3.Menetluskulude jaotuse määrab maakohus lõpplahendiga. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule
päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Mart Rebane (hageja) esitas 2023 Tartu Maakohtule hagi Marju Rebase (kostja) vastu, milles palus lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale asukohaga XXXXXX (registriosa nr XXXXXXXX) selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse kohustusega tasuda kostjale hüvitist 53 500 eurot. Hageja palus tasaarvestada kostja hüvitise nõue hageja nõudega kinnisasja poole müügihinna (52 500 eurot), poole intresside (2773 eurot 3 senti) ja kulutuste (3010 eurot 42 senti) saamiseks ning kohustada kostjat hüvitama hagejale 4783 eurot 45 senti ja viivise ning asendada kostja tahteavaldus hageja kinnistusraamatusse ainuomanikuna kandmiseks. Alternatiivselt palus hageja müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ja saadud rahast tasuda müügi ja avaliku enampakkumise kulud, Swedbank AS-le laenujääk ning ülejäänud summa jagada poolte vahel võrdselt, kuid tasaarvestada kostja kaasomandi osa eest saadav hüvitise nõue hageja nõudega kostja vastu. Lisaks palus hageja mõista kostjalt välja õigusabikulude eest kahjuhüvitise 870 eurot 40 senti ja viivise. Hagiavalduse kohaselt kuulub mõlemale kaasomanikule 1⁄2 mõttelist osa kinnisasjast. Pooled soetasid kinnisasja ühiselt 17. septembril 2021. Hageja soovis korterit osta investeerimise eesmärgil ning seetõttu, et hageja laps saaks korteris elada Tartus õpinguid jätkates. Kostja tegi ettepaneku soetada korter kaasomandisse. Müügilepingu p-i 3.2 järgi oli müügilepingu eseme hind 105 000 eurot, mille tasumise eest vastutasid pooled lepingu p-i 3.1 järgi solidaarselt. Hageja tasus korteri eest sissemaksena 50 000 eurot. Ülejäänud 55 000 euro tasumiseks sõlmis hageja pangaga laenulepingu, hageja on tasunud pangale laenumakseid ja intressi. Eksperthinnangu järgi on kinnisasja turuväärtus 107 000 eurot. Pooled ei ole suutnud kaasomandi jagamise osas kokkuleppele jõuda. Kuivõrd pooled vastutavad müügihinna tasumise eest solidaarselt, on hagejal võlaõigusseaduse (VÕS) § 69 lg 2 järgi kostja vastu nõue poole hageja poolt tasutud müügihinna 105 000 euro tagasinõudmiseks summas 52 500 eurot. Hageja on osaliselt täitnud kohustuse laenulepingu arvelt ning hagejal on õigus nõuda kostjalt ka kuni kaasomandi jagamiseni makstud intresse. Kuna kostja ei ole muid kokkuleppeid tõendanud, peavad pooled VÕS § 69 lg 1 kohaselt täitma kohustuse võrdsetes osades. Pooled ei ole sõlminud suulist ega
kirjalikku lepingut, milles hageja oleks avaldanud tahet võtta korteri müügihinna tasumise kohustus ainuisikuliselt enda kanda ning loobunud tagasinõudest kostja vastu. Hageja ostis korterisse 1650 euro eest õhksoojuspumba ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 alusel tuleb kostjal hüvitada pool õhksoojuspumba maksumusest, s.o 825 eurot, mis oli kinnisasjale tehtud vajalik kulutus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 tähenduses. Alates 24. septembrist 2021 asus korterisse elama kostja tütar koos sõbrannaga. Kostja tütre sõbranna on üürilepingu järgi tasunud hagejale igakuiselt pool üüri summast, s.o 200 eurot, ning pooled kommunaalkulud. Kostja tütar kommunaalmakseid ega üüri hagejale ei tasunud. Hageja tasus korteri kommunaalmakseid ja küttepuude eest ning kostjal tuleb sellest hüvitada pool, s.o 2185 eurot 42 senti. Hageja soovis lahendada vaidlust kohtuväliselt ning tasus õigusabi eest 870 eurot 40 senti, hageja nõuab kostjalt selle hüvitamist VÕS § 115 lg 1, § 127 lg-te 1 ja 4 ning § 128 lg-te 1 ja 3 alusel.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja esitas vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand selliselt, et korteriomand jääb kostja ainuomandisse kohustusega hüvitada hagejale 79 000 eurot. Kostja oli nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid ei nõustunud kinnistu jätmisega hagejale ega hageja rahaliste nõuetega. Pooled olid korteriomandi omandamise ajal elukaaslased ning nende mõlema ühiseks sooviks oli osta Tartusse korter, mida saaksid kasutada mõlema lapsed. Käesoleval ajal õpib kostja tütar Tartus kõrgkoolis ning kasutab korterit alaliselt elamiseks. Korteriomandi müügilepingu punkti 3.1 teise lõigu kohaselt vastutavad ostjad müügilepingust tulenevate ostja kohustuste täitmise eest solidaarselt. Leping ei reguleeri ostjate omavahelist suhet. Hageja tasus korteriomandi eest, kuid selles, et kostja peaks talle hüvitama poole selle maksumusest, kokku ei lepitud. Korteriomandi müügilepinguga võttis hageja endale kohustuse ostuhinna tasumiseks. Kinkelepingu tunnustele vastab see, et lepingust tulenevat kohustust täidetakse nii enda kui ka teise isiku eest hüvitist nõudmata. Kostja vastu rahalise nõude esitamisega on hageja sisuliselt taganenud kinkelepingust, viitamata ühelegi VÕS §-s 267 sätestatud alusele. Hageja kinkis kostjale poole ostuhinnast, mitte korteriomandist. Hagejale ei saanud olla teadmata, et korteri soetamise ajal ei võimaldanud kostja sissetulek poole korteri hinna tasumist. Pooled ei arutanud enne tehingu tegemist, et osa ostuhinnast tuleks tulevikus tasuda kostjal. Kuni 2023. a sügiseni ei esitanud hageja kostja vastu rahalisi nõudeid ning toetas teda rahaliselt. Hagi esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja oli nõus, et hageja ostis 2021. a sügisel korteri kütmiseks puid 269 euro väärtuses. Kostja vaidles vastu väitele, et hageja tasus kommunaalmakseid kokku 4101 eurot 84 senti. Korteris elanud üürnik tasus lisaks üürile kommunaalmakseid kokku 1777 eurot 80 senti. Kostja oli nõus, et korteriomandi väärtus on 107 000 eurot ning hageja tasub korteri ostmiseks saadud pangalaenu. 79 000 eurot katab pangalaenu jäägi ning poole tasutud sissemaksust. Kostja palus kohustada hagejat andma tahteavaldus kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks, hüvitise tasumiseks võiks olla aega 2 kuud alates otsuse jõustumisest. 2021. a septembris sõlmitud üürilepinguga andis hageja eluruumi Marve Vodi kasutusse. Üür ja eluruumi kasutamisega seotud kulud kokku 5000 eurot laekusid hageja pangakontole. Kostja muretses kütmiseks vajalikud puud kokku 35 rm, s.o 2450 euro eest ning tasus AS-le Telia teenuste eest kokku 1358 eurot. Kostja tasaarvestab tema poolt saamata jäänud tulu ja tehtud kulutused kogusummas 4404 eurot kaasomandi jagamise nõudest tuleneva hüvitise nõudega.
3.Hageja ei olnud nõus korteri jätmisega kostja ainuomandisse, kuna ostis korteri poja eluasemeks. Hageja poeg on kandideerinud Tartus asuvasse gümnaasiumisse ning hagejal muud kinnisvara Tartus ei ole. Kostja tütre õpingud kestavad Tartus vaid aasta. Hagejale teadaolevalt ei ole kostjal raha, et võtta üle kinnisasja laenukohustus ning tasuda hageja poolt ainuisikuliselt tasutud korteri müügihind ning kulutused kaasomandile. Kostja ei ole kunagi seda korterit ise kasutanud, tegemist on olnud üürikorteriga. Kui korter jääb kostja ainuomandisse, tuleb kostjal hagejale hüvitada lisaks poolele korteri väärtusest (53 500 eurot) ka pool tasutud müügihinnast (52 500 eurot), pool intressidest (1841 eurot 11 senti) ja pool õhksoojuspumba väärtusest (825 eurot), kokku 108 666 eurot 11 senti. Hageja vaidles vastu kostja esitatud tasaarvestusavaldusele 4404 eurot. 200 eurot oli pool korteri üürisummast ning selle saamise õigus oli hagejal. Kuna korterit kasutas lisaks üürnikule ka kostja tütar, tasus üürnik poole kommunaalkuludest ja hageja teise poole. Hageja tasus 1. septembrist 2021 kuni 31. septembrini 2023 kommunaalkulude ja elektri eest. Kostja ei ole tõendanud kulutusi küttepuudele. Vastavalt üürilepingule tasus puude kui kõrvalkulu eest üürnik ning 2021. a - 2022. a talve puud hinnaga 269 eurot ostis hageja. AS Telia teenus ei ole kulu, mida kaasomanik peaks hüvitama. Kui korter jääb kostjale, tuleks kostjale anda maksetähtaeg 1 kuu. Kui kostja selle aja jooksul hüvitist ei tasu, soovis hageja korteri jätmist tema omandisse.
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus tegi 12. septembril 2024 otsuse, mille kohaselt rahuldas hagi ja vastuhagi osaliselt. Maakohus lõpetas poolte kaasomandi korteriomandile, jättis korteriomandi hageja ainuomandisse, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4767 eurot 18 senti ja sellelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 29. novembrist 2023 kuni põhivõla tasumiseni ning kohustas kostjat andma kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks vajalikud tahteavaldused. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Pooled ei vaidle selle üle, et kaasomand tuleks lõpetada. Poolte vahel on vaidlus kaasomandi lõpetamise viisi ning kaasomandi eest makstavate hüvitiste üle. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Mõlemad pooled on soovinud kaasomandi jätmist enda omandisse, hageja on alternatiivse variandina soovinud asja müümist avalikul enampakkumisel. Hageja ja kostja selgitustest nähtub, et tegemist ei ole kummagi poole eluruumiga. Poolt korterist kasutab kostja tütar, teine pool on olnud välja üüritud. Korterit sooviks kasutada hageja poeg. Korteri ostmise eesmärgiks ei olnud selle kasutamine hageja või kostja eluruumina. Korteri ostuhinna ning korteriga seotud laenumaksed on tasunud hageja. Hageja on sõlminud korteri ostmiseks laenulepingu tasumise lõpptähtajaga 25. august 2036 ning korterile seatud hüpoteek tagab Swedbank AS laenulepingust tulenevaid nõudeid hageja vastu. Hageja on sõlminud üürilepingu, tasunud kommunaalteenuste eest, eluruumi parendamiseks paigaldanud õhksoojuspumba. Kostja muretses kütmiseks puid ning tasus ASle Telia teenuste eest.
Maakohus leidis, et kuna kumbki pooltest ei ole korteriomandiga isiklikult seotud, tuleb lähtuda majanduslikust kaalutlusest. Hageja on teinud korteriga seoses rohkem kulutusi kui kostja, st ta on korteriga majanduslikult rohkem seotud ja seega on põhjendatud jätta korteriomand hageja ainuomandisse. Poolte vahel ei ole vaidlust, et korteri väärtus on 107 000 eurot. Sellest summast tuleb hagejal kostjale omandist ilma jäämise eest hüvitada pool, s.o 53 500 eurot. Hageja soovib temalt välja mõistetava hüvitisega tasaarvestada järgmised nõuded kostja vastu: pool kinnisasja müügihinnast 52 500 eurot, pool laenulepingu järgi tasutud intressidest 2773 eurot 3 senti ja korteriomandile tehtud kulutuste nõue 3010 eurot 42 senti. Hageja palub kostjalt välja mõista tasaarvestusest üle jääva 4783 eurot 45 senti, õigusabikulude eest kahjuhüvitise 870 eurot 40 senti ja viivise. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja on kohustatud hagejale hüvitama müügilepingu alusel korteriomandi müüjale tasutud summad. Hageja tasus korteri eest sissemaksena 50 000 eurot ning sõlmis ülejäänud müügihinna 55 000 euro tasumiseks pangaga laenulepingu. Pooled sõlmisid ostjatena 17. septembril 2021 notariaalse korteriomandi müügilepingu ning asjaõiguslepingu. Müügilepingu p 3.1 kohaselt vastutavad ostjad müügilepingust tulenevate ostjate kohustuste täitmise eest solidaarselt. Müügilepingust ei tulene, et pooled soovisid sellega kokku leppida ainult müüja ja ostjate vahelises suhtes ning et see kokkulepe ostjate sisesuhtes ei kehti. VÕS § 65 lg 4 sätestab, et kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt, siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud. Kui pooled soovisid kokku leppida müügilepingu p-st 3.1 erinevalt, oleks nad TsÜS § 77 järgi pidanud selle kokkuleppe sõlmima notariaalses vormis. Kostja väitel sõlmisid hageja ja kostja suuliselt kinkelepingu, millega hageja loobus õigusest nõuda kostjalt poole kinnistu ostuhinna tasumist. VÕS § 261 lg 1 sätestab, et kinkija avaldus endale kinkelepingust tulenevate kohustuste võtmiseks peab olema tehtud kirjalikult, kui seadusest ei tulene teisiti. See tähendab, et kinkija peaks avaldusele omakäeliselt alla kirjutama, sellega loetakse võrdseks tehingu elektrooniline vorm. Kostja on esitanud korteri ostmist puudutava kirjavahetuse. Kirjavahetuses ei ole hageja digiallkirja kandvat kinnitust, et ta kingib kostjale poole korteri ostmiseks kulunud rahast või et ta loobuks selle raha nõudmise õigusest. Kostja väide, et tal ei olnud korteri eest tasumiseks raha, on tõenäoliselt õige, aga raha puudumine ei vabasta kohustuse täitmisest. Vaidluses ei nähtu ühtegi asjaolu, et hageja poolt nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Seega on hagejal VÕS § 69 lg 2 kohaselt õigus nõuda kostjalt poole korteri ostuhinna 52 500 euro tasumist. VÕS § 69 lg 5 kohaselt on solidaarvõlgnikul õigus nõuda kohustuse täitmisel tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kuivõrd hageja tasus ostuhinna osaliselt laenulepingu abil, tuleb lepingujärgsed intressisummad lugeda mõistlikeks kulutusteks. Hageja on tasutud intressideks 8. augusti 2024. a seisuga nimetanud 5546 eurot 6 senti. Kostjal tuleb hüvitada sellest pool, s.o 2773 eurot 3 senti. Lisaks leiab hageja, et tal on kostja vastu nõue seoses korteriomandile tehtud kulutustega. Hageja väitel ostis ta korterisse 1650 euro eest õhksoojuspumba ning esitatud tõendi kohaselt tasus hageja 29. novembril 2021 OÜ-le Külmaservis 1650 eurot. Maakohus leidis, et kostjal tuleks AÕS § 72 lg 4 ning AÕS § 75 lg 1 alusel hüvitada sellest pool, s.o 825 eurot. Küttekeha on asja säilitamiseks vajalik kulutus ning seotud korteriomandi kasutamisega.
Kostja oli menetluse jooksul nõus sellega, et hageja ostis 2021. a sügisel korteri kütmiseks puid 269 euro väärtuses. Hageja on esitanud puude ostmise kohta tõendina maksekorralduse. Kostjal tuleb sellest AÕS § 75 lg 1 alusel hüvitada 134 eurot 50 senti. Hageja on tasunud 2021. a septembrist kuni 2023. a augustini (k.a) korteri kommunaalmakseid kokku 4101 eurot 84 senti. Maakohus kontrollis esitatud elektriarvete alusel makstud summasid ja leidis, et elektri eest tasus hageja 1373 eurot 92 senti. Hageja esitatud konto väljavõtte kohaselt tasus ta kommunaalteenuste eest korteriühistule kokku 2727 eurot 38 senti. Üürnik kandis hagejale selgitusega „ülekanne“ sama perioodi eest kokku 1777 eurot 80 senti ning hageja kandis 5 eurot tagasi, s.o 1772 eurot 80 senti. Maakohus luges tõendatuks, et hageja tegi kulutusi korteri kommunaalteenustele kokku 2328 eurot 50 senti. Kostjal tuleb sellest AÕS § 75 lg 1 alusel hüvitada pool, st 1164 eurot 25 senti. Kokku tuleks kostjal hagejale hüvitada seoses korteriga tehtud kulutusi 2123 eurot 75 senti. VÕS § 101 lg 1 p 6 ning § 113 alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist. Lisaks palub hageja kostjalt välja mõista kohtuväliselt tasutud õigusabikulude eest 870 eurot 40 senti ja viivise. Maakohus leidis, et kulud vaidluse kohtuvälisele lahendamisele on põhjendatud ning kostjal tuleb need hüvitada VÕS § 115 lg 1, § 127 lg-te 1 ja 4 ning § 128 lgte 1 ja 3 alusel. VÕS § 101 lg 1 p 6 ning § 113 alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist. Kostja tasaarvestas hageja nõudega enda nõude hageja vastu. Kostja väitel on tal hageja vastu nõue seoses küttepuudega 2450 eurot ning AS-le Telia tasutud teenustega 1358 eurot. Kostja ei ole kulutuste tegemist tõendanud ning kohus ei saa tasaarvestusavaldust rahuldada. Kostja on tõendanud teenuste eest tasumist AS-le Telia, aga tegemist ei ole korteriomandil lasuva kohustusega ning selle hüvitamine AÕS § 75 lg 1 alusel ei ole põhjendatud. Internet ei ole korteri kasutamiseks vajalik kulutus, see on isikuga seotud kulutus. Korterit kasutasid üürnik ning kostja tütar. Üürnik tasus hagejale üüri 200 eurot kuus. AÕS § 71 lg 2 sätestab, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kuna kostja sai kasuna poole korteri kasutamise õiguse ning hageja kasuks oli poole korteri üür, on nii hageja kui kostja saanud poole korterist saadavast kasust. Hagejal ei ole kostja vastu tekkinud kasutuseelise saamise nõuet ning kostjal ei ole hageja vastu tekkinud nõuet seoses üüriga. Maakohus leidis, et korteri jätmisel hagejale tuleb teha järgnevad tasaarvestused: kostjal on õigus nõuda hagejalt hüvitist 1⁄2 korteriomandi väärtuse ulatuses 53 500 eurot ning hagejal on kostja vastu tekkinud nõue 57 396 eurot 78 senti (ostuhind 52 500 eurot + intressid 2773 eurot 3 senti + korterile tehtud kulutused 2123 eurot 75 senti). Maakohus tasaarvestas poolte nõuded ning kostjal tuleks tasuda hagejale 3896 eurot 78 senti. Lisaks mõistis maakohus kostjalt välja õigusabikulud 870 eurot 40 senti ning sellelt viivise seadusjärgses määras alates hagi esitamisest. Maakohus mõistis põhivõlana kostjalt hageja kasuks välja 4767 eurot 18 senti.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis korteriomandi hageja ainuomandisse, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4767 eurot 18 senti ja viivise, samuti osas, millega kostjat kohustati andma nõusolek kinnistusraamatust senise omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks. Kostja palub teha asjas uus otsus, millega rahuldada kostja vastuhagi. Alternatiivselt palub kostja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda.
Maakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaal- ja menetlusõiguse sätteid ning eksinud tõendite hindamisel. Maakohus on tõlgendanud ekslikult VÕS § 65 lg-t 4. Solidaarse vastutuse eeldamine ei tähenda, et solidaarvõlgnikud peaksid ka omavahelistes suhetes lähtuma samast põhimõttest ning sellest kõrvale kalduvad kokkulepped ei ole võimalikud. Korteriomandi ostumüügilepingu p 3.1 kohaselt vastutavad ostjad müügilepingust tulenevate ostja kohustuste täitmise eest solidaarselt. Ostjate kohustused täideti müüjale kogu ostuhinna tasumisega ning ostjate omavahelisi suhteid see ei mõjutanud. Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kuna poolte vahelises kirjavahetuses ei ole hageja digiallkirja kandvat kinnitust, et ta kingib kostjale poole korteri ostmiseks kulunud rahast või et ta loobuks selle raha nõudmise õigusest, siis ei ole tõendatud, et hageja loobus korteriomandit ostes kostjalt poole ostuhinna nõudmisest. VÕS § 261 lg 2 järgi loetakse kinkelepingust tuleneva kohustuse täitmisega kinkeleping kehtivaks ka juhul, kui sama paragrahvi lõikes 1 sätestatud vorminõuet ei ole järgitud. Pooled otsustasid osta korteri kaasomandisse. Hageja tasus ainuisikuliselt müüjale kogu korteri hinna, ilma et ta oleks püüdnud kostjaga kokku leppida selles, et viimane hüvitab talle tulevikus poole ostuhinnast. Hagejale ei saanud korteriomandi ostmise ajal olla teadmata kostja varaline olukord. Poolte kirjavahetusest nähtub, et hageja ei pidanud eelnimetatud asjaolu probleemiks. Hageja tegevus ei viita kavatsusele nõuda kostjalt poole korteri ostuhinna tasumist. Müüjale kogu korteriomandi ostuhinna tasumine ilma kostjaga täiendavaid kokkuleppeid sõlmimata on vaadeldav kinkelepingust tuleneva kohustuse täitmisena. Seetõttu ei ole põhjendatud maakohtu arvamus, et omavaheline kokkulepe oleks tulnud sõlmida kirjalikult ja digitaalselt allkirjastada. Koerteri omandamise ajal olid hageja ja kostja elukaaslased. Oleks kummaline ja eluliselt ebausutav, et nad oleksid omavahelist kirjavahetust digitaalselt allkirjastanud või notariaalselt kinnitanud. Poolte vahelist kokkulepet tuleks hinnata lähtudes poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1). Hagejal oli võimalus osta korter ainult endale. Pooled omandasid korteriomandi kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades, mille eest tasus hageja. Hageja ei ole väitnud, et tal oli sõlmitud kostjaga kokkulepe, et kostja hüvitab hiljem talle poole ostuhinnast ning kannab poole korteriomandiga seotud kulutustest. Hagejal puudus sel ajal alus eeldada, et kostja oleks suuteline talle oma osa ostuhinnast hüvitama või et selline võimakus saabuks lähitulevikus. Hageja toetas kostjat materiaalselt ka edaspidi, nõudmata rahalist kompensatsiooni (hageja sõnum 25. septembril 2022: „Ma aitan hea meelega ja ma ei oota midagi tagasi“). Veel 14. oktoobril 2022 (s.o pärast kooselu lõppemist) saatis hageja kostjale sõnumi: „Tartus on meil korter olemas, millele olen kulutanud üle 60 000 euro ja mille laen on minu kanda. Rohkem ma endale mingeid kohustusi juurde ei võta. Kui see korter ei sobi, siis tuleb see ennem maha müüa“. Sõnumist nähtuvalt ei nõua hageja kostjalt rahalist hüvitist. Kui hageja oleks enne lepingu sõlmimist kostjale teatanud, et soovib kostjalt poole ostuhinna hüvitamist, siis ei oleks kostja saanud korteriomandi ostmisega nõustuda, kuna tema sissetulekud seda ei võimaldanud. Hageja nõustus sellega, et kostja mitte üksnes ei ole korteriomandi 1⁄2 mõttelise osa omanik, vaid ka kasutab korterit oma tütre majutamiseks. Hageja tegevus vastab kinkelepingu tunnustele. Kostja vastu poole ostuhinna hüvitamise nõude esitamisega 2023. a lõpus on hageja sisuliselt taganenud poolte vahelisest kinkelepingust. Aluseid taganemiseks ei esinenud.
Maakohus ei ole analüüsinud poolte tegevust enne korteriomandi ostu-müügilepingu sõlmimist ega pärast seda, et välja selgitada poolte tegelikud kavatsused. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt kostjal tuleb hüvitada pool intressidest, ei ole põhjendatud. Hageja tegi kostjat kaasamata otsuse finantseerida ostu krediidiasutuselt võetava laenuga. Tegemist ei ole asja säilitamiseks vajalike kulutustega. Kostja ei ole laenulepingu sõlmist soovinud ning laenu võtmata jätmise korral jäänuks korteriomand suure tõenäosusega ostmata. Kostja ei nõustu, et tema tasaarvestusavaldus poole üüritulu nõudes ei ole põhjendatud. Hageja kommunaalmaksete hüvitamise nõue on vastuolus hageja ja M. Vodi vahelise üürilepingu p-s 4.3 sätestatuga, mille kohaselt pidi kõrvalkulud tasuma üürnik.
6.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esitas vastuapellatsioonkaebuse. Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis välja mõistmata hüvitise 886 eurot 67 senti ja sellelt viivise, rahuldas vastuhagi osaliselt ja jättis poolte menetluskulud nende endi kanda. Hageja palub teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi kogu ulatuses ja mõista kostjalt hageja kasuks täiendavalt välja hüvitis 886 eurot 67 senti ja sellelt viivis, jätta kostja vastuhagi rahuldamata ja jätta poolte menetluskulud kostja kanda. Hageja palub jätta kõik apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud kostja kanda. Maakohus on õigesti leidnud, et pooled vastutavad korteri ostuhinna tasumise eest solidaarselt ja hagejal on VÕS § 69 lg 2 kohaselt õigus nõuda kostjalt poole ostuhinna 52 500 euro tasumist. Hageja esitatud müügileping tõendab, et pooled vastutasid ostuhinna tasumise eest solidaarselt. Kostja ei ole teistsuguse kokkuleppe olemasolu tõendanud. Hageja ise otsustas, kuidas müüjale tasuda. Selleks ei pidanud hageja hindama kostja krediidivõimekust. Asjaolu, et hageja võttis ostuhinna tasumiseks laenu ja toetas kostjat materiaalselt, ei mõjuta solidaarkohustust ostuhinna tasumisel ega hageja õigust nõuda kostjalt poole ostuhinna hüvitamist. Hageja ei ole üheski sõnumis märkinud, et ei soovi poole ostuhinna hüvitamist kostjalt nõuda. Hageja ei nõustu kostjaga, et hageja tegevus viitab sellele, et tal puudus kavatsus nõuda kostjalt poole korteri ostuhinna hüvitamisest ning et hageja tegevus vastab kinkelepingu tunnustele. Poolte vahel ei ole sõlmitud ei suuliselt ega kirjalikult kinkelepingut. Hageja nõustub maakohtuga, et müügilepingu muudatused pidid olema müügilepinguga samas vormis, st notariaalselt tõestatud. Pooled ei ole sellist notariaalselt tõestatud kokkulepet sõlminud, seega on kehtiv müügilepingu punkt 3.1, mille järgi vastutasid pooled korteriomandi müügihinna tasumise eest solidaarselt. Omavahelises suhtes peavad solidaarvõlgnikud VÕS § 69 lg 1 järgi täitma kohustuse võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Maakohus on õigesti leidnud, et hagejal on õigus välja nõuda laenulepingu järgi tasutud intressid ning et kostjal ei ole hageja vastu tekkinud nõuet seoses üüriga. Kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil oli arvestades asjaolusid, mh hageja rahalisi nõudeid kostja vastu, kõige õiglasem ja mõistlikum. Hageja on kandnud kõik korteri omandamisega seonduvad kulutused, sh tasunud laenumaksed. Hageja jaoks oli tegemist investeeringuga. Kostja ei ole korteri omandamisse panustanud. Hagejale teadaolevalt ei ole kostjal raha, et hagejale hüvitist tasuda. Hageja toetas ajavahemikul september 2022 kuni juuni 2023 kostjat igakuiselt rahaliselt, kuivõrd kostja ei
tulnud toime oma kulutuste ja kohustuste kandmisega. Kohus selgitas 14. mai 2024. a istungil kostjale, et kui kostja soovib korterit enda ainuomandisse, tuleb tal tõendada, et ta on võimeline maksma korteri koguhinna, st vähemalt 107 000 eurot – kostja selliseid tõendeid kohtule ei esitanud. Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus arvutanud ebaõigesti hüvitise suuruse. Maakohus on eksinud kommunaalteenuste kogusummaga korteriühistule, märkides selleks 2727 eurot 38 senti. Õige summa on 2727 eurot 92 senti. Maakohus on ekslikult arvutanud üürniku kommunaalmaksed hageja nõudest maha. Hageja üüris temale kuuluva kaasomandi osa poolte kokkuleppel välja ning üürnik kohustus tasuma hagejale pool kommunaalmaksetest. Korterit kasutas ka kostja tütar, ülejäänud poole kommunaalmaksetest pidi kandma kostja. Hageja tasus kõik kommunaalmaksed täies ulatuses ise (ka kostja eest) – elektri eest 1373 eurot 92 senti ja kommunaalteenuste eest 2727 eurot 92 senti. Kommunaaltasude eest oleks pidanud kostjalt välja mõistma 2050 eurot 92 senti ((1373,92+2727,92)/2), mitte 1164 eurot 25 senti. Eeltoodut arvestades oleks maakohus pidanud mõistma kostjalt hageja kasuks välja 5653 eurot 85 senti, mitte 4767 eurot 18 senti. Maakohus on ekslikult rahuldanud kostja vastuhagi osaliselt. Kohtuotsuse põhjendavast osast nähtub, et kohus ei ole pidanud vastuhagis esitatud nõudeid põhjendatuks. Kohtuotsuse resolutsioon on vastuolus kohtuotsuse põhjendustega. Hagiavaldus kuulus terves ulatuses rahuldamisele ning vastuhagi tuli jätta rahuldamata. Seega tuli maakohtul jätta menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Lisaks ei olnud menetluskulude poolte endi kanda jätmine ka õiglane. Kostjast tulenevalt ei ole õnnestunud asja kokkuleppel lahendada.
7.Kostja palub jätta vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata. Hageja andis M. Vodile üürile kogu korteriomandi, sh ka kostjale kuluva 1⁄2 suuruse mõttelise osa ning üürnik kohustus selle eest tasuma hagejale üüri ning kandma kõrvalkulud. Maakohus on hagi osaliselt rahuldanud ja jätnud menetluskulud õigesti poolte endi kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Maakohtupoolse rikkumise tulemusena on jäänud menetluses olulised asjaolud välja selgitamata. Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse osaliselt. Maakohus on asja menetlemisel rikkunud selgitamiskohustust, jätnud menetluses esitatud tõendid hindamata ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudusi kõrvaldada (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p 5).
9.Hageja esitas kaasomandi lõpetamise nõude korteriomandile, mis on kantud registriossa nr XXXXXXXX (aadressiga XXXXXX). Kostja esitas vastuhagi sooviga samuti korteriomandi kaasomand lõpetada. Maakohus on õigesti viidanud, et AÕS § 76 lg 1 järgi saab kaasomanik igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis.
Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
10.Praegusel juhul on nii hageja kui ka kostja soovinud kaasomandi jätmist enda omandisse, hageja soovis alternatiivse variandina asja müümist avalikul enampakkumisel. Maakohus jättis korteriomandi hageja ainuomandisse, leides, et kuna kumbki pooltest ei ole korteriomandiga isiklikult seotud, tuleb lähtuda majanduslikust kaalutlusest. Hageja on teinud korteriga seoses rohkem kulutusi kui kostja, st ta on korteriga majanduslikult rohkem seotud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus hageja nõuet rahuldades menetluses taotletud kaasomandi lõpetamise viise nõuetekohaselt menetlenud.
11.Maakohus tuvastas ja pooled ei vaidle ringkonnakohtus, et korteri väärtus on 107 000 eurot. Maakohus leidis seega õigesti, et sellest summast tuleb hagejal kostjale omandist ilma jäämise eest hüvitada pool, s.o 53 500 eurot. Maakohus rahuldas järgnevalt hageja tasaarvestatava nõude kostja vastu poole hageja müügilepingu alusel müüjale tasutud ostuhinna saamiseks, mis maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli 52 500 eurot.
17.septembri 2021. a notariaalse korteriomandi müügilepingu p-i 3.1 kohaselt vastutavad hageja ja kostja müügilepingust tulenevate ostjate kohustuste täitmise eest solidaarselt (dtl 22). Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et hageja tasus korteri eest sissemaksena 50 000 eurot ja sõlmis ülejäänud müügihinna 55 000 euro tasumiseks pangaga laenulepingu. VÕS § 69 lg 1 järgi peavad omavahelises suhtes solidaarvõlgnikud kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Maakohus on ringkonnakohtu hinnangul ebaõigesti lähtunud kostjale kuuluva hüvitise määramisel üksnes korteriomandi müügilepingust ning jätnud kostja menetluses esitatud tõendid ja vastuväited tähelepanuta. Ringkonnaohtu hinnangul on põhjendatud kostja väited, et korteriomandi müügileping ei reguleeri hageja ja kostja vahelisi võlaõiguslikke suhteid. Seega ei oma hageja ja kostja omavaheliste kohustuste hindamisel tähendust, et müügilepingust ei tulene, et vaid hagejal oleks tekkinud ostuhinna tasumise kohustus. See, et müüja võis nõuda ostuhinna tasumist nii kostjalt kui ka hagejalt ei tähenda, et hageja ja kostja ei oleks saanud omavahelises (sise)suhtes müügilepingust tuleneva kohustuse täitmise osas teisiti kokku leppida. Kostja väitel tasus hageja korteriomandi eest, kuid selles, et kostja peaks talle hüvitama 50% selle maksumusest, kokku ei lepitud. Kostja leidis, et kui hageja oleks sellise tingimuse lepingu sõlmimise eel kostjale esitanud, ei oleks ta saanud korteriomandi ostmisega nõustuda, sest tema tolleaegsed sissetulekud seda ei võimaldanud (dtl 116). Kostja ja hageja vahel oli korteriomandi omandamise ajal perekondlik suhe. Ka hagiavaldusest tuleneb, et korteriomand soetati ühiselt (dtl 3), eesmärgiks oli nii hageja kui kostja lastele elamisvõimaluste tagamine. Kostja väitel ei esitanud hageja kuni 2023. a sügiseni kostja vastu rahalisi nõudeid ning toetas kostjat rahaliselt, mistõttu on hagi esitamine vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb maakohtul asja uuel menetlemisel selgitada välja, kas poolte vahel oli sõlmitud kinkeleping või on omavahelises suhtes tegemist mittetäieliku kohustusega VÕS § 4 lg 1 mõttes. Hageja ei ole ümber lükanud kostja väiteid, et talle oli teada, et kostja ei saa lepingu sõlmimisel müüjale tasuda. Vaatamata sellele omandati korter kaasomandisse. Maakohus ei ole kostja kohtule esitatud kirjavahetust
hagejaga lepingu sõlmimise ajal ning kooselu lõppemisel hinnanud. Maakohtu tuginemine VÕS §-le 261 ei ole asjakohane. Vaidluse all ei ole tulevikku suunatud kohustuste võtmine.
12.Ringkonnakohus ei saa praegusel juhul tõendeid ise hinnata, kuna hageja on esitanud nõude (ka alternatiivse nõude) lähtuvalt sellest, et tal on kostja vastu tasaarvestatav nõue, mis vastab ligikaudselt kostja kaasomandi osa väärtusele. Kostja leiab, et tal puudub kohustus hageja ees ostuhinna osa suhtes, mis puudutab hageja poolt lepingu sõlmimisel müüjale tasutud raha. Riigikohus on mitmes lahendis juhtinud tähelepanu sellele, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p-d 23, 25; 25.10.2017, 2-14-18828, p 14.2). Samuti ei ole vähemasti üldjuhul põhjendatud mõista hüvitist kinnisasja omandamiseks õigustatud kaasomanikult välja, vaid raha maksma kohustatud ühis- või kaasomaniku omaniku muutmise tahteavalduste andmine tuleks otsuses siduda raha saamisega võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 5 mõttes (vt RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 26). Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul esmalt hinnata hageja ja kostja vahelist õigussuhet müügilepingujärgse hinna tasumiskohustuse jaotumise osas. Kui maakohus asub seisukohale, et hagejal puudub kostja poolt tasutud ostuhinna suhtes tasaarvestatav nõue, siis tuleb maakohtul selgitada välja, kas hageja jääb oma hagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõuete juurde või soovib seda muuta. Riigikohus on mitmes lahendis leidnud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele (RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 24; p 30; RKTKo 10.04.2019, 2-17-11516). Praegusel juhul pooled sellist kaasomandi lõpetamise viisi menetluses ei taotlenud. Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel arutada pooltega võimalikke kaasomandi lõpetamise viise.
13.Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole oma seisukohta, mille kohaselt tuleb kostjal hagejale tasuda laenulepingujärgsest intressist pool, põhjendanud. Kostja väitel ei soovinud ta laenulepingut sõlmida ning tema seisukohta laenulepingu sõlmimise (st ka tingimuste) osas ei ole küsitud. Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul hinnata, missugune oli poolte kokkulepe hageja laenukohustuse tasumise osas, sh intressi suuruse suhtes.
14.Maakohus ei ole põhjendanud oma järeldust, mille kohaselt ei ole hagejal kostja vastu tekkinud kasutuseelise saamise nõuet ning kostjal ei ole hageja vastu tekkinud nõuet seoses üüriga. Maakohus leidis, et kuna kostja sai kasuna poole korteri kasutamise õiguse ning hageja kasuks oli poole korteri üür, on nii hageja kui kostja saanud poole korterist saadavast kasust. Kumbki pool ei ole menetluses aga sellisele poolte kokkuleppele tuginenud ning ka AÕS § 71 ei võimalda jõuda automaatsele järeldusele, et pereliikme poolt kasutamine on võrdsustav üürnikult saadava tuluga.
15.Hageja on vastuapellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu arvestatud hüvitisenõuet osas, milles maakohus arvestas kommunaalteenuste kogusumma ja arvestas hageja nõudest maha üürniku kommunaalmaksed. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb maakohtul selgitada esmalt välja, milline oli poolte kokkulepe korteriga seotud kulutuste kandmisel, mh anda pooltele võimalus esitada nõuete osas arvutuskäik.
16.Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud olulises osas täitmata eelmenetluse ülesanded, jättes piisavas ulatuses välja selgitamata poolte seisukohad oluliste asjaolude kohta (TsMS § 392).
Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel pooltele nende õiguste kasutamise võimalusi pooltele selgitada ja anda võimalus vastavate taotluste, vastuväidete, hagi või vastuhagi täiendamise või täitmise korra kindlaksmääramise taotluse esitamiseks (vt RKTKo 22.03.2023, 2-1918320, p 15.4).
17.Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse maakohtu otsustada (RKTKo 01.11.2017, 2-14-11930, p 20).
18.Ringkonnakohus on määranud kostja apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel ebaõigesti tsiviilasja hinna. TsMS § 137 lg-st 1 tulenevalt on tsiviilasja hind apellatsioonkaebuse esitamisel sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. TsMS § 136 lg 1 järgi määrab tsiviilasja hinna kohus, kui hinda ei ole ette nähtud seaduses ja see ei nähtu ka avaldusest. Kohus võib määrata tsiviilasja hinna ka siis, kui ta leiab, et hageja või muu avaldaja nimetatud hind ei vasta tegelikkusele. TsMS § 136 lg 4 teise lause kohaselt võib kohus muuta hinda ka asja lahendava kohtulahendiga. Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse nii hagi rahuldamise kui vastuhagi rahuldamata jätmise osas. Juhindudes TsMS § 132 lg-st 11 ja lg 4 p-st 4, § 133 lg-test 1 ja 2, § 134 lg-st 1 ning § 137 lg-test 1 ja 2, on kostja apellatsioonkaebuse hind 8839 eurot 24 senti (3500 + 4767,18 + 4767,18*0,12).
19.Eelmärgitut arvestades on kostja tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel ka ettenähtust vähem riigilõivu. Kostja on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 420 eurot. Kostjal tuli tasuda apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg-te 1 ja 4 alusel kindla summana 420 eurot ja apellatsioonkaebuse hinnalt 5339 eurot 24 senti RLS lisa 1 järgi täiendavalt 595 eurot. Vähem tasutud riigilõiv 595 eurot tuleks TsMS § 179 lg 1 alusel kohustatud isikult riigituludesse välja mõista. Ringkonnakohus jätab vähem tasutud riigilõivu väljamõistmise maakohtu otsustada. Sealjuures on maakohtul võimalik TsMS § 190 lg 7 analoogia alusel kohaldades väljamõistetavat riigilõivu vähendada (vt RKTKo 22.02.2012, 3-2-1-163-11, p 55). Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel kontrollida ka tsiviilasja hinda maakohtus ja seda, kas hageja on tasunud riigilõivu piisavas ulatuses. Kaasomandi lõpetamise nõudelt tuleb tasuda riigilõivu kindla summana (TsMS § 132 lg 4 p 4, RLS § 59 lg 4). Hagilt tervikuna ei tulnud riigilõivu maksta liidetud hagi hinna järgi. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.