Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Asjaolud ja hageja nõue

alusel võimatu. Seega olid kõik asjaõiguse käsutamised tühised osas, milles need eelmärkega tagatud nõuet kahjustavad või piiravad. Hagejal oli õigus nõuda AÕS § 63 lg 3 alusel tühiste käsutuste alusel tehtud kannete kustutamiseks ja ostueesõiguse teostamiseks vajalike kannete tegemiseks nõusolekute andmist vastavalt AÕS § 63 lg-le 5 ja § 65 lg-le 1. Kuna Brandente avaldas nõusolekut tahteavalduste andmiseks, ei ole esitatud hagi tema vastu. Piisab, kui kohtuotsuse täitmine on tingimuslik hageja poolt ostuhinna tasumise osas. Juhul kui kohus peab vajalikuks ja põhjendatuks otsuse täitmise tähtaja määramist, palus hageja tähtaja pikkuseks määrata vähemalt 3 kuud otsuse jõustumisest. Kostja vastuväited

Vaidlus puudus, et Brandente kui müüja ja kostja kui ostja sõlmisid 24.09.2014 notariaalse lepingu, millega kostja ostis Tähetorni 102 kinnistust 5414/37291 suuruse mõttelise osa 150 000 euroga. Lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu Brandente ja Arrase omandis. Arrase ja hageja vahel sõlmiti 05.09.2014 notariaalne leping, millega Arras müüs hagejale 7146/37291 suuruse mõttelise osa Tähetorni 102 kinnistust. Hageja kanti lepingu alusel kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse 29.09.2014. Hageja teostas 19.11.2014 notariaalselt tõestatud avaldusega Brandente poolt 24.09.2014 lepinguga kostjale müüdud kinnistu mõttelise osas suhtes ostueesõigust. Ostueesõiguse teostamist on reguleeritud nii AÕS-s kui VÕS-s. Kaasomaniku ostueesõigust saab teostada üksnes isik, kes ostueesõigust kaasa toova võõrandamislepingu sõlmimise hetkel on kinnisasja kaasomanik. Seejuures ei ole oluline, kas kaasomanik on ostueesõiguse tekkimise kaasa toonud võõrandamislepingu sõlmimise hetkel omakorda sõlminud lepingu talle kuuluva kaasomandiosa võõrandamiseks, eeldusel, et omanikuvahetust ei ole veel toimunud, st ostueesõigust teostada sooviv kaasomanik on endiselt kinnistusraamatusse kantud. Tulenevalt eeltoodust ning AÕS § 73 lg-st 2 ja VÕS §-st 244 tekkis olukorras, kus 24.09.2014 müügilepingu sõlmimise hetkel oli kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kantud Arras, üksnes Arrasel õigus ostueesõiguse teostamiseks. Asjaolu, et Arras ja hageja olid 05.09.2014 sõlminud lepingu Arrasele kuuluva mõttelise osa kinnistust müügiks, ei omanud ostueesõiguse tekkimisele mõju. Ostueesõiguse näol on tegemist kinnisasjaga lahutamatult seotud õigusega, mis läheb kinnisasja omaniku muutumisel üle uuele omanikule. Kostja käsitlus, mille kohaselt ei kuulu ostueesõigus ei Arrasele ega hagejale, ei ole kooskõlas ostueesõiguse ja kaasomandi põhimõtetega. 24.09.2014 lepingu sõlmimise ajal oli ostueesõigust omav isik Arras, kuid seoses 29.09.2014 kinnistusraamatu kande tegemisega läks kinnisasja omandiga hagejale üle ka ostueesõiguse teostamise õigus kui asjast lahutamatu asjaõigus. Kuna leping, mille suhtes ostueesõigust teostati, sõlmiti 24.09.2014, ja hageja teostas ostueesõigust 19.11.2014 notariaalselt tõestatud avaldusega, teostati ostueesõigust VÕS §-st 250 tuleneva kahekuulise tähtaja jooksul. Põhjendamatu oli kostja väide, et ostueesõiguse teostamise tähtaja arvutamisel tuli arvesse võtta asjaolu, et Arras oli sõlmitavast lepingust teadlik juba enne selle allkirjastamist. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg saab kulgema hakata kõige varasemalt lepingu sõlmimise kuupäevast, kuna enne puudub õigustatud isikul kindel teadmine lepingu sisust ja sõlmimise asjaoludest. Seega oli hageja ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isik ja hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt. Hagejal oli õigus nõuda kostja kohustamist anda nõusolek kostja suhtes tehtud omanikukande kustutamiseks ja Brandente kandmiseks kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (vt ka Riigikohtu 20.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06). Kohus tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek Tähetorni 102 kinnistu mõttelise osa suhtes kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu 5414/37291 mõttelise osa omanikuks Brandente. AÕS § 257 lg 3 alusel oli hagejal õigus nõuda isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegi kustutamist, kuna ostueesõigusel on eelmärke toime. AÕS § 63 lg-te 3 ja 5 alusel rahuldas kohus hageja nõude isikliku kasutusõiguse kande ja hüpoteegikande kustutamiseks, kuna tegemist oli kannetega, mis olid tühised, kuna kahjustasid eelmärkega tagatud nõuet. Kohus tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek registriossa nr 2102601 III jakku kostja kasuks kantud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks. AÕS §-st 642 ja §-st 330 tulenevalt ei ole hüpoteeki

võimalik lõpetada ilma hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud avalduse ja kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolekuta (vt Riigikohtu 05.11.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10408, p 11). AÕS § 330 mõttes ei ole kinnisasja omanikuna võimalik mõista kostjale ostueesõigusega müüdud kinnistu mõttelise osa omanikku, kuna hüpoteek on seatud kostja ja kolmanda isiku (pank) vahel. Isikul, kes õigussuhtes osapool ei ole, ei ole võimalik käsutada kostjale ja pangale kuuluvat õigust. Seega oli hagejal õigus nõuda kostjalt nõusolekut panga kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Kohus tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek registriossa nr 2102601 IV jakku kostjale kuuluvale mõttelisele osale AS LHV Pank kasuks kantud hüpoteegikande 156 000 eurot kustutamiseks. Kostja esitas taotluse, et kostjal tekiks kohustus kinnistusraamatu kannete parandamiseks nõusoleku andmiseks üksnes siis, kui hageja on kostjale kinnistu ostuhinna tasunud. Kostja taotlus tuli AÕS § 2611 lg 1 alusel rahuldada (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-13-06, p 27). Kostja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks omanikukande muutmiseks ning isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegikannete kustutamiseks kuulub täitmisele üksnes siis, kui hageja on tasunud kostjale 150 000 eurot. Kostja taotlus nõuda ostusumma tasumist 3 päeva jooksul ei olnud põhjendatud. Kostja õigused on piisavalt tagatud olukorras, kus tema kohustus tahteavalduste tegemiseks tekib üksnes juhul, kui kostjale on tasutud kinnistu ostuhind. Hagejale 3-päevase tähtaja andmine oleks ka ebamõistlikult lühike tähtaeg, kuna hagejal oleks vaja teha täiendavaid toiminguid (krediidiasutusse ja notarisse pöördumine), mis võivad võtta oluliselt pikema aja ja mille kestvus ei sõltu hagejast. Kuna hageja pöördus kohtusse, ei olnud põhjendatud määrata hagejale kindlat tähtaega notari poole pöördumiseks. Puudus alus kahelda, et hageja teeb kõik vajalikud toimingud esimesel võimalusel. Poolte vahel oli vaidlus, kas asjas omas puutumust Brandete 12.01.2015 taganemisavaldus kostjaga 24.09.2014 sõlmitud lepingust. Olukorras, kus Brandete taganes 24.09.2014 lepingust, ei olnud taganemine kehtiv, kuna lepingu p 13.2 oli VÕS § 245 p 2 järgi tühine. Seega oli Brandete ja kostja vahel sõlmitud 24.09.2014 leping kehtiv ning hageja teostas lepingu suhtes kehtivalt ostueesõigust. Apellatsioonkaebus

Maakohus eiras VÕS § 244 tõlgendust ja tõlgendas ebaõigesti AÕS, leides, et Arraselt läks ostueesõiguse teostamise õigus hagejale üle ilma, et Arras oleks kinnistusraamatu järgseks kaasomanikuks olemise ajal ostueesõiguse avaldust esitanud. Kui müügitehingu toimumise ajal kaasomanikuks olnud isik ostueesõiguse avaldust ei esitanud, ei saanud ostueesõigus ka tema asemel kaasomanikuks saanud isikule üle minna (VÕS § 244). Ostueesõigust puudutavates küsimustes on VÕS AÕS osas ülimuslik (AÕS § 257 lg 4). Maakohus jättis ebaõigesti hagejale ostueesõiguse teostamise tähtaja määramata. 24.09.2014 müügilepingu p-st 4.3 tulenevalt tuleks hagi rahuldamisel hagejal tasuda ostuhind sama tähtaja jooksul kostja pangakontole alates otsuse jõustumisest. Kuna kuni ostuhinna tasumiseni võib kostja keelduda kinnisasja valduse väljaandmisest (AÕS § 2611), võib kohus TsMS § 445 lg 1 alusel kostja taotlusel määrata kindlaks ka otsuse täitmise tähtaja, st aja, mille kestel ostueesõiguslane võib nõuda sellise otsuse sundtäitmist TMS § 19 järgi (vt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-13-06, p 27). Maakohus lõi hageja jaoks tähtajatu ostueesõiguse teostamise võimaluse. Selline otsuse resolutsioon rikub kostja õigusi ja kahjustab huve, kuna kostjal ei teki õiguskindlust, kas tegelikkuses üldse või millal ostueesõiguse teostamise kaudu kinnistu kaasomandi omandiõigus muutub. Tegemist on olulise omandiõiguse riivega. Lisaks sellele on kostjal kohustus tasuda laenulepingu alusel laenuintressi. Otsuses tähtaja määramata jätmine on vastuolus ka VÕS § 244 lg-ga 1. Maakohus rahuldas ebaõigesti hüpoteegi kustutamise nõusoleku andmiseks kohustamise nõude. Hagi rahuldamata jätmisel jäävad senised kinnistusraamatu kanded kehtima. Kui hagi rahuldatakse, siis kantakse kostja asemel kinnistusraamatusse Brandente või hageja ja kostja ei ole enam puudutatud isikuks ning hüpoteegi kustutamise nõusoleku saamise nõue on AS LHV Pank vastu (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-104-08, p 11). Kaebuse rahuldamisel tuleb tühistada ka kohtuotsuse resolutsiooni p 3 isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks ja nõusoleku otsusega asendamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Maakohus ei ole kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ega rikkunud menetlusõigust. Puudub alus kohtuotsuse tühistamiseks ja uue otsusega hagi rahuldamata jätmiseks. Menetluses ei olnud vaidluse all, et: 1) 24.09.2014 sõlmitud notariaalse lepingu alusel müüs Brandente kostjale Tallinnas Tähetorni tn 102 kinnistust 5414/37291 suuruse mõttelise osa hinnaga 150 000 eurot; 2) lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu müüja Brandente (30145/37291 kaasomandist) ja Arrase (7146/37291 kaasomandist) omandis; 3) 05.09.2014 sõlmitud notariaalse lepingu alusel müüs Arras temale kuulunud mõttelise osa Tähetorni tn 102 kinnistust hagejale ning ostja kanti 05.09.2014 lepingu alusel kinnistusraamatusse 29.09.2014 omanikuna Arrase asemel. 4) hageja teostas 19.11.2014 notariaalselt tõestatud avaldusega Brandente poolt 24.09.2014 lepinguga kostjale müüdud kinnistu mõttelise osa suhtes ostueesõigust. Maakohtus vaidlesid pooled selle üle, kas hagejal, kes ei olnud veel 05.09.2014 müügilepingu alusel kantud kaasomanikuna kinnistusraamatusse, omas kinnisasja kaasomaniku ostueesõigust 24.09.2014 lepingu osas. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et olukorras, kus 24.09.2014 lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kantud kaasomanik Arras, tekkis tal 24.09.2014 lepingu osas kaasomaniku ostueesõigus tulenevalt AÕS § 73 lg-st 2 ja VÕS §-st

kaasomandi valdamist ja kasutamist. Kaasomaniku ostueesõiguse olemasolu ei saa sõltuda kinnistusameti toimingute tegemise kiirusest ja kannete tegemise ajast ning apellandi vastupidine käsitlus ei ole õige ega kooskõlas ostueesõiguse olemuse ega eesmärgiga. Kuna koos omandiõiguse üleandmisega läheb uuele kaasomanikule üle ka ostueesõiguse teostamise õigus, ei ole õige kostja apellatsioonkaebuse väide, et ostueesõiguse teostamise üleminekuks oli vajalik eelmise omaniku poolt ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine. Nõustuda ei saa apellandi väitega, nagu võiksid uued kaasomanikud maakohtu otsuse kohaselt teostada ostueesõigust piiramatult. Maakohtu otsusest selline järeldus ei tulene. Maakohus on arvestanud, et määravaks on seaduses sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaeg ning tekkinud ostueesõigus saab uuele kaasomanikule üle minna üksnes juhul, kui omandiõiguse üleminek toimub ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul. Apellant heidab maakohtule ette võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande seisukohadega mittearvestamist. Maakohus ei ole nende seisukohtadega seotud ning tegemist ei ole materiaalõiguse ebaõige kohaldamisega. Tuvastamist leidis, et hageja teostas ostueesõigust 24.09.2014 lepingu osas 19.11.2014 notariaalse avaldusega, mille müüja samal päeval kätte sai. Seega teostas hageja ostueesõigust VÕS §-st 250 tuleneva kahekuulise tähtaja jooksul. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjal oli kohustus anda nõusolek kostja suhtes tehtud omanikukande kustutamiseks ja esialgse omaniku Brandente kandmiseks kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. Maakohus tuvastas õigesti, et kuna AÕS § 257 lg 3 kohaselt on ostueesõigusel eelmärke toime, siis oli hagejal õigus nõuda isikliku kasutusõiguse kustutamist AÕS § 63 lg 3 ja 5 kohaselt. Samuti tuvastas maakohus õigesti hageja õiguse nõuda AÕS § 642 ja 330 alusel kostjalt nõusolekut kinnistu mõttelisele osale LHV Panga kasuks 24.09.2014 lepinguga seatud hüpoteegikande kustutamiseks. Ebaõige on apellandi väide, et hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmise nõue oleks tulnud AÕS § 330 alusel esitada müüja Brandente vastu, kes ostueesõiguse teostamise tulemusena omanikuna kinnistusraamatusse kantakse. Maakohus rahuldas õigesti hüpoteegikande kustutamiseks nõusoleku andmise nõude kostja vastu, kuna hüpoteek on seatud kostja ja LHV Panga vahel ning Brandente ei ole eelnimetatud õigussuhtes osapool. Seega on kostja hüpoteegi kande kustutamise nõude osas õigeks kostjaks. Eelnimetatud kahe nõude rahuldamise osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega ja ei korda TsMS § 654 lg 6 kohaselt motiive. Apellant on kaebuses korranud maakohtus esitatud vastuväiteid hagile ja neile on kohus vastanud. Maakohus määras otsuse täitmise viisi, mille kohaselt on kostjal kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks omanikukande muutmiseks ning isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegikannete kustutamiseks siis, kui hageja on tasunud kostjale kinnistu ostuhinna 150 000 eurot. Kostja esitas maakohtus alternatiivse taotluse ja palus hagi rahuldamise korral määrata hagejale ostuhinna tasumise tähtajaks 3 päeva kohtuotsuse jõustumisest. Hageja on 20.04.2015 seisukohas (I kd, lk 142-146) ja vastuses apellatsioonkaebusele (II kd, lk 16 p-s 31) pidanud põhjendatuks määrata kohtuotsuse täitmise tähtajaks, arvestades notariaalse tehingu ettevalmistamiseks ja pangaga suhtlemiseks vajalikku aega, 3 kuud kohtuotsuse jõustumisest. Maakohus taotlust ei rahuldanud. Ringkonnakohus leiab, et kostja taotlus kuulub osalisele rahuldamisele ja määrab hagejale kohtuotsuse täitmise tähtajaks 2 kuud kohtuotsuse jõustumisest, täiendades selles osas kohtuotsuse resolutsiooni. Nimetatu ei too kaasa apellatsioonkaebuse rahuldamist ja kohtuotsuse tühistamist ega muutmist, kuivõrd otsuse resolutsioon ei kajastanud seni täitmise korra taotluse rahuldamata jätmist tähtaja määramise osas.

Menetluskulude jaotus Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb hageja menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus jätta kostja kanda. Asja menetluskulud määrab kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2) (vt selle kohta Riigikohtu 11. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).

/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu

/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots

Tühistatud osaliselt Riigikohtu 14.12.2016 otsusega

RESOLUTSIOON

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.