Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Kaija Kaijanen ja Ele Liiv
Otsuse tegemise aeg ja koht
03.11.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-27198
Tsiviilasi
LV hagi Danske Bank A/S Eesti filiaali vastu täiteasjas nr 024/2012/1436 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 04.03.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
LV apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja LV (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXXXXXXXXXXX X XXXXXXXX XXX, XXXXX
XXXXXXXXX XX-XX, XXXXX XXXXXXX, XXXXXX
XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Julia Tuštšenko Kostja Danske Bank A/S Eesti filiaal (registrikood 11488826, asukoht Narva mnt 11, 15015 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela
Kohtuistungi toimumise aeg
20.10.2014
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 04.03.2014 otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata LV hagi Danske Bank A/S Eesti filiaali vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 024/2012/1436, ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
Tunnistada kostja Danske Bank A/S Eesti filiaali täitmisavalduse ja 04.02.2008 sõlmitud ühishüpoteekide loovutamise ja ühishüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu (tõestanud Tallinna notar Annika Kuimet; notari ametitoimingute raamatu registri nr 363) alusel täiteasjas nr 024/2012/1436
alustatud täitemenetlus lubamatuks maakleritasu kulu nõude (summas 3144 eurot) osas. Lugeda Harju Maakohtu 04.03.2014 otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: "1) Jätta läbi vaatamata LV (isikukood XXXXXXXXXXX) hagi Danske Bank A/S Eesti filiaali (registrikood 11488826) vastu nõudes tuvastada, et hagejal ei ole maakleritasu tasumise kohustust kostja ees summas 3144 eurot. 2) Rahuldada LV hagi Danske Bank A/S Eesti filiaali vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 024/2012/1436. Tunnistada kostja Danske Bank A/S Eesti filiaali täitmisavalduse ja 04.02.2008 sõlmitud ühishüpoteekide loovutamise ja ühishüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu (tõestanud Tallinna notar Annika Kuimet; notari ametitoimingute raamatu registri nr 363) alusel täiteasjas nr 024/2012/1436 alustatud täitemenetlus lubamatuks maakleritasu kulu nõude (summas 3144 eurot) osas." Apellatsioonkaebus rahuldada. Esimese astme kohtu menetluses kantud menetluskulud jätta 25% ulatuses hageja LV ja 75% ulatuses kostja Danske Bank A/S Eesti filiaali kanda, apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta täies ulatuses kostja, Danske Bank A/S Eesti filiaal kanda. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Kohtu selgitused: Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.29.05.2013 esitas LV (hageja) Harju Maakohtule hagi Danske Bank A/S Eesti filiaali (kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 024/2012/1436 nõude 3144 eurot rahuldamiseks. 19.08.2013 esitas hageja täiendava nõude, milles
palus tuvastada hagejal maakleritasu 3144 eurot tasumise kohustuse puudumise. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 370 lg 2 järgi palus hageja täiendava tuvastusnõude rahuldada üksnes juhul, kui 29.05.2013 hagi ei rahuldata.
2.Hagiavalduse kohaselt esitas kostja sissenõudjana 23.05.2011 kohtutäiturile täitmisavalduse ja täitedokumendi (04.02.2008 notariaalselt tõestatud ühishüpoteekide loovutamise ja ühishüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping ja asjaõigusleping) täitemenetluse läbiviimiseks. 04.02.2008 lepingu p 5.1 kohaselt kanti Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX hüpoteek 1 820 000 krooni Aktisaseltsi Sampo Pank (kostjaga on ühendava ühinguna AS-i Sampo Pank üldõigusjärglane) kasuks, mis koormab hagejale kuuluvat korteriomandit aadressil XXXXXX XXX XXXX, XXXXXX XXXXXX ning tagab kostja kõik nõuded KS ja RM vastu laenulepingu nr EEL-040208RM järgi. Kaaskoormatuks kinnistuks on KS-le ja RM-le kuuluv kinnisasi aadressil XXXX XXX X, XXX XXXX, Harjumaa (edaspidi ka XXXX XXX X kinnisasi).
3.23.05.2012 täitmisteate kohaselt esitas kohtutäitur KS, RM ja hageja vastu hüpoteegiga tagatud nõude 136 303, 38 eurot, millele lisanduvad täitemenetluse kulud 12 286, 46 eurot. XXXX XXX X kinnisasi müüdi kohtutäituri poolt avalikul enampakkumisel 30.10.2012 hinnaga 131 000 eurot.
4.Kostja 19.11.2012 teatise nr F4-1/16657 kohaselt on pärast XXXX XXX X kinnisasja müüki kostjal laenulepingust EEL-040208RM tulenev nõue hageja vastu 25 518, 54 eurot, mis sisaldab maakleritasu 3144 eurot. 31.01.2013 edastas kostja hagejale Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara poolt kostjale esitatud arve 3144 eurot XXXX XXX X kinnisasja müügivahenduse eest. Kostja leidis, et maakleritasu puhul oli tegemist võla sissenõudmiseks tehtud kulutustega vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 346 lg-le 1, mida tuleb hagejal tasuda täitemenetluses.
5.Hageja soovis vältida sundtäitmist temale kuuluva korteriomandi suhtes ja tasus 11.12.2012 laenulepingust EEL-040208RM tuleneva võla 22 413, 15 eurot ja kohtutäituri tasu 367,23 eurot kohtutäiturile ning esitas 18.12.2012 kohtutäiturile taotluse täitemenetluse lõpetamiseks täitemenetluse seadustiku (TMS) § 48 lg 1 p 3 alusel. Kohtutäitur vastas, et kostja nõuab maakleritasu 3144 eurot.
6.Hageja leiab, et kostjal ei olnud õigust nõuda hagejalt maakleritasu hüvitamist ja nõude rahuldamiseks hageja vara suhtes toimuv täitemenetlus on lubamatu TMS § 221 lg 1 järgi. Kostja nõue on põhjendamatu. Maakleritasu ei ole võla sissenõudmiskulu. Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara ja võlgnike vahel ei ole sõlmitud maaklerlepingut vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg-le 1. Kinnisasi müüdi kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel. Võlgnikud ei ole kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel sõlmitud maaklerlepingut heaks kiitnud ning võimaliku nõude esitamise eeldused vastavalt VÕS §-le 1018 ei olnud täidetud.
7.Maakleritasu puhul ei ole tegemist sissenõudmise kulutustega vastavalt AÕS § 346 lgle 1. TMS § 56 lg 1 kohaselt rahuldatakse sissenõudja nõue koos viiviste ja muude kõrvalnõuetega, mille suurus nähtub täitedokumendist. 04.02.2008 lepingust ei nähtu kinnisasja omaniku kohustust tasuda maakleritasu 3144 eurot. TMS § 57 järgi mõistetakse sissenõudmise kulude all üksnes täitemenetluse kulusid. Kulutuste nõudmine on ka vastuolus hea usu põhimõttega ja ebamõistlikult kahjustav, kuna hüpoteegipidajale antaks sel juhul teenuse hinna määramise õigus ja õigus ühepoolselt määrata, kas osutatud teenus või muu kohustuse täitmine vastab lepingutingimustele ilma, et teisel lepingupoolel oleks õigust lepingut lõpetada.
Kostja vastuväited
8.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
9.Ebaõige oli hageja seisukoht, et tasumata on võla sissenõudmisega seotud kulu 3144 eurot. Tasumata on kinnisasja arestimise järel sissenõutavaks muutunud viivised 3144 eurot. Hageja vaidlustas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga nõuet, mis on VÕS § 186 p 1 alusel kohase täitmisega lõppenud. Seetõttu on hagi õiguslikult perspektiivitu ja tuleb TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel jätta läbi vaatamata.
10.TMS § 56 lg 2 kohaselt täitemenetlusest saadud raha jaotamisel loetakse võlgniku võlast esmajärjekorras kustutatuks tema kanda olevad kulutused, seejärel sissenõutavad kõrvalnõuded ning lõpuks põhivõlg ja arestimise järel arvestatud intressid (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-12, p-s 16). TMS § 56 lg 3 järgi arvestatakse viivist kuni enampakkumise või eseme muul viisil müümise päevani. 30.10.2012 seisuga oli hageja viiviste tasumise nõue 6066, 48 eurot.
11.Kuna Aktsiaselts Pindi Kinnisvara oli 12.11.2012 kostjale müügivahendusteenuste eest väljastanud arve nr 1206187 3144 eurot, sai kostja TMS § 56 lg 2 alusel arvestada 14.11.2012 kohtutäiturilt laekunud rahalisi vahendeid 119 080, 77 eurot nii, et tasutuks said esimeses järjekorras võla sissenõudekulu 3144 eurot, teises järjekorras muud kõrvalnõuded ning viimases järjekorras põhinõue. Seega maakleritasu hüvitamise nõue 3144 eurot on loetud eelnevate tasumiste arvel täidetuks.
12.Kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel oli sõlmitud käsundusleping kinnisasja müügile kaasaitamiseks. Võlgnike kinnisasi müüdi maakler JL tegevuse tulemusel. Käsunduslepingu lisakokkuleppest nähtuvalt kuulus tasumisele 2% ostja poolt tasutud summast, millel lisandus käibemaks. Kuivõrd kinnistu müüdi 131 000 euroga, oli Aktsiaselts Pindi Kinnisvara õigustatud 2%-le müügihinnast, s.o 2620 eurot, millele lisandus käibemaks, kokku 3144 eurot.
13.Maakleritasu puhul oli tegemist võla sissenõudmise kuluga AÕS § 346 lg 1 alusel, mis on tagatud hüpoteegiga. Nõudega seotud intressid (sh viivised), võla sissenõudmise kulutused ning hüpoteegipidaja poolt tasutud kindlustusmaksed on AÕS § 346 lg 1 alusel hüpoteegiga tagatud ning neid ei ole eraldi vaja tagatiskokkuleppes sätestada. Hageja viited TMS § 56 lg-le 1 olid asjakohatud.
14.Hageja väide, et võla sissenõudmise kulu hagejalt sissenõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega ja ebamõistlikult kahjustav, kuna hüpoteegipidajale antakse sellisel juhul teenuse hinna määramise õigus, samuti õigus ühepoolselt tasu määrata – oli sisutu. Kui põhivõlgnikud või kolmandast isikust pantija tasuks vabatahtlikult võlgnevuse, ei tekiks võlausaldajale ka võla sissenõudmisega seonduvaid kulutusi. Esimese astme kohtu otsus
15.Harju Maakohus jättis 04.03.2014 otsusega hagi läbi vaatamata nõudes tuvastada, et hagejal ei ole maakleritasu tasumise kohustust kostja ees, ning hagi rahuldamata sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 024/2012/1436. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1 ja § 168 lg 4).
16.Hageja esitas 19.08.2013 alternatiivse nõudena taotluse, et kohus tuvastaks hagejal maakleritasu maksmise kohustuse puudumise. Hageja esitas 31.01.2014 istungil
avalduse hagi tagasivõtmiseks nimetatud nõude osas. Kostja oli hagi tagasivõtmisega nõus. Kohus jättis nimetatud nõudes hagi läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 1 p 1).
17.Menetlusdokumentidest nähtuvalt ei vaielnud pooled järgmiste asjaolude üle: Hagejale kuulub Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud korteriomand, mis on koormatud ühishüpoteegiga 1 820 000 krooni kostja (kui AS-i Sampo Pank üldõigusjärglase) kasuks, mis tagab kostja nõudeid KS ja RM (võlgnikud) vastu laenulepingu nr EEL-040208RM järgi. Hageja korteriomandit koormav ühishüpoteek koormas ka KS-le ja RM-le kuuluvat Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnisasja (XXXX XXX X kinnisasi). XXXX XXX X kinnisasi müüdi 30.10.2012 täitemenetluses toimunud avalikul enampakkumisel 131 000 euroga. Kostja nõudis 3144 euro tasumise nõude rahuldamist hagejale kuuluva hüpoteegiga koormatud korteriomandi arvel täitemenetluses täiteasjas nr 024/2012/1436.
18.XXXX XXX X kinnisasi müüdi enampakkumisel ühishüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Võlgnike kinnisasja müümine enampakkumisel ei toonud kaasa hageja kinnisasja koormava hüpoteegi lõppemist ning müümise tulemusel ei rahuldatud kõiki ühishüpoteegiga tagatud nõudeid (TMS § 158 lg-d 1 ja 3). Kohus tuvastas, kas ja millise nõude kostja sundtäitmisele esitas, kas nõue oli olemas, kas nõue oli hageja kinnisasja koormava hüpoteegiga tagatud. Lisaks kontrollis kohus, kas esinevad muud seadusest tulenevad alused, mis välistavad nõude sundtäitmise.
19.Sundtäitmine on lubatav üksnes nende nõuete osas, mille täitmiseks on sissenõudja esitanud kohtutäiturile täitmisavalduse. Hageja tasus 11.12.2012 kohtutäiturile sundtäitmisel olevate nõuete täitmiseks 22 780, 38 eurot. Kohtutäitur avaldas 21.12.2012, et sissenõudja nõuab 3144 euro tasumist. Hageja ei vaielnud täiendava avalduse esitamisele vastu ega tõendanud selle mitteesitamist. Kohus tuvastas, et kostja esitas 27.02.2013 täitmisavalduse 3144 euro sissenõudmiseks hagejale kuuluva hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel.
20.Kohtu hinnangul oli kostja väide, et sundtäitmisel olev nõue kujutas endast viivisevõlga, vastuolus 27.02.2013 täitmisavaldusega, millest nähtuvalt esitas kostja sundtäitmisele maakleritasu tasumise nõude. Kostja oli 27.02.2013 arvamusel, et kulutuste hüvitamise nõue oli täitmata. Lisaks sai kostja lugeda kuni 27.02.2013 täitemenetluses tasutud summad üksnes sundtäitmisele esitatud nõuete katteks ning kostjal puudus seadusest tulenev alus lugeda täitemenetluses tasutud summade arvel täidetuks hetkel sundtäitmisel mitteolevaid nõudeid. Kohus leidis, et sundtäitmisel olev nõue ei kujuta endast viivisenõuet, vaid kulutuste hüvitamise nõuet.
21.Kohtutäituri 21.12.2012 e-kirjast nähtus, et kohtutäitur luges 3144 euro hüvitamise nõude sundtäitmisel olevaks enne sissenõudja poolt täiendava täitmisavalduse esitamist 27.02.2013. Seetõttu võis perioodil 12.12.2012-27.02.2013 esineda täitemenetluse lõpetamise alus (TMS § 48 lg 1 p 3) ning täiendava täitmisavalduse esitamine pärast sundtäitmisel oleva nõude tegelikku täitmist võis olla hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja ei vaidlustanud täitemenetluse lõpetamata jätmist kohtutäituri poolt ja ei saa TMS § 217 lg 6 alusel väita, et täitemenetlus jätkus ebaõigesti. Kostja esitas täiendava
täitmisavalduse täitemenetluse kestel. Seadus ei keela sissenõudjal täitemenetluse kestel võlgniku vastu samast alusest tulenevate täiendavate nõuete esitamist. Kuivõrd kostjal on hüpoteegiga tagatud nõue, mille sundtäitmist kostjal on õigus nõuda, ei saa pidada täitemenetluse kestel täiendava täitmisavalduse esitamist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Eeltoodust tulenevalt esitas kostja täitmisavalduse maakleritasu hüvitamise nõude sundtäitmiseks ja täitmisavalduse esitamise asjaolud ei toonud kaasa sundtäitmise lubamatust.
22.Hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel nõuda üksnes selliste nõuete rahuldamist, mis on hüpoteegiga tagatud (AÕS § 325 lg 1). Kohus tuvastas 27.11.2009 käsunduslepingu alusel, et kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel on sõlmitud leping, mille sisuks on kostja osundatud kinnisasjade müümisele kaasaaitamine. See nähtus lepinguga käsundisaajale antud ülesande sisust ja käsundisaaja kohustustest, milles on kokku lepitud lepingu p-s 2.1. Hõlmatud on sh sellised kinnisasjad, mille suhtes on kostja esitanud täitmisavalduse ja mille suhtes viiakse läbi täitemenetlust, millele viitavad lepingu p-d 2.1.6 ja 2.1.10. Hageja ei tõendanud, et kostja ja Aktsiaselts Pindi Kinnisvara sõlmisid ülalkirjeldatust erineva lepingu. Seega kostja ja Aktsiaselts Pindi Kinnisvara on sõlminud käsunduslepingu, mille sisuks on käsundisaaja kohustus aidata kaasa kostja osundatud kinnisasjade müümisele, sh nende müümisele täitemenetluses.
23.Kohus leidis, et võlgnike kinnisasja saab lugeda maakleri tegevuse tulemusena müüduks. Kostja väide reklaami avaldamisest kinnisvaraportaalis kv.ee oli tõendatud veebilehel www.kv.ee avaldatud kuulutuse väljatrükkidega ja tunnistaja ütlustega. Tunnistaja JL avaldas, et kuulutused olid üleval kaheksas portaalis: City24, KV, Soov, Kuldne Börs, Ekspress Kinnisvara, Real Estate24, Pindi Kinnisvara koduleht ja vene portaal ning et objekt müüdi tänu neile. Maakleri tegevus oli käsitletav ka pooltevahelise käsunduslepingu täitmisena.
24.Kohus tuvastas, et käsunduslepingu p-st 1.3 ja selle lisadest nähtub, et kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel on sõlmitud tasukokkulepe, mille kohaselt tasub käsundiandja maaklerile vahendustasu 2% maakleri poolt vahendatud kinnisasja müügitehingu tulemusena ostja poolt tasutud summast, kuid mitte vähem kui 5000 krooni ning tasusummale lisandub käibemaks. Kohus tuvastas Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara arve ja maksekorralduse põhjal, et kostjal tekkis kohustus tasuda Aktsiaseltsile Pindi Kinnisvara 3144 eurot ning kostja on selle kohustuse täitnud. Seega tellis kostja Aktsiaseltsilt Pindi Kinnisvara teenust võlgnikele kuuluva kinnisasja müümisele kaasaaitamiseks ja kostjal tekkis teenuse tellimisega seoses kulu, milleks oli Aktsiaseltsile Pindi Kinnisvara teenuse eest makstud tasu.
25.VÕS § 113 lg 5 ja § 128 lg 3 annavad võlausaldajale õiguse nõuda võla sissenõudmisega seonduvate mõistlike kulude hüvitamist. Võlausaldaja õigust aidata kaasa nõude rahuldamisele ei välista võimalus esitada kohtutäiturile nõude sundtäitmiseks täitmisavaldus. Võlausaldajal on õigus teha toiminguid, mille eesmärk on saavutada võla sissenõudmine ka täitemenetluse ajal. Võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult võlg sisse või teha muid toiminguid, mis aitavad kaasa nõude rahuldamisele, ei pea olema poolte vahel kokku lepitud, samuti ei sõltu see võlgniku heakskiidust. Seega ei olnud asjakohane hageja väide, et poolte vahel peaks olema õigussuhe, mis õigustaks või kohustaks kostjat nimetatud tegu tegema. Samuti ei olnud tegemist käsundita asjaajamisega. Sissenõudja aktiivne tegevus suurendab hüpoteegiga koormatud kinnisasjale ostja otsimiseks võimalusi, et hüpoteegiga koormatud kinnisasi müüakse täitemenetluses võimalikult kiiresti ja kõrge hinnaga. Võlausaldaja tegevus, mis aitab
kaasa kinnisasja müügile, tuleb lugeda võla sissenõudmiseks ja sellega kaasnevad kulud on võla sissenõudmiskulud.
26.Kohtu hinnangul oleks kostjal puudunud vajadus tellida sellist teenust, kui võlgnikud oleksid täitnud hüpoteegiga tagatud nõuded õigeaegselt. Võlgnike käitumise ning kostja tellitud teenuse ja sellega kaasnevate kulude vahel oli põhjuslik seos. Võla sissenõudmiskulude tekkimine oli võlgnike jaoks ettenähtav. Eeltoodu alusel olid täidetud kahju hüvitamise nõude aluseks olevad asjaolud ja kostjal oli õigus nõuda võlgnikelt müügile kaasaaitamise teenuse eest makstud tasu hüvitamist mõistlikus ulatuses. Kuna hageja ei väitnud, et sissenõudmiskulud 3144 eurot on ebamõistliku suurusega ning vaidlustas üksnes maakleritasu hüvitamise kohustuse olemasolu, siis jättis kohus hindamata kostja väited, mille kohaselt ei ole maakleritasu ülemäära suur.
27.VÕS § 113 lg-s 5 ja § 128 lg-s 3 nimetatud võlgnevuse täitmisele suunatud tegevusega kaasnevad kulud on võla sissenõudmise kulutused AÕS § 346 lg 1 mõistes. Seetõttu oli kostja nõue kolmandale isikule makstud tasu hüvitamiseks tagatud AÕS § 346 lg 1 alusel hüpoteegiga. Hüpoteegipidaja ja hüpoteegieseme omanik ei pidanud nõude tagamiseks sõlmima tagatiskokkulepet. Kohus ei nõustunud hagejaga, et maakleritasu ei olnud võla sissenõudmise kuluks AÕS § 346 lg 1 mõistes. Tasu hüvitamise nõudmiseks ei pidanud olema Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara ja võlgnike vahel sõlmitud maaklerlepingut, samuti ei pidanud võlgnikud heaks kiitma kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel sõlmitud lepingut.
28.Hageja vaidles maakleritasu hüvitamisele vastu ka põhjusel, et kohtutäitur ei ole maakleritasu väljamõistmise kohta otsust vormistanud ja võlgnikule kätte toimetanud. Eelnevalt tuvastatu põhjal ei olnud tegemist täitemenetluse kuluga ning maakleritasu hüvitamise nõudele ja selle suurusele ei kohaldu täitemenetluse seadustiku ja kohtutäituri seaduse regulatsioon.
29.Kuivõrd pooled ei sõlminud eraldi kokkulepet sissenõudmiskulude hüvitamise osas, kohaldus sissenõudmiskulude hüvitamisele seadus. Võlausaldajal on VÕS § 113 lg 5 ja § 128 lg 3 alusel õigus nõuda üksnes mõistlike kulude hüvitamist, mistõttu ei saa võlausaldaja ühepoolselt määrata hüvitamisele kuuluvate kulude suurust ning kostja nõude täitmise nõudmist ei saanud lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ning ebamõistlikult kahjustavaks. Samuti ei tulenenud võlgnike kohustus hüvitada võla sissenõudmiskulud tüüptingimustest. Seetõttu ei olnud asjakohased hageja väited, mille kohaselt on tingimus, et hageja peab maksma kostjale 2% kinnisasja ostuhinnast täitemenetluses osutatud maaklerteenuse eest, tüüptingimus VÕS § 35 lg 1 mõistes.
30.Hageja ei toonud välja ja ei tõendanud TMS § 221 lg-tes 1 ja 11 nimetatud asjaolusid, mis annaksid alust sundtäitmist lubamatuks tunnistada. Eeltoodust tulenevalt ei tunnistanud kohus sundtäitmist lubamatuks ja jättis hagiavalduse rahuldamata. Apellatsioonkaebus
31.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu 04.03.2014 otsus tühistada ning teha uus otsus, millega tunnistada lubamatuks kostja avalduse alusel hageja vara suhtes toimuv sundtäitmine täiteasjas nr 024/2012/1436 nõude 3144 eurot rahuldamiseks.
32.Maakohtu otsus põhineb materiaal- ja menetlusõiguse normide ebaõigel kohaldamisel. Kohus tegi ebaõige järelduse, et kostjal on õigus nõuda võlgnikelt VÕS § 113 lg 5 ja § 128 lg 3 alusel kinnisasja müümisele kaasaaitamiseks tehtud kulude hüvitamist.
33.Maakohus jättis tähelepanuta hageja 21.02.2014 esitatud väited, et arvestades sissenõudmiskulude suurust, ei saa neid pidada mõistlikeks ja õigustatuks hageja kui
tarbija suhtes tulenevalt VÕS § 1131 lg-test 1, 2 ja 4 ning võlaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu seletuskirjast. VÕS § 1131 lg 1 kohaselt, kui võlausaldaja võib nõuda viivist, võib ta nõuda võlgnikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist 40 eurot ning VÕS § 1131 lg 2 kohaselt, kui kohustuse täitmisega viivitamisest tekkinud kahju suurus ületab eelnimetatud hüvitise määra, võib võlausaldaja nõuda viivist ja sissenõudmiskulude kindlaksmääratud summas hüvitist ületava kahju hüvitamist, kui kahju hüvitamise nõue on olemas. VÕS § 113 1 lg 4 järgi ei kohaldata käesolevat paragrahvi tarbijast võlgnikule. Eelnõus on lähtutud sellest, et arvestades tarbija nõrgemat majanduslikku positsiooni, makseviivituse korral 40 euro suuruse hüvitisega kaasnevat rahalist koormust ja loodava regulatsiooni uudsust, ei oleks tarbijatele sellise regulatsiooni kohaldamine õigustatud. Arvestades võlgniku rahalist koormust tema vara suhtes toimuvas täitemenetluses, ei saa pidada sissenõudmiskulusid 3144 eurot mõistlikeks ja õigustatuks hageja kui tarbija suhtes.
34.TMS § 84 lg-st 21 (jõustus 01.01.2010, kehtetu al. 10.01.2013) tulenevalt oli kohtutäituril kohustus avaldada enampakkumise kuulutus ka muudes väljaannetes. Sellisel juhul oleks kostjal olnud võimalik võlgnikule maakleritasukulu tekkimist vältida. Kostja nõue maakleritasu hüvitamiseks 2% enampakkumise hinnast on põhjendamatu, kuna sissenõudja avaldas müügikuulutuse tema poolt soovitud müügiportaalides.
35.Maakohtu hinnangul tuli võlausaldaja tegevus, mis oli suunatud kinnisasja müügile kaasaaitamisele, lugeda võla sissenõudmiseks. Maakohtuga nõustudes ei sõltu vara müümisel täitemenetluses maakleri tasu saamise õigus sellest, kas leping sõlmitakse maakleri vahendamise või osutamise tulemusena, mis halvendab oluliselt võlgniku positsiooni võrreldes VÕS § 664 lg-s 1 sätestatuga, kuna võlgnik peab selle teenuse eest maksma.
36.Maakohus hindas ebaõigesti tunnistaja JL-i ütlusi ja tegi ebaõige järelduse, et kuna kinnisasja ostis enampakkumisel maakleri leitud isik, saab kinnisasja enampakkumisel müümise lugeda maakleri tegevuse tulemuseks. 31.01.2014 istungil kinnitas JL, et ka kohtutäitur avaldas Ametlikes Teadaannetes müügiinfot. Tunnistaja hinnangul müüdi objekt tänu temale, kuna selle ostis sama ostja, kes ilmus välja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara kuulutuse peale City 24-s. Asjaolu, et ostja võttis tunnistajaga ühendust üks päev enne enampakkumist, saatis tunnistajale lingi meili peale ja küsis objekti ostmise kohta, ei tõenda, et kinnisasi müüdi tunnistaja tegevuse tulemusena. TMS § 84 lg-st 21 tulenevate nõuete täitmata jätmisel ei saa kindlaks teha, kas objekt müüdi tänu maakleri või kohtutäituri poolt avaldatud kuulutusele.
37.Maakohus tegi ebaõige järelduse, et lepingutingimus, mille kohaselt peab hageja tasuma kostjale 2% kinnisasja ostuhinnast Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara poolt täitemenetluses kostjale osutatud maakleriteenuse eest, ei ole tüüptingimus VÕS § 35 lg 1 mõistes. Vaidlus puudub, et sissenõudmiskulude 3144 eurot hüvitamist ei olnud laenulepingu nr EEL-040208RM sõlmimisel poolte vahel läbi räägitud. 31.01.2014 istungil kinnitas JL, et töötab Aktsiaseltsis Pindi Kinnisvara, firmal on koostööleping kostjaga ja ta on 10 aastat täitnud kostja ülesandeid. Seega pole vaidlust, et kostja on tingimuse välja töötanud korduvaks kasutamiseks. Kostja poolt välja töötatud tüüptingimus, mille kohaselt hageja peab tasuma kostjale 2% kinnisasja müügihinnast teenuse eest, mille vastavuse lepingutingimustele määrab ühepoolselt kostja kui tingimuse kasutaja, on hagejat ebamõistlikult kahjustav ja tühine VÕS § 42 lg 1, § 42 lg 3 p-de 5 ja 17 järgi.
38.Põhjendamatu on maakohtu järeldus, et kostjal oleks puudunud vajadus tellida sellist maakleri teenust, kui võlgnikud oleksid täitnud hüpoteegiga tagatud nõuded õigeaegselt
ja et on olemas põhjuslik seos võlgnike käitumise ning kostja tellitud teenuse ja kaasnevate kulude vahel. Tsiviilasjas nr 2-09-23673 asus Tartu Ringkonnakohus seisukohale, et nõude omanikul on õigus sõlmida vabal valikul nõude sissenõudmiseks lepinguid, kuid lepingust tulenev tasu on kohtumenetluses kahjuna käsitletav vaid põhjendatud ulatuses. Antud juhul kostja tasus Aktsiaseltsile Pindi Kinnisvara 27.11.2009 käsunduslepingu alusel, mis sõlmiti enne laenulepingu nr EEL-040208RM rikkumist laenusaajate poolt. Eelnevalt toodud põhjendustel oli kostjal võimalik nimetatud kulu tekkimist vältida, teatades kohtutäiturile soovist avaldada enampakkumise kuulutus muudes väljaannetes vastavalt TMS § 84 lg-le 21. Vastus apellatsioonkaebusele
39.Kostja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
40.Kolleegium märgib esmalt, et kuigi apellatsioonkaebuse palvepunktis taotletakse maakohtu otsuse tühistamist tervikuna, ei vaidlusta apellant maakohtu poolt hagi läbivaatamata jätmist nõude osas tuvastada, et hagejal ei ole maakleritasu tasumise kohustust kostja ees summas 3144 eurot. Kostja ei ole maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust esitanud. Seega on maakohtu otsus kõnealuses osas (resolutsiooni p 1) TsMS § 456 lg 4 teise lause kohaselt jõustunud.
41.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud osas tuleb maakohtu otsus TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ning jaotab teisiti menetluskulud. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
42.TMS § 221 lg 1 järgi võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. TMS § 221 lg-st 11 tulenevalt saab võlgnik muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul, iseäranis TMS § 2 lg 1 p-des 18–191 nimetatud täitedokumentide puhul, sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele.
43.Vastavalt TsMS § 652 lg 1 p-le 1 võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
44.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei ole pooled vaielnud järgmiste asjaolude üle: Hagejale kuulub kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud korteriomand, mis on koormatud ühishüpoteegiga summas 1 820 000 krooni kostja kasuks, hüpoteek tagab kostja nõudeid KS ja RM-i vastu, mis tulenevad laenulepingust nr EEL-040208RM. Hüpoteek on seatud koos igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Hageja korteriomandit koormav ühishüpoteek koormas ka KS-le ja RM-ile kuulunud XXXX XXX X kinnisasja (kantud kinnistusraamatu registriossa nr
XXXXXXXX).
XXXX XXX X kinnisasi müüdi täiteasjas nr 024/2012/1436 30.10.2012 toimunud avalikul enampakkumisel hinnaga 131 000 eurot. Kostja nõuab 3144 euro tasumise nõude rahuldamist hagejale kuuluva hüpoteegiga koormatud korteriomandi arvel täitemenetluses täiteasjas nr 024/2012/1436.
45.Kolleegiumi hinnangul on maakohus 3144 euro tasumise nõude osas õigesti tuvastanud, et tegu on maakleritasu hüvitamise nõudega ning et vastava täiendava täitmisavalduse on kostja esitanud 27.02.2013. Selle üle, et 3144 euro tasumise nõue on maakleritasu hüvitamise nõue, pooled apellatsioonimenetluses ka ei vaidle.
46.Apellatsioonimenetluses taandub poolte vaidlus esmalt õiguslikule küsimusele, kas kostja poolt kantud kulud maakleritasule on võla sissenõudmise kulud AÕS § 346 lg 1 tähenduses ning on seetõttu tagatud hagejale kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegiga.
47.AÕS § 359 lg 1 kohaselt võib ühe hüpoteegiga koormata mitut kinnisasja (ühishüpoteek), sellisel juhul vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest. Hüpoteegipidaja võib ühishüpoteegi puhul AÕS § 360 lg 1 ja TMS § 141 järgi otsustada, kas alustada täitemenetlust üksnes mõne või kõigi kaaskoormatud kinnisasjade suhtes ning millised koormatud kinnisasjad arestitakse. Kostjal kui hüpoteegipidajal on TMS § 2 lg 1 p-st 19 (ja AÕS § 352 lg-st 1) tulenevalt põhimõtteliselt õigus pöörduda kohtutäituri poole ja nõuda, et hüpoteegi realiseerimiseks müüdaks koormatud kinnisasjad. Samas on võimalik täitemenetlust läbi viia üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12). Kui ühishüpoteegiga tagatud nõue on tervikuna rahuldatud, tuleks ühishüpoteek AÕS § 361 lg 1 kohaselt kustutada ka kinnisasjalt, mida täitemenetluses ei müüdud (v.a kui kinnisasja kaotanud omanikul on tagasinõue teiste kinnisasjade omanike vastu). Praegusel juhul müüdi ühishüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks enampakkumisel XXXX XXX X kinnisasi. Kostja leiab, et XXXX XXX X kinnisasja müük ei toonud kaasa hageja kinnisasja koormava hüpoteegi lõppemist, sest võlgnike kinnisasja enampakkumisel müümise tulemusel ei rahuldatud kõiki ühishüpoteegiga tagatud nõudeid (TMS § 158 lg-d 1 ja 3).
48.AÕS § 346 lg 1 kohaselt on hüpoteegisumma ulatuses hüpoteegiga tagatud nõue, intressid (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud ja täituri tasud ning hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksed. Sarnaselt tuleneb AÕS § 279 lg-st 6, et pandiga on tagatud ka menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused.
49.Kolleegiumi hinnangul on maakohus AÕS § 346 lg-s 1 sätestatut praeguse juhtumi asjaoludele ebaõigesti kohaldanud. Maakohus on jätnud piisava tähelepanuta asjaolu, et kinnisasja müük, millega seoses kostja maakleritasu hüvitamist nõuab, toimus täitemenetluses. Kolleegiumi arvates ei saa täitemenetluse sissenõudja kinnisasja sundmüügiga seotud maakleritasu (kui võla sissenõudmise kulutuse) hüvitamist AÕS § 346 lg 1 alusel nõuda.
50.Täitemenetluse seadustik reguleerib erinevate nõuete, sh tsiviilõiguslike nõuete, sundtäitmist. Sundtäitmine on riigi loodud mehhanism isikute kohustuste täitmisele sundimiseks. Kohtutäitur teostab täitemenetluse läbiviimisel riigivõimu, ka omandi üleminek sundmüügi korral toimub kohtutäituri kui riigivõimu teostaja tegevuse
tulemusena. Täitemenetluse seadustik reguleerib selles osas avalik-õiguslike suhteid. Eeltoodut silmas pidades tuleb ka TMS 3. ptk 4. jao ("Täitekulud ja raha väljamaksmine sissenõudjale") norme käsitleda sisult imperatiivsetena. Järelikult on võlgnikult (kolleegium peab silmas võlgniku TMS § 5 lg 1 mõttes) õigus nõuda täitemenetlusega seotud kulude hüvitamist ainult täitemenetluse seadustiku osundatud normides sätestatud alustel ja korras. Kolleegium leiab, et TMS-is sisalduva täitekulude regulatsiooni üheks eesmärgiks on vältida tarbetuid täitekulusid ning kaitsta võlgnikku liigselt koormavate kulutuste eest. Taolist järeldust toetab mh TMS § 37 lg 3, mille kohaselt kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega täitekulude arvestamise alused ja korra ning kulude hüvitamise ulatuse ja ülempiiri (vastavad sätted sisalduvad hetkel Justiitsministri 15.12.2009 määrusega nr
kehtestatud kohtutäiturimäärustikus).
51.Eelmärgitut arvestades ei oleks seaduse mõttega kooskõlas olukord, kus täitemenetluse sissenõudja saaks esitada võlgniku vastu nõude sundtäitmisega tekkinud kulude hüvitamiseks eraõiguslikult kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil.
52.Ülaltoodust lähtuvalt asub kolleegium seisukohale, et kinnisasja sundmüügiga seotud maakleritasu hüvitamise nõuet ei saa kostja poolt esitatud kujul pidada võla sissenõudmise kulutuseks AÕS § 346 lg 1 mõttes.
53.Ringkonnakohus märgib, et vaidlusalused kulud maakleritasule võiksid põhimõtteliselt olla käsitletavad enampakkumise korraldamise kuludena TMS § 37 lg 1 p 8 tähenduses. Sellisel juhul saaks kohtutäitur kulusid sisse nõuda enda otsuse alusel (TMS § 38 lg 2), mis on ühtlasi ka täitedokument vastavalt TMS § 2 lg 1 p-le 16. Täitekulude väljamõistmise otsuse tegemisel peaks kohtutäitur kaaluma täitemenetluse osaliste huve, sh lasub täituril kohtutäiturimäärustiku § 61 lg-st 1 tulenevalt kohustus vältida võlgnikku liigselt koormavaid kulutusi ja lähtuda säästlikkuse põhimõttest. Võlgnikku liigselt koormavate täitekulude tekkimise vältimise olulisust on rõhutanud ka Riigikohus oma praktikas (vt Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-04, p 12). Kohtutäituri täitekulude väljamõistmise otsus oleks menetlusosaliste poolt kaebusega vaidlustatav TMS §-des 217-219 sätestatud korras ning alluks seeläbi lõppastmes ka kohtulikule kontrollile. Täitemenetluse seadustikus sätestatud kaebemenetlus on võlgniku jaoks eelduslikult lihtsam ja odavam viis enda õiguste kaitsmiseks võrreldes sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamisega. Praeguses asjas ei ole kohtutäitur poolte esitatu põhjal sissenõudja (st kostja) maakleritasu kulude kohta täitekulude väljamõistmise otsust teinud. Kolleegium ei ole taolise otsuse olemasolu tsiviilasja materjalide põhjal ka ise tuvastanud.
54.Kolleegium rõhutab, et ülalesitatud seisukohad AÕS § 346 lg 1 kohaldamise osas laienevad ainult kinnisasja sundmüügile täitemenetluses. See ei puuduta võlausaldaja poolt tehtavaid sarnaseid kulutusi hüpoteegi realiseerimisel väljaspool täitemenetlust. Samuti võiksid kolleegiumi järeldused olla teistsugused kinnisasja müümise korral kohtutäituri kontrolli all (TMS §-d 102 ja 157).
55.Kuna vaidlusalused kulud maakleritasule ei ole kolleegiumi hinnangul võla sissenõudmise kulud AÕS § 346 lg 1 tähenduses (ega ole seega ka tagatud hagejale kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegiga), ei pea kohus vajalikuks käsitleda hageja apellatsioonkaebuse väiteid kulude ebavajalikkuse ja ebamõistliku suuruse kohta.
56.Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse, tuleb järgnevalt hinnata ka poolte eelpool käsitlemata maakohtu menetluses esitatud väiteid ja vastuväiteid (TsMS § 654 lg 5).
57.Nagu kolleegium on eelpool leidnud, tuvastas maakohus õigesti, et 3144 euro tasumise nõue on maakleritasu hüvitamise nõue, mitte viivisenõue (nagu on maakohtu menetluses väitnud kostja). Kostja enda poolt esitatud 27.02.2013 täitmisavaldusest nähtuvalt on sellel kuupäeval sundtäitmisele esitanud maakleritasu summas 3144 eurot hüvitamise nõue (I kd, tl 139). Kolleegium nõustub ka maakohtu järeldusega, et kuivõrd maakleritasu hüvitamise nõuet ei olnud enne 27.02.2013 täitmiseks esitatud, ei saanud enne seda täitemenetluses laekunud summasid arvestada vaidlusaluse nõude katteks. Samuti on maakohus 27.11.2009 sõlmitud käsunduslepingu (I kd, tl 80-81) alusel õigesti tuvastanud, et kostja ja Aktsiaselts Pindi Kinnisvara vahel on sõlmitud käsundusleping, mille sisuks on käsundisaaja kohustus aidata kaasa kostja osundatud kinnisasjade müümisele, sh nende müümisele täitemenetluses. Põhimõtteliselt õige on ka maakohtu seisukoht, et võlausaldaja õigus teha toiminguid, mis aitavad kaasa nõude rahuldamisele, ei pea olema poolte vahel kokku lepitud, samuti ei sõltu see võlgniku heakskiidust. Seetõttu ei saa pidada õiguslikult asjakohaseks hageja väidet, et poolte vahel peaks olema tehinguline õigussuhe, mis õigustaks või kohustaks kostjat nimetatud tegu (maakleriga lepingu sõlmimine müügitehinguteks vajalike eeltoimingute korraldamiseks ning müügilepingute sõlmimise vahendamiseks) tegema.
58.Pooled on vaielnud menetluses muu hulgas selle üle, kas võlgnikele kuulunud kinnisasja müük toimus maakleri tegevuse tulemusena. Kolleegiumi hinnangul ei oma see vaidlusalune asjaolu tsiviilasja lahendamise seisukohast õiguslikku tähtsust, sest sissenõudja ei saa maakleritasu (kui võla sissenõudmise kulutuse) hüvitamist praegusel juhul väljaspool täitemenetlust võlgnikult niikuinii nõuda (vt otsuse põhjenduste p-d 50 ja 51). Iseenesest võib nõustuda maakohtu seisukohaga, et sissenõudja aktiivne tegevus suurendab eelduslikult tõenäosust, et hüpoteegiga koormatud kinnisasi müüakse täitemenetluses võimalikult kiiresti ja võimalikult kõrge hinnaga. Samas on ka kohtutäitur kohustatud täitemenetluse läbi viima selliselt, et sissenõudja nõue saaks kiiresti ja võimalikult suures osas rahuldatud (TMS § 8). Seejuures kohustab TMS § 153 lg 2 ka kohtutäiturit avaldama kinnisasja enampakkumise teate Internetis vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis ning sissenõudja või võlgniku soovil avaldama kuulutuse sissenõudja või võlgniku kulul ka muus väljaandes. Kohtutäitur peab samast lõikest tulenevalt avaldama Interneti-kuulutuses ka fotod kinnisasjast. Sellest johtuvalt võib üksikjuhul olla raske tuvastada, milline on maakleriteenuse vahetu seos kinnisasja müügiga.
59.Kolleegiumi arvates on põhjendamatu hageja käsitlus, et võlgnike kohustus hüvitada võla sissenõudmiskulud tuleneb tüüptingimustest (VÕS § 35 lg 1). Väidetavaid tüüptingimusi (sh tühiseid tüüptingimusi) sisaldav leping on praegusel juhul sõlmitud kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel. VÕS § 8 lg-test 1 ja 2 tulenevalt on leping siduv ning täitmiseks kohustuslik üksnes selle pooltele. Võlgnikud ega hageja ei ole kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel sõlmitud käsunduslepingu pooleks. Hageja on pidanud maakleritasu sissenõudmist vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja ebamõistlikult kahjustavaks. Kuivõrd maakleritasu nõudmine on kolleegiumi hinnangul välistatud muudel põhjustel, ei pea ringkonnakohus vajalikuks hinnata täiendavalt seda, kas vaidlusalune nõue oleks hea usu põhimõttega vastuolus ja hagejat ebamõistlikult kahjustav.
60.Seoses apellatsioonkaebuse väidetega lisab kolleegium, et maakohtu otsuses märgitu kohaselt on hageja vaidlustanud üksnes maakleritasu hüvitamise kohustuse olemasolu ning ei ole esitanud väidet selle kohta, et sissenõudmiskulud 3144 eurot on ebamõistliku suurusega. Seetõttu jättis maakohus hindamata kostja väited, mille kohaselt ei ole maakleri teenustele kulunud 3144 eurot ülemäära suur tasu (vt maakohtu otsuse p 8.2
viimast lõiku). Kolleegium leiab, et kulude mõistlikkus VÕS § 113 lg 5 ja § 128 lg 3 tähenduses on iseenesest õiguse kohaldamise küsimus ning kohus peab kulude mõistlikkust hindama poolte õiguslikest väidetest sõltumata. Samas saab kohus hagi lahendades nimetatud hinnangu anda üksnes poolte esitatud asjaolude põhjal (TsMS § 5 lg 1). Hageja poolt maakohtu menetluses kulude mõistlikust puudutav asjakohane väide oli üksnes see, et vaidlusalused kulud ei olnud juhtumi asjaolusid arvestades vajalikud. Kulude vajalikkust on maakohus oma otsuses tegelikult piisava põhjalikkusega käsitlenud (vt maakohtu otsuse p 8.1).
61.Ülalmärgitud kaalutlustest lähtuvalt rahuldab ringkonnakohus hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude ning tunnistab kostja täitmisavalduse ja 04.02.2008 sõlmitud ühishüpoteekide loovutamise ja ühishüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel täiteasjas nr 024/2012/1436 alustatud täitemenetluse maakleritasu kulu nõude (summas 3144 eurot) osas lubamatuks. TsMS § 654 lg 22 alusel esitab ringkonnakohus selguse huvides otsuse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses. Menetluskulude jaotus
62.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude, tuleb muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Maakohus on jätnud menetluskulud TsMS § 162 lg-st 1 ja 168 lg-st 4 juhindudes hageja kanda. Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsust osaliselt, mistõttu kolleegium peab põhjendatuks jätta maakohtu menetluses tekkinud menetluskulud 25% ulatuses hageja kanda ja 75% ulatuses kostja kanda. Apellatsioonimenetluse kulud jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg-st 1 lähtudes kostja kanda. Asja menetlemisel ringkonnakohtus ei ole tekkinud TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.
63.Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.