Hageja: Xxx(isikukood XXX), lepinguline esindaja Anatoli XXX Kostja: XxxKorteriühistu (registrikood XXX), lepinguline esindaja Paul XXX
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 11. juunil 2014, millel osalesid hageja Xxx, tema lepinguline esindaja Anatoli Xxx, kostja lepinguline esindaja Paul Xxx, kostja seaduslikud esindajad Xxxja Xxxning kostja nõustaja Irina Xxx
RESOLUTSIOON
Keelduda menetlemast hageja 18. juuni 2014 taotlust täiendava dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks. Mõista kostjalt Xxx Korteriühistu (registrikood xxx) hageja Xxx(isikukood XXX) kasuks välja Tallinnas aadressil Xxxasuva elamu osade, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, kolmandatele isikutele, kes ei ole elamu korteriomanikud, kasutusse andmise eest perioodil alates 5. juulist 2006 kuni
31.detsembrini 2013 summa 1 415,25 eurot. Mõista kostjalt Xxx Korteriühistu hageja Xxx kasuks välja viivis 153,21 eurot ja alates 18. juulist 2014 edasiulatuv viivis resolutsiooni punktis 2 märgitud rahasumma tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Hagi rahuldada osaliselt. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja
2-13-14939 hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK
1.Xxx (hageja) esitas 27. novembril 2012 veebilehe www.e-toimik.ee kaudu kohtule tsiviilasjas nr 2-10-56225 Xxx Korteriühistu (kostja) vastu vastuhagi, mille menetlusse võtmisest viidatud asja lahendav kohus 11. märtsi 2013. aasta määrusega osaliselt keeldus. Nii eelviidatud tsiviilasja menetlus kui ka vastuhagi käsitlevad pooltevahelisi õigussuhteid Tallinnas aadressil Xxxasuva elamu (edaspidi „elamu”) haldamisel. Hageja on korteriomanik ja kostja korteriühistu, kellele samuti kuuluvad elamus korteriomandid. Hageja täpsustas vastuhagi 18. märtsi 2013 menetlusdokumendis ja kohus määras 1. aprilli 2013. aasta määrusega anda vastuhagi ülejäänud osas menetlusse võtmise otsustamiseks eraldi tsiviilasjana.
2.Hageja esitas 9. aprillil 2013 täpsustatud hagiavalduse omandiõiguse rikkumise tuvastamise; kasutuseelise vähenemise eest hüvitise; vara valitsemise aruande esitamiseks kohustamise; omandiõiguse rikkumisega teenitud tulu ja viivise (hüvitiselt ja tulult seaduses sätestatud määraga alates hagi esitamise kuupäevale järgnevast päevast kuni tasumiseni) nõudes.
3.Kohus võttis hagiavalduse 26. aprilli 2013. aasta määrusega menetlusse. Kostja esitas
20.mail 2013 vastuse hagile ja vaidles hagile vastu. Hageja esitas 27. mail 2013 arvamuse kostja vastuse kohta. Pooled esitasid täiendavad seisukohad ja taotlused, sh esitas hageja
15.mail 2013 vastuväite kohtu tegevusele seoses asja menetlemisega hagiasjana. Hageja leiab, et tema avaldus tuleks lahendada hagita menetluses. Kostja vaidles vastuväitele vastu.
4.Kohus lahendas hageja vastuväite ja poolte senised taotlused 16. septembri 2013. aasta määrusega, millega muu hulgas selgitas pooltele asjas kohaldatavat õigust ja poolte tõendamiskoormist. Vastuväite rahuldas kohus osaliselt ning määras jätkata asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 alusel kvalifitseeritavate hageja nõuete ja nendega seotud viivisnõuete menetlemist hagita menetluse sätete kohaselt, kusjuures hageja on avaldaja ja kostja puudutatud isik. Kohus kohustas kostjat esitama hageja taotletud dokumente ja andmeid, samuti hagita asja reeglite järgi lahendatava nõude osas kohtu poolt vajalikuks peetud täiendavaid tõendeid. Kostja kohtumäärust ei täitnud. Kohus kuulas pooled ära
15.oktoobri 2013 kohtuistungil ja teatas pooltele lahendi avalikult teatavaks tegemise ajaks
30.oktoobri 2013. Asja lahendamisel leidis kohus, et kuna vähemalt osaliselt on käesolevas asjas kohaldatavad hagita menetluse sätted, siis ei saa kohus teha sisulist lahendit ilma kostjalt nõutud andmete ja dokumentideta. Seetõttu uuendas kohus asja arutamise 30. oktoobri 2013. aasta määrusega ja määras kostjale korduva tähtaja.
5.Seejärel kuulas kohus pooled ära 13. märtsi 2014 ja 29. mai 2014 korraldavatel istungitel ning 11. juuni 2014 kohtuistungil. Vahepealsel perioodil täpsustas ja täiendas hageja oma
2 (11)
2-13-14939 nõudeid tulenevalt kostja esitatud andmetest. Lõplikud nõuded esitas hageja 2. ja 28. mai 2014 menetlusdokumentides ja avaldas uue hagi hinna 34 112,79 eurot.
6.Pärast asja sisulise arutamise lõpetamist esitas hageja 18. juunil 2014 kohtule nõude vähendamise avalduse, mille kohaselt sai hageja 13. juuni 2014 täitetoimingu tulemusel seni puudunud juurdepääsu korterile nr 14. Hageja taotleb samas avalduses ühe täiendava tõendi vastuvõtmist ja riigilõivu 250 eurot tagastamist. Hageja märkis, et kui kohus peab vajalikuks asja arutamise uuendamist, siis on ta nõus kirjaliku menetlusega. Kohus teatas avalduse esitamisest kostjale 20. juuni 2014 kirjaga, kostja vastust avaldusele ei esitanud.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Hageja nõuded ja väited
7.Hageja täpsustatud ja täiendatud nõuete kohaselt palub hageja mõista kostjalt välja: − 11 213,14 eurot, mis koosneb järgmistest osasummadest: o 650,39 eurot kasutuseelise keskmine hüvitis kostja poolt elamus asuvate kaasomandis olevate ruumide teistele isikutele kasutusse andmise eest hagejale kui korteri nr 7 omanikule perioodi 6. juuli 2006 – 31. detsember 2008 eest; o 3 572,80 eurot kasutuseelise hüvitis kostja poolt elamus asuvate kaasomandis olevate ruumide teistele isikutele kasutusse andmise eest hagejale kui korteri nr 7 omanikule arvestusega 95,20 eurot kuus 7 kuu eest (1. jaanuar 2009 – 31. juuli 2009) + 72,66 eurot kuus 40 kuu eest (1. august 2009 – 31. november 2012); o 181,65 eurot kasutuseelise hüvitis kostja poolt elamus asuvate kaasomandis olevate ruumide teistele isikutele kasutusse andmise eest hagejale kui korteri nr 14 omanikule arvestusega 72,66 eurot kuus 2,5 kuu eest (16. jaanuar 2013 – 31. märts 2013); o 6 808,30 eurot korteri nr 14 kasutuseelise väärtus arvestusega 6 eurot/m2 × 66,10 m2 × 12,5 kuud (16. jaanuar 2013 – 31. jaanuar 2014) + 7 eurot/m2 × 66,10 m2 × 4 kuud (1. veebruari 2014 – 31. mai 2014); − kasutuseelise hüvitis hagejale kui korteri nr 7 omanikule 72,66 eurot kuus ajavahemiku eest 1. detsember 2012 – 31. märts 2013; − kasutuseelise hüvitis 145,32 eurot (st 72,66 nii korteri nr 7 kui ka sama summa korteri nr 14 omanikule) kuus ajavahemiku eest 1. aprill 2013 – 31. detsember 2014; − kasutuseelise hüvitis 112,80 eurot kuus alates 1. jaanuarist 2015; − viivised väljamõistetud summadelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagi esitamise kuupäevale järgnevast päevast kuni tasumiseni.
8.Hageja põhiväited on järgmised: − pooled on elamu korteriomanikud ja kaasomanikud ning kostja korteriühistuna tulenevalt põhikirjalisest eesmärgist hooldab ja haldab kaasomandis olevat elamut. Hagejale kuuluvad korteriomandid nr 7 ja 14 ning kostjale nr 95 ja 99. Korteriomanditeks jaotatud kinnistu olulisteks osadeks on elamu ja 22-kohaline (mitteametlikel andmetel 38-kohaline) autoparkla; − kostja muudab omavoliliselt, sh ilma hageja nõusolekuta elamu planeeringut, püstitab vaheseinu ja sulgeb ühiskasutuses olevat pinda ja autoparklat ning annab neid üürile, rendile ja kasutusele;
3 (11)
2-13-14939 − elamus on kaasomandi kasutuskord reguleerimata. Hageja pole kunagi andnud kellelegi nõusolekut või volitust ühispinna otstarbe muutmiseks, üürile või kasutusele andmiseks, ühispinna ümberplaneerimiseks ja juurdeehitiste ehitamiseks või autoparkla rentimiseks; − kostja poolt üürile antud korteriomandi nr 14 juures asuv juurdeehitis sulgeb juurdepääsu hageja korterile. Kostja samuti eraldas enda tarbeks osa esimese korruse fuajeest ja kasutab seda juhatuse kabinetina.
9.Menetluskulud palub hageja panna kostja kanda. Kostja vastuväited
10.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja peamised vastuväited on järgmised: − kostja valitsetavas elamus (endine ühiselamu) on kaasomandi pinnal tõesti toimunud suhteliselt massiliselt ümberehitusi, kuid neid ei ole teostanud mitte kostja, vaid need on tehtud korteriomanike endi initsiatiivil suures osas enne korteriühistu asutamist, ja osaliselt ka peale korteriühistu asutamist aastal 1995; − korteriühistu loomise järel on korteriomandite juurdeehitistega probleeme koosolekutel arutatud ja ühistus võeti suund probleemi lahendamisel selliselt, et kõik juurdeehitusi teostanud korteriomanikud taotlesid oma naabritelt nõusoleku ümberehituste kohta ja samas sõlmiti ühistuga kokkulepe, et juurdeehituse teel kasutusele võetud pinna reaalne kasutaja tasub ühistule sellise suletud pinna eest samadel alustel nagu korteri eest tervikuna. Kostja on koostanud vastavad tabelid korterite tervikpindade kohta ja lähtunud neist igakuiste arvete esitamisel; − kostja kui korteriühistu toimingud kaasomandi valitsejana on teostatud kõigi korteriomanike huvides ega ole seotud tulu teenimise või kasu saamisega; − kõik ühistu toimingud, sh majandustoimingud on igal aastal ühistu üldkoosolekutel kontrollitud ja kinnitatud. Ühistus ei toimu midagi, mis poleks kaasomanikele teada või mida kaasomanikud oma tahte kohaselt ei saaks juhtida, lähtuvalt kehtivast seadusest või põhikirjast; − aastatel 2011–2013 teenis kostja üüritulu kokku 37 697,74 eurot, mis siiski sisaldab ka tasu üürnikele vahendatud kommunaalkulude eest, aga millest hageja kaasomandi mõttelise osa suurusele (0,96%) vastab 361,90 eurot; − lähtudes kolmeaastasest aegumistähtajast on hagi aegunud nõude osas, mis hõlmab perioodi enne 27. novembrit 2009; − lisaks on hageja (tulenevalt mh hea usu põhimõttest) minetanud nõudeõiguse tervikuna, sest ta on pikemat aega (alates 2006. aastast) teadlik elamu valitsemise korrast, aga ei ole selles osas vastuväiteid esitanud.
11.Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda.
KOHTU PÕHJENDUSED
12.Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi saab rahuldada osaliselt. Menetluskulud jätab kohus poolte endi kanda.
13.Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-st 1 esitas kohus otsuse kirjeldava osa lihtsustatult.
14.TsMS § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas on seni lahendamata hageja 18. juuni 2014 avalduse taotlused.
4 (11)
2-13-14939
15.Esmalt võtab kohus seisukoha hageja nimetatud võimaluse kohta uuendada tsiviilasja arutamine. Kohtu hinnangul loetleb TsMS § 437 asja arutamise uuendamise alused ammendavalt. Käesolevas asjas ei tähelda kohus neist ühegi esinemist, seega puudub võimalus asja arutamise uuendamiseks.
16.Poolte avalduste ja taotluste esitamise tähtaega menetluses reguleerib TsMS § 330, mille lg 1 sätestab, et avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited tuleb esitada enne eelmenetluse lõppemist või kirjalikus menetluses enne taotluste esitamise tähtaja möödumist. Pärast eelmenetluse lõppemist või kirjalikus menetluses pärast taotluste esitamise tähtaja möödumist esitatud uusi asjaolusid või taotlusi sisaldavat avaldust, samuti tõendeid menetletakse TsMS § 330 lg 3 kohaselt sama seadustiku §-s 331 sätestatud juhul ja korras. TsMS § 331 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või sama seadustiku §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Hageja 18. juuni 2014 avaldus sisaldab menetluslikult kahte taotlust: esiteks nõude vähendamise avaldus ja teiseks ühe täiendava dokumentaalse tõendi vastuvõtmise taotlus. Tulenevalt TsMS § 206 lg-st 1 on hagejal õigus vähendada oma nõuet, seadus ei sea sellele õigusele mingeid ajalisi piiranguid. Kuna nõude vähendamine on kostjale alati soodus, siis ei näe kohus takistust nõude vähendamiseks ka kohtuistungi ja otsuse tegemise vahelisel ajal. TsMS § 439 järgi ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Kui kohus lahendab kohtuistungil arutatud nõude ja tuvastab kohtuistungil uuritud tõendite põhjal, et hagejal on vähendatust suurem nõue, siis saab kohus nõude rahuldada vastavalt nõude vähendamise avalduse ulatusele. Seega ei põhjusta nõude vähendamise avaldusega arvestamine menetluse viibimist. Täiendava dokumentaalse tõendi vastuvõtmine seevastu põhjustaks menetluse viibimise, sest selle uurimiseks tuleks korraldada uus kohtuistung. Kohus leiab, et hageja avalduses märgitud uue asjaolu ilmnemine ei ole käesoleva juhtumi asjaoludel mõjuv põhjus TsMS § 331 lg 1 tähenduses. Seega keeldub kohus viidatud sätte alusel menetlemast hageja 18. juuni 2014 taotlust täiendava dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks. Viidatud tõendit ei ole selle elektroonilise esitamise tõttu vaja ega võimalik hagejale tagastada (Riigikohtu 5. novembri 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-12, p 29, ja 23. oktoobri 2013. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-13, p 42). Samuti ei arvesta kohus uue asjaoluga, mis hageja tõi esile alles pärast kohtuistungi lõppemist.
17.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks. − hageja on Tallinnas aadressil Xxx asuvas elamus kahe korteriomandi (korterid nr 7 ja 14) omanik. Viidatud korteriomandite koosseisu kuulub vastavalt xxx ja xxx suurune mõtteline osa elamu ja selle juurde kuuluva maatüki kaasomandiosast, st osadest, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa. Korterile nr 7 vastav korteriomand kuulub hagejale alates 5. juulist 2006 ja nr 14 alates 16. jaanuarist 2013 (I kd tlk 31, 76 ja 85); − kostja on elamu valitsemiseks asutatud korteriühistu, kellele kuulub samuti kaks korteriomandit (nr 95 ja 99, I kd tlk 30 ja 77); − elamu (endine ühiselamu, I kd tlk 53–55) juurde kuulub autoparkla suurusega 850 m2 (I kd tlk 78–79, II kd tlk 138); − kostja võimaldab 18 korteriomanikul lisaks neile kuuluvate korteriomandite reaalosadele kasutada kokku ca 700 m2 üldkasutatavat elamu (trepikoja) pinda (joonised I kd tlk 56 ja 81, hageja selgitused samas lk 216 pöördel ja lk 217; pindade
5 (11)
2-13-14939 suuruse kohta vt I kd 57–35 ja võrdluseks I kd tlk 53–55 koosmõjus lk 86–105) ning osadel korteriomanikel ka parkimiskohti 850 m2 suuruses parklas (I kd tlk 187, II kd tlk 118–139). Korteriomanike kasutusse antud pinnad on vaheseintega eraldatud ja autoparklale hagejal juurdepääs puudub; − samuti annab kostja kolmandate isikute kasutusse elamus asuvaid ruume, elamu seinte jms pindasid reklaamiks ja osutab ühistu arvel või elamu pindasid kasutades kolmandatele isikutele tasu eest teenuseid (I kd tlk 14–153 p 9, II kd tlk 39–77 ja 164– 185).
18.Käesoleva asja lahendamisel on määrava tähtsusega küsimus, kas ja millise arvestuse alusel saab korteriomanik kui korteriühistu hallatava elamu kaasomanik nõuda ühistult elamu ja selle juurde kuuluva maa korteriomandite reaalosadega hõlmamata osa kasutusse andmise või kasutamise võimaldamise eest rahalist hüvitist. Lisaks on praeguse kohtuasja eripärana kostja kui korteriühistu ka ise elamus asuva kahe korteri omanik. Korteriühistu saab omanikuks (ja valdajaks) olla samadel alustel teiste isikutega (Riigikohtu 30. novembri 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p 18). Hageja on esitanud oma nõude osade kaupa erinevatel alustel. Nimelt nõuab hageja aastate 2006–2008 eest hüvitist lähtudes kostja (eeldatavast) tulust elamus asuvate ruumide kasutusse andmisel (eespool p 7 esimese taande esimene alataane) ja edasi kasutusse antud ruumide ja maa-ala pindala ning keskmise väidetava turuhinna järgi (samas esimese taande ülejäänud osa ning teine, kolmas ja neljas taane). Tulenevalt kostja rollist ühtlasi korteriomanikuna (kaasomanikuna) ja korteriühistuna võib hageja nõue olla edukas kahel erineval alusel.
19.Asja kuulumisest mitmele isikule kaasomandina tekib isikute vahel spetsiifiline võlasuhe. Selle sisu on kaasomanike õigused ja kohustused üksteise suhtes, mis on reguleeritud eelkõige AÕS §-des 72 ja 75 (Riigikohtu 15. juuni 2011. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 15 esimene lõik). Hageja nõuete õiguslik alus poolte kui kaasomanike vahelises suhtes on AÕS § 71 lg 2, mis näeb ette, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 2 kohaselt on asja vili asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu. Hageja väidabki, et kostja on saanud elamus asuvaid ruume ja parklat kasutusse andes õigussuhte tulemusel tulu. Esemest saadav kasu on TsÜS § 62 lg 1 järgi siiski laiem mõiste ning hõlmab viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Seega kehtivas õiguses ei hõlma vilja mõiste kasutuseeliseid. Kasutuseeliseks on need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest. Riigikohtu senise praktika järgi tuleb AÕS § 71 lg 2 tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, nõue kasutuseeliste hüvitamiseks. Kasutuseeliseks on näiteks see kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat kasulikku pinda (20. detsembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12 teine lõik; 16. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13 teine lõik, ja 23. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 13 teine lõik). Seega on kaasomanikul õigus saada nii oma osale vastav osa ühise asja viljast kui ka kastutuseelistest (Riigikohtu 26. septembri 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p 14 kolmas lõik). Järelikult tuleb hageja nõuete lahendamisel tuvastada, mida hageja nõuab viljana ja mida kasutuseelise hüvitisena, sh millised on nõude aluseks olevad elulised asjaolud. Hageja on toonud esile nii elamu kaasomandis olevate osade ja parkla kasutusse andmise teistele korteriomanikele ja kolmandatele isikutele kui ka elamu üldkasutatava ruumi (esimese korruse fuajee) osalise omavolilise ümberehitamise kostja kontoriteks (I kd tlk 80, vt ka hageja selgitused samas lk 216 pöördel). Kasutuseelise jagamisel tuleb mh selgitada kasutuseelise väärtus, s.o eseme kasutamisest saadavate eeliste väärtus. Eseme väärtuseks loetakse TsÜS § 65 järgi selle
6 (11)
2-13-14939 harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti, ning eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Korteriomandi kasutuseeliste väärtuse saab määrata korteriomandi kasutamisest saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, st korteri üürimisel saadava üüritasu järgi (eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p 20 esimene lõik). Kohus leiab, et samal alusel saab leida ka mitteeluruumide kasutuseelise väärtuse. Hageja ei väida siiski, et kostja kasutaks ise elamust suuremat osa kui vastab kostja kaasomandi osa suurusele. Kostja kui korteriühistu võib oma tegevuse korraldamiseks ja muu hulgas korteriomanike vaikival heakskiidul kasutada elamu majandamise korraldamiseks elamus asuvaid üldkasutatavaid ruume, sh eraldada neist osa ühistu juhatuse kontoriks. Sellise tegevuse tulemusel ei teki ühistu liikmel rahalist nõuet ühistu vastu.
20.Kohus ei tähelda ka üldisemalt korteriomandit ja korteriühistu tegevust reguleerivates normides sellist, mis võiks anda õigusliku aluse korteriomaniku rahalisele nõudele ühistu vastu neil asjaoludel, mida hageja märgib hagi alusena. Hageja viidatud korteriomandiseaduse (KOS) § 11 sätted ei sisalda hageja esile toodud asjaoludel nõude alusnormi, mille põhjal saaks hageja nõuda kostjalt raha maksmist, sest hageja ei ole hagi alusena märkinud ühtegi KOS § 11 lg-s 1 loetletud kohustuse täitmata jätmist. Kohtu hinnangul ei ole kaasomandi eseme kasutusse andmine või kasutamise võimaldamine käesoleval juhul käsitletav kostja tegevusena kaasomandi eseme kasutamisel. Korteriühistuseadus (KÜS) ei sisalda sätteid ühistu tulemi selle liikmete vahel jagamiseks. Seetõttu ei ole vajalik pikemalt analüüsida kostja vastuväiteid, mis lähtuvad KOS-st ja KÜS-st. Kostja on lisaks väitnud, et tema tegevus toimub kooskõlas ühistu üldkoosoleku otsusega, aga hageja vaidleb sellele vastu ja vastavat otsust ei ole kostja kohtule esitanud. Samuti ei ole esitatud kaasomanike enamuse otsust, mis võiks anda alust kaasomandi teataval viisil kasutamiseks. Kohus on menetluse teinud kostjale ettepaneku esile tuua ja tõendada, et kaasomandi senine valitsemine vastab korteriomanike huvidele KOS § 15 lg 5 tähenduses. Kohus ei nõustu kostjaga, et hageja huvidele vastaks kaasomandi eseme osadele korteriomanikele kasutada andmine sel viisil, et hageja ei saa eseme sama osa kasutada ega saa selle eest ka muud hüve. Õige on hageja seisukoht, et parkla kasutamise võimalus tekib tal alles alates 1. jaanuarist 2015 – nii nagu määras Harju Maakohus 31. detsembri 2013. aasta määrusega tsiviilasjas nr 2-10-15740 (II kd, tlk 118–139, jõustus edasi kaebamata 26. juunil 2014).
21.Eelnevast järeldab kohus, et hageja nõue on suunatud kostja kui kaasomaniku tegevuse tulemusel saadud viljast hageja omandiosale vastava osa saamisele. Riigikohus on sedastanud, et kaasomaniku hüvitisnõue AÕS § 71 lg 2 alusel tuleb lahendada hagita menetluses (eespool p-s 19 viidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 10), seega kohaldab kohus hageja rahalise nõude lahendamisel kostja kui kaasomaniku vastu hagita menetluse sätteid. Kohus sedastas 16. septembri 2013 määruse põhjenduste p-s 20, et kõnealuse nõude puhul tuleb tuvastada, kas elamu korteriomanikud on sõlminud kokkuleppeid või langetanud otsuseid kaasomandi eseme kasutamise ja käsutamise kohta. Korteriomanikud on kaasomandi valitsemiseks moodustanud korteriühistu, mistõttu võib eeldada, et korteriomanike otsused on vormistatud ühistu üldkoosoleku otsustena või vähemalt on need ühistule teatavaks tehtud. Seetõttu kohustas kohus TsMS § 230 lg 3 ja § 239 lg 1 alusel kostjat esitama kohtule kehtivad korteriomanike kokkulepped ja otsused, mis käsitlevad elamu ja selle juurde kuuluva maatüki kaasomandiosa kasutamist ja kasutusse andmist. Kostja selliseid otsuseid kohtule vaatamata kohtu korduvatele selgitustele ja meeldetuletustele ei esitanud. Sellest järeldab kohus, et puudub nii korteriühistu liikmete üldkoosoleku kui ka korteriomanike enamuse otsus elamu teatavate osade kasutusse andmise kohta. See ei mõjuta hageja õigust nõuda tema omandiosa suurusel vastavat hüvitist (vt selle kohta ka Riigikohtu 5. detsembri 1997. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-97, põhjenduste kuues lõik).
7 (11)
2-13-14939
22.Hagita asja lahendamisel ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et seetõttu ei ole kohus hageja nõudeid AÕS § 71 lg 2 alusel lahendades seotud sellega, et hageja soovib aastate 2006–2008 eest hüvitist lähtuvalt kostja teenitavast tulust ja edasi vastavalt mitteeluruumi ja elamu juurde kuuluva parkla keskmisest kasutustasust.
23.Kohus tuvastab kostja sõlmitud lepingute (I kd tlk 49–52, 66–67, 190–196), kooskõlastuse (II kd tlk 15), arvete (II kd tlk 16 ja 105) ning teadete (I kd tlk 68–73, 187 ja 197–198) järgi, et kostja tegutses korteriomanike kaasomandis olevaid koridoriruume ja parkimiskohti teatavate korteriomanike kasutusse andes kõigi teiste kaasomanike nimel. Seega käsutas kostja muu hulgas hagejale kuuluvat kaasomandiosa ilma hageja nõusoleku ja kaasomanike enamuse otsuseta. Kui säärane käsutus toimub suhtes kolmanda isikuga, kes ei ole kaasomanik, siis on kostjal AÕS § 71 lg 4 järgi ühise asja suhtes selle kolmanda isiku ees kõik omaniku õigused. Siiski on hageja viidatud 700 m2 koridoripinda ja 850 m2 suurune parkla antud kasutusse teistele kaasomanikele. Kahe kaasomaniku vahelises suhtes on kaasomanikul AÕS § 71 lg 3 alusel teiste kaasomanike suhtes omaniku õigused üksnes oma osale ühises asjas. Kui kostja käsutas ühist asja suhtes teise kaasomanikuga kostja osast suuremas ulatuses, siis sõlmis ta ülejäänud kaasomanike nimel tehingu ilma esindusõiguseta. Selline tehing on TsÜS § 129 lg 1 alusel tühine. Tulenevalt käesoleva kohtuasja spetsiifikast ei saanud koridori ega parkla kasutusse võtjate (korteriomanike) suhtes tekkida kostja näivusvolitust, sest ka nemad pidid teadma korteriomanike üldkoosoleku ja enamuse otsuse puudumisest. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ja tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sellest järeldab kohus, et hageja ei saa kostjalt kui kaasomanikult nõuda kasutuseelise hüvitist koridori ega parkla teiste kaasomanike kasutusse andmise eest. See ei välista hageja nõuet nende korteriomanike vastu, kes kasutavad kaasomandiosa ilma kaasomanike vastava otsuseta.
24.Pooled ei vaidle selle üle ja kohus tuvastas, et kostja on andnud elamus asuvaid ruume ja pindu kasutusse ka isikutele, kes ei ole kaasomanikud. Nende isikute suhtes on kostjal AÕS § 71 lg 4 järgi kõik omaniku õigused, st vastavad käsutustehingud on kehtivad. Pooled on esitanud andmeid (majandusaasta aruanded, pearaamatu väljavõtted, aruanded ühistu liikmetele ja käibeandmikud) kostja kõnealusest tegevusest saadud tulu kohta aastatel 2008– 2013, mille põhjal kohus tuvastab kostja kõnealusest tegevusest saadud tulu järgmiselt: − 2008. aastal 22 444,68 eurot (I kd tlk 126); − 2009. aastal 19 543,35 eurot (I kd tlk 126 ja 131; sama summa moodustub rendi-, reklaami- ja antennitulust pearaamatu ja aruannete järgi ( = 12109,08 + 1225,57 + 6208,70) I kd tlk 130, II kd tlk 30–32, tõlked I kd tlk 145–147); − 2010. aastal 16 891,78 eurot (I kd tlk 131 ja 134; sama summa moodustub rendi- ja reklaamitulust (16500,77 + 391,01) I kd tlk 127, 135 ja II kd tlk 22–23); − 2011. aastal kas kogutulu 13 208 eurot (I kd tlk 134), kasutuslepingute andmiku järgne tulu 12 987,95 eurot (II kd tlk 150 ja 186) või rendi-, reklaami- ja antennitulu pearaamatu ja aruannete järgi 20 627,59 eurot ( = 12987,94 + 3096,09 + 4543,56, I kd tlk 129, 132–133 ja II kd tlk 24–28, 33–35). Kohus on kohustanud kostjat esitama kõik andmed saadava tulu kohta ja andnud kostjale võimaluse esitada ka andmed kulude kohta. Nii ruumide üürimisest, kui ka reklaamipindade kasutusse andmisest ja antennide kasutamise võimaldamisest saadav tulu on sisuliselt selline, mida kostja sai elamu kaasomandiosa kolmandate isikute kasutusse andmisest. Neil kaalutlustel tuvastab kohus, et kõnealune tulu 2011. aastal oli kokku 20 627,59 eurot;
8 (11)
2-13-14939 − 2012. aastal 12 578,24 eurot (II kd tlk 152 ja 187) või 12 171 eurot (II kd tlk 29) või 17 186 eurot (II kd tlk 36), millest kohus loeb eelmises taandes märgitud kaalutlustel põhjendatuks suurema summa 17 186 eurot; − 2013. aastal 12 131,54 eurot (II kd tlk 154 ja 188).
25.Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud, et kõnealuste tehingutega kolmandatele isikutele kasutusse antud ruumide ja pindade eest oleks olnud võimalik saada suuremat tulu. Üksnes keskmistest üürihindadest (I kd tlk 13–17, 82–84, 106–107 ja II kd tlk 202) ei saa käesoleva juhul järeldada, et kostja üüritulu kaasomandis olevalt asjalt pidanuks olema suurem. Kostja raamatupidamises ei ole selgelt eristatud tulusid ja kulusid seoses kostjale kuuluvate korteriomanditega ja kõigi korteriomanike kaasomandis olevate ruumidega, kostja on sellise eristuse puudumist ka ise selgelt kinnitanud (III kd tlk 15 pöördel). Vaidlust ei ole hagejale kuuluvate korteriomandite mõtteliste osade suuruses (vastavalt xxx ja xxx) ega nende omandamise ajas (vastavalt 5. juuli 2006 ja 16. jaanuar 2013 – st aasta 2006 tulust on kostjal õigus 180/365 suurusele osale, mis vastab tema korteriomandi nr 7 suurusele, ja aastast 2013 on kostjal lisaks õigus 350/365 suuruse osale, mis vastab tema korteriomandi nr 14 suurusele). Hageja on väitnud, et aastatel 2006–2012 mitteeluruumi keskmine üür oluliselt ei muutunud, sellele väitele kostja vastu ei vaielnud. Võttes lisaks arvesse kostja teenitava tulu püsimist sarnases suurusjärgus alates 2008. aastast kuni 2013. aastani saab kohus tuvastada ka ülejäänud vaidlusalustel aastatel (2006 ja 2007) võrreldava tulu olemasolevate andmete aritmeetilise keskmisena, st summas 18 137,49 eurot ( = ( 22444,68 + 19543,35 + 16891,78 + 20627,59 + 17186 + 12131,54 ) : 6 ). Nende andmete põhjal saab kohus rahuldada hageja nõude aastate 2006–2013 eest kohtuotsuse tegemise aja seisuga (st käesoleva aasta eest 198/365 suuruses osas) summas 1 415,25 eurot järgmise arvestuse kohaselt: aasta
26.Kohus ei pea mõistlikuks mõista kostjalt välja hüvitist käesoleva aasta eest ega ka perioodi eest pärast kohtuotsuse tegemist. Kuigi VÕS § 136 lg 4 näeb ette teatava võimaluse alles kohtuotsuse tegemisele järgneva aja eest perioodiliste maksete tegemiseks, siis ei ole see käesoleva juhtumi asjaoludel põhjendatud. Kostja on korteriühistu, kelle liikmed võivad kas ühistu üldkoosoleku vormis või kaasomanike enamuse otsusega lahendada edaspidi kaasomandis olevast elamu osast saadava vilja jagamise teisiti. Sellisel juhul võib pärast otsuse tegemist ilmnevate asjaolude hindamine eelda põhjalikku sisulist analüüsi. Kohus leiab, et arvestades korteriühistu tegevuse eripära, saab korteriomanik ühistult kui teiselt kaasomanikult nõuda kõnealuse tulu jagamist siiski pärast majandusaasta aruande kinnitamist. KÜS § 1 lg 2 kaudu kohalduva mittetulundusühingute seaduse § 36 lg 5 sätestab, et juhatus esitab registrile kinnitatud majandusaasta aruande kuue kuu jooksul arvates majandusaasta lõppemisest. Järelikult muutub hageja nõue sissenõutavaks kuue kuu möödumisel aasta lõpust.
9 (11)
2-13-14939 Võttes arvesse kohtu hinnangut hageja põhinõude aegumistähtajale (järgnevas p 28), siis on ühistus või kaasomanike vahel sama küsimuse ka edaspidi reguleerimata jätmise korral hagejal võimalus pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse.
27.Hageja nõuab kostjalt viivise maksmist, selle nõude õiguslik alus on VÕS § 113 lg 1. Vaidlust ei ole selles, et kostja sai tulu elamus asuvate pindade kasutusse andmisest perioodiliselt esitades ruumide kasutajatele igakuiselt arveid. Siiski ei muutu sellest kaasomaniku nõue AÕS § 71 lg 2 alusel perioodiliseks nõudeks vähemalt mitte enne sellise nõude esitamist. Kohtu hinnangul tuleb viivise arvestamise algusaeg käesoleva juhtumi asjaoludel määrata analoogia korras VÕS § 113 lg 2 alusel, st alates hagi esitamisest
27.novembril 2012. Eelmises punktis nõude sissenõutavuse kohta märgitud kaalutlustel peab kohus põhjendatuks hageja viivisenõuet iga aasta eest alates järgneva aasta 1. juulist. Viivise määr on VÕS § 113 lg 1 teises lauses ette nähtud määr, selles osas ei ole pooltel ka vaidlust. Kokkuvõtvalt on kohtuotsuse tegemise päeva seisuga muutunud sissenõutavaks viivis summas 153,21 eurot järgmise arvestuse kohaselt: aasta
Hageja nõue edasiulatuva viivise väljamõistmiseks on samuti põhjendatud.
28.Eespool p-des 25 ja 27 põhjendatuks hinnatud põhi- ega viivisenõue ei ole aegunud. Põhinõude alusnorm on AÕS § 71 lg 2, st tegemist on seadusest tuleneva nõudega. TsÜS § 149 esimese lause järgi on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus rahuldab hagi osaliselt alates 2006. aastast saadud vilja osas ja hagi esitamise ajaks 2012. aastal ei olnud kümne aasta pikkune aegumistähtaeg veel möödunud. Viivist nõuab hageja sisuliselt alates hagi esitamisest, st ka see nõue ei olnud hagi esitamise ajaks aegunud.
29.Kohus ei nõustu kostjaga nagu oleks hageja nõudeõiguse minetanud. Hageja osalemine kostja kui korteriühistu tegevuses ei tähenda, et ta peaks esitama poolte kaasomandisuhtest tulenevaid nõudeid lühema tähtaja jooksul. Hagiavalduse esitamine ei ole üldjuhul vastuolus hea usu põhimõttega, kui hagi esitatakse seaduses sätestatud aegumistähtaegu järgides ning kahju ei suurene selle tekkimisest kuni hagi esitamiseni. Kostja ei ole esile toonud selliseid erilisi asjaolusid, mis lubaks arvata, et hageja on oma nõudeõigust kuritarvitanud, st kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis võimaldaks kostjal õigustatult arvata, et hageja tema vastu nõuet ei esitagi (vt Riigikohtu 15. novembri 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-06, p 15).
10 (11)
2-13-14939
30.Tsiviilasja hind oli hagi menetlusse võtmisel TsMS § 133 lg-te 1 ja 2 ning § 129 lg 1 alusel 3 799,72 eurot. Seejärel suurendas hageja oma nõudeid ja avaldas hagi hinna 34 112,79 eurot. Kohus on seisukohal, et nõude järgnev vähendamine ei alanda enam tsiviilasja hinda maakohtus.
31.Kohus rahuldab hagi osaliselt ja jätab menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kuigi kohus rahuldab hagist suhteliselt väikese osa (ca 10% otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud hageja täpsustatud nõuetest), siis on kostja oma käitumisega põhjustanud menetluse olulise viibimise, korduvate istungite korraldamise vajaduse ja raskendanud hagejal nõude täpsustamiseks vajalike andmete saamist. Sellises olukorras on põhjendatud jätta menetlusega seonduvad kulud kummagi poole enda kanda.
32.Hageja taotleb osaliselt riigilõivu tagastamist. Kohus ei jaga hageja arusaama, et nõude vähendamisega kaasneb automaatselt hagihinna vähenemine (vt eespool p 30) ja seega ei oleks hageja taotlus üldjuhul põhjendatud. Siiski tuleneb muu hulgas otsuse p-s 21 märgitust, et hageja nõude saab lahendada hagita asjana. Hagita asjas avalduse läbivaatamise taotlemisel tuli hageja (algselt vastu)hagi esitamise aja seisuga tasuda riigilõivuseaduse § 57 lg 4 järgi lõivu 25 eurot. Kuna muu hulgas selles küsimuses võib kohtute lõplik otsustus kujuneda alles lahendi jõustumise ajaks, siis lahendab kohus hageja taotluse lõivu osaliseks tagastamiseks pärast otsuse jõustumise selgumist. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik
11 (11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.