Puhas Kodu OÜ hagi E.R. vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Tsiviilasja hind
65 000 eurot Hageja: PUHAS KODU OÜ (registrikood: 11105208; aadress: Ringtee 41, Tõrvandi alevik, Ülenurme vald, 61701 Tartumaa; e-post: [email protected])
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Nikolai Kõiv (Advokaadibüroo Nikolai Kõiv; aadress: Tallinna 2, 71011 Viljandi; e-post: [email protected]) Kostja: E.R. (isikukood: XXXX; aadress: XXXX; epost: XXXX) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anne Nurmi (Advokaadibüroo Nurmi&Partner; aadress: Suur-Karja 11, 10140 Tallinn; e-post: [email protected]) Kohtuistungi aeg Protokollija
5. mai 2014 Kaire Kuznetsov
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi. Mõista E.R. välja PUHAS KODU OÜ kasuks XXXX asuv korteriomand (registriosa nr XXXX) ning kohustada E.R.t nimetatud korteriomand vabastama 15 päeva jooksul tsiviilasjas 2-13-39708 tehtud lahendi jõustumisest alates.
2.Jätta menetluskulud kostja kanda. Otsus toimetada kätte pooltele. Edasikaebamise kord ja tähtaeg
Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.PUHAS KODU OÜ (hageja) esitas 28. augustil 2013 Tartu Maakohtule hagi E.R. (kostja) vastu, milles palus mõista kostja ebaseaduslikust valdusest välja hagejale omandiõiguse alusel kuuluv XXXX asuv korteriomand (registriosa nr XXXX) ja kohustada kostjat korteriomand vabastama ja andma korteriomand üle hageja valdusse hiljemalt 15 päeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest; korteriomandi mittevabastamisel tõsta kostja sundkorras täitemenetluse korras välja antud korterist teist eluruumi vastu andmata. Hageja palus jätta menetluskulud kosta kanda. Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja A.O. 9. mail 2013 notariaalse korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu, millega A.O. müüs hagejale XXXX asuva korteriomandi, üldpinnaga 54,30 m2, müügihinnaga 65000 €. Lepingu p.-s 2.1. kinnitas müüja A.O., et lepingu ese on tema omandis, seda ei ole kellelegi võõrandatud ega koormatud; lepingu ese on tema endise elukaaslase E.R. valduses, kuid tema ja E.R. vahel ei ole sõlmitud ei üüri ega muud lepingu eseme kasutuslepingut; E.R. kuuluvad lepingu esemeks oleva korteriomandi reaalosaks olevas korteris asuvad raamaturiiul, voodikarkass ja riidega kaetud tool, ülejäänud esemed, mis on selles korteris, on müüja omandiks; lepingu eseme käsutamist ei ole keelustatud, selle suhtes pole vaidlusi; korteriomandi reaalosaks olev korter ei ole registreeritud ühegi isiku elukohana; ta ei ole olnud abielus. Lepingu p.-s 4 leppisid müüja ja ostja kokku, et nad loevad lepingu eseme kaudse valduse müüja poolt ostjale üleantuks lepingu sõlmimisega ja müüja loovutab ostjale lepingu eseme väljanõudeõiguse.
11.juunil 2013 kanti hageja kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Hageja on teinud kostjale ettepaneku korteriomand vabastada ja anda see üle hageja valdusse, kuid kostja on sellest keeldunud. 14.juunil 2013 saatis hageja lepinguline esindaja kostjale ettepaneku korteri üürilepingu sõlmimiseks või korteriomandi vabastamiseks. Hageja soovib alustada koheselt korteris remonti, et edaspidi seda kasutada oma vajadusteks. Hageja tugineb asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-le 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS §80 lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Hageja leiab, et kinnistusraamatusse ei ole kantud ühtegi märget selle kohta, et kostjal oleks õigusi korteriomandi kasutamiseks.
3.märtsi 2014 kohtuistungil kinnitas hageja seaduslik esindaja, et talle saatis vaidlusaluse korteriomandi müügipakkumise kinnisvarabüroo meili teel, A.O. saadud informatsiooni alusel, korteriomand oli olnud müügis ligikaudu aasta.
2/6
2.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja leiab, et ta on hagejat teavitanud sellest, et korteriomand on tema seaduslikus valduses ning ta kasutab korteriomandit tema ja A.O. vahel sõlmitud suulise eluaegse tasuta kasutuse lepingu nr 2-13-39708 alusel. Leping sõlmiti, kui müüdi A.O., kostja ning nende ühise lapse A.O. kodu. Korteris olevad esemed ei ole A.O. omandiks. A.O. oli lepingueelsete läbirääkimiste ning lepingu sõlmimise juures ja ka valduse üleandmise juures. A.O. ja E.R. vahelise 30. mai 2011 notariaalse lepingu järgi ei soovinud pooled kanda kinnistusraamatusse kasutusõigust, reguleerides kasutusõiguse küsimuse omavaheliste tulevikus sõlmitavate lepingutega. Kostja on saanud korteriomandi valduse A.O. ja seda kasutanud juba mitu aastat ja A.O. ei ole nõudnud tasu korteriomandi kasutamise eest, kostja on tasunud vaid kommunaalmakseid. Kostja leiab, et hageja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega, heade kommetega ja ei ole mõistlik võlasuhtes. Hageja ei ole kasutanud vajalikku hoolsust võlasuhetes, mis oleks olnud mõistlik ja vajalik. Hageja käitumine ja avaldatu vastuoluline. Hageja sai enne müügilepingu sõlmimist teada, et kolmas isik valdab korteriomandit. Väljanõudeõigus ja hageja teadmine kolmanda isiku valdusest korteriomandile on notariaalses lepingus sätestatud. Ebamõistlik tundub ka korteri ostmine ilma seda üle vaatamata. Hageja hea usu põhimõttega vastuolus käitumine seisneb selles, et ta oleks saanud väga lihtsalt välja selgitada kostja õigused korteriomandile, kuid ise vältis seda võimalust. Hageja omandas korteriomandi notariaalse müügilepingu alusel hagejalt kostjalt korteriomandi väljanõudeõiguse. Seega laieneks hagejale müüja õigus, mis oli A.O. kostja suhtes, hageja õigused ei saa olla suuremad ja laiemad kui loovutaja õigused, mis loovutaja loovutas. Loovutus on tehtud samas vormis kui korteriomandi ostu-müügileping, millest tulenevalt ei saa nõuda korteriomandit välja kostja eluajal. Hagejale pidi olema teada, et kostja on saanud valduse õiguslikul alusel, kuivõrd müüja ei ole asjaõiguslikus müügilepingus hagejale avaldanud, et korteriomand on kostja ebaseaduslikus valduses. Hageja, kes teadis, et kolmas isik valdab korteriomandit, ei saa tugineda asjaolule, et kinnitusraamatus kanded puudusid kostja valduse ja õiguste osas.
KOHTU SEISUKOHT
3.Kohus leiab, et hageja nõue tuleb AÕS § 80 alusel rahuldada. Menetluskulud tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel jätta kostja kanda.
4.Hageja on nimetanud kohtule saadetud hagiavalduse pealdises iseseisva nõudeta kolmandaks isikuks kostja poolel A.O.. Hageja ei ole aga maakohtule taotlust kolmanda isiku kaasamiseks esitanud. Maakohus edastas siiski 5. septembril 2013 A.O. hagiavalduse koos lisadega. A.O. ei soovinud 24. septembri 2013 maakohtule saadetud avalduses osaleda iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel. Kostja oli nõus kolmanda isiku kaasamisega (tlk. 46). Menetluse kestel pooled ega A.O. taotlust iseseisva nõudeta kolmanda isiku kaasamiseks ei esitanud. Maakohus jätab eeltoodule tuginedes hagi pealdises tehtud viite võimaliku kolmanda isiku suhtes tähelepanuta. Kostja esitas maakohtule 4. mail 2014 taotluse 5. mai 2014 kohtuistungi edasilükkamiseks, põhjendades seda enda haigestumisega. TsMS § 352 lg 2 järgi ei lükka kohus asja arutamist edasi põhjusel, et pool ei saa isiklikult kohtuistungil osaleda, kui kohtuistungil on
3/6
tema esindaja ja kohus ei ole kohustanud poolt isiklikult istungile ilmuma. Kostja esindaja ei ilmunud maakohtu 5. mai 2014 istungile ega teatanud oma mitteilmumise põhjusest, samuti ei teavitanud kohut oma mitteilmumisest kostja taotletud tunnistaja. Maakohus jättis, tuginedes TsMS § 352 lg-le 2, istungi edasi lükkamata.
5.Kohus loeb poolte esitatud väidete ja tõenditega tuvastatuks ja pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: • A.O. ja hageja on sõlminud 9. mail 2012 müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega A.O. võõrandas hagejale korteriomandi asukohaga XXXX (registriosa nr XXXX); hageja on nimetatud korteriomandi omanikuna kinnistusraamtusse sisse kantud 11. juunil 2013; müügilepingu p.2.1.2 järgi oli korteriomand lepingute sõlmimise ajal kostja valduses • kinnistusraamatus ei ole kannet nimetatud korteriomandile kostja kasuks seatud koormatiste või kitsenduste kohta • Hageja saatis kostjale 14. juunil 2013 ettepaneku üürilepingu sõlmimiseks või eluruumi vabastamiseks • Kostja leidis hagejale 20. juunil 2013 saadetud vastuses, et ta kasutab korteriomandit eluaegse tasuta kasutamise lepingu alusel
6.AÕS § 80 lg 1 järgi on asja omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hageja ja kostja vahel puudub vaidlus selle üle, et hageja on korteriomandi asukohaga XXXX omanik ning et nimetatud korteriomand on kostja valduses. AÕS § 83 lg 1 järgi võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on asja omaniku suhtes õigus asja vallata. Seega on kostjal AÕS § 83 lg 1 järgi õigus keelduda korteriomandi hagejale üleandmisest üksnes juhul, kui tal on hageja kui korteriomandi omaniku suhtes õigus korteriomandit vallata.
7.Esmalt peatub maakohus kostja võlaõiguslikel õigustel korteriomandi valduse suhtes. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et kostja ja hageja vahel lepingulist suhet ei ole. Kostja ei ole kogu menetluse käigus väitnud ka seda, et tema ja A.O., kui korteriomandi hagejale müüja, vahel oleks olnud kehtiv üüri- või rendileping, millest talle tuleneksid üürniku või rentniku õigused VÕS §-291 järgi. Muid relatiivseid valdusõigusi või kehtivaid võlaõiguslikke õigussuhteid, mis annaksid talle kui korteriomandi valdajale hageja suhtes õiguse korteriomandit vallata, ei ole kostja menetluses esile toonud (vt vindikatsiooninõude rahuldamist välistava valdusõiguse osas Riigikohtu 19. veebruari 2014 otsuse tsiviilasjas 3-2-1-179-13 p.-i 26).
8.Kostja väitel on tema ja A.O. vahel sõlmitud 30. mail 2011 notariaalne leping, mille p. 4.7 järgi leppisid A.O. ja kostja kokku, et A.O. kohustub garanteerima kostjale elamispinna selle kasutamise eest tasu nõudmata kas lepingu esemes II (milleks on vaidlusalune korteriomand, kohtu märkus) või muus A.O. kuuluvas korteris (tlk. 75). Sama lepingupunkti teise lause kohaselt ei soovinud A.O. ja kostja kanda kinnistusraamatusse isiklikku kasutusõigust ega omandiõigust ning soovivad sellel reguleerida nende vahel hiljem eraldi sõlmitavate lepinguga.
9.Kuigi kostja esitatud isikliku kasutusõiguse notariaalse kokkuleppe ese ei ole piisavalt määratletud, ei ole välistatud, et kostja ja A.O. vahel on kehtivad täiendavad kokkulepped, millega peeti silmas just vaidlusaluse korteriomandi kasutusõigust.
4/6
Iseenesest on õige kostja väide (tlk 44), et korteriomandi tasuta kasutamise leping võib olla sõlmitud ka suuliselt. Kuid selleks, et see oleks kehtiv absoluutse õigusena kõikide korteriomandi igakordsete omanike suhtes, ei piisa võlaõiguslikust isikliku kasutusõiguse kokkuleppest. Võlaõiguslikul tasuta kasutamise lepingul (VÕS § 389 jj) üüri- või rendilepinguga analoogseid valdaja õiguste kaitset puudutavaid tagajärgi kinnisasja omandi üleminekul ei ole. Korteriomandi võlaõiguslik tasuta kasutamise leping kehtib selle sõlminud poolte vahel, kuid see ei ole kehtiv korteriomandi uue omaniku ja kasutaja vahel.
10.Maakohus on seisukohal, et kostjal ei ole ka absoluutse iseloomuga asjaõiguslikku isiklikku kasutusõigust vaidlusaluse korteriomandi suhtes. Vaidlust ei ole selles, et kinnistusraamatus ei ole kannet vaidlusalusele korteriomandile kostja kasuks seatud koormatiste või kitsenduste kohta. AÕS §-des 225 jj reguleeritud isikliku kasutusõiguse tekkimiseks on AÕS § 641 järgi nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kostja ei ole esitanud kinnistusraamatu kande parandamise nõuet, pigem vastupidi: kostja viidatud A.O. ja kostja vahelise kokkuleppe järgi ei soovinud pooled kanda kasutusõigust kinnistusraamatusse, seega ei soovinud pooled selgesõnaliselt asjaõiguse teket. Kostja viitab oma vastuväidetes ka sellele, et A.O. ja hageja vahel sõlmitud 9. mai 2012 müügilepingu ja asjaõiguslepingu p.-s 4. 2 järgi loovutas müüja ostjale üksnes eseme väljanõudeõiguse (tlk.142). Kohus juhib kostja tähelepanu sellele, et AÕS § 83 lg-s 3 nimetatu kehtib vallasomandile, kinnisasja puhul on sarnane õiguslik tagajärg üldreeglina üksnes rendi- või üürilepingute juures.
11.Maakohus leiab, et kostja 28. aprillil 2014 kohtule esitatud seisukohad hageja käitumise vastuolu kohta hea usu põhimõtte ja heade kommetega ei ole selged. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 139 järgi eeldatakse, et pooled käituvad heas usus. Kostja väited hageja pahausksusele, mis tuginevad asjaolule, et hageja ei võtnud enne müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist kostjaga ühendust, ei ole maakohtu seisukoha järgi põhjendatud. Korteriomandi võõrandas hagejale A.O., kes oli hageja lepingupartner, kinnistusraamatu kannetes puudub viide kostja võimalikele õigustele, 9. mail 2012 müügilepingu ja asjaõiguslepingu järgi oli kostja A.O. endine elukaaslane, kes valdas lepingute sõlmimise ajal korteriomandit.
12.Kostja ei ole tuginenud sellele, et kinnistusraamatu kanne oleks ebaõige. AÕS §-s 561 järgi loetakse juhul, kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Maakohus kordab otsuse p.-s 9 väljendatut, et kostja ja A.O. vahelise kokkuleppe p. 4.7 järgi ei soovinud pooled kanda tasuta kasutusõigust kinnistusraamatusse, vastupidist ei ole kostja menetluses ka esile toonud. Hageja väitel oli korteriomand asukohaga XXXX olnud aasta enne tema ja A.O. vahelise müügilepingu sõlmimist müügis (tlk 105) ning talle saatis korteri täpsema tutvustuse Tartu Kinnisvara OÜ töötaja. Hageja tõendab oma väiteid tema esindajale saadetud kirjaga, millele oli lisatud korteri pildid ja lühikirjeldus (tlk.112). Kostja ei ole hageja väidetele vastu vaielnud. Kostja väide, et hageja ei tutvunud eelnevalt isiklikult korteriomandiga, ei tõenda maakohtu arvates, et hageja oleks käitunud pahas usus. Maakohus juhib ka kostja
5/6
tähelepanu sellele, et hageja on juriidiline isik. Mitte ühest kostja väitest ei tulene, et hageja esindaja oleks soovinud kostjat kahjustada. Kostja ja A.O. vahel sõlmitud 30. mail 2011 notariaalse lepingu ning hageja ja A.O. vahel sõlmitud lepingute vahel on ligikaudu aasta, mille jooksul oleks kostja saanud oma korteriomandi valduse alust õiguslikult reguleerida ning väidetavat suulist korteriomandi tasuta kasutamise kokkulepet asendada asjaõigusliku lepinguga.
13.Maakohtule jääb arusaamtuks, mida täpselt peab kostja silmas, väites, et hageja käitumine on vastuolus heade kommetega. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 p.-i 30). Maakohtule jääb selgusetuks, millist hageja tehingut on kostja täpselt silmas pidanud. Maakohtule jääb arusaamatuks ka kostja väide, et hageja, kes teadis, et kolmas isik valdab korteriomandit, ei saa tugineda asjaolule, et kinnitusraamatus kanded puudusid kostja valduse ja õiguste osas. See, et võõrandatavat kinnisasja valdab müügilepingu sõlmimise ajal kolmas isik, ei ole tsiviilkäibes ebatavaline asjaolu. Maakohus leiab lisaks, et teadliku ja üheselt arusaadava sooviga mitte kanda isiklikku kasutusõigust asjaõigusena kinnistusraamatusse, lõi kostja oma käitumisega olukorra, mis annab alust õiguslike vaidluste tekkimisele. Maakohus leiab, et kostjalt tuleb eeltoodut arvestades ning AÕS § 80 lg 2 alusel mõista välja XXXX asuv korteriomand (registriosa nr XXXX).
14.Hageja esitas maakohtule ka nõude korteriomandi mittevabastamisel tõsta kostja sundkorras täitemenetluse korras välja korterist teist eluruumi vastu andmata. Maakohus leiab, tuginedes täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 1 p-le 1, et kui võlgnik vabatahtlikult ruume ei vabastada, ei ole selleks vaja kohtulahendit. TMS § 2 lg 1 p 1 kohaselt on täitedokument jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtuotsus ja – määrus tsiviilasjas. See annab kohtutäiturile õiguse alustada täitemenetlust ja kinnisasi võlgnikult välja nõuda. Maakohus on seisukohal, et selleks ei ole vaja kohtulahendit. TsMS § 445 lg 1 alusel võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kostjat tuleb arvestades hageja taotlust kohustada vabastama XXXX asuv korteriomand 15 päeva jooksul tsiviilasjas 2-13-39708 tehtud lahendi jõustumisest alates.
15.TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.