OÜ XXXXhagi Swedbank Liising Aktsiaseltsi vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
685 004,58 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ XXXX(registrikood xxxx, asukoht xxxx); Hageja seaduslik esindaja: Xxxx(e-post xxxx); Hageja lepinguline esindaja: Indrek Xxxx( e-post [email protected]); Kostja: Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood 10434248, asukoht Liivalaia 8, 15039 Tallinn, e-post [email protected]); Kostja volitatud esindaja: Indrek Xxxx (Swedbank AS, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
Resolutsioon
1.Jätta OÜ XXXXhagi Swedbank Liising Aktsiaseltsi vastu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldamata. Menetluskulud
2.Tsiviilasja menetluskulud jätta OÜ XXXXkanda. Edasikaebamise kord
3.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva
jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Kinnistusraamatu registriosa 732102 väljavõte tõendab, et kostja oli Harjumaal Xxxx vallas Xxxx alevikus Xxxx paikneva Xxxxkinnistu ainuomanik kuni 03.03.2004, mil ta müüs xxxx suuruse mõttelise osa XXXXOÜ-le, kes omakorda müüs hiljem selle osa XxxxOÜ-l. Hageja sai eelnimetatud mõttelise osa omanikuks 08.11.2011 kohtutäituri korraldatud enampakkumise võitmise alusel ja kanti 15.11.2011 kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta oli sõlmitud 03.03.2004 kasutuskorra kokkulepe. Kostja kasutuses olevale kinnisasja osale ehitati lasteaed, mis avati 12.04.2004.
2.Tsiviilasjas nr 2-12-42932 lõpetati hageja ja kostja kaasomand kinnistule ning kinnistu jagati reaalosadeks. Kinnisasja jagamise tulemusel sai 10 999 m2 suuruse hoonestamata kinnistu omanikuks hageja. Kinnistusraamatu registriosa nr 3015150 väljavõtte kohaselt sai 02.10.2015 5040 m2 suuruse hoonestatud kinnisasja omanikuks kostja. AS XXXX 27.10.2015 hindamisakti järgi hindas hindaja seisuga 01.10.2015 kaasomandis olnud kinnistu tervikväärtuseks 960 000 eurot ja peale kinnistu jagamist hagejale kuuluva kinnistu hinnaks 25 000 eurot. Võttes aluseks hageja ja kostja kaasomandis olnud kinnisasja tervikväärtuse 960 000 eurot, siis hagejale kuulunud mõttelise osa väärtus on 658 970,36 eurot ( 960 000 x 11 000/16 025 = 658 970,36 ). Et hagejale jäänud kinnistu väärtuseks luges hindaja 25 000 eurot, siis sellest tulenevalt vähenes hageja vara 633 970,36 euro võrra ja kostja vara sama summa võrra suurenes.
3.Rahalises tasaarvestuses tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel, kuna kaasomandi puhul on kaasomanike osad kindlaks määratud üksnes mõtteliste osadena omandist ühisele asjale kui tervikule, mitte reaalosadena.
4.Kaasomandi mõtteliste osade väärtuste määramisel ei ole kohtupraktika pidanud õigeks asja tervikväärtusest kõrvalekaldumist, kui üks kaasomanik on kinnisasja parandades selle väärtust tõstnud. Võimalikuks on peetud vaid vajalike kulude hüvitamist kaasomanikult, kes oli asja kaasomanikuks ajal, mil kulutuste tegemise nõue muutus tema vastu sissenõutavaks.
5.Kuna hageja ostis kinnisasja mõttelise osa enampakkumisel, siis ei saa talle ette heita kostja arvel rikastumist. Kostja ei saa hagejale ette heita, et ta ei ole panustanud hoone ehitamisse, sest hoone oli valmis enne hageja poolt kaasomandi osa ostmist ning hageja omandas kaasomandi osa kinnisasjale koos seal asuvate ehitistega.
6.Kostja poolt ei ole õige väita, et hagejale hüvitise määramine asja tervikväärtusest lähtudes oleks ebaõiglane. XXXXOÜ omandas 03.03.2004 kostjalt ca 50 000 euro eest xxxx mõttelise osa maast koos seal asuva ehitisega. Seega sai kostjal kahju tekkida eelnimetatud müügilepingu alusel.
7.Kostja poolt hagejale hüvitise maksmine ei saa olla ebaõiglane, sest kostja vara on kinnisasja jagamisest tulenevalt suurenenud hageja vara arvelt ekvivalentses ulatuses. Kostja leidis, et hageja nõutud hüvitis on ebaõiglane ka seetõttu, et hageja teeniks hüvitise saamisel liialt suurt hõlptulu, kuna ta ise omandas kaasomandi mõttelise osa 20 250 € eest. Eeltoodu peaks tähendama seda, et kostja arvates tuleks hageja poolt hõlptulu saamise vältimiseks jätta kohaldamata AÕS §77 lg-st 3 tulenev kostja kohustus hüvitise maksmiseks asja harilikust väärtusest tulenevalt.
8.Hagejale ei saa heita ette kaasomandi osa alghinnaga ostmist ja kostja õigusi ei puuduta hageja tasutud ostusumma suurus mingilgi määral. Ei ole üheselt mõistetav, kas kostja loeb
eraldi hea usu vastaseks selle, et hageja teeniks ebamõistlikult suurt hüvitist, või tuleb seda lugeda kontekstis sellega, et hageja rikastuks alusetult kostja arvel.
9.Kuna kostja lähtus kinnistu mõttelise osa müügilepingu sõlmimisel ekslikust arvamusest, et kasutuskorra sõlmimisega toimub sisuliselt kinnisasja jagamine, siis kostja ei osanud arvata, et mõttelise osa võõrandamisega tekitab ta endale kahju. Hageja leiab, et kui asi ostetakse oksjonil odavalt, siis ei saa lugeda ostja poolt õiguse kuritarvitamiseks seda, kui ta nõuab asja võõrandamise eest hüvitist ulatuses, mis vastab vara väärtusele. Kostja väide, et hageja ei ole panustanud hoone ehitamisse, ei ole loogiline, sest hagejal puudus enne kaasomandiosa ostmist selline õigussuhe, mis sellist panustamist oleks võimaldanud. Kuna hageja ei olnud hoone ehitamise ajal kinnisasja kaasomanik, siis ei saa hagejale ette heita rikastumist kellegi arvelt. Hagejal oli õiguspärane ootus, et ta omandab mõttelise osa xxxx omandist hoonestatud kinnisasjale ega omanda üksnes valdust kasutuskorra järgi.
10.Hageja palub mõista AS-lt Swedbank Liising välja OÜ XXXX kasuks Xxxx alevikus Xxxx paikneva Xxxx kinnistu kaasomandi lõpetamisest tulenev hüvitis 633 970 eurot ja viivis välja mõistetud hüvitiselt võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni hüvitise tasumiseni. Menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
11.Kostja vaidleb esitatud nõudele vastu. Kostja oli kinnistu registriosa nr 732102, aadressiga Harjumaa Xxxx vald, Xxxx alevik Xxxx paikneva Xxxx kinnistu ainuomanik alates 13.11.2002 ja kuni 03.03.2004, mil kostja müüs xxxx suuruse mõttelise osa omandist notariaalse müügilepinguga Xxxx OÜ-le. Samal ajal, kui kinnisasi läks kaasomandisse (03.03.2004), sõlmiti koos kinnistu mõttelise osa müügilepinguga notariaalselt tõestatud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe. Nimetatud kaasomanike vahelise kasutuskorra kohta on kantud 16.04.2004 märge kinnistusraamatusse. Kasutuskorra kokkuleppes oli määratud mõlema kaasomaniku ainukasutusse ja – valdusesse jäävad kinnistu osad.
12.Xxxx OÜ võõrandas soetatud xxxx kaasomandiosa omakorda Xxxx OÜ-le. Viimase suhtes alustati täitemenetlus ja Xxxx OÜ vara suunati enampakkumisele alghinnaga 20 250 eurot. Kostjale teadaolevalt omandas hageja 08.11.2011 XxxxOÜ kaasomandiosa suurusega xxxx täitemenetluses läbiviidud enampakkumiselt, just selle alghinnaga summas 20 250 eurot. XxxxOÜ vara enampakkumise teatises oli märgitud, et tegemist on 100% ühiskondlike ehitiste maaga ning et kinnistusraamatu III jakku on kantud kaasomanike vaheline kasutuskorra kokkulepe. Seega oli hageja kaasomandi osa ostes teadlik nii sellest, et tegemist on ühiskondlike ehitiste maaga kui ka kaasomanike vahelisest kasutuskorra kokkuleppest kui ka sellest, et kaasomandi osal lasus ehituskeeld.
13.23.10.2012 esitas hageja Harju Maakohtule hagi kaasomandi lõpetamiseks tsiviilasjas nr 2-12-42932, mille menetlus lõppes kaasomandi lõpetamisega kinnistu reaalosadeks jagamise teel. Kostjale kuuluvat 5040 m2 suurust kinnisasja valdab 30.12.2003 liisingulepingu nr xxxx alusel xxxx AS. Seega oli kostja kinnistu kaasomanik üksnes põhjusel, et on finantseerinud xxxx AS-i poolt kinnistu mõttelise osa ostmist. Kasutuskorra järgi kostja ainukasutuses olevale maale on rajatud xxxx AS-i ehk liisinguvõtja poolt lasteaed, mille ehituslik maksumus oli 954 807,08 eurot. Lastead valmis ja alustas tegevust 2004 aastal.
14.Kostja hageja hüvitisnõudega ei nõustu ja leiab, et hageja nõue kostja vastu on vastuolus hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega. Lasteaia hoone on rajatud täielikult kostja ja liisinguvõtja rahaliste vahendite eest, mille maksumus oli 954 807,08 eurot. Hageja ei ole kandnud mingil moel lasteaia ehitamise või ülalpidamisega seotud kulusid. Samuti ei panustanud hageja mingil muul moel kaasomandi väärtuse tõstmisse. Hageja omandas pelgalt xxxx mõttelist osa kinnisasjast 2011 aastal hinnaga 20 250 eurot, kuid lasteaia ehitust alustati juba aastal 2003 ja lastead avati aastal 2004. Hageja oli teadlik sõlmitud kasutuskorrast ning maa kasutusotstarbest. Hageja omandas teadlikult kinnistust
kasutuskorra alusel selle osa, millel lasus ehituskeelu piirang ja sellest tulenevalt ei omanud, ega oma ka täna hagejale kuuluv reaalosa erilist majanduslikku väärtust.
15.Kaasomand lõpetati kostja ja hageja vahel tsiviilasjas nr 2-12-42932 nii, et xxxx algi kaasomanikul ei tekkinud teineteisele hüvitise maksmise kohustust. AÕS § 77 lg 3 kohaselt on kohtul õigus aga mitte kohustus kaasomandi reaalosadeks jagamisel mõista välja hüvitis, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele. Sama on leidnud ka Riigikohus otsuses nr 3-2-1-104-05 p-s 9. Seega on kohtul õigus lõpetada kaasomand viisil, milleks on kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamine ilma hüvitist välja mõistmiseta.
16.Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-102-05 p 16 sedastatud seisukoht on pelgalt üldreegel, mis ei välista ebaõiglase tulemuse korral kohtul lähtumist erandreeglist, s.o kaasomandi osade väärtusest arvestades kasutuskorda. Lisaks on ka 2014 aasta asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes kommentaarides leitud, et üldjuhul tuleb kaasomandi osaväärtus kindlaks määrata lähtudes kogu kinnisasja väärtusest (ehk turuhinnast) tervikuna. Kuna selle üldreegli kohaldamine võib teatud juhtudel anda siiski ebaõiglase tulemuse, on erandjuhtudel, tulenevalt asjaoludest võimalik ka teistsugune kaasomandi osa väärtuse kindlakstegemise viis, s.o lähtumine kaasomandi osade väärtusest arvestades kasutuskorda. Kostja palub jätta hagiavalduse täielikult rahuldamata, jätta kõik menetluskulud hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
17.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
18.Antud asjas puudub vaidlus, et kostja oli Harjumaal Xxxx vallas Xxxx alevikus Xxxx paikneva xxxx kinnistu ainuomanik kuni 03.03.2004, kui kostja müüs xxxxsuuruse mõttelise osa omandist XXXXOÜ-le, kes omakorda müüs selle mõttelise osa XxxxOÜ-le. Hageja sai sama mõttelise osa omanikuks 08.11.2011 kohtutäituri korraldatud enampakkumise võitmise alusel ja kanti 15.11.2011 kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Hageja ja kostja kaasomand kinnistule lõpetati tsiviilasja nr 2-12-42932 raames ning kinnisasja jagamise tulemusel sai 10 999 m2 suuruse hoonestamata kinnistu omanikuks hageja ja 5040m2 suuruse kinnistu omanikuks sai kostja.
19.Hageja nõuab kostjalt kaasomandi lõpetamisega seotud hüvitist summas 633 907 eurot ning viivist. Hageja nõue põhineb asjaolul, et AS Xxxx hindamisakti kohaselt oli kinnistu tervikväärtus 960 000 eurot, kuid peale kaasomandi lõpetamist hageja omandisse jäänud kinnistu hind on 25 000 eurot. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendusel, et hageja kasuks hüvitise väljamõistmine oleks hea usu põhimõtte vastane tulenevalt asjaolust, et kostjale jäänud kinnistul asub lasteaed, millega seotud kulutusest ei ole hageja kandnud sentigi. Hageja omandas enampakkumisele kaasomandi osa, mille puhul hageja oli teadlik, et sellel kehtib ehituskeeld.
20.Kohus leiab, et hageja esitatud nõue tuleb lahendada AÕS § 77 lg 3 järgi, mille kohaselt võib kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Kohus on seisukohal, et tulenevalt AÕS § 77 lõikest 3 tuleb kohtul igal üksikul juhul otsustada, kas konkreetsete asjaolude pinnalt esineb alus ühelt kaasomanikult teise kasuks hüvitise väljamõistmiseks.
21.Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-104-05 p-s 9 asunud seisukohale, et AÕS § 77 lg-s 3 on sätestatud kohtu võimalus, mitte kohustus hüvitise kindlaksmääramiseks. Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on asutud seisukohale, et pärast uute
kinnistute tekkimist on võimalik välja selgitada nende väärtus ning võrrelda seda kaasomandi mõtteliste osade väärtusega. Tegemist on üldreegliga, mille kohaldamine võib teatud juhtudel anda ebaõiglase tulemuse, mistõttu tulenevalt asjaoludest on võimalik ka teistsugune kaasomandi väärtuse kindlakstegemise viis, s.o lähtumine kaasomandi osade väärtusest, arvestades kasutuskorda (Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne. P. Varul jt, lk 347-348).
22.Kohus on seisukohal, et antud juhul on tegemist olukorraga, kus on põhjendatud teha kaasomandi jagamisel tekkinud kinnistute väärtus kindlaks lähtuvalt kaasomandi osade väärtusest arvestades kasutuskorda. Xxxx Xxx xasuv Xxxx kinnistu on jagatud mõttelisteks osadeks 03.03.2004, kui kostja võõrandas mõttelise osa varasemalt tervikuna kostjale kuulunud kinnistust. Samal ajal mõttelise osa võõrandamisega sõlmiti ka notariaalselt tõestatud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe, mis kanti kinnistusraamatusse (kd I lk 11). Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe punkt 3.2.2 kohaselt jäi kinnistu ostja, s.o XxxxOÜ kasutusse lepingu lisas 2 märgitud ala. Nimetatud ala valdamise ja kasutamise õiguse sai ka hageja, kui ta omandas kohtutäituri korraldatud enampakkumisel varasemalt XxxxOÜ-le ja XxxxOÜ-le kuulunud mõttelise osa kinnistust.
23.Antud juhul kuulus kostja valdusesse mõtteline osa kinnistust, mida liisib Xxxx AS ning millel asub lasteaed (kd I lk 194-198). Nähtuvalt XxxxAS juhataja kinnitusest oli lasteaia soetusväärtus 954 807,08 eurot ning xxxx AS on liisinguandjale tasunud põhisosamakseid summas 486 891,29 eurot + intressid. Vastavalt kasutuskorrale ei ole teine kinnistu kaasomanik pidanud kunagi kandma ega kandnud lasteaia ehitusega ning ülalpidamisega seotud kulusid (kd I lk 199).
24.Samuti nähtub esitatud asjaoludest, et hageja omandas talle kuulunud mõttelise osa Xxxx Xxxx asuvast kinnistust kohtutäituri enampakkumisel 20 250 euroga ning tulenevalt kinnistusraamatu kandest ja enampakkumise teatest pidi hageja olema teadlik, et tulenevalt kaasomanike kasutuskorrast on hageja kasutuses osa kinnistust, millel lasteaed ei asu ning millele kehtib ehituskeeld.
25.Nähtuvalt AS Xxxx eksperthinnangust on pärast kaasomandi lõpetamist tekkinud kinnisasjade turuväärtus hagejale kuuluva Instituudi tee 149 kinnisasja puhul 25 000 eurot ning kostjale kuuluva Xxxx kinnisasjas puhul 910 000 eurot (kd I lk 46). Nähtuvalt eksperthinnangust (kd I lk 46-85) tuleneb kostjale kuuluva kinnisasja väärtus eelkõige asjaolust, et kinnistul asub lasteaed.
26.Kohus on seisukohal, et olukorras, kus nähtuvalt eeltoodust on hageja ostnud kinnistu mõttelise osa teadmises, et tema kasutuses saab olla üksnes see osa kinnistust, mis hilisemal kaasomandi lõpetamisel tema omandisse on jäänud, ning kostja kinnisasja väärtus tuleb sellel asuvast lasteaiast, millesse on panustanud üksnes muud isikud peale hageja, ei ole põhjendatud määrata hagejale hüvitist seoses kaasomandi lõpetamisega. Hageja on omandanud talle kuuluva kaasomandi osa hinnaga 20 250 eurot ning eksperthinnangu kohaselt on nüüdseks hageja ainuomandis oleva kinnistu väärtus 25 000 eurot, seega puudub alus asuda seisukohale, et hagejale jäänud reaalosa väärtus peaks tingima hagejale hüvitise välja mõistmise. Kohus lähtub asjaoludest, et tulenevalt AÕS § 77 lõikest 3 on kaasomandi lõpetamisel endistele kaasomanikele hüvitise välja mõistmine kohtu diskretsiooniotsustus ning kohus võib muuhulgas lähtuda asjaolust, kuidas oli varasemalt määratletud kaasomanike kasutuskord. Antud juhul on kohus seisukohal, et hagejale AÕS § 77 lõikest 3 tulenevalt hüvitise väljamõistmiseks alus puudub.
27.Tulenevalt TsMS §-st 124 on hagihind 685 004,58 eurot.
Menetluskulud
28.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi tervikuna rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
29.TsMS § 174 lg-st 1 tulenevalt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Antud juhul ei ole kostja esitanud menetluskulude nimekirja, samuti ei nähtu tsiviilasja toimikust, et kostja oleks menetluskulusid kandnud, seega asub kohus seisukohale, et kostjal menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt) Kristi Rickberg kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.