J G ja T T hagi A S i vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.11.2014 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
J G ja T T apellatsioonkaebus ja A S i apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I (apellatsioonimenetluses apellant I/vastustaja I): J G (isikukood XXXXXXX), tehinguline esindaja Oksana Smirnova Hageja II (apellatsioonimenetluses apellant II/vastustaja II): T T (isikukood XXXXXXX), tehinguline esindaja Oksana Smirnova Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja/apellant): A S (isikukood XXXXXX)
Kohtuistungi toimumise aeg
22.05.2015
Istungil osalenud isikud
Hageja I J G Hagejate lepinguline esindaja Oksana Smirnova Kostja A S
1(8)
Tsiviilasi nr: 2-14-19282
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 28.11.2014 otsus tühistada osas, millega kohus mõistis J G lt (G) A S i (S) kasuks välja hüvitise kinnistu kaasomandi kaotamise eest summas, mis ületab 16 114,75 eurot.
2.J G ja T T apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.A S i apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine: 4.1.Hagi rahuldada osaliselt. 4.2.Lõpetada hagejate J G (isikukood XXXXXX) ja T T (isikukood XXXXXX) ning kostja A S i (isikukood XXXXXXXX) kaasomand Maardu linnas, Xxxxxxxx asuvale kinnistule (registriosa nr 7287202, edaspidi „kinnistu”) järgmiselt: 4.2.1.Kinnistu jääb J G ja T T kaasomandisse kummalegi 1⁄2 suuruses mõttelises osas ja J G maksab A S ile omandi kaotamise eest alapunktis 4.2.2 välja mõistetava hüvitise. 4.2.2.Mõista J G lt kostja A S i kasuks välja hüvitis kinnistu kaasomandi osa kaotamise eest 16 114,75 eurot. 4.2.3.Kohustada A S it (isikukood XXXXXXXXX) andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 7287202 teises jaos tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja J G (isikukood XXXXXXXXX) kaasomandiosa suurendamiseks arvuni 1⁄2. Asendada eelmises lauses sõnastatud nõusolek käesoleva otsusega. 4.2.4.Alapunktides 4.2.2 ja 4.2.3 märgitud kohustused on samaaegselt täidetavad kohustused, st punktis 4.2.3 märgitud nõusoleku alusel kinnistusraamatusse kande tegemise taotlemisel peavad J G ja T T tõendama, et punktis 4.2.2 märgitud kohustus on täidetud.
5.Menetlusosaliste menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.15.05.2014 esitasid hagejad Harju Maakohtusse hagi, milles palusid lõpetada hagejate ja kostja kaasomand ning laenukohustused nõnda, et kummagi hageja omandisse jääb 1⁄2 kaasomandist, laenukohustused jäävad ainult hageja I kanda ning kostjale makstakse hüvitis 2229,50 eurot ning kohustada kostjat andma vajalik nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks.
2(8)
Tsiviilasi nr: 2-14-19282
Hagiavalduse kohaselt on hagejate J G , T T ja kostja A S kaasomandis Harju Maakohtu kinnistuosakonna registriossa number 72872 sisse kantud kinnistu Maardu linnas, XXXXXXXXX asuv pindalaga 940 m2. Hagejad omandasid kinnistu 01.12.2004, et tulevikus ehitada maja. Alates 2005.a algusest algas hageja J G ja kostja kooselu. Märtsis 2005.a võtsid J G ja A S laenu nimetatud kinnistule elumaja ehitamiseks. Kuna laen oli võetud kahe isiku kasuks, otsustati osa kinnistust vormistada kostja nimele kinkelepinguga, kinnistule seati ühishüpoteek AS Swedbank kasuks. Hagejal I on kaks last: poeg A K (sündis XXXXXX hageja I esimesest abielust) ning poeg D S (sündis XXXXX hageja I ja kostja kooselust). Hageja I ja kostja kooselu lõppes veebruaris 2013.a, kuid kõik pooled elavad koos siiani, ning see ei ole moraalselt ja psühholoogiliselt vastuvõetav. Hageja I ja kostja vahel on konflikt, mis on provotseeritud kostja käitumisega. Kostja kasutab vägivalda hageja I ja tema vanema poja A suhtes. Moraalselt alandab teda laste ees, solvab, ähvardab. Antud asjaolude alusel oli alustatud kriminaalasi nr.13230103715. Üldine õhkkond majas, mis on tekitatud kostja vägivallatsemisega, ei võimalda pooltel elada koos ühes majas. Sellepärast on hagejad sunnitud pöörduma kohtusse kaasomandi jagamise nõudega. Hageja I on tellinud aprillis 2014 kaasomandi väärtuse hindamiseks eksperthinnangu Kinnisvarabüroo 1Partner OÜ-lt. Eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtus 120 000 eurot, millest hagejate kaasomandi osa (3/4 kaasomandist) väärtus on 90 000 eur ja kostja A S kaasomandi (1/4 kaasomandist) osa väärtus on 30 000 eur. Hageja J G , kostja A S ja AS Swedbank vahel oli 17.03.2005 sõlmitud laenuleping nr. 05-052350-EL maja ehitamiseks, 28.03.2006 oli sõlmitud laenulepingu lisa nr. 1 täiendava laenu saamiseks. Seisuga 22.04.2014 on tagastamata laenusumma 55 541.00 eur. Hagejal I ei ole õnnestunud kohtuväliselt lahendada kostjaga kaasomandi lõpetamise küsimust ning hagejad on sunnitud nõudma kaasomandi jagamist kohtulikus korras. Kaasomandi ühine majandamine ja kasutamine ei ole võimalik.
Kostja vastuväited
10.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja kasutab kinnistul asuvat elamut enda ja oma poja elukohana. Kostja ei ole vastu kaasomandi säilitamisele, kuid selle lõpetamisel peab õigeks müüki kolmandale isikule.
11.Kostja selgituste kohaselt on ta teinud kinnistule rohkem kulutusi kui saaks kaasomandi lõpetamisel talle hüvitatud vaidlusaluse kinnistu väärtusest kostja mõttelise osa suurusele (1⁄4) vastava rahasummaga. Seetõttu ei ole kaasomandi lõpetamine õiglane ega põhjendatud. Esimese astme kohtu otsus
12.Harju Maakohus tegi 28.11.2014 otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt, lõpetas hagejate ja kostja kaasomandi ning jättis kinnistu hagejate kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades, kohustas hagejat I kostjale omandi kaotamise eest tasuma hüvitise summas 30 000 eurot, kohustas kostjat andma nõusoleku omanikukande kustutamiseks ja asendas nõusoleku otsusega ning jättis menetluskulud poolte endi kanda, kohustus tasuda hüvitis ja anda nõusolek on samaaegselt täidetavad kohustused st kinnistusraamatusse kande tegemise taotlemisel peavad hagejad tõendama, et on hüvitise tasumise kohustuse täitnud.
13.AÕS § 77 lg 2 näeb ette, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või
3(8)
Tsiviilasi nr: 2-14-19282 kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus on eelviidatud sätte sõnastusest tulenevalt kaasomandi lõpetamisel seotud hagis (ja vastuhagis) nimetatud kaasomandi lõpetamise viisidega (Riigikohtu 21. detsembri 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, p 17 esimene lõik). Käesolevas asjas taotlevad hagejad kaasomandi lõpetamist ühel viisil ja kostja ei ole vastuhagi esitanud.
14.Kohus ei pea vähemalt üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks ja poolte suhted või takistused vaidlusalusel kinnistul asuva elamu ühiseks kasutamiseks ei oma asja lahendamisel tähtsust. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (Riigikohtu 9. mai 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19 esimene lõik). AÕS § 72 lg 5 järgi tuleb vaidlus lahendada kaasomanike huvidest lähtudes. Seega saaks kohus jätta kaasomandi lõpetamata üksnes juhul, kui hagejate taotletud viisil oleks see võimatu või vähemalt ühe kaasomaniku suhtes äärmiselt ebaõiglane. Pooled on üksmeelsed, et kaasomandi lõpetamine hagejate taotletud viisil on põhimõtteliselt võimalik. Kohus ei nõustu kostjaga, et käesolevas asjas poolte esile toodud asjaoludel oleks kaasomandi lõpetamine äärmiselt ebaõiglane. Kohus ei saa kaasomandi lõpetamise vaidluses hinnata seda, millise panuse on kaasomanikud teinud kaasomandis oleva eseme soetamiseks või parendamiseks. Samuti ei sõltu kaasomandis tehtavast lahendist otseselt kostja võimalus jätkata vaidlusalusel kinnistul asuva elamu kasutamist, aga kostja selline huvi ei kaalu ka üles hagejate esile toodud ja seadusega kaitstud huvi kaasomandi lõpetamiseks. Eelneva põhjal leiab kohus, et kaasomand tuleb lõpetada hagejate soovitud viisil.
15.Kostja kasuks õiglase hüvitise väljamõistmiseks peab kohus tuvastama vaidlusaluse kinnistu väärtuse võimalikult lähedase aja seisuga omandi kaotamisele (vt nt Riigikohtu
12.aprilli 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-06, p 15 ja selles viidatud varasem kohtupraktika). Kinnistu väärtuse üle on pooltel vaidlus, kuigi kostja ei ole esitanud selget seisukohta, kui palju on kõnealune väärtus tema arvates suurem hagejate väidetust. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hagejate väitel on vaidlusaluse kinnistu turuhind 25. aprilli 2014 seisuga 120 000 eurot. Kohtu hinnangul on hagejate väite kinnituseks esitatud arvamus ajaliselt piisavalt lähedane kohtuotsuse tegemisele, samuti nähtub sellest, et hindaja on kinnistuga tutvunud ja turuhinna kujunemist põhjendanud. Kostja ei ole hagejate väidetust erineva turuhinna kohta tõendeid esitanud. Muude tõendite puudumisel tuvastab kohus hagejate esitatud arvamuse järgi, et vaidlusaluse kinnistu väärtus on 120 000 eurot. Kuna kostja kaasomandiosa suurus on 1⁄4, siis tuleb talle hüvitada 30 000 eurot ( = 120000 : 4).
16.Kohus ei nõustu hagejatega, et kostjale makstavat hüvitist saab vähendada laenulepingust tuleneva täitmata kohustuse kostjale eeldatavalt langeva osa võrra. Kohtu hinnangul ei ole võimalik kaasomandi lõpetamise hagis otsustada samade poolte muude varaesemete jagamist, mis ei ole hagi või vastuhagiga hõlmatud või mida ei saa kaasomandi sätete alusel jagada. Hageja I ja kostja sõlmisid laenulepingu sooviga saada laenu vaidlusalusele kinnistule elamu ehitamiseks. Vaidlustamata asjaolude kohaselt korraldasidki pooled laenuraha eest elamu ehitamise, lisaks koormati vaidlusalune kinnistu hüpoteegiga (sh kostja mõtteline osa) panga kasuks laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. Hagejad on hagi esitamisel lähtunud sellest, et koos kaasomandi lõpetamisega saab kohus reguleerida ka poolte kohustusi panga ees ning arvestada sellest tuleneva ühele poolele (hagejale I) jääva kohustusega teise poole (kostja) kasuks välja mõistetava hüvitise määramisel. Kohus on menetluse kestel pooltele selgitanud, et
4(8)
Tsiviilasi nr: 2-14-19282 niisuguseks käsitluseks ei tähelda kohus õiguslikku alust. Kaasomandi lõpetamise tulemusel muutub senine olukord vaid osaliselt: vaidlusalune kinnistu jääb kuuluma hagejatele; seda koormab endiselt kogu hüpoteek panga kasuks; kostjale tuleb maksta kohene hüvitis omandi kaotamise eest ning mõlemal laenusaajal (hageja I ja kostja) tuleb endiselt täita laenulepingust tulenevaid kohustusi. Kuna kaasomandi lõpetamine hagejate taotletud viisil riivab intensiivselt põhiseaduse § 32 esimeses lõigus sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, siis tuleb kostjale tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotamise eest (Riigikohtu 9. veebruari 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9 teine lõik). Olulist erinevust võrreldes praeguse olukorraga näeb kohus eelkõige selles, et seni tagas nii hageja I kui kostja kohustusi panga ees tema omandis olevat mõttelist osa koormav hüpoteek, aga edaspidi on kohustuste täitmine tagatud üksnes hagejate kinnistut koormava hüpoteegiga ja kostja laenu tagastamise kohustust oma varaga enam ei taga. See ei muuda hageja I ja kostja kohustusi panga ees ega ka nende kui solidaarvõlgnike omavahelisi suhteid. Abikaasade ühisvara jagamisel on kohtul võimalik perekonnaseaduse (PKS) § 38 alusel jagada ka kohustusi, aga kaasomandi lõpetamise puhul niisugune võimalus puudub. Kohus ei tähelda kehtivas õiguses tõhusat vahendit kirjeldatud muudatuste tasakaalustamiseks. Kaasomandi kui ühe omandivormi esemeks saavad AÕS § 68 lg 1 järgi olla asjad. TsÜS § 49 lg 1 kohaselt on asi kehaline ese. TsÜS § 49 lg 2 võimaldab seaduses sätestatud juhtudel kohaldada õigusele asja kohta sätestatut. Samas on TsÜS § 66 kohaselt vara isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogum, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega kuuluvad kohustused vara hulka, aga neile ei saa seaduse sõnastuse tõttu kohaldada asjade kohta sätestatut, kui selleks ei ole vastavat normi (nagu nt PKS § 37 lg 3 ja § 38). Niisugune tulem on kaasomandi lõpetamise vaatekohast mõistetav ja põhjendatud, sest käesoleval juhul vaadeldavaid laenulepingust tulenevaid kohustusi ei saa pooled lõplikult jagada ilma panga kui võlausaldaja nõusolekuta. Neil kaalutlustel ei ole kohtu hinnangul kaasomandi lõpetamise nõude lahendamisel võimalik täielikult arvestada kaasomandis oleva asja soetamiseks võetud laenu tagastamise kohustuse ja seda tagava hüpoteegi vm tagatisega. Kohus ei vähenda kostja kasuks välja mõistetavat hüvitist laenulepingust tulenevate veel täitmata kohustuste eeldatavasti kostjale langeva osa (1⁄2) võrra.
17.Hagejad paluvad kaasomandi lõpetamisel kostjale makstava hüvitise mõista välja hagejalt I, selles osas ei ole kostja vastuväiteid esitanud. TsMS § 5 lg 1 järgi menetleb kohus hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Omandi kaotamise eest tuleb hagejal I hüvitada kostjale eelneva põhjal summa 30 000 eurot. Kuna väljamõistetav summa on suurem hagejate pakutust, siis kuulub hagi rahuldamisele osaliselt.
18.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (Riigikohtu 29. septembri 2010. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20 teine lõik, ja 29. mai 2013. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12 kolmas lõik). Hagejate nõude osalise rahuldamisega otsustab kohus sisuliselt vaidlusaluse kinnistu jätmise hagejatele, mõistab välja hüvitise kostja kasuks ja asendab otsusega kostja nõusoleku kinnistusraamatu kande vastavalt muutmiseks (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 8, vt selle kohta ka Riigikohtu 24. mai 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-7-05, p 11 esimene lõik, ja 29. mai 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 13 esimene lõik). Hagejad ei ole taotlenud hageja II kaasomandiosa suuruse muutmist, seega suureneb hageja I osa suurus 1⁄2-ni. Kostja nõusoleku andmise ja talle hüvitise maksmise kohustused on samaaegselt täidetavad vastastikused kohustused täitemenetluse seadustiku § 21 tähenduses.
5(8)
Tsiviilasi nr: 2-14-19282 Menetluse edasine käik
19.Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse nii hagejad kui kostja. Hagejate apellatsioonkaebus ja seisukoht kostja apellatsioonkaebusele
20.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse ja palusid maakohtu otsuse osaliselt tühistada, teha uus otsus, millega rahuldada hagi täielikult või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks, kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada, kohtukulud jätta vastustaja kanda.
21.Apellandid vaidlustavad otsuse osas, milles kohus mõistis hagejalt I kostja kasuks välja hüvitise kinnistu kaasomandi kaotamise eest summas 30 000 eurot. Apellandid leiavad, et maakohus on vääralt tõlgendanud materiaal- ja menetlusõiguse norme.
22.TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 5 lg 1 ja §436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Apellandid leiavad, et kohus ei ole oma otsuse tegemisel õigesti tõlgendanud menetluses esitatud poolte vastuväiteid ja tõendeid ning tuli valedele järeldustele.
23.Apellandid ei ole nõus, et hagejad pole esitanud selgelt nõuet laenukohustuse jagamiseks ning sellega, kuidas kohus arvestas hüvitist kostjale oma osa kaasomandist kaotamise eest. Hagejad on piisavalt selgelt esitanud oma nõuded laenukohustuse jagamise osas. Kostja pole esitanud ühtegi vastuväidet kaasomandi lõpetamise viisi osas.
24.Asjas saab kohaldada seaduse analoogiat ning jagada J G ja A S laenukohustused vastavalt Perekonnaseaduse sätetele, kuna tegelikult pooled elasid perekonnana ning pooltel on ühine laps. Kohtupoolne seaduse kohaldamine ainult sellepärast, et pooled ei olnud abielus, on ebaõiglane ja vastuolus hea usuga, sest kui pooled oleksid abielus, siis kohus saaks rahuldada hagejate hagi täies ulatuses.
25.Tegemist on kinnistuga, mis on koormatud hüpoteegiga ka vastustaja A S i laenukohustuste tagamiseks. Seega apellandid ei nõustu, et 30 000 eurot on õiglane hüvitis hüpoteegiga koormatud mõttelise osa kaotamise eest. Kui kostja ei täida oma laenukohustusi, siis lasub hagejal peale hüvitise maksmist ka täiendavalt kostja laenukohuste täitmine, mis on hageja jaoks ebamõistlikult koormav.
26.TsMS § 436 lg. 1 ja § 438 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud ning otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud. Apellandid on seisukohal, et vaidlustatud kohtuotsus ei ole põhjendatud, kuna kohus ei ole hinnanud kõiki poolte poolt esitatud tõendeid, millega on kohus rikkunud menetlusõiguse norme. Maakohus ei ole piisavalt kaalunud asjaolusid, mistõttu on kohtuotsus olulises ulatuses jäänud põhjendamata.
27.Kostja apellatsioonkaebusele hagejad ei vastanud. Vastustaja seisukoht ja kostja apellatsioonkaebus
28.Vastustaja märkis vastuses apellatsioonkaebusele, et pole rahul hüvitise suurusega, kuna kinnistu on alahinnatud.
29.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles vaidlustas maakohtu otsuse tervikuna. Kostja näeb ainsa lahendusena kinnistu müüki vastastikku kasuliku hinnaga, et oleks võimalik tagasi maksta pangalaen. Vastasel korral jääks kostja koduta, kuid oleks sunnitud edasi tasuma pangalaenu. Ringkonnakohtu seisukoht
30.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebustega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, hagejalt I kostja kasuks väljamõistetud summa
6(8)
Tsiviilasi nr: 2-14-19282 suuruse osas, ülejäänud osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Hagejate apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt, kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Vastuseks apellatsioonkaebustele leiab ringkonnakohus järgmist.
31.Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et AÕS § 77 lg-st 2 tulenevalt on kohus kaasomandi lõpetamisel seotud hagis (ja vastuhagis) nimetatud kaasomandi lõpetamise viisidega. Käesolevas tsiviilasjas esitasid hagejad nõude kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et hagejatele jääb kinnistu ja kostjale tasutakse hüvitis omandi kaotamise eest. Maakohus selgitas kostjale, et juhul, kui ta soovib kaasomandi lõpetamist teistsugusel viisil kui hagejad, siis tuleb tal selleks esitada vastuhagi (tlk 72 pöördel). Kostja teatas, et kaalub vastuhagi esitamist, kuid seda siiski ei teinud. Maakohtul tuli seega vaidlus lahendada hagejate poolt nõutud kaasomandi lõpetamise viisi arvestades. Kostja apellatsioonkaebuses esitatud väide, et kaasomandi lõpetamiseks peaks kinnistu müüma ja saadud raha kaasomanike vahel jagama, on esitatud hilinenult ja seega asjakohatu.
32.Maakohus on õigesti leidnud, et kostja kasuks õiglase hüvitise väljamõistmiseks peab kohus tuvastama vaidlusaluse kinnistu väärtuse võimalikult lähedase aja seisuga omandi kaotamisele. Poolte vahel oli vaidlus kinnistu väärtuse üle. Tõendi kinnistu väärtuse kohta esitasid ainult hagejad, kuigi kohus selgitas kostjale, et kui ta leiab kinnistu väärtuse olevat teistsuguse võrreldes hagejate väidetega, siis tuleb esitada sellekohased tõendid. Kostja tõendeid kinnistu väärtuse kohta ei esitanud ja sellest tulenevalt on tema väited kinnistu väärtuse kohta tõendamata. Hagejad esitasid kinnistu väärtuse tõendamiseks mh kinnistu hindamise akti (tlk 35-51), mille kohaselt on kinnistu väärtus 120 000 eurot. Maakohus tuvastas, et vaidlusaluse kinnistu väärtus on 120 000 eurot, arvestades hagejate poolt esitatud hindamisakti. Maakohus ei arvestanud asjaoluga, et kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt koormab kinnistut ühishüpoteek AS Hansapank kasuks summas 1 560 000 Eesti krooni, kusjuures kaaskoormatud on kõik kaasomandiosad ja kinnistu hindamisakti kohaselt ei ole hindamistulemuse leidmisel arvestatud hüpoteegiga tagatud nõudeid.
33.Selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Ringkonnakohus on seisukohal, et kui kinnistut koormab hüpoteek, siis ei saa kinnistu turuväärtuse väljaselgitamisel TsÜS § 65 järgi jätta hüpoteeki arvestamata. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt koormab kinnistut ühishüpoteek AS Hansapank kasuks summas 1 560 000 Eesti krooni. Asja materjalidele lisatud kinnistu mõttelise osa kinkelepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingute (tlk 16-23) kohaselt seati vaidlusalusele kinnistule ühishüpoteek, kusjuures ühishüpoteegiga on tagatud mh ka hüpoteegipidaja nõuded J G ja A S i vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja, J G ja A S i vahel 17.03.2005.a sõlmitud laenulepingust nr 05-052350-EL ja selle võimalikest lisadest. Laenulepingu nr 05-052350-EL (tlk 26-32) ja selle lisa 1 (tlk 33) järgi said J G ja A S kasutada laenulimiiti 74 694,14 eurot. Kinnistu väärtuse väljaselgitamiseks tuleb ringkonnakohtu arvates arvestada hüpoteegiga tagatud nõude suurust. Hagejad esitasid asjas AS Swedbank (endine AS Hansapank) tõendi, et seisuga 22.04.2014 on laenulepingu nr 05-052350-EL alusel tagastamata laenusumma 55 541,01 eurot. Teisi tõendeid, millest nähtuks, et hüpoteegiga tagatud nõue on suurem või väiksem kui 55 541,01 eurot, pooled ei esitanud. Kuna ühishüpoteegiga olid kaaskoormatud kõik kaasomandiosad, siis kinnistu turuväärtus moodustab 120 000-55 541,01=64458,99.
7(8)
Tsiviilasi nr: 2-14-19282 Kostjale makstava hüvitise suurus omandi kaotamise eest moodustab seega summa 64458,99:4=16 114,75 eurot.
34.Maakohus on õigesti leidnud, et J G ja A S i laenulepingust tulenevaid kohustusi kinnistu kaasomandi lõpetamisel, nii nagu hagejad seda soovisid, jagada ei saa. Perekonnaseaduse sätteid käesolevas vaidluses kohaldada ei saa. Maakohtu seisukohad on nimetatud osas põhjendatud, ringkonnakohus nõustub nendega ja ei pea vajalikuks neid korrata. J G l ja A S il on jätkuvalt kohustus täita laenulepingust tulenevaid kohustusi ja nende kui solidaarvõlgnike omavahelises sisesuhtes kohaldub VÕS § 69. Seejuures tagab kinnistule seatud hüpoteek jätkuvalt laenulepingust tulenevat hüpoteegipidaja nõuet. Menetluskulude jaotus
35.Vastavalt TsMS § 171 lg-le 1 kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Kuna hagejate apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt, kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis arvestades vaidluse asjaolusid, tuleb poolte menetluskulud jätta nende endi kanda.
Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/
Tiit Kollom /allkirjastatud digitaalselt/
Ande Tänav /allkirjastatud digitaalselt/
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.