2-14-51980/13 - Ühinguõigus - Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine - Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja - lahend.ee

1.K S, M I ja P S esitasid 13.05.2014.a. maakohtule hagi TOLLI-TIIGI KORTERIÜHISTU vastu korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks. Hagiavalduses paluvad hagejad: 1) rahuldada hagiavaldus ning tuvastada korteriühistu Tolli-Tiigi 28.03.2014 üldkoosolekul otsusepunktis 5 vastu võetud otsuse tühisus; 2) alternatiivselt, juhul, kui kohus ei rahulda hagejate Tolli-Tiigi 28.03.2014 üldkoosolekul otsusepunktis 5 vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamise taotlust, siis paluvad hagejad otsus tühistada; 3) jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt 28.03.2014 toimus korteriühistu Tolli-Tiigi üldkoosolek (edaspidi: üldkoosolek), mille päevakorrapunktis 5 otsustas üldkoosolek anda nõusoleku Tiigi tn 2 korterite nr. 2 ja 3 bürooruumideks ümberehitamiseks, ning anda nõusolek esitada kasutuotstarbe muutmise taotlus (edaspidi: otsus). Hagejad hääletasid üldkoosolekul vastu võetud otsusele vastu. Hagejate vastuväide protokolliti. 29.04.2014 edastati e-posti vahendusel hagejatele üldkoosoleku protokoll (lisa 1). Hagejad leiavad, et eelnimetatud üldkoosolekul vastu võetud otsus on õigusvastane. 1.Otsuse vastuolu seadusega – TsÜS § 87 lg kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Käesoleval juhul on üldkoosolekul vastu võetud otsusega väljutud korteriühistu pädevuse, so kaasomandi eseme tavapärase valitsemise piiridest, ning piiratud õigusvastaselt hagejate KOS § 10 lg-s 1 , § 11 lg 1 p-s 1, § 12 lg-s 3 sätestatud õiguseid. Hagejad on seisukohal, et korterite kasutusotstarbe muutmise küsimus on üheks kesksemaks korteriomandiga seotud küsimuseks, mis eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist ning mida ei saa otsustada häälteenamusega. Korteriühistu pädevusest väljuvates küsimuste korral on konsensuse saavutamise nõuet korduvalt rõhutanud ka Riigikohus (vt nt Riigikohtu 9. oktoobri 2002.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18. jaanuari 2011.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 18. juuli 2011.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10). KOS § 16 lg 1 kohaselt tuleb ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Hagejad on seisukohal, et vastava keelu mõtteks on tuua kaasa korteriomanike konsensusreeglit rikkuvate otsuste tühisus, ning sellest tulenevalt on kostja üldkoosoleku otsus tühine.

3.Otsuse vastuolu kostja põhikirjaga - juhul, kui kohus ei nõustu hagejate seisukohtadega üldkoosoleku otsuse tühisust puudutavas osas, siis tuginedes KÜS § 13 lg-le 3 paluvad hagejad üldkoosolekul vastu võetud otsuse tühistada seoses vastuoluga kostja põhikirjaga. Kostja põhikirja punkt 4.2.3 kohaselt on korteriomanikud kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Käesoleval juhul ületab korterite sihtotstarbe muutmine korteriomandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid kahel põhjusel. Esiteks kaasnevad korterite sihtotstarbe muutmisega suuremahulised ehitustööd, kuna bürooruumideks ümberehitamise käigus on Tiigi 2 korterite 2 ja 3 omanikul plaanis (üldkoosolekul esitatud info põhjal) lammutada korterite vaheline sein, ning rajada korteritesse täiendav sissepääs. Samuti eeldab korterite ümberehitamist asjaolu, et bürooruumidele esitatavad tuleohutusnõuded erinevad olulisel määral eluruumidele esitatavatest nõuetest. Teiseks tekivad korterite bürooruumiks ümberehitamisega püsiva iseloomuga kahjulikud mõjutused nagu näiteks hoones viibivate ja seda külastavate isikute hulga suurenemine, autode parkimisprobleemide süvenemine, spetsiifilise, äriruumis asuvate seadmetega ja seal töötavate isikutega kaasneva müra tekkimine, tundmatute isikute kinnisasjal viibimine ja nendega kaasnev turvatunde kadumine, privaatsuse vähenemine, potentsiaalne korterite turuväärtuse alanemine, samuti maamaksusoodustuse kadumine; Tuginedes eeltoodule on hagejad seisukohal, et Tiigi 2 korterite 2 ja 3 sihtotstarbe muutmisega kaasneb hagejate jaoks selline muutus, mis ei liigitu mõiste „omandi tavakasutus“ alla, ning mida ei saa seetõttu ka otsustada kostja liikmete lihthäälte enamusega. 2.Vastuseks kostja vastuväidetele märgivad hagejad, et: 1) kostja taotlusel, milles palutake jätta hagi osaliselt läbi vaatamata, puudub aines. Hagejad toonitavad, et käesolevas asjas on vaidluse esemeks kostja 28.03.2014 üldkoosolekul, otsuse punktis 5 vastu võetud otsuse kehtivus. Nimetatud otsusel puudub kokkupuude kostja viidatud Kuressaare Linnavalitsuse poolt 01.04.2014 välja antud ehitusloaga ning hagejate ja Kuressaare Linnavalitsuse vahelise vaidlusega haldusasjas 3-1450437. Olukorras, kus käesolev vaidlus puudutab kostja pädevust korteriomanike jaoks oluliste küsimuste otsustamisel (mitte sellega, kuidas peab haldusorgan läbi viima ruumide sihtotstarbe muutmisega seotud haldusmenetlust), siis ei oma asja lahendamisel tähendust ka kostja poolt viidatud ehitusseaduse, maakatastriseaduse ja Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 sätted. Tulenevalt eeltoodust tuleks jätta arvestamata kostja vastuse punktides 1.4, 1.5, 1.7, 1.8, 2.2 ja 3.1 esitatud seisukohtadega. 2) korteriomanike poolt 05.07.2013 sõlmitud kokkuleppest. Hagejad märgivad, et kostja ei ole korteriomanike poolt 05.07.2013 sõlmitud notariaalse kokkulepe (edaspidi: kokkulepe) pooleks. Samuti ei ole korteriomanikud andnud kokkuleppega hagejale õigust korterite sihtotstarbe muutmise üle otsustada.

2-14-51980 seoses sellega kutsus Kuressaare Linnavalitsuse planeerimisosakond puudutavad isikud ümberehitamise küsimuse arutamiseks ja edasiste tegevuste otsustamiseks ümarlaua arutelule, mis toimus 07.03.2014. Koosolekul viibis hagejate esindaja Andry Krass ning linnavalitsuse esindajad selgitasid, et ümberehitamiseks on olemas korteriomanike nõusolek. 10.03.2014 saatis hagejate esindaja e-kirja Osaühingu Kuressaare Kommunaalprojekt esindajale ning esitas palve kutsuda kokku üldkoosolek enne ehitusloa taotluse esitamist (Lisa 4). Hagejate esindaja ettepanekul lisati korteriühistu üldkoosoleku päevakorda punkt 5 – kinnistu kasutusotstarbe muutmine seoses Tiigi tn 2 korterite 2 ja 3 bürooruumideks ehitamisega. 28.03.2014 toimunud Tolli-Tiigi Korteriühistu üldkoosolekul tutvustas Osaühingu Kuressaare Kommunaalprojekt esindaja veelkord Tiigi 2 korterite nr 2 ja 3 ümberehitamise plaane ning esitas ka ehitusprojekti põhiplaani ning vaated koos korteriomanike nõusoleku tabeliga, mis kohapeal allkirjastati 8 korteriomandi omaniku poolt. 01.04.2014 andis Kuresaare Linnavalitsus korralduse ehitusloa andmiseks Tiigi 2 korterite nr 2 ja 3 liitmiseks ning järgmisel päeval väljastati ehitusluba nr 7305. 04.04.2014 esitasid hagejad kaebuse 01.04.2014 Kuresaare Linnavalitsus korralduse ja ehitusloa tühistamiseks ning nõudsid ehitusloa nr 7305 peatamist. 09.04.2014 määrusega haldusasjas 3-14-50437 jättis kohus rahuldamata hagejate esialgse õiguskaitse taotluse ehitusloa nr 7305 peatamise nõudes (Lisa 5, samasisulised määrused tehti ka teiste hagejate taotluste suhtes). 2) kostja vastuväidete õiguslik põhjendus Hagejad on esitanud nõude 28.03.2014 üldkoosoleku päevakorra punkti nr 5 tühisuse osas tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 87, sest puudub korteriomanike kokkulepe. Kostja märgib, et TsÜS §-st 87 eeldab tühisuse tuvastamiseks eriseadusest tulenevat alust. Sellist õiguslikku alust ei ole sätestatud korteriühistuseaduses (KÜS) ega korteriomandiseaduses (KOS). Kostja märgib, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse seadusest tuleneva tühisuse osas saaks tugineda mittetulundusühingute seaduse §-le 241, mis ei näe aga ette tühisust korteriühistu pädevusest väljuva otsuse osas. Seega ei saa hagejad nõuda 28.03.2014 üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisust TsÜS § 87 alusel. Hagejad leivad, et kasutusotstarbe muutmine on üheks kesksemaks korteriomandiga seotud küsimuseks, mis eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist ning mida ei saa otsustada häälteenamusega. Hagejad jätavad tähelepanuta asjaolu, et tegemist on küsimusega, mis on reguleeritud ehitusseaduses (EhS), maakatastriseaduses ja 23.10.2008 Vabariigi Valitsuse määruses nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“, mille § 2 lg 1 kohaselt toimub sihtotstarbe muutmine kinnisasja omaniku taotluse alusel. EhS §-st 32 tuleneb, et juhul, kui üks kaasomanikest soovib oma eluruumiks oleva reaalosa äriruumiks muuta, peab ta selleks hankima kasutusloa. EhS § 33 lg 8 kohaselt kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Seega ei ole kasutusotstarbe muutmiseks vaja kõigi Tolli 12/ Tiigi 2 kinnistu korteriomandi omanike nõusolekut. Arusaamatuks jääb hagejate väide kasutusotstarbe muutmise otsuse vastuolu suhtes heade kommete ja hea usu põhimõtetega. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt soovib liita kaks eluruumi üheks ruumiks ning selle jaoks lisatakse Tiigi tn 2 hoonele akna asemele välisuks ja tehakse korterite nr 2 ja 3 vahelisse seina 1200 mm laiune ava ukse jaoks. Ehitustööde kirjeldus ja mõju ehitisele on selgitatud haldusasja nr 3-14-50437 seisukohas (Lisa 6). Kostja hinnangul ei mõjuta nimetatud tegevus mingil viisil kinnistul paiknevate korteriomandite tavapärast kasutust. Kõikide eluruumide kasutusotstarve jääb samaks, muutub kasutusotstarbe ainult Tolli 2 korterite nr 2 ja 3 osas. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt on teinud ettepaneku kinnistu kasutusotstarbest tulenevate rahaliste mõjude (maamaksuvabastuse õiguse

2-14-51980 puudumine) hüvitamiseks. Lisaks sellele on Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt nõus seadma korteritele hoidumisservituudi, mille kohasel antud äriruumi ei tohi kasutada äritegevuseks, mis tooks kaasa olulise müra või heakorra muutuse (nt öine toitlustusasutus). Selline pakkumine on Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt poolt tehtud hea tahte märgiks ning toob kaasa kasu ka neile korteriomandi omanikele, kellel täna ei ole maamaksuvabastuse õigust. Samuti ei häiri Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt tegevus mingil viisil elanikke, sest tegemist on projekteerimisteenuseid pakkuva ettevõttega, mille tegevusega ei kaasne täiendavat müra või muid häirivaid tagajärgi. Vastupidiselt, paraneb Tiigi 2 korterelamu kasutusotstarve, sest seni tühjana seisvad ruumid leiavad linnaehituslikus mõttes sobiliku kasutuse. Korteriomandi nr 2 ja 3 puhul on tegemist esimesel korrusel olevate ruumidega, mille aknad asetsevad madalal ning seetõttu ei sobi eluruumideks. Äriruumina olid need korterid planeeritud ka arhitektil, kuid arendamise käigus otsustati neid müüa eluruumidena, mis aga ei õnnestunud. Heade kommete sisu on Riigikohus selgitanud tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, märkides, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Eluruumide liitmine äriruumiks ei ole selline tegevus, mis oleks Eesti ühiskonnas valitsevate arusaamide järgi taunitav või ebamoraalne. Tegemist on üldlevinud elulaadiga, mille kohaselt paiknevad ehitistes nii elu kui ka äriruumid. Samuti ei saa lugeda ebamoraalseks olukorda, kus seadusest tulenevate nõuete tõttu, viiakse ruumide kasutusotstarve vastavusse selle tegeliku olukorraga. Pealegi ei muutu sihtotstarve teiste korterite suhtes, vaid ainult äriruumide osas. Sellise võimaluse annab Vabariigi Valitsuse määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 3 lg 1, mille kohasel kui katastriüksusel asuva ehitise või ehitiste kasutusotstarve vastab mitmele sihtotstarbe liigile, võib ühele katastriüksusele määrata kuni kolm sihtotstarvet. Kostja arvates on hagejate väited heade kommete ja hea usu osas otsitud ning täiesti põhjendamatud. Vastuoluliseks muudab hagejate väite ka asjaolu, et hageja K S kasutab ise samal kinnistul asuvat korteriomandit (Tolli 12 nr 2) äriruumina ning on teinud ka samasugused ehituslikud ümberehitused ilma korteriomandite omanike nõusolekuta (nõusolek anti alles peale ümberehituste tegemist). Hagejate nõude osas tühistada üldkoosoleku otsuse punkt 5 vastuolu tõttu korteriühistu põhikirja punktiga 4.2.3, märgib kostja, et Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt poolt bürooruumide ümberehitamine ja kasutamine korterelamus ei ületa tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Tegemist on ettevõttega, mis ei kasuta mürarikkaid seadmeid ega tööprotsesse. Samuti ei ole tegemist suuremahuliste ehitustöödega, sest 1200 mm ava tegemine vaheseina ning välisukse lisamine ei tekita tavakasutuse ületavat mõju. Samasugusele järeldusele on jõudnud ka halduskohus 09.04.2014 määrusega haldusasjas 3-14-50437, milles lahendati hagejate kahjuks esialgse õiguskaitse kohaldamise taotlus. Äriruumide kliendid kasutavad sissepääsuks ainult tänavapoolset ust ning ei pääse kinnistu sisehoovi ega Tiigi 2 korterelamu koridori. Samuti ei ole äriruumi klientidel juurdepääsu kinnistul eraldi asetsevale Tolli 12 elamule. Klientide autode parkimine toimub tänaval ning elanike privaatsust bürooruum ei vähenda. Arusaamatuks jääb hagejate väide tuleohutuse suhtes ja millisel viisil see mõjutab tavakasutuse mõju. Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt esitas ehitusloa taotluse juhindudes 05.07.2013 notariaalses vormis sõlmitud kaasomanike kokkuleppe punktist 5.9. Peale seda kui selgus, et osad korteriomandi omanikud ei ole nõus äriruumiga, juhindus Osaühing Kuressaare

2-14-51980 Kommunaalprojekt EhS § 23 lg-s 11 sätestatud häälteenamuse nõudest. 28.03.2014 üldkoosoleku punkt 5 lisati päevakorda hagejate esindaja nõudel. Antud teema ühistu üldkoosoleku päevakorda lisamine ei olnud mõeldud ehitusloa taotluse esitamise otsuse hääletamiseks (sest vastavad nõusolekud olid juba olemas) ning protokollis kajastub viide ümberehitamisele seetõttu, et selliselt toimus arutelu koosolekul. Korteriomandi omanikud võivad vabalt valida, millisel viisil ja mis foorumis toimuvad elamut puudutavate teemade arutelu. Eesti praktikas on tavaline, et kaasomandi teemasid arutatakse korteriühistu üldkoosolekutel, isegi siis kui otsus väljub korteriühistu otsustamise pädevusest. Tavaline on ka olukord, kus sellised arutelud kajastatakse koosoleku päevakorras. Samas ei tähenda see seda, et vastavasisulised otsused tehakse korteriühistu üldkoosoleku otsusena. Seetõttu tuleb 28.03.2014 üldkoosoleku punkti 5 tõlgendada selliselt, et see on korteriomandi omanike häälteenamust kajastav punkt, mis on tehtud KOS § 12 lg 2 alusel. Tegemist ei ole korteriühistu organi otsusega, mis oleks tehtud KÜS alusel. Vastavale asjaolule viitab ka see, et korteriomandi omanike sisuline nõusolek Tiigi 2 korteriomandite nr 2 ja 3 ümberehitamiseks on antud 05.07.2013 notariaalses vormis sõlmitud kaasomanike kokkuleppe punktist 5.9. Kuna antud notariaalne kokkuleppe on kantud kinnistusraamatusse, siis kehtib see ka uute omanike suhtes. Seega on korteriomandi omanikel õigus teha ümberehitustöid ilma kaasomanike täiendavate nõusolekuteta. 28.03.2014 üldkoosolekul allkirjastatud kooskõlastustabel oli vajalik vaid seetõttu, et sellise vorminõude esitas Kuressaare Linnavalitsus. Seetõttu ei saa kohaldada üldkoosoleku punktis nr 5 märgitud ümberehitamise otsusele KÜS §-is 13 sätestatud vaidlustamise korda. Hagejad toovad välja asjaolu, et Tiigi 2 korteriomandite nr 2 ja 3 ümberehitamine ja selle kasutamine äriruumina ületab KOS §-is 11 lg 1 p 1 nimetatud „omandi tavakasutusest tekkivat mõju“ piire ja seetõttu ei saa seda otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. Kostja vaidleb sellisele käsitlusele vastu ning on seisukohal, et korteriomandite ümberehitamist ja kasutusotstarbe muutmise otsustamist reguleeritakse KOS § 15 lg 3 ja asjaõigusseaduse § 72 lg 1 alusel. Tiigi 2 korteriomandite nr 2 ja 3 liitmine ei mõjuta mingil viisil kaasomandi ja teiste korteriomandite tavapärast kasutamist. Tiigi 2 korteriomandite nr 2 ja 3 muutmisega äriruumideks ei muutu teiste korteriomandite majanduslik otstarve. Lisaks märgib kostja, et samasuguseid ehitustöid ning avade asendamist on samal kinnistul asetsevates elamutes teinud ka hagejad M I (akna asemele tehti uks terassile) ja K S (ukseavad kandvates seintes). Lisaks sellele märgib Kostja, et 05.07.2013 kaasomanike notariaalses vormis kokkuleppe punkt 5.9 kehtib täna ka hagejate suhtes, sest hagejad ei ole esitanud vastavas vormis ülesütlemise avaldust ega taotlenud kokkuleppe muutmist. Seega tuleks täna vaidluses lähtuda asjaolust, et nõusoleku Tiigi 2 korterite nr 2 ja 3 ümberehitamiseks on andnud ka hagejad. Juhul kui kohus käsitleb 28.03.2014 üldkoosoleku punkti nr 5 korteriühistu otsusena, siis ei aitaks sellise otsuse tühistamine hagejaid nende sisulise eesmärgi saavutamiseks, sest Osaühing Kuressaare Kommunaalprojekt käsitleb ehitamisõiguse ja ehitusloa taotluse õigusliku alusena 05.07.2013 notariaalses vormis sõlmitud kaasomanike kokkuleppe punkti 5.9, 01.02.2014 pöördumisele antud korteriomandi omanike kinnitusi ning ehitusprojektile 28.03.2014 lisatud allkirju kui korteriomanike häälteenamuse kinnitust. Seetõttu ei aita hagejate hagiavaldus kuidagi kaasa ehitusloa nr 7305 tühistamise eesmärkide saavutamise osas. Lähtudes eeltoodust palub kostja: 1. jätta hagi läbi vaatamata osas, mis on suunatud Kuresaare Linnavalitsuse 01.04.2014 ehitusloa andmise korralduse, mille alusel väljastati Tiigi 2 korterelamu korterite nr 2 ja 3 liitmiseks ehitusluba nr 7305 tühistamiseks; 2. jätta hagi rahuldamata; 3. jätta kõik menetluskulud hagejate kanda.

4.Ühistu hooldustööde hinnapakkumiste läbiarutamine: 4.1 OÜ Saare Vesta hoolduskoristuse hinnapakkumine, 4.2 Torutööd OÜ välisveekraani paigaldamine, 4.3 Garaazi autokohad ja sildid, 4.4 Korteriomanike ettepanekud hooldus-ja remonditöödeks; 5. Kinnistu kasutusotstarbe muutmine seoses Tiigi tn. 2 korterite nr. 2 ja 3 bürooruumideks ehitamisega. Kinnistu kasutusotstarbe muutmistaotluse esitamine linnavalitsusele; 6. Muud probleemid. -Koosolekul võeti muuhulgas vastu otsuse punkt 5: Korteriomanikud annavad nõusoleku Tiigi tn. korterite 2 ja 3 ümberehitamiseks büroopinnaks ning annavad nõusoleku esitada kasutusotstarbe muutmise taotlus. Hääletati: Vastu - 3 häält: Tiigi tn 2 krt.nr.1 ja Tolli tn 12 korterid 2 ja 4. Poolt – 8 ( 6 ) häält. Tiigi tn.2 krt. 2, 3, 4, 5, 6 ja Tolli 12 krt. 3, 5. 6. Andry Krass esitas vastuväite vastuvõetud otsuse kohta, märkides, et otsus on vastuolus kehtiva põhikirja ja korteriomandiseaduse sätetega. Kohus nõustub hagejatega selles, et korteriühistu üldkoosolek võttis eelmärgitud päevakorrapunkti osas pädevust ületades vastu seadusega vastuolus oleva otsuse. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 teise lause kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi, kui nad otsustavad asutada korteriühistuseaduse nõuete kohaselt korteriühistu. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega on korteriühistul KÜS § 2 kohaselt kaks eesmärgipärast ülesannet, s.o korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. TOLLI-TIIGI KORTERIÜHISTU põhikirjalised tegevuse eesmärgid on märgitud ühistu põhikirja p-s 2. Põhikirja p 2.1 mõtte kohaselt on TOLLI-TIIGI KORTERIÜHISTU eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja haldamine ning ühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Põhikirja p 2.2. kohaselt on ühistu eesmärgiks Tolli 12 ja Tiigi 2 kortermajade heaperemeheliku kasutamise korraldamine ühistu liikmete poolt, samuti elamu korrashoiu eest hoolitsemine, vajalike remontide teostamine ja elanike poolt laekuvate maksete sihtotstarbeline kasutamine. Seega luuakse korteriühistu ja ka kostja on loodud „ühiseks majandamiseks ja korteriomanike huvide ühiseks esindamiseks“. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste

2-14-51980 eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 151 lg 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks KÜS tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Kohus asub seisukohale, et korteriühistu organitel ja seega ka TOLLI-TIIGI KÜ üldkoosolekul ei ole õigust võtta vastu otsuseid küsimustes, mille otsustamisel on vajalik kõigi korteriomanike konsensus. Samuti ei ole korteriühistul pädevust korteriomanike asjaõiguslikku kompetentsi kuuluvate küsimuste lahendamisel. Asjaõiguslikku kompetentsi kuuluvad küsimused lahendatakse Korteriomandiseaduse järgi. KOS § 16 lg 1 kohaselt on ehituslikust või kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada KOS § 15 lg 3 kohaselt ega nõuda KOS § 15 lg 5 järgi. KOS § 12 eeldab, et korteriomanike otsused on konsensuslikud ja häälteenamusega otsustatakse vaid tavakasutuse piiridesse jäävaid küsimusi. KOS § 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Nimetatud muudatuste tegemiseks ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle käesoleva seaduse § 11 lõike 1 punktis 1 nimetatud määra. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomandi kaasomandi eseme valitsemine ei ole võimalik ilma, et oleks tagatud korteriomanike võrdne kohtlemine nii asja- kui võlaõiguslike toimingute teostamisel. Korteriomanikel on ainuotsustusõigus asjaõiguslikes küsimustes, so järgmistes küsimustes otsuse vastuvõtmisel (loetelu ei ole ammendav): 1) kortermaja ümber(ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide, välisilme muutmine jne) ja juurdeehitamine 2) kortermaja üldkasutatavate ruumide väljaüürimine ja nende sihtotstarbe muutmine; 3) kinnistul asuvate rajatiste (näiteks parklad) kasutuskorra muutmine; 4) kortermaja tavapärastest majandamiskuludest suuremate maksete kogumine. Hagejatel on õigus selles, et käesoleval juhul on vaidlustatud üldkoosoleku otsusega väljutud korteriühistu pädevuse, so kaasomandi eseme tavapärase valitsemise piiridest ning et korterite kasutusotstarbe muutmise küsimus eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist, mida ei saa otsustada häälteenamusega, vaid eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut. Sellist nõusolekut ei ole Tiigi 2 ja Tolli 12 kõik korteriomanikud andnud. Vaidlustatava otsuse vastuvõtmisega ületas korteriühistu üldkoosolek lisaks pädevuse ületamisele ka KOS § 16 lg-s 1 sätestatud piire. Korteriomandi kasutusotstarbe muutmise korral on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega. Eeltoodud asjaolude tõttu on kostja 28.märtsi 2014 üldkoosoleku otsus vaidlustatavas osas (otsusepunkt 5) seaduse ja põhikirjaga vastuolus olev. Vaidlustatud otsuse vastuvõtmisega ületas TOLLI-TIIGI korteriühistu üldkoosolek oma pädevust ja Korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg-s 1 sätestatud piire. Kui korteriühistu üldkoosolek võtab vastu ebaseadusliku otsuse, on korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates

5.Kostja on hagivastuses esitanud väite, et hagi tuleks jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata osas, mis on suunatud Kuressaare Linnavalitsuse 01.04.2014 ehitusloa andmise korralduse, mille alusel väljastati Tiigi 2 korterelamu korterite nr 2 ja 3 liitmiseks ehitusluba nr 7305 tühistamiseks halduskohtus (haldusasi nr 3-14-50437), sest hagiga ei ole hagejate taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Kohus leiab, et kostja vastav taotlus ei ole põhjendatud. Kohtu hinnangul on käesolevas asjas vaidluse esemeks kostja 28.03.2014 üldkoosolekul, otsuse punktis 5 vastu võetud otsuse kehtivus. Nimetatud otsusel puudub kokkupuude kostja viidatud Kuressaare Linnavalitsuse poolt 01.04.2014 välja antud ehitusloaga ning hagejate ja Kuressaare Linnavalitsuse vahelise vaidlusega haldusasjas 3-14-50437. Olukorras, kus käesolev vaidlus puudutab kostja pädevust korteriomanike jaoks oluliste küsimuste otsustamisel (mitte sellega, kuidas peab haldusorgan läbi viima ruumide sihtotstarbe muutmisega seotud haldusmenetlust), siis ei oma asja lahendamisel tähendust ka kostja poolt viidatud ehitusseaduse, maakatastriseaduse ja Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 vastavad sätted. Kohus jätab kostja vastavad seisukohad tähelepanuta ega anna nendele antud vaidluse lahendamisel ka hinnangut. Hagejad on õigesti osundanud, et kostja ei ole korteriomanike poolt 05.07.2013 sõlmitud notariaalse kokkulepe pooleks. Samuti ei ole korteriomanikud andnud selle kokkuleppega kostjale õigust korterite sihtotstarbe muutmise üle otsustada. Kohus nõustub hagejatega selles, et kostja viited Tolli 12/ Tiigi 2 Kuressaare korteriomanike poolt 05.07.2013 sõlmitud kokkuleppele ja eelkõige selle punktile 5.9. ei ole käesoleva asja lahendamisel asjakohased põhjusel, et: 1)lepingu punkt 5.9. sätestab korteriomanikul õiguse teostada ümberehitus-, remont- ja parendustöid ilma teiste korteriomanike kooskõlastuseta vaid sellisel juhul, kui töödega kaasnevad mõjud teistele korteriomanikele jäävad korteriomaniku valduses oleva maatüki ja sellel asuvate ruumide piiridesse. Kuna aga ruumide sihtotstarbe muutmiseks tuleb muuta terve Tolli 12/ Tiigi 2 kinnisasja sihtotstarvet, milleks muidu oleks vajalik teiste korteriomanike kooskõlastust, siis ei anna punkt 5.9. korteriomanikule õigust korteri sihtotstarbe muutmiseks; 2) 05.07.2013 sõlmitud kokkuleppe punktis 5.9. sätestatut tuleb hinnata koosmõjus sama lepingu punktiga 4.1. Viimati nimetatud punktiga on korteriomanikud piiritlenud selgelt, et korteriomandite kasutusotstarbe on eluruum ning korteriomanike tahe, et ka peale punktis 5.9. sätestatud ümberehitus-, remont- ja parendustööde teostamist jääb korteri kasutusotstarbe endiseks. 6.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 ja 3 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.