AS XXX(pankrotis) pankrotihalduri Toomas Saarma ja OÜ XXX hagi Swedbank AS vastu kinnistu jagamiseks ja osahüpoteegi osaliseks kustutamiseks vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: AS XXX(pankrotis, registrikood XXX) pankrotihaldur Toomas Saarma, büroo asukoht Kotzebue 9, Tallinn 10412, e-post [email protected] Hageja II: OÜ XXX, registrikood XXX, asukoht XXX Hageja II seaduslik esindaja: vandeadvokaat Taavi Pihlakas, e-post [email protected] Kostja: Swedbank AS, registrikood 10060701, asukoht Liivalaia 8, Tallinn 15040 Kostja lepinguline esindaja: Raimo X , e-post Raimo.X @swedbank.ee
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
Rahuldada hageja AS XXX(pankrotis) pankrotihaldur Toomas Saarma 23. mai 2014 taotlus täiendava dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks ja võtta tsiviilasja toimikusse viidatud kuupäeva menetlusdokumendi lisa. Jätta rahuldamata kostja Swedbank AS taotlused 21. augusti 2013 vastuse lisa nr 2 ja 5. märtsi 2014 menetlusdokumendi lisade ning esialgse hageja AS XXX(pankrotis) taotlused 29. augusti 2013 arvamuse lisade ja
9.septembri 2013 taotluste lisade vastuvõtmiseks. Kohustada kostjat Swedbank AS (registrikood 10060701) andma nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu jagamiseks selliselt, et katastriüksuste nr XXX ja XXX eraldumisel tekiksid uued eraldiseisvad kinnistud, samuti selle tulemusel uutelt kinnistutelt, mis koosnevad katastriüksustest nr XXX ja XXX , kostja kasuks seatud osahüpoteegi (summas 2 640 000 eurot) kustutamiseks.
Hagi rahuldada. Jätta kõik menetluskulud kostja kanda, välja arvatud hagi esitamisel tasutud riigilõivu täis- ja soodusmäära vahe ning hagi tagamise taotlustelt tasutud riigilõivud, mis jäävad solidaarselt hagejate kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Kohtu selgitused Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13, Tallinn, e-posti aadress [email protected]). Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.
MENETLUSE KÄIK
1.AS XXX(pankrotis, edaspidi „esialgne hageja”) ja OÜ XXX (edaspidi „hageja II”) esitasid
12.juulil 2013 kantselei kaudu kohtule hagiavalduse Swedbank AS (edaspidi „kostja”) vastu kinnistu jagamiseks ja selle tulemusel tekkivate uute kinnistute hüpoteegist vabastamiseks vajalike nõusolekute andmise nõudega. Kohus võttis hagiavalduse 5. augusti 2013. aasta määrusega menetlusse. Kostja esitas 21. augustil 2013 vastuse hagile ja vaidles sellele vastu. Esialgse hageja asemel astus 13. veebruari 2014 avaldusega menetlusse pankrotihaldur Toomas Saarma (edaspidi „hageja I”).
2.Kohus lahendas 5. mai 2014. aasta määrusega osa poolte senistest taotlustest, selgitas pooltele kohaldatavat õigust ja sellest tulenevat poolte tõendamiskoormist, samuti määras menetluse lõpuleviimiseks tähtajad. Kohus jättis lahendamata poolte taotlused seoses tõenditega, mis esitati esialgse hageja esindusõiguse kohta. Pooled esitasid kohtu määratud ja pikendatud tähtaegade jooksul täiendavad seisukohad, aga ükski poole ei märkinud, et ta sooviks endiselt tugineda mõnele esialgse hageja esindusõigust puudutavale tõendile.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
2 (7)
2-13-33244 Hagejate nõue ja väited
3.Hagejad nõuavad kostja kohustuse tuvastamist anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu (edaspidi „vaidlusalune kinnistu”) jagamiseks selliselt, et katastritunnuste nr XXX ja XXX (edaspidi „eraldatavad katastriüksused”) eraldumisel tekiksid uued eraldiseisvad kinnistud, samuti uutelt kinnistutelt kostja kasuks seatud osahüpoteegi (summas 2 640 000 eurot, edaspidi „vaidlusalune hüpoteek”) kustutamiseks. Hagejate põhiväited on järgmised: − kostja (laenuandja) ja esialgse hageja (laenusaaja) vahel sõlmitud laenulepingus sisaldus kokkulepe, et esialgsel hagejal kui laenulepingust tulenevate laenusaaja kohustuste täitmise tagamiseks vaidlusaluse hüpoteegiga koormatud kinnistu omanikul on õigus kinnistu jagada eraldades sellest eraldatavad katastriüksused ning kostja kohustus need vabastama vaidlusalusest hüpoteegist; − 2013. aasta kevadel pöörduski esialgne hageja kostja poole sooviga leppida kokku notari aeg vastavaks tehinguks ja saatis kostjale ka lepingu projekti, aga kostja keeldus vaidlusaluse kinnistu jagamiseks ja hüpoteegi osaliseks kustutamiseks nõusolekute andmisest; − esialgne hageja võõrandas vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa, mis vastab eraldatavatele katastriüksustele hagejale II; − mõlemad hagejad leiavad, et kostja keeldumine hagetavate nõusolekute andmisest on vastuolus hea usu põhimõttega, sest ka pärast eraldatavatest katastriüksustest uute kinnistute moodustamist ja nende vaidlusaluse hüpoteegi alt vabastamist jääb kostjale hüpoteegisummat, selle järjekohta ja samal järjekohal olevate hüpoteekide hüpoteegipidajate vahelist kokkulepet arvestades piisav tagatis.
4.Menetluskulud paluvad hagejad panna kostja kanda. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja peamised vastuväited on järgmised: − esiteks ei ole lepingutes ette nähtud tingimus (eraldatavatest katastriüksustest uute kinnistute moodustamine) saabunud; − teiseks on esialgne hageja rikkunud laenulepingut, kostja on selle üles öelnud ja võib oma lepinguliste kohustuste täitmisest keelduda kuni esialgse hageja kohustuste täitmiseni; − kolmandaks ei jää pärast eraldatavate katastriüksuste vaidlusalusest kinnistust eraldamist ja vaidlusalusest hüpoteegist vabastamist kostjale enam piisavat tagatist.
6.Menetluskulud palub kostja panna hagejate kanda.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada. Menetluskulud jätab kohus kostja kanda.
8.Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-st 1 esitas kohus otsuse kirjeldava osa lihtsustatult. Eelkõige jätab kohus otsustest välja poolte väited seoses esialgse hageja esindusõigusega, sest kohtu hinnangul ei oma need asja lahendamisel enam tähtsust.
9.TsMS § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas on seni lahendamata hageja I 23. mai 2014 dokumentaalse tõendi (vaidlusaluse kinnistu hindamisakt) esitamise taotlus. Kohus rahuldab selle taotluse, ja võtab hindamisakti toimikusse. Hageja II taotles 3 (7)
2-13-33244
23.mail 2014 sama akti hagejalt I väljanõudmist, aga teatas 28. mail 2014 kohtule, et loobub oma taotlusest, mistõttu vastavat taotlust ei ole vaja lahendada. Lisaks on lahendamata poolte varasemad taotlused tõendite esitamiseks esialgse hageja esindusõiguse kohta (kostja
21.augusti 2013 vastuse lisa nr 2 (I kd tlk 108–140) ja 5. märtsi 2014 menetlusdokumendi lisad (II kd tlk 78–82) ning esialgse hageja 29. augusti 2013 arvamuse lisad (I kd tlk 148–152) ja 9. septembri 2013 taotluste lisad (I kd tlk 155–209 ja II kd tlk 28–34)). Need taotlused jätab kohus TsMS § 238 lg 1 esimese lause alusel rahuldamata, sest neist ei nähtu poolte sisuliste väidete osas tähtsust omavaid asjaolusid. Kohus lahendas esindusõiguse väidetaval puudumisel rajanenud kostja taotlused 5. mai 2014. aasta määrusega ja kostja kohtu tegevuse osas vastuväidet ei esitanud. TsMS § 333 lg-te 2 ja 3 tõttu ei saa kostja sellist vastuväidet enam esitada edaspidi, mistõttu ei ole vajalik esialgse hageja esindusõiguse kohta tõendite kogumine. Viidatud lisasid ei ole nende elektroonilise esitamise tõttu vaja ega võimalik pooltele tagastada (Riigikohtu 5. novembri 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-12, p 29, ja 23. oktoobri 2013. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-13, p 42).
10.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks. − esialgne hageja ja kostja sõlmisid 29. juunil 2012 laenulepingu nr XXX (edaspidi „laenuleping”), mille kohaselt kostja laenas esialgsele hagejale 2 224 824,52 eurot kuni 28. juunini 2015; intressimääraks lepiti kuni 27. juunini 2013 18% aastas, edaspidi 8%, kusjuures esimene intressimakse tuli tasuda 28. juunil 2013 ja edasi igakuiselt (I kd tlk 19–26); − laenulepingust tulenevate esialgse hageja rahaliste kohustuste täitmise tagatiseks seati muu hulgas hüpoteek vaidlusalusele kinnistule, täpsemalt jagati 29. juuni 2012 osahüpoteegi loovutamise lepinguga (edaspidi „hüpoteegileping”) senine esimesel järjekohal olev hüpoteek sel viisil, et kostja kasuks kanti kinnistusraamatusse sisuliselt esimesel järjekohal olev (vaidlusalune) osahüpoteek summas 2 640 000 eurot, kusjuures samal järjekohal on hüpoteegid summadega 180 000 eurot ja 1 973 373,64 eurot teiste isikute kasuks (I kd tlk 10–18 ja 27–33); − laenulepingus ja hüpoteegilepingus sisaldub esialgse hageja ja kostja kokkulepe selle kohta, et esialgne hageja võib vaidlusaluse kinnistu jagada eraldades sellest eraldatavatest katastriüksustest moodustatavad kinnistud ja kostja kohustub andma nõusoleku moodustatavate kinnistute vabastamiseks vaidlusaluse hüpoteegi alt (laenulepingu p 2.16.3 ja hüpoteegilepingu p 9.1); − 2013. aasta mais soovis esialgne hageja vaidlusaluse kinnistu jagada ja eraldatavatest katastriüksustest moodustatavad kinnisasjad võõrandada, milleks küsis kostja nõusolekut, mida kostja ei andnud (I kd tlk 35–39 ja 70; II kd tlk 4–22); − 27. mai 2013 lepinguga, mida on muudetud 13. juunil 2013, võõrandas esialgne hageja 75032/752800 suuruse mõttelise osa vaidlusalusest kinnistust hagejale II ja samad pooled leppisid kokku kinnistu uues kasutuskorras (I kd tlk 40–69); − lisaks võõrandas esialgne hageja 28. juuni 2013 lepinguga 341200/752800 suuruse mõttelise osa vaidlusalusest kinnistust (I kd tlk 105–117); − esialgne hageja ei tasunud 28. juuni 2013 intressimakset ja kostja ütles laenulepingu 9. juuli 2013 kirjaga üles (I kd tlk 81).
11.Hagejate nõude õiguslik alus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5, mis sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kostja tahteavaldus vaidlusaluse kinnistu jagamiseks on vajalik asjaõigusseaduse (AÕS) § 356 lg 1 kohaselt ning hüpoteegi osaliseks kustutamiseks 4 (7)
2-13-33244 kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaselt. Vastavalt KRS § 341 lg-le 8 võib kostja kui puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kuigi TsÜS § 68 lg 5 (kohustamisnõue) ja KRS § 341 lg 8 (tuvastamisnõue) sõnastused on mõneti erinevad, kusjuures hagejad on nõude sõnastamisel järginud viimast normi, siis saab kohus käsitleda hagejate nõuet siiski sooritushagina TsÜS § 68 lg 5 tähenduses ja hagi rahuldamise korral kohustada kostjat soovitud tahteavaldusi andma.
12.Hagejad väidavad, et kostja kohustus hagetavad nõusolekud anda tuleneb laenulepingu p-st 2.16.3 ja hüpoteegilepingu p-st 9.1. Kohus tuvastas viidatud lepingutingimuste põhjal esialgse hageja ja kostja kokkulepe selle kohta, et esialgne hageja võib vaidlusaluse kinnistu jagada eraldades sellest eraldatavatest katastriüksustest moodustatavad kinnistud ja kostja kohustub andma nõusoleku moodustatavate kinnistute vabastamiseks vaidlusaluse hüpoteegi alt. Kostja kaks esimest vastuväidet lähtuvad tema ja esialgse hageja vahelistest lepingutest.
13.Hüpoteek on piiratud asjaõigus, mis AÕS § 325 lg 1 kohaselt koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate nõuetega võlaõiguslik kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (tagatiskokkulepe). Seega saab hüpoteegi puhul eristada kolme kokkulepet: asjaõiguslikku kokkulepet hüpoteegi seadmiseks; tehingut, millest tuleneb võlg (nt laenuleping), ja tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega (vt Riigikohtu 5. novembri 2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12 teine lõik). AÕS § 346 lg 2 teine lause näeb muu hulgas ette, et tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes. Eelviidatud kolmest kokkuleppest loovad esimene ja viimane õigussuhte ka hageja II ja kostja vahel: hüpoteegi seadmise kokkulepe tänu kinnistusraamatusse kantud hüpoteegile ja selle asjaõiguslikule toimele hageja II kui kinnistu mõttelise osa omaniku suhtes ning tagatiskokkulepe AÕS § 346 lg 2 teise lause tõttu.
14.Vaatamata kostja ja esialgse hageja vahelistele lepingutele saavad hagejad kui vaidlusaluse kinnistu kaasomanikud nõuda kostja kui hüpoteegipidaja nõusolekut kinnistu jagamiseks, sest sellise nõude esitamiseks ei pea alati olema eelnevat kokkulepet. Üldjuhul sõltub hüpoteegipidaja õigus keelduda kinnistu jagamiseks nõusoleku andmisest või kohustus vastav nõusolek anda sellest, kas kinnistu jagamise tulemusel väheneb kinnisasja ja seega ka tagatise väärtus või riivab see mingil muul põhjusel hüpoteegipidaja õigusi. Kui jagamine hüpoteegipidaja õigusi ei märkimisväärselt ei riiva, siis võib jagamiseks nõusoleku andmisest keeldumine olla vastuolus TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu
18.aprilli 2007. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07, p 18). Seega kaalub kohus poolte huve ja otsustab selle põhjal, kas kostjal on hea usu põhimõttest tulenevalt kohustus nõustuda vaidlusaluse kinnistu jagamisega. Kohus võtab huvide kaalumisel arvesse, et hüpoteegipidaja majanduslik eesmärk on tulenevalt AÕS § 325 lg-st 1 hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamine panditud kinnisasja arvel. Kostja ei ole tõendanud, et vaidlusaluse kinnistu taotletud viisil jagamine selle eesmärgiga seonduvat huvi oluliselt riivaks. Esialgse hageja ja seeläbi ka praeguste hagejate huvi vaidlusaluse kinnistu jagamise vastu on kajastatud juba laenulepingus ja hüpoteegilepingus. Nende lepingute sõlmimise ajal ei olnud kostjal vaidlusaluse kinnistu taotletud viisil jagamise osas vastuväiteid. Sellest järeldab kohus, et kostjal puudub muu võimalik oluline huvi vaidlusaluse kinnistu terviklikkuse säilitamiseks kui hüpoteegist tulenevate rahaliste nõuete tagamine. Hageja I esitatud vaidlusaluse kinnistu ja selle osade hindamisaktist (II kd tlk 118–145) ei nähtu, et pärast eraldatavate katastriüksuste vaidlusalusest kinnistust eraldamist ja omaette kinnistute moodustamist muutuks tervikuna kogu kõnealuse maa väärtus negatiivselt. Hindaja on märkinud, et arvestades hinnatava objekti asukohta, seisukorda ning kinnisvaraturu hetkeolukorda, näeb ta vara parima kasutusena maatükkide jagamist ca 7 500 – 10 000 m2 suurusteks äri- ja tootmismaa 5 (7)
2-13-33244 kruntideks, detailplaneeringu muutmist või võõrandamist mõtteliste osadena. Seega ei ole vaidlusalusest kinnistust osade eraldamine hüpoteegipidaja huve oluliselt kahjustav.
15.Kohus ei nõustu kostjaga, et laenulepingu p-st 2.16.3 ja hüpoteegilepingu p-st 9.1 tuleneks kostjale õigus keelduda vaidlusaluse kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmisest põhjusel, et vastavas kohustuses ei ole selgelt kokku lepitud. Mõlema lepingu sõnastuse järgi oli esialgsel hagejal õigus vaidlusalust kinnistut sel viisil jagada, et eraldada sellest eraldatava katastriüksused. Lepingute niisugusest sõnastusest saab võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 järgi järeldada kostja kohustust anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu jagamiseks. Seega tuleb hagi hagejate nõude esimeses osas (kohustada kostja andma nõusolekut vaidlusaluse kinnistu jagamiseks) rahuldada.
16.Sarnaselt eespool p-s 14 märgituga sõltub kostja kohustus anda nõusolek eraldatavatest katastriüksustest moodustatavate kinnisasjade vaidlusalusest hüpoteegist vabastamiseks eelkõige sellest, kas ülejäänud vaidlusalust kinnisasja koormama jääv hüpoteek on piisav kostja nõuete tagamiseks. Kostja kolmas vastuväide ongi suunatud sellele, et talle jääv tagatis ei ole piisav. Tulenevalt AÕS § 346 lg-st 1 on hüpoteegiga hüpoteegisumma ulatuses tagatud nõue, intressid (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud ja täituri tasud ning hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksed. Laenulepingust tulenevad kostja nõuded on seega vaidlusaluse hüpoteegiga tagatud kõige enam summas 2 640 000 eurot. Kostja on toonud esile, ja hagejad ei ole sellele vastu vaielnud, et kostjal on esialgse hageja vastu laenu tagastamise nõue summas 2 224 824,52 eurot, intressinõue 413 263,04 eurot ja viivise nõue vähemalt 90 105,39 eurot – seega ületavad hageja nõuded kokku (eelnevas loetletute summa on 2 728 192,95 eurot) hüpoteegisumma. Moodustatavatelt kinnistutelt vaidlusaluse hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmise nõudes saab kohus AÕS § 346 lg 1 tõttu siiski hinnata üksnes seda, kas hüpoteegisumma piires säilib kostjal piisav tagatis. Selleks kõrvutab kohus vaidlusalust kinnistut koormavate sama järku hüpoteekide hüpoteegisummasid kinnistu väärtusega. Vastavalt TsÜS §-le 65 loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).
17.Hageja I esitatud hindamisakti kohaselt on vaidlusaluse kinnistu nende osade turuhind, mis ei ole hõlmatud eraldatavate katastriüksustega, 7 787 835 eurot. Siinjuures on hindaja leidnud kruntimata maa väärtuse „tagurpidi”, st lahutades arendatavate kruntide müügitulust ehituskulu, müügikulu ja arendaja muud kulud. Tegemist on lihtsustatud arvustusega, näiteks pole turuväärtuse arvutamisel arvestatud intressikuludega ning müügiperioodi jooksul müümata kruntidega seonduvaid kuludega (näiteks maamaks). Siiski arvestab hinnang piisavalt reaalsete müügitingimuste ja kinnisvara arenduskuludega. Kohus ei nõustu kostjaga, et vaidlusaluse kinnistu eripära tõttu pole selle turuhind üldse hinnatav. Hindaja on piisavalt põhjendanud hinna kujunemist ning võtnud mõistlikult arvesse vaidlusaluse kinnistu ja selle osade eripära. Tulenevalt hindaja märgitud kõikumisest ± 20% lähtub kohus järgnevas sellest, et ilma eraldatavate katastriüksusteta on vaidlusaluse kinnistu ülejäänud osa väärtus vähemalt 6 230 268,00 eurot. Kuna esialgne hageja on pankrotistunud ja kinnistu müük võib toimuda pankrotimenetluse käigus, siis arvestab kohus täiendavalt, et hüpoteegipidajate saadav tulem võib pankrotiseaduse § 153 lg 2 tõttu olla kuni 15% väiksem ehk kokku vähemalt 5 295 727,80 eurot.
18.Kostja kasuks seatud osahüpoteegiga samal järjekohal asuvad veel hüpoteegid hüpoteegisummadega 180 000 eurot ja 1 973 373,64 eurot, mis koos vaidlusaluse hüpoteegi summaga moodustavad 4 793 373,64 eurot, mis on väiksem kohtu hinnangust vaidlusaluse kinnistu ka ilma eraldatavate katastriüksusteta võõrandamisel hüpoteegipidajate vahel jagatavast tulemist pankrotimenetluses. Õige on hageja II viide hüpoteegilepingu p-le 7.1, mille kohaselt kostja on võrreldes teiste hüpoteegipidajatega nendevahelises sisesuhtes 6 (7)
2-13-33244 eelistatud. Kuna aga kohus tuvastas, et samal järjekohal olevad hüpoteegid tervikuna moodustavad väiksema summa kui on eeldatav tulem, siis ei oma see asja lahendamisel tähtsust. Senise põhjal tuvastab kohus, et laenulepinguga ja hüpoteegilepinguga arvestamata on kostjal kohustus ka teine hagetav nõusolek anda. Tulenevalt kostja vastuväidetest kontrollib kohus täiendavalt, kas viidatud lepingud annavad esialgse hageja ja kostja kokkulepete tõttu alust teistsuguseks järelduseks.
19.Kostja esimene vastuväide ei ole edukas hagetavate nõusolekute omavahelise seotuse tõttu. Nimelt nähtub laenulepingust ja hüpoteegilepingust, et nende lepingute poolte tahe oli suunatud vaidlusaluse kinnistu jagamise võimaldamisele hagiga taotletaval viisil (vt eespool p 15). Laenulepingu p 2.16.3 ja hüpoteegilepingu p 9.1 on sõnastatud sel viisil, et kohustus anda nõusolek osahüpoteegi kustutamiseks tekib alles pärast vaidlusaluse kinnistu jagamist. Siiski ei anna see alust kostjal keelduda nõusoleku andmisest vaidlusaluse hüpoteegi osalisest kustutamisest lepingutes kokku lepitud ulatuses üksnes seetõttu, et tegelikkuses on kinnistu veel jagamata kostja vastava nõusoleku puudumise tõttu. Kuna kohus tuvastas, et kostjal on kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu jagamiseks, siis langeb sisuliselt ära esimene vastuväide hüpoteegi kustutamist puudutavas osas.
20.Kostja teise vastuväite edukus sõltub vastusest küsimusele, kostjal oli enne esialgse hageja laenulepingust tulenevate kohustuste sissenõutavaks muutumist õigus keelduda hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmisest VÕS § 111 lg 4 alusel või on selline õigus nüüd VÕS § 110 lg 1 alusel. Kuna kohus tuvastas, et kostjal on kohustus anda hagetavad nõusolekud sõltumata sellekohastest varasematest kokkulepetest, siis ei mõjuta neid kohustusi iseenesest veel laenulepingu ülesütlemine. Kohus leiab, et laenulepingu p 2.16.3 ja hüpoteegilepingu p 9.1 välistavad kostja õiguse keelduda hagetavate nõusolekute andmisest. Viidatud lepingute pooled on kokku leppinud esialgse hageja õiguses vaidlusaluse kinnistu jagamiseks ja eraldatavatest katastriüksustest moodustatavate uute kinnistute hüpoteegist vabastamises. Seda kohustust ei ole seotud laenulepingu osalise täitmisega. Erinevalt muus osas vaidlusaluse kinnistu võõrandamisest on laenulepingu pooled selgelt kokku leppinud, et eraldatavate katastriüksuste võõrandamisest saadavat raha ei tulnud esialgsel hagejal kasutada laenulepingu täitmiseks. Seetõttu ei anna ka laenuleping ega hüpoteegileping kostjale õigust keelduda nõusoleku andmisest eraldatavate katastriüksuste osas vaidlusaluse hüpoteegi kustutamiseks.
21.Lisaks on kostja VÕS § 111 lg 7 ja § 110 lg 5 alusel taotlenud, et hagi rahuldamise korral kohustaks kohus esialgset hagejat maksma laenulepingu alusel võlgnetava samaaegselt kostja nõusolekute andmiseks kohustamisega või vähemalt tasuma sissenõutavaks muutunud intressi. Eelmises punktis toodud kaalutlustel ei ole kostja vastav taotlus põhjendatud.
22.Tsiviilasja hind on TsMS § 126 lg 3 ja § 132 lg 1 alusel 3 500 eurot.
23.Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud valdavas osas TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Erandina jääb hagejate kanda TsMS § 162 lg 5 alusel hagi esitamisel tasutud riigilõivu täis- ja soodusmäära vahe (50 eurot), samuti TsMS § 169 lg 3 alusel hagi tagamise taotlustelt tasutud riigilõivud (kokku 100 eurot). Kohus leiab, et käesoleva kohtuasja asjaoludel vastutavad hagejad nende kanda jäänud menetluskulude eest solidaarselt.
24.Kohus selgitab pooltele, et 28. mai 2014 menetlusdokumendid saavad nad vastastikku kätte veebilehe ww.e-toimik.ee vahendusel tsiviilasja nr 2-13-33244 dokumentidena nr 37–39. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik 7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.