Asjaõigus › Omandiasjad

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud ja menetluse käik 05.01.2012 esitas OÜ Favorte Harju Maakohtusse hagi M B vastu võla 1413,60 euro ja viivise saamiseks. Poolte ja kolmandate kaasomanike kaasomandis on kinnistu xxxxxxxxxx. OÜ-le Favorte kuulub 1869/2375 osa kaasomandist; O S kuulub 308/2375 osa kaasomandist; R L 179/9500 osa kaasomandist; D N 537/19000 osa kaasomandist; A P 537/19000 osa kaasomandist; M Ble 19/2375 osa kaasomandist. L, N ja P kaaskasutuses on korter nr 7, mille eluruumi suurus on 45,8 m2. M B kasutuses on korter 1 suurusega 17,1 m2, O S kasutuses korter nr 9 suurusega 30,8 m2. OÜ Favorte kasutuses on korter nr 2 suurusega 8,7 m2, korter nr 3 suurusega 13,5 m2, korter nr 4 suurusega 24 m2, korter nr 5 suurusega 17,9 m2, korter nr 6 suurusega 46,5 m2 ja korter nr 8 suurusega 33,2 m2, kokku 143,5 m2. Arvestades omandiosa suurust 1869/2375, peaks OÜ Favorte kasutuses olema 186,9 m2 (237,5 x1869/2375) korterite pindalast, faktiliselt on 143,8 m2. Arvestades omandiosa suurust 308/2375, peaks O S kasutuses olema 30,8 m2 (237,5 x308/2375) korterite pindalast, faktiliselt on 30,8 m2. Arvestades omandiosa suurust 179/9500, peaks R L kasutuses olema 4,475 m2 (237,5x 179/9500). Arvestades omandiosa suurust 537/19000 peaks D N kasutuses olema 6,7125 m2 (237,5x537/19000). Arvestades omandiosa suurust 537/19000 peaks A P kasutuses olema 6,7125 m2 (237,5x537/19000). Kokku peaks N, L ja P kasutuses olema 17,9 m2 eluruumidest. Faktiliselt on 45,8 m2. Arvestades omandiosa suurust 19/2375, peaks M B kasutuses olema 1,9 m2. Faktiliselt on 17,1 m2. Seega kostja ja kaasomanikud L, P ja N kasutavad nende omandiosa suurusega võrreldes suuremat pinda ning OÜ Favorte kasutab väiksemat pinda. Hageja kasutuseelise hüvitamise nõue tuleneb asjaolust, et kostja kasutab oma omandiosa suurusega võrreldes suuremat pinda kaasomandis asuvatest korteritest ning nimetatud kasutus toimub hageja arvel. Hageja nõuab kostja enamkasutuses oleva 15,2 m2 eest 45,60 eurot (713,48 krooni), s.o 3 eurot ruutmeetri kohta kuus alates 01.06.2009 kuni 31.12.2011 (31 kuud). Põhivõlgnevuse suurus on 1413,60 eurot. Hageja ei olnud nõus sõlmima lepingut kostja poolt eluaseme üürimiseks ega soovi talle ka müüa elamu mõttelist osa. Kostja soovid selles osas ei oma puutumust hagi esemega. Hageja ei ole kostjat petnud ning on käitunud heas usus. Hoopis kostja, kes ostis (tähtsust ei oma, millise summa eest) 1,9 ruutmeetrise pinna ning kasutab ca 10 korda suuremat pinda, kasutab oma õigusi vastuolus hea usu põhimõttega. Isik, kes ostab kahele ruutmeetrile vastava pinna, peab arvestama sellega kaasnevate kohustustega, sellega, et ülejäänud pinna kasutamine toimub kellegi teise kaasomaniku arvel. 1,9 ruutmeetrit ei ole võimalik reaalselt elamiseks

kasutada. Kostja nõuded hagejalt kompensatsiooni küsimises ei ole rahuldatavad ega arvestatavad, sest nende osas ei ole esitatud kohast nõuetele vastavat avaldust ega mistahes muid võlaõiguslikke avaldusi, rääkimata tõenditest. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja korter on tema ainus elamiskoht üldpinnaga 17,1 m2, mis osteti 1996. aastal 7000 dollari eest. Kostja ostis abikaasadelt O ja L S 19/2375 mõttelist osa kokku 1,9 m2 100 000 krooni eest Tallinna Notari Ain Ainsoni tõestatud lepingu nr 7690 alusel 06.12.2007. Korteriremondi hind oli umbes 200 000 krooni. Kuna aeg on edasi läinud ja korter on amortiseerunud, soovis kostja, et hageja tema remondikulud kompenseeriks. Kostja remontis kapitaalselt 15,2 m2 enda kulude eest OÜ-le Favorte kuuluva omandi. Kostja ei pea tasuma OÜ-le Favorte enda investeeringu eest. Kostja soovis, et hageja võimaldaks kostjal seal elada 3 aastat. Selle aja jooksul leiab kostja endale teise elamispinna. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei vaielnud selle vastu, et ta kasutab tema kaasomandi osast suuremat pinda, kuid hageja ei ole tõendanud, et suurema pinna kasutamine toimub just hageja arvel. Vaidlusalusel kinnistul on 6 omanikku. Kõik nendest peale O S kasutavad nende kaasomandi osast erinevat pinda. Kostja arvates ei piisa kasutuseelise hüvitamise nõude esitamiseks hageja poolt ainult sellest, et viimasele kuulub kõige suurem osa kaasomandist. Kinnistu ei ole reaalosadeks jagatud, seega ei ole võimalik tuvastada, kelle arvel kasutab kostja kaasomandi osast suuremat pinda. Seega on hageja nõue alusetu. Hageja nõutud üüri suurus, s.o 3 eurot m2 kohta, on täiesti põhjendamata. Hageja nõutav üüri suurus põhineb sellel, et tema on teistelt kaasomanikelt nõudnud üüri 2,40 – 3,60 eurot/m2. Kostja arvates ei saa see olla argumendiks kostjale üüri suuruse määramisel. Esimese astme kohtu otsus 15.04.2013 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 1413,60 eurot, 138,69 eurot sissenõutavaks muutunud viivise ning viivise põhinõudelt alates 05.01.2012 kuni kohustuse täitmiseni. Poolte vahel puudus vaidlus järgmiste asjaolude üle, et kokku moodustab majas asuvate korterite pindala 237,5 m2. Arvestades omandiosa suurust 1869/2375, peaks hageja kasutuses olema 186,9 m2 (237,5 x 1869/2375) korterite pindalast. Faktiliselt on 143,8 m2. Arvestades omandiosa suurust 19/2375, peaks kostja kasutuses olema 1,9 m2. Faktiliselt on 17,1 m2. Poolte vahel oli vaidlus selle üle, kas kostja on kohustatud hagejale hüvitama kasutuseelised, mis tulenevad sellest, et kostja kasutab oma omandiosa suurusega võrreldes suuremat pinda kaasomandis asuvatest korteritest ning nimetatud kasutus toimub hageja arvel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 1 kohaselt on kaasomanike osad ühises asjas võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 72 lg 2 kohaselt ei või kaasomaniku osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud enamus kaasomaniku nõusolekuta vähendada. Kohus leidis, et kaasomanikud, sh kostja, kes kasutavad enam pinda, kasutavad seda hageja arvel. Kuna kostja kasutab suuremat pinda kaasomandis asuvatest korteritest ja nimetatud kasutus toimub hageja arvel, on hageja õigustatud nõudma kostjalt kasutuseeliste hüvitamist. Remondikulude hüvitamise osas leidis kohus, et kostja väide on paljasõnaline ja tõendamata,

kuna kostja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit selle kohta, et kostja on oma korterit remontinud. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis 3-2-1-149-10 jõudnud seisukohale, et AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka see, kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (3-2-1-137-10). TsÜS § 62 lg-st 4 tuleneb kaasomaniku õigus saada vilja kogu ajavahemiku eest, mil teine kaasomanik oma kaasomandi osast suuremat pinda kasutas. Hageja leidis, et kostja peab enamkasutuses oleva 15,2 m2 eest tasuma 45,60 eurot (713,48 krooni), s.o 3 eurot ruutmeetri kohta kuus alates 01.06.2009 - 31.12.2011 (31 kuud). Käesolevaks ajaks on põhivõlgnevuse suurus 1413,60 eurot. Kostja oli seisukohal, et hageja nõutav üüri suurus põhineb sellel, et tema on teistelt kaasomanikelt nõudnud üüri 2,40 – 3,60 eurot/m2. Kostja arvates ei saa see olla argumendiks kostjale üüri suuruse määramisel. Korterite xxxxxxxxxxx (lepingu tähtaeg 25.05. - 25.11.2010), xxxxxxxxxxxx (lepingu tähtaeg 15.02.2010 - 15.02.2011), xxxxxxxxxx (lepingu tähtaeg 06.05.2009 - 06.05.2010) ja xxxxxxx (lepingu tähtaeg 11.07.2011 - 11.07.2012) üürilepingutest nähtuvalt on hageja samal perioodil samas majas andnud üürile kortereid hinnaga 2,40-3,60 eurot /m2 kohta, seega kujuneb keskmiseks ruutmeetri hinnaks 3 eurot, mida hageja on õigustatud kostjalt nõudma. Antud seisukohta toetab ka Riigikohtu tsiviilkolleegium, kes on lahendis 3-2-1-136-05 jõudnud seisukohale, et kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Viivisvõlgnevuse suurus hagi esitamise seisuga (periood 21.01.2010 - 04.01.2012) on 138,69 eurot. Kohus leidis, et viivisenõue on põhjendatud ja kuulub kostjalt väljamõistmisele. Kohus leidis, et kostjalt tuleb välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt alates 05.01.2012 kuni kohustuse täitmiseni. Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellant kasutab eluruumi aadressil Planeedi 9-1 alates 1996. a, kuid temast sõltumatutel asjaoludel ei saanud osaleda erastamise menetluses. Hageja ei ole tõendanud, et kostja poolt suurema pinna kasutamine toimub just hageja arvel. Vaidlusalune kinnistu on 5 isiku kaasomandis. Kõik nendest peale O S kasutavad nende kaasomandi osast erinevat pinda. Vaidlusaluse kaasomandi puhul on tegemist majaga ning kaasomanike vahel puudub kokkulepe kaasomandi reaalosadeks jagamise kohta ja igale omanikule kuuluva mõttelise osale konkreetse pindala vastavuse kohta. Seega ei ole võimalik tuvastada iga kaasomaniku mõttelise osa paiknemist kaasomandis. Apellandi poolt kasutatav pind on vaid osa kaasomandist, mitte osa OÜ-le Favorte kuuluvast reaalosast, kuna kaasomanike on mitu ning nende mõttelised osad ei ole seotud konkreetse reaalse pinnaga. Kuigi apellant kasutab võrreldes oma omandiosa suurusega suuremat pinda kaasomandis, ei saa teha järeldust, et vastav kasutamine toimub just vastustaja arvel, kuna maja ei ole reaalosadeks jagatud, seega ei ole tuvastatav kelle kaasomanikest arvel toimub lisameetrite kasutamine M. B poolt, kas O.S, R.L, A. P, D. N või vastustaja arvel.

Hageja nõudis kostjalt väidetavalt hageja arvel enamkasutuses oleva 15,2 m2 eest 3 eurot ruutmeetri kohta kuus alates 01.06.2009 - 31.12.2011, põhjendusega, et tema on teistelt kaasomanikelt nõudnud üüri 2,40 – 3,60 eurot/m2. Apellant juhib kohtu tähelepanu sellele, et vastustajal üldse puudus õigus ilma teiste kaasomanike nõusolekuta anda kaasomandis olevad ruumid üürile, kuna maja ei ole reaalosadeks jagatud, seega pole võimalik kindlaks määrata iga kaasomaniku mõttelise osa reaalset paiknemist ning puudub kaasomanike kokkulepe kaasomandi üürile andmise kohta. Samas ei ole hageja põhjendanud nõutava üüri suurust ning kohus luges alusetult vastava summa põhjendatuks. Kaasomanike vahel puudub kokkulepe võimaliku üüri suuruse kohta, samas tuleb arvestada ka seda, et M. B kasutab vastavat korterit üle 15 aastat ning temalt nõutav üür ei saa olla võrdeline kõrvalisikutest võetava üüriga. Õigussuhetes kehtib lepinguvabaduse põhimõte, seega võis tekkida olukord, kui vastustajal õnnestuks sõlmida kõrvaliste isikutega üürilepinguid, kokku leppides põhjendamatult suures üüritasus, siis kuuluks kohtu loogika kohaselt see automaatselt väljamõistmiseks ka apellandilt. Samas ei nähtu kohtuotsusest, mille alusel apellandilt on välja mõistetud keskmine üüritasu. AÕS §71 lg 2 alusel kuulub üüritulu jagamisele kaasomanike vahel ning kohtu viidatud Riigikohtu lahendis on märgitud ka seda, et tuleb arvestada kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Vastustaja ei ole kogu vaidlusaluse perioodi kestel, sh siiamaani, kandnud mingeid kulutusi seoses talle väidetavalt kuuluva kaasomandi osaga. Kõik tema kasutuses oleva korteriga seotud kulud kandis ja kannab M. B. Apellant kasutab kaasomandit elamispinnana enda jaoks, ta ei üüri seda kasu saamise eesmärgil, seega ei saa ta mingit tulu kaasomandi kasutamisest, vastupidi maksab ta seoses vastava korteri kasutamisega makseid, mis ületavad tema kaasomandi mõttelisele osale vastavate maksete summat. Seoses vaidlusaluse kaasomandi lõpetamisega on OÜ Favorte initsieerinud kohtumenetluse ning apellatsioonimenetluses on tsiviilasi nr 2-07-6508. Paralleelselt nimetatud menetlusega hakkas OÜ Favorte põhjendamatult väljastama M. B üüriarveid alates 01.06.2009 seoses kaasomandi kasutamisega, kuigi eelmainitud menetlus ei ole lõpule viidud ning kaasomanike vahel puudub kokkuleppe üürile andmise ja üüri suuruse kohta. Samas on olemas kaasomanike kokkulepe kommunaalkulude ja kaasomandiga seotud muude maksete tasumise kohta, mida apellant täidab. Majas on teisi kaasomanikke, kelle poolt kasutatav pind ei vasta nende mõttelise osa suurusele, kuid nende käest ei ole OÜ Favorte üüri nõudnud. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi põhjendused Kolleegium, olles tutvunud poolte seisukohtade ja toimikus olevate materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus. Maakohus on otsust põhjendanud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt ning vastanud kostja vastuväidetele. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuses olevaid seisukohti. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele peab kolleegium vajalikuks märkida alljärgnevat. Vaidlus puudub selles, et kostjale kuulub vaidlusalusest kaasomandist 1,9 m2, kuid tema valduses on 17,1 m2, seega on kostja valduses enam pinda, kui talle kuulub, s.o 15, 2 m2 võrra rohkem. Hageja kasutab oma mõttelise osas suurusest 43,1 m2 võrra väiksemat pinda.

Maakohtu seisukoht on põhjendatud, et AÕS § 71 lg 2 kohaselt on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat osa, kasutuseelise hüvitamise nõue. Asjaolu, et kaasomanike vahel puudub kokkulepe kaasomandi reaalosadeks jagamise kohta, ei võta hagejalt õigust esitada kostja vastu nõue kasutuseelise hüvitamiseks AÕS § 71 lg 2 ja § 72 lg 2 järgi. Hageja tõendas, et vaidlusaluses elamus on just tema kasutada väiksem pind, kui talle kuulub omandiõiguse alusel. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kasutuseelise arvestamisel saab aluseks võtta eeldatavat üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürimisel, kuid seejuures tuleks arvestada ka üürileandja kulutusi. Kostja väidetel on ta teinud tema valduses olnud eluruumis kulutusi, kuid need väited on jäänud paljasõnaliseks. Hageja on tõendanud, milline oli vaidlusalusel perioodil keskmine üüritasu, millest ta on ilma jäänud ning mida oleks kostja pidanud maksma üürisuhte korral, s.o 3 eurot m2 eest. Arvestades perioodi 01.06.2009 kuni 31.12.2011, s.o 31 kuud, ongi hagi põhjendatult rahuldatud summas 1413,60 eurot. Tulenevalt VÕS § 113 lg-st 1oli hageja õigustatud nõudma viivist. Seega apellatsioonkaebuses olevad väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Menetluskulu jaotus Kuivõrd apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta apellandi kanda. Apellatsioonkaebuse esitamisel oli apellant vabastatud riigilõivu maksmisest 200 euro osas. TsMS § 190 lg 2 kohaselt menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, kannab oma menetluskulud täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud menetlusabi menetluskulude tasumiseks. TsMS § 190 lg 5 alusel tuleb kostjalt välja mõista riigilõiv riigituludesse täies ulatuses.

Margo Klaar

Mare Merimaa

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.