsuse tegemiseks olemas. Asjaolu, et üks poolt olevatest korteriomanikest on kolmanda isiku juhatuse liikme abikaasa ja teine abikaasa ema, ei oma mingit tähtsust. Pigem on oluline see, et kõik poolt hääletanud korteriomanikud (v.a OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN) kasutavad oma kortereid elamiseks aastaringselt, samas kui ükski kaebajatest ei ela kinnistul ning kaebajad (v.a KS-K) pole oma korterit ka vähemalt aasta jooksul külastanud. 5) Väited, et ehitamiseks puudus vajalik korteriomanike nõusolek ja ehitamine ei vastanud kehtivale detailplaneeringule, ei vasta tõele. Ka ei kujuta akna asendamine uksega endast lammutamist. Viited tsiviilasjas nr 2-14-51980 tehtud lahendile on asjakohatud.

OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on teinud ettepaneku maamaksu hüvitamise kohta. Ligikaudu 1 euro suurune maamaksutõus aastas korteriomandi kohta ei tohiks olla probleemiks. Linnavalitsus korraldas avaliku arutelu, kuhu olid kaasatud korteriomanikud. Linnavalitsus on käinud kohapeal olukorraga tutvumas ning on analüüsinud kahjulikke mõjusid. Kaebajate väidetud kahjulikke mõjusid ei esine. Kõrvalistel isikutel ei ole võimalik kinnistu hoovi, koridori ja garaaži pääseda. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt ruumidesse pääseb otse tänavalt, kõik sissepääsud kinnistule on lukustatud. Kinnistul parkimine on määratud notariaalse kokkuleppega (7 autot maa-aluses lukustatud garaažis). Hoov on nii väike, et selle kasutamine muuks kui hoonesse sisenemiseks on võimatu. Väide korterite turuväärtuse langemise kohta on otsitud. Kaebajate korterite läheduses on teisigi äritegevusega tegelevaid ettevõtteid. Aktiivne tegevus (äritegevus ja muu avalik elu) vanalinnas pigem tõstab kinnisvara väärtust, elamurajoonis elada soovijad kolivad äärelinna või maale. Korteriomanike sugulussuhted ei 12(16)

3-15-1646 oma tähtsust. Iga korteriomanik teeb otsused iseseisvalt ja on huvitatud nii korteri turuväärtuse kui rahu säilimisest. Korteriomanikud olid detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise poolt, mitte erapooletud. Kaebajate põhjendused on otsitud, nad elavad välismaal ega viibi pikemat aega kohapeal, mistõttu ei näe nad positiivseid mõjusid. 2) Vale on väide, et ehitusluba anti büroopinna ehitamiseks. Luba anti korterite ühendamiseks ja akna asendamiseks uksega. Ehitustööd on lõpetatud ja välja on antud kasutusluba, mille alusel OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kasutab oma ruume korter-ateljeena. Ehitusloa väljastamise aluseks oli korteriomanike enamuse kooskõlastus ehitusprojektile. Vale on väide, et puudub kõigi kaasomanike nõusolek. See on antud notariaalses vormis. Sarnaseid töid (välisseina ukseava rajamine, akna ukseks muutmine, korterite ühendamine, korterite kandeseina avade tegemine) on tehtud kõigi kaebajate korterites, kusjuures nende ehitustööde puhul ei küsitud kaasomanike nõusolekuid, vaid ehitustegevus toimus notariaalse kokkuleppe alusel. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on eelnevalt tutvustanud ehitustegevust korteriomanikele ja ehitanud vastavalt EhS-le ja linnavalitsuse nõudmistele ning ehitamine oli seaduslik.

JM palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

JM-le kuuluv Tiigi tn 2 korter nr 4 asub osaliselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korteri peal. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korterist ei kosta mingit müra, mida ei saa aga väita teiste korterite kohta. Müratase büroo tegevusest on väiksem kui elukorterist lähtuv müra. Seoses kahe elukorteri vähenemise ja ühist koridori kasutavate elanike ja nende külaliste arvu vähenemisega väheneb olmemüra tunduvalt. Büroo töötajad ja kliendid kasutavad ust tänavalt ning maja ja hoovi privaatsus tõuseb. Hoovi värav ja koridori uks on lukus. Kliendid ei liigu büroos omapäi. Lukustatud garaažis ei ole büroo töötajatele ja klientidele parkimiskohti, hoov on parkimiseks liiga väike ja pealegi on hoov lukustatud. Büroo töötajate liikumist hoovis ja koridoris saab vajadusel piirata korteriühistu kodukorraga. Parkimisprobleeme ei ole, Tiigi tn 2 maja läheduses on piisavalt parkimiskohti. Kaebajatel on parkimiskohad garaažis. Ruumide baari või ööklubina kasutusele võtmine eeldab omaette menetlust, milles korteriomanikud saavad esitada vastuväiteid konkreetse kasutusotstarbe kohta. Enamus korteriomanikest on kinnistul büroo tegutsemisega nõus, kuna näevad selles positiivseid, mitte negatiivseid mõjusid. Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei tähenda, et kinnistule saaks automaatselt rajada mistahes äriettevõtte. Korteriomandi kohta 0,5-1,5 euro suurust maamaksutõusu ei saa pidada maksukoormuse oluliseks suurenemiseks. Selle kompenseerib mitmekordselt bürooruumide tegevusest tulenev sääst ühistu kuludes (nt ühine elektrikulu). Maamaksu kompenseerimiseks on pakutud notariaalset kokkulepet. Kinnistusraamatusse kantav kokkulepe on piisav garantii ka omaniku vahetumise korral. Jääb arusaamatuks, kuidas võiks projekteerimisbüroo tegevus kinnistu teises hoones, kuhu on eraldi sissekäik tänavalt, alandada Tolli tn 12 korterite väärtust. Tolli tn 12 hoone läheduses on teisigi äriasutusi. Tiigi tn 2 hoone elukorterite vähenemine, koridoris ja hoovis liikuvate inimeste väiksem arv ja sellega kaasnev privaatsuse tõus pigem tõstab korteri turuväärtust. Vanalinnade eluhoonetes tegutsevad üldjuhul erinevad ettevõtted ja see pigem tõstab vanalinna atraktiivsust. Vanalinn ei ole kuurordiala. Miljööväärtusliku kuurordiala asukoht on Kuressaares mujal. Vanalinn ei ole ainult elamurajoon ja arvestada tuleb vanalinna/kesklinna eripäraga. Kaebajate arusaam enamuse mõistest, erapooletusest ja iseseisvast otsustusõigusest on kummaline. Igal korteriomandil on iseseisev hääl ja arvamus kujundatakse olenemata sellest, kes omab samal kinnistul olevas hoones korterit. Korteriomanik on huvitatud rahu- ja turvalisuse säilimisest ning sellest, et korteriomandi väärtus säiliks ja tõuseks.

3-15-1646 03.11.2015 otsuse osas, millega jäeti MI kaebus rahuldamata ja mõisteti kaebajatelt solidaarselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kasuks välja menetluskulu 1040 eurot ületavas osas, s.o 260 eurot. Ringkonnakohus lõpetas MI kaebuse osas haldusasja menetluse ning jättis tema menetluses osalemisega kaasnenud esimese ja teise astme menetluskulud menetlus-osaliste endi kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

14(16)

3-15-1646 Kaebajate väited kaasnevate negatiivsete tagajärgede kohta on selgelt üle paisutatud. Maamaksukoormuse suurenemine on marginaalne ning pealegi on OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt lubanud selle korteriomanikele hüvitada. Parkimisprobleemide tekkimine (arvestades ka asjaolu, et kaebajatel on parkimiskohad garaažis) ja OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korteriomandist võõraste isikute hoovi sattumine on ebatõenäoline. Tänaseks vaidlema jäänud kaebajate korteriomandid on teises hoones, mistõttu väidetav müraprobleem neid ei puuduta. Väited kaebajate kinnisvara väärtuse langemise kohta ei ole veenvad. Apellatsioonimenetluses kaebajate esitatud eriteadmistega isiku hindamisekspert MM arvamuse (II kd, tl 136) kohaselt vähendab Tiigi tn 2 korterelamusse äripinna rajamine samas majas asuvate korterite turuväärtust 5-20%, sõltuvalt korteri paiknemisest hoones ja äripinna otstarbest. Nagu märgitud, ei asu vaidlema jäänud kaebajate korteriomandid samas majas (Tiigi tn 2), vaid teises majas (Tolli tn 12). Isegi kui lähtuda eeldusest, et arvamuses peetakse silmas ka samal kinnistul asuvas teises korterelamus paiknevate reaalosadega korteriomandeid, siis nähtub arvamusest, et peamine mõju korteri turuväärtusele tuleneb privaatsuse ja turvatunde vähenemisest (kõrvaliste isikute viibimine kinnistul ja parkimisvõimaluste halvenemine). Nende asjaolude kaasnemist ei pea kohus aga tõenäoliseks. Lisaks kahandab korteriomandite turuväärtuse vähenemise väite usutavust asjaolu, et Tiigi tn 2 korter nr 1 (reaalosa üldpind 52,2 m2) võõrandati 26.09.2016 lepinguga 103 300 euro eest (III kd, tl 165 pöördel). Siinkohal võtab kohus arvesse, et ostjaks oli OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt, kellel võis olla enda omandi kõrval asuva korteri omandamiseks erihuvi.

15(16)

3-15-1646

/allkirjastatud digitaalselt/ Maret Altnurme

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets

16(16)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.