KSK, MI ja B-PS avaldus korteriomandiseadusest tulenevate õiguste tuvastamiseks OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt vastuavaldus tahteavalduste andmiseks kohustamises
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 05.10.2015 määrus
Kaebuste esitajad ja kaebuste liik
KSK, MI ja B-PS määruskaebus Osaühingu Kuressaare Kommunaalprojekt määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja 1: KSK, isikukood XXXXXXXXXXX, Avaldaja 2: MI, isikukood XXXXXXXXXXX, Avaldaja 3: B-PS, Soome Vabariigi isikukood
XXXXXX-XXXX,
avaldajate esindaja Andry Krass, isikukood
XXXXXXXXXXX
Puudutatud isik 1 (vastuavaldaja): Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt, registrikood 10250459, lepinguline esindaja vandeadvokaat Liisa Linna Puudutatud isik 2: NS, isikukood XXXXXXXXXXX, Puudutatud isik 3: HJS, isikukood XXXXXXXXXXX, Puudutatud isik 4: SÕ, isikukood XXXXXXXXXXX, Puudutatud isik 5: Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ, registrikood 10991954, Puudutatud isik 6: KM, isikukood XXXXXXXXXXX, Puudutatud isik 7: JM, isikukood XXXXXXXXXXX, Puudutatud isik 8: EA, isikukood XXXXXXXXXXX Puudutatud isik 9: JHK, isikukood XXXXXXXXXXX, Puudutatud isik 10: EIR, Soome Vabariigi isikukood
XXXXXX-XXXX,
puudutatud isiku 9 ja puudutatud isiku 10 lepinguline
esindaja Andry Krass Puudutatud isik 11: Korteriühistu registrikood 80333508, Puudutatud isik 12: Kuressaare linn Linnavalitsuse kaudu) Menetluse liik
1.Pärnu Maakohtu 05.10.2015 määrus tühistada ning saata tsiviilasi uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule.
2.Määruskaebused rahuldada osaliselt.
3.Jätta rahuldamata avaldajate taotlus määruskaebusele lisatud tõendi asja juurde võtmiseks. Edasikaebamise kord Määruse peale ei saa esitada määruskaebust. Avaldus ja avaldajate seisukohad
1.17.06.2014 esitasid KSK, MI ja B-PS (avaldajad) avalduse korteriomandiseadusest tulenevate õiguste tuvastamiseks. 20.03.2015 taotlesid avaldajad esialgses avalduses esitatud taotluste asendamist järgnevatega: - kohustada osaühingut Kuressaare Kommunaalprojekt (puudutatud isik 1) taastama Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone välissein, korterite 2 ja 3 vaheline sein ning korterit 2 ja Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone trepikoda ühendav ukseava, vastavalt 05.07.2013 sõlmitud korteriomanike kokkuleppes sätestatud tingimustele. Vabatahtlikust kohtumääruse täitmisest keeldumisel anda avaldajatele õigus pöörduda täituri poole Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone välisseina ja korterite 2 ja 3 vahelise seina taastamiseks täitemenetluses sätestatud korras; - tuvastada avaldajate õigus keelata Tiigi 2 Kuressaare asuvate korterite 2 ja 3 kasutuse sihtotstarbe muutmine ja detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise algatamine; - jätta menetluskulud puudutatud isiku 1 kanda.
2.Avaldajate hinnangul on neil õigus korteriomandite moodustamisel kokkulepitud elukorralduse säilitamisele ning vastav õigus on kaitstud korteriomandiseaduse (KOS § 16 lg 1) sätestatud kohustusega. Nimetatud sätte kohaselt tuleb ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Puudutatud isiku 1 soov korterid ühendada, korteritesse tänavalt täiendav sissepääs rajada ning nendes äritegevusega alustada, on vastuolus KOS § 11 lg 1 p-ga 1, mille kohaselt peab korteriomanik hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kuna korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile KOS § 1 lg 1 teise lause järgi asjaõigusseaduse (AÕS) sätteid, siis on avaldajate õigused kaitstud ka AÕS § 74 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt võib kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
3.Ekslik on puudutatud isiku 1 seisukoht, avaldajad on andnud oma nõusoleku korterite kasutamise sihtotstarbe muutmiseks, liitmiseks ja korterelamusse täiendava sissepääsu
rajamiseks, ette. Kaasomanike vahel 05.07.2013 sõlmitud kokkuleppe punktis 5.9 (kd I, tl 18-35) on avaldajad nõustunud üksnes korterisiseste (s.o. reaalosasiseste) ehitustöödega, millistest piiridest väljub nii korterelamu välisseina täiendava sissepääsu rajamine, korterite vahelisse seina ava tegemine kui ka korterite kasutamise sihtotstarbe muutmine.
4.Avaldajad ei nõustu puudutatud isiku 1 vastuavalduses esitatud nõuetega ja on seisukohal, et nõue on esitatud valel õiguslikul alusel ja tuleb TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel jätta läbivaatamata, kuna ehitusloa näol on tegu haldusaktiga siis ei ole maakohus pädev sellega seotud küsimusi lahendama. Puudutatud isiku 1 seisukohad ja vastuavaldus
5.Puudutatud isik 1 vaidles avaldajate taotlustele vastu ja leidis, et tema tegevus on õiguspärane ja kooskõlas 05.07.2013 sõlmitud korteriomanike kokkuleppes sätestatud tingimustega. Ümberehitamisega ei ületata omandi tavakasutusest tekkivad mõju KOS § 11 lg 1 mõistes. Avaldajad ehitasid oma korterite rõdud ja terrassid ning kaasomanike nõusolekuid asendas 05.07.2013 kokkulepe. Puudutatud isiku 1 hinnangul on kasutusotstarbe muutmisel tegemist küsimusega, mida reguleerib ehitusseadus (EhS), maakatastriseadus ja 23.10.2008 Vabariigi Valitsuse määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“, mille § 2 lg 1 kohaselt toimub sihtotstarbe muutmine kinnisasja omaniku taotluse alusel. EhS §-st 32 tuleneb, et juhul, kui üks kaasomanikest soovib oma eluruumiks oleva reaalosa äriruumiks muuta, peab ta selleks hankima kasutusloa. EhS § 33 lg 8 kohaselt kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Seega ei ole kasutusotstarbe muutmiseks vaja kõigi Tolli12/Tiigi 2 kinnistu korteriomandi omanike nõusolekut ning kasutusloa ja sihtotstarbe muutmise saab otsustada häälteenamuse alusel. Sihtsotstarbe muutmisega seonduvate negatiivsete asjaolude vältimiseks on puudutatud isik 1 teinud ettepaneku, mille kohaselt hüvitab ta kinnistu maamaksu maksumuse ning selline koormatis kantakse kinnistusraamatusse.
6.29.04.2015 esitas puudutatud isik 1 vastuavalduse, milles palus, juhul kui kohus leiab, et 02.04.2014 väljastatud ehitusloa nr 7305 alusel ettenähtud ehitustöödeks ning korteri kasutusotstarbe muutmiseks bürooruumiks oleks vältimatult vajalik avaldajate ja EIR ning Janne Henrik Komulaineni (puudutatud isikud 9 ja 10) tahteavaldus, kohtul kohustada avaldajaid ja puudutatud isikuid 9 ja 10 andma tahteavaldus Kuressaares Tolli tn 12 // Tiigi tn 2 kinnistul Tiigi tn 2 hoones asuva puudutatud isikule 1 kuuluva korteri nr 2 kasutamisotstarbe muutmiseks bürooruumiks ning kohustada avaldajaid ja puudutatud isikuid 9 ja 10 andma tahteavaldus Kuressaare Linnavalitsuse poolt 02.04.2014 väljastatud ehitusloa nr 7305 alusel teostatud ehitamise tagantjärele heaks kiitmiseks. Maakohtu määrus
7.Harju Maakohus jättis 05.10.2015 määrusega: - rahuldamata avaldajate taotluse kohustada puudutatud isikut 1 taastama Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone välissein, korterite 2 ja 3 vaheline sein ning korterit 2 ja Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone trepikoda ühendav ukseava, vastavalt 05.07.2013 sõlmitud korteriomanike kokkuleppes sätestatud tingimustele.
- läbivaatamata avaldajate taotluse tuvastada avaldajate õigus keelata Tiigi 2 Kuressaare asuvate korterite 2 ja 3 kasutuse sihtotstarbe muutmine ja detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise algatamine. - läbivaatamata puudutatud isiku 1 vastuavalduse. Maakohus jättis avaldajate menetluskulud nende endi kanda ning rahuldas puudutatud isiku 1 menetluskulude taotluse osaliselt, jättes avaldajate kanda taotletud menetluskuludest (4189,53 eurost) 2084,53 eurot, millest avaldajalt 1 mõistis välja 833,81 eurot, avaldajalt 2 mõistis välja 416,91 eurot ja avaldajalt 3 mõistis välja 883,81 eurot.
8.Kohus nõustus avaldajatega selles, et tulenevalt KOS § 10 lg 1, § 12 lg 3 ja EhS § 16 lg 2 on kaasomanikul õigus nõuda, et korteriomandit kasutatakse kasutusotstarbe kohaselt (samale seisukohale asus Riigikohus 17.06.2015 lahendis 3-2-1-3-15). Kohus asus seisukohale, et 05.07.2013 lepingu alapunkt 4.1 ei ole alus avaldajate nõude rahuldamiseks. Nimetatud punkti puhul ei ole tegemist kaasomanike kokkuleppega, mille kohaselt ruumid jäävad alatiselt eluruumideks ja korteromandite arv on muutumatu ning omanik ei saa temale kuuluvaid korteriomandeid ühendada. Ekslik oli avaldajate põhjendus, mille kohaselt kaasomanike kokkuleppe puudumisel ei ole omanikul õigus liita tema omanduses olevad korterid. Teiste korteriomanike suhtes ei ole õiglane nõuda korteriomandite moodustamisel kokkulepitud elukorralduse säilitamist, mis on avaldajate hinnangul kaitstud KOS § 16 lg 1 sätestatud kohustusega, kuna ka avaldaja on temale kuuluvad korteriomandid ühendanud.
9.Kohus asus seisukohale, et 05.07.2013 sõlmitud notariaalne kokkulepe on kehtiv kõigi Tolli 12//Tiigi 2 kinnistu korteromanikele vastavalt kinnistusraamatusse kantud märkele kaasomandis oleva kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkulepe kohta ja kinnistusraamatusse kantud ulatuses. KOS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. KOS § 8 lg 2 ja AÕS § 79 lg 1 ja 2 koosmõjus kehtivad korteriomanike kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped ka korteriomanike õigusjärglaste suhtes. Asjas on avaldajate ja puudutatud isikute vaheliseks kandvaks vaidluspunktiks, millised õigused kokkulepitud kaasomandi kasutuskord korteriomanikele annab. Avaldajate nõude lahendamise seisukohalt oli oluline välja selgitada, kuidas on korteriomanikud kaasomandi kasutuskorra kokkulepet mõistnud ja nende teadmine kokkulepitu sisust.
10.Kokkuleppe punkt 5.9 on sõnastuses: „Omaniku poolt tema valduses ja kasutuses oleval maatükil paiknevate ruumide ümberehitus- ja/või remondi- ja/või parendustöödeks pole omanikul vaja võtta teiselt omanikelt lubasid, kooskõlastusi, nõusolekuid või muid heakskiite nimetatud tööde tegemiseks. Ehitustööd tuleb vajadusel kooskõlastada vastavate ametiasutustega ja ehitustööde tegemine ei tohi häirida või takistada teiste omanike kaaskasutust“. Samas sõnastusega kokkulepe sisaldus ka kaasomanike vahel 28.05.2010 sõlmitud lepingu punktis 7.8.
11.Teised puudutatud isikutena kaasatud korteriomanikud on menetluses esitatud seisukohtades nähtuvalt puudutatud isiku 1 seisukohaga nõustunud ja leidnud, et kasutuskorra kokkuleppega on kokku lepitud, et korteriomanik võib oma korteriomandis teha ümberehitus- ja/või remondi- ja/või parendustöid, mis hõlmavad ka puudutatud isiku 1 tehtud ehitustöid, samuti avaldajate endi poolt varem tehtud ehitustöid. Puudutatud isikud on andnud nõusoleku ja heakskiidu puudutatud isiku 1 ehitustegevusele.
12.Seega nähtus maakohtu hinnangul menetluses avaldatud puudutatud isikute seisukohtadest, avaldajate varasematest remondi- ja ümberehitustegevusest ja tuvastatud asjaoludest, et 05.07.2013 sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe
punkti 5.9 tuleb tõlgendada selliselt, et kaasomanikel on lubatud ümberehitus- ja/või remondi- ja/või parendustööd, mis väljuvad reaalosa piirest ja hõlmavad ka reaalosaga ühendatud kaasomandit, st ehitise osi, ning varasemast praktikast lähtuvalt võib see hõlmata seintesse avade rajamist, akende asendamist ustega, küttekollete rajamist, terrasside rajamist vms.
13.Avaldajate taotluse, tuvastada avaldajate õigus keelata Tiigi 2 Kuressaare asuvate korterite 2 ja 3 kasutuse sihtotstarbe muutmine ja detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise algatamine, jättis maakohus läbivaatamata. Maakohus põhjendas seda sellega, et õiguslikult on võimalik vajadusel nõuda tahteavaldust andma kohustatud tahteavalduse asendamist (TsÜS § 86 lg 5), kuid nõue tahteavalduse andmisest etteulatuvalt keeldumiseks ei ole õiguslikult võimalik. Kohus jättis tähelepanuta avaldajate ja puudutatud isikute väited, mis puudutasid korteriomandi kasutusotstarbe muutmist või muudetud kasutusotstarbega korteriomandi võimalikku mõju kaasomanikele ja ruumide sobivust või mittesobivust äriruumideks. Vastavalt ehitusseadustiku1 (§ 39, § 51 jt) on ehitiste ehituslubade, kasutuslubade väljastamine ja kasutusotstarbe reguleerimine kohaliku omavalitsuse pädevuses ja allub halduskohtulikule kontrollile. Samuti kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 kohaselt on ruumiline planeerimine, sh ka kinnistute sihtotstarvete määramine, omavalitsusüksuse ülesandeks. Eeltoodust tulenevalt, kuigi puudutatud isiku 1 tegevused kogumis võivad olla suunatud eluruumi muutmisele äriruumiks, ei saa kohus lahendada praeguses asjas ümberehituse, kasutusotstarbe või kinnistu sihtotstarvete muutmist korraga ja läbisegi nagu avaldate ja puudutatud isikute põhjendustes ja väidetes on esitatud.
14.Puudutatud isiku 1 vastuavalduse jättis maakohus läbivaatamata, kuna puudutatud isik 1 on seadnud vastuavalduse läbivaatamise sõltuvusse avaldajate nõuete rahuldamisest, taotledes nõuete rahuldamist juhul, kui kohus avaldajate nõude rahuldab. Kohus ei rahuldanud avaldajate nõudeid ja seetõttu jättis kohus vastuavalduse TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata. Avaldajate määruskaebus
15.Avaldajad vaidlustavad kohtulahendi osas, millega maakohus jättis rahuldamata avaldajate taotluse ning jättis tuvastamata avaldajate õiguse keelata Tiigi 2 Kuressaare asuva korter 2 kasutamise sihtotstarbe muutmine. Avaldajad paluvad teha uue määruse, millega kohustada puudutatud isikut 1 taastama Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone välissein, korterite 2 ja 3 vaheline sein, ning korterit 2 ja Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone trepikoda ühendav ukseava, vastavalt 05.07.2013 sõlmitud korteriomanike kokkuleppes sätestatud tingimustele, ning tuvastada avaldajate õigus keelata Tiigi 2-2 Kuressaare asuva korteri kasutamise sihtotstarbe muutmine. Avaldajad paluvad anda vabatahtlikust kohtumääruse täitmisest keeldumisel avaldajatele õigus pöörduda kohtutäituri poole Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone välisseina ja korterite 2 ja 3 vahelise seina taastamiseks täitemenetluses sätestatud korras. Avaldajad paluvad mõista avaldajate menetluskulud välja puudutatud isikult 1.
16.Avaldajate hinnangul pidanuks maakohus rahuldama nende taotluse KOS § 15 lg 5 ja § 16 lg 1 alusel. Maakohus tõlgendas 05.07.2013 kokkulepet ebaõigesti. Maakohtu seisukoht, et kasutuskorra kokkuleppe punkt 5.9 annab korteriomanikele eriõiguse muuta ilma korteriomanike kokkuleppeta kaasomandis olevat ehitist, on vastuolus 05.07.2013 kokkuleppe 5. peatükis sätestatuga, mille kohaselt puudutas kasutuskorra kokkulepe üksnes keldrikorrusel asuvaid panipaiku ja parkimiskohti (vt punkti 5.1. ja kokkuleppe lisaks 1 olevat plaani), mistõttu ei saa 05.07.2013 kokkuleppe punkti 5.9. laiendada tervele kaasomandis olevale ehitisele. Isegi juhul, kui maakohus oleks
käsitlenud 05.07.2015 kokkuleppe punkti 5.9. kasutuskorra kokkuleppest eraldiseisvana, ei anna punkti sõnastus alust asuda seisukohale, et eelnimetatud lepingupunkt annab korteriomanikule õiguse teostada ilma korteriomanike kokkuleppeta korteriomandi reaalosa piiridest väljuvaid ehitustöid.
17.Maakohus hindas valesti ka korteriomanike varasemat tegevuspraktikat ning jättis ebaõigesti arvestamata, et kõik varasemad menetluses viidatud ehitustööd olid teostatud kooskõlas 05.07.2015 kokkuleppega ehk KOS § 16 lg 1 alusel.
18.Avaldajad märgivad ka seda, et asjas 2-14-51980 on 05.07.2015 kokkuleppe punkti 5.9 tõlgendamisel maakohtust erinevale seisukohale asunud ka Pärnu Maakohus ja Tallinna Ringkonnakohus, märkides nendes järgmist: "viited korteriomanike poolt 05.07.2013 sõlmitud kokkuleppele ja eelkõige selle p-le 5.9. ei ole asja lahendamisel asjakohased põhjusel, et lepingu p 5.9. sätestab korteriomanikul õiguse teostada ümberehitus-, remont- ja parendustöid ilma teiste korteriomanike kooskõlastuseta vaid sellisel juhul, kui töödega kaasnevad mõjud teistele korteriomanikele jäävad korteriomaniku valduses oleva maatüki ja sellel asuvate ruumide piiridesse."
19.Avaldajate hinnangul käsitles maakohus nende nõuet, tuvastada avaldajate õigus keelata Tiigi 2 Kuressaare asuvate korterite 2 ja 3 kasutuse sihtotstarbe muutmine, valesti, kui asus seisukohale, et avaldajate eesmärk on anda neile etteulatuvalt õigus Tiigi 2 Kuressaare asuvate korterite 2 ja 3 sihtotstarve muutmisest keelduda. Vastavas punktis soovisid määruskaebuse esitajad välja selgitada, kas korteriomanikud peavad nendega korteriomandi kasutuse sihtotstarve muutmist kooskõlastama. Seda, et tegemist ei ole etteulatuva õiguse tuvastamisega, vaid konkreetsest korteriomanike õiguste erinevast tõlgendusest lähtuva esemega, kinnitab asjaolu, et asjas esitati vastuavaldus, millega paluti kohtul anda määruskaebuse esitajate nimel nõusolek Tiigi 2-2 Kuressaare asuva korteriomandi bürooruumiks muutmiseks.
20.Maakohtu seisukoht, nagu tuleks korteriomandi sihtotstarve muutmise küsimus lahendada haldusõiguslike sätete alusel, on ilmselgelt vastuolus KOS § 16 lg-ga 1, mille kohaselt tuleb ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Samale seisukohale on asunud ka Pärnu Maakohus ja Tallinna Ringkonnakohus asjas 2-14-51980, märkides, et: "05.07.2013 sõlmitud kokkuleppe ps 5.9. sätestatut tuleb hinnata koosmõjus sama lepingu p-ga 4.1. Viimati nimetatud punktiga on korteriomanikud piiritlenud selgelt, et korteriomandite kasutusotstarve on eluruum ning korteriomanike tahe, et ka pärast p-s 5.9. sätestatud ümberehitus-, remont- ja parendustööde teostamist jääb korteri kasutusotstarbe endiseks." Tuginedes eeltoodule ning võttes arvesse ka KRS § 341 lg-t 1 ja 6, mille kohaselt saab kinnistusregistris korteriomandi sihtotstarvet muuta üksnes teiste korteriomanike nõusolekul, siis kuulub korteriomandi sihtotstarve muutmise küsimuse otsustamine tsiviilkohtu pädevusse. Puudutatud isiku 1 määruskaebus
21.Puudutatud isik 1 vaidlustab kohtulahendi osas, milles kohus jättis läbi vaatamata avaldajate taotluse tuvastada avaldajate õigus keelata Tiigi 2 Kuressaare asuvate korterite 2 ja 3 kasutuse sihtotstarbe muutmine ja detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise algatamine, ning puudutatud isiku 1 vastuavalduses esitatud taotluse. Samuti vaidlustab kohtumääruse menetluskulude osas, milles kohus jättis osa puudutatud isiku 1 menetluskuludest tema enda kanda. Puudutatud isik 1 palub teha uus määrus, millega jätta täielikult rahuldamata avaldajate kõik avaldused või alternatiivselt rahuldada puudutatud isiku 1 vastuavaldus.
22.Kuivõrd kohus leidis, et 02.04.2014 väljastatud ehitusloa nr 7305 alusel ettenähtud ehitustöödeks ei ole olnud vajalik avaldajate ja puudutatud isikute 9 ja 10 täiendavat tahteavaldust, siis osas, milles puudutatud isik 1 palus vastupidise otsuse korral kohustada avaldajaid ja puudutatud isikuid 9 ja 10 andma vastavaid tahteavaldusi, võis kohus jätta vastuavalduse läbi vaatamata, kuid osas, mis puudutas kasutusotstarbe muutmist, jättis kohus avaldajate taotluse vastava osa läbi vaatamata põhjendamatult.
23.Kohus eksib ka selles, et loeb korteriomandi kasutamise kohase vaidluse haldusõiguslikuks vaidluseks. Korteriomanike vahelised vaidlused, mis puudutavad KOS § 10, 11 lg 1 p 1 ja 2 ning § 12 lg 1 ja 2, ei saa lahendada haldusmenetluses. Haldusorgan kaasab korteri kasutusotstarbe muutmise menetlusse isikuid, kelle õigusi või kohustusi või huve haldusakt, millega muudetakse kasutusteatise alusel hoone kasutusotstarvet ja seega ka katastriüksuse sihtotstarvet. Haldusorgan teeb kaalutlusotsuse ka juhul, kui osa korteriomanikest on kasutusotstarbe muutmise vastu. Sellise otsusega ei ole haldusorgan rikkunud ehitusseadustikku, kuivõrd ehitusseadustikust ei tulene nõuet, et ehitise kasutusotstarbe muutmiseks oleks vajalik kõigi kinnistu kaasomanike nõusolek. Halduse ülesandeks on teha kindlaks, kas kasutusotstarbe muutmisel vastab ehitis ehitisele esitatavatele nõuetele ning kuulata ära ka teiste kaasomanike põhjendatud vastuargumendid.
24.Samas, kui korteriomandiseadus on selges vastuolus ehitusseadustikus sätestatuga ning ehitise tavakasutusest väljuvate muudatuste tegemiseks on nõutav kõigi kinnistu kaasomanike nõusolek, ei või korteriomanik realiseerida halduse poolt antud õigust (ehitusluba või kasutusotstarve) enne kui vastav kaasomanike nõusolek on saadud.
25.Puudutatud isik 1 on jätkuvalt seisukohal, et Tiigi 2 korteri 2 kasutusotstarbe muutmine eluruumist bürooruumiks ei välju KOS § 11 lg-s 1 sätestatud tavakasutusest ja seega ei ole kasutusotstarbe muutmiseks vajalik teiste korteriomanike nõusolekut. Kohus oleks saanud selle tuvastada avaldajate taotluse läbivaatamisel.
26.Juhul, kui kohus tuvastanuks, et puudutatud isik 1 on tekitanud oma reaalosa kasutamises tavakasutusest väljuvaid mõjusid, pidanuks kohus aga läbi vaatama puudutatud isiku 1 vastuavalduse, millega paluti kohustada avaldajaid ja puudutatud isikuid 9 ja 10 vastavaid tahteavaldusi korteri kasutusotstarbe muutmiseks andma.
27.Kui haldusorgan kasutusteatise alusel muudab kasutusotstarvet, siis peab haldusorgan esmalt tuvastama, kas arhitektuuribüroo mõjud ületavad eluruumist tulenevaid mõjusid hoonele ja teistele kaasomanikele. Kui vastus on eitav, võib haldusorgan kasutusotstarbe haldusõiguslikult muuta, kuna on ise tuvastanud, et avaldajate vastuseis ei anna alust kasutusotstarbe muutmisest keeldumiseks. Kinnistu korteriomanike häälteenamus on kasutusotstarbe muutmise poolt. Puudutatud isik 1 on päri, et sellise tuvastuse on pädev tegema ka haldusorgan, ometi ei ole sellise vaidluse lahendamine väljaspool tsiviilkohtu pädevust.
28.Kui haldusorgan jõuab seisukohale, et büroo mõjud ületavad tavakasutusest tulenevaid mõjutusi teistele kinnistu kaasomanikele ja jõuaks seisukohale, et kasutusotstarbe muutmiseks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Sel juhul nõuaks haldusorgan puudutatud isikult 1 kõigi korteriomanike nõusoleku esitamist ning puudutatud isik 1 peaks pöörduma avaldajate tahteavalduste asendamise nõudes uuesti kohtusse. Kuivõrd samasisulist nõuet ei saaks puudutatud isik 1 enam esitada pärast tsiviilasjas nr 2-14-53324 tehtud 05.10.2015 määruse jõustumist, siis ei jää antud hetkel muud üle, kui käesolev kohtumäärus vaidlustada, teadmata millise tulemuseni jõuab haldusorgan oma menetluses.
29.Lisaks soovib puudutatud isik 1 märkida, et ei ole nõus tsiviilasjas nr 2-14-51980 Tallinna Ringkonnakohtu poolt 21.09.2015 tehtud otsusega. Antud tsiviilasjas on aga
kohtud jätnud hindamata selle, kas kasutusotstarbe muutmisel väljuvad puudutatud isiku 1 reaalosa büroona kasutamise mõjud tavakasutuse mõjudest. Vastused määruskaebustele
30.Puudutatud isik 1 ja puudutatud isik 5 palusid jätta avaldajate määruskaebuse rahuldamata.
31.Puudutatud isik 9 ja puudutatud isik 10 nõustusid avaldajate määruskaebuses toodud seisukohtadega.
32.Puudutatud isik 12 palus avaldajate määruskaebuse jätta rahuldamata ja puudutatud isiku 1 määruskaebuse rahuldada.
33.Kohtumaterjalid toimetati ka teistele puudutatud isikutele kätte. Teised puudutatud isikud määruskaebusele seisukohta esitanud ei ole. Menetluse edasine käik
34.Maakohus võttis määruskaebused menetlusse, jättis need rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
35.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Pärnu Maakohtu 05.10.2015 määrus tuleb tühistada ning tsiviilasi tuleb saata uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule. Määruskaebused kuuluvad rahuldamisele osaliselt.
36.Maakohus jättis läbi vaatamata avaldajate nõude tuvastada avaldajate õigus keelata korteriomandi sihtotstarbe muutmine ja puudutatud isiku 1 (vastuavaldaja) nõude kohustada avaldajaid ja puudutatud isikuid 9 ja 10 andma tahteavaldused korteriomandi kasutamisotstarbe muutmiseks ja teostatud ehitustööde tagantjärele heaks kiitmiseks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu põhjendustega nõuete läbivaatamata jätmisel. Asjaolu, et kasutusotstarbe muutmise otsustab kohalik omavalitsus, ei tähenda, et maakohtul puudus pädevus antud küsimuses nõuded sisuliselt lahendada. AÕS § 74 lg-st 1 tulenevalt võib kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Sama nõue tuleneb ka KOS § 16 lg-st 1. Maakohus ei andnud hinnangut, kas käesoleval juhul kasutusotstarbe muutmine eluruumist äriruumiks väljub KOS § 11 lg 1 p 1 sätestatud tavakasutusest. Seega sõltuvalt muutmise olulisusest tuli maakohtul võtta seisukoht, kas avaldajatel on õigus keelata kasutusotstarve muutmist ja kas kõigi kaasomanike nõusolek on vajalik. Kolleegium peab siinjuures vajalikuks selgitada, et kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõigi kaasomanike nõusolekut, võib sellist nõusolekut tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel teistelt kaasomanikelt ka hageda juhul, kui teised kaasomanikud on selleks kohustatud. AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega võivad teised kaasomanikud olla kohustatud nõusolekut andma juhul, kui asja oluline muutmine ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve. Arvestades, et maakohus jättis avaldajate ja puudutatud isiku 1 taotlused põhjendamatult läbi vaatamata ega analüüsinud sisuliselt korteriomandi kasutusotstarbe muutmise küsimust, siis ei ole ringkonnakohtul võimalik rikkumist kõrvaldada ning tsiviilasi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
37.Mis puutub avaldajate nõudesse taastada korteri 2 ja 3 ehituseelne olukord, viitas maakohus korteriomandi reaalosa piiritlemisel õigesti korteriomandiseaduse sätetele ja asjakohasele Riigikohtu praktikale ning määrusest nähtuvalt asus ringkonnakohtu
hinnangul iseenesest õigele seisukohale, et vaidlusalusteks ümberehitustöödeks oli vaja kõigi korteriomanike heakskiitu. Ringkonnakohus on maakohtuga ühte meelt ka selles, et avaldajate nõude lahendamiseks oli vaja välja selgitada, kas kasutuskorra kokkuleppe punktiga 5.9 oli puudutatud isikule 1 antud etteulatuvalt nõusolek vaidlusalusteks ümberehitustöödeks. Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu järeldusega, et viidatud kokkuleppega olid kaasomanikud andnud oma nõusoleku ükskõik millisteks ümberehitustöödeks. Kui arvestada maakohtu kokkuleppe tõlgendusega, siis võiks iga kaasomanik teha elamu ükskõik millisesse kaasomandisse kuuluvasse seina (kandvad seinad) avausi, kuivõrd kõik sellised ehitise seinad on korteriomanike kaasomandis Erinevalt maakohtust leiab kolleegium, et nõude rahuldamiseks ei anna alust ka asjaolu, et varasemalt on samalaadseid ehitustöid tehtud selleks täiendavalt kõigi nõusolekuid saamata. Isegi juhul, kui maakohus leiab, et sõlmitud kokkuleppe kohaselt võis korteriomanik oma korteri reaalosaga piirnevates kaasomandisse kuuluvates seintes ilma täiendavat nõusolekut küsimata ümberehitusi teha, tuleb kolleegiumi hinnangul maakohtul analüüsida, kas praegusel juhul kahe eluruumi äriruumiks ümberehitamise, muutes oluliselt elamu sissepääsude asukohta, puhul võib-olla kaasomanike jaoks tegemist sedavõrd olulise ehitise muutmisega, et seda ei saanud kaasomanikud ilmselt kokkuleppe sõlmimisel ette näha. Ringkonnakohus leiab, et vaidluse lahendamiseks tuleb ka kindlaks teha, kas kõik ümberehitustööd hõlmasid korteriomanike kaasomandisse kuuluvaid seinu. Korteriomanike kokkulepe võimaldas ilmselt kaasomandisse mittekuuluvate seinte (siseseinte) ümberehitustööde tegemise. Eeltoodu eeldab asjaolude uut tuvastamist mahus, mida apellatsioonimenetluses teha ei saa. Seetõttu tuleb tsiviilasi ka käsitletud nõudes saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
38.Riigikohtu määrus, mida avaldaja soovib tõendina esitada ringkonnakohtule põhjusel, et tõendada lahendi jõustumist tsiviilasjas nr 2-14-51980, jätab ringkonnakohus vastu võtmata, kuivõrd nimetatud lahend on toimikus olemas ja asjaolu, et lahend on jõustunud, tõendamiseks puudub vajadus.
39.Tsiviilasi tuleb saata tagasi menetlemiseks Pärnu Maakohtule. Kuna määruskaebuse saab esitada avalduse läbi vaatamata jätmise määruse peale (TsMS § 427), kuid käesoleva määrusega saadetakse avaldus menetlemiseks maakohtule tagasi, ei saa kohtumääruse peale, millega kohus leidis, et avalduste läbivaatamata jätmine oli ebaõige, määruskaebust esitada. Osas, milles ringkonnakohus leidis, et avaldajate avaldus nõudes kohustada osaühingut Kuressaare Kommunaalprojekt (puudutatud isik 1) taastama Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone välissein, korterite 2 ja 3 vaheline sein ning korterit 2 ja Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone trepikoda ühendav ukseava vastavalt 05.07.2013 sõlmitud korteriomanike kokkuleppes sätestatud tingimustele ja vabatahtlikust kohtumääruse täitmisest keeldumisel anda avaldajatele õigus pöörduda täituri poole Tiigi 2 Kuressaare asuva hoone välisseina ja korterite 2 ja 3 vahelise seina taastamiseks täitemenetluses sätestatud korras tuleb uuesti läbi vaadata, ei saa samuti määruskaebust esitada. Hagita menetluses võib TsMS § 696 lg 3 esimese lause järgi maakohtu menetlust lõpetava määruse peale esitatud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse esitada isik, kelle õigusi on määrusega kitsendatud. Menetlust lõpetavaks määruseks loetakse neid hagita menetluses tehtud määrusi, millega asi lahendatakse (menetlus n-ö suletakse või lõpetatakse), ning menetlust lõpetavat määrust ei tule mõista kitsalt menetluse lõpetamise määrusena TsMS § 428 tähenduses (vt Riigikohtu 3. oktoobril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 tehtud määruse p 10). Praegusel juhul ei teinud ringkonnakohus menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 esimene lause määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigust ei tulene ka TsMS § 696 lg 3 teisest lausest, sest seaduses ei ole
ette nähtud võimalust praeguse ringkonnakohtu määruse peale määruskaebust esitada (vt TsMS § 617). Samuti ei tulene kaebeõigus TsMS § 696 lg-st 4, sest see annab kaebeõiguse vaid avaldajale neil juhtudel, mil kohtud on jätnud avalduse rahuldamata.
40.TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu otsustada. Seega tuleb maakohtul otsustada menetluskulude jaotus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.