Eesistuja Margit Vutt, liikmed Vahur-Peeter Liin ja Kalev Saare
Kohtuasi
DeliveryDone OÜ hagi BH Lincona OÜ, Karamelli Holding OÜ, Osaühingu KENTEX Arendus, OSAÜHINGU BEST IDEA, Swedbank AS-i ja AS-i SEB Pank vastu kaasomandi lõpetamiseks ning tahteavaldusi andma kohustamiseks Osaühingu KENTEX Arendus vastuhagi BH Lincona OÜ, Karamelli Holding OÜ, DeliveryDone OÜ, OSAÜHINGU BEST IDEA, Swedbank AS-i ja AS-i SEB Pank vastu kaasomandi lõpetamiseks ning tahteavaldusi andma kohustamiseks Karamelli Holding OÜ vastuhagi BH Lincona OÜ, DeliveryDone OÜ, Osaühingu
KENTEX
Arendus, OSAÜHINGU BEST IDEA, Swedbank AS-i ja AS-i SEB Pank vastu kaasomandi lõpetamiseks ning tahteavaldusi andma kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 30. mai 2025. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu KENTEX Arendus ja Karamelli kassatsioonkaebus DeliveryDone OÜ vastukassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
Osaühingu KENTEX Arendus kassatsioonkaebuse hind 3500 eurot, Karamelli Holding OÜ kassatsioonkaebuse hind 3500 eurot ja DeliveryDone OÜ vastukassatsioonkaebuse hind 0 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja DeliveryDone OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Marko Kaevando
Holding OÜ
Kostja BH Lincona OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Mugu
2-21-528 Kostja Karamelli Holding OÜ, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Annika Peetsalu ja Kaidi Reiljan-Sihvart Kostja Osaühing KENTEX Arendus, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Piret Kergandberg ja Angela Kase Kostja OSAÜHING BEST IDEA Kostja Swedbank AS Kostja AS SEB Pank Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS OTSUSTAB
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. mai 2025. a otsus tsiviilasjas nr 2-21-528 ja jätta jõusse Harju Maakohtu 4. detsembri 2024. a otsus samas tsiviilasjas, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi.
2.Rahuldada nii Osaühingu KENTEX Arendus kui ka Karamelli Holding OÜ kassatsioonkaebus osaliselt.
3.Jätta DeliveryDone OÜ vastukassatsioonkaebus rahuldamata.
4.Jätta apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluse kulud DeliveryDone OÜ kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.DeliveryDone OÜ (hageja) esitas 13. jaanuaril 2021 hagi BH Lincona OÜ (kostja I), Karamelli Holding OÜ (kostja II), Osaühingu KENTEX Arendus (kostja III), OSAÜHINGU BEST IDEA (kostja IV), Swedbank AS-i (kostja V) ja AS-i SEB Pank (kostja VI) vastu kaasomandi lõpetamise kokkuleppe täitmiseks ja selleks vajalikke tahteavaldusi andma kohustamiseks. Hageja palus lõpetada Tallinnas Kohila 2a / Pärnu mnt 139a asuva kinnisasja (kinnisasi) kaasomand selliselt, et kinnisasjast eraldatakse kolm kinnisasja, mis jäävad hageja ainuomandisse, ning ülejäänud kinnisasi jääb kostjate kaasomandisse. Hagiavalduse kohaselt on kinnisasja kaasomanikud hageja ja kostjad I–IV. Hagejale kuulub 6682/40945 suurune mõtteline osa, kostjale I 7921/40945 suurune mõtteline osa, kostjale II 5209/40945 suurune mõtteline osa, kostjale III 16220/40945 suurune mõtteline osa ja kostjale IV 4913/40945 suurune mõtteline osa kinnisasjast. Kostjad V ja VI on hüpoteegipidajad. Kinnisasja kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise ning jagamise kokkuleppe kohta vastavalt 29. mail 2008 sõlmitud kinnisasja mõttelise osa müügilepingu ning kaasomandi valdamise ja kasutamise ning jagamise kokkuleppe (leping) p-dele 4.3–4.12 ja lepingu lisaks 2 olevale plaanile. Lepinguosalisteks olid kõik kinnisasja tolleaegsed kaasomanikud, kes leppisid kokku, et lepingu sõlmimisega lõppevad kõik varasemad kaasomanike vahelised kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkulepped (lepingu p 4.1). Sama lepinguga määrati kindlaks ka iga kaasomaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad kinnisasja osad.
2(10)
2-21-528 Lepingu p 4.10 sätestas, et pärast detailplaneeringu kehtestamist kaasomand lõpetatakse ja kinnisasi jagatakse kaasomanike vahel lepingu p-s 4.3 kokkulepitud kasutuskorra järgi. Hagejale ei ole siduv lepingu p 4.13, mis reguleerib detailplaneeringujärgsete isiklike kasutusõiguste ja reaalservituutide seadmist teiste kaasomanike kasuks. Viidatud lepingusäte näeb ette, et pärast detailplaneeringu kehtestamist kohustuvad kaasomanikud koormama tekkivad kinnisasjad vastastikku detailplaneeringus ettenähtud isiklike kasutusõiguste või reaalservituutidega. Lepinguosalised kohustusid koormama tekkivad kinnisasjad tehnovõrkude ja -rajatiste (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustiku, telekommunikatsiooni- või elektrivõrgu, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldise või surveseadmestiku ja nende teenindamiseks vajaliku ehitise) omanike kasuks tavapärastel tingimustel detailplaneeringus ettenähtud isiklike kasutusõiguste või reaalservituutidega. Seejuures tuli kinnisasjad koormata kooskõlas detailplaneeringuga viisil, mis on igale kõnealusele kinnisasjale kõige vähem koormav ning vastab õigustatud isiku vajadustele.
2.Kostja I leidis, et hagis taotletu ei vasta kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomand lõpetada, tuleks seda teha kostja II vastuhagis nimetatud viisil.
3.Kostja II vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata. Hageja nõue on lepinguga vastuolus. Hageja ei saa taotleda oma osa eraldamist tervikust nii, et ülejäänud kaasomand jääb jagamata. Samuti on kaasomandi lõpetamise vältimatuks eelduseks servituutide seadmine.
4.Kostja III vaidles samuti hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja taotletaval viisil ei ole võimalik kaasomandit lõpetada, kuna see on lepinguga vastuolus ja kahjustab kaasomanike huve, koheldes neid ebavõrdselt.
5.Kostja IV toetas kostjate II ja III seisukohta ja nende vastuhagisid.
6.Kostja II esitas vastuhagi juhuks, kui hagi rahuldatakse. Vastuhagis palus kostja II koormata hageja ainuomandisse jääv kinnisasi vajalike reaalservituutidega, mis tagavad, et kostjate I–IV kaasomandisse jäävat kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid ning rajatisi saaks sihtotstarbeliselt kasutada.
7.Kostja III esitas vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomandi selliselt, et jätta hageja osa kostja III ainuomandisse ning kohustada kostjat III tasuma hagejale omandi kaotuse eest kuni 1 250 000 eurot. Alternatiivselt palus kostja III lõpetada kaasomand küll hageja taotletud viisil, kuid koormata moodustatavad kinnisasjad vajalike reaalservituutidega.
8.Hageja vaidles vastuhagidele vastu ja palus jätta need rahuldamata. Lepingu p-s 4.10 sisalduva kokkuleppe järgi tuleb kinnisasja kaasomand lõpetada, jagades selle reaalosadeks, mistõttu ei saa kohus lõpetada kaasomandit ühelgi muul viisil. Kostjate II ja III servituutide seadmise nõude rahuldamine eeldab, et kostjad on suutnud põhjendada, milles seisneb nende õigustatud huvi konkreetse servituudi seadmise vastu. Hageja ei ole kaasomanike vahel sõlmitud lepingu osaline, vaid lepinguosalise õigusjärglane, mistõttu ei ole talle siduv ükski kokkulepe, millest tuleneks talle kohustus koormata tema ainuomandisse jäävad kinnisasjad servituutidega. Kostjad ei saa nõuda hageja ainuomandisse jäävate kinnisasjade koormamist servituutidega ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 3 alusel.
3(10)
2-21-528
9.Kostjad V ja VI ei esitanud hagide ega vastuhagide kohta vastuväiteid.
10.Harju Maakohus jättis 4. detsembri 2024. a otsusega nii hagi kui ka vastuhagid rahuldamata. Maakohus järeldas tuvastatud asjaoludest, et pärast detailplaneeringu kehtestamist tuli moodustada eraldi kinnisasjad, millest igaüks pidi jääma selle kaasomaniku ainuomandisse, kelle ainuvalduses ja -kasutuses olid vastavad kinnisasja osad. Maakohus leidis, et leping ei näinud ette kaasomandi lõpetamist nii, et vaid hagejate kasutuses olnud osast moodustatakse eraldi kinnisasjad. Kaasomand tuli maakohtu hinnangul lõpetada tervikuna. Kostja III vastuhagis taotletav jagamise viis ei vasta lepingu p-le 4.10, sest ka see ei lõpeta kogu kaasomandit. Kohus saab kaasomandi lõpetada vaid poolte taotletaval viisil, mis on esitatud hagis või vastuhagis. Ei hageja ega kostjad ole menetluse kestel esitanud alternatiivseid kaasomandi lõpetamise viise, mis vastaksid lepingus kokkulepitule. Maakohus jättis hageja menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 165 lg 1 ja § 162 lg 4 alusel tema enda kanda. Samuti jäid hageja kanda kostjate IV–VI menetluskulud. Kostjate II ja III menetluskulud jättis maakohus nende endi kanda. Selline menetluskulude jaotus on mõistlik ja õiglane, sest nii hagi kui ka kostjate II ja III esitatud vastuhagid jäid rahuldamata.
11.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata. Hageja palus teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja lõpetada kaasomand kinnisasja reaalosadeks jagamisega hagiavalduses taotletud viisil. Apellatsioonkaebuse kohaselt eksis maakohus, kui leidis, et lepingu järgi tuli kaasomand lõpetada tervikuna. Lepingust tulenevad iga lepinguosalise jaoks iseseisvad õigused, mida nad võivad ka eraldi maksma panna. Maakohus tegi üllatusliku otsuse ja rikkus selgitamiskohustust. Kõik menetluskulud tuleb jätta kostjate I–VI kanda, sest nad vaidlesid hagile põhjendamatult vastu. Tegu ei ole tavapärase kaasomandi lõpetamise asjaga, kus tuleks menetluskulud jätta poolte endi kanda.
12.Kostja II esitas samuti apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis kostja II menetluskulud täies ulatuses tema enda kanda, ning teha selles osas uus otsus, millega jätta kostja II menetluskulud hageja kanda. Kostja II palus juhul, kui rahuldatakse hageja apellatsioonkaebus, rahuldada ka tema vastuhagi. Kohtuvaidlus ja kõik sellega seotud kostja II menetluskulud on tingitud hagejast. Kuna hagi jäeti rahuldamata, saavutas kostja II sisuliselt oma eesmärgi ja tema menetluskulud peab TsMS § 162 lg 1 alusel kandma hageja.
13.Kostja III esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega kostja III menetluskulud jäeti tema enda kanda, ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta kostja III menetluskulud hageja kanda. Kui kohus asub seisukohale, et hagis taotletud viisil saab kaasomandi lõpetada ja kinnisasja jagada, palus kostja III tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis kostja III vastuhagi rahuldamata, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega kostja III vastuhagi rahuldada. Kostja III esitas vastuhagi üksnes põhjusel, et hageja esitas hagi, mistõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Kui kohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, tuleb kostja III hinnangul lahendada ka tema vastuhagi.
4(10)
2-21-528
14.Kostja II esitas samuti vastuapellatsioonkaebuse, milles palus hageja apellatsioonkaebuse rahuldamise korral tühistada maakohtu otsus osas, millega kostja II vastuhagi jäeti rahuldamata, ja teha uus otsus, millega kostja II vastuhagi rahuldada. Kui kohus peaks hageja apellatsioonkaebuse rahuldama, tuleb arvestada ka kostja II vastuhagi taotlusi ja vastuhagi rahuldada. Servituutide seadmine on vajalik, sest ilma piiratud asjaõigustest tulenevate kohustusteta ei pea hageja taluma juurdepääsu ega tehnovõrkude kasutamist ja võib hakata seda takistama.
15.Kostjad I ja III vaidlesid hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
16.Kostja II palus rahuldada hageja apellatsioonkaebuse vaid juhul, kui rahuldatakse ka kostja II vastuapellatsioonkaebus, või alternatiivselt jätta hageja apellatsioonkaebus rahuldamata.
17.Kostja V ei vaielnud vastu hageja apellatsioonkaebusele ja märkis üksnes seda, et kuna kostja V on hüpoteegipidaja, siis ei muuda tema jaoks kaasomandi lõpetamine selle reaalosadeks jagamise teel olulisel määral tema kasuks seatud hüpoteekidega koormatud kaasomandi osa väärtust ega kahjusta seega ka tema õigusi.
18.Kostja VI ei esitanud seisukohta.
19.Hageja vaidles kostja II apellatsioonkaebusele ja kostja III vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta need rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
20.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 30. mai 2025. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata ja jaotas menetluskulud. Ringkonnakohus tegi selles osas uue otsuse, millega rahuldas hagi ja määras, et kaasomand lõpetatakse nii, et kinnisasjast eraldatakse kolm katastriüksust, millest moodustatakse kolm kinnisasja, mis jäävad hageja ainuomandisse, ning pärast eeltoodud kinnisasjade eraldamist jääb ülejäänud kinnisasi kostjate kaasomandisse. Maakohtu otsus jäi muutmata osas, millega vastuhagid jäeti rahuldamata. Ringkonnakohus jättis menetluskulud maakohtus poolte endi kanda. Ringkonnakohtu menetluse kulud jaotati selliselt, et hageja menetluskulud jäid võrdsetes osades kostjate II ja III kanda, kostjate I, IV, V ja VI menetluskulud aga nende endi kanda. Ringkonnakohus leidis, et hageja võib nõuda kaasomandi lõpetamist nii, et tema osa eraldatakse ja ülejäänud kaasomand jääb lõpetamata. Sellise nõude aluseks on võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 2 ja AÕS § 76 lg 1. Maakohtu tuvastatud asjaoludest saab teha järelduse, et kaasomanikest pooled leppisid lepinguga võlaõiguslikult kokku, et pärast detailplaneeringu kinnitamist lõpetavad nad kaasomandi ja kohustuvad jagama selle nii, nagu lepingus on ette nähtud. Pooled tagasid selle kohustuse täitmist oma õigusjärglaste suhtes kinnistusraamatusse kantud märkusega. Maakohus tuvastas, et lepingu kohaselt tuli kinnisasi jagada pärast detailplaneeringu kehtestamist reaalosadeks selliselt, et iga kaasomanik saab selle osa, mis oli lepingu ning selle lisaks oleva plaani järgi tema ainuvalduses ja -kasutuses.
5(10)
2-21-528 Kaasomand on võimalik lõpetada võimalik selliselt, et hageja osa eraldatakse kaasomandist ja sellest moodustatakse kolm kinnisasja. See ei ole vastuolus lepingu eesmärgiga. Lepingu p-st 10 ei tulene, et kogu kaasomand tuleks jagada korraga, samuti ei näe leping ette kaasomandi lõpetamise tähtaega. Servituutide seadmist reguleerivad lepingu p-d 4.12 ja 4.13. Lepingu p 4.12 näeb ette, et kuni detailplaneeringu kehtestamiseni peab kaasomanikele olema tagatud võimalus kasutada kinnisasjal asuvaid tehnovõrke ja -rajatisi, p 4.13 aga paneb kaasomanikele kohustuse koormata kinnisasjad pärast detailplaneeringu kehtestamist isiklike kasutusõiguste või servituutidega detailplaneeringus ettenähtud tingimustel. Ringkonnakohus leidis, et lepingu p 4.13 ei ole hageja jaoks siduv, sest hageja ei olnud lepingu osaline ja kinnistusraamatusse oli kantud märkus vaid lepingu p-de 4.3–4.12 kohta. Põhjendamatud on kostjate II ja III väited, et hagejale on lepingu p 4.13 siduv kostja IV ja Kohila tn Muuseumi Arenduse OÜ (KTMA) vahel 10. oktoobril 2013 sõlmitud lepingu p 4.3 kaudu, mis omakorda viitab praeguses asjas vaidluse all olevale lepingule. 2013. a lepingust nähtub, et sellega võõrandas kostja IV KTMA-le 6682/40945 mõttelise osa kinnistust. Eelviidatud lepingu p 4.3 näeb ette, et kinnistu valdamisele, kasutamisele ja jagamisele kohaldatakse 2008. a lepingu p-des 4.4–4.13 sätestatud kokkulepet. Hageja ei olnud ka 2013. a lepingu pool, ta on KTMA õigusjärglane. Kinnistusraamatu väljavõttest ja 6. septembri 2018. a vara enampakkumise aktist nähtub, et hageja omandas kinnisasja mõttelise osa KTMA-lt pankrotimenetluses pankrotivara enampakkumisel, mis lõppes 6. septembril 2018. AÕS § 79 lg 2 järgi saab kinnisasja kaasomanike kokkuleppe kaasomandi valdamise, kasutamise ja lõpetamise kohta muuta algsete lepinguosaliste õigusjärglaste suhtes kehtivaks üksnes kinnistusraamatusse kantud märkusega. Kostjate II ja III servituutide seadmise nõude õiguslik alus on AÕS § 77 lg 3. See säte võimaldab servituute seada siis, kui kinnisasi jagatakse nii, et uue kinnisasja omanikul on vajadus teist kinnisasja pärast jagamist kasutada. Seega saab normi kohaldada olukorras, kus ilma servituute seadmata oleks moodustatava kinnisasja otstarbekohane kasutamine oluliselt raskendatud või võimatu. Detailplaneering näeb ette, et kõik hageja omandisse jäävad kinnisasjad hoonestatakse. Pooled ei vaidle selle üle, et kui säilitataks olemasolevad teed ning tehnovõrgud ja -rajatised, ei saaks hageja oma kinnisasjadel ehitusõigust teostada. Sellega kaasneks eelduslikult ka kinnisasjade väärtuse oluline vähenemine, mis ei ole hageja huvides. Kostjad II ja III ei saa nõuda, et säiliksid senised, detailplaneeringust erinevad teed ja tehnorajatised, ega seda, et nende säilimise tagamiseks seataks servituudid, kuna see läheks vastuollu põhimõttega tagada kinnisasja omanikule detailplaneeringust tulenev ehitusõigus, millest sõltub kinnisasja väärtus. Detailplaneeringu seletuskiri ei näe ette, et moodustatavad kinnisasjad (Kohila tn 4, Türi tn 20 ja Türi tn 22) koormatakse veetorustiku servituudiga jagamisel järele jääva kinnisasja igakordsete omanike kasuks. Detailplaneeringu järgi rajatakse olemasolevate vee-, soojus- ja kanalisatsioonitorustike asemele uued. Seega on kostjate II ja III nõuded vastuolus detailplaneeringust tuleneva ehitusõigusega ja sellest tulenevalt ei saa neid rahuldada. Asjaolu, et detailplaneeringujärgseid torustikke ei ole veel ehitamata hakatud, ei anna alust kostjate nõuet rahuldada. Kuna kaasomand lõpetatakse eelduslikult poolte huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta maakohtu menetluse kulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Nimetatut ei muuda ka asjaolu, et hageja on taotlenud kaasomandi jagamist kaasomanike kokkuleppe alusel. Kuna kostjate II ja III esitatud servituutide seadmise nõuded on seotud kaasomandi lõpetamise nõudega, ei ole neid menetluskulude jaotamisel vaja eristada.
6(10)
2-21-528 Ei ole põhjendatud jätta 28. mai 2022. a ja 18. veebruari 2023. a taotlustega seotud menetluskulusid nende esitajate kanda, sest need taotlused ei olnud selgelt põhjendamatud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
21.Kostja III esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse tervikuna ja maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas. Kostja III palub jätta jõusse maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 1–4 ja teha menetluskulude jaotuse osas uus otsus, millega jätta kostja III menetluskulud hageja kanda ning hageja menetluskulud tema enda kanda. Alternatiivselt palub kostja III saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kostja III kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt hindas ringkonnakohus tõendeid valesti, kui leidis, et leping võimaldab lõpetada kaasomandi osaliselt. Seega on ringkonnakohus lõpetanud kaasomandi vastuolus lepinguga, rikkudes sellega VÕS § 108 lg-t 2. Lepingu järgi saab kaasomandi lõpetada vaid korraga kõigi kaasomanike suhtes. 2008. a lepingut sõlmides eeldasid kaasomanikud, et kaasomandit ei lõpetata enne detailplaneeringu kehtestamist, mistõttu on kõigil kaasomanikel ilma lisakokkulepeteta võimalik oma kaasomandiosa eesmärgipäraselt kasutada. Ringkonnakohus on kaasomandi lõpetamisel arvestanud vaid hageja huvidega, kuid arvestada tulnuks kõigi kaasomanike huvidega. Samuti on ringkonnakohus ekslikult leidnud, et kaasomandi lõpetamise eelduseks ei ole lepingu järgi servituutide seadmine.
22.Kostja II esitas samuti kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada kostja II vastuhagi. Ringkonnakohus ei ole kostja II huve hinnanud objektiivselt ja on leidnud seetõttu ekslikult, et servituutide seadmine kahjustaks oluliselt hageja huve. Kui servituute ei seata, vähendab see kostja II kinnisasja väärtust, samuti on servituudid vajalikud, et kostja II saaks jätkata kinnisasja senist kasutust. Hageja võib katkestada juurdepääsu ja veevarustuse kostja II kasutuses olevale kinnisasja osale.
23.Hageja esitas vastukassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta kostja III kanda kõik menetluskulud, mis on seotud tema 18. mai 2022. a ja 18. veebruari 2023. a taotluste menetlemisega. Kõik ülejäänud menetluskulud, mis on seotud kaasomandi lõpetamise nõuete menetlemisega, palub hageja jätta võrdsetes osades kostjate I–IV kanda. Menetluskulud, mis on seotud kostjate II ja III esitatud servituutide seadmise nõuete menetlemisega, palub hageja jätta nende endi kanda. Ringkonnakohus kohaldas maakohtus kantud menetluskulusid jaotades vääralt TsMS § 163 lg-t 1, kuna lähtuma oleks pidanud TsMS § 162 lg-st 1. Praegusel juhul ei olnud tegemist hagi osalise rahuldamisega. Hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks rahuldati täies ulatuses, samas kui kostja II ja kostja III vastuhagid jäeti täies ulatuses rahuldamata. Lisaks on praegusel juhul tegu lepingulise kohustuse täitmise nõude, mitte kaasomandi lõpetamise nõudega. Kostjad vaidlesid sellele põhjendamatult vastu.
24.Hageja vaidleb kostjate II ja III kassatsioonkaebustele vastu. Iga kaasomanik võis lepingu alusel nõuda kaasomandi lõpetamist, sest lepingust tulenesid kaasomanikele iseseisvad õigused ja kohustused. Kaasomanikud on osavõlausaldajad AÕS § 71 mõttes. 7(10)
2-21-528 Lepingu p 4.13 ei ole hageja jaoks siduv. AÕS § 77 lg-t 3 on võimalik kohaldada üksnes juhul, kui kaasomandis oleva asja reaalosadeks jagamise otsustab kohus AÕS § 77 lg 2 alusel, mitte aga siis, kui asi jagatakse vastavalt kaasomanike kokkuleppele AÕS § 77 lg 1 järgi. Kui kaasomand lõpetatakse lepingu alusel, oleks AÕS § 77 lg 3 kohaldamine sekkumine lepinguvabadusse. Riigikohus ei saa muuta maakohtu menetluskulude jaotust, kui kostja III taotleb, et maakohtu otsus jääks jõusse.
25.Kostjad II ja III vaidlevad hageja vastukassatsioonkaebusele vastu.
26.Kostjad I, IV, V ja VI kassatsioonimenetluses seisukohti ei esitanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
27.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning TsMS § 691 p 5 alusel tuleb jätta jõusse maakohtu otsus, täiendades selle põhjendusi. Kostja II ja kostja III kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, hageja vastukassatsioonkaebus jääb rahuldamata.
28.Ringkonnakohus on menetlusnorme rikkumata tuvastanud, et kinnistusraamatusse on kantud kaasomandi valdamise, kasutamise ja jagamise kokkuleppe kohta märkus vastavalt lepingu p-dele 4.3–4.12 ning lepingu lisaks nr 2 olevale plaanile. Märkus ei sisalda aga viidet lepingu p-le 4.13, mis sätestab kohustuse koormata jagamisel tekkivad kinnisasjad kaasomandi lõpetamisel detailplaneeringus ettenähtud vastastikuste servituutidega viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav ja mis vastab valitseva kinnisasja vajadustele. Seega leidis ringkonnakohus kokkuvõttes õigesti, et poolte jaoks olid siduvad need lepingusätted, mis reguleerisid kaasomandi lõpetamist ja selle viisi, kuid hageja jaoks ei olnud siduv lepingu p 4.13, mis nägi ette detailplaneeringujärgsete servituutide seadmise. Kolleegiumi hinnangul tegi ringkonnakohus eeltoodust aga valed järeldused ning kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme.
29.Leping on mitmepoolne tehing (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 2), mille sõlmimiseks ja millest tulenevate õiguslike tagajärgede saavutamiseks on vajalikud lepingupoolte tahteavaldused. Vaidlusaluse lepingu p 4.13 näeb ette, et pärast detailplaneeringu kehtestamist kohustuvad kaasomanikud koormama jagamise teel tekkivad kinnisasjad vastastikku detailplaneeringus ettenähtud isiklike kasutusõiguste või reaalservituutidega. Lepingu sisust ja eesmärgist tuleneb, et kaasomandi lõpetamise kokkulepe ei olnud suunatud lihtsalt uute kinnisasjade moodustamisele, vaid selliste kinnisasjade loomisele, mida oleks võimalik detailplaneeringus ettenähtud viisil iseseisvalt ja funktsionaalselt kasutada. Servituutide seadmise kohustuse eesmärk oli tagada igale jagamise tulemusena tekkivale kinnisasjale juurdepääs ja tehnovõrkude kasutamise võimalus. Seetõttu ei saa kinnisasjade moodustamise ja servituutide seadmise kohustusi käsitada teineteisest sõltumatutena, vaid need moodustavad lepingu eesmärgi saavutamiseks vastastikku seotud kohustuste kogumi. Vastupidine tõlgendus viiks tulemuseni, mis ei vasta lepingu eesmärgile ega mõistlikule arusaamale poolte kokkuleppest.
30.Kinnistusraamatusse kantud märkus hõlmab üksnes lepingu p-des 4.3–4.12 sätestatud kohustusi. Kuna p-s 4.13 sätestatud servituutide seadmise kohustus ei muutunud selle kinnistusraamatusse kandmata jätmise tõttu AÕS § 79 lg 2 alusel hageja kui algse lepinguosalise õigusjärglase suhtes siduvaks, ei ole hagejal sellest lepingu osast tulenevaid kohustusi kostjate suhtes. 8(10)
2-21-528
31.Olukorras, kus algse lepingu osaks olev servituutide seadmise kokkulepe ei ole õigusjärglasele siduv, tuleb hinnata, kas ülejäänud kokkuleppe osa saab kujutada endast pooltevahelist lepingut. Leping põhineb poolte kokkuleppel ning selle sisu määravad poolte kokkulangevad tahteavaldused (VÕS § 8 ja § 13 lg 1). Lepingu tõlgendamisel tuleb seejuures lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1). Kui õigusjärglasele ei ole siduv lepingutingimus, mis oli lepingu seisukohalt oluline ja ilma milleta algsed pooled ei oleks lepingut sõlminud (lepingu tuum ehk essentialia negotii), ei saa ülejäänud kokkulepet käsitada pooltevahelise eraldiseisva lepingulise kokkuleppena. Kuigi üldjuhul tuleb tehingu osa kehtetuse või äralangemise korral säilitada tehing nii palju kui võimalik (utile per inutile non vitiatur; sarnaselt ka TsÜS § 85), on see võimalik vaid juhul, kui pooled oleksid lepingu sõlminud ka ilma puudujääva osata.
32.Praegusel juhul ei oleks pooled lepingut ilma puudujääva tingimuseta sõlminud, sest arvestada tuleb ka lepinguliste kohustuste vastastikust tasakaalu. Kui lepingulised kohustused on omavahel vastastikku seotud ja moodustavad lepingu majandusliku eesmärgi saavutamiseks ühtse terviku, ei saa üht kohustust käsitada teisest lahus. Sellisel juhul on ühe poole kohustus teise poole kohustuse vastusooritus ning pooled on kokkuleppe sõlmimisel lähtunud nende kohustuste tasakaalust (sünallagma). Kinnistute moodustamist puudutavad kokkulepped ja servituutide seadmise kokkulepped olid suunatud sama eesmärgi saavutamisele. Kinnistute moodustamine pidi looma aluse kinnistute kasutamiseks viisil, mis eeldas vastavate servituutide seadmist. Seetõttu olid nimetatud kokkulepped lepingu eesmärgi seisukohalt omavahel lahutamatult seotud ning moodustasid ühtse majandusliku terviku. Lepingu sellist ülesehitust arvestades tuleb asuda seisukohale, et lepinguosalised ei oleks soovinud kokkuleppe osalist püsimajäämist olukorras, kus selle teine, lepingu eesmärgi saavutamiseks vajalik osa ei ole õigusjärglasele siduv.
33.Eeltoodust tulenevalt ei ole olukorras, kus oluline lepingutingimus ei ole õigusjärglasele siduv, tegemist sama kokkuleppega, milles algsed pooled kokku leppisid. Hageja kui õigusjärglase ja teiste lepinguosaliste vahel ei ole lepingulist suhet tekkinud, mistõttu ei saa hageja nõuda kostjatelt kaasomandi lõpetamise kokkuleppe täitmist VÕS § 108 lg 2 alusel.
34.Kolleegium märgib lisaks, et hageja ei ole käesolevas asjas esitanud seadusest tulenevat kaasomandi lõpetamise nõuet AÕS § 76 lg 1 ja § 77 lg 2 alusel, vaid kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe täitmise nõude AÕS § 77 lg 1 ja VÕS § 108 lg 2 alusel. Seadusest tuleneva kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise tulemusel asendaks kohtuotsus kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise viisi osas ning kohus võiks AÕS § 77 lg 2 järgi valida hagis või vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viiside vahel, kaaludes kaasomanike õigustatud huve. Käesolevas asjas on aga hagi suunatud kaasomandi lõpetamise kokkuleppe täitmisele. Sellisel juhul ei kohaldu AÕS § 77 lg 2 ja kohus ei saa valida erinevate kaasomandi lõpetamise viiside vahel, vaid peab hindama üksnes seda, kas hagejal on õigus nõuda kostjatelt väidetava lepingulise kohustuse täitmist.
35.Praeguses olukorras on kaasomanikel võimalik sõlmida uus kaasomandi lõpetamise kokkulepe. Kui kaasomanikud jõuavad kokkuleppele vajalike kasutusõiguste püsimises või uute kasutusõiguste seadmises, on neil mh võimalik võtta aluseks ka 2008. a leping. Kui kaasomanikud kokkuleppele ei jõua, võib igaüks neist AÕS § 76 lg 1 ja AÕS § 77 lg 2 alusel nõuda kaasomandi lõpetamist (kaasomanike kokkuleppe kohtus asendamist). Sellisel juhul valib kohus kaasomandi lõpetamise viisi hagis või vastuhagis taotletud viiside hulgast, lähtudes poolte õigustatud huvidest ja hea usu põhimõttest. Kui kohus peaks otsustama lõpetada kaasomand kinnisasja reaalosadeks jagamisega, kohaldub ka AÕS § 77 lg 3.
9(10)
2-21-528
36.Kostja II on oma kassatsioonkaebuses palunud ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada tema vastuhagi. Kuna kostja II vastuhagi oli esitatud tingimuslikuna üksnes juhuks, kui hagi rahuldatakse, ja hagi jääb rahuldamata, siis ei analüüsi kolleegium kostja II vastuhagi põhjendatust. Kostja III ei ole kassatsioonkaebuses oma vastuhagi rahuldamata jätmist vaidlustanud, kui jõusse jääb maakohtu otsus (kassatsioonkaebuse taotluse p 2).
37.Ekslik on kostja III kassatsioonkaebuse seisukoht, et kohus pidanuks jätma tema menetluskulud hageja kanda. Kuna kostja III vastuhagi jäeti samuti rahuldamata, on maakohtu menetluse kulude jaotus kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 4.
38.Hageja vastukassatsioonkaebus ei ole põhjendatud. Olukorras, kus nii hagi kui ka vastuhagid jäävad rahuldamata, on mõistlik ja õiglane jätta hageja ning kostjate II ja III kui vastuhagejate maakohtus kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel nende endi kanda. Vastuhagi mitte esitanud kostjate menetluskulud jättis maakohus õigesti hageja kanda, järgides TsMS § 162 lg-s 1 sätestatud põhimõtet, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
39.TsMS § 171 lg 1 alusel tuleb apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulud jätta hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 järgi kindlaks maakohus. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.