Lõpetada kaasomand kinnistule, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX, asukohaga Tallinn XXX, millest XXX ja XXX ühisomandisse kuulub 1/2 ja XXX omandisse 1/2, viisil, mille kohaselt kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
4.Jätta menetluskulud (nii hagiga kui vastuhagiga seonduvad) poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
5.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.14.02.2006 omandasid hagejad 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistust Tallinnas XXX. Kostja on kinnistu teise poole mõttelise osa omanik. Samas lepingus leppisid hagejad kostjaga kokku ka kinnistu valdamise ja kasutamise korra.
2.Kinnistu mõttelise osa omandamisel hagejate poolt ei vastanud kinnistul asuva elamu ja
kõrvalhoonete seisund kehtivale projektile. Elamu juures olid varasemad omanikud 1970ndatel aastatel teinud olulise juurdeehituse ja garaaži, milleks (ümber)ehitusprojekti ei olnud koostatud ja ehitusluba ei olnud taotletud. Seadustamata hooneosa oli see, mis kasutuskorra järgi jäi hagejate kasutusse. Viidatud lepingu p-ga 5.1.1 võtsid hagejad kohustuse hiljemalt 7.veebruariks 2007 tellida oma kulul elamule tehtud juurdeehituse ja garaaži projekti ja teostama vastavad mõõtmised. Pärast majja elama asumist selgus hagejatele ka, et maja vajab kapitaalset remonti.
3.Tulenevalt lepinguga võetud kohustusest tellisid hagejad arhitektilt projekti eesmärgiga ühtlustada maja välisilme ning katusekonstruktsioon. 15.08.2006 valmiski eskiisprojekt, mis saadeti 18.10.2006 elektrooniliselt ka kostjale. 27.11.2006 tellisid hagejad geodeetilise tööde aruande. Sellele eelnes kooskõlastatult kostjaga maa mõõtmine. 16.01.2007 anti hagejatele üle eskiisiprojekti põhjal valminud Tallinnas XXXasuva kahepereelamu ümberehituse põhiprojekt, mis oli kooskõlastatud kõigi asjaomaste ametkondade poolt.
4.3.05.2007 said hagejad Nõmme Linnaosavalitsusest kirja, milles paluti neil tulla linnaosavalitsusse nõupidamisele, et arutada hagejate poolt XXXjuures tehtud ehitustöid. Selgus, et kostja oli teinud hagejate kohta kaebuse ja süüdistanud neid ebaseaduslikes ehitustöödes, ja nimelt nendes ümberehitustöödes, mis olid tehtud 20 aastat varem. Edaspidi hakkas aga analoogseid kaebusi hagejate ebaseadusliku ehitustegevuse kohta kostja arusaamatult linnaosavalitsusse saatma korduvalt, olles ise hästi teadlik, et hagejatele süükspandu on tegelikult tehtud aastakümneid tagasi.
5.Kuna kostja jätkuvalt ümberehitusprojekti kooskõlastamast keeldus, pöördusid hagejad
kostja poole kirjaliku ettepanekuga projekt kooskõlastada. 17.10.2008 saatis kostja vastuolulise vastuse, milles keeldus projekti kooskõlastamisest ja väitis, et tegelikult ei ole hagejad talle üldse mingit projekti esitanudki. 2010 novembris alustas AS XXXoma plaanilisi linnakanalisatsiooniga liitumise ehitustöid. Kuigi liitumine oli kohustuslik, tõi see kinnistuomanikele kaasa kulutusi. Kostja keeldus neid tasumast ja seetõttu tasusid kulutuste eest hagejad ning esitasid kviitungite alusel tagasinõude kostjale. Kostja oli kanalisatsiooniga liitumise eest 50% asemel nõus maksma ainult 31%, sest tema olevat „31% elamu omanik".
6.Kostja hagejate ümberehitusprojektile kooskõlastust ei andnud, seetõttu ehitusluba
taotleda ei olnud võimalik ja muude ametkondade kooskõlastused 2007 projektil aegusid. Hagejatel tuli taotleda uuesti projekteerimistingimused, tellida uus ümberehitusprojekt ning võtta uuesti ametkondade kooskõlastused.
7.Tallinna Linnaplaneerimise Amet tegi hagejate ja kostja erimeelsuste lahendamiseks
ettepaneku ühiseks nõupidamiseks. See toimus 27.06.2011 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenistuse Nõmme osakonna arhitekti XXXosavõtul. Sellel andis Linnaplaneerimise Amet kostjale ülesande esitada lühike, üheleheküljeline sisukohane konkretiseeritud loetelu tema vastuväidetest hagejate uuele ülemõõtmisprojektile. Selle vastuseks esitas kostja taas 18-leheküljelise kirja, mis sisaldas projekti sodimist ja erinevaid asjasse puutumatuid süüdistusi hagejate vastu. Ehitus-registrisse kandmine on siiani kostja tegevuse tõttu pooleli.
8.11.10.2011 otsustas kostja omavoliliselt tõsta ümber hagejate ja kostja kasutavata maaosa piiriks olnud piirdeaia, milline vastas poolte vahel 14.02.2006 kokku lepitud kasutuskorrale. Kostja tõstis vastuolus kasutuskorraga aia hagejate kasutuses olevale maale, sest tema väitel olevat hagejate kasutuses maad rohkem kui 50% kinnistust.
9.Käesolevaks ajaks on kinnistul asuv elamu seisundis, et ta vajab kiiret kapitaalremonti.
Projekti ja sellest tulenevalt ka ehitusloa puudumise tõttu olukorras, kus kokkuleppeid kostjaga ei ole olnud võimalik saavutada, ei pea hagejad võimalikuks ehitustöödega alustada. Hagejad elavad kostja vastutöötamise tõttu alates kinnistusosa omandamisest 7 aastat, mitte olles saanud vähimalgi määral oma kodu renoveerida. Kostja keeldub tegemast koostööd maja ühisel hooldamisel, keeldub käsitlemast mitmeid kaasomanikke ühiselt puudutavaid majaprobleeme ühise asjana (katuse puhastamine jms).
10.Hagejad leiavad, et kaasomandi lõpetamise kõige õiglasem viis on viisil, kus kostja
kaotab oma omandi. Kostja saab omandi kaotuse eest kohase hüvitise. Selle hüvitise eest on kostjal võimalik osta heakorrastatud ja jõukohane kodu. Vaidlusalune elamu on
koduks ka hagejatele, kellel on samuti õigused ning kellele on 8 aastane kooselu kostja naabrina olnud psüühiliselt raskesti talutav. Hagejatel ei ole olnud võimalik oma lastele pakkuda kodu, millist nad oleksid soovinud. Kõik kulud ja aeg, mille kostja vastutöötamine on hagejatelt võtnud, on läinud hagejate laste ja pere arvelt.
11.Hagejad märgivad, et juhul, kui kohus leiab, et ei ole alust jätta asja hagejatele ja nendelt kostja kasuks 75 000 euro väljamõistmiseks taotlevad hagejad alternatiivse kaasomandi lõpetamise viisina kinnistu panemist kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Selle eesmärgiks on vältida tarbetuid kulutusi kohtumenetluse kestel uutele kinnisasja turuhinna ekspertiisidele ja on kõige õiglasem olukorras, kus mõlemad kaasomanikud soovivad asja omanikuks saada. Kinnistu panemisel kaasomanike vahelisele enampakkumisele sõltub selle hind otseselt omandi kaotuse hetkel kehtivast turuväärtusest.
12.Eeltoodust tulenevalt paluvad hagejad lõpetada hagejate ning kostja kaasomand ning kohustada kostjat andma asjaõiguslepingu jaoks vajalik tahteavaldus, millega lepivad hagejad ning kostja kokku selles, et kostjale kuuluv 1⁄2 mõttelist osa kinnistust Tallinnas XXX, milline on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all, läheb hagejate ühisomandisse ning mõista hagejatelt kostja kasuks hüvitis 75 000 eurot ja kohustada kostjat andma nõusolek (KrS § 341 tähenduses) kinnistu, mille registriosa number on XXX, teise jao omanikukande, mille kohaselt kostja on kinnistu 1⁄2 mõttelise osa kaasomanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse terve kinnistu ühisomanikena kinnistusraamatusse hagejad. Alternatiivselt müüa kinnistu Tallinnas XXX, milline on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all, kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hagejate vastuväited vastuhagile
13.Hagejad (vastuhagis kostjad) vastuhagi ei tunnista. Puutuvalt kaasomandi lõpetamisest korteriomandite seadmise teel leiavad hagejad, et esiteks on see käesoleval ajal õiguslikult võimatu ning teiseks ei oleks see kummagi (ühegi) kaasomaniku huvides, sest ei lõpetaks kaasomandiga seotud vaidlusi, vaid tõstaks vaidluse ühelt laualt teisele. Korteriomandite seadmine on õiguslikult võimatu. Korteriomandeid saab seada olukorras, kus elamu faktiline olukord vastab selle õiguslikule olukorrale. Kohus ei saa kohtuotsusega asuda määrama korteriomandite põhimõttelisi koosseise elamu nendes osades, mida õiguslikult ei eksisteeri ja mille olemasolu või puudumist või lubatavust kohus ei saa kontrollida usaldusväärsest allikast, elamute puhul kohaliku omavalitsuse asutusest. Korteriomandite seadmine ei ole võimalik ka seetõttu, et see ei võimalda igapäevaseid probleemideta naabrussuhteid ning ei taga võimalust hooldada kinnisasja viisil, et hoida ära selle seisundi halvenemine.
14.Vastuhagi esitamisega on kostja näidanud, et kokkuleppe leidmine poolte vahel
mõistliku aja jooksul ei õnnestu, sest kostja tegelik soov on säilitada senine faktiline olukord. Kostja vastuväited hagile
15.Kostja vaidleb hagile vastu. Hagejad ostsid neile kuuluva 1⁄2 suuruse mõttelise osa 14.02.2006 notar Kristel Akermani poolt tõestatud lepinguga. Samas lepingus leppisid
hagejad ja kostja kokku kinnistu olulisteks osadeks olevate ehitiste ja maatüki kasutuskorras. Nimetatud lepingu p 4.5 kohaselt kaasomanike ainukasutuses oleva ala ja selle oluliste osade alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi kannab see kaasomanik, kelle ainukasutuses vastav ala või oluline osa on ning p 4.9 järgi kannab kaasomanik tema ainukasutuses oleval kinnistu osal asuvate ehitiste ekspluateerimise, korrashoiu ning remondiga seotud kulud. Eeltoodust nähtub, kaasomanikel palju kokkupuutepunkte maja ühisel hooldamisel ei ole.
16.Mis puudutab väidetavalt vajalikke mahukaid remonditöid, siis neid töid kapitaalselt
teha kostja hinnanul ei ole vaja. Isegi hagejate poolt esitatud 2011 projektis on tuvastatud, et vundamendi konstruktsioon on arvutuslikult piisavalt tugev. Elamu seinad on soojustamata ainult hagejate ainukasutuses olevates hooneosades, miski ei takista neid seinu soojustada.
17.14.02.2006 lepingu punktide 5.1.1.1 ja 5.1.1.2 kohaselt kohustusid hagejad hiljemalt
07.02.2007 omal kulul tellima kinnistu olulistes osadeks oleva elamu, elamu juurdeehituse ning garaaži projekti, teostama mõõtmise, mille alusel selgitatakse välja kui suur osa kinnistust, seejuures kinnistu oluliseks osaks olevast elamust, on hagejate käsutuses ning kui suur osa kinnistust, seejuures kinnistu oluliseks osaks olevast elamust, on kostja käsutuses, vastavalt käesolevas lepingus sätestatule, eesmärgiga täpsustada, kas kasutusala jaguneb võrdselt poolte vahel. Nimetatud lepingupunktidega pooled sisuliselt leppisid kokku ebaseaduslike olemasolevate juurdeehituste seadustamises eesmärgiga kanda elamu ja garaaž ehitusregistrisse ning saada kasutusluba. Pooled ei ole kunagi kokku leppinud, et hagejad võivad suurendada nende kasutusse jäävad elamupinda ühiskasutuses oleva pinna arvelt ja suurendada teise korruse ruumide mahtu nende kõrgemaks ehitamise teel. Hagejate süüdistused kostja aadressil ei vasta tõele ning on selgelt pahatahtlikud jätmaks kohtule muljet, et kostja keeldub tegemast koostööd maja ühisel hooldamaisel ning takistab hagejatel oma majaosa remontimist. Vastupidi, kostja on valmis igasuguseks koostööks.
18.Kostja leiab, et kaasomandi lõpetamine viisil, kus kostja kaotab oma omandi, on äärmiselt ebaõiglane tema ja tema 90-aastase haige ema suhtes, kes on selles elamus elanud juba alates 1972. aastast ning kodust lahkumine on mõlemale psüühiliselt raskesti talutav. Tegelikkuses hagejatel puuduvad kostjast tulenevad takistused oma majaosa remontimiseks, kostja ei keeldu ka ülesmõõtmisprojekti kooskõlastamisest ja elamu seadustamisest, kui see projekt vastab täpselt poolte vahel 14.02.2006 sõlmitud lepingus fikseeritud olukorrale ning hagejad täidavad endale võetud kohustused. Igapäevasel hoone majandamisel pooltel sisuliselt kokkupuuteid ei ole, kummalgi on sissepääsaud maja eri külgedelt, kummalgi on kasutada oma maalapp, kummalgi on eraldi sõlmitud lepingud kommmunaalteenuste ostmiseks, kummagi tehnosüsteemid on tehniliselt teineteisest eraldatud ning tarbitud teenused eraldi mõõdetavad.
19.Kostja hagejate alternatiivse taotlusega ei nõustu, see on kostja jaoks äärmiselt
ebaõiglane ning samas ka põhjendamata ning vastuoluline hagejate põhinõudega võrreldes. Kostja hinnangul jääb kostja kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamisel ebavõrdsesse olukorda. Kostja on järjekindlalt tema kasutada olevat majaosa hooldanud ning remontunud, mistõttu see on oluliselt paremas seisukorras võrreldes hagejate kasutuses oleva majaosaga. Kaasomanike vahelisel enampakkumisel on sisuliselt müügiobjektiks kaks eraldi mõttelist osa, mis tulenelt kasutuskorra olemasolust ei ole võrdse väärtusega. Kostjale kuuluv mõtteline osa annab õiguse
oluliselt paremas seisukorras oleva eluruumi kasutamiseks, mistõttu selle mõttelise osa väärtus on ka suurem. Objektiivselt enampakkumisel peaks kostja tegema hagejate kasutuses oleva elamuosa omandamiseks selle väärtust ületava pakkumise, hagejad aga vastupidiselt saaksid teha madalama pakkumise võrreldes omandatava majaosa väärtusega. Enampakkumisel on kaasomanike positsioonid ebavõrdsed. Kostja ei saa majanduslikult teha asja väärtusest kõrgemat pakkumist, kostjate jaoks lõpeb aga hinnavahemik eduka pakkumise tegemiseks oluliselt madalamal tasemel võrreldes kostjaga. Vastuhagi nõue ja selle põhjendused
20.Kuna vaidlusaluse kinnisasja jagamine kaheks eraldi kinnistuks ei ole võimalik, taotleb kostja (vastuhagis hageja) lõpetada kaasomand kinnisasjale, jagades selle korteriomanditeks.
21.Tallinna Nõmme Linnaosa Valitsuse arvamuse kohaselt on elamu XXXpõhimõtteliselt
jaotatav kaheks korteriomandiks, kusjuures korter 1 ruumid asuvad esimesel korrusel ja korter 2 ruumid asuvad osaliselt esimesel ja osaliselt teisel korrusel. Arvestades asjaolugu, et kummagi poole kaasomandi mõtteliste osade suurused on võrdsed, on korteriomandite moodustamisel vajalik moodustada korteriomandid, mille reaalosad on võimalikult võrdse suurusega. Seetõttu taotleb kostja ruumide 9 ja 10 ning samuti garaaži lülitamist temale jääva korteriomandi reaalosa koosseisu. Nimetatud ruumid on hetkel kehtiva kasutuskorra järgi hagejate (vastuhagis kostjate) kasutuses, kuid reaalselt neid ruume siiski kumbki pool ei kasuta.
22.Igapäevasel hoone majandamisel pooltel sisuliselt kokkupuuteid ei ole, kummalgi on sissepääsud maja eri külgedelt, kummalgi on kasutada oma maalapp, kummalgi on eraldi sõlmitud lepingud kommmunaalteenuste ostmiseks, kummagi tehnosüsteemid on tehniliselt teineteisest eraldatud ning tarbitud teenused eraldi mõõdetavad. Elamus on ehituslikult kaks eraldi korterit, mistõttu korteriomandite moodustamine on õigustatud ja praktikas hõlpsasti teostatav.
23.Hageja palub lõpetada hagejale 1⁄2 suuruses mõttelises osas ning kostjate 1⁄2 suuruses mõttelises osas kuuluv kaasomand Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all kantud kinnistule, asukohaga Tallinna linn XXX. Jagada Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all kantud kinnistu reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel järgmiselt: kostja ainuomandisse jääb korteriomand, mille koosseisu kuulub XXXmõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva elamu osadest, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, ning reaalosana eluruum nr 1 (tähistus plaanil nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9 ja 10) ja lahuspinnana pesuruum (tähistus plaanil nr 8), kuur (tähistus plaanil 26) ja garaaž (tähistus plaanil nr 28), kokku üldpinnaga 137,5 m2. hagejate omandisse jääb korteriomand, mille koosseisu kuulub 1411/2768 mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks oaks oleva elamu osadest, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, ning reaalosana eluruum nr 2 (tähistus plaanil nr 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 ja 23) ja lahuspinnana kuur (tähistus plaanil nr 27), kokku üldpinnaga 141,1 m2. Kohustada hagejaid andma nõusolek Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX sulgemiseks ning moodustatavate korteriomandite kohta uute registrioade avamiseks. Alternatiivselt anda Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all kantud kinnistu, asukohaga Tallinna linn
XXX, kostja ainuomandisse ning kohustada kostjat tasuma hagejatele hüvitisena omandi kaotamise eest 75 000 eurot. Kohtuotsuse põhjendused
24.Kohus, kuulanud ära pooled ning uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada ja kaasomand lõpetada hagejate nimetatud alternatiivsel viisil. Vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Hagi rahuldamise põhjendused
25.Kinnistusraamatu andmetest nähtub, et kinnistu asukohaga XXX Tallinn omanik on 1⁄2 osas kostja ja 1⁄2 osas on kinnistu hagejate ühisomandis (I kd, lk 94).
26.Hagejad on esitanud kohtule nõude kaasomandi lõpetamiseks alternatiivsetel viisidel. Esmajärjekorras taotlevad hagejad kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt kaasomandis olev kinnistu jäetakse hagejate omandisse ning hagejad hüvitavad kostjale tema osa rahas. Juhul, kui kohus nimetatud nõuet ei rahulda, taotlevad hagejad alternatiivselt kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel.
27.Kohus leiab, et hagejate nõue lõpetada kaasomand viisil, et kinnistu jääb hagejate ainuomandisse, tuleb jätta rahuldamata ning rahuldada tuleb hagejate nõue lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine käesoleval juhul asjaolusid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-102-05 p-s 11 märkinud, et kaasomandi lõpetamise nõude eeldusteks on vaid kaasomandi olemasolu ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohal, et kaasomandi lõpetamise nõuet välistavad asjaolud puuduvad ning kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused on täidetud.
28.AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-10205 p-s 15 rõhutanud, et kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.
29.Seoses hagejate nõudega lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt kinnistu jäetakse hagejate ainuomandisse, märgib kohus järgmist. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus on seisukohal,
et käesolevas asjas on tõendamist leidnud, et kostja on enda valduses oleva kaasomandi osa hooldamiseks ja korrashoiuks panustanud hagejatest rohkem (I kd, lk 191-199, II kd lk 67-76). Kostja on 66-aastane, kes elab koos 90-aastase emaga hagejate ja kostja kaasomandis olevas ehitises alates 1972. aastast, hagejad alates 2006. aastast. Kohus leiab, et olukorras, kus kostja on aastatepikkuse perioodi vältel enda kasutuses olevat kaasomandi osas reaalselt kasutanud ning enda kaasomandi kasutuskorraga kokku lepitud osa hooldamise ja korrashoiuga tegelenud, ei oleks õiglane kaasomandisse kuuluva kinnistu hagejatele jätmine. Kohus leiab, et eeltoodu pinnalt esineb alus asuda seisukohale, et kostjal on aastatepikkusest kaasomandi osa kasutamisest tekkinud elamuga emotsionaalsem side kui hagejatel ning kostja omandikaotus võib kahjustada kostja emotsionaalset tasukaalu.
30.Alternatiivselt on hagejad esitanud nõude kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kohus on seisukohal, et kuna kaasomanikud soovivad kaasomandi lõpetamist ning mõlemad kaasomanikud soovivad kinnistut enda omandisse, on kaasomandi lõpetamine kaasomanikevahelisel enampakkumisel käesoleval juhul põhjendatud ja vastab kõigi kaasomanike huvidele, võttes arvesse kõigi kaasomanike soovi saada ise kinnistu ainuomanikuks. Kohus märgib, et asjas esitatud seisukohtadest nähtub, et kaasomanikevahelised suhted on pingelised ning olenemata asjaolust, et kokkupuude igapäevasteks toiminguteks enda kaasomandi osas kasutamiseks kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe alusel on minimaalne, on kaasomandi, sh elamu korrahoiu küsimuste lahendamisel vajalik siiski kaasomanikevaheline suhtlus. Olukorras, kus kaasomanikud ei ole 8 aasta jooksul jõudnud kohtuvälisele kokkuleppele kinnistul asuva elamu seadustamiseks, sealjuures ei ole kumbki pool nõus tegema mööndusi kinnistul asuva elamu korrashoiuks, ei saa jõuda järeldusele, et kaasomanikel on võimalik kinnistut kasutada näiteks reaalosadeks jagamisel, selline olukord ei vasta kohtu hinnangul kaasomanike huvidele ega ole kooskõlas kaasomandi lõpetamise nõude esitamise eesmärgiga. Samuti ei ole kohtu hinnangul võimalik kaasomanike huvidest lähtuvalt lõpetada kaasomand viisil, et kinnistu jääb ühe kaasomaniku ainuomandisse. Kohus märgib, et ka Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-61-12 p-s 12 leidnud, et kohus saab kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Hagis ja vastuahgis esitatud kaasomandi lõpetamise viisidest lähtudes, leiab kohus, et kaasomand tuleb lõpetada kinnistu müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel, kuna see on tsiviilasja asjaoludest lähtudes kõige õiglasem kaasomandi lõpetamise viis, mis annab kõigile kaasomanikele soovi korral võimaluse kinnistu ainuomanikuks saada.
31.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-09 p-s 17 rõhutanud, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Õiglane hüvitis on omandit kaotavale kaasomanikule võimalik tagada ka siis, kui kaasomandi lõpetamisel müüakse asi kaasomanikevahelisel enampakkumisel, täitemenetluse seadustiku alusel. Kohus leiab, et kaasomandi lõpetamine viisil, et kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel, vastab kõigi kaasomanike huvidele ning seeläbi on kaasomanikule, kes kaotab enda omandi kinnistule, tagatud õiglane hüvitis enda kaasomandi osa kaotuse eest. Kohus rõhutab veel kord, et tulenevalt Riigikohu seisukohast, tuleb kaasomand lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on kaasomandi lõpetamine, müües kinnistu
kaasomanikevahelisel enampakkumisel, õiglane ja kõige enam kaasomanike huve arvestav kaasomandi lõpetamise viis.
33.Kostja on esitanud käesolevas tsiviilasjas vastuhagi, milles taotleb kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu jagatakse reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel. Alternatiivselt soovib kostjta kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb kostja ainuomandisse.
34.Kohus leiab, et kostja nõue kaasomandi lõpetamiseks kostja nimetatud viisil tuleb jätta rahuldamata. Kohus märgib, et kinnistu reaalosadeks jagamine ei ole käesolevas vaidluses esitatud asjaolude ja tõendite pinnalt õiguslikult võimalik. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-61-12 p-s 12 märkinud, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Kohus märgib, et Nõmme Linnaosa Valitsuse 27.06.2014 (II kd, lk 29) seisukohast nähtub, et korteriomandite moodustamine on võimalik pärast õigusliku aluseta rekonstrueeritud ja laiendatud elamu osade seadustamist. Kostja ei ole kohtule esitanud ekspertarvamust, mille alusel kohus saaks Nõmme Linnaosa Valitsuse poolt väljanedatud seisukoha osas teha vastupidised järeldused. Samuti ei ole kostja esitanud kohtule tõendeid, millest ilmeks, et kinnistu juurdeehitused on käesolevaks hetkeks seadustatud. Seega ei ole kohus tuvastanud asjaolusid, millest tulenevalt kohus saab lõpetada kaasomandi viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu jagatakse reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel.
35.Samuti kohus selgitab, et kaasomandi lõpetamise ja kinnisasja reaalosadeks jagamise kohtuostus asendab vaid neid tahteavaldusi, mis on vajalikud kinnisasja jagamise läbiviimiseks ning jagamise kinnistamiseks. Seega tuleb edasiste toimingute kohtuotsusega hagejate tahteavalduse asendamiseks märkida vastuhagiavalduses, millist hagejate tahteavaldust on vaja asendada. Kuivõrd pooled ei ole 8 aasta jooksul jõudnud elamu seadustamise osas kokkuleppele, ei näe kohus, et pooltevahelised suhted võimaldaksid probleemideta kinnistu reaalosadeks jagada. Seega kui näiteks kohtuotsusega ei ole asendatud kostja tahtevaldust mõne kande tegemiseks, siis on vajalik uuesti pöörduda kaasomanike kokkuleppe puudumisel kohtusse. Kohus on seisukohal, et selline olukord ei ole kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 2 sätestatud eesmärgiga lahendada tsiviilasja õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega.
36.Olenemata eeltoodust leiab kohus, et kaasomandi lõpetamine viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu jagatakse reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel, ei vasta ka kaasomanike huvidele. Kohus kordab varasemalt viidatud Riigikohtu seisukohta, mille kohaselt kohus saab kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega (RKTKo 3-2-1-61-12). Kohus on eelnevalt leidnud, et tulenevalt asjas esitatud tõenditest ilmneb, et kaasomanikevahelised suhted on keerulised ega võimalda igapäevast heanaaberlikku läbisaamist. Olukorras, mil kaasomanikud peavad siiski omama kokkupuudet enda reaalosast väljajäävate
küsimuste lahendamisel, kuid neil ei ole võimalik konsensusele jõuda, ei saa kaasomandi korteriomanditeks jagamise puhul olla tegemist olukorraga, mis on kooskõlas kaasomanike huvidega ja võimaldaks kinnistut terviklult majandada.
37.Kostja soovib alternatiivselt kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb kostja ainuomandisse ning kostja kohustub tasuma hagejatele hüvitist enda omandiosa kaotuse eest.
38.Kinnistusraamatu andmetest nähtub, et Harju Maakohtu Tallinna jaoskonna registriossa nr XXX IV jakku on sisse kantud hüpoteek summas 2 120 000 krooni hagejatele kuuluvale mõttelisele osale Nordea Bank AB kasuks (I kd, lk 94).
39.AÕS § 54 lg 2 kohaselt kinnisasjade ühendamisel või kinnisasja jagamisel jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Juhul kui õiguste endisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik, jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima vastavalt puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele. Ka Riigikohus on lahendi nr 3-2-146-10 p-s 12 eelnimetatud asjaolu kinnitanud. AÕS §-st 641 järgi on mh kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmiseks nõutav notariaalselt tõestatud asjaõigusleping õiguse omajaga ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on AÕS § 642 esimese lause järgi nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust. Seega kehtib põhimõte, et kinnisasja õigusliku olukorra muutumisel seda koormavate õiguste omajate õigusi ei muudeta, st kinnisasja tervikuna koormavad asjaõigused jäävad püsima. Kui siiski soovitakse kinnistut koormava õiguse sisu muuta või seda koguni lõpetada, on vajalik kokkulepe õiguse omajaga või omaja ühepoolne tahteavaldus õiguse lõpetamiseks. Kohus leiab, et kuna hagejatele kuuluv kaasomandi osa on hüpoteegiga koormatud, jääb hüpoteek kinnistu kostjale jätmisel alles, see aga ei saa olla kostja tegelikes huvides ega tema õigusi tervikuna arvestav. Kostja ei ole käesolevas menetluses taotlenud Nordea Bank AB menetlusse kaasamist ja panga kohustamist andmaks nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et selline kaasomandi lõpetamise viis on ebamõistlik ega ole kooskõlas kostja huvidega, kuna selliselt jääks tema kinnistule koormatis, millele hüpoteegipidaja on õigustatud sissenõude pöörama.
40.Kohus leiab, et kaasomandi lõpetamine kostja pakutud viisidel ei ole võimalik ega lähtu kostja huvidest. Lähtuvalt eeltoodust jätab kohus kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks kostja nimetatud viisidel rahuldamata.
41.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on nii hagihind kui vastuhagihind 3500 eurot. Menetluskulude jaotus
42.Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb menetluskulud (nii hagi kui vastuhagiga seotud) jätta kummagi poole enda kanda, vaatamata hagi rahuldamisele ja vastuhagi rahuldamata jätmisele. AÕS § 76 lg 1 võimaldab igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ja hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viisidega mittenõustumise korral on kostja kohustatud esitama vastuhagi, mis tähendab, et kaasomand reeglina lõpetatakse ühe või teise poole poolt pakutud viisil. Praeguses asjas on nii hagejad kui ka kostja vastuhagis taotlenud kaasomandi lõpetamist. Seega käesolev vaidlus on lahendatud kõigi poolte huvisid silmas pidades ning menetluskulude jagamisel ei saa
lähtuda sellest, et kohus lõpetab kaasomandi hagejate soovitud viisil. Kohus leiab, et ühegi poole kantud menetluskulusid ei saa pidada ka tarbetuks. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-70-10 p-s 14, märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.