Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Martin Tamme, vandeadvokaat Karin Mölder (Advokaadibüroo
VARUL,
e-post [email protected]); Kostja: XXXXOÜ (registrikood XXXX, asukoht XXXX, e-post XXXX); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaadi vanemabi Hannes Olli (Advokaadibüroo Laus & Partnerid, e-post [email protected]). Asja läbivaatamine
20.oktoobril 2015 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hageja seaduslik esindaja XXXX, hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Karin Mölder, kostja seaduslik esindaja XXXX, kostja lepinguline esindaja advokaat Hannes Olli.
2.Tuvastada XXXXOÜ (registrikood XXXX) kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXX kantud kinnistu asukohaga XXXX Tallinn mõttelise osa suhtes XXXXOÜ (registrikood XXXX) kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu XXXX mõttelise osa omanikuks XXXXOÜ (registrikood XXXX). Asenda XXXXOÜ (registrikood XXXX) tahteavaldus käesoleva kohtuotsusega.
3.Tuvastada XXXXOÜ (registrikood XXXX) kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXX III jakku XXXXOÜ (registrikood XXXX) kasuks kantud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks. Asenda XXXXOÜ (registrikood XXXX) tahteavaldus käesoleva kohtuotsusega.
4.Tuvastada XXXXOÜ (registrikood XXXX) kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXX IV jakku XXXXOÜ-le (registrikood XXXX) kuuluvale kinnistu mõttelisele osale AS LHV Pank (registrikood 10539549) kasuks kantud hüpoteegikande summas 156 000 eurot kustutamiseks. Asenda XXXXOÜ (registrikood XXXX) tahteavaldus käesoleva kohtuotsusega.
5.Kohtuotsuse resolutsiooni punktid 2., 3. ja 4. kuuluvad täitmisele üksnes tingimusel, et XXXXOÜ on tasunud XXXXOÜ-le (registrikood XXXX) XXXX Tallinn asuva kinnistu mõttelise osa ostuhinna 150 000 (ükssada viiskümmend tuhat) eurot. Menetluskulud
6.Jätta tsiviilasja menetluskulud XXXXOÜ kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
7.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.24.09.2014 sõlmitud notariaalse lepingu alusel müüja XXXXOÜ müüs ja kostja ostis Harju maakonnas Tallinna linnas Haabersti linnaosas XXXXasuvast kinnistust XXXXsuuruse mõttelise osa. Vastavalt 24.09.2014 lepingu p-le 4.1 müüs XXXX XXXXsuuruse mõttelise osa kostjale hinnaga 150 000 eurot. Osa ostuhinnast (120 000 eurot) kohustus ostja tasuma 3 pangapäeva jooksul alates lepingu sõlmimisest ja osa ostuhinnast (30 000 eurot) oli enne lepingu sõlmimist hoiustatud notarikontole ning notar edastas ostuhinna osa vastavalt lepingupoolte korraldustele. Kogu ostuhind on ostja poolt tasutud.
2.24.09.2014 lepinguga muuhulgas muudeti kinnistu kasutuskorra kokkulepet ning seati isiklikud kasutusõigused veevarustuse ja elektrivarustuse omamiseks ja majandamiseks ning hüpoteek kostjale müüdud kinnistu mõttelisele osale. Kinnistu kasutuskorra muutmise kokkuleppe ja isiklike kasutusõiguste seadmise kokkulepete pool oli 24.09.2014 lepingus omanikuna muuhulgas ka hageja XXXXOÜ.
3.Lepingu p 8 alusel koormasid kaasomanikud kinnistu tähtajatu tasuta isikliku kasutusõigusega müüja XXXXja ostja XXXXkasuks kinnistul. Lepingu p 11 alusel on XXXXseadnud XXXX poolt ostetud kinnistu mõttelisele osale AS LHV Pank kasuks hüpoteegi hüpoteegisummaga 156 000 eurot igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks.
4.24.09.2014 lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu XXXXja XXXXOÜ omandis. Vastavalt AÕS § 73 lg-le 2 tekkis 24.09.2014 lepingu alusel XXXXpoolt temale kuuluva mõttelise osa osalisel müümisel ostja XXXXle müüdava mõttelise osa suhtes kaasomaniku ostueesõigus XXXX-l kui kinnistu kaasomanikul.
5.XXXX ja XXXXvahel 05.09.2014 sõlmitud notariaalse lepingu alusel müüja XXXX müüs ja ostja XXXXostis XXXX-le kuulunud XXXXsuuruse mõttelise osa XXXXTallinn asuvast kinnistust. XXXX-le kuulunud kinnistu mõttelise osa suhtes on XXXXomanikuna kinnistusregistrisse sisse kantud 29.09.2014. Eeltoodust tulenevalt läks koos omandiõiguse üleminekuga XXXX-lt XXXXüle algselt XXXX-l tekkinud ostueesõigus kui kaasomandis oleva kinnisasja ja kaasomandi omandiõigusega lahutamatult seotud õigus.
6.19.11.2014 on Tallinna notar Robert Kimmel tõestanud XXXXostueesõiguse teostamise avalduse XXXXpoolt XXXXle 24.09.2014 lepinguga müüdud XXXX kinnistu XXXXsuuruse mõttelise osa suhtes.
7.Ebaõige on XXXXväide, et XXXX suhtes algas 24.09.2014 Lepingu osas ostueesõiguse teostamise tähtaeg 09.09.2014 (s.o enne 24.09.2014 lepingu sõlmimist), kui XXXX sai teada tulevikus sõlmitavast lepingust ja selle sisust. Ostueesõiguse teostamise tagajärjel loetakse seaduse alusel automaatselt XXXXja XXXXvahel sõlmituks kinnistu mõttelise osa müügileping ja koos sellega sõlmitud kõrvalkokkulepped samadel tingimustel, kui see oli 24.09.2014 lepingus kokku lepitud XXXXga.
8.Ostueesõiguse teostamise tõttu on tühine 24.09.2014 lepingu alusel kinnistu käsutamine, millega müüja andis ostueesõigusega koormatud kinnistu omandiõiguse üle ostjale ja ostja XXXXkanti omanikuna kinnistusraamatusse, samuti käsutamine, mille ostja XXXXtegi kinnistu suhtes (hüpoteegi seadmine) ning isikliku kasutusõiguse seadmine XXXXkasuks, kuna nendega kahjustatakse ja/või piiratakse kaasomaniku ostueesõigusest tulenevaid nõudeid. Kuna käsutamine on tühine, on ostueesõigust teostanud isikul õigus nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked seatud, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks (AÕS § 63 lg 3 ja 5). Arvestades, et XXXXon avaldanud nõusolekut vajalike tahteavalduste andmiseks, ei ole käesolevat hagi esitatud müüja XXXXvastu.
9.Antud juhul oli kinnistu 24.09.2014 lepingu sõlmimise ajal kaasomandis, kinnistusraamatust nähtusid kinnistu kaasomanikud ning antud asjaolul on kinnisasja kaasomaniku ostueesõiguse osas omandiõiguse üleandmise eelmärke tähendus. Kaasomandi osa omandiõiguse ülekandmine kolmandale isikule rikub ostueesõigusest tulenevat nõuet, sest ostueesõiguse teostamise tagajärjel XXXXja XXXXvahel tekkinud võlaõigusliku müügilepingu täitmine XXXXpoolt on VÕS § 108 lg 2 p 1 alusel võimatu. Seega kõik asjaõiguse käsutamised (sh omandiõiguse üleandmine) on vastavalt AÕS § 63 lg-le 3 tühised osas, milles need eelmärkega tagatud nõuet kahjustavad või piiravad. Eeltoodust tulenevalt on hagejal õigus nõuda AÕS § 63 lg 3 alusel tühiste käsutuste
alusel tehtud kannete kustutamiseks ja ostueesõiguse teostamiseks vajalike kannete tegemiseks nõusolekute andmist vastavalt AÕS § 63 lg-le 5 ja § 65 lg-le 1.
10.Ostueesõiguse teostamise tõttu on tühine 24.09.2014 lepingu alusel kinnistu käsutamine, millega ostja XXXX kasuks seati isiklik kasutusõigus, kuna sellega kahjustatakse ja piiratakse kaasomaniku ostueesõigusest tulenevaid nõudeid. Seega on ebaõige ja tühine ka isikliku kasutusõiguse kohta tehtud kanne.
11.Seoses hüpoteegikande kustutamisega on ilmnenud, et hüpoteegikande kustutamiseks on vajalik mh ka omaniku nõusolek. Kinnistusraamatust nähtuvalt on kinnistu mõttelise osa omanik XXXX. Eeltoodust tulenevalt esitab hageja kostja vastu kinnistu mõttelisele osale seatud hüpoteegikande kustutamiseks nõusoleku andmise kohustamise nõude.
12.Piisab, kui kohtuotsuse täitmine on tingimuslik hageja poolt ostuhinna tasumise osas, s.t kohtuotsust ei saa täita ja kinnistusamet ei saa teha kohtuotsuse alusel kandeid enne ostuhinna tasumist tõendava dokumendi esitamist. Juhul, kui kohus siiski peab vajalikuks ja põhjendatuks kohtuotsuse täitmise tähtaja määramiseks, palub hageja tähtaja pikkuseks ülaltoodud asjaolusid arvestades määrata vähemalt 3 kuud kohtuotsuse jõustumisest.
13.Hageja palub kohustada XXXXOÜ-d andma nõusolek kinnistusregistri registriosa nr XXXX (asukoht Tallinna linn, Tähetorni tn 102) II jakku kantud kande omanikukande kustutamiseks ja kande tegemiseks, mille kohaselt XXXX suuruse kaasomandiosa omanikuks on XXXXOÜ. Kohustada XXXXOÜ-d andma nõusolek kinnistusregistri registriosa nr XXXX III jakku XXXXOÜ kasuks kantud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks. Kohustada XXXXOÜ-d andma nõusolek kinnistusregistri registriosa nr XXXX IV jakku XXXXOÜ-le kuuluvale mõttelisele osale kantud hüpoteegi kustutamiseks. Märkida kohtuotsuses, et kohtuotsus asendab XXXXOÜ tahteavaldusi ebaõige omanikukande parandamiseks, XXXXOÜ kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks ja XXXXOÜ mõttelisele osale seatud hüpoteegikande kustutamiseks nõusoleku andmiseks. Mõista XXXXOÜ-lt XXXXOÜ kasuks välja XXXXOÜ menetluskulud ning XXXXOÜ menetluskulud jätta tema enda kanda. Kostja vastuväited hagile
14.Kostja hagiga ei nõustu ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu. XXXXOÜ käsitluse kohaselt tekkis hagejal XXXX asuva kinnistu XXXX mõttelise osa ostueesõigus 29.09.2014, kui XXXXOÜ kanti 05.09.2014 kinnistamisavalduse alusel XXXX asuva kinnistu XXXX mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. Kaasomaniku ostueesõigus on üksnes isikul, kes on kantud kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Kuna XXXXOÜ omandiõiguse kohta tehti kanne 29.09.2014, siis XXXXOÜ sai asjaõigusliku omandiõiguse 29.09.2014 ning ostueesõigus pidi samuti tekkima pärast kinnistusraamatu kande tegemist.
15.Mis puudutab XXXXOÜ ostueesõiguse teostamise avaldust, siis ostueesõiguse avalduse tõestamise ajal 19.11.2014 ei olnud XXXXOÜ enam XXXX kinnistu kaasomanik ja tal puudus seetõttu ostueesõigus. Sama on XXXXOÜ-le notar ostueesõiguse avalduse tõestamisel ka selgitanud. Kinnistusraamatu kanded XXXXOÜ Tallinnas XXXX asuva kinnistu XXXX mõttelise osa omandiõiguse kohta on õiged.
16.Kuni kostjale ei ole ostuhinda hüvitatud, ei saa ka teha hagi rahuldavat kohtuotsust ja tekitada olukorda, kus kostja omanikukanne kinnistusraamatust kustutatakse, kui raha on tagastamata – ei ole kinnisomandit, ega raha. Kostja vaidleb vastu hageja seisukohtadele, mis puudutavad AS LHV Pank hüpoteegikannet ja isiklike kasutusõiguste kandeid.
17.Kostja esitab alternatiivse taotluse juhuks, kui kohus peaks leidma, et hagejal on ostueesõigus olemas ning kinnistusraamatu kannete parandamise nõue tuleks rahuldada.
Kuivõrd kostja on kinnisasja nr XXXX XXXX suuruse mõttelise osa ostu finantseerinud AS LHV Pank laenuga, tulenevad kostjale kohustused nii laenulepingust kui selle ülesütlemisest. Hagi rahuldamisel tuleks märkida otsusesse ka kohtuotsuse täitmise tähtaeg, mis kuupäevani on kohtuotsus täitmiseks kohustuslik.
18.Kuivõrd ostueesõiguse teostamisel astub ostueesõiguslane kaasomandi mõttelise osa müügilepingusse esialgse ostja asemele, siis tuleks hagejal kohtuotsuse alusel täita müügihinna tasumise kohustus samuti müügilepingus kokkulepitud tähtajal.
19.Hagi rahuldamisel tuleb hagejal tasuda ostuhind kolme pangapäeva jooksul kostja pangakontole alates kohtuotsuse jõustumisest. Lisaks taotleb kostja, et hagi rahuldamise korral märgitaks kohtuotsuses, et hageja peab käesolevas tsiviilasjas tehtud kohtuotsuse esitama koos kandeavaldusega registriosakonnale täitmisele hiljemalt 7 tööpäeva jooksul alates kostjale lepingueseme müügihinna hüvitamisest. Vastasel juhul kajastab kinnistusraamatu väljavõte OÜ XXXX krediidivõimet ebaõigesti ja kahjustavalt.
20.Kuivõrd hagi rahuldamata jätmisel jäävad senised kinnistusraamatu kanded kehtima, siis puudub vajadus hüpoteegipidaja ja kostja nõusolekuks muuta kinnistusraamatu kandeid. Kui aga hagi rahuldatakse, siis kantakse kostja asemel kinnistusraamatusse XXXXOÜ ja XXXXOÜ ei ole enam eelviidatud Riigikohtu otsuse põhimõtteid arvestades puudutatud isikuks (kinnisasja omanikuks). Seega ei ole hagi rahuldamisel XXXXOÜ nõusolekut vaja.
21.Kostja juhib tähelepanu, et ostueesõigust puudutavates küsimustes on võlaõigusseadus asjaõigusseaduse osas ülimuslik. Asjaõigusseaduse § 257 lg 4 kohaselt kohaldatakse omaniku ja ostueesõigusega isiku vahelisele suhtele kohaldatakse võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut.
22.Kostja hinnangul on XXXXOÜ 12.01.2015 müügilepingust taganemise avaldus näilik tehing, mis on tühine (TsÜS § 89). Tehtav lahend ei tohi tekitada olukorda, kus kostja kaotab nii omandi kui müügihinnana tasutud raha ja jääb lihtsalt AS-le LHV Pank võlgu.
23.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda; alternatiivselt, kui kohus leiab, et XXXXOÜ-l oli ostueesõigus ja ta kasutas seda seaduses ettenähtud korras, siis rahuldada hageja nõue kohustada XXXXOÜ-d andma nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks ja tuvastada kostja nõusoleku andmise kohustus tingimuslikult peale seda, kui hageja on hüvitanud kostjale XXXXOÜ-le arveldusarvele nr XXXXXXXXXXXXXX kinnisasja nr XXXX XXXX suuruse mõttelise osa müügihinna 150 000 eurot; märkida otsuses, et müügihinna hüvitamise tähtaeg on 3 päeva arvates kohtuotsuse jõustumisest ja müügihinna hüvitamata jätmisel nimetatud tähtajaks hageja ostueesõigus lõpeb ning kostja ei ole peale nimetatud tähtaega kohustatud andma nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kohtuotsuse põhjendused
24.Kohus, kuulanud pooled kohtuistungil ära ja uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
25.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kohustada kostjat andma nõusolekud kinnisturaamatu kannete tegemiseks seoses asjaoluga, et hageja on teostanud XXXXOÜ ja kostja vahel 24.09.2014 sõlmitud kinnistu kaasomandi osa müügilepingu suhtes kaasomaniku ostueesõigust. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendusel, et hageja ei olnud 24.09.2014 müügilepingu sõlmimisel ajal kinnistu kaasomanik ning tal puudub õigus ostueesõiguse teostamiseks. Alternatiivselt palub kostja hagi rahuldamisel kohustada kostjat andma hageja nõutud tahteavaldused üksnes juhul, kui hageja on eelnevalt tasunud kostjale kinnistu ostuhinna.
26.Poolte vahel puudub vaidlus küsimustes, et XXXXOÜ kui müüja ja XXXXOÜ kui ostja sõlmisid 24.09.2014 notariaalse lepingu, millega kostja ostis XXXX Tallinn asuvast kinnistust XXXX suuruse mõttelise osa (tlk 19-43) hinnaga 150 000 eurot. Lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu nähtuvalt kinnistusraamatu väljavõttest XXXXOÜ ja XXXXOÜ omandis (tlk 46-48). XXXXOÜ ja hageja vahel on 05.09.2014 sõlmitud notariaalne leping, millega XXXXOÜ müüs hagejale XXXX suuruse mõttelise osa XXXX Tallinn asuvast kinnistust. Hageja kanti nimetatud lepingu alusel kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse 29.09.2014. Hageja on 19.11.2014 notariaalselt tõestatud avaldusega teostanud XXXXOÜ poolt 24.09.2014 lepinguga kostjale müüdud kinnistu mõttelise osas suhtes ostueesõigust (tlk 49-52).
27.Kohus analüüsib, kas olukorras, kus hageja ei olnud 24.09.2014 müügilepingu sõlmimise ajal veel kinnistusraamatusse kinnistu kaasomanikuna kantud, on hagejal 24.09.2014 müügilepingu osas ostueesõiguse teostamise õigus. Ostueesõiguse teostamist on reguleeritud nii asjaõigusseaduses (AÕS) kui võlaõigusseaduses (VÕS). AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi.
28.Kohus märgib, et võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on ostueesõiguse kohta selgitatud, et kaasomaniku ostueesõigust saab teostada üksnes isik, kes ostueesõigust kaasa toova võõrandamislepingu sõlmimise hetkel on kinnisasja kaasomanik. Seejuures ei ole oluline, kas kaasomanik on ostueesõiguse tekkimise kaasa toonud võõrandamislepingu sõlmimise hetkel omakorda sõlminud lepingu talle kuuluva kaasomandiosa võõrandamiseks, eeldusel, et omanikuvahetust ei ole veel toimunud, st ostueesõigust teostada sooviv kaasomanik on endiselt kinnistusraamatusse kantud (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, P. Varul jt, § 244, lk 93).
29.Tulenevalt AÕS § 73 lg-st 2, VÕS §-st 244 ning eelviidatud võlaõigusseaduse kommentaarist on kohus seisukohal, et olukorras, kus 24.09.2014 müügilepingu sõlmimise hetkel oli kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kantud XXXXOÜ, tekkis üksnes XXXXOÜ õigus ostueesõiguse teostamiseks. Asjaolu, et XXXXOÜ ja hageja olid juba 05.09.2014 sõlminud lepingu XXXXOÜ-le kuuluva mõttelise osa kinnistust müügiks, ei oma lähtuvalt võlaõigusseaduse § 244 kommentaarist ostueesõiguse tekkimisele mõju.
30.Järgnevalt analüüsib kohus, kas XXXXOÜ-le kuulnud ostueesõiguse teostamise õigus läks hagejale üle pärast seda, kui 29.09.2014 tehti kinnistusraamatusse kanne XXXXOÜ-le kuulunud mõttelise osa omandi ülemineku kohta hagejale. Hageja on asunud seisukohale, et AÕS § 73 lg-st 2 tulenev õigus on lahutamatult seotud kinnisasja igakordse kaasomanikuga ning XXXXOÜ-le kuulunud ostueesõigus on hagejale pärast kinnistusraamatu kande tegemist üle läinud. Hageja on viidanud ka võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande kommentaarile seoses VÕS §-ga 260, milles on asutud seisukohale, et valitseva kinnisasja võõrandamise korral läheb selle omaniku kasuks seatud ostueesõigus automaatselt üle uuele omanikule (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, P. Varul jt, § 244, lk 149).
31.Kohus nõustub hagejaga, et ostueesõiguse näol on tulenevalt AÕS § 73 lg-st 2 ja võlaõigusseaduse § 260 kommentaarist tegemist kinnisasjaga lahutamatult seotud õigusega, mis läheb kinnisasja omaniku muutumisel üle uuele omanikule. Kohus on seisukohal, et kostja käsitlus, mille kohaselt ei kuulu ostueesõigus ei XXXXOÜ-le ega hagejale, ei ole kooskõlas ostueesõiguse ja kaasomandi põhimõtetega, mille kohaselt kaasomandisse kuuluva kinnistu kaasomanikul on teiste kaasomanike poolt tehtavate võõrandamistehingute puhul ostueesõigus, mis asjaõigusena käib lahutamatult asjaga kaasas ning on üks õigustest, mis läheb omaniku vahetumisel ühelt omanikult teisele üle.
32.Tulenevalt eeltoodust on kohus seisukohal, et 24.09.2014 müügilepingu sõlmimise ajal oli ostueesõigust omav isik XXXXOÜ, kuid seoses 29.09.2014 kinnistusraamatu kande tegemisega läks koos kinnisasja omandiga hagejale üle ka ostueesõiguse teostamise õigus kui asjast lahutamatu asjaõigus.
33.VÕS § 250 kohaselt võib ostueesõigust teostada kahe nädala jooksul pärast võlaõigusseaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast võlaõigusseaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Antud juhul on leping, mille suhtes ostueesõigust on teostatud, sõlmitud 24.09.2014, ning hageja on ostueesõigust teostanud 19.11.2014 notariaalselt tõestatud avaldusega (tlk 49-52), seega on ostueesõigus teostatud VÕS §st 250 tuleneva kahekuulise tähtaja jooksul. Kohtu hinnangul on põhjendamatu kostja väide, et ostueesõiguse teostamise tähtaja arvutamisel tuleb arvesse võtta ka asjaolu, et XXXXOÜ oli sõlmitavast lepingust teadlik juba enne selle allkirjastamist. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg saab kulgema hakata kõige varasemat alates lepingu sõlmimise kuupäevast, kuna enne nimetatud kuupäeva puudub õigustatud isikul kindel teadmine lepingu sisust ja sõlmimise asjaoludest. Kohus on seega seisukohal, et hageja on ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isik ning hageja on ostueesõiguse teostamise avalduse esitanud selleks seaduses ettenähtud tähtaja jooksul.
34.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 p-s 27 asunud seisukohale, et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal ostuhinna tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks. Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt kui puudutatud isikult (vt ka kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 2 p 2) nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks (vt ka nt Riigikohtu
23.septembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (RT III 2005, 29, 300), p 28; ja
8.veebruari 2006. a otsust tsiviilasjas 3-2-1-121-05 (RT III 2006, 7, 62), p 20).
35.Tulenevalt eelviidatud Riigikohtu lahendist asub kohus seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostja kohustamist andma nõusolekut kostja suhtes tehtud omanikukande kustutamiseks ja esialgse omaniku XXXXOÜ kandmiseks kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kohus tuvastab, et XXXXOÜ (registrikood XXXX) on kohustatud andma nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXX kantud kinnistu asukohaga XXXX Tallinn mõttelise osa suhtes XXXXOÜ (registrikood XXXX) kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja
paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu XXXX mõttelise osa omanikuks XXXXOÜ (registrikood XXXX).
36.Hageja on esitanud kostja vastu ka nõuded isikliku kasutusõiguse kande ja hüpoteegikande kustutamiseks.
37.Käesoleval juhul on vaidlusalusele kinnisvarale võõrandamise käigus seatud ka isiklik kasutusõigus kostja kasuks ja hüpoteek LHV Panga kasuks. Kohus on seisukohal, et tulenevalt AÕS § 257 lg-st 3 on hagejal õigus nõuda isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegi kustutamist, kuna ostueesõigusel on eelmärke toime. Nimelt AÕS § 63 lg 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg-st 5 tulenevalt, kui käsutamine on käesoleva paragrahvi 3. ja 4. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Lähtuvalt eeltoodust kohus rahuldab hageja nõude isikliku kasutusõiguse kande ja hüpoteegikande kustutamiseks, kuna tegemist on kannetega, mis on tühised, kuna kahjustavad eelmärkega tagatud nõuet.
38.Kohus tuvastab, et XXXXOÜ (registrikood XXXX) on kohustatud andma nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXX III jakku XXXXOÜ (registrikood XXXX) kasuks kantud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks.
39.Seoses hageja taotlusega kohustada kostjat andma nõusolek panga kasuks seatud hüpoteegikande kustutamiseks märgib kohus järgmist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1104-08 p-s 11 selgitanud, et kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 642 järgi nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 järgi on kande kustutamiseks üldjuhul nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. Puudutatud isik asjaõiguse kustutamisel on KRS § 341 lg 2 p 2 järgi esmajoones kustutatava asjaõiguse omaja. Hüpoteegi kustutamisel on puudutatud isik seega hüpoteegipidaja. Hüpoteegi lõpetamiseks on AÕS § 330 esimese lause järgi vajalik ka kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek. Eeltoodust tuleneb, et AÕS §-st 642 ja §-st 330 tulenevalt ei ole hüpoteeki võimalik lõpetada ilma hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud avalduse ja kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolekuta. Kohtu hinnangul ei ole AÕS § 330 mõttes kinnisasja omanikuna võimalik mõista kostjale ostueesõigusega müüdud kinnistu mõttelise osa omanikku, kuna hüpoteek on seatud just kostja ja kolmanda isiku (pank) vahel. Isikul, kes eelnimetatud õigussuhtes osapool ei ole, ei ole võimalik käsutada kostjale ja kolmandale isikule (pank) kuuluvat õigust. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kui kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna kantud isikult nõusolekut panga kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks.
40.Kohus tuvastab, et XXXXOÜ (registrikood XXXX) on kohustatud andma nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXX IV jakku XXXXOÜ-le (registrikood XXXX) kuuluvale mõttelisele osale AS LHV Pank
(registrikood 10539549) kasuks kantud hüpoteegikande summas 156 000 eurot kustutamiseks.
41.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 p-s 27 märkinud, et lähtudes AÕS § 2611 lg-st 1, võib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna kustutamiseks nõusolekut andmast (kuigi sätte tekst räägib ebatäpselt ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest), kuni ostuhind on talle hüvitatud, st kui ostuhind on hüvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesõiguslasele kande parandamiseks nõusoleku. Lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lgst 1, võib sellise tahteavalduse asendada kohtuotsusega. Kolleegiumi arvates saab TMS § 19 järgi lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind (vt ka nt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 (RT III 2006, 2, 19), p 33). Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult.
42.Antud juhul on kostja esitanud taotluse, et kostjal tekiks kohustus kinnistusraamatu kannete parandamiseks nõusoleku andmiseks üksnes siis, kui hageja on kostjale kinnistu ostuhinna tasunud. Kohus on seisukohal, et kostja taotlus tuleb AÕS § 2611 lg 1 ja eelviidatud Riigikohtu lahendi alusel rahuldada.
43.Kohus asub seisukohale, et kostja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks omanikukande muutmiseks ning isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegikannete kustutamiseks kuulub täitmisele üksnes siis, kui hageja on tasunud kostjale kinnistu ostuhinna summas 150 000 eurot.
44.Seoses kostja nõudega, et kostja kohustus nõusolekute andmiseks peaks esinema üksnes juhul, kui hageja tasub 150 000 eurot kostjale 3 tööpäeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumist, märgib kohus järgnevat. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kohus on seisukohal, et kostja taotlus nõuda ostusumma tasumist 3 päeva jooksul ei ole põhjendatud. Tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-113-06 on kostjal õigus nõuda tahteavalduste tegemise sõltuvusse seadmist ostuhinna tasumisest. Kohus leiab, et kostja õigused on piisavalt tagatud olukorras, kus tema kohustus tahteavalduste tegemiseks tekib üksnes juhul, kui kostjale on tasutud kinnistu ostuhind. Kohtu hinnangul oleks hagejale 3-päevase tähtaja andmine ka ebamõistlikult lühike tähtaeg, kuna hagejal oleks vaja teha täiendavaid toiminguid (krediidiasutusse ja notarisse pöördumine), mis võivad võtta oluliselt pikema aja ning mille kestvus ei sõltu hagejast endast. Kohus ei pea tarvilikuks konkreetse tähtaja kindlaks määramist, mille jooksul hageja peab kostjale ostuhinna tasuma. Kohus on juba eelnevalt selgitanud, et kostja õigused on kaitstud tulenevalt asjaolust, et enne hageja poolt kinnistu ostuhinna tasumist ei ole võimalik kinnistusraamatusse muudatusi teha. Seoses kostja taotlusega kohustada hagejat 7 päeva jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist notarisse pöörduma, märgib kohus, et võttes arvesse, et hageja on antud küsimuses kohtusse pöördunud, mis viitab tema ilmsele huvile antud toimingute vastu, ei pea kohus põhjendatuks määrata hagejale kindlalt tähtaega notari poole pöördumiseks, kuna kohtul puudub alus kahelda, et hageja teeb lähtuvalt isiklikest huvidest kõik vajalikud toimingud esimesel võimalusel.
45.Poolte vahel on vaidlus küsimuses, kas asjas omab puutumust XXXXOÜ 12.01.2015 tehtud taganemisavaldus kostjaga 24.09.2015 sõlmitud lepingust (tlk 114-118). XXXXOÜ on 24.09.2015 sõlmitud lepingust taganenud 24.09.2015 lepingu punkti 13 alusel, milles on käsitletud ostueesõigust. 24.09.2015 lepingu punkti 13.2 kohaselt on müüjal õigus juhul, kui ostueesõiguseks õigustatud isik ostueesõigust teostab, lepingust ühepoolselt taganeda (tlk 34). Kohus märgib, et tulenevalt VÕS § 245 p-st 2 on ostueesõigust omava isiku suhtes tühine müüja ja ostja kokkulepe, mille kohaselt on müüjale jäetud ostueesõiguse teostamise juhuks lepingust taganemise õigus. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus XXXXOÜ on 24.09.2015 lepingust taganenud viitega lepingu punktile 13, mis käsitleb ostueesõigust, ei ole taganemine kehtiv, kuna lepingu punkt 13.2 on antud juhul tulenevalt VÕS § 245 p-st 2 tühine. Kohtu hinnangul on XXXXOÜ ja kostja vahel sõlmitud 24.09.2015 leping seega kehtiv ning kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja on kõnealuse lepingu suhtes ka kehtivalt ostueesõigust teostanud.
46.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 126 lg 1 alusel on hagihind 306 639 eurot. Menetluskulud
47.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab hagi, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
48.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.