OÜ Lõukapõllu esitas Lümanda Vallavolikogule taotluse määrata Lümanda vallas Leedri külas asuva Kõrtsi-Heinu katastriüksuse (pindala 4,38 ha; registriosa nr 4034334; katastritunnus 44001:003:0440) sihtotstarbeks senise maatulundusmaa asemel tootmismaa, et ehitada kinnistule lihaveiste laut (kuni 200-le lihaveisele), sõnnikuhoidla ja koresöödahoidla.
2.Lümanda Vallavolikogu määras 24.11.2014 otsusega nr 65 Kõrtsi-Heinu katastriüksuse sihtotstarbeks 100% tootmismaa (p 1), jättis algatamata detailplaneeringu Kõrtsi-Heinu maaüksusel lihaveiste lauda, sõnnikuhoidla ja koresöödahoidla rajamiseks (p 2) ning kohustas Lümanda Vallavalitsust väljastama projekteerimistingimused, viies selleks läbi avatud menetluse vastavalt haldusmenetluse seaduse (HMS) §-dele 46–50 (p 3).
3-14-53277 Kõrtsi-Heinu maaüksus asub Lümanda valla üldplaneeringu kohaselt detailplaneeringu kohustuseta alal, kus ehitamise aluseks on projekteerimistingimused. Sellisel alal toimub maakasutuse sihtotstarbe muutmine maatulundusliku iseloomuga hoonete ja rajatiste ehitamiseks vastavalt maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg-tele 7 ja 8 ning seda ei loeta üldplaneeringu muutmiseks. Erandina tuleb detailplaneering koostada, kui soovitakse katastriüksuse sihtotstarbe muutmist tootmismaaks. Põhjendatud kaalutlusotsuse alusel võib vallavolikogu teha erandeid ja lubada ehitamist üldplaneeringuga määratud ehitustingimustele vastavate projekteerimistingimuste alusel. Lümanda Vallavolikogu on sihtotstarbe muutmisel ja detailplaneeringu algatamata jätmisel arvestanud, et Kõrtsi-Heinu katastriüksus on ümbritsetud põllu- ja metsaalaga ning sellest 500 meetri raadiusse ei jää ühtegi elamut, ärihoonet, sotsiaalhoonet ega muid tundlikke objekte. Maaüksus piirneb kahest küljest täielikult ja ühest küljest osaliselt metsaga, mis piirab lauda tegevusega kaasnevate häiringute (eelkõige lõhn) levimist ümbrusesse. Tegemist on kaasaegse sügavallapanu laudaga, mille puhul ei ole loomapidamisega kaasneva sõnniku lõhn märkimisväärne. Samuti viibivad loomad laudas maksimaalselt 5 kuud aastas. Lähimad elamud jäävad enam kui 500 meetri kaugusele ning lauda tegevus nende elukeskkonda eeldatavasti ei mõjuta. Edela suunas 500850 meetri kaugusel asuvaid elamuid eraldab maaüksusest ligi 100 meetri laiune metsariba, mis leevendab oluliselt võimalikke keskkonnahäiringuid (lõhn ja võimalik visuaalne häiring). Rajatav laut ei riiva eeldatavasti naaberkinnistute huve ega takista nende kasutamise jätkumist. Üldplaneeringuga ei ole piirkonda nähtud ette perspektiivseid elamualasid ega muud arendustegevust. Lauda rajamisel ning majandamisel lähtutakse parimast võimalikust tehnikast ja põllumajanduse heast tavast, et viia võimalikud keskkonnamõjud miinimumini. Kuna tegelikkuses puutumust ja riivet naaberkinnisasjade omanikele ja laiemale avalikule huvile tegevuse elluviimisel ei kaasne, siis puudub eeldatavalt põhjendatud avalik huvi detailplaneeringu menetluse läbiviimiseks. Lihaveiste laudakompleksi rajamine kirjeldatud tingimustel ei halvenda Leedri küla elukeskkonda ega kahjusta looduskaitselist, kultuurilist või muud avalikku huvi. Vabariigi Valitsuse 28.05.2005 määruse nr 224 §-st 9 tulenevalt puudub 200 veisega lauda rajamisel keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnangu andmise kohustus.
3.Tuletorn Projekt OÜ esitas 29.12.2014 Tallinna Halduskohtule kaebuse Lümanda Vallavolikogu 24.11.2014 otsuse nr 65 tühistamiseks. Kaebajale kuulub Lümanda vallas Jõgela külas Adopõllu kinnistu (pindala 7,89 ha, registriosa nr 1185434, katastritunnus 44001:003:0178, sihtotstarve 100% maatulundusmaa), mis piirneb ligikaudu 40 meetri ulatuses Kõrtsi-Heinu kinnistuga. Vaidlustatud otsus rikub Tuletorn Projekt OÜ kui Adopõllu kinnistu omaniku õigusi, sest sellega võimaldatakse ilma detailplaneeringut algatamata rajada Kõrtsi-Heinu kinnistule lihaveiste laut, sõnnikuhoidla ja koresöödahoidla, millega kaasneva lõhna leviku tõttu ei oleks kaebajale kuuluvale kinnistule võimalik rajada elamut ja väheneks kinnistu väärtus. Hoonestamata Kõrtsi-Heinu kinnistule lihaveiste lauda, sõnnikuhoidla ja koresöödahoidla rajamiseks ning maaüksuse sihtotstarbe tootmismaaks muutmiseks on Lümanda valla üldplaneeringust tulenevalt kohustuslik algatada detailplaneeringu koostamine ning sihtotstarbe muutmine saab toimuda üksnes üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kaudu, mitte volikogu otsusega. Üldplaneeringus ettenähtud erandi kohaldamine ei ole praegusel juhul võimalik, sest väljastatavad projekteerimistingimused ei järgiks üldplaneeringuga määratud ehitustingimusi. Detailplaneeringu koostamise kohustuse tõttu puudub Lümanda Vallavalitsusel ka õigus väljastada Kõrtsi-Heinu kinnistu hoonestamiseks projekteerimistingimusi. Vaidlustatud otsuse andmisel on rikutud lisaks uurimispõhimõtet ja jäetud kaebaja põhjendamatult haldusmenetluses ära kuulamata.
2(5)
3-14-53277
4.Tallinna Halduskohus tagastas 19.01.2015 määrusega kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel läbivaatamatult, leides, et Tuletorn Projekt OÜ on pöördunud kohtu poole ennatlikult ja kaebuses toodud asjaoludel puudub tal ilmselgelt kaebeõigus. Vaidlusaluse otsusega ei lahendata maa-ala ehitusõiguse küsimust, st otsuse alusel ei teki kolmandal isikul lauda, sõnnikuhoidla ja koresöödahoidla püstitamise õigust. Nimetatud objektide rajamise ja kasutamise võimalikkus tuleneb projekteerimistingimuste, ehitusloa ja kasutusloa väljastamisest. Otsuse p 3 kohaselt viiakse projekteerimistingimuste väljastamiseks läbi avatud menetlus vastavalt HMS §-dele 46–50. Kaebajal on võimalik kaitsta oma õigusi projekteerimistingimuste väljastamise menetluses, mille läbiviimisest on vastustaja teda ka teavitanud. Praeguses menetlusstaadiumis ei ole võimalik kaebaja õiguste rikkumist eeldada. Ainuüksi teisele isikule kuuluva katastriüksuse sihtotstarbe muutmine ei saa rikkuda kaebaja omandiõigust, mille kaitseks on ta halduskohtusse pöördunud. Planeerimisseaduse (PlanS; kuni 30.06.2015 kehtinud redaktsioonis) § 10 lg-st 1 tulenevalt ei kaasne detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku esitamisega vältimatult detailplaneeringu algatamist, vaid kohalik omavalitsus võib põhjendatud juhul planeeringu koostamise algatamisest ka keelduda. Kohalikul omavalitsusel on planeeringutegevuses ulatuslik kaalutlusruum, mille kasutamisel tuleb arvestada nii avalikke huve kui ka taotleja põhjendatud huve. Isikul puudub subjektiivne õigus nõuda planeeringu algatamist (vt Riigikohtu 06.11.2002 otsus nr 3-3-1-62-02). Kuivõrd praegusel juhul jäeti rahuldamata kolmanda isiku taotlus detailplaneeringu algatamiseks, ei saa see rikkuda kaebaja õigusi. Väited otsuse vastuolust Lümanda valla üldplaneeringuga ja detailplaneeringu algatamise vajalikkusest ning kahtlused otsuse eesmärgipärasuses ei põhjenda samuti kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
5.Tuletorn Projekt OÜ palub määruskaebuses tühistada halduskohtu määrus ja saata asi halduskohtule menetlemiseks. Halduskohus leidis ebaõigesti, et kaebajal puudub kaebeõigus. Kuivõrd praegusel juhul ei saa kaebeõiguse puudumine olla selge ilma kahtluseta, siis tulnuks halduskohtul kaebeõiguse aluseks olevaid asjaolusid täielikult ja igakülgselt hinnata kohtuasja sisulise läbivaatamise käigus. Ruumilist planeerimist ja ehitustegevust reguleerivad õigusaktid kaitsevad ehitamist kavandava isiku kõrval ka naaberkinnistute omanike õigusi, sest ehitustegevuse tagajärjel olemasolev keskkond muutub. Vaidlustatud otsusega määratakse naaberkinnistu edasine kasutusotstarve, mis mõjutab ka kaebaja võimalusi kasutada oma kinnistut. Seetõttu tagastas kohus kaebuse ennatlikult ja kõiki asjaolusid põhjalikult kaalumata. Halduskohus leidis lisaks ebaõigesti, et vaidlustatud otsusega ei lahendata maa-ala ehitusõiguse küsimust ja kaebaja saab oma õigusi kaitsta järgnevates menetlustes (sh projekteerimistingimuste väljastamise käigus). Kõrtsi-Heinu kinnistu kasutusotstarbe muutmine võimaldab sinna rajada tootmishoone, mida varasem kasutusotstarve ei oleks võimaldanud. Järelikult on vaidlustatud otsusega määratud kindlaks ka ehitusõigus. Vaidlustatud otsusega on sisuliselt muudetud kehtivat valla üldplaneeringut ning see on aluseks järgnevatele otsustele (projekteerimistingimused, ehitusluba, kasutusluba). Vaidlusaluse otsuse kehtivuse korral ei oleks kaebajal võimalik efektiivselt vaidlustada ka projekteerimistingimusi ega saavutada oma eesmärki vältida naaberkinnistule laudakompleksi ehitamist.
3(5)
3-14-53277 Halduskohus ei ole sisuliselt põhjendanud väidet, et ainuüksi teisele isikule kuuluva kinnistu maakasutuse sihtotstarbe muutmine ei saa rikkuda kaebaja omandiõigust. Katastriüksuse sihtotstarbe muutmine tähendab kohaliku omavalitsuse selget luba kasutada maaüksust edaspidi määratud otstarbel ning muud ehituslikud tingimused sõltuvad otseselt katastriüksuse sihtotstarbest. Tavapäraselt määratakse katastriüksuse sihtotstarve detailplaneeringu alusel ja detailplaneeringus määratakse krundi kasutamise sihtotstarve üldplaneeringu alusel. Praegusel juhul on aga toimitud vastupidiselt ning katastriüksuse sihtotstarbe muutmisega on sisuliselt muudetud üldplaneeringut. Kuna vaidlustatud otsusega on kaebaja omandis oleva kinnistuga vahetult piirnevale kinnistule määratud uus kasutamise otstarve, mis on siduvaks tingimuseks hilisemate projekteerimistingimuste väljastamisel, puudutab vastav haldusakt ilmselgelt kaebaja õigusi (sh piirab tema võimalust temale kuuluvat maad tulevikus kasutada).
6.Lääne-Saare vald (Lümanda valla õigusjärglane alates 13.12.2014) vaidleb kirjalikus vastuses määruskaebusele vastu ning palub selle jätta rahuldamata ja halduskohtu määruse muutmata. Kuna vaidlustatud otsus ei anna maa-alale ehitusõigust, ei riku see kaebaja omandiõigust ja halduskohus on kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel õigesti tagastanud. Volikogu otsusega muudeti üksnes Kõrtsi-Heinu katastriüksuse sihtotstarvet ning otsustati jätta lihaveiste lauda, sõnnikuhoidla ja koresöödahoidla rajamiseks detailplaneering algatamata. Kuigi katastriüksuse sihtotstarve määrab kinnistu edasise kasutuse otstarbe, ei saa maa sihtotstarbe muutmine siiski iseenesest kaebaja õigusi rikkuda, sest sihtotstarbe muutmisega ei kaasne vahetut mõju naaberkinnistutele ega lahendata sellega maa-ala ehitusõiguse küsimust. Maa-alale ehitusõiguse saamiseks peab maaomanik taotlema projekteerimistingimuste väljastamist. Seejuures kohustab vaidlustatud otsuse p 3 vallavalitsust viima projekteerimistingimuste väljastamiseks läbi avatud menetluse ning kaebajale on tagatud kõik võimalused osaleda maa-alale ehitusõiguse määramise protsessis, et kaitsta oma omandiõigust. Detailplaneeringu algatamine või algatamata jätmine oli praegusel juhul kohaliku omavalitsuse kaalutlusõigus. Detailplaneeringu algatamata jätmisega ei anta kinnistule ehitusõigust ega piirata kuidagi kaebaja õigusi oma kinnistu kasutamisel. Seega ei saanud detailplaneeringu algatamata jätmisega kaasneda Tuletorn Projekt OÜ omandiõiguse rikkumist. Ebaõige on ka väide, et volikogu otsusega on sisuliselt muudetud üldplaneeringut, sest ainult ühe kinnistu sihtotstarbe muutmisega ei ole muudetud üldplaneeringu põhilahendust PlanS § 9 lg 7 tähenduses. Kuna üheselt on selge, et vaidlustatud otsus ei anna õigust maa-alale ehitamiseks, olnuks kaebuse sisuline läbivaatamine tarbetu. Asjaolu, et hilisemalt antavad haldusaktid peavad olema kooskõlas vaidlustatud otsusega, ei kahanda kaebaja võimalusi kaitsta oma õigusi või saavutada oma eesmärke. Täiendavalt tuleb märkida, et valla üldplaneeringu p 3.1 alap 6 kohaselt olemasolevaid ja endiseid põllu-, heina- ja karjamaid väljaspool reserveeritud elamumaid ei hoonestata. Tuletorn Projekt OÜ-le kuuluv kinnistu on hoonestamata maatulundusmaa, mille osas ei ole esitatud ühtegi taotlust elamu ehitamiseks või tehtud muid toiminguid, mis viitaksid soovile asuda kinnistut kasutama elamiseks. Võimaliku laudakompleksi rajamine ei piira maatulundusmaa kasutamist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et halduskohus on Tuletorn Projekt OÜ kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel õigesti tagastanud kaebeõiguse ilmselge puudumise tõttu. Ka ringkonnakohus on seisukohal, et Lümanda Vallavolikogu 24.11.2014 otsusega nr 65 (tl 12-13; tl 16p-17p) ei ole riivatud kaebaja omandiõigust, mida ta on soovinud esitatud kaebusega kaitsta. Halduskohus leidis põhjendatult, et kaebaja subjektiivseid õigusi saab rikkuda üksnes haldusorgani nõusolek naaberkinnistu kasutamiseks konkreetsel viisil (st sinna laudakompleksi rajamise ja selle käitamise lubamine, kuid mitte pelgalt maakatastris määratud sihtotstarbe muutmine), 4(5)
3-14-53277 kuid vaidlustatud otsusega ei lahendata maa-ala ehitusõiguse küsimust, mistõttu on kaebus ennatlik. Katastriüksuse sihtotstarve piiritleb küll kinnistu lubatud kasutusotstarbed (MaaKatS § 2 p 9), kuid Kõrtsi-Heinu katastriüksuse senise maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine tootmismaaks ei anna OÜ-le Lõukapõllu veel õigust püstitada nimetatud maaüksusele kavandatavat laudakompleksi (samuti ei takistaks sihtotstarbe eelnev muutmata jätmine iseenesest projekteerimistingimuste väljastamist – nt Tallinna Ringkonnakohtu 29.06.2007 otsus nr 3-06-1950, p 14). Lihaveiste lauda, sõnnikuhoidla ja koresöödahoidla rajamiseks ja kasutusele võtmiseks tuleb eelnevalt väljastada projekteerimistingimused, ehitusload ja kasutusload. Detailplaneeringu koostamise kohustuse rikkumise väitele on võimalik tugineda ka projekteerimistingimuste vaidlustamisel.
8.Maatulundusmaa sihtotstarve tähistab Vabariigi Valitsus 23.10.2008 määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 6 p 9 järgi põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatavat maad või vastava potentsiaaliga maad. Tootmismaa sihtotstarve määratakse määruse nr 155 § 6 p 3 kohaselt tootmiseesmärgil kasutatavale maale ning tootmis- ja tööstusehitiste alusele ja neid teenindavale maale. Tootmismaa sihtotstarbega katastriüksust on lubatud kasutada paljudeks tegevusteks, mille mõju naaberkinnistule on väga erineva iseloomu ja ulatusega. Seejuures tuleneb MaaKatS § 18 lg-test 5, 7 ja 8, et detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral määrab kohaliku omavalitsuse volikogu katastriüksuse sihtotstarbe esmajoones olemasolevate või kavandatavate ehitiste kasutamise otstarbe alusel. Seega ei saa KõrtsiHeinu katastriüksuse sihtotstarbe muutmine iseenesest rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi (omandiõigust), sest sellega ei ole veel otsustatud naaberkinnistu tegelikku kasutamist. Kui kavandatavate põllumajandusehitiste püstitamiseks vajalikke ehituslube siiski ei väljastata ja tootmistegevus osutub võimatuks, tuleks katastriüksuse sihtotstarve viia hiljem kooskõlla maa tegeliku kasutusotstarbega.
9.Vaidlustatud otsuse p-ga 3 kohustati vallavalitsust viima projekteerimistingimuste väljastamiseks läbi avatud menetlus HMS §-de 46–50 järgi. Haldusasja toimikust nähtuvalt on Tuletorn Projekt OÜ-le kui naaberkinnistu omanikule edastatud teade 16.12.2014 toimunud projekteerimistingimuste eelnõu avaliku väljapaneku kohta (tl 16), mille käigus oli kaebajal võimalik tutvuda ka projekteerimistingimuste väljastamise aluseks olevate dokumentidega (projekteerimistingimuste eelnõu ja laudakompleksi asendiplaan – vt http://www.lymanda.ee/ Detailplaneeringud1) ning esitada nende suhtes omapoolseid ettepanekuid ja vastuväiteid. Seega on kaebajale olnud tagatud õigus osaleda Kõrtsi-Heinu maaüksusele ehitusõiguse määramise menetluses ja kaitsta selle käigus enda subjektiivseid õigusi. Ehitisregistri andmete kohaselt on Lääne-Saare Vallavalitsus juba 13.01.2015 väljastanud ehitusload lihaveiste lauda (nr 1512219/00342), sõnnikuhoidla (nr 1512219/00346) ja silohoidla (nr 1512219/00348) ehitamiseks Leedri külas asuvale Kõrtsi-Heinu maaüksusele. Kohtute infosüsteemist ei nähtu, et Tuletorn Projekt OÜ oleks väljastatud projekteerimistingimusi või ehituslube vaidlustanud.
10.Eelneva põhjal jääb Tuletorn Projekt OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19.01.2015 määrus muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Maret Altnurme
Villem Lapimaa
Virgo Saarmets
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.