ST hagi RR vastu asja valduse rikkumise ja omavoli lõpetamiseks ning sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 09. oktoobri 2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
ST apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: ST (isikukood XXXXXXXXXXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Kostja: RR (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 09. oktoobri 2014 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Kõik maakohtus ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta hageja ST kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.ST esitas 04.03.2014 Harju Maakohtule hagi RR vastu, paludes kohustada kostjat lõpetama valduse rikkumine ja omavoli ning tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 025/2013/3335 lubamatutuks.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja otseses valduses XXXXXXXXXX XXX XX-X Tallinnas asuv korteriomand, mis on tema kodu 1961. aastast ja selle juurde kuuluv aiamaa. Hageja ostis korteri 24.11.1994 ja korteriomand kanti kinnistusraamatusse 2004. aastal. Korteriomand kuulub hagejale ja on koduks ka hageja emale, kellel on kokkulepe aiamaa kasutamiseks 2002. aastal sõlmitud kaasomanike kokkuleppe alusel. Hagejal ei ole olnud võlgnevusi korteriühistu ees, vaid ettemaks 300 eurot.
3.Kohtutäitur Kaire Põlts algatas AK ja BR avalduse alusel täiteasja nr 025/2013/1772 29.05.2013 jõustunud kohtuotsuse nr 2-11-29171 sundtäitmiseks. AK-l ja BR-l ei olnud selleks KÜ XXXXXXXXXX XXX XX volitusi. Täitur võõrandas hageja korteriomandi kostjale hageja nõusolekuta alla turuhinna. Hageja kontole kanti täituri poolt 1,5 kuud pärast kordusenampakkumist 68 465,80 eurot, mille eest ei ole võimalik korterit osta ja see laekus hageja kontole põhjendamatult hilja.
4.Kostja algatas hageja väljatõstmiseks K. Põltsi juures 15.10.2013 täitemenetluse nr 025/2013/3335, esitades täidedokumendina kordusenampakkumise akti. Kostjal puudub kohtulahend, mille alusel saaks hagejalt valduse välja nõuda. Täitemenetlus algatati dokumendi alusel, mille kehtivust ei ole ükski organ läbi vaadanud. See on notari poolt kinnitamata. Kostja soovib hagejat välja tõsta, väites, et ta on korteriomandi omanik, kuid see on tõendamata. Eluruumist väljatõstmine saab toimuda üksnes kohtuotsuse alusel.
5.Kostja on saanud põhjendamatult laenu enampakkumisel korteri ostmiseks. Kostjale pikendati ostuhinna tasumise tähtaega pärast enampakkumist, mis ei ole õige. Hüpoteegi sissekandmine kinnistusraamatusse ilma omaniku nõusolekuta on ebaseaduslik. Enampakkumise aktis on ostja andmed puudulikud. Kostja vastuväited
6.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
7.Enampakkumise akt korteriomandi nr XXXXXXXXX väljanõudmiseks hagejalt on täitedokument. Kostja omandas korteriomandi 02.10.2013 vara kordusenampakkumisel täiteasjas nr 025/2013/1772 ja kostja on kantud asja omanikuna kinnistusraamatusse 11.11.2013. Seega on kostjal õigus nõuda enampakkumise akti alusel hagejalt asja oma valdusse.
8.Hageja esitas 01.11.2013 kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, kuid kohus ei võtnud hagi menetlusse. Sellekohane kohtumäärus jõustus 13.03.2014. Seega on enampakkumise vaidlustamise
tähtaeg möödunud. Hageja ei saa enam 02.10.2013 enampakkumist vaidlustada, mistõttu puuduvad alused täiteasjas nr 025/2013/3335 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks.
9.Hagejal olid võlad KÜ XXXXXXXXX XX/XXXXXXXXXXXX XXX XX ees, mida kinnitab jõustunud kohtuotsus asjas nr 2-11-29171. Sundtäitmist asjas nr 025/2013/1772 ei ole võimalik lubamatuks tunnistada, kuna selle aluseks oli jõustunud kohtuotsus ja täitemenetlus on selles asjas lõppenud.
10.Väide, et KÜ esindajatel puudusid volitused ühistut esindada, on esitatud asjas nr 2-11-29171, millele kohus andis selles kohtumenetluses hinnangu. Sellist väidet ei saa uuesti esitada. Jõustunud kohtuotsuse sundtäitmise taotlemiseks ei ole juhatusel vaja eraldi volitust. AK ja BR on kantud juhatuse liikmetena registrisse. Korteriomandi enampakkumise põhjustas hageja ise, kuna jäi ühistule võlgu.
11.Kostja teavitas täiturit, et ta soovib osta asja laenuga, mis on näha ka aktist. Täitur pikendas kostjale ostuhinna tasumise tähtaega 01.11.2013. Ostuhind tasuti 28.10.2013 ja 29.10.2013 täituri kontole ja see nähtub täituri 23.12.2013 otsusest.
12.Hüpoteek seati kostja, mitte hageja kinnistule 29.10.2013 kinnistamisavaldusega. Kostja omandiõigus kinnistule tekkis enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse omandikande tegemisega. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
13.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja poolte menetluskulud hageja kanda ning tühistas hagi tagamise, millega oli täitemenetlus peatatud.
14.Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaja enampakkumise akti kui võõrandamistehingut notariaalselt tõestada. Samuti ei ole vaja notariaalselt tõestada asjaõiguslepingut.
15.Täituril oli TMS § 93 lg 2 järgi õigus pikendada ostuhinna tasumise aega 15 päeva võrra. Kostja tasus ostuhinna tähtaegselt. Kostja on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse pärast ostuhinna tasumise tähtaega kooskõlas täitemenetluse seadustiku (TMS) § 160 lg-ga 1. Hageja omanikukanne on kustutatud ja ta ei ole kinnisasja omanik.
16.Hageja väited, et kinnisasi on kostja poolt omandatud laenuga, ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust, sest TMS § 931 võimaldab ostuhinda laenuga tasuda. Väär on hageja väide, et enampakkumise aktis on ostja andmed puudulikud, sest enampakkumise akti on märgitud ostja nimi ja tema isikukood TMS § 96 lg 2 p 2 järgi.
17.Enampakkumine, mis toimus 02.10.2013 täiteasjas nr 025/2013/1772, on kehtiv ja enampakkumise akt, millega võõrandati kinnisasi kostjale ja mille alusel kanti kostja kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, on täitedokumendiks TMS § 2 lg 1 p 15 järgi. Kostjal on õigus nõuda enampakkumise akti alusel hagejalt ruumide vabastamist ja selleks ei ole vaja eraldi kohtulahendit. Hageja väiteid, et kostja on ähvardanud tema vara hävitada, on tõendamata.
18.Hageja ei ole väitnud, et tal oleks isiklik kasutusõigus asjale, kasutusvaldus asjale asjaõigusseaduse (AÕS) §-de 201 ja 225 järgi või oleks kostjaga sõlmitud leping võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg-de 1 ja 2 koostoimes AÕS §-ga 83 kinnisasja kasutamiseks, mis annaks hagejale õiguse vaidlusalust kinnisasja kasutada ja vallata. Hageja kui endise kinnisasja omaniku õigus asja vallata lõppes enampakkumisel kinnisasja ostnud kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega 11.11.2013. Asjaolu, et vaidlusalune eluruum on pikka aega olnud hageja kodu, ei ole kinnisasja kasutamise ega valdamise õiguslikuks aluseks.
19.Eeltoodust tulenevalt ei riku kostja hageja õigust kinnisasja nr XXXXXXXXX valdusele, sest kinnisasja nr XXXXXXXXX valduse nõue täiteasjas nr 025/2013/3335 ei ole kostja omavoli AÕS § 40 lg-de 1-3 tähenduses, sundtäitmine täiteasjas nr
025/2013/3335 on lubatav ja hagejal puudub alus nõuda kostjalt AÕS § 44 lg 1 alusel korteriomandi nr XXXXXXXXX valduse rikkumise ja omavoli lõpetamist. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
20.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule.
21.Kostja ei saa tugineda asjaolule, et ta on heauskne ostja, kuna valduse üleandmist ei ole toimunud. Vastustaja on teadlik alusetust võlanõudest ja sellega seotud kriminaalasjast ning isikute vägivallast hageja suhtes. Kohus on valesti hinnanud hageja esitatud tõendit „Hea pakkumine“ valduse rikkumise seisukohalt ja ei ole andnud sellele kompromissettepanekule vajalikku hinnangut karistusseadustiku järgi.
22.Kanne kinnistusraamatus ei ole kooskõlas tegeliku õigusliku olukorraga ja see kuulub parandamisele. Hageja on esitanud uute asjaolude ilmnemise tõttu 13.04.2014 uue sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi täiteasjas nr 025/2013/1772 (tsiviilasi nr 2-14-51221).
23.Kohus on vääralt tõlgendanud valduse kaitsega seotud õigusnorme ja on lähtunud lahendi tegemisel ainult uue omaniku kinnistusraamatusse kantud õigustest. Sellest tulenevalt jõudis kohus ebaõigele seisukohale, et valduse rikkumine on lubatud. Hageja ei ole omavoliline valdaja – ta ei ole kelleltki valdust jõuga ära võtnud ega pea seda kellelegi tagastama. Ta on õigustatud saama kohtult AÕS § 43 alusel kaitset ja tal on õigus nõuda valduse rikkumise lõpetamist AÕS § 44 järgi. Asjaolu, et kohus on vaidlustatud lahendiga andnud ühiskonnale signaali, et valdust võib jõuga ära võtta, on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 alusel vastuolus õiguskorra ja avalikkuse ootusega ning põhiseaduse (PS) §-s 32 sätestatuga.
24.Kohus tõlgendas vääralt valduse kaitse materiaalõiguslikke aluseid ja eesmärki ning lähtus valduse kaitse nõude osas lahendi tegemisel ebaõigesti omandiõigusest. Hageja esitas nõude eluaseme valduse kaitseks, mitte kinnisasja valduse kaitseks. Samuti hindas kohus ebaõigesti valdamise ajalist faktorit ning sellest tekkinud suhteid ja väärtusi. Kohus leidis ebaõigesti, et tähtsust ei ole sellel, kui kaua on keegi kusagil elanud. Hageja tõendas otsest valdust koos oma emaga (kaasvaldajaga). Kohus kvalifitseeris tõendid lubamatult ümber võlaõigussuhte alusel.
25.Kohus jättis hindamata asjaolu, et täitedokument ei ole kohaseks dokumendiks 93-aastase kaasvaldaja osas. Kohus oleks pidanud omaalgatuslikult välja selgitama, kas kaasvaldaja on võimeline endale ostma uue eluaseme ja kinni maksma kolimisteenuse. Kohus jättis hinnangu andmata TMS § 2 lg 3 kohaldamise võimalusele ja rikkus õigusnormi, kui tunnustas hageja ema oma ainsast kodust kohtulahendite väljatõstmise võimalust ja lubatavus. Riigikohtu lahendites on välja toodud kodust väljatõstmist takistavad asjaolud – ainsa eluaseme kaotus, väljatõstetava kõrge iga ja tervislik seisund ning see, et isiku põhiseaduslike õiguste rikkumine saab olla ainult äärmuslik ja vältimatu meede ning selle rakendamise aluseks on kohtulahend, milles isik on esinenud kostjana. AÕS § 124 näeb ette 30 aasta vältel valduse valdamise korral omandiõiguse tekke.
26.Täiteasi nr 025/2013/3335 on algatatud kordusenampakkumise akti alusel, milles puudub hageja ja kaasvaldaja osas nõue valduse vabastamiseks. Akt ei saa asendada kohtulahendit kaasvaldaja suhtes. Enampakkumise korral ei garanteeri täitur valduse üleandmist. Kohus ei andnud hinnangut toimunud vägivallale hageja ja tema eaka ema väljatõstmise katsel.
27.Kostja omanikuks saamise puhul oli põhiküsimusteks, kuidas toimus ostu eest tasumine, s.t millise hüpoteegilepingu ja tagatise alusel või hoopis sularahas. Kohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta hageja taotluse tõendite kogumiseks. Kostja peab
esitama kohtule tõendid tehingu õiguspärasuse kohta ja notariaalselt tõestatud hüpoteegi lepingu, kuna hageja omand on läinud hageja nõusolekuta turuväärtusest kordades odavamalt ja põhjendamatult uuele omanikule. Kohus ei andnud hinnangut hagejale tekitatud kahju kohta tema vara võõrandamisel ja kostja omanikuks saamisele hageja vara arvel ning sellele lubamatu hüpoteegi seadmisele, samuti kostja poolt algatatud sundtäitmise lubatavuse kohta hageja korteriomandi valduse väljanõudmisel. Hagejal on õigus nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 1037 ja § 1039 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele
28.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
29.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.
30.Maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Maakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Apellatsioonkaebuses kordab hageja suures osas väiteid, millele on maakohus oma otsuses juba hinnangu andnud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse muudele väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
31.Maakohus leidis õigesti, et asja lahendamisel ei oma tähtsust hageja ja advokaat Meelis Masso vaheline e-kirjavahetus (apellatsioonkaebuses nimetatud tõendina „Hea pakkumine“), milles kajastuvad hagejale pakutud kompromissi tingimused. Kohus ei pidanud eeltoodut karistusseadustiku järgi hindama, nagu hageja apellatsioonkaebuses leiab.
32.Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, et kanne kostja omandiõiguse kohta ei ole kooskõlas tegeliku olukorraga. Maakohus tuvastas õigesti, et kostja omandas korteriomandi kohtutäituri poolt läbi viidud enampakkumisel, ta on alates 11.11.2013 vaidlusaluse korteriomandi omanik ja hageja valdus on sellest ajast ebaseaduslik. Maakohus on otsuses oma järeldusi piisavas ulatuses põhjendanud. Ka Riigikohus on märkinud 04.06.2012 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-85-12 (p 10), et kui enampakkumisel müüdud kinnisasja valdajaks on endine omanik, siis lõpeb tema õigus asja vallata enampakkumisel kinnisasja ostnud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega. Hageja viidatud TMS § 2 lg 3 ei ole käesolevas asjas kohaldatav, kuna hageja õigus asja vallata on sundtäitmisega lõppenud. Tähtsust ei ole asjaolul, kui kaua on korteriomand olnud hageja ja tema ema valduses. Korterit kui eluaset ei saa käsitleda korteriomandist kui kinnisasjast eraldiseisvana, nagu hageja ekslikult leiab. Kostjal on AÕS § 68 lg 1 järgi õigus kinnisasja valdusele. Hageja on kohustatud kostjale korteriomandi valduse üle andma ja tal ei ole õigust nõuda kohtult AÕS § 44 järgi valduse kaitset.
33.Asjakohatu on ka kaebuse viide AÕS §-le 124, mille lg-s 1 on sätestatud, et kui isik on 30 aastat katkematult vallanud kinnisasja, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse või mille omanikku kinnistusraamatust ei nähtu või mille omanik oli enne valdaja poolt valduse saamist surnud ja 30 aasta jooksul ei ole tehtud kinnistusraamatusse niisugust kannet, mille tegemiseks on vajalik omaniku nõusolek, võib valdaja nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Käesoleva asja asjaolud ei vasta viidatud sättes kirjeldatud olukorrale.
34.Ekslik on hageja seisukoht, nagu ei saaks kostja hagejalt valdust välja nõuda seetõttu, et puudub vastav kohtuotsus ja enampakkumise akt ei sisalda nõuet valduse vabastamiseks. TMS § 2 lg 1 p 15 kohaselt on sundenampakkumise akt, mille alusel on
enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, täitedokument kinnisasja valduse väljanõudmisel. Seega on kohtutäituril õigus alustada sundenampakkumise akti alusel täitemenetlust ja kinnisasi võlgnikult välja nõuda. Maakohus leidis õigesti, et sundtäitmine täiteasjas nr 025/2013/3335 on lubatav.
35.Asja lahendamisel ei oma tähtsust hageja väited kostja poolt kinnisasja hinna tasumise ja hüpoteegi seadmise asjaolude kohta ning kohus ei pidanud sellekohaseid täiendavaid tõendeid välja nõudma, nagu hageja apellatsioonkaebuses leiab.
36.Maakohus ei pidanud andma hinnangut hageja ema S-BH õiguste väidetavale rikkumisele. Samuti ei pidanud kohus omal algatusel välja selgitama tema võimalusi uue eluaseme muretsemiseks ja kolimisteenuse eest tasumiseks. Hageja ema ei ole käesolevas asjas menetlusosaline.
37.Hageja ei ole esitanud kahju hüvitamise nõuet ja tema väited kahju tekitamise kohta väljuvad käesoleva asja raamidest.
38.TsMS § 652 lg 4 alusel jätab ringkonnakohus tähelepanuta apellatsioonkaebuse väite hageja poolt 13.04.2014 kohtule täiteasjas nr 025/2013/1772 sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamise kohta. Hageja ei ole põhjendanud uue asjaolu esitamise lubatavust.
39.Maakohtus kantud menetluskulud jäävad hageja kanda, nagu otsustas maakohus. Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud TsMS 171 lg 1 alusel hageja kanda..
40.Menetluskulud määrab kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 - vt Riigikohtu 11.02.2015 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14 p 22).
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Iko Nõmm /allkirjastatud digitaalselt/
Ande Tänav /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.