K.M. (M) hagi AS SEB Pank vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
3 500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K.M. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
23. september 2014
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): K.M. (isikukood: XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo; Vastustaja (kostja): AS SEB Pank (registrikood: 10004252), esindaja Janek Alvela
RESOLUTSIOON
Jätta Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013.a otsus muutmata ja K.M. apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus menetluskulud K.M. kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada
kantud
üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.K.M. esitas 11. jaanuaril 2013 Tartu Maakohtule hagi AS SEB Pank vastu täiteasjas nr 084/2010/1225 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. AS SEB Pank on 5. aprillil 2010 esitanud Tartu kohtutäitur Oksana Kutšmeile avalduse hagejale kuuluva XXX kinnistu suhtes täitemenetluse alustamiseks, tuginedes poolte vahel 11. augustil 2004 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingule ning 09. oktoobril 2006 sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise lepingule, mille kohaselt koormas hageja kinnistu hüpoteegiga summas 1 300 000 krooni (83 085,14 eurot) kostja kasuks ning kohustus alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Sundtäitmisel on põhinõue 2 044 617,69 krooni (130 674,89 eurot) ja viivised. Suurema osa summast moodustab nõue, mis tuleneb I.M. ja kostja vahel 04. juulil 2006 sõlmitud laenulepingust nr L060026968, mille alusel on pank andnud I.M. le laenu summas 127 904 eurot korteriomandi asukohaga Tartumaal Ülenurme vallas XXX külas XXX ostmiseks (kusjuures laenulepingus märgiti, et laenu tagatiseks on korteriomandile seatav hüpoteek). Minimaalse osa nõudest moodustab ka laenusaaja ja kostja vahel 30. märtsil 2005 sõlmitud Magnet krediitkaardi lepingust nr A050002323 tulenev võlgnevus (882,51 eurot).
11.augusti 2004 hüpoteegi seadmise leping sõlmiti I.M. ja/või M.K. kohustuste täitmise tagamiseks kostja ees ja 09. oktoobri 2006 leping sõlmiti hüpoteegisumma suurendamiseks. Lepingu lisa sõlmimise põhjuseks oli I.M. le ja M.K. kostja poolt samal kuupäeval antud täiendav laen (laenuleping nr L060045309). Hageja poolt tagatavate kohustuste suurenemisest seoses laenusaaja ja kostja vahel 04. juulil 2006 sõlmitud laenulepinguga kostja aga hagejat 09. oktoobri 2006 tagatislepingu sõlmimisel ega ka varasemalt ei informeerinud. 04. juulil 2006 sõlmitud laenulepingus sisaldus viide üksnes korteriomandile seatud hüpoteegile. Hageja leidis, et täitemenetluse alustamine tema kinnisasja suhtes ei ole õiguspärane, kuivõrd kostja on rikkunud teavitamiskohustust (VÕS § 14 lg 2), jättes hageja teavitamata laenusaajaga sõlmitud laenulepingust (laenuleping nr L060026968), millega kinnistu vastutust hageja teadmata oluliselt suurendati. Kostja on kinnitanud laenusaajale nii suuliselt kui ka temaga sõlmitud lepingus, et 04. juuli 2006 laenulepingu tagatiseks on üksnes laenusaajale kuulunud korteriomand. Kostja ei informeerinud hagejat eelnimetatud laenulepingu sõlmimisest ja sellest, et ka tema kinnistu asub tagama korteriomandi ostuks võetud laenu. Laenulepingus nr L060026968 on laenu tagatisena märgitud ainult korteriomandile seatud hüpoteek. Samuti ei teavitanud kostja hagejat kinnistut koormava hüpoteegi summa suurendamisel ka suurenenud kohustustest. Hageja leidis, et eeltoodud asjaoludel on tal TsÜS § 92 järgi õigus sõlmitud lepingud tühistada. Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et hagejal puudub siiski alus lepingute tühistamist nõuda, soovis hageja tasaarvestada käesoleva hagiavalduse esitamisega kostja poolt tema vastu täitemenetluses esitatud nõude ja esitab vastutuse puudumise vastuväite täitemenetluses, milline on täitemenetluses lubatud vastuväiteks.
Samuti leidis hageja, et kostja ei ole järginud vastutustundliku laenamise põhimõtteid, jättes laenu andmisel tähelepanuta asjaolud, mis viitasid sellele, et laenusaaja võib sattuda laenu tagasimaksmisel suure tõenäosusega raskustesse ja laenu tagastamine osutub võimatuks. Laenusaaja kohta andmete kogumine ei tähenda laenuanalüüsi piisavust. Lisaks eeltoodule oleks kostja pidanud nägema ette kinnisvaraturu langust.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Tartu Ringkonnakohus on juba oma 25. oktoobri 2012 otsuses tsiviilasjas nr 2-11-48366 igakülgselt analüüsinud hageja poolt ka käesolevas tsiviilasjas vaidlustatud tehinguid ning leidnud, et nii tagatislepingud kui ka laenulepingud ja nendest tuleneva AS SEB Pank nõude sundtäitmine ei ole tühised. Eeltoodust tulenevalt on asjakohatud ka hageja viited, nagu oleks hüpoteegi summa suurendamine sõlmitud eksimuse mõjul. Hageja ei saa vaidlustada jõustunud kohtulahendis tuvastatut uues hagis. Hageja oli või pidi olema teadlik kõikidest hüpoteekidega tagatavatest võlaõiguslikest lepingutest. 09. oktoobri 2006 hüpoteegi sisu muutmise lepingu p-s 3 on hageja kinnitanud, et on põhjalikult tutvunud I.M. ja/või M.K. vahel sõlmitud laenulepingute ja nende lisadega ning on teadlik nendes sisalduvatest õigustest ja kohustustest. Hageja andis on lepingu p-s 2.1.2 nõusoleku tagada hüpoteegiga ka kõiki tulevikus võetavaid kohustusi, millega on teadvalt võtnud riski, et hüpoteegi tagatisel võidakse ka tulevikus sõlmida uusi laenulepinguid. Oluline on lisaks asjaolu, et hageja ei taganud talle kuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteekidega talle tundmatute kolmandate isikute kohustusi, vaid enda poja ja poja abikaasa kohustusi. Kostja ei ole hagejale põhjustanud kahju, seega puudub hagejal kostja vastu tasaarvestatav nõue. Hageja poolt tasaarvelduse tegemine ei vasta seadusele (VÕS § 198, § 200 lg 1, § 200 lg 2, § 200 lg 4) ega ole kehtiv. Kostja leidis, et ta ei ole rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtteid. Hagejal puudub õigus esitada vastuväiteid laenu väljastamisega seotud põhimõtete rikkumise kohta. Kostja on vaidlusaluste laenude väljastamisel järginud tavapäraseid laenu- ja krediidi väljastamise protseduure ja väljakujunenud praktikat. Kostja viis läbi krediidianalüüsi I.M. maksevõime hindamiseks, võttes arvesse tema sissetuleku suuruse, kohustused teiste võlausaldajate ees, elamiskulude summa suurust, ülalpeetavate arvu jm. Samuti on kostja hinnanud M.K. maksevõimet. Ka täiendava laenusumma väljastamisel on kostja samalaadse analüüsi teostanud. Kostja on vaidlusaluste laenude väljastamisel järginud nõutavat hoolsust, täitnud KAS §-is 83 lg 2 ja lg 3 sätestatud nõudeid ega ole rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtteid.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohtu 18. oktoobri 2013 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud K.M. kanda. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tühistas kohus hagi tagamise (Tartu Maakohtu 15. jaanuari 2013 määrus). Maakohtu põhjenduste kohaselt on hagi ese sama, mis tsiviilasjas nr 2-11-48366, kuid hageja tugineb teistele hagi aluseks olevatele asjaoludele, mistõttu on hagi alus eelnimetatud tsiviilasjast erinev. Maakohus leidis, et hageja ei saa tugineda kostja poolt teavitamiskohustuse rikkumisele olukorras, kus hageja on ise sõlmitud lepingutes kinnitanud teadlikkust tagatavatest kohustustest. Asjaolu, et kinnistule seatud hüpoteek tagab ka tulevikus tekkivaid nõudeid, oli hagejale samuti teada. Kohus nõustus selles osas Tartu Ringkonnakohtu 19. oktoobri 2012 otsuses tsiviilasjas nr 2-11-48366 esitatud põhjendustega. Tegemist oli lähedaste isikute (poja ja pojanaise) kohustuste tagamisega ning hageja pidi olema teadlik nendest kohustustest. Lepingu tühistamine eksimuse tõttu ei ole põhjendatud ja sundtäitmine ei ole sellel põhjusel lubamatu. Maakohus leidis, et hagejal kui pantijal on tulenevalt AÕS § 279 lg-st 7 õigus tugineda vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisele. Kostja ei ole rikkunud vastutustundliku
laenamise põhimõtet. Vastavalt VÕS § 432 lg-le 1 on kostja kogunud I.M. ja M.K. krediidivõimelisust iseloomustavat teavet ja hinnanud nende krediidivõimelisust, mille kohta on kohtule esitatud vastavad tõendid (kd I tl 134-136, 149-153, 154, 155). Muuhulgas on kindlaks tehtud laenutaotlejate sissetulek ning laenulepingu osamakse suurus ei ületanud poolt taotlejate sissetulekust. Samuti on kostja vastavalt VÕS § 432 lg 1 p-le 3 andnud piisavaid selgitusi. Selgituste andmise eesmärk on võimaldada laenutaotlejal teha kaalutletud otsus; tarbija peab aru saama, kas lepingu sõlmimine on talle vajalik ja kasulik või mitte (võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu 761 SE III seletuskiri, lk 26). Seletuskirjas on selgitatud, et selgituse piisavuse sisustamine sõltub igakordse üksikjuhu eripäradest. Maakohus leidis, et puuduvad alused arvata, et kostja on andnud ebapiisavaid selgitusi. Nii laenusaajad kui ka pantija olid võetavatest kohustustest teadlikud ja pidid mõistma kohustuste võtmise tagajärgi. Kostja on järginud tavapäraseid laenu väljastamise protseduure. Maakohus märkis, et kohustuste täitmisel raskuste tekkimisel ei saa tarbija peituda vastutustundliku laenamise põhimõtte ja laenuandja teavitamiskohustuse taha. Nende põhimõtete eesmärgiks on mh võimaldada tarbijal teha vastutustundlikult kaalutletud otsus kohustuste võtmise või mittevõtmise üle. Kui laenuandja on laenutaotleja maksevõimet analüüsinud, lugenud selle laenu teenindamiseks piisavaks ja laenutaotleja on ka edukalt suutnud osamakseid tasuda (nagu käesoleval juhul), siis ei saa vastutust maksevõime muutumises panna üksnes laenuandjale. Ka tarbijal tuleb temale antava info põhjal teadvustada endale kohustuste võtmise tagajärgi ja hinnata võimalikke riske. Nii tuleb ka tagatise andmisel kellegi kohustuse täitmise tagamiseks arvestada võimalusega, et tagatise andmine ei ole üksnes laenu saamise formaalne eeldus, vaid laenu tagasimaksmisel raskuste tekkimisel võib reaalselt tekkida vajadus tagatise realiseerimiseks. Kuna kostja ei ole rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet ega teavitamiskohustust, puudub hagejal kahju hüvitamise nõue kostja vastu VÕS § 14 ja § 115 lg 1 alusel ning sellest tulenevalt nõude tasaarvestamise võimalus. Hageja põhjendused ei anna alust sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja hagi tuleb jätta rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.K.M. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellant on seisukohal, et kohus ei ole arvestanud apellandi poolt esitatud asjaolude ja tõenditega ega ole oma otsust piisavalt põhjendanud. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) on vastustaja rikkunud teavitamiskohustust ja hüpoteegi sisu muutmise leping on sõlmitud eksimuse mõjul. Pank jättis nii laenulepingu nr L060026968 sõlmimise järgselt kui ka kinnistut koormava hüpoteegi summa suurendamisel 09. oktoobril 2006. a apellandi teavitamata sellest, et lisaks korteriomandile asub ka tema kinnistu tagama korteriomandi ostuks võetud laenu. Apellant on olnud teadlik oma kinnistu vastutusest seoses I.M. ja M.K. poolt vastustaja ees võetavate kohustustega tulenevalt 09. augustil 2004 sõlmitud laenulepingust nr 2004014304 ja
09.oktoobril 2006 sõlmitud laenulepingust nr L060045309, sest nendest on apellanti informeeritud. Apellant on põhjendatult eeldanud, et tagatavate kohustuste tekkimisel/suurenemisel pank ka teda kui tagatisvara omanikku informeerib, nii nagu ta on seda teinud poolte vahel 11. augustil 2004 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingus, kus on viidatud laenusaaja, M.K. ja vastustaja vahel 09. augustil 2004 sõlmitud laenulepingule nr 2004014304, samuti on apellanti informeeritud 09. oktoobril 2006 sõlmitud laenulepingust nr L060045309; 2) on 09. oktoobril 2006 sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise lepingus tagatavatele nõuetele viidatud üksnes abstraktselt. Vastustaja ei ole apellandile selgitanud, et hüpoteegisumma suurendamise põhjus on laenusaaja poolt ca 3 kuud tagasi võetud laen ega ole pidanud vajalikuks
vahepeal sõlmitud täiendava(te)le laenulepingu(te)le kõnealuses hüpoteegi muutmise lepingus ka viidata. Eeltoodud asjaolusid ei ole kohus arvestanud; 3) on hagejal õigus 09. oktoobril 2006 sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise leping eksimuse tõttu tühistada, tuginedes Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-136-12, kuna krediidiandja jättis kinnistu omaniku võlgnevusega seotud olulistest asjaoludest teavitamata; 4) ei ole otsuses käsitletud, mida vastustaja poolt läbiviidud laenuanalüüs endas täpsemalt sisaldas ja milliseid konkreetseid asjaolusid laenuandja on enne laenuandmist kaalunud. Kohtu üldsõnaline viide laenuvõimekuse hindamisele ning osundamine laenuandja sissetuleku tuvastamisele ja osamakse suurusele ei kõrvalda iseenesest kahtlust, et laenusaajale on laenu antud vastutustundetult. Maakohus ei ole täpsustanud, millele tugineb tema veendumus, et konkreetsel juhul ei ole pank andnud laenu vastutustundetult; 5) ei ole vastustaja laenusaajale laenu andes käitunud vastutustundlikult, on pidanud silmas üksnes oma kasumit ja jätnud tähelepanuta asjaolud, mis viitasid selgelt sellele, et laenusaaja võib sattuda laenu tagasimaksmisel raskustesse ja laenu tagastamine osutub võimatuks. Laenusaaja kohta andmete (sissetulekute suurus, kohustused, elamiskulud, ülalpeetavate arv jms) kogumine ei tähenda automaatselt seda, et laenuanalüüs on olnud piisav ja panga poolt kliendile lubatud laenukoormus on mõistlik. Panga laenuotsuse põhjendatuses lubavad kahelda järgmised asjaolud: 1) 22. mai 2006 laenutaotluse alusel koostatud laenusaaja maksevõime analüüsis on osundatud olemasolevatele viivistele/intressidele summas ca 50 000 krooni koos märkusega, et klient vaidlustab need summad. Riskide vähendamiseks oleks pangal tulnud vastavaid summasid käsitleda kliendi olemasolevate kohustustena. 19. septembril 2006 esitatud täiendava laenutaotluse (taotleja K.M.) põhjal koostatud analüüsis on jätkuvalt sarnane märkus. Panka ei ole täiendava laenu andmisel häirinud, et märkimisväärse maksevõlgnevuse osas ei ole toimunud muudatusi/summa vähenemist. Seega on laenudokumentides selge viide võimalikele probleemidele uute laenude tagasimaksmisel, millele vastustaja laenuandjana ei ole aga piisavalt tähelepanu pööranud; 2) 22. mai 2006 laenutaotluse põhjal tehtud analüüsis toodud kommentaari „kogu laenusumma vastuolus krediidipoliitikaga“ arvestades ei oleks laenusaajale tohtinud laenu anda; 3) ei ole mõistlik lugeda apellandi riskiks seda, et laenu tagatise (korteriomandi) väärtus on selle müügi hetkeks langenud enam kui kaks korda. Pank on teadlikult eelnimetatud riski nii laenusaaja kui apellandi eest varjanud; 6) on apellandil VÕS § 14 ja § 115 lõike 1 alusel kahju hüvitamise nõue vastustaja vastu ja sellest tulenevalt ka võimalus nõude tasaarvestamiseks, kuna vastutustundliku laenamise põhimõtte ja teavitamiskohustuse rikkumisega on laenusaajale pandud selgelt üle jõu käiv laenukohustus; 7) on maakohus jätnud käsitlemata apellandi vastuväited seonduvalt vastustaja nõude summaga (lepingu nr L060045309 järgse võlgnevuse ekslik sissetoomine täitmisavaldusse, ebaselge viiviste arvestus). Apellant on juhtinud varasemas menetluses korduvalt tähelepanu asjaolule, et pank on korteriomandi väärtuseks laenu andmisel ja hüpoteegi seadmisel hinnanud vähemalt 2 000 000 krooni (127 823,30 eurot). Korteriomandi müügihind oli 2 700 000 krooni (172 561,45 eurot). Korteri sundmüügist on saadud aga üksnes 68 705,36 eurot ehk kinnisasi on müüdud kaks korda odavamalt, kui on selle väärtus panga hinnangul. Vastustaja oleks hüpoteegi seadmisel pidanud arvestama sellise olukorra tekkimise võimalusega, mil ta ei saa panditud kinnisasja arvel oma nõudele olulises osas rahuldust. Pank kui majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik oleks pidanud suutma oma riske õigesti hinnata ja jätma laenu andmata või vähendama antavat laenusummat. Tekkinud olukorra eest, kus kinnistu väärtus on langenud enam kui kaks korda, mis ka kinnisvaraturu langust arvestades on märkimisväärne, ei ole seetõttu õige panna vastutama kinnistu omanikku, s.o apellanti, ega laenusaajat.
5.AS SEB Pank vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.
Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole vastustaja rikkunud teavitamiskohustust. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et hageja ei saa tugineda kostja poolt teavitamiskohustuse rikkumisele olukorras, kus hageja on ise juba sõlmitud lepingutes kinnitanud enda teadlikkust tagatavatest kohustustest. Hageja ei tugine ka ühelegi õigusnormile, millest tuleneks, et kostja oli üldse kohustatud hagejat teavitama ning millisel viisil peaks teavitamine sellisel juhul toimuma. 09. oktoobri 2006 hüpoteegi sisu muutmise lepingu p-s 3 on hageja kinnitanud, et on põhjalikult tutvunud I.M. ja/või M.K. vahel sõlmitud laenulepingute ja nende lisadega ning on teadlik nendes sisalduvatest õigustest ja kohustustest. Hageja on teadvalt võtnud riski, et hüpoteegi tagatisel võidakse ka tulevikus sõlmida uusi laenulepinguid. Oluline on ka asjaolu, et hageja ei taganud talle kuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteekidega talle tundmatute kolmandate isikute kohustusi, vaid enda poja (I.M.) ja poja abikaasa (K.M.) kohustusi; 2) puudub alus lepingu tühistamiseks eksimuse tõttu. TsÜS § 99 lg 1 kohaselt saaks seda teha vaid kuue kuu jooksul eksimusest teadasaamisest või kolme aasta jooksul tehingu tegemisest TsÜS § 99 lg 2 kohaselt; 3) ei ole vastustaja rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtteid ja on järginud vastutustundlikule krediidiandjale vajalikku hoolsust. Kostja on vaidlusalused laenud väljastanud järgides tavapäraseid laenu- ja krediidi väljastamise protseduure ja väljakujunenud praktikat. Kostja on selgitanud laenude väljastamise asjaolusid ning esitanud sellekohased dokumendid, mille laenusaajad kostjale laenu taotlemiseks esitasid ning mida kostja laenu väljastamisel analüüsis; 4) on kostja võtnud arvesse I.M. maksevõimet analüüsides I.M. sissetuleku suuruse (taotluse esitamise ajal 22 064 krooni kuus), kohustused teiste võlausaldajate ees, elamiskulude summa suurust, ülalpeetavate arvu jm. Laenusaaja tasus kinnistu ostmiseks omafinantseeringuna 26% ostuhinnast (2 700 000 krooni) ehk 700 000 krooni. 09. oktoobri 2006 laenulepingu nr L060045309 sõlmimisel on pank maksevõimet analüüsides võtnud arvesse I.M. ja M.K. sissetuleku suuruse, kohustused teiste võlausaldajate ees, elamiskulud, ülalpeetavate arvu jm. Ühe kuu keskmine sissetulek oli M.K. l 15 826,83 krooni ja I.M. l 22 150,88 krooni. Laenulepingule nr L060045309 on 15. augustil 2007 sõlmitud lisakokkulepe nr 1, millega on olemasolevat laenusummat suurendatud 12 086 euro võrra kuni 63 503 euroni. Ka täiendava laenusumma väljastamisel on kostja samalaadse analüüsi teostanud. UusMaa Kinnisvarabüroo
03.oktoobri 2006 eksperthinnangu 3067T/106 kohaselt oli XXX kinnistu väärtus hindamise seisuga 1 300 000 krooni ehk 83 085,14 eurot. 5) on asjakohatud apellandi väited, nagu lubaks laenuotsuse põhjendatuses kahelda analüüsi käigus selgunud laenusaaja maksehäire ning selle tõttu uue laenu väljastamise vastuolu laenuandja enda poolt kehtestatud krediidipoliitikaga. Ainuüksi maksehäire olemasolu ja taotluse mittevastavus laenuandja poliitikaga ei too kaasa veel laenu andmise keeldu ega tähenda automaatselt vastutustundetut laenamist; 6) ei ole asjakohane ega põhine seadusel tagatise turuväärtuse languse riski asetamine laenuandja kanda ning sellise riski realiseerumise sidumine vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisega. Vara turuväärtuse muutuse riski kannab eelkõige vara omanik ise nii turuväärtuse languse kui ka tõusu korral; 7) on põhjendamatud apellandi väited seoses panga nõude suurusega täitemenetluses. Apellant ei ole kunagi selgelt vastu vaielnud, et pangal puuduks nõue või panga nõue oleks hüpoteegi summast väiksem. Samuti ei ole täitmisavalduses viidatud lepingust nr L060045309 tulenevale võlgnevusele, nagu apellant on ekslikult märkinud oma apellatsioonkaebuses;
8) vaidleb vastustaja jätkuvalt vastu tasaarvestuse lubatavusele ja tasaarvestuse toimumisele. Isegi juhul, kui kostja oleks rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet, ei too see automaatselt kaasa vabanemist laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Riigikohus on leidnud (3-2-1-136-12, p 25), et vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisel saab laenusaaja nõuda kahju hüvitamist, kuid sellist kahju hüvitamise nõuet (mis annaks alust tasaarvestuse tegemiseks) tuleks laenusaajal tõendada ja põhjendada, tuues välja põhjusliku seose talle tekkinud kahju ja krediidiasutuse väidetava rikkumise vahel vastavalt VÕS § 127 lõikele 4. Selliseid seoseid ei ole hageja välja toonud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel kohtuotsuse muutmata ja K.M. apellatsioonkaebuse rahuldamata. Hagi on esitatud täiteasjas nr 084/2010/1225 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks vastavalt TMS §-le 221 ning täitedokumendiks on vaidlusaluses osas 09.10.2006.a hageja ja kostja vahel sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise leping, mis sisaldas kinnisasja igakordse omaniku kohustust alluda kohesele sundtäitmisele asjaomase hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamise eesmärgil (lepingu p 2.2). Kuna täitedokumendiks ei ole kohtulahend, on hagejal TsMS § 221 lg 11 alusel õigus esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele. Ringkonnakohus nõustub põhiosas maakohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Alljärgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuses esitatud väidetele.
7.Esmalt tugines hageja hagiavalduses asjaolule, et 09. oktoobri 2006.a hüpoteegi sisu muutmise leping on sõlmitud eksimuse mõjul, mis on aluseks lepingu hageja poolsele tühistamisele TsÜS §-de 90 lg 1 ja § 92 lg 2 alusel. Hageja esitas lepingu tühistamisele suunatud tahteavalduse hagiavalduses, mis on maakohtule edastatud 11. jaanuaril 2013.a.
7.1.Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-136-12 p 26 märkinud, et käendajal võib olla võimalik käendusleping eksimuse või pettuse tõttu tühistada, kui krediidiandja jättis teda põhivõlgniku majandusliku seisundiga seotud olulistest asjaoludest teavitamata (vt ka RKTKo tsiviilasjas nr 32-1-93-05, p-d 15-17). Sarnane võimalus võib AÕS § 279 lg 7 alusel kuuluda oma kinnisasja teise isiku kohustuse katteks hüpoteegiga koormanud isikule ehk pantijale. Ringkonnakohus märgib, et võlgniku (laenusaaja) varalisest seisundist teavitamata jätmine ei saaks üldjuhul anda pantijale õigust tühistada hüpoteegi seadmise lepingut kui niisugust, arvestades AÕS § 325 lõikes 4 sätestatud põhimõtet, mille kohaselt ei eelda hüpoteek tagatava nõude olemasolu. Välistatud ei ole hüpoteegipidaja ja pantija (s.o kinnisasja omaniku) vahelise tagatiskokkuleppe (AÕS § 346 lg 2) tühistamine. Seejuures aga kehtivad tehingu (käesoleva vaidluse kontekstis: 09.10.2006.a lepingu punktis 2.1 sätestatu) tühistamisel eksimusele tuginedes TsÜS-i asjaomased sätted.
7.2.Ringkonnakohus leiab, et eksimuse tõttu tehingu tühistamise õiguse oli hageja hagi esitamise ajaks pöördumatult minetanud. TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt võib eksimuse mõjul tehtud tehingu üldjuhul tühistada kuue kuu jooksul, arvates eksimusest teadasaamisest. TsÜS § 99 lg 2 kohaselt ei või hoolimata lõikes 1 sätestatust tehingut tühistada, kui tehingu tegemisest on möödunud kolm aastat. Kuna käesoleval juhul sõlmiti vaidlusalune hüpoteegi sisu muutmise leping 09. oktoobril 2006.a, siis möödus TsÜS § 99 lõikes 2 sätestatud absoluutne tähtaeg tehingu eksimusele tuginedes tühistamiseks 09. oktoobril 2009.a. Hageja ei ole põhistanud, et
esinenud oleksid TsÜS §-des 163, 165 ja 166 nimetatud alused (vääramatu jõud, hageja piiratud teovõime ja seadusliku esindaja puudumine ning pärimine), millest tulenevalt oleks eksimusele tuginedes tehingu tühistamise tähtaja kulgemine peatunud. Eeltoodu tõttu ei ole 09. oktoobril 2006.a poolte vahel sõlmitud hüpoteegi sisu muutmise leping kaotanud oma kehtivust hageja poolse tühistamise tagajärjel ning see asjaolu ei takista kostjal (sissenõudjal) lepingule tuginedes täitemenetluse läbiviimist.
8.Teiseks tugines hageja seisukohale, et kostjal ei ole õigust 09.10.2006.a lepingu alusel hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramiseks seetõttu, et 09.10.2006.a lepingu sõlmimisel rikkus kostja VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud teavitamiskohustust.
8.1.VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud lepingueelse teavitamiskohustuse võimalik rikkumine ei too iseenesest kaasa lepingu tühisust (kehtetust), kuid teavitamiskohustuse rikkumise tõttu võib läbirääkimisi pidanud isikul tekkida kohustus hüvitada teisele lepingupoolele rikkumisega tekitatud kahju. Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-113-07 (p 13) selgitanud, et lepingueelsete läbirääkimiste käigus tekkivate kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisel tuleb muu hulgas arvestada rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (VÕS § 127 lg 2), põhjuslikku seost kohustuse rikkumise ja kahju vahel (VÕS § 127 lg 4) ning hageja kui kannatanu enda võimalikku osa kahju tekkimises (VÕS § 139). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt puudub käesoleval juhul alus tuvastamaks, et kostja (AS SEB Pank) on hagejaga 09.10.2006.a lepingut sõlmides rikkunud teavitamiskohustust.
8.2.Vaidlusaluse lepingu p 2.1.2 kohaselt tagas suurendatud hüpoteegisummaga hüpoteek hüpoteegipidaja (kostja) kõiki nõudeid kinnistu igakordse omaniku ja/või I.M. ja/või M.K. vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad I.M. ja/või M.K. ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest laenulepingutest, nende võimalikest lisadest ja muudatustest, viimase kolme aasta jooksul enne sundmüümist või pankroti väljakuulutamist maksmata intressid, samuti viivised, leppetrahvid, sealhulgas ka nimetatud nõuete sissenõudmisest tekkivad kulutused, kohtuliku sundtäitmise kulud, hüpoteegi sisskandmisest ja omanikele tagasiloovutamisest tekkivad kulud, kulud notarile ja kinnistusosakonnale, hüpoteegipidaja poolt tasutud kindlustusmaksed ja muud nõuete alusel tekkinud kõrvalnõuded. Lepingu punkti 2.1.1 kohaselt suurendati hüpoteegisummat varasemalt 390 000 kroonilt 1 300 000 kroonile (83 085,14 eurole). Lepingu punktis 3.1.3 avaldas K.M. , et on põhjalikult tutvunud I.M. ja/või M.K. ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud laenulepingute ja nende lisadega ning on teadlik nendes sisalduvatest õigustest ja kohustustest.
8.3.Hagiavalduses tugineb hageja aga sellele, et oli küll teadlik I.M. ja/või M.K. poolt 2004. aastal sõlmitud laenulepingust nr 2004014304, Magnet krediitkaardi lepingust nr A050002323 ja 09.10.2006.a laenulepingust nr L060045309, kuid ei olnud teadlik 04. juulil 2006.a sõlmitud laenulepingust nr L060026968. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on 04.07.2006.a laenulepingu nr L060026968 alusel I.M. saanud kostjalt laenu summas 127 904,00 eurot korteri ostuks asukohaga XXX , XXX (t I kd lk 26). Lisaks on 09.10.2006.a laenulepinguga nr L060045309 saanud M.K. ja I.M. laenu 51 417,00 eurot eluaseme renoveerimise eesmärgil (t I kd lk 47).
8.4.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kuna laenu saajate näol oli tegemist hagejale lähedaste isikutega, ei pidanud kostja kui krediidiasutus lisaks 09.10.2006.a hüpoteegi sisu muutmise lepingu punktis 3.1.3 hageja poolt avaldatule tegema omalt poolt täiendavaid toiminguid veendumaks, et hageja on tõepoolest teadlik kõigist I.M. ja/või M.K. poolt pangaga sõlmitud erinevatest krediidilepingutest. Oma kinnisasja hüpoteegiga koormamine teis(t)e isiku(te) kohustuste katteks oli käesoleval juhul hageja vaba valik ning suhetes SEB Pangaga
puudus tal selleks kohustus (s.o kostjal ei oleks olnud alust nõuda hagejalt esialgse hüpoteegisumma suurendamist). Kolleegium jääb eelpool väljendatud seisukohale, mis ühtib vastustaja ja maakohtu seisukohaga, et esiletoodud asjaolude põhjal ei ole tuvastatav kostja poolt VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud teavitamiskohustuse rikkumine.
8.5.Ringkonnakohus on seisukohal, et krediidiandja teavitamiskohustuse ulatuse määratlemisel tuleb arvestada ka hüpoteegi kui mitteaktsessoorse tagatise olemust. 09.10.2006.a lepingu sõlmimisel on hageja oma otsese tahteavaldusega aktsepteerinud, et tema kinnisasjale seatud hüpoteek tagab suurendatava hüpoteegisumma ulatuses kõiki tema enda, I.M. ja/või M.K. kohustusi hüpoteegipidaja (panga) ees, sh nii olemasolevaid kui ka tulevasi, sõltumata sellest, kas need nõuded olid lepingu sõlmimise ajaks juba tekkinud või mitte. Kolleegiumi arvates puudub alus tõlgenduseks, mille kohaselt piirduks hageja kinnisasja vastutus üksnes nende kohustustega, millest hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik.
9.Kui VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud teavitamiskohustust ei ole rikutud, siis ei kuulu hagejale ka kahju hüvitamise nõuet kostja vastu, mis seisneks tagatislepingust tulenevate negatiivsete varaliste tagajärgede (kahju) kõrvaldamises, millise nõude saaks hageja võlausaldaja nõudega tasaarvestada (vrd RKTKo 3-2-1-136-12 p 26).
10.Ringkonnakohtu arvates ei ole põhjendatud ka apellandi väited selle kohta, et kostja (vastustaja) on andnud I.M. le ja/või M.K. laenu vastutustundetult.
10.1.Vastutustundliku laenamise põhimõttest tuleneva krediidiandja põhikohustuse sisuks krediidivõtja suhtes on hinnata krediidisaaja krediidivõimekust piisavalt, tagamaks, et krediiti ei antaks isikule, kelle puhul on tõenäoline, et ta ei suuda seda jooksvast sissetulekust või muust eluks otseselt mittevajalikust varast tagasi maksta. Selliselt peaks tagatama, et laenuvõtja ei satu krediidi tõttu „laenuorjusse", mille tulemusena ta võib olla sunnitud võtma uusi laene, kaotada oma vara (sh eluaseme) ja muutuda maksejõuetuks (RKTKo 3-2-1-169-13 p 12). Ringkonnakohtu arvates on kostja tõendanud, et laenude andmisel järgis ta vastutustundlikule krediidiandjale vajalikku hoolsust, tavapäraseid laenu ja krediidi väljastamise protseduure ning väljakujunenud praktikat. Muuhulgas on kostja võtnud arvesse laenusaajate Ilmar ja M.K. sissetulekuid (taotluse esitamise ajal 22 064 + 15 826,83 krooni kuus), kohustusi teiste võlausaldajate ees, elamiskulude summa suurust, ülalpeetavate arvu jm; samuti omafinantseeringuna 700 000 krooni suuruse sissemakse tegemist. Apellant ei ole veenvalt põhistanud oma väiteid, et pangale pidi laenu andmise otsustamisel olema ilmne tõenäosus, et laenusaajad ei suuda saadud krediiti oma jooksvatest sissetulekutest tagasi maksta. Viidatud maksehäire olemasolu ja märge taotluse mittevastavuse kohta laenuandja krediidipoliitikaga ei anna iseenesest alust tuvastamaks, et 2006. aastal SEB Panga poolt I.M. le ja M.K. väljastatud laenud ületasid laenusaajate võimekust laenusid tagasi maksta ja just need laenud viisid laenusaajad rahalistesse raskustesse.
10.2.Isegi kui kostja laenu andmisel vastutustundliku laenamise põhimõtet rikkus, ei annaks see alust käesolevas asjas sundtäitmist lubamatuks tunnistada, kuna hageja ei ole esitanud vastunõudeid tema ja kostja vahelises suhtes, mille olemasolu oleks menetluses kinnitust leidnud. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-136-12 (p 25) selgitanud, et vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumise korral saab laenusaaja nõuda kahju hüvitamist, kuid tasaarvestuse teostamise aluseks oleva kahjunõude olemasolu, sh põhjuslikku seost tekkinud kahju ja krediidiasutuse väidetava rikkumise vahel, tuleks tõendada laenusaajal; käesoleva vaidluse kontekstis hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul. Eelpool asus ringkonnakohus seisukohale, et hagejale ei kuulu kostja vastu VÕS § 14 lõikes 2 sätestatud teavitamiskohustuse rikkumisest tulenevat kahju hüvitamise nõuet. Hageja ei ole menetluses esile toonud ka muid kostja poolseid rikkumisi, mida saaks käsitada hagejal kahju tekkimise alusena.
11.Ringkonnakohtu arvates ei ole põhjendatud apellandi väited seoses täitemenetluses täitmisel oleva nõude arvestusega. Kohtutäituri poolt 05.04.2010.a koostatud täitemenetluse algatamise avalduses (t I kd lk 10-11) märgitu kohaselt on täitmisel võlgnevus, mis tuleneb 1) 04.07.2006.a laenulepingust nr L060026968 ja 2) 30.03.2005.a krediitkaardi lepingust nr A050002323. Kuna kolleegium on asunud seisukohale, et hageja kinnisasjale seatud hüpoteegiga on tagatud ka 04.07.2006.a laenulepingust nr L060026968 tulenevad kohustused, siis ei saa nimetatud kohustuste sissetoomist täitmisavaldusse pidada ekslikuks. Ringkonnakohus märgib, et täitemenetluse algatamise avalduses ei ole viidatud lepingust nr L060045309 tulenevale võlgnevusele, nagu on ebaõigesti väidetud apellatsioonkaebuses. Apellant ei ole ka põhjendanud, missuguses osas on ta pidanud viivisearvestust ebaselgeks. Kolleegium leiab, et ainuüksi lepingust nr L060026968 tulenev põhivõlgnevus summas 123 784,04 eurot ületab hüpoteegisummat (83 085,14 eurot) enam kui 40 000 euro võrra, mistõttu kõrvalnõuete arvestus ei oma hageja kui pantija jaoks määravat tähendust.
12.Ringkonnakohtu arvates ei ole käesolevas menetluses asjakohased ka apellandi väited selle kohta, kas 04.07.2006.a laenulepingu nr L060026968 esmaseks tagatiseks olnud korter (mille ostmist laenu abil finantseeriti) on täitemenetluses müüdud õiglase hinnaga. Asja materjalide põhjal saab asuda seisukohale, et hageja kinnisasjale seatud hüpoteegi vastutuse ulatuse ehk hüpoteegisumma kindlaksmääramisel lähtuti kinnisasja väärtusest, mis 03.10.2006.a UusMaa Kinnisvarabüroo hinnangul oli 1 300 000 krooni ehk 83 085,14 eurot. Hüpoteegisumma määramist ei mõjutanud seega hüpoteegiga tagatavate kohustuste võimalik või tõenäoline maht ega see, kas tagatavatel laenudel oli veel teisigi tagatisi. Põhjendatud ei ole apellandi väited, nagu oleks kinnisvara väärtuse languse riisiko asetatud hagejale kui pantijale, kuna hagejale kuuluv kinnisasi vastutab tagatavate kohustuste eest üksnes hüpoteegisumma ulatuses. Kolleegium nõustub vastustaja seisukohaga, et vara turuväärtuse languse riski ei ole põhjendatud asetada ka üksnes laenuandjale ega seostada selle riski realiseerumist vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisega.
13.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Üllar Roostoja /allkirjastatud digitaalselt/
Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.