Kohtulahend

Asjaolud KS-K, MI ja B-PS esitasid 13.05.2014 Pärnu Maakohtule hagi TOLLI-TIIGI KORTERIÜHISTU vastu korteriühistu 28.03.2014 üldkoosoleku otsuse p 5 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt nimetatud otsuse tühistamiseks. 28.03.2014 toimus korteriühistu üldkoosolek, mille päevakorrapunktis 5 otsustas üldkoosolek anda nõusoleku Tiigi tn 2 korterite nr 2 ja 3 bürooruumideks ümberehitamiseks ning esitada kasutusotstarbe muutmise taotlus. Hagejad hääletasid üldkoosolekul vastu võetud otsusele vastu. Vaidlustatud otsusega on väljutud korteriühistu pädevuse, s.o kaasomandi eseme tavapärase valitsemise, piiridest ja piiratud õigusvastaselt hagejate KOS § 10 lg-s 1, § 11 lg 1 p-s 1, § 12 lg-s 3 sätestatud õigusi. Korterite kasutusotstarbe muutmise küsimus on üheks kesksemaks korteriomandiga seotud küsimuseks, mis eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist ning mida ei saa otsustada häälteenamusega. Otsus on vastuolus hea usu põhimõtte ja/või heade kommetega – otsuse tühisus tuleneb MTÜS § 241 lg-st 1 ja TsÜS § 86 lg-st 1. Üldkoosolekul vastu võetud otsus ei arvesta hagejate õigustatud huviga säilitada kinnisasja senine kasutamine, mis on väljendatud 05.07.2013 sõlmitud korteriomandite reaalosade koosseisu ja korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmise lepingus. Lepingu p 4.1. kohaselt on kõikide kinnisasjal asuvate korteriomandite sihtotstarbeks eluruum, ning olukorras, kus kostja liikmed on samaaegselt nii korteriomandite omanikeks kui kostja liikmeteks, olid nad hea usu põhimõttest tulenevalt kohustatud lähtuma lepingus kokkulepitust. Otsus on vastuolus kostja põhikirjaga, mille p 4.2.3 kohaselt on korteriomanikud kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korterite sihtotstarbe muutmine ületab korteriomandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid kahel põhjusel. Esiteks kaasnevad korterite sihtotstarbe muutmisega suuremahulised ehitustööd, teiseks tekivad korterite bürooruumiks ümberehitamisega püsiva iseloomuga

kahjulikud mõjutused nagu näiteks hoones viibivate ja seda külastavate isikute hulga suurenemine, autode parkimisprobleemide süvenemine, spetsiifilise, äriruumis asuvate seadmetega ja seal töötavate isikutega kaasneva müra tekkimine, tundmatute isikute kinnisasjal viibimine ja nendega kaasnev turvatunde kadumine, privaatsuse vähenemine, potentsiaalne korterite turuväärtuse alanemine, samuti maamaksusoodustuse kadumine. Tuginedes eeltoodule leidsid hagejad, et Tiigi 2 korterite 2 ja 3 sihtotstarbe muutmisega kaasneb hagejate jaoks selline muutus, mis ei liigitu mõiste „omandi tavakasutus“ alla, ning mida ei saa seetõttu ka otsustada kostja liikmete lihthäälte enamusega. Vaidlustatud otsusel puudub kokkupuude kostja viidatud Kuressaare Linnavalitsuse poolt 01.04.2014 välja antud ehitusloaga ning hagejate ja linnavalitsuse vahelise vaidlusega haldusasjas 3-14-50437. Olukorras, kus vaidlus puudutab kostja pädevust korteriomanike jaoks oluliste küsimuste otsustamisel, ei oma asja lahendamisel tähendust ka kostja poolt viidatud ehitusseaduse, maakatastriseaduse ja Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 sätted. Kostja ei ole korteriomanike poolt 05.07.2013 sõlmitud notariaalse kokkuleppe pooleks. Samuti ei ole korteriomanikud andnud kokkuleppega kostjale õigust korterite sihtotstarbe muutmise üle otsustada. Isegi siis, kui kokkulepe kuuluks kohaldamisele, siis ei anna selle p 5.9., millele kostja tugineb, veel õigust muuta ilma teiste korteriomanike nõusolekuta korterite ja maatüki sihtotstarvet. Nimelt eeldab nii korteri, kui maatüki sihtotstarbe muutmine terve kinnisaja (maatüki) detailplaneeringu muutmist, mis puudutab kõiki korteriomanikke - kokkuleppe p-s

Kuressaare Linnavalitsuse 21.01.2014 korraldusega nr 45 anti nõusolek Tiigi 2 korteriomandite nr 2 ja 3 projekteerimiseks büroopinnaks. Hagejad esitasid märgukirja ning seoses sellega kutsus Kuressaare Linnavalitsuse planeerimisosakond puudutavad isikud ümberehitamise küsimuse arutamiseks ja edasiste tegevuste otsustamiseks ümarlaua arutelule, mis toimus 07.03.2014. Koosolekul viibis hagejate esindaja Andry Krass ning linnavalitsuse esindajad selgitasid, et ümberehitamiseks on olemas korteriomanike nõusolek. 10.03.2014 saatis hagejate esindaja e-kirja OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt esindajale ning esitas palve kutsuda kokku üldkoosolek enne ehitusloa taotluse esitamist. Hagejate esindaja ettepanekul lisati korteriühistu üldkoosoleku päevakorda punkt 5 – kinnistu kasutusotstarbe muutmine seoses Tiigi tn 2 korterite 2 ja 3 bürooruumideks ehitamisega. 28.03.2014 toimunud üldkoosolekul tutvustas OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt esindaja veelkord korterite nr 2 ja 3 ümberehitamise plaane ning esitas ka ehitusprojekti põhiplaani ning vaated koos korteriomanike nõusoleku tabeliga, mis kohapeal allkirjastati 8 korteriomandi omaniku poolt. 01.04.2014 andis Kuresaare Linnavalitsus korralduse ehitusloa andmiseks Tiigi 2 korterite nr 2 ja 3 liitmiseks ning järgmisel päeval väljastati ehitusluba nr 7305. 04.04.2014 esitasid hagejad kaebuse 01.04.2014 Kuresaare Linnavalitsuse korralduse ja ehitusloa tühistamiseks ning nõudsid ehitusloa nr 7305 peatamist. 09.04.2014 määrusega haldusasjas 3-14-50437 jättis kohus rahuldamata hagejate esialgse õiguskaitse taotluse ehitusloa nr 7305 peatamiseks. Hagejad leidsid, et kasutusotstarbe muutmine on üheks kesksemaks korteriomandiga seotud küsimuseks, mis eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist ning mida ei saa otsustada häälteenamusega. Hagejad jätavad tähelepanuta asjaolu, et tegemist on küsimusega, mis on reguleeritud ehitusseaduses (EhS), maakatastriseaduses ja 23.10.2008 Vabariigi Valitsuse määruses nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“, mille § 2 lg 1 kohaselt toimub sihtotstarbe muutmine kinnisasja omaniku taotluse alusel. EhS §-st 32 tuleneb, et juhul, kui üks kaasomanikest soovib oma eluruumiks oleva reaalosa äriruumiks muuta, peab ta selleks hankima kasutusloa. EhS § 33 lg 8 kohaselt kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Seega ei ole kasutusotstarbe muutmiseks vaja kõigi kinnistu korteriomandi omanike nõusolekut. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt soovib liita kaks eluruumi üheks ruumiks, nimetatud tegevus ei mõjuta kinnistul paiknevate korteriomandite tavapärast kasutust. Samuti ei häiri OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt tegevus mingil viisil elanikke, sest tegemist on projekteerimisteenuseid pakkuva ettevõttega, mille tegevusega ei kaasne täiendavat müra või muid häirivaid tagajärgi. Vastupidiselt, paraneb Tiigi 2 korterelamu kasutusotstarve, sest seni tühjana seisvad ruumid leiavad linnaehituslikus mõttes sobiliku kasutuse. Korteriomandi nr 2 ja 3 puhul on tegemist esimesel korrusel olevate ruumidega, mille aknad asetsevad madalal ning seetõttu ei sobi eluruumideks. Äriruumina olid need korterid planeeritud ka arhitektil, kuid arendamise käigus otsustati neid müüa eluruumidena, mis aga ei õnnestunud. Eluruumide liitmine äriruumiks ei ole selline tegevus, mis oleks Eesti ühiskonnas valitsevate arusaamide järgi taunitav või ebamoraalne. Pealegi ei muutu sihtotstarve teiste korterite suhtes, vaid ainult äriruumide osas. Hagejate väited heade kommete ja hea usu osas otsitud ning põhjendamatud, mh kasutab hageja KS-K ise samal kinnistul asuvat korteriomandit Tolli 12 nr 2 äriruumina ning on teinud ka samasugused ehituslikud ümberehitused ilma korteriomandite omanike nõusolekuta - nõusolek anti alles pärast ümberehituste tegemist.

OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt poolt bürooruumide ümberehitamine ja kasutamine korterelamus ei ületa tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Tegemist on ettevõttega, mis ei kasuta mürarikkaid seadmeid ega tööprotsesse. Samuti ei ole tegemist suuremahuliste ehitustöödega, sest 1200 mm ava tegemine vaheseina ning välisukse lisamine ei tekita tavakasutuse ületavat mõju. Samasugusele järeldusele jõudis ka halduskohus 09.04.2014 määrusega haldusasjas 314-50437, milles lahendati hagejate kahjuks esialgse õiguskaitse kohaldamise taotlus. Äriruumide kliendid kasutavad sissepääsuks ainult tänavapoolset ust ning ei pääse kinnistu sisehoovi ega Tiigi 2 korterelamu koridori. Samuti ei ole äriruumi klientidel juurdepääsu kinnistul eraldi asetsevale Tolli 12 elamule. Klientide autode parkimine toimub tänaval ning elanike privaatsust bürooruum ei vähenda. Arusaamatuks jääb hagejate väide tuleohutuse suhtes ja millisel viisil see mõjutab tavakasutuse mõju. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt esitas ehitusloa taotluse juhindudes 05.07.2013 notariaalses vormis sõlmitud kaasomanike kokkuleppe p-st 5.9. Pärast seda kui selgus, et osad korteriomandi omanikud ei ole nõus äriruumiga, juhindus OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt EhS § 23 lg-s 11 sätestatud häälteenamuse nõudest. 28.03.2014 üldkoosoleku p 5 lisati päevakorda hagejate esindaja nõudel. Antud teema ühistu üldkoosoleku päevakorda lisamine ei olnud mõeldud ehitusloa taotluse esitamise otsuse hääletamiseks, sest vastavad nõusolekud olid juba olemas, ning protokollis kajastub viide ümberehitamisele seetõttu, et selliselt toimus arutelu koosolekul. Korteriomandi omanikud võivad vabalt valida, millisel viisil ja mis foorumis toimuvad elamut puudutavate teemade arutelu. Eesti praktikas on tavaline, et kaasomandi teemasid arutatakse korteriühistu üldkoosolekutel, isegi siis kui otsus väljub korteriühistu otsustamise pädevusest. Tavaline on ka olukord, kus sellised arutelud kajastatakse koosoleku päevakorras. Samas ei tähenda see seda, et vastavasisulised otsused tehakse korteriühistu üldkoosoleku otsusena. Seetõttu tuleb 28.03.2014 üldkoosoleku p 5 tõlgendada selliselt, et see on korteriomandi omanike häälteenamust kajastav punkt, mis on tehtud KOS § 12 lg 2 alusel. Tegemist ei ole korteriühistu organi otsusega, mis oleks tehtud KÜS alusel. Vastavale asjaolule viitab ka see, et korteriomandi omanike sisuline nõusolek Tiigi 2 korteriomandite nr 2 ja 3 ümberehitamiseks on antud 05.07.2013 notariaalses vormis sõlmitud kaasomanike kokkuleppe p-st 5.9. Kuna notariaalne kokkuleppe on kantud kinnistusraamatusse, siis kehtib see ka uute omanike suhtes. Seega on korteriomandi omanikel õigus teha ümberehitustöid ilma kaasomanike täiendavate nõusolekuteta. 28.03.2014 üldkoosolekul allkirjastatud kooskõlastustabel oli vajalik vaid seetõttu, et sellise vorminõude esitas Kuressaare Linnavalitsus. Seetõttu ei saa kohaldada üldkoosoleku p-s 5 märgitud ümberehitamise otsusele KÜS §-is 13 sätestatud vaidlustamise korda. Korteriomandite ümberehitamist ja kasutusotstarbe muutmise otsustamist reguleeritakse KOS § 15 lg 3 ja asjaõigusseaduse § 72 lg 1 alusel. Tiigi 2 korteriomandite nr 2 ja 3 liitmine ei mõjuta mingil viisil kaasomandi ja teiste korteriomandite tavapärast kasutamist. 05.07.2013 kaasomanike notariaalses vormis kokkuleppe p 5.9 kehtib täna ka hagejate suhtes, sest hagejad ei ole esitanud vastavas vormis ülesütlemise avaldust ega taotlenud kokkuleppe muutmist. Seega tuleks lähtuda asjaolust, et nõusoleku korterite nr 2 ja 3 ümberehitamiseks on andnud ka hagejad. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt käsitleb ehitamisõiguse ja ehitusloa taotluse õigusliku alusena 05.07.2013 notariaalses vormis sõlmitud kaasomanike kokkuleppe p 5.9, 01.02.2014 pöördumisele antud korteriomandi omanike kinnitusi ning ehitusprojektile 28.03.2014 lisatud allkirju kui korteriomanike häälteenamuse kinnitust. Seetõttu ei aita hagejate hagiavaldus kuidagi kaasa ehitusloa nr 7305 tühistamise eesmärkide saavutamise osas.

Maakohtu põhjendused Pärnu Maakohus rahuldas 24.10.2014 otsusega hagi. Kohus tuvastas kostja 28.03.2014 üldkoosoleku otsuse p 5 tühisuse ja jättis menetluskulud kostja kanda. 28.03.2014 toimus MTÜ TOLLI-TIIGI KORTERIÜHISTU üldkoosolek. Koosolekul võeti muuhulgas vastu otsuse p 5 - korteriomanikud annavad nõusoleku Tiigi tn korterite 2 ja 3 ümberehitamiseks büroopinnaks ning annavad nõusoleku esitada kasutusotstarbe muutmise taotlus. Kohus leidis, et korteriühistu üldkoosolek võttis eelmärgitud päevakorrapunkti osas pädevust ületades vastu seadusega vastuolus oleva otsuse. Kostja põhikirja p 2.1 mõtte kohaselt on TOLLI-TIIGI KORTERIÜHISTU eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja haldamine ning ühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Põhikirja p 2.2. kohaselt on ühistu eesmärgiks Tolli 12 ja Tiigi 2 kortermajade heaperemeheliku kasutamise korraldamine ühistu liikmete poolt, samuti elamu korrashoiu eest hoolitsemine, vajalike remontide teostamine ja elanike poolt laekuvate maksete sihtotstarbeline kasutamine. Seega on kostja loodud „ühiseks majandamiseks ja korteriomanike huvide ühiseks esindamiseks“. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 151 lg 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks KÜS tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Kohus leidis, et korteriühistu organitel ja seega ka üldkoosolekul ei ole õigust võtta vastu otsuseid küsimustes, mille otsustamisel on vajalik kõigi korteriomanike konsensus. Samuti ei ole korteriühistul pädevust korteriomanike asjaõiguslikku kompetentsi kuuluvate küsimuste lahendamisel. Asjaõiguslikku kompetentsi kuuluvad küsimused lahendatakse korteriomandiseaduse järgi. Korteriomanikel on ainuotsustusõigus asjaõiguslikes küsimustes, s.o järgmistes küsimustes otsuse vastuvõtmisel (loetelu ei ole ammendav): 1) kortermaja ümber(ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide, välisilme muutmine jne) ja juurdeehitamine 2) kortermaja üldkasutatavate ruumide väljaüürimine ja nende sihtotstarbe muutmine; 3) kinnistul asuvate rajatiste (nt parklad) kasutuskorra muutmine; 4) kortermaja tavapärastest majandamiskuludest suuremate maksete kogumine. Kohus leidis, et vaidlustatud üldkoosoleku otsusega on väljutud korteriühistu pädevuse, s.o kaasomandi eseme tavapärase valitsemise, piiridest ning et korterite kasutusotstarbe muutmise küsimus eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist, mida ei saa otsustada häälteenamusega, vaid eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut. Sellist nõusolekut ei ole Tiigi 2 ja Tolli 12 kõik korteriomanikud andnud. Vaidlustatud otsuse vastuvõtmisega ületas korteriühistu üldkoosolek ka KOS § 16 lg-s 1 sätestatud piire. Korteriomandi kasutusotstarbe muutmise korral on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega. Eeltoodud asjaolude tõttu on üldkoosoleku otsus vaidlustatud osas seaduse ja põhikirjaga vastuolus olev. Kui korteriühistu üldkoosolek võtab vastu ebaseadusliku otsuse, on korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul, kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustata, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu

liikmetele kohustuslik. Vältimaks olukorda, kus korteriühistu kõik liikmed peavad täitma korteriühistu ebaseaduslikku otsust, on ühistu liikmel õigus vastav otsus vaidlustada. Kohus leidis, et kostja taotlus jätta hagi TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata osas, mis on suunatud Kuressaare Linnavalitsuse 01.04.2014 ehitusloa andmise korralduse, mille alusel väljastati Tiigi 2 korterelamu korterite nr 2 ja 3 liitmiseks ehitusluba nr 7305, tühistamiseks halduskohtus (haldusasi nr 3-14-50437), ei ole põhjendatud. Kostja 28.03.2014 üldkoosoleku otsuse p-l 5 puudub kokkupuude kostja viidatud Kuressaare Linnavalitsuse poolt välja antud ehitusloaga ning hagejate ja Kuressaare Linnavalitsuse vahelise vaidlusega haldusasjas. Olukorras, kus praegune vaidlus puudutab kostja pädevust korteriomanike jaoks oluliste küsimuste otsustamisel, ei oma asja lahendamisel tähendust ka kostja poolt viidatud ehitusseaduse, maakatastriseaduse ja Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 vastavad sätted. Hagejad on õigesti osundanud, et kostja ei ole korteriomanike poolt 05.07.2013 sõlmitud notariaalse kokkulepe pooleks. Samuti ei ole korteriomanikud andnud selle kokkuleppega kostjale õigust korterite sihtotstarbe muutmise üle otsustada. Kostja viited korteriomanike poolt 05.07.2013 sõlmitud kokkuleppele ja eelkõige selle p-le 5.9. ei ole asja lahendamisel asjakohased põhjusel, et lepingu p 5.9. sätestab korteriomanikul õiguse teostada ümberehitus-, remont- ja parendustöid ilma teiste korteriomanike kooskõlastuseta vaid sellisel juhul, kui töödega kaasnevad mõjud teistele korteriomanikele jäävad korteriomaniku valduses oleva maatüki ja sellel asuvate ruumide piiridesse. Kuna ruumide sihtotstarbe muutmiseks tuleb muuta terve kinnisasja sihtotstarvet, milleks muidu oleks vajalik teiste korteriomanike kooskõlastus, siis ei anna p 5.9. korteriomanikule õigust korteri sihtotstarbe muutmiseks; 05.07.2013 sõlmitud kokkuleppe p-s 5.9. sätestatut tuleb hinnata koosmõjus sama lepingu p-ga 4.1. Viimati nimetatud punktiga on korteriomanikud piiritlenud selgelt, et korteriomandite kasutusotstarve on eluruum ning korteriomanike tahe, et ka pärast p-s 5.9. sätestatud ümberehitus-, remont- ja parendustööde teostamist jääb korteri kasutusotstarbe endiseks. Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud jätta vastustajate kanda. Apellant leiab, et kohus jättis hindamata asjaolu, et tegemist oli korteriomanike üldkoosoleku otsusega KOS § 19 tähenduses. Korteriühistu koosolekul toimus ka korteriomanike koosolek ning protokollis märgitud päevakorra p 5 tähistas korteriomanike koosoleku kokkulepet. Eesti korteriomandi valitsemise praktikas on tavaline olukord, kus korteriomanikud kogunevad koosolekule, milles arutatakse kõiki kaasomandi ja elamu majandamisega seotud teemasid. Siinjuures ei liigitata koosolekuid eraldi korteriühistu ja korteriomanike koosolekuks, vaid kõiki teemasid arutatakse ühel foorumil. Selliselt toimusid apellandi 02.08.2012 ja 25.06.2013 koosolekud, kus arutati nii korteriühistu pädevuses olevaid teemasid kui ka korteriomanike pädevusse kuuluvaid asjaõiguse küsimusi - panipaikade ehitust, parklakohtade seadmist, kasutuskorda, jne. Kohus ei võtnud neid väiteid arvesse ega andnud hinnangut sellele, miks selliseid väited ei ole antud vaidluse korral kohased. Kohus jättis hindamata protokolli sõnastuse, kus on selgelt kirjas, et tegemist on korteriomanike kokkuleppega. Ühistu koosolekul osalejad teadsid, et p 5 ei omanud tegelikkuses mingit õiguslikku tähendust, sest ümberehitamiseks ja kasutusloa taotlemiseks olid saadud korteriomanike nõusolek juba varasemalt. Selline protokolliline punkt oli vaja selle jaoks, et veenda kohalikku omavalitsusest,

et antud teemat on arutatud ja proovitud leida lahendust. Samuti lisati päevakorrapunkt vastustajate soovil. Koosoleku läbiviijatel ja korteriomanikel oli algusest peale teada, et sisulises plaanis ei ole ümberehitamise jaoks uusi kokkuleppeid vaja, sest selline notariaalne kokkuleppe sõlmiti juba 05.07.2013. Samuti ei olnud kavas esitada korteriühistu nimel taotlusi kasutusloa muutmiseks ega teiste haldustoimingute jaoks. Selline tegevus oli Kuressaare Kommunaalprojekti OÜ ülesanne ning selle jaoks olid olemas ka korteriomanike vastavad nõusolekud. Kohus jättis need asjaolud hindamata. Kohus oleks pidanud arvestama, et koosolekul olid esindatud kõik korteriomanikud. Seega ei olnud mingit tähendust sellel, kuidas toimus koosoleku läbiviimine või otsuse sõnastamine, sest kõik korteriomanikud said esitada oma seisukohti ja vastuväiteid. Seega sõltumata koosoleku läbiviimise vormist, oleks tulemus olnud sama nii korteriühistu koosoleku kui ka korteriomanike koosoleku korral. KÜS ega KOS ei reguleeri korteriühistu ja korteriomandi üldkoosoleku koos läbiviimise olukorda ning apellandi arvates tuleks vaidluse korral lahendada sellised küsimused arutelu sisulisi asjaolusid hinnates. Seega oleks kohus pidanud andma esmalt hinnangu sellele, kas korteriühistu üldkoosoleku käigus võidakse arutada teemasid, mis on korteriomanike pädevuses. Seejärel oleks kohus pidanud hindama, kas päevakorra punktis nr 5 kajastatud otsus on korteriühistu üldkoosoleku otsus või on tegemist korteriomanike otsusega, arvestades sealhulgas otsuse sisulist eesmärki ja mõju. Kohus kohaldas ebaõigesti KOS § 16 lg-t 1 ning jättis tuvastamata, kuidas korterite nr 2 ja 3 kasutusotstarbe muutmine mõjutab teisi korteriomanikke. Kohus leidis, et korterite kasutusotstarbe muutmise küsimus eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist, mida ei saa otsustada häälteenamusega, samas kohus ei põhjendanud, kuidas ta sellise järelduseni jõudis. Sellist põhimõtet ei ole väljendatud seaduses ega ka kohtupraktikas. Vastuspidiselt kohtu seisukohale on EhS § 33 lg-s 8 sätestatud, et kasutusloa taotlemine toimub korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Arvestades seda, et kasutusotstarbe on kasutusloa andmise üks asjaolusid (vt EhS § 32 lg-d 1 ja 3), siis tuleks ka kasutusotstarve muutmine lahendada korteriomanike häälteenamuse alusel. Ilmselt tugines kohus kasutusotstarbe muutmise osas Eesti Korteriühistute Liidu õiguslikule selgitusele, milles viidatakse Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-62-03. Riigikohus sedastas, et kasutusloa andmise välistab ka see, kui ehitise kasutamine kavandatud otstarbel rikuks ümberkaudsete elanike õigusi. Riigikohus viitas ka sellele, et kaupluse rajamine võib kaasa tuua kahjulikke mõjutusi (näiteks müra, tundmatute isikute viibimine trepikojas ja sellega kaasnev turvatunde kadumine, privaatsuse vähenemine, takistused avalike teenuste kasutamisel). Samuti võib see vähendada teiste korterite turuväärtust. Nimetatud Riigikohtu lahendis oli oluliseks mõjuks see, et kauplus asus elumajas ning kasutati sama trepikoda. Korterite nr 2 ja 3 puhul on olukord vastupidine. Projekteerimisbürool on eraldi sissepääs tänavalt, puudub liikumine koridori ning kinnistul asuvate elamute elanikel ei ole mingit kokkupuudet büroo töötajate ega ka klientidega. Lisaks pakkus Kuressaare Kommunaalprojekt korteriomanikele hoidumisservituudi seadmist ja maamaksu kompenseerimist. Kohus oleks pidanud kõiki neid tegureid arvestama ning KOS § 16 lg 1 kohaldamisel andma neile oma hinnangu. Kohus nõustus hagejatega selles, et Tolli 12/ Tiigi 2 korteriomanike poolt 05.07.2013 sõlmitud notariaalne kokkulepe ja eelkõige selle p 5.9 ei ole asja lahendamisel asjakohased. Samuti leidis kohus, et p-s 5.9 sätestatut tuleb hinnata koosmõjus sama lepingu p-ga 4.1. Kohus leidis, et korteriomanikud on piiritlenud selgelt, et korteriomandite kasutusotstarbe on eluruum ning korteriomanike tahe on, et ka peale p-s 5.9 sätestatud ümberehitus-, remont- ja parendustööde

teostamist jääb korteri kasutusotstarbe endiseks. Apellant on seisukohal, et nimetatud kokkulepe ei käsita kasutusotstarbe muutmist ning selles kokkuleppes ei ole tingimust, et kasutusotstarve jääb endiseks. Lepingu p 4.1 käsitab ehitusregistri andmestikku ning sellest ei saa kuidagi välja lugeda, et peale ümberehitus-, remont- ja parendustööde teostamist jääb korterite kasutusotstarbe endiseks. Selline kohtu järeldus on apellandi jaoks üllatav ja ebaselge ning ei tugine 05.07.2013 lepingu sõlmimise asjaoludele ega poolte tahtele. Seega tõlgendas kohus valesti korteriomanike 05.07.2013 sõlmitud notariaalset kokkulepet. Vastustajate seisukoht Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lg 1 teise lause järgi kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Seadusest tulenevalt lahendab korteriühistu küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolekul põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Praegusel juhul ei olnud tegemist korteriomandite osaks olevate mõtteliste osade ühise majandamisega seotud küsimusega KÜS § 2 lg 1 tähenduses, milles on korteriühistul otsuste vastuvõtmise pädevus. Tegemist ei ole elamu majandamisele ja säilitamisele suunatud toimingutega, mille kohta saab korteriühistu langetada ühistu liikmetele kohustuslikke otsuseid (KÜS § 13 lg 4) ning mida ei otsustata KOS 2. ptk-s sätestatud korras. Vaidlustatud üldkoosoleku otsus ei hõlmanud ka eluruumi remondiga seotud küsimusi KÜS § 151 lg 2 tähenduses. Vaidlusaluse otsuse alusel tehtavad ümberehitustööd ei jää viidatud sättes märgitu piiresse, vaid tegemist on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorraldusega. Kahe korteri ümberehitustöid bürooruumideks saab lugeda asja oluliseks muutmiseks. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Korteriomanike vahelistes suhetes kohaldub AÕS § 74 lg 1, mille järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt RK otsust nr 3-2-1-155-14). Selle sättega peab arvestama ka KÜ üldkoosolek. See tähendab, et korteriühistu üldkoosolekul on häälteenamusega õigus otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemine vaid juhul, kui kaasomandis oleva asja olulise muutmisega on olnud nõus kõik korteriomanikud. Maakohus leidis õigesti, et korteriomandi kasutusotstarbe muutmise korral on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, mis eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut. Sellist nõusolekut ei ole kõik korteriomanikud andnud. Nõusolekut ei asenda ka kostja üldkoosoleku häälteenamusega vastuvõetud otsus. KOS § 16 lg 1 kohaselt tuleb ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe.

Vastava keelu mõtteks on tuua kaasa korteriomanike konsensusreeglit rikkuvate otsuste tühisus. Praegusel juhul ületas korteriühistu üldkoosolek KOS § 16 lg-s 1 sätestatud piire. Eeltoodud asjaolude tõttu on üldkoosoleku otsus vaidlustatud osas seaduse ja põhikirjaga vastuolus olev. Et ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.