Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Maret Altnurme ja Janar Jäätma
Otsuse tegemise aeg ja koht
17. september 2019, Tallinn
Haldusasja number
3-18-506
Haldusasi
XX ja YY kaebused Saaremaa Vallavalitsuse 06.02.2018 projekteerimistingimuste nr 1822802/00720 ja 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 tühistamiseks ning katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 24. aprilli 2019. a otsus
Menetlusosalised
Kaebajad – XX ja YY, esindaja v.adv Raul Keba Vastustaja – Saaremaa vald, esindajad Kaire Müür ja Liis Juulik Kolmas isik – CC
Menetluse alus ringkonnakohtus
XX ja YY apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta XX ja YY 15. augusti 2019. a seisukoha lisad (II kd, tl 189-190) ning CC 22. augusti 2019. a seisukoha lisad (II kd, tl 200–208) haldusasja nr 3-18-506 materjalide juurde.
Rahuldada XX ja YY apellatsioonkaebus osaliselt.
Tühistada Tallinna Halduskohtu 24. aprilli 2019. a otsus haldusasjas nr 3-18-506 osas, milles halduskohus jättis rahuldamata kaebuse Saaremaa Vallavalitsuse 06.02.2018 projekteerimistingimuste nr 1822802/00720 tühistamiseks. Teha selles osas uus otsus, millega rahuldada XX ja YY kaebus ning tühistada Saaremaa Vallavalitsuse 06.02.2018 projekteerimistingimused nr 1822802/00720. Ülejäänud osas jätta kaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
Mõista Saaremaa vallalt XX ja YY menetluskulude katteks välja 1236 (üks tuhat kakssada kolmkümmend kuus) eurot. Ülejäänud osas jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
3-18-506 Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 17. oktoobril 2019 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.XX ja YY on Saaremaa vallas Jõgela külas asuva Annuniidi kinnistu (registriosa nr 414934; katastritunnus 43301:001:1262; pindala 2,57 ha; sihtotstarve 100% elamumaa) omanikud (XX 5/6 kaasomandist, YY 1/6 kaasomandist). Annuniidi kinnistu külgneb CC-le kuuluva Annuvälja kinnistu (registriosa nr 1404134; kogupindala 11,75 ha) ühe lahustükiga (varasemalt katastriüksusega 44001:003:0052, pindala 7,5 ha, sihtotstarve 100% maatulundusmaa; alates 14.09.2018 eelviidatust moodustatud uue katastriüksusega 71401:001:0724; pindala 10 044 m2; sihtotstarve 100% elamumaa).
2.Saaremaa Vallavalitsus väljastas 06.02.2018 projekteerimistingimused (PT) nr 1822802/00720 Annuvälja kinnistu hoonestamiseks, mille kohaselt on kinnistu katastriüksusele 44001:003:0052 lubatud projekteerida mitte rohkem kui 4 hoonet kokku maksimaalselt kuni 350 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga, sh kaks üle 60 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga põhihoonet – elamu ja abihoone. Elamu kaugus Annuniidi kinnistu piirist minimaalselt 38 m (hoone põhimaht minimaalselt 42 m) ja kaugus naaberkinnistu elamust vähemalt 48 m (hoone põhimahu kaugus minimaalselt 52 m). Abihooneid võib kavandada õuealale kinnistu ida- või lõunanurka. Projekteeritavad hooned võivad olla ühekorruselised ja/või katusekorrusega kahekorruselised, maksimaalne kõrgus maapinnast 8 m, kuid mitte kõrgemad olemasolevast kõrghaljastusest. Abihooned kavandada üldiselt elamust madalamad. Hooned projekteerida viilkatusega (katusekalle 40–45°) ning arvestada ümbruskonnas välja kujunenud ja naaberkinnistul oleva hoonestuse arhitektuurset stiili ja ehituslaadi. Viimistluses kasutada naturaalseid materjale ja värvitoone, piireteks näha ette traditsioonilised kiviaiad või hirsaiad. Vertikaalplaneerimisega reljeefi mitte muuta, lahendada sademevete ärajuhtimine ning veevarustuseks kavandada puurkaev ja reoveekäitluses on eelistatud kogumismahutiga lahendus, kuid lubatud on ka bioloogiliselt puhastatud reovee pinnasesse immutamine. Õuealal olevad puud säilitada ning Annuniidi kinnistu poolses krundiosas taastada kõrghaljastus või rajada viljapuuaed. Elamumaa katastriüksuse (vähemalt 1 ha) moodustamiseks esitada avaldus pärast elamu püstitamiseks ehitusloa saamist. Projekteerimistingimused kehtivad viis aastat.
2(12)
3-18-506 Maa-alal kehtiva Lümanda valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt asub Annuvälja kinnistu osaliselt perspektiivsel väikeelamumaa juhtotstarbega alal ja ülejäänud osas väärtuslikul põllumaal. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 ega üldplaneeringu järgi ei ole elamu ja abihoonete püstitamiseks detailplaneeringu (DP) koostamine nõutav. Annuvälja kinnistu puhul on tegemist reserveeritud elamumaaga ja puudub avalik huvi, mistõttu pole DP koostamine kohustuslik. Annuniidi kinnistu omanikud leiavad ekslikult, et PT on vastuolus Lümanda valla ÜP-ga ja rikuvad nende subjektiivseid õigusi. ÜP annab lähteseisukohad DP koostamiseks, mistõttu ei saa eeldada, et need kehtivad ka PT koostamisel. Kohalik omavalitsus arvestab PT koostamisel piirkonnas väljakujunenud hoonestusega. Senise maaüksuse kaheks jagamine ja ühe 1 ha suuruse elamumaa katastriüksuse moodustamine ei kujuta endast kruntimist, mis nõuaks DP koostamist. Sanitaarkaitseala ei määrata üksikmajapidamise tarbeks rajatavale puurkaevule ja kanalisatsioonirajatisele, mistõttu on need küsimused ehitusala piires lahendatavad. Annuniidi kinnistu omanike huvi Annuvälja kinnistu senisel kujul säilimise vastu ei ole kaalukam Annuvälja kinnistu omaniku huvist oma kinnistu hoonestamiseks.
3.XX ja YY esitasid Tallinna Halduskohtule 09.03.2018 kaebuse projekteerimistingimuste tühistamiseks (haldusasi nr 3-18-506), sest kaebajatel on Lümanda valla ÜP-st tulenevalt õiguspärane ootus, et nende talu kõrval asuvat metsa- ja põllumaad ei muudeta elamumaaks ning seda ei ole võimalik hoonestada. PT on vastuolus ÜP-s ettenähtud maakasutustingimustega, eelkõige tingimusega jälgida kujunenud hoonestustihedust ja mitte lubada uusi elamualasid naaberelamule lähemale kui 100 m. PT on ka vastuoluline, sest p 1.3 kohaselt võib õuemaa ja hooned kavandada Annuvälja kinnistu sellele osale, mis ei ole väärtuslik põllumaa ega liigniiske ala. Samas on Annuvälja kinnistu metsakõlvik vaid 0,5 ha suurune, kuid kavandatava elamumaa krundi suurus peab olema vähemalt 1 ha. Metsakõlvik on lisaks liigniiske ala, mis kuiveneb vaid suvisel põuaperioodil. Naaberkinnistu hoonestamine rikub kaebajate õigust kodu puutumatusele / privaatsusele ning riivab oluliselt omandiõigust, sest privaatsuse vähenemine ja kaitsemetsa raadamine (st kinnistu avamine meretuultele) vähendavad Annuniidi kinnistu väärtust.
4.Saaremaa Vallavalitsus otsustas 05.06.2018 korraldusega nr 2-3/574 Annuvälja katastriüksuse (katastritunnus 44001:003:0052) jagamise kaheks katastriüksuseks vastavalt jagamise skeemile ning määras tekkivatele katastriüksustele koha-aadressid ja sihtotstarbed, mille kohaselt on ühe katastriüksuse sihtotstarbeks 100% elamumaa ja teise katastriüksuse sihtotstarbeks 100% maatulundusmaa.
5.XX ja YY esitasid Tallinna Halduskohtule 12.07.2018 kaebuse (täiendatud 29.03.2019) Saaremaa Vallavalitsuse 05.06.2018 korralduse tühistamiseks ning Saaremaa valla kohustamiseks muuta katastriüksus tunnusega 71401:001:0724 tagasi maatulundusmaaks (haldusasi nr 3-18-1391), leides, et juba katastriüksuse sihtotstarbe muutmisega tekib naaberkinnistu omanikul õigus alustada oma kinnistule alla 20 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga hoonete püstitamist ning selles osas ei saa kaebajad kaitsta oma õigusi ka haldusasjas nr 3-18506, sest PT selliste ehitiste püstitamist ei reguleeri. Üks alla 20 m2 pindalaga hoone on krundile juba ebaseaduslikult ka püstitatud (st ehitussoojakust tehtud kohtkindel hoone). Olenemata sellest, et Annuvälja kinnistu üks nurk jääb ÜP-s perspektiivse väikeelamumaana tähistatud alale, ei pea maaomanik saama tingimata muuta maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksust elamumaaks ega õigust seda hoonestada. Vald on jätnud kaalumata kaebajate õiguse säilitada oma senine elukeskkond (kaebajate pere on omanud Annuniidi talu alates 1978. a-st). Annuniidi talu õu ja elamu aknad avanevad Annuvälja kinnistu kavandatud ehitusala poole ning Annuvälja kinnistu hoonestamisel kaob kaebajatel merevaade ja väheneb nende kinnistu väärtus.
3(12)
3-18-506
6.Tallinna Halduskohus liitis 25.03.2019 määrusega haldusasjad nr 3-18-506 ja nr 3-181391 ühte menetlusse (liidetud haldusasi nr 3-18-506).
Saaremaa vald palus kirjalikes vastustes jätta kaebused rahuldamata.
Kolmas isik CC palus jätta kaebused rahuldamata.
9.Tallinna Halduskohus jättis 24.04.2019 otsusega kaebused rahuldamata. Põhivaidlus seisneb 18.05.2017 taotluse alusel väljastatud PT õiguspärasuses ning 05.06.2018 korralduse tühistamise ja sihtotstarbe muutmiseks kohustamise nõuded sõltuvad eelnimetatud põhinõude rahuldamisest. Kaebajate positsioon taandub kokkuvõttes sellele, et PT-ga muudeti väidetavalt valla üldplaneeringut, mida ei saanud PT-ga muuta. Kaebajate hinnangul esineb vastuolu ÜP p-ga 2.1.3 ja tabeli p-ga 5 (st kui elamute vahekaugus jääb alla 100 m, peab hoonestamiseks olema naabrite nõusolek) ning tabeli p-ga 3 (st hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala on kuni 10% krundi pindalast), samuti ÜP seletuskirja p-ga 1 (st esineb DP koostamise kohustus). Lümanda vald on ÜP seletuskirja p 1 kohaselt valdavalt hajaasustusega ja DP koostamise kohustuseta ala ning DP koostamine on kohustuslik Lümanda küla administratiivpiirides, millega seonduvat on täpsemalt kajastatud p-s 2.1.1. Kaebajate viidatud ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 esitatud DP koostamise lähtetingimusi (nt elamute väikseima vahekauguse, hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala ja krundil kasvava metsa 80% ulatuses säilitamise kohta) on vastustaja tõlgendanud selliselt, et neist tulnuks juhinduda üksnes siis, kui DP koostamine olnuks kohustuslik. Arvestades DP lähtetingimusi puudutava tabeli osakaalu ÜP p-s 2.1.3, võib tekkida ekslik mulje lähtetingimustest juhindumise kohustuslikkusest terves Kipi-Kotlandi ja Pilguse piirkonnas, kuid see ei oleks kooskõlas ÜP üldise põhimõttega, et kogu vald on enamjaolt DP koostamise kohustuseta ala. Samas võib taoline DP koostamise lähtetingimusi puudutav punkt osutuda tarvilikuks näiteks situatsioonis, kus vald algatab DP koostamise erandina vastavalt PlanS § 125 lg-le 3 või üldplaneeringu kohaste erandite rakendamisel. Seega tuleb nõustuda vastustaja tõlgendusega, et lähtetingimusi kajastavast tabelist pidanuks juhinduma siis, kui vastav ala oleks DP koostamise kohustusega piirkond. PlanS § 125 lg 1 järgi ei olnud Jõgela külas asuvale Annuvälja kinnistule elamu ehitamiseks DP koostamine vajalik ning järelikult ei esine ka vastuolu PlanS § 125 lg-ga 2. PT tühistamiseks ei anna alust ka kaebajate väited, et naaberkinnistu hoonestamine võib rikkuda nende õigusi või õiguspärast ootust senise elukeskkonna säilimisele ja hoonestamine oleks vastuolus olemasoleva külamustriga. Üldplaneeringut ja selles ettenähtud erandite kehtestamise võimalust arvestades ei saa kaebajad tugineda õiguspärasele ootusele ning praeguse külamustri võimalik muutumine ei riiva samuti märkimisväärselt kaebajate õigusi. Isegi kui pidada PT väljastanud valla arhitekti pädevuse küsimust vaieldavaks, on Saaremaa vald kohtumenetluses vastustajana PT täiendavalt heaks kiitnud. Vastustaja märkis ka õigesti, et tegemist ei olnud kruntimisega, mille puhul peaks kohalduma ÜP seletuskirja p 1 alap-s 2 toodud erand, vaid lähtuda tuli katastriüksuse moodustamise lubatavusest vastavalt PT andmise ajal kehtinud maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg-le 7. Kuna PT oli õiguspärane, ei ole alust tühistada ka 05.06.2018 korraldust ning halduskohus nõustus selles osas haldusakti põhjendustega (HKMS § 165 lg 2). Vaidlustatud korraldus ei ole vastuolus MaaKatS § 18 lg 1 p-ga 1 ega maakorraldusseaduse § 5 lg-ga 2 ning olemuselt on tegemist korralduslike küsimustega, mis ei saa üldjuhul rikkuda naabrite õigusi. Kaebajate väited oma õiguste rikkumisest on jäänud paljasõnalisteks. Üldplaneeringu kaardimaterjali järgi asub Annuvälja katastriüksuse vaidlusalune osa perspektiivsel väikeelamumaal ning kaebajad ei ole sellele väitele otseselt vastu vaielnud, vaid pidanud lihtsalt kaardi asemel õigemaks 4(12)
3-18-506 juhinduda ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 toodud tabelist, millega vastuolu ei ilmnenud. Tegelikult nähtub ka ÜP seletuskirja p 2.1.3 tekstiosast, et Jõgela küla maa-alad või osa nendest on reserveeritud elamumaadena. Vaidlustatud korraldus ei reguleeri kolmanda isiku poolt kuni 20 m2 aluspinnaga ehitiste püstitamist, nagu halduskohus selgitas juba 17.07.2018 määruses. Kuna 06.02.2018 projekteerimistingimuste ega 05.06.2018 korralduse tühistamiseks ei ole alust, siis ei saa rahuldada ka katastriüksuse sihtotstarbe tagasi maatulundusmaaks muutmiseks kohustamise nõuet ja kaebus jääb tervikuna rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
10.XX ja YY paluvad 24.05.2019 apellatsioonkaebuses (täiendatud 15.08.2019) tühistada halduskohtu otsus ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada nende kaebused. Annuvälja ja Annuniidi kinnistud asuvad Saaremaa vallas Jõgela hajakülas, kus talud on valdavalt eraldatud. Kaebajad on Annuniidi talus suvitanud 40 aastat, väärtustades seda privaatsust, mida pakub olemasolev keskkond, kus lähim naaber paikneb metsa taga 150 m kaugusel. Vaidlustatud PTga on kaebajad oma privaatsuse sisuliselt minetanud, sest kinnistute vahel puudub praktiliselt kõrghaljastus ja 30.04.2019 väljastatud ehitusloaga nr 1912271/10189 (vaidlustatud haldusasjas nr 3-19-1012, mille menetlus on Tallinna Halduskohtu 29.07.2019 määrusega peatatud kuni lõpplahendi jõustumiseni haldusasjas nr 3-18-506) on naabril lubatud püstitada oma elamu Annuniidi kinnistul alates 1939. a-st paiknevast elamust 48 m kaugusele. Piirkonda sobimatu hoone ehitamine halvendab vaadet naaberkinnistutelt ning võib seeläbi vähendada nende väärtust. Hea ehitustava järgimise kohustus kaitseb ka naaberkinnistute omanike omandiõigust (vt Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 23). Lisaks ei pea isik planeeringu sättele tuginemiseks näitama ära enda omandõiguse või muu põhiõiguse riivet (vt Riigikohtu 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15; 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 26). Kaebajad tuginevad kehtivale Lümanda valla ÜP-le, mille kohaselt on antud piirkonnas elamute vaheliseks minimaalseks lubatud kauguseks 100 m, et säilitada piirkonnale omast hajaküla struktuuri ja tagada privaatsust. Tegemist on imperatiivse sättega, mille põhjendatuse küsimuse saanuks vald vajaduse korral tõstatada üldplaneeringu ülevaatamisel. Halduskohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust (PlanS § 125 lg-d 1 ja 2), tõlgendanud vääralt Lümanda valla ÜP-d ning rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Iseenesest on õige, et ÜP järgi ei ole Jõgela küla DP koostamise kohustusega ala, kuid halduskohus on teinud sellest ebaloogilise järelduse, et Kipi-Kotlandi ja Pilguse piirkonnas ei tule järgida ka ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 toodud maakasutus- ja ehitustingimusi. Jääb arusaamatuks, millisel eesmärgil on kõnealused lähtetingimused sellisel juhul ÜP-s üldse välja toodud. Halduskohus on leidnud, et neist tuleks lähtuda PlanS § 125 lg 3 rakendamisel (st olulise avaliku huvi korral), kuid asjaomased tingimused käsitlevad samas põhiliselt elamute ja suvilate ehitustingimusi (eriti tabeli p 5). Hajakülas üksikelamu püstitamine ei saa seonduda olulise avaliku huviga, mistõttu ei saa ettenähtud tingimused olla sätestatud üksnes PlanS § 125 lg 3 rakendamiseks. Ka vastustaja ei ole osanud pakkuda välja ainsatki olukorda, kus Jõgela külas tekiks DP koostamise kohustus. Annuvälja kinnistule hoonestuse planeerimisel esineb DP koostamise kohustus, sest ÜP seletuskirjas on selline nõue seotud katastriüksuse kruntimisega (millega on tegemist ka praegu) ning Annuvälja kinnistule ei ulatu elektrivõrk ja puudub lisaks juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (nn Pangapõllu tee kujutab endast üksnes põldu sisse tallatud / sõidetud rattavagusid), samuti toimus kinnistu jagamine (st moodustati elamumaa krunt). Eeltoodust nähtuvalt tuleb Annuvälja kinnistule ehitusõiguse andmiseks koostada DP ning kuivõrd väljastatud PT ei vasta ÜP-ga määratud ehitustingimustele, siis ei ole erandina võimalik lubada ehitamist ka PT alusel.
5(12)
3-18-506 Muu hulgas ei ole täidetud eeldused erandi tegemiseks PlanS § 125 lg 5 alusel, sest praegusel juhul ei projekteerita mitte ühte hoonet, vaid kuni nelja hoonet, ning ehitised ei jää ka olemasoleva hoonestuse vahele, kavandatav hoonestus ei sobi väljakujunenud keskkonda (st hajaasustusse) ning kui jätta ÜP seletuskirja p 2.1.3 kõrvale, siis ei ole ÜP-s piisavalt määratud PT aluseks olevaid tingimusi (vt Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019 otsus nr 3-17-2721). Halduskohus on jätnud käsitlemata, et Lümanda valla senises pikaajalises halduspraktikas on PT väljastamisel tuginetud just ÜP seletuskirja tabelites (sh p-s 2.1.3) sätestatud maakasutusja ehitustingimustele. Planeeringu koostaja on seejuures selgitanud, et kõnealused tingimused olid mõeldud nii DP-de kui ka PT-de määramise aluseks (vt ka ehitusseadustiku (EhS) § 26 lg 3 p 3). Vastustaja viited õigusaktide muutumisele ei ole asjakohased, sest üldplaneering on jätkuvalt kehtiv ning selle kehtestamise ajal ega ka praegu ei ole Jõgela küla DP koostamise kohustusega alaks ning DP-de ja PT-de aluseks olevate maakasutus- ja ehitustingimuste määramine on kogu aeg olnud üldplaneeringu ülesandeks. ÜP-d ei saa muuta PT-ga.
11.Saaremaa vald vaidleb 27.06.2019 kirjalikus vastuses (täiendatud 21.08.2019) apellatsioonkaebusele vastu ning palub see jätta rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Vastustaja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja jääb esimese astme kohtumenetluses esitatud seisukohtade juurde. Jõgela küla on Lümanda valla üldplaneeringu kohaselt valdavalt hajaasustusega ja detailplaneeringu koostamise kohustuseta ala. ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 sätestatud DP koostamise lähtetingimused ei kohaldu PT väljastamisele. ÜP-s lähtetingimuste sätestamise vajalikkus võib seonduda mitte pelgalt PlanS § 125 lg-ga 3, vaid DP koostamise kohustus konkreetsel alal või konkreetsel juhul võib tuleneda ka muudest seadustest (sh võib selline kohustus tekkida edaspidi). Oluline avalik huvi PlanS § 125 lg 3 tähenduses võib esineda näiteks juhul, kui soovitakse rajada uut elamute kompleksi vms. DP koostamise kohustus esineb siis, kui korraga esinevad nii ÜP-s määratud DP koostamise kohustusega ala kui ka ÜP-s määratud DP koostamise kohustusega juhtum. Seega, isegi kui praegusel juhul esineks ÜP-s kindlaks määratud DP koostamise juhtum, ei oleks selle koostamine nõutav, sest tegemist ei ole DP koostamise kohustusega alaga. Jõgela külas ehitamise aluseks on PT ning maakasutuse sihtotstarbe muutmine toimus vastavalt kuni 30.06.2018 kehtinud MaaKatS § 18 lg-tele 7 ja 8. Praegusel juhul ei toimunud ka kruntimist, vaid seadusest tulenevalt moodustati täiendav elamumaa katastriüksus. Kehtiva PlanS järgi ei tingi kruntideks jagamine enam DP koostamise kohustust. Üldplaneering on kehtestatud Lümanda Vallavolikogu 21.08.2008 määrusega nr 66 ning sellest nähtub selgelt, et mitmed ülesanded ja tingimused lähtusid otseselt tol ajal kehtinud PlanS-st, mis on praegusel ajal kehtivast PlanS-st märkimisväärselt erinev (sh DP koostamise kohustuse küsimustes). Seega tuleb kohalikul omavalitsusel igakordselt kaaluda, kuidas ÜP-d kohaldada viisil, et see vastaks ka kehtiva PlanS eesmärgile ja tingimustele. Praegusel juhul ei oleks tegemist olnud ka ÜP põhilahendust muutva detailplaneeringuga ja seega puudus DP koostamise kohustus ning PT ei muuda ÜP-d. Annuvälja kinnistule on PT-ga nähtud ette juurdepääs Pangapõllu teelt, mille osas on sõlmitud lepingud tee avalikku kasutusse määramise kohta. Kuigi osa lepingutest võib olla tänaseks kehtivuse kaotanud, on vastustajal kavas need esimesel võimalusel üle vaadata, et tagada tee jätkuv avalik kasutus (vajadusel sundvalduse seadmise kaudu). Seega on kaebajate viide juurdepääsu puudumisele otsitud ja faktiliselt on juurdepääs Annuvälja kinnistule olemas. DP koostamise nõue olnuks seatud eesmärgi suhtes ka ilmselgelt ebaproportsionaalne. Isegi kui praegusel juhul ei oleks täidetud tingimused erandi tegemiseks PlanS § 125 lg 5 alusel, oleks lõpptulemus sama, sest apellandid on saanud PT menetluses esitada kõik oma vastuväited, mida nad oleks saanud esitada ka DP menetluses. Sisuliselt taandub küsimus ikkagi kaebajate ja kolmanda isiku vastanduvate huvide kaalumisele.
6(12)
3-18-506 Üldplaneeringu koostaja on selgitanud, et kuna kehtiv PlanS vähendas DP-de koostamise kohustust, siis on põhjendatud järgida ÜP-s detailplaneeringutele seatud lähtetingimusi ka PT väljastamisel. Seega ei vasta tõele, et ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 sisalduvas tabelis esitatud tingimused olidki nähtud ette nii DP-de kui ka PT-de tarbeks. PT väljastamisel arvestatakse eelkõige EhS §-s 26 sätestatut ja lähtutakse esmajoones hoone asukohas väljakujunenud keskkonnast (sh hoonestuslaadist). Jõgela külas on õuealadel tavapärane hoonete arv 3–6 (keskmiselt 3 või 4). Vastustaja on PT väljastamisel kaalunud ÜP-s sisalduvaid tingimusi, mida tuleb vaadata ühtse tervikuna ja millest kohalikul omavalitsusel on võimalus kaalutlusõiguse alusel teha erandeid. Seda muu hulgas juhul, kui ÜP-s toodud maakasutus- ja ehitustingimused oleksid aluseks ka PT väljastamisel. Kuna naaberelamust Annuvälja kinnistu kagupiirini on ca 90 m, ei oleks siin võimalik täita nõuet, et elamute vaheline väikseim vahekaugus peab olema 100 m. Seda tingimust arvestades oleks Annuvälja kinnistu omanikul võimalik hoonestus rajada üksnes põllumaale, mis ei ole piirkonnale omane ja raskendaks põllumaa kasutamist, samuti paikneks elamu siis väljaspool perspektiivset väikeelamumaad. Faktiline olukord ei oleks ka DP koostamise korral olnud teistsugune, sest kaebajad on korduvalt rõhutanud, et nemad ühelgi juhul kooskõlastust või nõusolekut ei anna.
12.Kolmas isik CC palub 22.08.2019 seisukohas jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes varasemate vastuväidete juurde. Pangapõllu tee on kantud teeregistrisse ning tegemist on kaua aega olemas olnud ja regulaarselt kasutatava teega. Kolmandal isikul on olnud alates 2008. a-st Lümanda vallaga automaatselt pikenenud leping eratee avalikuks kasutamiseks. Annuvälja kinnistule ei ole kavandatud ehitamist põllu peale (mis mh võiks varjata kaebajate merevaadet), vaid elamu asuks põllu ääres, nagu see on piirkonnas tavaks. Moodustatud katastriüksus laienes osaliselt põllule üksnes põhjusel, et maatulundusmaast sai seaduse järgi eraldada üksnes vähemalt 1 ha suuruse ala. Ehitamine on jätkuvalt kavandatud PT-s märgitud ehitusalale, mitte põllule. Kolmas isik on elamu püstitamiseks valinud oma kinnistul temale kõige sobivama maa-ala.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.
14.Ringkonnakohus märgib esmalt, et ainuüksi isiku lootus olemasoleva elukeskkonna (sh vaate või miljöö) muutusteta säilimisele ei ole kohtulikult kaitstavaks subjektiivseks õiguseks (nt Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12; 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 22). Iseenesest on õige, et kaitstav õigus võib võrsuda muu hulgas haldusaktist (sh planeeringust) ja halduskohtus on vaidlustatavad ka väheintensiivsed õiguste riived (nt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p-d 8 ja 10). Seejuures on aga oluline silmas pidada, et isikule saab tuleneda kohtus kaitstav subjektiivne õigus vaid sellisest õigusnormist või haldusaktist, mille eesmärk on kaitsta muu hulgas tema huve (nt Riigikohtu 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15; 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 26). See tähendab, et kaebusega halduskohtusse pöördumise aluseks saab igal juhul olla üksnes kaebaja enda subjektiivsete õiguste väidetav rikkumine (vt HKMS § 44 lg 1), mitte pelgalt vaidlustatava haldusakti või toimingu väidetav objektiivne vastuolu mõne normatiivakti või haldusakti sättega. Eriti suure üldistusastmega planeeringute (sh üldplaneeringu) puhul tuleb seetõttu iga kord eraldi hinnata, kas väidetavalt rikutud säte on mõeldud kaitsma avalike huvide kõrval ka näiteks naabri õigusi või mitte. Eeltoodu ei mõjuta samas praeguse vaidluse lahendamist, sest esiteks on apellandid selgelt viidanud, et Annuvälja kinnistu hoonestamiseks väljastatud PT riivab ülemääraselt nende õigust privaatsusele ja vähendab neile kuuluva Annuniidi kinnistu väärtust (s.o esineb ka omandiõiguse riive) ning asjaoludest tulenevalt (st eelkõige Annuniidi kinnistul asuva elamu paiknemisest Annuvälja 7(12)
3-18-506 kinnistu piiri lähistel) ei saa apellantide õiguste rikkumist välistada. Teiseks kaitsevad vähemasti mõned apellantide viidatud Lümanda valla üldplaneeringu (kehtestatud Lümanda Vallavolikogu 21.08.2008 otsusega nr 66 ja kehtib Saaremaa Vallavolikogu 30.08.2018 otsuse nr 1-3/88 p-st 1.10 tulenevalt endise Lümanda valla territooriumil jätkuvalt) tingimusest ka nende kui naabrite õigusi. Ringkonnakohus käsitleb neid üksikasjalikumalt allpool.
15.Asjas on vaidlustatud Saaremaa Vallavalitsuse 06.02.2018 projekteerimistingimused nr 1822802/00720 (II kd, tl 12-14) seni hoonestamata Annuvälja kinnistule üksikelamu ja kuni kolme abihoone püstitamiseks (vt ka PT lisaks olev ehitusala skeem – I kd, tl 58; I kd, tl 85; II kd, tl 16; II kd, tl 98) ning Saaremaa Vallavalitsuse 05.06.2018 korraldus nr 2-3/574 (I kd, tl 10), millega eraldati Annuvälja kinnistu ühest lahustükist iseseisev 1 ha suurune elamumaa sihtotstarbega katastriüksus (vt jagamise skeem – I kd, tl 67). Moodustatud uus katastriüksus (katastritunnus 71401:001:0724) piirneb kahest küljest apellantide omandis oleva Annuniidi kinnistuga (katastritunnus 43301:001:1262), millel paiknev hoonestus jääb Annuvälja kinnistu poolse piiri vahetusse lähedusse.
16.Puudub vaidlus, et Lümanda valla ÜP seletuskirja (I kd, tl 14-44p; II kd, tl 20-50p) p 1 „Detailplaneeringu koostamise kohustusega alad ja juhud“ järgi on endise Lümanda valla territoorium (v.a Lümanda küla) valdavalt DP koostamise kohustuseta ala, kus ehitamise aluseks on projekteerimistingimused. DP koostamise kohustus on täiendavalt nähtud ette mh juhtudel, kui toimub katastriüksuste kruntimine (p 1 alap 2), kui soovitakse ehitusõigust katastriüksusele, mis on tekkinud katastriüksuse jagamisel (p 1 alap 3), kui ehitusõigust taotlevale katastriüksusele puudub juurdepääs olemasolevalt avalikult kasutatavalt teelt (p 1 alap 4) ja kui ehitusõigust taotlevale katastriüksusele võrguühenduse loomiseks on vajalik luua ühendus tehnovõrgu või -rajatisega, mis ei asu samal katastriüksusel või kinnistul ega piirne sellega (p 1 alap 5). ÜP seletuskiri ei kinnita vastustaja tõlgendust, et DP koostamise kohustus eksisteerib vaid siis, kui ÜP-s määratud DP koostamise kohustusega alal esineb DP koostamise kohustusega juhtum. Selline tõlgendus oleks vastuolus ka PlanS § 125 lg-ga 2. ÜP seletuskirjast nähtuvalt on DP koostamise kohustusega juhtude loetelu sätestatud selgelt erandina üldisest DP koostamise kohustuse puudumisest endise Lümanda valla territooriumil.
17.Apellandid leiavad, et praeguses asjas esinevad ÜP seletuskirja p 1 alap-des 2–5 nimetatud juhud ja seetõttu tuli Annuvälja kinnistule ehitusõiguse andmiseks koostada DP. Samas ei ole apellandid seostanud seda väidetavat menetluslikku minetust enda subjektiivsete õiguste rikkumisega. Õigusaktidest ega kohtupraktikast ei tulene võimalust vaidlustada ka DP koostamise kohustuse korral PlanS § 125 lg 5 alusel erandina väljastatud PT-d avalikes huvides (nt Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019 otsus nr 3-17-2721, p-d 10-13; 18.04.2019 otsus nr 318-1141, p 10; 25.04.2019 otsus nr 3-18-1117, p-d 12-13). Seega saab kohus vaidlustatud PT õiguspärasust kontrollida üksnes ulatuses, milles kaebaja väidab enda subjektiivsete õiguste rikkumist. See välistab võimaluse vaidlustada PT-d üksnes argumendiga, et PT väljastamise menetluse asemel tulnuks korraldada DP koostamine või PT on vastuolus seaduse või ÜP-ga, ilma et need väited oleksid kuidagi seostatud kaebaja õigustega. Ringkonnakohtule ei nähtu, et DP koostamise asemel PT väljastamine saaks iseenesest rikkuda apellantide subjektiivseid õigusi (mh puudub neil subjektiivne õigus sellele, et naaberkinnistu ehitusõigus määratakse neile sobivamas menetluses). Annuniidi kinnistu omanikud on olnud PT väljastamise menetlusse kaasatud, nad on esitanud omapoolsed vastuväited Annuvälja PT eelnõule 28.10.2017 ja 17.11.2017 (II kd, tl 54-56p; II kd, tl 75-81) ning Saaremaa Vallavalitsus on neile vastanud nii 06.02.2018 väljastatud PT põhjendustes kui ka vastavalt 08.02.2018 kirjaga nr 52/228-2 (II kd, tl 17-19p) ja 09.02.2018 kirjaga nr 5-2/823-1 (II kd, tl 68-74).
8(12)
3-18-506
18.Ringkonnakohus ei nõustu samas ka sisuliselt apellantide hinnanguga, et Annuvälja kinnistule ehitusõiguse andmiseks tuli ÜP seletuskirja p 1 alap-de 2–5 kohaselt tingimata koostada detailplaneering. ÜP seletuskirja p-st 1 (lk 6 viimane lõik ja alap 3) nähtub selgelt, et DP koostamise kohustust on soovitud vältida olukorras, kus maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusele ehitiste püstitamiseks tuli MaaKatS § 18 lg-te 7 ja 8 (kehtisid kuni 30.06.2018) järgi n-ö paratamatult moodustada iseseisev ehitiste teenindusmaad hõlmav katastriüksus. Järelikult ei saa püstitatava ehitise teenindamiseks MaaKatS § 18 lg-te 7 ja 8 alusel eraldi katastriüksuse moodustamist käsitada üldplaneeringu mõttes katastriüksuse kruntimisena ega tavapärase katastriüksuse jagamisena (nt eesmärgiga taotleda ehitusõigust mõlemale jagamise tulemusel tekkinud katastriüksusele), mistõttu ei ole ÜP seletuskirja p 1 alap-d 2 ja 3 sellises olukorras asjassepuutuvad. Ka praegusel juhul on Annuvälja katastriüksuse jagamine toimunud MaaKatS § 18 lg 7 alusel, nagu nägi ette ka PT p 3.7. Põhjendatud ei ole ka seisukoht, et DP koostamine oli kohustuslik põhjusel, et Annuvälja kinnistule ei ulatu elektrivõrku ja sellele puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Võrguühenduse puudumisel on DP vajalik koostada vaid siis, kui ühendus tuleks luua kaugemal kui piirneval kinnistu asuva tehnovõrgu või -rajatisega. Selliseid väiteid ei ole apellandid esitanud. Olenemata apellantide hinnangust Pangapõllu tee seisundile on tegemist teeregistris sisalduva teega (tee nr 4400504), mille avalikku kasutust on vastustaja usutavalt põhistanud. Nimetatud tee läbib Annuvälja kinnistut ja selle kasutamine juurdepääsuks püstitatavale hoonestusele (nagu näeb ette PT p 3.2) ei saa kuidagi kahjustada apellantide õigusi, sest juurdepääs nende kinnistule toimub Annuniidi tee (tee nr 4400506) kaudu.
19.Üheks peamiseks vaidlusküsimuseks on olnud see, kas ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 sisalduvas tabelis „Lähtetingimused detailplaneeringute koostamiseks Kipi-Kotlandi ja Pilguse piirkonnas“ toodud nõudeid tuleb järgida üksnes DP-de koostamisel või ka PT-de väljastamisel. Apellandid on eelkõige viidanud tabelis krundi ehitusõiguse all märgitud p-le 5, mis näeb ette järgmist: „elamute väikseim vahekaugus – kui lähemal kui 100 m, siis kokkuleppel naabritega“. Tegemist on iseenesest nõudega, mille puhul ei saa olla kahtlust, et selle üheks eesmärgiks on kaitsta ka naabrite huve. Vaidlust ei saa olla ka selles, et kõnealust nõuet ei ole PT-s järgitud ja Annuvälja kinnistul moodustatud elamumaa katastriüksuse piirides ei olekski seda võimalik järgida, sest Annuniidi kinnistul asuvast elamust kuni katastriüksuse 71401:001:0724 kaugema välispiirini on ca 90 m. PT p 2.2 kohaselt peab Annuvälja kinnistule püstitatav elamu jääma Annuniidi kinnistul paiknevast elamust minimaalselt 48 m kaugusele (põhimaht minimaalselt 52 m kaugusele). Sellisele kaugusele elamu püstitamiseks peab ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 toodud tabeli järgi olema kokkulepe naabritega, mida ei ole Annuniidi kinnistu omanikega saavutatud.
20.Kuna apellandid on varem (vt 09.02.2018 kaebuse p 3.9) viidanud ka tabelis toodud nõuetele, et krundi minimaalsuuruseks on 1 ha, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala kuni 10% krundi pindalast ning haljastuses tuleb säilitada 80% krundil kasvavast metsast, märgib ringkonnakohus, et vaidlustatud PT p-de 2.1 ja 3.7 kohaselt on esimest kahte nõuet selgelt järgitud (st moodustatava katastriüksuse suurus on vähemalt 1 ha ja püstitatavate hoonete maksimaalne ehitusalune pindala 350 m2 ehk mitte rohkem kui 3,5% krundi pindalast), mistõttu ei saa nendega seoses esineda apellantide õiguste rikkumist. Kuigi haljastuse osas ei ole PT-s konkreetselt viidatud 80% kasvava metsa säilitamise kohustusele, ei ole sellest siiski võimalik järeldada ka nimetatud põhimõtte eiramist, sest PT p-s 2.10 on esitatud nõue säilitada õuealal olevad puud ja Annuniidi kinnistu poolses krundiosas taastada kõrghaljastus või rajada viljapuuaed.
21.ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 sisalduva tabeli osas on planeeringu koostaja OÜ Hendrikson & Ko esindaja 13.11.2017 e-kirjas (II kd, tl 63) märkinud, et ÜP-de koostamise praktikas kasutati varem täpsemate maakasutus- ja ehitustingimuste väljatoomisel alapealkirja, mis viitas DP-de 9(12)
3-18-506 koostamisele, kuid olukorras, kus uue PlanS-ga on DP-de koostamise kohustust vähendatud, on põhjendatud järgida kõnealuseid tingimusi ka PT koostamisel. Halduskohus on nõustunud vastustaja seisukohaga, et tabelis loetletud tingimustest tuleb juhinduda üksnes DP-de koostamisel (sh juhul, kui see pole iseenesest kohustuslik, vaid toimub nt PlanS § 125 lg 3 alusel), kuid mitte PT väljastamisel. Vastupidine ei oleks halduskohtu hinnangul kooskõlas ÜP üldise põhimõttega, et kogu vald on enamjaolt DP koostamise kohustuseta ala.
22.Apellandid on õigesti märkinud, et asjaolust, et piirkonnas puudub üldine DP koostamise kohustus, ei saa kuidagi järeldada, et sellega oleks vastuolus nõue järgida PT väljastamisel ÜP-d ettenähtud maakasutus- ja ehitustingimusi. Vastupidi, nii kehtiva PlanS § 74 lg 5 kui ka kuni 30.06.2015 kehtinud PlanS v.r § 8 lg 7 kohaselt on ÜP muu hulgas aluseks PT andmisele, kui puudub DP koostamise kohustus. Sama tuleneb EhS § 12 lg-st 2, § 26 lg 3 p-st 3 ja § 32 p-st 2. Üldplaneeringu üks eesmärke on üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste määramine (PlanS v.r § 8 lg 3 p 3; PlanS § 75 lg 1 p 18). Seda eesmärki ega ka tasakaalustatud ruumilist arengut ei ole mõistlikult võimalik saavutada juhul, kui ÜP-s ettenähtud sisuliste tingimuste kohaldatavus oleneb pelgalt valitud menetlusliigist. ÜP-s sätestatud maakasutus- ja ehitustingimused peaksid ühetaoliselt rakenduma igasugusele maakasutusele ja ehitamisele, sõltumata sellest, kas see toimub DP või PT alusel. Sellele viitab ka Lümanda valla ÜP seletuskirja ülesehitus, kus p-s 2.1 „Elamumaa“ on esmalt toodud välja n-ö vallaülesed maakasutus- ja ehitustingimused ning seejärel esitatud p-des 2.1.1–2.1.5 täpsemad tingimused konkreetsete piirkondade kaupa. Kuna viimati nimetatud „eritingimused“ ei ole ka oma laadilt sellised, mille puhul võiks omada tähtsust, kas ehitustegevust kavandatakse DP või PT alusel (nt krundi suurus, hoonete arv ja kõrgus, ehitusalune pindala, elamute vahekaugus), siis ei ole põhjendatud omistada määravat tähendust tabeli pealkirjas sisalduvale viitele detailplaneeringutele.
23.Eeltoodud järeldust, et ÜP-ga määratud maakasutus- ja ehitustingimuste järgimise kohustuslikkus ei tohiks sõltuda sellest, kas ehitusõigus antakse DP-ga või PT-ga, toetab ka PlanS § 125 lg 5, mis võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ka DP koostamise kohustuse korral (vt PlanS § 125 lg-d 1 ja 2) erandina DP-d koostamata püstitada või laiendada PT alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda (sh arvestades piirkonna hoonestuslaadi), ÜP-s on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused (sh PT andmise aluseks olevad tingimused) ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ÜP-s määratud muude tingimustega.
24.Kuigi vastustaja märgib õigesti, et kokkuvõttes taandub küsimus vastanduvate avalike ja erahuvide õiglasele kaalumisele ja tasakaalustamisele, ei väära see asjaolu, et PT andmisel on rikutud kehtivas Lümanda valla ÜP-s sätestatud ja mh naabri huve kaitsvat tingimust, millest ei ole võimalik PT-ga kõrvale kalduda. Olenemata sellest, et üksikjuhtumil elamute vahelisest minimaalsest vahekaugusest kõrvale kaldumise puhul ei oleks mahu, sisu ega mõju poolest tegemist ÜP põhilahenduse muutmisega (vt PlanS § 142 lg 1), ei saa ringkonnakohtu hinnangul EhS § 26 lg 3 p-i 3 ja § 32 p-i 2 tõlgendada viisil, et PT andmise välistab üksnes vastuolu ÜP oluliste (st selle põhilahenduse moodustavate) tingimustega. Ka EhS eelnõu (Riigikogu XII koosseisu 555 SE) seletuskirjas (lk-d 48-49 ja 64) on märgitud, et PT-ga ei saa ÜP-s määratletud tingimusi muuta ega teha neist erandeid, vaid PT-ga on võimalik põhjendatud juhtudel ÜP-s määratud ehitusõigust üksnes kitsendada.
25.Olukorras, kus vaidlustatud PT väljastamisel ei ole järgitud ÜP seletuskirja p-s 2.1.3 sisalduvat tingimust, et uue elamu püstitamiseks olemasolevale elamule lähemale kui 100 m peab olema vastavasisuline kokkulepe naabriga, ning tegemist on selgelt ka naaberkinnistu omaniku huvide kaitseks seatud tingimusega, tuleb PT tühistada juba ainuüksi selle vastuolu 10(12)
3-18-506 tõttu. Seetõttu ei ole asja lahendamise seisukohalt määrav, et apellandid on olnud menetlusse korrektselt kaasatud (st saanud esitada kõik omapoolsed vastuväited) ning vastustaja on PT väljastamisel iseenesest asjakohaselt kaalunud nii apellantide kui ka kolmanda isiku huve ning püüdnud neid võimalikult suurel määral tasakaalustada. Kuna PT-ga ei saa teha erandeid ÜP-s määratud tingimustest, siis saab Annuvälja katastriüksusele (71401:001:0724) kavandatud kujul elamu püstitamiseks ehitusõiguse andmine toimuda üksnes DP koostamisega (v.a juhul, kui saavutatakse kokkulepe Annuniidi kinnistu omanikuga).
26.Kuigi Saaremaa Vallavalitsuse 05.06.2018 korraldusega endise Annuvälja katastriüksuse (44001:003:0052) jagamise ja moodustatavale katastriüksusele (71401:001:0724) elamumaa sihtotstarbe määramise aluseks oli 06.02.2018 väljastatud PT, ei saa nimetatud korraldus siiski rikkuda apellantide õigusi ja nende kaebus tuleb vastavas osas jätta rahuldamata (vrd Tallinna Ringkonnakohtu 31.08.2016 määrus nr 3-14-53277, p-d 7-8). Apellandid on oma õiguste rikkumist seostanud asjaoluga, et Annuvälja kinnistu omanik võib alustada oma kinnistule alla 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga hoonete püstitamist, kuid vaidlusalune korraldus ei reguleeri kinnistu ehitusõigust ega too kaasa privaatsuse vähenemist Annuniidi kinnistul. Arvestada tuleb ka seda, et elamumaa sihtotstarbega katastriüksus on moodustatud Annuvälja kinnistu sellest osast, mis on Lümanda valla ÜP maakasutuskaardil tähistatud perspektiivse väikeelamumaana (vt I kd, tl 67; II kd, tl 74).
27.Kolmas isik on lisanud 22.08.2019 seisukohale uute tõenditena teeregistri kaardi väljatrüki Pangapõllu tee kohta (II kd, tl 200), Maa-ameti kaardirakenduse väljatrüki kinnistute kohta, mis kasutavad juurdepääsuks Pangapõllu teed (II kd, tl 201), Lümanda Vallavalitsusega sõlmitud 20.10.2008 lepingu nr 204 Pangapõllu tee avaliku kasutamise kohta (II kd, tl 202202p), Kihelkonna Päästekomando meeskonnavanema 03.06.2019 kinnituse Pangapõllu tee sobivuse kohta päästetehnika juurdepääsuks Annuvälja kinnistule (II kd, tl 203-204), andmed Annuvälja kinnistu suuruse ja koosseisu kohta (II kd, tl 205-206) ning Keskkonnaameti kooskõlastuse Annuvälja katastriüksuse jagamiseks vastavalt PT-le (II kd, tl 207-208). Need tõendid on esitatud eesmärgiga lükata ümber apellantide 15.08.2019 täiendavas seisukohas toodud uued väited, et Pangapõllu teed kui avalikult kasutatavat teed tegelikkuses ei eksisteeri, vaid tegemist on pelgalt sõidujälgedega (II kd, tl 189-190), ja Annuvälja kinnistu suurus on 34,5 ha.
28.Kuigi ringkonnakohtu 08.07.2019 määrusega anti menetlusosalistele võimalus esitada uusi asjaolusid ja taotlusi kuni 15.08.2019, tuleb arvestada, et kolmanda isiku poolt uute tõendite esitamise tingisid apellantide 15.08.2019 seisukohas esitatud uued väited, mistõttu saab nende hilisemat esitamist pidada iseenesest põhjendatuks (HKMS § 198 lg 3). Lisaks on osaliselt tegemist avalikest andmebaasidest kättesaadava teabega (nt teeregistri ja kinnistusraamatu andmed) ning kuna Annuvälja katastriüksuse jagamiseks Keskkonnaameti 24.05.2018 kirjaga nr 7-9/18/7699-2 antud kooskõlastus oli üheks Saaremaa Vallavalitsuse 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 aluseks, pidanuks vastustaja halduskohtu 12.09.2018 määruse nr 3-18-1391 kohaselt esitama selle juba hiljemalt 16.10.2018. Ehkki eespool märgitust tulenevalt ei oma täiendavalt esitatud dokumendid asja lahendamisel määravat tähtsust, peab ringkonnakohus otstarbekaks võtta need haldusasja materjalide juurde. Ringkonnakohus arvestab seejuures, et ka Tallinna Halduskohus juhtis 29.07.2019 määruse nr 3-19-1012 põhjenduste p-s 4 kaebajate tähelepanu, et kui nad soovivad tõstatada juurdepääsuteedega seotud küsimusi, ei ole seda võimalik teha ehitusloa vaidlustamise käigus, vaid sellised argumendid tuleb neil soovi korral esitada PT üle peetavas vaidluses (s.o haldusasjas nr 3-18-506).
11(12)
3-18-506
29.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 3 alusel rahuldab ringkonnakohus XX ja YY apellatsioonkaebuse osaliselt ning tühistab Tallinna Halduskohtu 24.04.2019 otsuse PT vaidlustamist puudutavas osas. Ringkonnakohus teeb selles osas asjas uue otsuse, millega rahuldab kaebuse ja tühistab Saaremaa Vallavalitsuse 06.02.2018 projekteerimistingimused. Saaremaa Vallavalitsuse 05.06.2018 korralduse tühistamise ja Annuvälja katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks kohustamise nõuete osas jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
30.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega (HKMS § 108 lg 2). Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Kui kõrgema astme kohus teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et XX ja YY on tasunud kaebuste esitamisel riigilõivu kokku 60 eurot (II kd, tl 152) ja apellatsioonkaebuse esitamisel 30 eurot ning kandnud lisaks apellatsiooniastmes esindajakulusid 1176 eurot (II kd, tl 191-193p). Menetluskulude kandmine ja nende seos praeguse haldusasjaga on nõuetekohaselt tõendatud, samuti on advokaadikulude suurus asja iseloomu arvestades põhjendatud. Kuna ringkonnakohus rahuldab kaebused osaliselt, tuleb apellantide menetluskulud mõista HKMS § 108 lg-te 1 ja 2 alusel vastustajalt välja vastavalt kaebuse rahuldatud osale. Kuna esimese astme kohtus ei ole kaebajad esindajakulusid kandnud ning apellatsiooniastmes on kogu vaidlus keskendunud PT õigusvastasusele, siis peab ringkonnakohus põhjendatuks mõista apellantide esindajakulud vastustajalt välja tervikuna (st esindajakulud seonduvad vaid kaebuse rahuldatud osaga) ning apellantide endi kanda jääb üksnes hiljem liidetud haldusasjas nr 3-18-1391 tasutud riigilõiv kokku 30 eurot. Saaremaa valla ja J. Telleri võimalikud menetluskulud jäävad HKMS § 108 lgte 1 ja 8 ning § 109 lg 1 alusel vastustaja ja kolmanda isiku endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.