OÜ Majax Haldus hagi Swedbank Liising AS vastu kaasomandi lõpetamiseks ja Swedbank Liising AS vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks 3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 26. augusti 2013. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Majax Haldus apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
26. november 2014. a.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastukostja OÜ Majax Haldus (registrikood 10381925, asukoht Kotzebue 4, Tallinn), seaduslik esindaja Vello Putk ja tehingulised esindajad advokaat Armand Reinmaa ja Indrek Kukner Kostja/vastuhageja Swedbank Liising AS (registrikood 10434248, asukoht Liivalaia 8, Tallinn), tehinguline esindaja Indrek Kumm Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel Rocca Al Mare Kooli Aktsiaselts (registrikood 10651000, asukoht Vabaõhumuuseumi tee 8, Tallinn), tehinguline esindaja advokaat Kristina Schotter
RESOLUTSIOON:
1.Jätta muutmata Harju Maakohtu 26. augusti 2013. a otsuse resolutsioon, millega jäeti OÜ Majax Haldus hagi rahuldamata ja rahuldati Swedbank Liising AS vastuhagi, kuid muuta kohtuotsuse põhjendusi.
2.Tühistada Harju Maakohtu 26. augusti 2013. a otsus menetluskulude jaotust puudutavas osas ning teha tühistatud osas uus otsus. Jätta maakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
3.Lugeda Harju Maakohtu 26. augusti 2013. a otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:
1.Jätta Swedbank Liising AS taotlus OÜ Majax Haldus kohustamiseks tasuma täiendavat riigilõivu rahuldamata.
2.Jätta OÜ Majax Haldus hagi Swedbank Liising AS vastu kaasomandi lõpetamise nõudes rahuldamata.
3.Rahuldada Swedbank Liising AS vastuhagi OÜ Majax Haldus vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
4.Lõpetada Swedbank Liising AS-ile 5025/16025 suuruses mõttelises osas ja OÜ-le Majax Haldus 11000/16025 suuruses mõttelises osas kuuluv kaasomand kinnistule asukohaga Harjumaa, Saue vald, Laagri alevik, Instituudi tee 151, mis on kantud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 732102 selliselt, et jagada kinnistu kaasomanike vahel reaalosadeks järgmiselt:
4.1.Swedbank Liising AS ainuomandisse jääb OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud plaanil (kohtuotsuse lisa 1) punasega viirutatud maa-ala pindalaga 5 025 m2 ning sellel olemasolevad ehitised.
4.2.OÜ Majax Haldus ainuomandisse jääb OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud plaanil (kohtuotsuse lisa 1) sinisega viirutatud maa-ala pindalaga 11 000 m2 ning sellel olemasolevad ehitised.
5.Kohustada OÜ-d Majax Haldus andma nõusolek Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 732102 sulgemiseks ning käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni punktides 4.1 ja 4.2 märgitud viisil moodustatavate kinnistute kohta uute registriosade avamiseks.
6.Tuvastada OÜ Majax Haldus kohustus anda nõusolek kaasomandi lõpetamiseks kinnisajale ja kinnisasja reaalosadeks jagamiseks käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni punktides 4.1 ja 4.2 toodud viisil.
7.Määrata kindlaks, et 5025/16025 kaasomandi lõpetamise ja kinnistu reaalosadeks jagamisega seotud kuludest kannab Swedbank Liising AS ning 11000/16025 kaasomandi lõpetamise ja kinnistu reaalosadeks jagamisega seotud kuludest kannab OÜ Majax Haldus.
8.Lugeda käesoleva kohtuotsuse lahutamatuks lisaks OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud plaan.
9.Menetluskulud jätta menetlusosaliste enda kanda.
4.Rahuldada OÜ Majax Haldus apellatsioonkaebus osaliselt.
5.Apellatsioonimenetluses kantud poolte menetluskulud jätta 90% ulatuses hageja OÜ Majax Haldus kanda ja 10% ulatuses kostja Swedbank Liising AS kanda. Rocca Al Mare Kooli AS apellatsioonimenetluse kulud jätta tema enda kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2(15)
Kohtu selgitused:
1.Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
2.Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
3.Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.OÜ Majax Haldus esitas 23.10.2012. a Harju Maakohtusse hagi Swedbank Liising AS vastu kaasomandi lõpetamiseks. Pooled on Harjumaal, Saue vallas, Laagri alevikus, Instituudi tee 151 asuva kinnisasja (registriosa nr 732102) kaasomanikud. Hagejale kuulub 11000/16025 ja kostjale 5025/16025 mõttelist osa. Hageja palus kaasomandi lõpetada ning asi jagada alternatiivsetel järjestamata viisidel: 1) kinnistu jätta kostjale kohustusega hüvitada hagejale 746 943 eurot; 2) kinnistu jätta hagejale kohustusega hüvitada kostjale 341 217 eurot.
2.Hageja leidis, et temale ei saa ette heita, et ta ei ole enne kinnistu osa ostmist teinud kinnistule parendusi. Ebaõige oleks lähtuda hüvitise määramisel ainukasutuses oleva maa turuväärtusest. Hagejale kuuluks nii hüvitamisele ainult 11 000 eurot, kui kinnistu jääks kostjale, s.t 69% omanik saaks hüvitist üksnes 11,7% ulatuses kinnistu väärtusest. Seejuures 11000/16025 osa ostis kostjalt 03.03.2004. a OÜ Concept Plus 791 186 krooni ehk 50 566 euro eest. Kostja kasutuses oli käesoleva ajani suurem maa-ala, kui kasutuskorra kokkulepe ette nägi. OÜ Hendrikson & Ko eksperthinnangu koostamise ajaks vähendas kostja maakasutust piirdeaia ümbertõstmisega. Kinnistu jätmine kostja omandisse ei oleks talle kahjustav, sest omaniku kohustusi täidab kolmas isik ning kinnisasjast on võimalik ka loobuda. Kaasomandi lõpetamisel on omandi riive paratamatu. Hageja ei soovinud ehituskeelu alla jäävat maad omandada. Kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud leping on tühine, sest see pole sõlmitud notariaalses vormis. Hagejal on piisavalt raha kostjale omandikaotuse hüvitamiseks ning võimalus ka laenu võtta.
3.Vastuhageja ei ole põhjendanud, miks tema poolt taotletav kaasomandi lõpetamise viis oleks hageja taotletavatest vähem koormav. Jagamine reaalosadeks sõltub haldusaktidest ning puudub selgus, kas sellekohane detailplaneering vastu võetakse. Maa-ala on planeeritud selliselt, et ehituskeelualaga oleks tagatud kõrghaljastus. Kuna krundi sihtotstarve on 100% ühiskondlike ehitiste maa, siis krundi jaotamisel ei saa ehituskeelu alla jääva maa sihtotstarbeks enam jääda ühiskondlike ehitiste maa. Kaasomandi jagamine reaalosadena ei ole võimalik, sest maa sihtotstarve muutuks ühiskondlike ehitiste maast üldkasutatavaks maaks. Jagamine reaalosadeks on hagejale koormav, sest hageja peaks uuesti kandma maa hindamiskulusid, jagamine võib kesta ligi 3 aastat ja selle lõppresultaat on ebaselge, krundile jäävast haljastusest tulenev kasu jääb kostjale, sest hageja maad kasutada ei saa, kuid kannab maamaksu ja heakorraga seotud kulusid, kasutuskord ei kaalu üles enamuse huvide arvestamata jätmist. Ehitis ja seda ümbritsev haljasala moodustavad olemuslikult krundina ühtse terviku. 3(15)
4.OÜ Hendrikson & Ko plaanil puuduvad koordinaadid. Asjatundja ei ole välja toonud õigusakte, millele ta tugines. Detailplaneeringu tegemine on aeganõudev, kulukas ja selle tulemus on ebaselge. Hageja ei näe põhjust, miks lasteaed ei saaks tegevust jätkata, kui hageja saaks kinnistu ainuomanikuks. Vastuhageja nõue ja seisukohad
5.Swedbank Liising AS palus lõpetada poolte kaasomandi ning jagada asi reaalosadeks selliselt, et vastuhageja ainuomandisse jääb OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud plaanil punasega viirutatud maa-ala pindalaga 5025 m2 ning sellel olemasolevad ehitised ja vastukostja ainuomandisse jääb plaanil sinisega viirutatud maa-ala pindalaga 11 000 m2 ning sellel olemasolevad ehitised. Vastuhageja palus kohustada vastukostjat andma nõusoleku Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskanna kinnistusregistri registriosa nr 732102 sulgemiseks ning taotletud viisil moodustatavate kinnistute kohta uute registriosade avamiseks. Vastuhageja palus tuvastada vastukostja kohustuse anda nõusolek kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale ja kinnisasja reaalosadeks jagamiseks taotletud viisil. Vastuhageja palus määrata kindlaks, et 5025/16025 kaasomandi lõpetamise ja kinnistu reaalosadeks jagamisega seotud kuludest kannab vastuhageja ja 11000/16025 nimetatud kuludest vastukostja.
6.Reaalosadeks jagamisel vastuhagis taotletud viisil saaks kumbki kaasomanik oma mõttelise osa suurusele vastava osa kinnistust, mõlemal säiliks omand ja kumbki ei peaks teise osa välja ostma. Reaalosadeks jagamine on maakorralduslikult võimalik. Samuti vastaks selline jagamine põhimõtteliselt kasutuskorra kokkuleppele nii reaalosade suuruse kui paiknemise osas, see vastab tegelikule maakasutusele.
7.Hageja poolt taotletavad kaasomandi lõpetamise viisid on kostjat ebamõistlikult kahjustavad ja ebaõiglased. Hageja omandas enda osa kinnistust enampakkumiselt alghinnaga 20 250 eurot. Hageja ei ole kinnistusse investeerinud ega kandnud kulusid selle parendamiseks. Hagejal on soov teenida hõlptulu saada 20 250-eurose investeeringu eest 746 943 eurot. Omandamise ajal oli hageja teadlik kasutuskorra kokkuleppest, milles on määratud mõlema kaasomaniku ainukasutuses olevad kinnisasja osad. Kostja kasutuses olevale osale on ehitatud lasteaed. Hageja lasteaia ehitamisse ei panustanud ega ole ka osalenud selle ülalpidamises. Õiglane oleks kinnistu jagada reaalosadeks, sest kasutuskorra kokkuleppega on omanikud kinnistu faktiliselt jaganud.
8.Kostja ei soovinud saada kogu kaasomandis oleva asja omanikuks. Omanikuks olemisega kaasnevad kohustused, näiteks tasuda maamaksu, koristada prahti või niita muru. Kui kohus lõpetab siiski kaasomandi asja jätmisega kostjale, tuleks kompensatsioon hagejale määrata tulenevalt tema ainukasutuses oleva ala turuväärtusest. Hüvitise suuruse määramine on kohtu diskretsioon, kinnistu koguväärtusest lähtumine oleks ebaõiglane. Kostja esitas tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas hageja võimaliku hüvitisenõude 11000/16025 suuruse osaga lasteaia soetusmaksumusest 954 807,08 eurost.
9.Kostjalt omandi äravõtmine kahjustaks ebamõistlikult kostja ja iseseisva nõudeta kolmanda isiku huve. Kostja kasutuses olevat osa kinnistust valdab liisingulepingu alusel kolmas isik. Pärast liisingulepingust tulenevate maksete tasumist on kostjal kohustus anda omand üle kolmandale isikule. Kohustust ei saaks kostja täita, kui kinnistu ainuomand antaks hagejale. Seejuures oleks aga kolmas isik kohustatud täitma lepingut edasi, kuigi ta ei saaks enam liisingueset kasutada ega selle omanikuks saada. Kolmas isik ei saaks enam lapsevanematele lasteaiateenust pakkuda. Seetõttu kahjustaks kostjalt omandi äravõtmine ka laiemaid sotsiaalseid huve. Hagejal ei ole piisavaid rahalisi vahendeid, et kostjale hüvitist maksta.
10.Kuna hageja esitas koos kaasomandi lõpetamise nõudega nõude kahjuhüvitise saamiseks, tuleb hagejal tasuda ka selle nõude eest riigilõivu. Kostja palus kohustada hagejat tasuma täiendavat riigilõivu ja kui ta seda ei tee, siis jätta hagi läbivaatamata. 4(15)
Kolmanda isiku seisukohad
11.Kolmas isik jagas kõiki kostja poolt esitatud seisukohti. Esimese astme kohtu otsus
12.Maakohus jättis 26.08.2013 otsusega OÜ Majax Haldus hagi Swedbank Liising AS vastu kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata ning rahuldas Swedbank Liising AS vastuhagi OÜ Majax Haldus vastu kaasomandi lõpetamiseks. Maakohus otsustas lõpetada kostjale 5025/16025 suuruses mõttelises osas ja hagejale 11000/16025 suuruses mõttelises osas kuuluva kaasomandi kinnistule asukohaga Harjumaa, Saue vald, Laagri alevik, Instituudi tee 151, mis on kantud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 732102 selliselt, et jagas kinnistu kaasomanike vahel reaalosadeks nii, et kostja ainuomandisse jääb OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud plaanil punasega viirutatud maa-ala pindalaga 5025 m2 ning sellel olemasolevad ehitised. Hageja ainuomandisse jääb OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud plaanil sinisega viirutatud maa-ala pindalaga 11 000 m2 ning sellel olemasolevad ehitised. Maakohus kohustas hagejat andma nõusoleku Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 732102 sulgemiseks ja eeltoodud viisil moodustatavate kinnistute kohta uute registriosade avamiseks ning tuvastas hageja kohustuse anda nõusolek kaasomandi lõpetamiseks kinnisajale ja kinnisasja reaalosadeks jagamiseks eeltoodud viisil. Maakohus määras kindlaks, et 5025/16025 kaasomandi lõpetamise ja kinnistu reaalosadeks jagamisega seotud kuludest kannab kostja ning 11000/16025 kaasomandi lõpetamise ja kinnistu reaalosadeks jagamisega seotud kuludest kannab hageja. Maakohus luges kohtuotsuse lahutamatuks lisaks OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud plaani. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda.
13.Pooled ei vaielnud selle üle, et nende kaasomandis on Harjumaal, Saue vallas, Laagri alevikus, Instituudi tee 151 asuv kinnistu, millest hagejale kuulub 11000/16025 ja kostjale 5025/16025 mõttelist osa. Kinnisasja kasutamise kohta on sõlmitud 03.03.2004. a kasutuskorra kokkulepe, mis määrab kindlaks kaasomanike ainuvalduses ja -kasutuses olevad kinnisasja osad. Kostja kasutuses oleval osal on ehitis, milles tegutseb lasteaed. Kohus ei nõustunud kostja käsitlusega, et hageja esitas lisaks kaasomandi lõpetamise nõudele ka nõude hüvitise saamiseks. Asja jätmine ühele kaasomanikule kohustusega hüvitada teisele tema omandiosa kaotus rahas on üks kaasomandi lõpetamise viis, tegemist ei ole eraldi nõuetega. Kaasomandi lõpetamine on mittevaraline nõue, mille hind on 3500 eurot hageja tasus riigilõivu hagihinnale vastavas määras.
14.Pooled vaidlesid kaasomandi lõpetamise viisi üle. Kohus leidis, et kaasomandi lõpetamise nõude peab lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kostja selgitusel ei soovi ta saada kinnistu ainuomanikuks. Kostja huvi kinnisasja suhtes seisneb selles, et temale kuuluv mõtteline osa on kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud liisingulepingu esemeks. Pärast kolmanda isiku poolt kokkulepitud maksete tasumist on kostjal lepingu järgi kohustus anda oma mõttelise osa omand üle kolmandale isikule. Hageja arvates on kostja seisukoht kohustuste suurenemise osas otsitud, sest kohustusi täidab kolmas isik. Kinnistu määramine kostjale tervikuna ei saa olla ülekohtune, sest AÕS § 126 järgi võib kinnisasjast loobuda.
15.Kohus leidis, et kuna kostjal puudub huvi kinnisasja ainuomanikuks saada ning samal ajal ei ole hageja toonud välja ega põhistanud, et kinnisasja jagamine selle jätmisega kostja omandisse oleks ainus hageja huvidele vastav asja jagamise viis, ei ole kinnistu jagamine selle jätmisega kostjale, kohustusega hüvitada hagejale omandiosa kaotus rahas, põhjendatud. Asjaolu, et OÜ Optiset mõõdistusplaani kohaselt kasutas kostja kasutuskorraga kokkulepitust suuremat ala ning hageja väitel alles hiljuti tõstis aia ümber, ei tähenda, et kostja tegelik tahe oleks kinnistu ainuomanikuks saada. Kostja ei saaks loobuda vaid sellest kinnistu osast, mille omanik ta ei soovi olla. Kostja lepingulised suhted kolmanda isikuga ei saa mõjutada kostja kui 5(15)
kinnisasja omaniku seadusest tulenevaid kohustusi. Kohus leidis, et võttes arvesse kolmanda isiku õigustatud ootust kostjaga sõlmitud lepingu täitmise suhtes, oleks kostjalt lepingu täitmise võimaluse äravõtmine ilmselt ebamõistlik. Selline lahendus tooks kaasa ka õigusliku ebaselguse hageja ja kolmanda isiku vahelistes suhetes ning täiendavad vaidlused koos kaasnevate kuludega kõigi menetlusosaliste vahel. Eeltoodu alusel ei pidanud kohus võimalikuks kinnisasja jagamist selle jätmisega hageja omandisse kohustusega hüvitada kostjale tema omandiosa kaotus rahas. Seetõttu ei oma tähtsust, kas hagejal oleks majanduslikult võimalik kostjale tema omandikaotus hüvitada.
16.Kostja ning kolmanda isiku arvates tuleks asi jagada reaalosadeks vastavalt OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud plaanile. OÜ Hendrikson & Ko 12.06.2013. a hinnangu kohaselt on kinnistu jagamine reaalosadeks vastuhagis taotletaval viisil maakorralduslikult võimalik. Samuti vastab hinnangu kohaselt reaalosadeks jagamise ettepanek kasutuskorra kokkuleppele reaalosade suuruse ja paiknemise osas, st kumbki kaasomanik saaks enda ainuomandisse kinnistuosa, mis on kasutuskorra kokkuleppe järgi omaniku ainukasutuses. Kohus leidis, et maa sihtotstarbe muutumine ei takista kinnistu jagamist reaalosadeks vastuhagis taotletud viisil. Maa otstarbeks on ühiskondlike ehitiste maa, kuna sellel asub lasteaed. Kahe kinnistu moodustamine, millest ühel asub lasteaed ja teisel park koos haljasalaga, ei takista pargi ja haljasala sihtotstarbelist kasutamist. Hageja arvates muudaks kahe kinnistu moodustamine kinnisasja olemust, sest ehitis ja haljasala on tervik. Kohus leidis, et hageja ei ole oma seisukohta veenvalt põhistanud. OÜ Hendrikson & Ko hinnangu kohaselt on kinnistu jagamine maakorralduslikult võimalik, hinnangus on välja toodud, et selle koostanud asjatundja on hinnangu koostamisel küsinud ka kohaliku omavalitsuse arvamust. Ehitis ja haljasala ei ole lahutamatult seotud, ühe kasutamine ei sõltu teisest. Plaanile on märgitud, et koordinaadid on mõõdistatud L-EST97 ja kõrgused Balti süsteemis. Seega on asjakohatu hageja etteheide, et plaanil puuduvad koordinaadid.
17.Hageja leidis, et kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole põhjendatud, sest ehituskeelualaga krundil puudub tema jaoks kasutusotstarve. Hagejale jääva krundi hinnaks oleks ainult 1% kinnistu koguhinnast. Reaalosadeks määramisel oleks hüvitise määramine komplitseeritud, sest ei saa välistada, et ehituskeelu alla jäävale maale antakse tulevikus võimalus ühiskondliku hoone rajamiseks. Reaalosadeks jagamine on pooltele hagis taotletud jagamise viisidest koormavam ja menetlust pikendav, see sõltub haldusaktidest ja pole kindel, kas sellekohane detailplaneering vastu võetakse. Jagamise korraldamisega seotud kulud jääksid hageja kanda. Hageja on juba korduvalt maa hindamiskulusid kandnud, kinnisasja jagamine võib kesta ligi 3 aastat ning selle lõppresultaat on ebaselge. Haljastusest tulenev kasu jääb kostjale, sest hageja sisuliselt maad kasutada ei saa, kuid kannab maaga seoses kulusid. Kasutuskord ei kaalu üles enamuse huvide arvestamata jätmist.
18.Vaidlus puudus, et kasutuskorra kokkulepe oli kantud märkusena kinnistusraamatusse ajal, mil hageja enda mõttelise osa kinnistust omandas ning kasutuskorra kokkuleppe järgi on kaasomanikel enda kasutuses oleva ala kasutamise ainuõigus. Ka näeb kokkuleppe p 3. 4. ette, et kaasomanikel on ainuõigus nende kasutuses olevast osast saadavale viljale. Hageja ei ole välja toonud, kuidas on tema huvi kinnistu kasutamise suhtes muutunud ajast, mil ta omandiosa omandas. Kui hageja kasutuses oleval osal puudunuks tema jaoks otstarve, olnuks kinnistu mõttelise osa omandamine majanduslikult mõttetu, eriti võttes arvesse, et kokkuleppe kohaselt puudus ka õigus saada kostja kasutuses olevast alast vilja. Täiendavalt peab hageja võimalikuks, et tema kasutuses olevale osale antakse tulevikus võimalus ehitada. Seetõttu leidis kohus, et veenev ei olnud hageja seisukoht, et eraldi kinnistuna puuduks tema kasutuses oleval alal otstarve.
19.Hageja esitas 17.01.2013. a eksperthinnangu, mille kohaselt on kinnistu koguväärtus 1 088 160 eurot; 18.05.2012. a ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks koos 20.04.2012. a eksperthinnanguga ning selle lisaga 1, mille järgi oleks hageja kasutuses oleva kinnistuosa väärtus eraldiseisva kinnistuna 11 000 eurot ja lisaga 2, mille kohaselt oleks kostja kasutuses 6(15)
oleva osa väärtus eraldi kinnisasjana 1 068 760 eurot. Asjaolu, et eraldiseisvate kinnistute väärtused ei vastaks kaasomanike mõtteliste osade väärtusele, ei välista kinnisasja jagamist reaalosadeks. Hageja huvide kaitse on tagatud võimalusega nõuda tasaarvestust.
20.Jagamise korraldamisega seotud kulude kandmise osas tegi kostja ettepaneku, et pooled kannavad need ühiselt vastavalt oma mõttelisele osale asjas. Hageja on küll juba kulusid kandnud, kuid samas on ka hageja eelkõige huvitatud asja jagamisest ning täiendavad kulud saaksid kaasomanikud jagada võrdeliselt omandiosade suurusega. Kuivõrd kohtu hinnangul on kinnistu jagamine reaalosadeks vastuhagis taotletaval viisil võimalik, siis ei ole põhjendatud hageja seisukoht, et kinnisasja jagamise tulemus on ebaselge.
21.Hageja esitas AS K-Projekt hinnapakkumise, mille kohaselt uue detailplaneeringu koostamiseks kulub orienteeruvalt 3 aastat. Kohus möönas, et kinnistu jagamisel reaalosadeks võib pikeneda õigusrahu saavutamise kulg. Võttes arvesse aga asjaolu, et kinnistu reaalne kasutamine on toimunud kestvalt ja pikema aja jooksul selliselt, et kaasomaniku ainukasutuses on olnud ala, mis jääks ka vastuhagi rahuldamisel kaasomaniku ainuomandisse, ei pea kohus sellist tagajärge kaasomanikele ülemäära koormavaks. Jagades kinnistu reaalosadeks, saab kumbki kaasomanik jätkata kinnistu kasutamist väljakujunenud viisil juba enne eraldi katastriüksuste moodustamist ja kinnistusraamatusse kannete tegemist. Samuti vastaks reaalosa suurus kummagi kaasomaniku mõttelise osa suurusele kinnistus. Kohus leidis, et kinnistu jagamine reaalosadeks võimaldab kõige enam arvestada kummagi kaasomaniku huvidega.
22.Hageja ei vaielnud vastu vastuhagi taotlusele määrata otsuse täitmise viis selliselt, et 5025/16025 kaasomandi lõpetamise ja kinnistu reaalosadeks jagamisega seotud kuludest kannab kostja ja 11000/16025 nimetatud kuludest hageja. Kohtu hinnangul on õiglane jagada kulud vastavalt omandiosade suurusele. Kuna kohus jagas asja selliselt, et kummalgi kaasomanikul ei teki teisele hüvitise maksmise kohustust, puudus vajadus hinnata kostja tasaarvestusavaldust ning sellega seonduvat. Apellatsioonkaebus
23.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta menetluskulud poolte endi kanda. Hageja leiab, et kinnistu jagamiseks sisuline vajadus puudub. Muuta kehtivat planeeringut põhjusel, et kostja ei soovi kinnistu ainuomanikuks saada, kuna sellega võib kaasneda kostja arvates liialt suure hüvitise tasumise kohustus, ei ole otstarbekas ega mõistlik. Kohus ei ole asjaolusid ebapiisavalt kaalunud. Kostja soov mitte saada kinnistu ainuomanikuks on otsitud põhjendus, kuna kolmas isik oli huvitatud kogu maa omandamisest. Kostja huvi maa suhtes piirdub liisinguandja huvidega. Kui liisinguvõtja huvides on kogu kinnistu omandamine, siis oleks loogiline juhinduda liisinguvõtja huvidest.
24.Kohtu viide AÕS §-le 126 ei ole asjakohane, kuna kostja soovib kinnistut jagada ning saab ainuomanikuna ise kinnistut jagada ja mittesobivast loobuda. Materjalidest nähtuvalt ei olnud kehtiva kasutuskorra alusel kasutatav maatükk kostjale sobiv, mistõttu kasutati kokkuleppest suuremat tükki. Kuna tegemist on õigusküsimusega, ei oma tähendust maakorraldustööde litsentsi mitteomava OÜ Hendrikson & Ko arvamus maakorralduslikes aspektides.
25.Kuna kostja väidab, et kinnistu jätmisel hagejale ei saa kostja kolmanda isikuga sõlmitud lepingut täita, siis tuleb kostjal tõendada nimetatud kohustuse olemasolu. Hageja arvates on seetõttu liisingulepingu tühisuse küsimus vaidluse esemeks. Kostjal puudub kohustus võõrandada kolmandale isikule oma osa kinnisasjast, kuna selline kohustus saab tekkida notariaalse lepingu alusel. Kui kostja soovib sellise tahteavalduse alusel põhistada kinnistu jagamise vajalikkust ja kostjal ning kolmandal isikul selline tahe tegelikult on, siis oleks võimalik olnud oma väite kinnituseks vormikohane leping sõlmida ja see kohtule esitada. Kui peaks aga selguma, et kostjal tekib kohustus hagejale hüvitist maksta kaasomandi suurusest lähtudes, siis on kostja konstateerinud, et kõik sellest kostjale tulenevad kulud jäävad kolmanda isiku kanda. Võimalik, et sellisel juhul kostja ja kolmas isik kokkulepet ei sõlmi. Hageja 7(15)
nõustub, et kinnisasja hagejale jätmine võib kaasa tuua õigusliku ebaselguse, kuid samas kinnistu jätmine ühele kaasomanikule lõpetaks ebaselguse selles, kas ja kui suures ulatuses tuleks hüvitist maksta, mis on vaidluse põhiküsimuseks. Ilma selle küsimuse lahendamiseta ei ole võimalik selgust saada kostja ja kolmanda isiku vahelisest õigussuhtest, sest nagu eelnevalt märgitud, tuleks kolmandal isikul kostja arvates hüvitada kahjud. Kohtuotsus kostja taotletud kujul lükkab vaid ebaselguse edasi.
26.Hagejale jääb arusaamatuks, miks peaks kohus oletama, et lasteaiaks projekteeritud hoones peaks lõpetatama vastava teenuse pakkumine. Kohtul oleks võimalik olnud kaaluda ka seda, et kinnistu jätmisega kostjale oleks vastava teenuse osutamine tagatud.
27.Hageja hinnangul ei selgu kohtuotsusest, kas kinnistu on poolte kokkuleppega faktiliselt jagatud ja kas kostja väide kinnistu väärtustamise kohta on asjakohane. Kui väide kinnistu väärtustamise kohta on asjakohane, siis oleks kostjal tulnud seda tõendada. Asjaolud, et kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmiti 30.12.2003. a liisinguleping ja hoone pidi olema valmis 2004. a aprillis, annavad alust arvata, et ehituskulud kanti enne liisingulepingu sõlmimist. Hageja arvates ei ole kostja ise pidanud vajalikuks ehituskulude kohta tõendite esitamist põhjusel, et kulude kandmisel puudub antud asjaga seos. Hageja ei nõustu seisukohaga, et kohtuotsusest tuleneval jagamisel vastaks reaalosa suurus kummagi kaasomaniku mõttelise osa suurusele. Kohus tõlgendas ebaõigesti tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-e 54 ja 56. Kaasomandi mõtteline osa hõlmab nii maad kui ka ehitisi. Kuna ehitised jääksid kinnisasja jagamisel vaid kostjale, siis ei ole alust väita, et jagatavad reaalosade suurused vastaksid kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Maa koos hoonega jagamine selliselt, et kaasomandi suurused oleksid proportsioonis jagamise tulemiga, on võimalik korteriomandite seadmise teel.
28.Kuigi kostja nõude resolutsioonis eeltoodut otseselt kajastatud ei olnud, oli kostja eesmärgiks kinnistu jagada vastavalt mõtteliste osade suurusele. Kohus oleks pidanud kostja nõude jätma rahuldamata, kuna kostja nõudes ei olnud arvestatud hoone mõttelise osa suurust. Kaasomandi lõpetamisel tuleks lähtuda põhimõttest, et kui hoonet ei saa jagada, siis ei jagata ka kinnistut. Hageja viitas oma menetlusdokumendis sellele, et hagejale jääval maatükil ehitisi ei paikne. Kohus jättis hageja väite tähelepanuta, mistõttu on ka kohtuotsuse resolutsioon selles osas ebatäpne ja seetõttu võib otsusest ebaõigesti järeldada, et jaotamisele on kuulunud ka ehitised.
29.Kasutuskord reguleerib vaid asja kasutamist kaasomanike vahel ning ei oma mõju hüvitise suuruse määramisele. Hagejale ei saa ette heita seda, et ta enne asja ostmist ei teinud asja parendusteks kulusid. OÜ Concept Plus ostis kostjalt 11000/16025 suuruse kinnistu mõttelise osa 03.03.2004. a koos seal paikneva lasteaiahoonega 791 186 krooni eest ning ta kanti omanikuna kinnistusraamatusse 16.04.2004. a. Samas lepingus sõlmiti kokkulepe kinnistu kasutamises. Hoone pidi olema selleks ajaks valmis. Kui kostja väidab kahju saamist, siis see kahju sai tekkida eeltoodud tehingust. Kostja soovib sisuliselt panna hagejat vastutama 03.03.2004. a lepingust tuleneva kahju eest, mille tekkimises on süüdi kostja töötajad. Kui kinnistu jääks kostjale, siis hagejale makstava hüvise eest saab kostja vastu ekvivalentses väärtuses omandi. Asja ostmisel suure tulu saamine ei ole mõistusevastane ja vastuolus hea usu põhimõttega.
30.Hageja leiab, et vastuhagi või alternatiivnõude esitamine ei ole hagi muutmine. Hageja ei välista võimalust, et alternatiivnõue on käsitletav hagi laiendamisena. Kohtu poolt hageja enampakkumise teel kaasomandi lõpetamise nõude läbivaatamata jätmine ei ole aga selline menetlusõiguse rikkumine, mille alusel tuleks asi saata tagasi esimesse astmesse, kuna pooled on asjas saanud omad seisukohad esitada. Vastustaja seisukoht
31.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.
8(15)
Kolmanda isiku seisukoht
32.Kolmas isik vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Menetluse edasine käik
33.Tallinna Ringkonnakohus määras apellatsioonkaebuse läbivaatamiseks kohtuistungi. 11.11.2014. a määrusega kohustas ringkonnakohus Swedbank Liising AS-i ja Rocca Al Mare Kooli AS-i esitama oma võimalikud vastuväited OÜ Majax Haldus 2. juuli 2013. a menetlusdokumendis esimese alternatiivina esitatud nõude osas, milles hageja palub hagejale Majax Haldus OÜ 11000/16025 mõttelises osas ja kostjale Swedbank Liising AS-ile 5025/16025 mõttelises osas kuuluva aadressil Instituudi tee 151, Laagri alevikus Harjumaal asuva kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks müüa see avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele kaasomandis. Otsuse täitmise korra palus hageja määrata kindlaks selliselt, et avaliku enampakkumise viib läbi OÜ Majax Haldus valikul Tallinna ja Harjumaa kohtutäitur täitemenetluse seadustiku alusel ning kinnistu alghinnaks on 790 000 eurot.
34.Vastustaja ja kolmas isik leidsid, et vaidlusaluse kinnisasja kaasomandi lõpetamine kinnisasja müümisel läbi enampakkumise ei ole õiglane lahendus, see oleks kaasomanike jaoks oluliselt koormavamaks ning täielikult ebaõiglasemaks kaasomandi lõpetamise viisiks kui reaalosadeks jagamine. Praegusel juhul on nii kostja kui kolmas isik väljendanud seisukohta, et soovivad, et kostja omand jääks püsima. Samuti ei ole tegemist olukorraga, kus enda omandisse sooviks asja mitu kaasomanikku. Kõige õiglasem kaasomandi lõpetamise viis on kinnisasja reaalosadeks jagamine nii nagu on leidnud maakohus. Kinnisasja müümisel läbi enampakkumise võib tekkida olukord, kus kinnisasja omandab mõni muu isik, kelle edasised kavatsused seoses lasteaiaga on teadmata. Igal juhul kahjustuksid laste ja lastevanemate huvid oluliselt, kuna isegi, kui uus omanik sooviks lasteaeda edasi pidada, siis lasteaia pidaja vahetusega kaasneksid olulised häirivad mõjud lasteaia tegevusele. Kostja poolt omandi kaotusel kaotab ka kolmas isik õiguse kinnistut vallata. Asjas ei ole olnud vaidlust selles, et kostja ainukasutuses oleva lasteaia soetusmaksumuseks oli 954 807,08 eurot ning selles, et hageja nimetatud kulusid mitte üheski osas kandnud ei ole. Ka hageja enda poolt esitatud Pindi Kinnisvara hindamisakti kohaselt moodustab kogu kinnistu väärtusest 92% lasteaiahoone väärtus. 02.07.2013 menetlusdokumendis on hageja väitnud, et kostja ainukasutuses oleva maaala väärtuseks koos selles asuva lasteaiahoonega on 97% kinnisasja tervikväärtusest. Samuti ei vaidlusta hageja, et hageja ostis talle täna kuuluva kinnistu mõttelise osa kinnistust vaid 20 250 euroga. Eeltoodust tulenevalt leiavad kostja ja kolmas isik, et hageja taotletud raha jagamise viis oleks kostja ja kolmanda isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane. Tulenevalt VÕS § 6 lg-st 2 ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Eelviidatud asjaolusid arvestades oleks kinnistu enampakkumisel müügist saadava raha jagamine vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele kinnistu kui terviku müügihinnast hea usu põhimõttega vastuolus. Kostja leidis mh, et ka kohtutäituri valimine peab toimuma hageja ja kostja kokkuleppel. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
35.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse resolutsiooni tühistamiseks osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, kuid kuna kolleegiumi hinnangul on maakohus ebaõigesti keeldunud TsMS § 386 lg 2 kohase nõustumuse andmisest OÜ Majax Haldus hagi muutmiseks, tuleb muuta lahendi põhjendusi täiendades neid nõude osas kaasomandi lõpetamiseks avaliku enampakkumise teel. Selles osas kohaldas 9(15)
maakohus ebaõigesti menetlusõiguse norme, mis aga ei muuda ebaõigeks maakohtu otsuse resolutsiooni. Maakohus asus lõpptulemusena põhjendatult seisukohale, et rahuldada tuleb kostja vastuhagi ja lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale jagades selle reaalosadeks. Apellatsioonkaebus on põhjendatud ka menetluskulude jaotust puudutavas osas ning selles osas saab ringkonnakohus teha TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse.
36.Kolleegium käsitleb järgnevalt esmalt hagi muutmisega mittenõustumisega seotud menetlusõiguse rikkumist, vastab apellatsioonkaebuse väidetele ning hindab OÜ Majax Haldus nõuet lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale pannes selle avalikule enampakkumisele.
37.Tsiviilasja toimikust nähtuvalt palus hageja 23.10.2012. a esitatud hagiavalduses (tl 1-4, I kd) kinnisasja kaasomand lõpetada ning asi jagada alternatiivsetel järjestamata viisidel: 1) kinnistu jätta kostjale kohustusega hüvitada hagejale 741 177 eurot; 2) jagada kinnistu reaalosadeks kehtivas kasutuskorra kokkuleppes toodud piirides tingimusel, et osade ühtlustamise rahalisel tasaarvestusel lähtutakse AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangust nr 120131-11179-461, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 1 079 760 eurot ning hageja mõttelise osas väärtus on 741 177 eurot ja kostja hüvitab hagejale 730 177 eurot 3) kui kohus ei pea otstarbekohaseks käesolevas menetluses kinnisasja jagamise korral osade ühtlustamiseks rahalise hüvitise määramise, siis palub hageja jagada kinnistu reaalosadeks kehtivas kasutuskorra kokkuleppes toodud piirides tingimusel, et hageja kaasomandis oleva mõttelise osa väärtus on 11000/16025 ja kostja osa 5025/16025 kinnisasja terviklikust väärtusest. Kohtu korraldusel hageja täpsustas oma nõuet ja palus lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale eelistatult järjestatud alternatiivsetes viisides: 1) kinnistu jätta kostjale kohustusega hüvitada hagejale 741 177 eurot; 2) jagada kinnistu reaalosadeks kehtivas kasutuskorra kokkuleppes toodud ja mõista kostjale hageja kasuks välja 730 177 eurot (tl 35-36, I kd). Pärast 21.11.2012. a Harju Maakohtu määrusega hagiavalduse menetlusse võtmist palub hageja 23.01.2013. a menetlusdokumendis hageja asi jagada taaskord järjestamata alternatiivsetel viisidel: 1) kinnistu jätta kostjale kohustusega hüvitada hagejale 741 177 eurot; 2) kinnistu jätta hagejale kohustusega hüvitada kostjale 341 217 eurot (tl 91-95, I kd) kinnitades 19.03.2013. a eelistungil, et need on ta lõplikud nõuded (138, I kd). 02.07.2013. a menetlusdokumendis on hageja avalduse kohaselt hagi täiendatud ning palunud esimese alternatiivina lõpetada kaasomand selliselt, et müüa see avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele kaasomandis. Otsuse täitmise korra palus hageja määrata kindlaks selliselt, et avaliku enampakkumise viib läbi OÜ Majax Haldus valikul Tallinna ja Harjumaa kohtutäitur täitemenetluse seadustiku alusel ning kinnistu alghinnaks on 790 000 eurot. Teisena palus hageja kinnistu jätta kostjale kohustusega hüvitada hagejale 746 943 eurot ja tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kaasomandi lõpetamiseks ja avalduse andmiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks selles, et kinnisasja ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse kostja; kolmandana palus jätta kinnistu hagejale kohustusega hüvitada kostjale 341 217 eurot ning tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kaasomandi lõpetamiseks ja avalduse andmiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks selles, et kinnisasja ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse hageja. Neljandana palus hageja, et juhul kui kohus rahuldab kostja vastuhagi, tunnistada hageja õigust nõuda peale kaasomandi lõpetamist kostjalt osade ühtlustamiseks hüvitist, mille suurus tuletatakse hageja mõttelise osa ja poolte kaasomandis oleva kinnisasja tervikväärtuse korrutisest, millest arvestatakse maha hagejale jääva maatüki hind (tl 153-161, II kd). 17.07.2013. a dateeringuga menetlusdokumendis avaldas kostja, et ta ei ole nõus hagi eseme muutmisega (tl 189-194, II kd). 17.07.2013. a toimunud maakohtu istungil tehtud protokollilise määruse kohaselt leidis kohus, et ei ole põhjust hagejale hagi muutmiseks luba anda selliselt, et kaasomandi lõpetamise viisiks on esitatu uus alternatiivne nõue. Kohtuistungi protokollist nähtuvalt on kohus selgitanud, et kostjal on raske oma seisukohti öelda, kui hageja pidevalt oma nõudeid muudab.
10(15)
Riigikohtu seisukohtadest tuleneb (Riigikohtu 21. jaanuaril 2009. a tsiviilasjas nr 3-2-1-138-08 tehtud otsus), et kaasomandi lõpetamise nõudmisel on hagi ese ehk hageja nõude ese TsMS § 363 lg 1 p 1 tähenduses kaasomandi lõpetamine ja kaasomandi lõpetamise viis. Selline nõue põhineb AÕS § 77 lg 2 regulatsioonil, mille kohaselt saab kohus kaasomandi lõpetamise viiside vahel valida üksnes sellekohase nõude, st hagi või vastuhagi alusel (nii on leidnud ka Riigikohus 9. mail 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 tehtud otsuse p-s 19). Seega on maakohus kooskõlas kõrgema kohtu praktikaga iseenesest uue kaasomandi lõpetamise viisiga kaasomandi lõpetamise nõude laiendamist lugenud TsMS § 376 lg 1 kohaseks hagi eseme muutmiseks, kuid kolleegiumi arvates jätnud piisavalt põhjendamata, miks mitte lubada menetlusse veel ühte kaasomandi lõpetamise viisi, kuivõrd kaasomandi lõpetamise nõue kui primaarnõue jäi samaks ning menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldanuks muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt. Kolleegiumi hinnangul tulnuks arvestada, et hagi muutmisega mittenõustumine võib kaasa tuua järgmise kohtuvaidluse ning võimaliku vastuolulise kohtulahendi. Kolleegium leiab, et seda ei saa pidada lubatavaks ning olukorras, kus esitatakse kaasomandi lõpetamise alternatiivne viis, tuleb hagi muutmisega nõustuda arvestades TsMS § 376 lg 2 mõjuva põhjuse tähenduses eesmärki vältida n.ö paralleel- või järgnevaid menetlusi võimalusega vastuoluliseks lahendiks. Seega peab ringkonnakohus hagi muutmist lubatavaks ning on 11.11.2014. a määrusega kohustanud Swedbank Liising AS-i ja Rocca Al Mare Kooli AS-i esitama oma võimalikud vastuväited OÜ Majax Haldus 02.07.2013. a menetlusdokumendis esimese alternatiivina esitatud nõude osas, milles hageja palub lõpetada hagejale Majax Haldus OÜ 11000/16025 mõttelises osas ja kostjale Swedbank Liising AS-ile 5025/16025 mõttelises osas kuuluva aadressil Instituudi tee 151, Laagri alevikus Harjumaal asuva kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks müüa see avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele kaasomandis. Otsuse täitmise korra palus hageja määrata kindlaks selliselt, et avaliku enampakkumise viib läbi OÜ Majax Haldus valikul Tallinna ja Harjumaa kohtutäitur täitemenetluse seadustiku alusel ning kinnistu alghinnaks on 790 000 eurot. Menetlusosalised on saanud lisaks esitada oma seisukohad 26.11.2014. a kohtuistungil, mistõttu on ärakuulamise nõue täidetud.
38.TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. Apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled vähemalt järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle:
Hageja ja kostja kaasomandis on aadressil Instituudi tee 151, Saue vallas, Laagri alevikus, Harjumaal asuv kinnisasi (registriosa nr 732102). Hagejale kuulub 11000/16025 ja kostjale 5025/16025 mõttelist osa. Kinnisasja kasutamise kohta on sõlmitud 03.03.2004. a kasutuskorra kokkulepe, mis määrab kindlaks kaasomanike ainuvalduses ja -kasutuses olevad kinnisasja osad. Kostja kasutuses oleval osal on ehitis, milles tegutseb lasteaed. Hageja kasutuses olev osa on ehituskeelu ala. Kinnistusraamatusse on kantud märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta (tl 6, I kd) vastavalt 03.03.2004.a lepingu p-le 3 (tl 10, I kd) ja sama lepingu lisaks olevale plaanile; kasutuskorra järgi on kostja ainuvalduses ja -kasutuses käesoleva lepingu lahutamatuks lisaks nr 2 oleval kinnistu plaanil viirutatud ala; ning hageja ainuvalduses ja -kasutuses käesoleva lepingu lahutamatuks lisaks nr 2 oleval kinnistu plaanil ülejäänud ala. Pooled ei ole kokkuleppel kaasomandi lõpetamise võimalust piiranud. 11(15)
39.Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata ning rahuldas vastuhagi ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
40.Maakohus ei ületanud kaasomandi jagamise viisi määramisel diskretsiooni piire. Maakohus tegi kaasomandi jagamise viisi valikul kõiki menetlusosaliste poolt kohtu ette toodud asjaolusid kaaludes väärtusotsustuse ning ei eksinud seejuures diskretsiooni kohaldamisel. Asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et maakohus oleks diskretsiooni piire ületanud, ei ole kohtu ette toonud ka apellant. Diskretsiooni kohaldamine on väärtusotsustus, maakohtul on diskretsiooni kohaldamisel teatud otsustusruum ning kõrgema astme kohus saab maakohtupoolsel diskretsiooni kohaldamisel põhineva otsuse tühistada üksnes juhul, kui maakohus on selgesti väljunud maakohtul kui asja sisulisel otsustajal olnud piiridest. Arvestades apellatsioonkaebuses esitatut sellist järeldust teha ei saa. Põhjendatud ei ole hageja etteheited, et kohus on jätnud hindamata kostja väite, miks on kinnisasja tema ainuomandisse jätmine ja vastava hüvitise maksmine teisele kaasomanikule ebamõistlikult kahjustav, sest kostja ei ole menetluses väitnud, et ta oleks valmis kogu kinnisasja omandama. Kuna kostja ei ole avaldanud mingit tahet kogu kinnisasja omanik olla, ei oma põhjus, miks ta seda ei soovi või kas see on otsitud või mitte, määravat tähtsust. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Seega ei saa määravat tähtsust omada ka asjaolu, et liisinguvõtjast kolmas isik oli huvitatud kogu maa omandamisest, sest kohtul tuleb kaaluda kaasomanike huve. Ka ei takista kaasomanike vaheline õigussuhe kolmandal isikul teha ise hagejale võimalikku pakkumust kinnisasja mõttelise osas ostmiseks juhul, kui tal on tahe hageja mõttelist osa omandada.
41.Põhjendatud ei ole hageja etteheide maakohtu poolt AÕS § 126 asjakohatule viitamisele, sest antud sätte kohaselt saaks kostja loobuda kogu kinnisasjast, nagu maakohus õigesti on märkinud. Hageja arvates tuleks asjaolust, et kostja on varasemalt kasutanud kehtivast kasutuskorra kokkuleppest suuremat maatükki (kasutus on menetluse kestel viidud kasutuskorra piiresse), teha järeldus, et kinnisasi tuleb jätta kostjale, kes saaks ise ainuomanikuna oma äranägemisel kinnisasja jagada ja endale mittesobivast loobuda. Iseenesest on väide õige, kuid maakohus on poolte huve kaalunud ning leidnud õigustatult, et esitatud asjaoludel on õiglane jagada asi reaalosades. Kinnisasja saab õiguslikult jagada ka seda eelnevalt ühele kaasomanikule jätmata (AÕS § 77 lg 2).
42.Põhjendades hageja alternatiivset nõuet kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnisasi jäetaks hagejale ühes hageja kohustusega maksta kostjale hüvitist, on maakohus märkinud, et sellisel juhul ei saaks kostja täita kolmanda isikuga sõlmitud lepingust tulenevat kohustust anda oma mõttelise osa omand kolmandale isikule üle. Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et kostjal tulnuks tõendada antud kohustuse olemasolu, kuivõrd hageja arvates ei ole kostja ja kolmanda isiku vaheline vastav kokkulepe sõlmitud nõutavas vormis, mistõttu on see tühine. Kolleegiumi arvates on maakohus õigesti märkinud, et kuivõrd hageja ei ole liisingulepingu pooleks, ei saaks olla tema huviks ka selle tühisusele tugineda. Olukorras, kus liisingulepingu poolte tahe on suunatud lepingu täitmisele, saavad nad võimalike minetuste kõrvaldamiseks anda vajadusel vormikohased tahteavaldused. Kolleegium märgib, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 361 lg-s 1 toodud määratluse kohaselt krediteerib liisinguandja liisingulepingu kaudu liisinguvõtjapoolset liisingueseme kasutusõigust ning liisinguvõtjal tuleb maksta liisingueseme kasutamise eest tasu. Seega on liisingulepingust tulenevaks liisinguandja kohustuseks võimaldada liisingueseme kasutamist, millist kohustust ta omandi kaotamisel täita ei saa. Ka sellise kohustuse täitmise võimaluse äravõtmine on ilmselt ebamõistlik arvestades kolmanda isiku ootust, et liisinguandja võimaldaks tal osamaksete tasumisel liisinguese omandada ning liisinguandja ootust saada liisinguvõtjalt liisingueseme omandamise kulud kokkulepitud tingimustel. Hageja möönab ka ise, et kogu kinnisasja talle jätmine võib kaasa tuua õigusliku ebaselguse, märkides, et selle kaaluks üles siiski ebaselguse lõppemine selles, kas ja kui suures
12(15)
ulatuses tuleks hüvitist maksta. Samas ei ole hageja esile toonud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et tal oleks kinnisasja tervikuna enda ainuomandisse saamise osas ülekaalukas huvi.
43.Apellatsioonkaebuses on väljendatud arusaamatust, miks peaks kohus oletama, et lasteaiaks projekteeritud hoones peaks lõpetatama vastava teenuse pakkumine ning heidetakse maakohtule ette asjaolu, et kinnistu jätmisega kostjale oleks vastava teenuse osutamine tagatud, kaalumata jätmist. Kolleegium leiab, et antud väide ei ole asjakohane, kuivõrd maakohus on osundatut oletanud juhtumil, kui kinnisasi jääks selle jagamisel hageja ainuomandisse märkides õigesti, et kostjalt omandi äravõtmine võiks mõjutada laiemaid sotsiaalseid huve olukorras, kus kostja kasutuses oleval maatükil asetsevas ehitises alates 2004. a pakutava lasteaiateenuse jätkuv osutamine oleks küsitav.
44.Apellant leidis kaebuses, et kinnisasi oleks tulnud jätta reaalosadeks jagamata põhjusel, et kostja nõudes ei ole arvestatud hoone mõttelise osa suurust ning tuleks lähtuda põhimõttest, et kui hoonet ei saa jagada, ei jagata ka kinnistut. Samuti ei oma hageja arvates tähendust maakorraldustööde litsentsi mitteomava OÜ Hendrikson ja Ko arvamus maakorralduslikes aspektides. Kolleegium antud seisukohaga ei nõustu. Kostja on näidanud, et kinnisasja sellisel kujul reaalosadeks jagamine on avalik-õiguslikult võimalik. Kuigi see, kas kinnisasja osas moodustatakse mitu katastriüksust, selgub vastava avalik-õigusliku menetluse lõpus ning kuni vastava menetluse lõpuni ei ole teoreetiliselt välistatud see, et kinnisasja reaalosadeks jagamine ei õnnestu, ei välista see kaasomandi lõpetamise üle peetava kohtuvaidluse lahendamist ka juhul, kui maatükil paikneb ehitis. Maakohus hindas selles osas hageja poolt kohtule esitatud tõendeid õigesti. Hageja ei toonud kohtu ette selliseid asjaolusid, mille alusel oleks kohus pidanud järeldama, et kinnisasja sellisel kujul reaalosadeks jagamine kahjustaks lubamatult hageja huve või õigusi. Maakohus lähtus asja lahendamisel õigesti sellest, et juba praegu kehtib kaasomanike vahel kasutuskorra kokkulepe, mille kohaselt on kinnisasja reaalosad määratud kaasomanike ainukasutusse. Kolleegium märgib, et see ei tähenda kasutuskorra kokkuleppe võrdsustamist kaasomanike kokkuleppega kaasomandi lõpetamiseks, mistõttu ei saa järeldada justkui oleks kinnisasi kasutuskorra kokkuleppega faktiliselt jagatud. Maakohtu otsusest sellist seisukohta ka ei nähtu. Hageja on korduvalt rõhutanud, et kohtuvaidluse põhiküsimuseks on see, kas ja kui suures ulatuses tuleb kaasomandi lõpetamisel ühel või teisel poolel tasuda hüvitist. Samas ei ole hageja esile toonud, kuidas saab tema huvi hüvitist saada oluliselt kahjustada, kui kinnisasi õiguslikult jagatakse. Õige on hageja väide, et kaasomandi mõtteline osa hõlmab nii maad kui ka ehitisi ning eksisteerib võimalus, et kinnistu reaalosadeks jagamisel vastuhagis toodud viisil, võib kostja saadava reaalosa väärtus ületada tema mõttelise osa suurust kaasomandis. See, et hageja hageja sai kaasomandi mõttelise osa omanikuks täitemenetluses toimunud enampakkumisel, ei tähenda, et hagejal kui kaasomanikul oleks asjale väiksemad õigused ning hageja peaks leppima vähemväärtuslikuma osaga. Seadusest ei tulene aga, et kinnisasja reaalosadeks jagamisel peaks selle väärtus vastama mõttelise osa väärtusele, kuna selleks näeb AÕS § 77 lg 3 ette hüvitise määramise mehhanismi. Vastavalt nimetatud sättele võib kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel juhul, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
25.oktoobri 2005. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-104-05 on märgitud, et öeldut tuleb käsitada kohtu võimaluse, mitte kohustusena. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi arvates ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses (vt otsuse nr 3-2-1-104-05 p 7). Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud.
13(15)
Seega on maakohus õigesti leidnud, et kinnisasja reaalosadeks jagamist ei välista asjaolu, et eraldiseisvate kinnisasjade väärtused ei vastaks kaasomanike mõtteliste osade väärtusele ning hageja huvid on kaitstud võimalusega nõuda tasaarvestust. Eeltoodud põhjendusel puudus maakohtul vajadus antud menetluses hinnata poolte väiteid seoses kinnisasja väärtustamisega ja vastavat tuvastusnõuet (tl 161, II kd) ning ka ringkonnakohus ei määra reaalosade ühtlustamiseks hüvitist. Samuti võimaldab hüvitise määramine pärast jagamise teel tekkinud uute kinnisasjade kinnistusraamatusse kandmist järgida põhimõtet, mille kohaselt peab rahaline hüvitis olema määratud võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.
45.Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohtu otsuse resolutiivosa p-is 4.1 on ebatäpne, sest kohus on märkinud, et OÜ Majax Haldus ainuomandisse jäävad OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud plaanil (kohtuotsuse lisa 1) sinisega viirutatud maa-ala pindalaga 11 000 m2 ning sellel olemasolevad ehitised, kuid tuvastamist ei ole leidnud, et nimetatud maa-alal asetsenuks mingid ehitised. Viidatud ebatäpsus ei anna alust maakohtu otsust muuta, sest resolutsiooniga on vastuhagi nõue selgelt ja üheselt mõistetavalt lahendatud ning selle kohaselt on otsuse lahutamatuks osaks ka OÜ Hendrikson ja Ko koostatud plaan, mis võimaldab resolutsioonist ühemõtteliselt aru saada.
46.Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus hageja 02.07.2013. a menetlusdokumendis esimese alternatiivina esitatud nõuet osas, milles hageja palub hagejale Majax Haldus OÜ 11000/16025 mõttelises osas ja kostjale Swedbank Liising AS-ile 5025/16025 mõttelises osas kuuluva aadressil Instituudi tee 151, Laagri alevikus Harjumaal asuva kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks müüa see avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele kaasomandis. Hageja arvates oleks kaasomandi lõpetamine kinnisasja müümisega enampakkumisel kaasomaniku huve võimalikult võrdseimalt arvestavaks viisiks, kuna enampakkumisel saaksid osaleda nii pooled kui ka kolmas isik ja hinna kujunemine oleks objektiivne. Kolleegium nõustub, et nimetatud viis peaks olema üks õiglasemaid ja eelistatumaid kaasomandi lõpetamise viise arvestades ka õiguskirjanduses avaldatud seisukohti (Varul, P. jt. Asjaõigusseadus I, Kommenteeritud väljaanne lk 349). Antud juhul nõuab hageja esimese alternatiivina kaasomandi lõpetamist asja müümisega enampakkumisel, kostja on eelistanud vastuhagis kinnisasja reaalosadeks jagamist. Kolleegiumi hinnangul tuleb olukorras, kus pooled on kohtule esitatud nõuded kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks nimetatud viisidel, pidada ka asja reaalosadeks jagamist sarnaselt õiglaseks ja eelistada seda juhul, kui nimetatud viisil kaasomandi lõpetamist taotlenud pool on muutnud usutavaks selle, et kinnisasja soovitud kujul reaalosadeks jagamine on võimalik ning suure tõenäosusega avalik-õiguslikke takistusi ei teki, sest see võimaldab pooltel omand säilitada tekkivate kinnisasjade omanikuks saamise teel ning samas on tagatud õigus võimaliku omandi osa väärtuse kaotuse kompenseerimiseks nõuda hüvitist. Õige on, et enampakkumisel saaksid osaleda nii pooled kui ka kolmas isik, kellest viimased saaksid korraldatavalt enampakkumiselt soovi korral kinnisasja omandada. Antud asjaoludel on kostja jaoks oluline aga omand säilitada, sest ta on seotud kohustustega kolmanda isiku ees, kes kasutab maatükil, mille kasutusõiguse ta on saanud kostjalt, asetsevat ehitist piisavalt spetsiifiliselt s.o. lasteaiateenuse osutamiseks ning on omakorda seotud kohustustega, mis tulenevad lepingutest lastevanematega. Hageja avaldustest võib aru saada, et tema huviks on aga saada kaasomandi lõpetamisel oma osa eest võimalikult suurt hinda, milline eesmärk on iseenesest samuti legitiimne. Kolleegium leiab, et esitatud asjaoludel tuleb siiski arvestada kostja märkimisväärset huvi omand säilitada arvestades kostja ja kolmanda isiku ning viimase suhteid seoses tema tegutsemisega eralasteasutusena, millel on kaitsmisväärne sotsiaalne funktsioon. Seega tuleks kostja huvi omand säilitada pidada ülekaalukaks, mistõttu ei ole õige kaasomandi lõpetamiseks asi enampakkumisel müüa, sest sel juhul ei ole välistatud kellegi kolmanda isiku kinnisasja omanikuks saamine, millega kaasneks teadmatus lasteaiateenuse edasise osutamise osas.
14(15)
Maakohtu poolt valitud jagamise viisi korral säilitab kostja võimaluse täita kolmanda isikuga sõlmitud lepingut, kes saab omakorda jätkata maatüki kasutusõiguse teostamist lasteaia pidamiseks ning ka hageja huvid on kaitstud AÕS § 77 lg 3 rahalise tasaarvestuse nõudega, mille puhul võetakse osade väärtuse kindlaksmääramisel kõiki reaalosa väärtust mõjutavaid tegureid (sh ehituskeelu ala, ehitiste olemasolu). Eeltoodud põhjendustel jääb hagi lõpetada hagejale Majax Haldus OÜ 11000/16025 mõttelises osas ja kostjale Swedbank Liising AS-ile 5025/16025 mõttelises osas kuuluva aadressil Instituudi tee 151, Laagri alevikus Harjumaal asuva kinnisasja kaasomand selle müümisega avalikul enampakkumisel ja jagada saadud raha vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele kaasomandis, rahuldamata. Kuna nõuet kaasomandi lõpetamiseks asja müümisega enampakkumisel ei rahuldata, puudub vajadus hinnata hageja taotlust nimetatud nõuet rahuldava otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks.
47.Ringkonnakohus peab apellatsioonkaebust põhjendatuks menetluskulude jaotust puuduvas osas. Kolleegium nõustub hageja seisukohaga, et maakohus on vastuhagi rahuldamisel jätnud ebaõigesti menetluskulud täielikult hageja kanda, sest kujunenud kohtupraktika kohaselt tuleks arvesse võtta, et kaasomandi lõpetamise otsus tehakse kõigi kaasomanike huvides (vrld Riigikohtu 27. septembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Seega tuleb maakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 4 alusel poolte enda kanda ning kolmanda isiku menetluskulud samuti tema enda kanda (TsMS § 167 lg 2). Kuna apellatsioonkaebus on põhjendatud üksnes osaliselt, peab kolleegium õigeks jätta TsMS § 171 lg 1 alusel 90% käesolevas apellatsioonimenetluses kantud menetluskuludest hageja ja 10% kostja kanda. Kolmanda isiku apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta tema enda kanda (TsMS § 167 lg 2). Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom
/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.