Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Puudutatud isik XII: Kuressaare Linnavalitsus Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

korterite ühendamine, Tiigi 2-1 korteri kasutusotstarbe muutmine ja Tolli tn 12/Tiigi tn 2 kinnistu sihtotstarbe muutmine. Nimetatud päevakorrapunktide vastu hääletasid avaldajad ja puudutatud isikud IX ja X, ülejäänud korteriomanikud hääletasid poolt. Avaldajate hinnangul on hoone välisseina kaudu korteritesse sissepääsu rajamine, kortereid eraldava seina lammutamine ja korterit 2 ja hoone trepikoda ühendava ukseava kinniehitamine õigusvastane. KOS § 1 lg-st 2, § 2 lg-st 2 ja TsÜS § 55 lg-st 1 tulenevalt on hoone välissein, korterite vaheline sein ja korterite välisuksed ning aknad korteriomandite kaasomandi ese (vt ka RK lahend 3-2-1-155-14, p 13). Kuna KOS § 16 lg 1 järgi tuleb korteriomandi kaasomandi eseme muutmiseks sõlmida kõigi korteriomanikega kokkulepe, mida puudutatud isik I teinud ei ole, siis on välisseina kaudu korteritesse sissepääsu rajamine, kortereid eraldava seina lammutamine ja hoone trepikotta viiva ukseava sulgemine keelatud. Samuti on avaldajate arvates õigusvastane korterite eluruumist mitteeluruumiks muutmine. Olukorras, kus korterite sihtotstarbeks on kokkuleppega (p-d 4.1.7. ja 4.1.8.) määratud eluruum, tuleks kokkuleppe järgse sihitotstarbe muutmiseks sõlmida uus korteriomanike kokkulepe. Eelnimetatud kokkulepet ei ole avaldajad nõus sõlmima. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise ja katastriüksuse sihtotstarbe muutmise õigusvastasuse osas tuginesid avaldajad KOS § 11 lg 1 p-le 1 ja AÕS § 74 lg-le 1 ning leidsid, et kuna puudutatud isik I ei ole avaldajatega sõlminud kokkulepet elamumaa sihtotstarbe muutmise kohta, puudutatud isiku I tegevus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel ja katastriüksuse sihtotstarve muutmisel ületab KOS § 11 lg 1 p 1 sätestatud omandi tavakasutuse mõjusid, siis on selline tegevus keelatud. Avaldajad esitasid oma argumendid korterite mitteeluruumideks muutmisega kaasnevate kahjulike mõjude kohta. Sotsiaalministri 04.03.2002 määruse nr 42 "Müra normtasemed eluja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid müranormide kohta" kohaselt on võrreldes eluruumidega lubatud mitteeluruumides minimaalselt 15% suuremat mürataset. Eeltoodust tulenevalt tähendab korterite sihtotstarbe mitteeluruumiks muutmine automaatselt seda, et puudutatud isikul I on õigus tekitada ning avaldajatel kohustus taluda senisest minimaalselt 15% võrra tugevamat müra. Kuna mitteeluruumides asuvad (spetsiifilise kasutusega) seadmed erinevad eluruumides kasutatavatest, siis kaasneb nende tööga ka eluruumidele mitteomane heli/mürareostus. Kuna maamaksuseaduse § 11 kohaselt on elamumaa, erinevalt ärimaast, maamaksust vabastatud, siis kaasneks katastriüksuse sihtotstarbe muutmisega kaasomandisse kuuluva maatüki maksustamine ning avaldajate rahaliste kohustuste suurenemine. Mitteeluruumide tekkimine kinnisasjale toob kaasa korteriomanike vaheliste suhete püsiva kahjustumise, kuna erinev sihtotstarve loob olukorra, kus stabiilse elukeskkonna säilimine kinnisasjal ei ole tagatud. Lisaks kahjustab korteriomanike vahelisi suhteid püsiv oht, et mitteeluruumide omanik soovib mitteeluruumides oma äritegevuse liiki muuta, mida on teistel korteriomanikel mitteeluruumi sihtotstarve laiaulatusliku käsitluse tõttu raske, kui mitte võimatu, takistada. Samuti olid avaldajad seisukohal, et korterite sihtotstarbe mitteeluruumiks muutmine toob kaasa kõigi kinnisasjal asuvate korterite turuväärtuse alanemise. Oma väite kinnituseks esitasid avaldajad riiklikult tunnustatud hindamisekspert MM ekspertarvamuse, mille kohaselt väheneb Tiigi 2 korterite turuväärtus 5-20%, sõltuvalt sellest, millise äritegevusega mitteeluruumis tegeletakse. Puudutatud isiku I seisukohad ja vastuavaldus

alusel. EhS §-st 32 tuleneb, et juhul, kui üks kaasomanikest soovib oma eluruumiks oleva reaalosa äriruumiks muuta, peab ta selleks hankima kasutusloa. EhS § 33 lg 8 kohaselt kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Seega ei ole kasutusotstarbe muutmiseks vaja kõigi Tolli12/Tiigi 2 kinnistu korteriomandi omanike nõusolekut. Sihtsotstarbe muutmisega seonduvate negatiivsete asjaolude vältimiseks on puudutatud isik I teinud ettepaneku, mille kohaselt hüvitab ta kinnistu maamaksu maksumuse ning selline koormatis kantakse kinnistusraamatusse. 29.04.2015 esitas puudutatud isik I vastuavalduse juhuks, kui kohus leiab, et 02.04.2014 väljastatud ehitusloa nr 7305 alusel ettenähtud ehitustöödeks ning korteri kasutusotstarbe muutmiseks bürooruumiks oleks vältimatult vajalik avaldajate ja puudutatud isikute IX ja X tahteavaldus. Vastavalt 19.10.2016 täpsustatud nõudele palus puudutatud isik I kohustada avaldajaid ja puudutatud isikuid IX ja X andma tahteavaldus Kuressaares Tolli 12 /Tiigi 2 kinnistul Tiigi 2 hoones asuva puudutatud isikule I kuuluva korteri numbriga 2 ja korteri numbriga 1 kasutamisotstarbe muutmiseks bürooruumiks ning kohustada avaldajaid ja puudutatud isikuid IX ja X andma tahteavaldus Kuressaare Linnavalitsuse poolt 02.04.2014 väljastatud ehitusloa nr 7305 alusel teostatud ehitamise tagantjärele heaks kiitmiseks ja kohustada neid andma tahteavaldus Tiigi 2-1 ja Tiigi 2-2 korterite vahelisse seina ukseava tegemiseks ning tahteavaldus katastriüksuse tunnusega 34901:006:0044 sihtotstarbe muutmiseks vastavalt 25% ärimaaks ja 75% elamumaaks. Puudutatud isikute seisukohad

IX ja X andma tahteavaldus Kuressaare Linnavalitsuse poolt 02.04.2014 väljastatud ehitusloa nr 7305 alusel teostatud ehitamise tagantjärele heaks kiitmiseks. 29.01.2016 määrusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus maakohtu määruse ning saatis tsiviilasja uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule. Maakohtu määrus

Kuna avaldajate poolt on esitatud korteriomandi kaasomanike õigustest tulenev tuvastusnõue, mis on suunatud kokkuleppe sisu kindlaksmääramisele, tuleb lähtuda lepingu tõlgendamise üldistest reeglitest (VÕS § 29). Lepingupoole tahte ebaselguse korral tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kuivõrd vaidlusalune leping kehtib kinnistusraamatusse kantud märkusena ka puudutatud isikute suhtes, kes lepingus ei osalenud, kuid korteriomandite kaasomanikena puudutab kasutuskorra vaidlus ka nende õiguseid, on vajalik arvestada ka nende seisukohtadega. Esmalt käsitles kohus 05.07.2013 lepingus osalenud menetlusosaliste seisukohti lepingus kokkulepitu osas. 01.11.2016 toimunud kohtuistungil protokollitud avaldaja I ütluste kohaselt ei näinud ta ette, et 05.07.2013 lepingu alusel on kaasomanikul õigus teha hoone välisseintesse uksi või teisi täiendavaid avasid. Avaldaja I nägi, et lepingu p 5.9 hõlmab korterisiseseid töid nagu WC-poti või kraanikausi siirdamine. Lepingu p-l 5.9 puudub edasiulatuv mõju ning notar ei selgitanud punkti olemust. Avaldaja III leidis, et kokkulepe ei anna õigust puudutatud isiku I tehtud ümberehitustöödeks ega korterite ühendamiseks. Puudutatud isikute IX ja X seisukohad ühtisid avaldajate omadega. Puudutatud isikud II ja III mõistsid nii 2010 kokkulepitud kasutuskorda kui 2013 kasutuskorda sarnaselt puudutatud isikuga I nii, et korteriomanikel on õigus teha ehitustöid kaasomanike nõusolekuta kui on olemas vastavad load ja kooskõlastused ametiasutustelt. Puudutatud isikute jaoks oli avaldajate nõue arusaamatu kuivõrd avaldajate eneste korterites on tehtud samasuguseid ehitustöid ja eraldi kaasomanike nõusolekuid avaldajad ei ole küsinud ja puudutatud isikud ei ole kooskõlastanud avaldajate ehitustöid. Ehitamisest ja õigusest ehitada teiste korteriomanike kooskõlastuseta räägiti lepingu p-s 5.9 ja sellega olid kõik korteriomanikud nõus. Puudutatud isik IV oli seisukohal, et 05.07.2013 lepiti kokku selles, et kõik omanikud võivad teha korterites ehituslikke muudatusi ilma kaasomanike nõusolekuteta. Puudutatud isik V ei nõustunud avaldajate väitega, et 05.07.2013 kokkuleppe p-s 5.9 on avaldajad nõustunud üksnes korterisiseste (so reaalosasiseste) ehitustöödega, millistest piiridest väljub nii korterelamu välisseina täiendava sissepääsu rajamine kui korterite vahelisse seina ava tegemine ning trepikotta viiva ukseava sulgemine, kuna avaldajad ise on teinud samalaadseid ehitustöid teiste korteriomanike kooskõlastusteta. Avaldaja I ei väljendanud notaris või enne notariaalse lepingu sõlmimist, et tema arvates ei anna see punkt teistele korteriomanikele õigust samasuguseid muudatusi teha, nagu tema oli teinud. Puudutatud isik VI leidis, et 05.07.2013 lepiti kokku selles, et kõik omanikud võivad teha korterites ehituslikke muudatusi ilma kaasomanike nõusolekuteta. Kohus käsitles otsuses ka teiste lepinguosaliste seisukohti. AK, kes osales menetluses puudutatud isikuna kuni temale kuuluva korteri võõrandamiseni, leidis, et 05.07.2013 lepiti kokku selles, et kõik omanikud võivad teha korterites ehituslikke muudatusi ilma kaasomanike nõusolekuteta ja nõustus puudutatud isiku I tegevuse ja seisukohtadega. MI, kes osales enne temale kuulunud korteri võõrandamist menetluses avaldajate poolel, ei soovinud 05.07.2013 kokkuleppe p-ga 5.9 anda etteulatuvat nõusolekut elamu kaasomandi osas ehitustööde tegemiseks. AS EBC Ehitus, tollal Tiigi 2 korterite 2 ja 3 omanik, mõistis menetluses esitatud materjalidest nähtuvalt lepingutingimust nii, et see annab omanikule õiguse ehitustöödeks, sh avad korterite vahelistes seintes ja rõduukseava (välissein) ja küttekollete rajamiseks, ilma täiendavat kaasomanike nõusolekut saatmata. 01.11.2016 kohtuistungil kuulati tunnistajana üle Tolli 12/Tiigi 2 korteriomanike 05.07.1013 lepingu kinnitanud notar GP. Tunnistaja ütlustest nähtub, et lepingu p 5.9 sai lepingusse toodud vanast kasutuskorrast. Kuna sama punkti alusel oli tehtud ka eelnevalt majas ümberehitusi, leiti, et sama punkt võiks üle minna ka uude kasutuskorda. Korterite kokku ja ümberehitamisest oli juttu, kuna oli eelnev kaasus olemas, et kaks korterit ühendati.

Tunnistaja on kindel, et selgitas punkti ja rääkis sellest. Notar sai aru, et seda punkti soovitakse põhjusel, et samu toiminguid saaks teha ka edaspidi. Notar oli arvamusel, et korteriomanikud pidid võimalikke ehitustöid ette nägema, kuna eelnevalt olid sellised toiminguid majas tehtud ja see punkt sai pandud lepingusse, et edaspidi saaks selliseid toiminguid ilma ühise kokkuleppeta sõlmida. Eeltoodust nähtub, et lepingus osalenud kaheteistkümnest isikust mõistsid 8 lepingu p-i 5.9 nii, et kõik omanikud võivad teha korterites ehituslikke muudatusi ilma kaasomanike täiendavate nõusolekuteta ja see oli ka lepingu p-s 5.9 sätestatu eesmärk. Teistest lepinguosalistest vastupidiselt mõistsid lepingut ja selles sätestatud kasutuskorda 4 lepinguosalist (avaldajad ja nende korterite kaasomanikest puudutatud isikud). Kohus nõustus avaldajatele vastanduvate puudutatud isikute seisukohaga, mille kohaselt 2013 notariaalse lepingu sõlmimise eesmärk ei olnud kõigile eelnevalt tehtud ümberehitustöödele kaasomanike nõusoleku andmine tagantjärgi, vaid kaasomandiosale ehitatud terrasside korterite reaalosade juurde liitmine ja panipaikade ning parkimiskohtade osas kasutuskorra seadmine. Seda kinnitavad puudutatud isikute ütlused ja kohtule esitatud lepingule eelnev elektrooniline kirjavahetus. Lepingus osalenud puudutatud isikud eitavad, et avaldajad oleksid rääkinud notarisse mineku eelselt muudest nende korteriomandites tehtud ümberehitustöödele nõusoleku andmisest või soovinud kaasomandi kasutuskorras ehitusõigust andva punkti toimet lõpetada. Arvestades asjas esitatud seisukohti, kirjalikke tõendeid ja samuti tunnistaja GP tunnistust, leidis kohus, et avaldajad ja nende korteriomandite kaasomanikud puudutatud isikud IX ja X pidid lepingu sõlmimise ajal lepingupunkti teadma ja sellest aru saama sarnaselt teiste lepinguosalistega. Seda kinnitavad kohtu hinnangul asjaolud, et avaldaja I osales ka algse kasutuskorra kokkuleppes, mis sisaldas samas sõnastuses ehitustegevust reguleerivat punkti. Samuti asjaolu, et eriarvamusel olevate puudutatud isikute kinnitusel ei ole varasemate ümberehitustööde tegemisel kaasomanike kooskõlastusi küsitud ja varasemalt ei ole ühtegi sarnast ümberehitustööd vaidlustatud. 2013 korteriomanike sõlmitud lepingu kinnitanud notar selgitas kasutuskorra p 5.9 tähendust ja see oli lepingu sõlmimisel arutusel. Avaldaja I oli 2013 notariaalse tehingu eelselt teadlik puudutatud isiku V soovist edaspidi katuseterrass rajada ja see notariaalsesse kokkuleppesse lisada, kuivõrd avaldaja I on ise edastanud notarile reguleerimist vajavad küsimused. Avaldajatel ja puudutatud isikutel oli võimalik notaris kinnitamisele tuleva lepinguga tutvuda vähemalt 2 päeva enne lepingu sõlmimist ja vajadusel nõuda lepingu muutmist või selle selgitamist, avaldajad seda ei teinud. Avaldajate puudus kohustus nendele sobimatutel või arusaamatutel tingimustel leping sõlmida. Eeltoodust järeldas kohus, et 05.07.2013 lepinguosalised sätestasid lepingu p-i 5.9 etteulatuva mõjuga juhuks, kui keegi korteriomanikest soovib teha korteriomandis ümberehitustöid ja puudutatud isiku I tehtud ehituslikud muudatused ja planeeritav ukseava kortereid ühendavas seinas on kaasomanike kasutuskorra kokkuleppega hõlmatud. Lisaks lepingus osalenud korteriomanikest puudutatud isikutele pidas kohus kaasomandi kasutamise korra selgitamiseks vajalikuks välja selgitada ka korteriomanike, kes ei olnud lepinguosaliseks, kuid on omandanud korteri hiljem koormatuna märkega kinnistusraamatus, arusaama kasutuskorra sisust. Samuti annab tänaste korteriomanike arusaam kasutuskorrast kohtule võimaluse hinnata lepingut sarnase mõistliku isiku arusaamise pinnalt. Puudutatud isik I mõistis kinnistusraamatusse kantud kasutuskorda nii, et kokkuleppe kohaselt võivad kõik korteriomandite omanikud teha sarnaseid ehitustöid nagu juba korterelamutes on tehtud ning selle jaoks ei ole vaja teiste nõusolekut ja et tema ehitustegevus on kasutuskorra p-ga 5.9 hõlmatud. Kui tegemist oleks ainult korterisiseste ehitustöödega, siis selle jaoks ei ole vaja

kaasomanike nõusolekut ning selliseks kokkuleppeks ei oleks olnud mingit vajadust. Puudutatud isiku I ehitustegevus ei takista teiste omanike kaaskasutust ja ehitustegevuseks on väljastatud ehitusluba ja valminud korterile kasutusluba. Puudutatud isik VII mõistis kasutuskorra p 5.9 sarnaselt puudutatud isikuga I ning pidas õiglaseks ja mõistetavaks, arvestades konteksti kus varem oli tehtud korterisisestest töödest suuremaid ümberehitusi, punkti sissetoomine tähendas ka teistele omanikele õigust teha vastavasisulisi töid. Puudutatud isik VIII kohtule kirjalikku seisukohta ei esitanud. Nähtuvalt kohtule esitatud Tolli 12/Tiigi 2 korteriomanike 16.10.2016 üldkoosoleku protokollist, on puudutatud isik VIII olnud poolt Tiigi 2-2 ja Tiigi 2-1 korterite vahelisse seina ukseava tegemisele ja Tiigi 2-1 kasutusotstarbe bürooks muutmisele (kd 5 lk 106-107). Kohus oli seisukohal, et tuvastatud asjaolude kogum on piisav seisukoha kujundamiseks ka puudutatud isiku VIII vastuseta. Kohus, loetledes varasemalt Tolli 12 ja Tiigi 2 korterelamutes tehtud ümberehitustööd, leidis, et seega on varasemalt avaldajad ja puudutatud isikud aktsepteerinud kaasomanike nõusolekuta tehtud kaasomandi ümberehitustöid, sh vahe- ja välisseina uste rajamist ning välisilme muutmist. Lisaks märkis kohus, et loetletud ümberehitustöödeks ei ole ehitustöid teinud või ehitajalt tellinud korteriomanikud võtnud enne tööde tegemist teiste kaasomanike nõusolekuid. Kohus ei nõustunud avaldajate väitega, et kui oleks soovitud jätkata samamoodi kui 2010 kasutuskord ette näeb, siis ei oleks pidanud uues lepingus punkti 5.9 üldse kokku leppima, ega avaldaja tõlgendusega, et punkti lepingusse lisamisega sooviti lepingu punkti toimet lõpetada ja p 5.9 on vaid tagasiulatuva toimega. Avaldajate sellise väite korral saaks 2013 kasutuskorrast kehtida vaid p-d 5.1-5.3, kuna edasine kasutuskorras kajastatu on hõlmatud ka 2010 kasutuskorras ja nende uues kasutuskorras sätestamine tähendaks avaldajate tõlgenduses nende tähenduse ja toime muutmist. Varasema praktika 2013 kasutuskorras säilitamise eesmärgi kasuks räägib ka see, et nähtuvalt lepingust tehti kasutuskord vaid lisandunud panipaikade ja parkimiskohtade kasutamise osas. Kahte kasutuskorda võrreldes on muudetud varasema kasutuskorra p-i 7.1 ja alapunkte (2013 lisandusid panipaigad ja parkimiskohad), muus osas on toodud üle 2013 lepingusse vana kasutuskord. Kohtu hinnangul ei ole varasemate ja kasutusel olnud sätete ülevõtmises midagi tavapäratut. Kohus ei tuvastanud kokkuleppe vastuolu hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kasutuskorra kokkulepe annab kõigile kaasomanikele ühesuguse õiguse, õiguste maht on seega kaasomanike vahelises suhtes proportsionaalne. Kaasomanikele lubatud ehitustööde tegemine on kokkuleppes piiratud nii avaliku õiguse nõuete järgimise kohustusega kui keeluga takistada kaasomanikel nende omandi kasutamist. Kohus ei tuvastanud, et puudutatud isiku I ehitustegevus takistaks teistel kaasomanikel nende omandi kasutamist ja Kuressaare Linnavalitsus on väljastanud puudutatud isikule ehitusloa (19.02.2014 nr 7305) ja ehitamise järgselt kasutusloa (03.12.2014 nr 877). Avaldajate tõlgenduse kohaselt sätestab 05.07.2013 lepingu punkt 4 korterite otstarbena eluruumi ja lisatud plaaniga on kokku lepitud korteriomandite arv ja suurused, kokkulepitut muuta ei ole lubatud. Nagu kaasomandi kasutuskorra tõlgendamisel, mõistavad puudutatud isikud 9 ja 10 lepingu punkti avaldajatega sarnaselt. Kohus nõustus teiste puudutatud isikute arvamusega, mille kohaselt lepingu punktis 4 on tegemist kokkuleppega kinnistusregistri kannete muutmiseks, seda seoses reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmisega, kuivõrd see on lepingu eesmärki ja sisu arvestades usutav. Kohus märkis, et avaldajate väidet järgides ei olekski saanud 05.07.2013 kokkulepet sõlmida ega kinnistusregistrisse ühtegi kannet teha, kuna 2010 kaasomanike kokkuleppega olid korterite reaalosade suurused juba kindlaks määratud ja registrisse kantud ning seega ei oleks need mingil juhul muudetavad. AÕS § 54 ja KOS § 1 lg 1 teise lause koosmõjus saab

korteriomandit ühendada või seda jagada ainult omaniku soovil. AÕS ei näe ette võimalust piirata või välistada omaniku õigust temale kuuluvaid kinnisasju AÕS § 54 mõttes ühendada või eraldada. Arvestades eeltoodut asus kohus seisukohale, et puudutatud isiku I tehtud ehituslikud muudatused (ukseava korteriomandite ühendamiseks, ühendatava korteri ühiskoridori viiva väljapääsu sulgemine ja aknaava uksega asendamine) on 05.07.2013 Tolli12/Tiigi 2 korteriomanike kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe punktiga 5.9 lubatud ja muudatused pidid olema lepingu sõlmimisel ettenähtavad. Kohus andis puudutatud isiku I tegevusele hinnangu ka olukorras kus kaasomandi kasutuskord puuduks, kuivõrd avaldajad on avalduse terviktekstis loobunud kokkuleppe punktile 5.9 tuginemisest. AÕS § 74 keelab kaasomandis oleva asja muutmise kõigi kaasomanike nõusolekuta kui muutmine on oluline. Riigikohus on leidnud, et seina avause tegemise osas tuleb kohtul hinnata, kas see on AÕS § 74 tähenduses asja oluline muutmine, milleks puudus teiste kaasomanike nõusolek (RTKm 3-2-1-155-14). Korterite 2-3 ühendamisel tehtud muutused on näha ehitusprojektist (kd I lk 6-15), paikvaatluse protokollist pilt nr 5, 6. Korterisse Tiigi 2-2 viiv uks on näha protokolli pildil 1. Puudutatud isik I on esitanud Tiigi 2 hoone 2 algse ehitusprojekti (kd II lk 66-74) ja foto ehitusjärgus hoonest (kd II lk 75), millelt on näha, et algselt oligi Tiigi tn 2 korter 2 planeeritud sissepääsuga tänavalt. Kohus, hinnates tehtud ehituslikke muudatusi ja nende olulisust, leidis, et korterite vahelisse seina rajatud ukseava, mis on rajatud kooskõlas avalikõiguslike nõuetega ehitustegevusele (sh ehitusprojektile), ei ole hoone oluline muutus ega ehituskonstruktsiooni oluline muutus. Korteriomandi sisene ukseava ei takista teistel korteriomanikel nende omandit kasutada, ei muuda hoone kui terviku mahtu, ilmet ega otstarvet. Samadel põhjendustel ei ole oluline ehituslik muudatus ka ühisesse koridori viinud ukseava sulgemine. Puudutatud isiku planeeritav tegevus Tiigi 2-1 korteri liitmiseks korteriga Tiigi 2-2 ei ole kaasomandi oluline muudatus samal põhjendusel kui ukseava tegemine varasemate korterite 2 ja 3 vahel. Välisseinas aknaava asendamine uksega muudab hoone välisilmet, samas ei ole tegemist muudatusega, mis muudaks hoonet või selle välimust oluliselt või takistaks teistel omanikel nende omandi kasutust. Muudatus on tehtud kooskõlas avalik-õiguslike nõuetega ehitustegevusele. Kohtu hinnangul tuleb arvestada ka puudutatud isiku I teesides esitatud väidetega, mille kohaselt avaldajad ei kasuta Tiigi 2 hoonet, nende korteriomandid asuvad teises elamus Tolli 12. Puudutatud isikuga I samas hoones kortereid omavad puudutatud isikud on pidanud täiendavat välisust positiivseks mõjuks, kuna koormus ühiskoridorile väheneb. Kohus on paikvaatlusega tuvastanud, et avaldajate korteriomanditest ei ole ka näha Tiigi 2 korteri 2 väljapääsu tänavale. Eeltoodust järeldub, et ka juhul kui Tolli 12/Tiigi 2 kaasomanike vahel ei oleks kehtivat kaasomandi kasutamise kokkulepet, siis ei ole puudutatud isiku I tehtud ehituslikud muudatused asja oluline muutmine AÕS § 74 mõttes ja ei vaja kõigi kaasomanike kokkulepet. Järgnevalt lahendas kohus puudutatud isiku I korteriomandite arhitektuuribüroona kasutamise ja kinnistu sihtotstarbe küsimuse. Ringkonnakohtu juhiste kohaselt peab kohus Tiigi 2 korter 2 kasutusotstarbe äriruumiks (bürooruumiks) muutmise mõju hindama korteriomandi seaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1 alusel, so kas korteriomandi büroona kasutamise mõjud ületavad tavakasutuse mõjud. Kohus asus seisukohale, et KOS § 11 tulenevalt ei tohi korterelamus asuva korteriomandi kasutamine ületada mõjusid, mis tekivad selle kasutamisest eluruumina. AÕS § 143 lg 1 sätestab naabrusest tekkivate kahjulike mõjutustena gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesugused teiselt kinnisasjalt tulevad mõjutused. Kinnisasja omanikul ei ole õigust keelata mõjutuste levimist oma kinnisasjale kui see ei

kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist. Juhul kui mõjutused kahjustavad oluliselt, kinnisasja omanikul talumiskohustus puudub. Avaldajate korteriomandid ei asu puudutatud isiku I korteriomandiga samas korterelamus ja avaldajad ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, et nende korteriomanditesse ulatuks puudutatud isiku I korterist müra ja avaldajate korteriomandite kasutamine oleks selle tõttu häiritud või takistatud. Kohus esitas 26.08.2016 paikvaatluse käigus avaldajale I müra kohta küsimuse ja avaldaja I vastas, et tema korteris müra ei ole (kd V lk 172). Paikvaatluse protokollist nähtub ka, et avaldaja III korteriomandist ei ole Tiigi 2 elamut ka mitte näha (pilt 30). Kohus pidas usutavaks ja nõustus puudutatud isikute V, VI ja VII seisukohaga ja puudutatud isiku I väitega, et lasterikas pere või kahes korteris elavad pered kasutaksid eluruume ööpäevaringselt ja olmemüra (stereosüsteemid, peod, külalised) oleks sel juhul suurem kui praegu büroo tegevuse korral. Samuti on büroo piiratud tööaja tõttu töövälisel ajal vaiksem kui eluruumide korral. Kohus teostas Tolli 12 ja Tiigi 2 elamutes paikvaatluse tööpäeval, mil büroo töötas ja kohus büroo tegevusest tekkivat müra naabrite korteriomandites ei tuvastanud. Samuti leidis kohus, et avaldajad ei ole esitanud kohtule arvestatavaid põhjendusi või tõendeid kuidas väheneb nende turvalisus puudutatud isiku I korteriomandite kasutamisel büroona. Seoses parkimisprobleemiga märkis kohus, et teostatud paikvaatluse protokollist nähtub, (pildid 1, 34 ja 35), et korterelamu ümbrusesse on võimalik parkida 3-le tänavale ja parkimisprobleemi ei esine. Paikvaatluse protokolli piltidelt nähtub, et Tolli 12/Tiigi 2 korterelamutel on väravatega suletav, kinnine, ühine sisehoov. Hoovis parkimiskohad puuduvad. Tolli 12/Tiigi 2 korterelamutel on garaaž, mis paikneb Tolli 12 keldrikorrusel. Samuti nähtub nii paikvaatluse protokollist kui Tolli 12/Tiigi 2 parkimiskohtade kasutuskokkuleppest, et avaldajatel ja veel viiel korteriomandil on parkimiskohad maja aluses garaažis. Ülejäänud Tolli 12/Tiigi 2 korterite omanikud parkimisprobleemi ei näe. Avaldajate väide, et nad ei ole kohustatud garaažis parkima, ei tähenda kohtu hinnangul parkimisprobleemi esinemist. Kinnisvara väärtuse vähenemise osas tugines maakohus määruses kinnisvarahindajana tegutseva MM tunnistajana antud ütlustele (kohtuistungi protokoll kd V lk 14-19), puudutatud isiku esitatud hindamisaktile aastast 2016, milles puuduvad märked vara väärtust vähendavate asjaolude kohta ((kd V lk 87-96), korterile Tiigi 2-1 hindamisakti koostanud maaklerite PP ja ML kohtuistungil antud ütlustele, Tiigi 2 hoones korteriomandit omava puudutatud isiku 5 kinnitusele, et tema korteri turuväärtus seoses hoones tegutseva bürooga vähenenud ei ole (kd 4 lk 177-179) ning puudutatud isikute II ja III avaldatule, et kes ei usu nendele kuuluva korteri turuväärtuse vähenemisse büroo tegevuse tõttu (kd 4 lk 184). Eeltoodud tõendeid ja tunnistajate ütluseid hinnates asus kohus seisukohale, et Tiigi 2 hoones tegutseva büroo mõju Tiigi 2 või Tolli 12 teiste korteriomandite turuväärusele ei ole tõendatud. Tunnistaja MM ütlused on negatiivse mõju tuvastamiseks liialt üldistatud, hindamisaktist ja tunnistajate PP ja ML ütlustest nähtub, et äripinna mõju Tolli 12/Tiigi 2 korteriomandite turuväärtusele puudub. Kinnistu sihtotstarbe muutmisega kaasnev reaalne mõju väljendub üksnes maamaksu arvutamise aluseks oleva maa väärtuse muutumises ja sellega seonduvalt maamaksu tõusus. Kuressaare Linnavalitsuse maanõuniku esitatud andmete kohaselt arvutatakse praegu maamaks pindalalt 858m2. Sellest tulenevalt kinnistu 100% elamumaana kasutusel on maamaks 109,65 eurot, kui 20% on ärimaa, siis on maamaks 120,6 eurot aastas. Kohtu arvutuse kohaselt on arvutuse aluseks olevast pindalast 25% ärimaana kasutuse korral aastane maamaks 123,38 eurot. Maamaksu lisandub seega aastas kinnistu sihtotstarbe muutmise korral 13,73 eurot. Kohus leidis, et sihtotstarbe muutmisel maamaksu tõusuga kaasnev

maksukoormuse tõus ei ole sellises ulatuses korteriomanikele oluliselt koormav ega anna alust bürooruumi kasutamise keelamiseks. Lisaks on puudutatud isik I esitanud nõusoleku kanda bürooruumi omanikuna ärimaana maksustamisest tekkiv maksusumma muudatus. Kohus leidis, et puudutatud isiku I võetav hüvitamiskohustus leevendab tekkiva mõju. Kohus ei nõustunud avaldajate käsitlusega, mille kohaselt tuleb korteri sihtotstarbe muutmisega seotud kahjude hindamisel lähtuda kõige negatiivsemast stsenaariumist, milleks on väljakujunenud elukorralduse muutmine sellisel määral, et toob kaasa elukoha muutmise vajaduse. Kohtu hinnangul saab lähtuda olukorrast, mis on käesoleval ajal. Kohus selgitas, et kaasomanikel on tulevikus võimalike elukorralduslike muudatuste tegelikul realiseerumisel kasutada erinevaid seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Kohus ei tuvastanud puudutatud isiku I korteri arhitektuuribüroona kasutamisest tulevaid mõjusid sama kinnisasja teistele korteriomanikele, mis ületaksid KOS § 11 sätestatud tavakasutuse (eluruumi) mõjusid. Kohus asus seisukohale, et puudutatud isiku I vastuavaldus kuulub sisuliselt rahuldamisele. Sellisele seisukohale jõudis kohus lähtudes järgmistest asjaoludest. Ringkonnakohus on 29.01.2016 lahendis 2-14-53324 andnud maakohtule juhise, mille kohaselt vaatamata nõude haldusõiguse tegevusele suunatud sõnastusele on maakohtul pädevus nõue sisuliselt lahendada lähtuvalt eraõiguse normistikust. Kaasomanik võib teise kaasomaniku nõusolekut tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel teistelt kaasomanikelt ka hageda juhul, kui teised kaasomanikud on selleks kohustatud. Avalduse ja vastuavalduse nõuete aluseks olevad asjaolud on sisuliselt kattuvad, avaldajate nõude rahuldamine välistaks puudutatud isiku I nõude rahuldamise ja vastupidi. Kohus on käesolevas asjas tuvastanud, et puudutatud isiku I vaidlustatud tegevused ei riku oluliselt avaldajate õiguseid või huve, avaldajatel puudub lepingust või seadusest tulenev alus keelata puudutatud isiku I tehtud ja planeeritavat korteriomandi ümberehitustöid, samuti puudub avaldajatel alus keelata puudutatud isikul I tema korteriomandi kasutamist büroona, kuna korteriomandi kasutus büroona ei ületa mõjult teistele korteriomanikele selle tavakasutust, so kasutust eluruumidena. Menetluskulude jaotamisel tugines kohus TsMS § 172 lg-le 1, mille järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leidis, et käesolevas asjas on tehtav lahend avaldajate huvides, kuid suures osas ka puudutatud isiku I huvides (vastuavaldus). Kohus ei saa kohtuliku menetluse põhjal asuda seisukohale, et avaldajad oleks esitanud kohtule teadlikult põhjendamatut ja pahauskset avaldust. Käesolev lahend puudutab kaudselt kõiki kaasomanikke, kuid eelkõige avaldajaid aga ka puudutatud isikut I (vastuavalduse nõue puudutab üksnes puudutatud isikut I). Arvestades kõiki asjaolusid on õiglane jätta menetluskulud täies ulatuses kulutusi teinud menetlusosalise kanda. Osaühingu Kuressaare Kommunaalprojekt määruskaebus

kuivõrd vastuavaldus oli esitatud ainuüksi tahtavalduste asendamise eesmärgil, kuid tahteavaldusi ei läinudki vaja, nagu selgub määrusest. Lahend oleks olnud puudutatud isiku I huvides, kui kohus oleks tuvastanud, et Tiigi 2-2 korteris teostatud ümberehitused ja kasutusotstarbe muutmine oleks vajanud avaldajate nõusolekut, milleks oleks pidanud vastuavalduse rahuldama. Lisaks märgib puudutatud isik I, et tahteavalduse asendamiseks esitatud nõue oli esitatud teadlikult käesolevas hagita menetluses, kuna seda ei olnud võimalik esitada eraldi hagiavaldusena seetõttu, et puudutatud isiku I esmane veendumus oli, et avaldajate tahteavaldusi vaja ei ole. Hagimenetluses oleks vastuavalduse rahuldamise korral menetluskulud kandnud kaotaja pool ehk avaldajad. Seega on ebaõiglane, et puudutatud isiku I jaoks positiivse kohtulahendi puhul jäetakse kõik menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus jättis esimeses 05.10.2015 lõpplahendis puudutatud isiku I menetluskulud siiski avaldajate kanda tuginedes TsMS § 172 lg 7 teisele lausele. Puudutatud isik I ei leia, et menetluses oleks midagi oluliselt muutunud, mille tõttu TsMS § 172 lg 7 teises lauses sätestatud alus ei kohalduks. Pealegi ei olnud puudutatud isikust I tingitud see, et 05.10.2015 määrus Tallinna Ringkonnakohtu poolt tühistati ja maakohtule lahendamiseks tagasi saadeti. Riski menetluskulude suurenemisele kannavad avaldajad, kelle tõttu vaidlus kohtuni jõudnud on. Puudutatud isik I ei teinud midagi valesti ega rikkunud kellegi õigusi ning tema vastu kohtuvaidluse algatamine on olnud alusetu. KSK ja B-PS määruskaebus

maakohtu järeldusest on Riigikohus lahendi nr 3-2-1-155-14 p-s 13 selgitanud, et avalikõiguslike- ning ehitusnormidega kooskõla ei saa asendada kaasomanike kokkulepet. Maakohus on lähtunud väärast tõendamisstandardist. Tulenevalt KOS § 16 lg 1 ja AÕS § 74 lg-st 1 võib kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. TsÜS § 68 lg 5 ja AÕS § 72 lg 5 järgi võib kohustada kaasomanikke nõusolekut andma vaid, kui asja oluline muutmine ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve. Sellist tõlgendust on kinnitanud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-185-13, p-s 11. Seoses sihtotstarbe muutmiseks nõusoleku andmisega ei tule avaldajatel tõendada mitte eluruumiks muutumisega kaasnevaid kahjulikke mõjusid, vaid seda, kas tehtud muudatus mõjutab kaasomanike õigusi või huve. Samuti on maakohus vääralt leidnud, nagu saaks avaldajaid kohustada andma nõusolekut sihtotstarbe muutmiseks ning korterite ühendamiseks. Mõlemad muudatused puudutavad ja rikuvad kaasomanike sh avaldajate huve. Antud juhul rikuks sihtotstarbe muutmine kinnistu omanike õigusi ja huve. Avaldajad on selgitanud, et sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 kohaselt on võrreldes eluruumidega lubatud mitteeluruumides minimaalselt 15% suuremat mürataset. Lubatud müratase kui selline suureneb sihtotstarbe muutusel ja see mõjutab avaldajate õigusi ja huve. Avaldajad on selgitanud, et elamumaa on erinevalt ärimaast maamaksust vabastatud ja katastriüksuse sihtotstarve muutmisega kaasneb kaasomandisse kuuluva maatüki maksustamine. Seega avaldajate rahalised kohustused suurenevad. Avaldajate hinnangul kaasneb sihtotstarbe muutmisega ka parkimise probleem, kuivõrd vabad kohad hõivavad puudutatud isiku I bürooruume külastavad kliendid ja töötajad. Avaldajad on selgitanud, et korteriomanike vahelisi suhteid kahjustab ka püsiv oht, et mitteeluruumide omanik muudab mitteeluruumides oma äritegevuse liiki, mida on teistel korteriomanikel mitteeluruumi sihtotstarve laiaulatusliku käsitluse tõttu raske kui mitte võimatu takistada. Samuti on avaldajad seisukohal, et korterite sihtotstarbe muutmine mitteeluruumiks toob kaasa kõigi kinnisasjal asuvate korterite turuväärtuse alanemise. Erinevalt maakohtu seisukohast kinnitavad kõik toimikus olevad materjalid, et äriruum mõjutab turuväärtust. Maakohus ei ole analüüsinud avaldajate poolt välja toodud negatiivseid avaldajate õigusi või huve rikkuvaid mõjusid kogumis, vaid on teinud seda ühekaupa. Avaldajate hinnangul on maakohus sellega jõudnud väära lõppjärelduseni, et sihtotstarbe muutmine ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Vastused määruskaebustele

Puudutatud isikud IX ja X nõustuvad avaldajate määruskaebusega, leides, et maakohtu määrus tuleb avaldajate taotletud ulatuses tühisada. Puudutatud isiku I määruskaebus tuleb puudutatud isikute IX ja X hinnangul jätta rahuldamata ja selles osas nõustuvad puudutatud isikud avaldajate seisukohtadega. Menetluse edasine käik

tühistada maakohtu määrust vastuavalduse rahuldamise osas. Samas, arvestades asjaolu, et avaldajad on enda määruskaebuses taotlenud vastuavalduse rahuldamata jätmist, tuleb maakohtu määrus vastuavalduse rahuldamise osas tühistada puudutatud isiku I kaebuses toodud kaalutlustel. Vaatamata asjaolule, et maakohus on käesolevas asjas ekslikult vastuavalduse rahuldanud, ei anna nimetatud eksimus kolleegiumi hinnangul siiski alust vaidlustatud määruse muutmiseks menetluskulude jaotuse osas. Määruskaebuses väljendatud vastupidise seisukohaga ringkonnakohus ei nõustu. Erinevalt puudutatud isiku I väidetust ei ole maakohus menetluskulude jaotamisel tuginenud argumendile, et kohtulahend on suuresti puudutatud isiku I huvides. Ringkonnakohus selgitab, et käesolevas asjas lahendi tegemine puudutatud isiku I huvides ei sõltu vastuavalduse lahendamise tulemusest, st ka vastuavalduse läbivaatamata jätmisel on lahend sellegipoolest tehtud ka puudutatud isiku I huvides, kuivõrd puudutab oluliselt tema õigusi ja huve. Seega ei anna asjaolu, et maakohus põhjendamatult vastuavalduse rahuldas ja et ringkonnakohus vastuavalduse läbi vaatamata jätab, alust menetluskulude jaotuse muutmiseks. Arvestades eeltoodut ei ole maakohtu määratud menetluskulude jaotuse vaidlustamisel asjakohane ka kaebuse väide, et hagimenetluses oleks vastuavalduse rahuldamise korral menetluskulud kandnud kaotaja poolena avaldajad. Alust maakohtust teistsuguse menetluskulude jaotuse määramiseks ei anna ka kaebuse väide, et maakohus jättis esimeses 05.10.2015 lõpplahendis puudutatud isiku I menetluskulud TsMS § 172 lg 7 lausele 2 tuginedes siiski avaldajate kanda ja et praeguses menetluses ei ole midagi oluliselt muutunud. Vastuseks eeltoodud kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et 05.10.2015 määruses jättis maakohus puudutatud isiku I vastuavalduse läbivaatamata ja pidas seetõttu põhjendatuks jätta selles ulatuses puudutatud isiku I õigusabikulu tema enda kanda. Puudutatud isiku I 18.08.2015 esitatud menetluskulude nimekirjas (kd III tl 68-75) märgitud õigusabikulud 14,5 tunni ulatuses, mis seisnesid vastuavalduse koostamises, täiendamises, viimistlemises, selle lisade kokkupanekus ja kohtule esitamises, jättis maakohus 05.10.2015 määruses koos vastuavalduselt tasutud riigilõivuga puudutatud isiku I enda, mitte avaldajate kanda. Kuna maakohtu poolt kindlaksmääratud menetluskulude jaotus jääb puudutatud isiku I kaebuse põhjenduste alusel muutmata, tuleb puudutatud isiku I määruskaebus jätta rahuldamata. Ülaltoodud põhjendustel kuulub seega avaldajate määruskaebus rahuldamisele osas, milles avaldajad vaidlustavad maakohtu määruse vastuavalduse rahuldamise osas ja paluvad jätta vastuavalduse rahuldamata. Ülejäänud osas avaldajate määruskaebuse väited ringkonnakohtu hinnangul maakohtu määruse tühistamiseks alust ei anna. Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda asjas esiletoodud asjaolud ega tõendid jõuda avalduse lahendamise osas maakohtust teistsugusele tulemusele. Esmalt annab ringkonnakohus hinnangu avaldajate kaebuse väidetele, mis puudutavad ehituslike muudatuste tegemist. Käesolevas asjas puudub vaidlus selle üle, et puudutatud isikule I kuuluvas korteriomandis asukohaga Tiigi 2-2 on ehituslikud ümberkorraldused tehtud korteriomandite kaasomandis olevas osas. KOS § 12 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Käesoleval juhul on Tolli 12 ja Tiigi 2 korteriomanikud kaasomandi kasutamises kokku leppinud 28.05.2010 lepingus, mida muudeti 05.07.2013 korteriomanike vahel sõlmitud notariaalse lepinguga. Ringkonnakohtu arvates on maakohus vaidlustatud määruses õigesti tuvastanud, et eelnimetatud 05.07.2013 leping kehtib kõigi korteriomanike, sh avaldajate suhtes ning selle p-ga 5.9 on hõlmatud ka puudutatud isiku I poolt tehtud

ehituslikud muudatused (ukseava korteriomandite ühendamiseks, ühendatava korteri ühiskoridori viiva väljapääsu sulgemine ja aknaava uksega asendamine). Nõustuda ei saa avaldajate seisukohaga, mille kohaselt on maakohus ringkonnakohtu 29.01.2016 määruses antud juhiseid eirates ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ja oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme. Kolleegiumi hinnangul on maakohtu järeldused kaasomanike 05.07.2013 kokkuleppe p 5.9 tõlgendamisel kooskõlas ringkonnakohtu poolt 29.01.2016 määruses antud juhistega. Erinevalt määruskaebuses väidetust ei ole maakohus vaidlustatud määruses andnud kaasomanike kokkuleppe p-le 5.9 tõlgendust, et vastav punkt lubab mistahes ümberehitustööde tegemist nii reaalosa kui ka kaasomandi esemes. Vaidlustatud lahendis toodud põhjenduste pinnalt ei saa seega järeldada, et kohus peaks kokkuleppe p 5.9 alusel võimalikuks kõikvõimalike ümberehitustööde tegemist ja peaks selleks vajalikke kaasomanike nõusolekuid selle punktiga etteulatuvalt antuks. Käesolevas asjas on kohus andnud hinnangu konkreetsetele puudutatud isiku I tehtud ehituslikele muudatustele ning kohtu ette toodud asjaolude ja tõendite hindamise tulemusena leidnud, et vaidlusalused muudatused olid kokkuleppe p-ga 5.9 hõlmatud. Ringkonnakohus nõustub sellekohaste maakohtu põhjendustega ega pea TsMS § 659 ja § 654 lg-st 6 tulenevalt vajalikuks maakohtu motiive korrata. Mis puudutab kaebuse väiteid ringkonnakohtu 29.01.2016 määruses antud juhistest, peab kolleegium vajalikuks lisaks märkida, et nähtuvalt viidatud lahendi p-st 37 lähtus ringkonnakohus kasutuskorra kokkuleppe p 5.9 tõlgendamisel ka sellest, et ehitise osaks olevad siseseinad korteriomanike kaasomandisse ei kuulu. Nimelt on ringkonnakohus leidnud, et korteriomanike kokkulepe võimaldas ilmselt kaasomandisse mittekuuluvate seinte (siseseinte) ümberehitustööde tegemise. Selline ringkonnakohtu seisukoht ei ole aga kooskõlas Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-155-14 p-s 13 avaldatuga, mille kohaselt on ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ei saa ringkonnakohus asja uuel lahendamisel võtta aluseks ringkonnakohtu poolt varasemal lahendamisel antud juhiseid, vaid peab esitatud asjaolude pinnalt kohaldama õigust ise. Põhjendamatud on ka kaebuse etteheited sellest, et maakohus on kaasomanike kokkulepet mõistliku isiku standardist lähtumise asemel tõlgendanud ühe poole - puudutatud isiku I, seisukohast lähtudes. Vaidlustatud maakohtu määruse põhjendustest nähtub, et kohus on kaasomanike kokkuleppe p-i 5.9 tõlgendamisel arvestanud kõikide lepinguosaliste seisukohtadega ja selle tulemusena leidnud, et teistest 05.07.2013 lepinguosalistest vastupidiselt mõistsid lepingut ja selles sätestatud kasutuskorda 4 lepinguosalist – avaldajad ja nende korterite kaasomanikest puudutatud isikud IX ja X. Lisaks lepinguosaliste seisukohtadele vaidlusalusest lepingupunktist on maakohus, hindamaks lepingut sarnase mõistliku isiku arusaamise pinnalt, arvestanud ka lepinguosaliseks mitteolevate isikute, sh praeguste korteriomanike, seisukohti lepingu p-i 5.9 osas. Ringkonnakohus ei nõustu ka kaebusest nähtuva avaldajate hinnanguga, mille kohaselt puudutas 05.07.2013 kokkuleppe kasutuskord vaid keldrikorrusel ühiskasutusse jääva pinna valdamist ja kasutamist ning panipaikade ja parkimiskohtade ainukasutuse õiguse piire (lepingu p-d 5.2-5.12). Avaldajate seisukohaga, et 2013. aasta notariaalse lepingu sõlmimise eesmärgiks oli kaasomandiosale ehitatud terrasside korterite reaalosade juurde liitmine ja panipaikade ning parkimiskohtade osas kasutuskorra seadmine, on nõustunud ka maakohus vaidlustatud määruses (p 61). Nimetatu aga ei tähenda, et ülejäänud lepingu punktid, sh vaidlusalune p 5.9, mille regulatsioon sisaldus ja võeti üle varasemast 2010. aasta kasutuskorrast, ei omaks enam toimet. Seda, et keegi menetlusosalistest oleks soovinud lõpetada kõikide 2010. aasta kasutuskorrast 2013. aasta kasutuskorda üle võetud sätete toimet, toimiku materjalidest ei

nähtu. Arvestades lisaks eeltoodule maakohtu tuvastatut, et 2013 kasutuskorras kajastatust ei ole varasema kasutuskorraga hõlmatud üksnes punktid 5.1-5.3, ei saa ringkonnakohtu hinnangul järeldada, et 05.07.2013 kokkuleppest ei tulene luba väljaspool keldrikorrust teostatud ehitustöödeks. Samuti nõustub kolleegium maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei oleks kõigi kaasomanike nõusolek vajalik ka juhul, kui kaasomanike vahel ei oleks kehtivat kokkulepet, kuna puudutatud isiku I tehtud ehituslikud muudatused ei ole asja oluline muutmine AÕS § 74 lg 1 mõttes. Erinevalt kaebuses väidetust ei ole maakohus tehtud ehituslike muudatuste olulisuse hindamisel järeldanud, nagu välisseina ukseava ehitamine ei muudaks hoone fassaadi ilmet. Vastupidiselt, maakohus on just möönnud, et välisseinas aknaava asendamine uksega muudab hoone välisilmet, kuid samas ei ole tegemist muudatusega, mis muudaks hoonet või selle välimust oluliselt või takistaks teistel omanikel nende omandi kasutust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega ning leiab, et olukorras, kus kohtu poolt teostatud paikvaatlusest nähtuvalt oli enne välisseina ukse paigaldamist seal juba olemas sama suur ava, st pool ukseavast aken ja pool kergkonstruktsioon, ei saa väita, et ukse asetamine senise avatäite asemel kujutaks endast hoone välisilme muutmist sellisel määral, et vajaks kõikide kaasomanike kokkulepet. Kaebuses osundatu, et kõikide seintega, sh siseseintega, tehtavad toimingud puudutavad kõiki kinnistu omanikke, ei tähenda veel, et kõikideks sellisteks toiminguteks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Avaldajate viited sellele, et ringkonnakohus on varasemalt asjas nr 2-14-51980 sedastanud, et kahe korteri ümberehitustöid bürooruumideks saab lugeda asja oluliseks muutmiseks, ei võimalda samuti maakohtu seisukohti väärata. Kolleegium selgitab, et küsimus sellest, kas vaidlusaluseid ümberehitustöid saab lugeda asja oluliseks muutmiseks, milleks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek, kuulub lahendamisele käesolevas menetluses. Tsiviilasjas nr 214-51980 ei olnud vaidluse all asjaolu, kas puudutatud isiku I tehtud ehituslikud muudatused on olulised ja vajavad seega kõigi korteriomanike nõusolekut. Nimetatud tsiviilasja esemeks oli korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamine ning asjas oli vaidluse all asjaolu, kas Korteriühistu Tolli-Tiigi 28.03.2014 üldkoosoleku otsuse nr 5 vastuvõtmisega korterite ümberehitamiseks bürooruumideks on väljutud korteriühistu pädevuse piiridest, kuivõrd üldkoosolek ei saa häälteenamusega otsustada küsimusi, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe. Lisaks selgitab kolleegium, et teise tsiviilasja läbivaatamisel antud kohtu seisukohad ei ole kohtule käesoleva asja läbivaatamisel siduvad. Toodust tulenevalt ei oma praeguse asja lahendamisel tähendust tsiviilasjas nr 2-14-51980 antud kohtu hinnangud ümberehitustööde olulisusele. Järgnevalt hindab kohus avaldajate kaebuse väiteid, mis puudutavad puudutatud isiku I korteriomandite kasutamist arhitektuuribüroona ja kinnistu sihtotstarbe muutmist. Ka osundatud küsimustes ei saa kolleegiumi hinnangul maakohtule ette heita ringkonnakohtu poolt varasemalt antud juhiste eiramist. Vastavalt ringkonnakohtu 29.01.2016 määruses antud juhistele tuleb hindamaks, kas kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet võib oluliselt muuta ilma teiste kaasomanike kokkuleppeta, anda hinnang sellele, kas kasutusotstarbe muutmine eluruumist äriruumiks väljub KOS § 11 lg 1 p 1 sätestatud tavakasutusest. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus asjas esitatud tõendeid kogumis hinnates õigesti järeldanud, et puudutatud isiku I korteriomandi kasutamisest arhitektuuribüroona ei tulene sama kinnisasja teistele korteriomanikele selliseid mõjusid, mis ületaksid KOS § 11 sätestatud tavakasutuse (eluruumi) mõjusid. Väärast tõendamisstandardist lähtumist maakohtule seejuures ette heita ei saa. Avaldajate seisukoht, mille kohaselt ei tule avaldajatel seoses sihtotstarbe muutmiseks nõusoleku andmisega tõendada mitte eluruumiks muutumisega kaasnevaid kahjulikke mõjusid, vaid seda, kas tehtud muudatus mõjutab kaasomanike

õiguseid või huve, ei ole kolleegiumi hinnangul järgitav. Sihtotstarbe muutmisega avaldajatele kaasnevad kahjulikud mõjud ja sihtotstarbe muutmise mõjud avaldajate õigustele või huvidele, mille tõendamist avaldajad põhjendamatult eristavad, on sisuliselt üks ja sama. Põhjendamatud on avaldajate kahtlused, et puudutatud isik I muudab mitteeluruumides oma äritegevuse liiki. Vastavale oletuslikule eeldusele tuginemine ei võimalda praegusel juhul muuta kohtu otsustust puudutatud isikule I kuuluva korteriomandi arhitektuuribüroona kasutamisest tekkivate kahjulike mõjude osas. Ringkonnakohus kordab maakohtu selgitatut, mille kohaselt saab kohus korteri sihtotstarbe muutmisega seotud kahjude hindamisel lähtuda hetkel valitsevast olukorrast. Kuivõrd ringkonnakohus jagab maakohtu seisukohta, et puudutatud isiku I korteriomandi kasutamisest arhitektuuribüroona ei tulene avaldajatele tavakasutust ületavaid mõjusid, ei ole kasutusotstarbe muutmiseks seega kõigi kaasomanike nõusolek vajalik. Sel põhjusel, arvestades ka ringkonnakohtu põhjendusi, ei pea kohus käesolevalt vajalikuks põhjalikumalt vastata kaebuse väidetele, et kohus on vääralt kohustanud avaldajaid sihtotstarbe muutmiseks ja korterite ühendamiseks nõusolekuid andma. Arvestades, et käesolev lahend on kõigi kaasomanike huvides, nii kaebuste esitajate kui ka puudutatud isikute IX ja X (vastavalt avaldajate abikaasa ja elukaaslane) huvides, ning pidades silmas, et teised puudutatud isikud ei ole avaldanud kulude olemasolu määruskaebemenetluses, peab kohus TsMS § 172 lg-st 1 tulenevalt põhjendatuks jätta apellatsioonimenetluses kantud kulud neid kandnud menetlusosaliste endi kanda (Riigikohtu 27.09.2010 otsus nr 3-2-1-70, p 14). Samuti ei välista avalduse läbivaatamata jätmine TsMS § 172 lg 1 kohaldamist (Riigikohtu 14.06.2017 määrus nr 3-2-1-66-17, p 16 ja määrus nr 3-2-152-17, p 16). Eelmärgitud jaotust arvestades puudub vajadus hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks.

(allkirjastatud digitaalselt) Ulvi Loonurm

(allkirjastatud digitaalselt) Mati Maksing

(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.