Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Asjaolud ja hageja nõue

tegemine oli tegelikuks poolte tahteks. Arusaamatu oli, milles seisnes kinkelepingu sõlmimisel ja 1.06.2011 lepingu sõlmimisel hageja pettus kostja suhtes. AS lubas kostjale laenuraha eest korteri osta, seega ei vastutanud hageja kolmanda isiku lubaduste eest. Ka laenulepingu sõlmimine ei toonud kostjale kaasa vahetuid õigusi ega kohustusi. 17.10.2012 kostja kinkelepingust taganemine oli kehtetu, kuna kinkelepingust taganemise materiaalsed eeldused puudusid. Kuna hageja sai kinkelepingust taganemise avalduse kätte 20.10.2012, s.o ca 2 aastat 5 kuud pärast kinkelepingu sõlmimist, oli taganemisavaldus esitatud hilinenult (VÕS § 270). Seega puudus kostjal võlaõiguslik nõue hageja vastu omandi tagasikandmiseks. Maakohtu otsus

üldjuhul isikute õiguste kaitset ja kindlustunnet õiguslike küsimuste lahendamisel. Kokkuleppe tingimusi selgitati täiendavalt tulenevalt notari ametialasest vastutusest kõikidele osapooltele notari poolt. Vaidlusaluses lepingus puudus notaripoolne märge, nagu oleks notar kahelnud tehingu kehtivuses seoses osalejate tahtega. Tehingu osapooltel oli võimalus tehingu sõlmimisest ka 18.05.2010 koha peal loobuda, st lepingu sõlmimine ja allkirjastamine toimus poolte vaba tahte alusel. Kuna lepingu tühistamise materiaalsed eeldused ei olnud täidetud, ei pidanud kohus vajalikuks võtta seisukoht tehingu tühistamise formaalsete eelduste osas. Alternatiivselt leidis kostja, et 18.05.2010 kinkeleping oli tühine kui näilik (TsÜS § 89 lg 1) ja heade kommetega vastuolus olev (TsÜS § 86 lg-d 1 ja 2) tehing. Leping ei saa olla korraga näilik ja vastuolus heade kommetega (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-13-06). Näiliku tehingu puhul on määrava tähendusega poolte tahe. Kostja ei toonud välja hageja tahet teha kostjaga teistsuguse sisuga tehing, kui seda oli kinkeleping. Samuti ei viidanud kostja sellele, millise tehingu tegemine oli poolte tegelikuks tahteks. Kohus nõustus hagejaga, et kostja esitatud asjaolusid, mis seisnesid kolmanda isiku poolt lubaduse täitmata jätmises, ei saanud üle kanda hageja ja kostja vahelise kinkelepingu tühisuse alusteks. 18.05.2010 lepingu p-st 3.1 tulenes, et hageja seab lepingu esemele hüpoteegipidaja kasuks esimesele vabale järjekohale hüpoteegi igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Seega oli kostja teadlik, et hageja sõlmis pangaga laenulepingu ja lepingust tuleneva kohustuse täitmise tagamiseks seati panga kasuks suvilale hüpoteek. Samuti lepiti 18.05.2010 lepingu p-des 3.2-3.7 kokku, et hüpoteegipidajal on hüpoteegist tulenevalt nõuded ainult hageja vastu. Oluline oli, et 18.05.2010 lepingu tõestas notar, kelle ülesandeks on kajastada poolte tahteavaldused selgelt ja ühemõtteliselt. Vaidlusaluses lepingus puudus notaripoolne märge, nagu oleks notar kahelnud tehingu kehtivuses seoses osalejate tahtega. Seega ei olnud 18.05.2010 kinkeleping näilik. Isegi kui leping oleks näilik, saab näilik olla üldjuhul vaid kohustustehing, mitte käsutustehing (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-80-05; 3-2-1-141-06; 3-1-1-3-10; 3-2-1-141-14). Kostja leidis, et 18.05.2010 kinkelepingu sõlmimisel olid TsÜS § 86 eeldused täidetud - kostja oli tehingutes kogenematu, ta oli sõltuvussuhtes, ta oli kaotanud korteri ja lootis, et saab korteri tagasi. Tal puudusid õigusteadmised, lepingu sõlmimisel ei selgitatud talle hüpoteegi seadmise tähendust ja ta jäi ilma kogu oma varast. Kohus oli seisukohal, et vastastikuste soorituste väärtus ei olnud heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. 18.05.2010 lepinguga omandas hageja kinkena kostjalt suvila. Asjaolu, et peale kinkelepingut sõlmisid AS ja kostja 22.06.2010 lihtkirjaliku kokkuleppe, milles kinnitasid kokkuleppe allkirjastamisega oma huvitatust kostjale XXXXXXXX XXX XXX-XX korteri säilitamiseks ja XXXXX kinnistu tagastamiseks, ei muutnud 18.05.2010 lepingut heade kommetega vastuolus olevaks. 18.05.2010 kinkelepingu ja 22.06.2010 kokkuleppe pooled ei olnud samad. Kostja ei tõendanud, et AS ja hageja tegutsesid koos tahtega jätta kostja ilma tema kinnisvarast. AS ja hageja koostegutsemise puudumist näitas mh AS 1.09.2014 e-kiri. Kostja ei tõendanud ka, et ta oleks kinkelepingu sõlmimisel olnud sundolukorras. Kostja ei täpsustanud, milles seisnes tema sõltuvus, millest tulenevalt ta kinkis oma suvila hagejale. Samuti ei olnud kostja kinkelepingu sõlmimisel kogenematu, kuna vastuhagi kohaselt on kostjal eelnevalt kokkupuude kinnisvaratehingute tegemisel. Samuti oli kinkeleping notariaalselt tõestatud ning vajadusel oleks kostja saanud notarile esitada küsimusi tehingu tagajärgede osas. Kostja ei märkinud, milles seisnes tema erakorraline vajadus kinkelepingu sõlmimiseks. Kostja ei tõendanud, et hageja oleks olnud teadlik, et kostja sõlmis kinkelepingu sundolukorras olles. Seega ei olnud 18.05.2010 kinkeleping tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Eeltoodud põhjendustel ei olnud vastuhagi põhjendatud ja jäi rahuldamata.

Hageja soovis kinnistusraamatusse kostja kasuks AÜ XXXXX-XX krunt XX kinnistule seatud eelmärke kustutamiseks kostja nõusolekut. Eelmärge seati XXXXX kinnistule 1.06.2011 lepingu alusel. Kuna AS ja EV ei tasunud 1.06.2011 lepingus märgitud lepingu eseme ostuhinda ja hageja luges lepingu p-s 3.3 sätestatud kohustuste täitmata jätmist oluliseks lepingu rikkumiseks, taganes hageja 24.08.2012 notariaalse avaldusega lepingust. Kostja keeldus eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest. Kostja leidis, et kui kohus ei nõustu kostjaga, et tegemist oli näiliku, sisult tühise tehinguga, siis taganeb kostja 18.05.2010 lepingust. Üldise taganemisõiguse suhtes on VÕS § 268 erinormiks kinkelepingust taganemisel VÕS § 267 p-des 1-3 ettenähtud alusetel. Konkreetsele kinkelepingust taganemise alusele kostja ei tuginenud. Kohus järeldas, et kostja soovis tugineda VÕS § 267 p-le 1 ning leidis, et kostja ei saanud 18.05.2010 lepingust taganeda, kuna täidetud ei olnud VÕS § 267 p-s 1 sätestatud tingimused. Kostja ei toonud esile ja ei tõendanud, milles seisnes konkreetselt hagejapoolne jäme tänamatus kostja suhtes. Kostja märkis, et ta oli teadlik, et hageja võtab kinnistule laenu ja et AS kohustus ostma kostjale uue korteri. AS kohustus tulenes AS ja kostja vahel 22.06.2010 sõlmitud lihtkirjalikust kokkuleppest, mille pooleks hageja ei olnud. Samuti ei saanud hageja taganemist 1.06.2011 lepingust käsitleda jämeda tänamatusena kostja suhtes. Hagejast sõltumatutel põhjustel ei toiminud kinnistu omandi üleandmise lepingu sõlmimine hageja ja AS vahel. Kuna VÕS § 267 p-s 1 nimetatud tingimused ei olnud täidetud, ei võtnud kohus seisukohta 18.05.2010 lepingust taganemise piirangu osas (VÕS § 270 lg 1). Kuivõrd tuvastatud oli hageja omandiõigus AÜ XXXXX-XX krunt nr XX kinnistule ja 18.05.2010 kinkelepingu kehtivus ning AS ja EV rikkusid 1.06.2011 lepingu p 3.3 ning hageja taganes 1.06.2011 lepingust, on hagejal õigus nõuda eelmärke kustutamist ning kostjal on kohustus anda vastav nõusolek. Kuigi AÜ XXXXX-XX krunt nr XX kinnistule seati 16.07.2013 keelumärge käsutamiseks keelamiseks Swedbank AS ja kohtutäitur Elin Vilippuse kasuks, on Riigikohus tunnustanud TMS § 142 lg 1 alusel sissekantud keelumärke korral võimalust TsMS § 378 lg-t 6 analoogia alusel kohaldades teha keelumärke tõttu takistatud kanne keelumärkega õigustatud isiku nõusolekul (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-167-10; 3-2-146-10, p 24). Eelmärgitut arvestades oli hageja nõue põhjendatud ja hagi tuli rahuldada. TsMS § 162 lg 1 alusel jäid menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus

Maakohus leidis ekslikult, et kostja ei täitnud 18.05.2010 kinkelepingu tühistamisel tühistamise formaalseid eeldusi. Kostja taganes notari juures lepingust. Kui isik taganeb kinkelepingust, siis eelduslikult soovib ja peab isik silmas lepingu tühistamist ja endise õigusliku olukorra taastamist. Lepingu tühistamise avaldus on võimalik lugeda vastaspoolele üleantuks ka siis, kui see sisaldub hagis, mis toimetatakse kätte kostjale ja kostja võib aru saada hageja soovist tehing tühistada (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-140-07, p 35). Taganemisavaldus anti hagejale üle, sest märget vastupidise kohta ei ole. Hageja menetluskulude jätmine kostja kanda on ebamõistlikult koormav. Kostja on varatu kõrges vanuses pensionär, oma täisealise, piiratud teovõimega poja eestkostja. Vastus apellatsioonkaebusele

30.08.2013 määruse formaalsusele, sest määrusest ei olnud võimalik aru saada, milliseid puudusi pidi kostja kõrvaldama ja milles seisnes väidetav ebaselgus (I kd, lk 190-195). Maakohus ei ole kõrvaldanud ühtki ringkonnakohtu poolt tuvastatud eelmenetluse puudust ja ettekirjutused on jäänud täitmata. Juba üksnes nimetatu toob kaasa kohtuotsuse tühistamise, kuna lahend on tehtud puudulikult väljaselgitatud asjaolude pinnalt. Maakohtu mõttekäik selle kohta, miks ta jättis vastuhagi rahuldamata, ei ole jälgitav ega arusaadav. Kohtu vähesed järeldused poolte esitatud asjaolude kohta on vastuolulised ja ei tugine asjas kogutud tõenditele. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõude ja kostja vastunõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 3 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Juhul, kui pooled ei esita kõiki asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid nende kohta, lasub kohtul vastav selgitamiskohustus. Selgitamiskohustuse täitmine peab olema dokumenteeritud, et kõrgema astme kohus saaks kohustuse täitmist kontrollida. Asja materjalist ei nähtu, et maakohus oleks TsMS § 392 lg-s 1 sätestatud ülesandeid täitnud. Õige on maakohtu järeldus, mille kohaselt vastuhagi vastas TsMS § 373 lg 1 p 2 nõudele, st vastuhagi rahuldamine välistab põhihagi rahuldamise. Selleks, et kostja nõuet oleks võimalik lahendada, oleks kohus pidanud lähtuma kostja soovitud eesmärgist, tagades ühtlasi tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimaluse. Alles seejärel on kohtul võimalik teha kindlaks vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud ja tõendid nende kohta. Kohus ei ole võtnud eelmenetluses seisukohta poolte esitatud taotluste kohta (I kd, lk 142, 153). Taotluste osas ei võtnud kohus seisukohta ka kohtuistungil, kuna protokollist nähtuvalt oli kohtuistung formaalne. Kohtuistungil ei toimunud ka tõendite uurimist. Enne asja sisulise arutamise lõpetamist peab kohus TsMS § 401 lg-te 1 ja 2 kohaselt arutama menetlusosalistega pärast tõendite uurimist menetluse seisu ja selle lõpetamise väljavaateid ning küsima menetlusosalistelt, kas nad soovivad täiendada asja arutamist. Menetlusnormi rikkumise tõttu ei saanudki kohtuotsus olla kooskõlas TsMS § 436 lg-ga 2, kuna otsus ei rajanenud asjas uuritud tõenditele. Kohtuotsuse puudulikkus ei ole ringkonnakohtu poolt kõrvaldatav ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumi. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus tagama asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise. Maakohus peab esmalt tegema kostjale ettepaneku nõude täpsustamiseks. Olenevalt nõudest tuleb kostjal esitada nõude aluseks olevad asjaolud ja neid kinnitavad tõendid, arvestades seejuures nõuete eeldusi. Seejärel tuleb anda hagejale võimalus oma vastuväidete ja nende kohta tõendite esitamiseks. Vajadusel tuleb teha kostjale ettepanek oma vastuhagi täiendada. Otsuse tühistamisel menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ei vasta ringkonnakohus apellatsioonkaebuse muudele väidetele. 18.05.2010 sõlmisid kostja ja hageja kinkelepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu, millega kostja kinkis AÜ XXXXX-XX krunt nr XX (registriosa nr XXXXXX) hagejale ja seati hüpoteek Swedbank AS kasuks 501 000 krooni suuruses. Hüpoteegiga tagati Swedbank AS nõuet hageja vastu, mis tulenes 14.05.2010 sõlmitud laenulepingust nr 10-034818-EV. Lisaks on hageja 29.10.2010 Swedbank AS-ga sõlminud veel ühe laenulepingu, millist laenu tagab XXXXX kinnistu.

VÕS § 259 lg 1 kohaselt kohustub kinkelepingu järgi üks isik (kinkija) tasuta teisele isikule (kingisaaja) üle andma talle kuuluva eseme ja tegema võimalikuks omandi ülemineku kingisaajale või tasuta varalisest õigusest kingisaaja kasuks loobuma või muul viisil kingisaajat rikastama. Kinkeleping on oma olemuselt tasuta leping. Määrav on tavaarusaam kingitusest. Praeguse vaidluse puhul jättis maakohus tuvastamata, kas tingimustes, kus asja materjalidest nähtuvalt kinkija ja kingisaaja ei olnud tuttavad, kinkijal, olles ilma jäänud oma XXXXXXXX XXX XXX-XX korteriomandist, puudus eluline vajadus kinkida kinnistu pindalaga 935 m2, millel asub ehitis pindalaga 104 m2 oli tema elukohaks koos invaliidist pojaga. Maakohus ei andnud hinnangut, kas kinnistu kinkeleping, millega ühes seadis kinkija hüpoteegi Swedbank AS kasuks hüpoteegisummale 501 000 krooni, oli oma olemuselt kinkeleping või oli tegemist tasulise võõrandamisega, mis võib anda aluse kinkelepingust taganemiseks. Sisuliselt võis olla tegemist hageja laenu tagamisega. Ringkonnakohus heidab maakohtule ette eelmenetluse puudulikku läbiviimist ka seetõttu, et kohus, jättes hindamata 18.05.2010 lepingu olemuse (I kd, lk 63-69), ei selgitanud välja, milline seos oli sellel kostja poolt esitatud 22.06.2010 kokkuleppega, mille sõlmis kostjaga AS (I kd, lk 48-49, 79-81). 22.06.2010 sõlmitud kokkuleppes kinnitas AS, et kinnistu kinkeleping ja hageja laen olid vormistatud rahaliste vahendite kaasamise eesmärgil kohtutäituri poolt enampakkumisele pandud korteriomandi kostjale soetamiseks, st kostja korteriomandi XXXXXXXX XXX XXX-XX säilitamiseks ja samuti XXXXX kinnistu omandi tagastamisest kostjale. Kokkuleppes kinnitas (ap 6) AS, et laenulepingu oli hageja Swedbank AS-ga sõlminud 14.05.2010. Seega on alusetu ja asja materjalidega ei ole kooskõlas kohtu järeldus, mille kohaselt kohus nõustus hagejaga, kelle väitel ei olevat nad AS-ga tuttavad ja tegutsesid iseseisvalt. Kohus nõustus hagejaga, kes väitis, et kostja ei olnud kogenematu, kuna tal oli eelnev kokkupuude kinnisvara tehingute tegemisel. Arusaamatuks jääb, millel kohtu paljasõnaline järeldus tugineb. Maakohus ei ole vastanud kostja väitele (I kd, lk 45), mille kohaselt pakkus AS välja kostjale tundmatu isiku, s.o hageja, kes olevat tehingu tegemiseks usaldusväärne ja varasemalt AS hea sõbrana teda äritegevuses abistanud. Hageja väidete õigsust, mille kohaselt ei tegutsenud nad kostja vastu koos, seab kahtluse alla aasta hilisem käitumine ja toimunud tehingute ajalugu: 18.05.2010 sõlmis kostja hagejaga kinkelepingu, 22.06.2010 sõlmis AS kostjaga kokkuleppe ning 1.06.2011 sõlmis hageja AS ja tema abikaasa EV-ga kinnistu müügilepingu. Nimetatud tehinguid tuleb hinnata koos poolte väidete kontrollimisel, tuvastamaks poolte tahe lepingu sõlmimisel. Nimetatud asjaolusid hinnates võib tekkida maakohtul alus väita, et tegemist ei olnud kinkega ja et hageja ei soovinud võõrandada (kinkida) kinnistut, vaid ta võõrandas vara tasu eest, kuivõrd talle lubati korterit (kohtutäituri poolt enampakkumisele pandud kostja korter tagasi osta) ja XXXXX XX omand taastada. Kui maakohus tuvastab asjaolusid hinnates, et tegemist oli tasulise võõrandamisega, võivad asjaolud anda aluse taganeda kinkelepingust või alternatiivselt tühistada leping kostja poolt esitatud nõuete alusel. Lepingu tühistamiseks annavad aluse täiendavate lubaduste andmine ja asjaolu, et algselt kostja uskus antud lubadusi. Maakohus ei ole otsuses toonud ühtki põhjendust, mis kinnitaks, et kostja, kes oli jäänud ilma oma elukohast Tallinnas, XXXXXXXX XXX XXX-XX, oli nõus kinkima ka XXXXX XX kinnistu, saamata mingit vastuhüve. Kui maakohus tuvastab, et tegemist oli tasulise võõrandamisega ja asjaolud annavad aluse 18.05.2010 lepingust taganemiseks, tuleb kohaldamisele taganemisõigus, st kostjal on õigus saada kingitud ese tagasi alusetu rikastumise sätete alusel. Hagejal tuleb kostjale tagastada kinnistu seisundis, millises hageja ta sai, st tagastada tuleks koormatisevaba kinnistu või,

arvestades, et kinnistule on seatud hüpoteek, mis tagab hageja laenusid (1.06.2011 laepingu p 2.3.1 ja 2.3.2 kohaselt on hageja võtnud vähemalt 2 korral laenu, mida hüpoteek tagab - I kd, lk 4), tuleb hagejal hüvitada kostjale hüpoteegi kustutamisega seotud summad ja vastavad täitemenetluse kulud. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtul täita selgitamiskohustust, et kostjal oleks võimalik täiendada oma vastuhagi, st esitada asja ülevaatlikkuse tagamiseks uus hagiavaldus, kus on võimalik esitada alternatiivseid kinkelepingust (mis olemuselt ei pruugi olla kinge) taganemisavalduse või lepingu tühistamise nõudeid ning täiendavalt esitada soovi korral rahaline nõue. Selleks tuleb maakohtul osutada kostjale vajadusel kaasabi tõendite kogumisel, tuvastamaks hüpoteegi ja sellega kaasnevate kulutuste suurus. Maakohus ei arutanud menetlusosalistega TsMS § 4 lg-s 4 sätestatud kompromissi sõlmimise võimalust, kuigi poolte valmisolek selleks oli ilmselt olemas. Kostja on selgitanud 30.01.2015 kohtuistungil, et soovib, et hageja ja AS tasuksid ära pangavõlad ja tagastaksid kinnistu. Samal istungil on hageja esindaja avaldanud, et selleks peaks hageja teada saama nõude suuruse (II kd lk 48 pöördel). TsMS § 658 lõike 2 kohaselt on tühistatud otsuse teinud maakohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud ringkonnakohtu otsuses esitatud seisukohad ainult õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel. Seetõttu ei tuvastanud kolleegium käesolevas lahendis asja lahendamiseks vajalikke mistahes elulisi asjaolusid, sest maakohtule need asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud ei ole. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. TsMS § 173 lõike 3 teise lause ja § 176 lõike 6 alusel jäävad menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine otsustada asja uuesti lahendavale maakohtule.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu

/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.