Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 05.07.2013

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number: 2-11-3352/177
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 05.07.2013
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 9737

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. juuli 2013, Tartu

Tsiviilasja number

2-11-3352

Tsiviilasi

OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur Andres Hermeti hagi OÜ Valga Leivatehas ja OÜ Leivavedu vastu lepingute kehtetuks tunnistamiseks, tahteavalduste asendamiseks ning 252 309,12 euro väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

3 515 140,67 eurot

apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 11. juuni 2012 otsus (osaotsus)

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Valga Leivatehas apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

18. juuni 2013

Menetlusosalised ja nende

Apellant (kostja) – OÜ Valga Leivatehas (rk: 11570404), esindajad vandeadvokaat Margus Lentsius ja advokaat Geidi Sile Vastustaja (hageja) – OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) (rk: 10019466) pankrotihaldur Andres Hermet, esindaja vandeadvokaat Marko Kaevando

1.Tühistada Tartu Maakohtu 11. juuni 2012 osaotsuse resolutsiooni p 2, millega maakohus tunnistas tagasivõitmise korras kehtetuks OÜ MRP Ärigrupp,

esindajad

RESOLUTSIOON

OÜ Valga Leivatehas, Valter Malmi ja Roland Põderi vahel 31.03.2010 sõlmitud kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkulepped.

2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega tuvastada OÜ MRP Ärigrupp ja OÜ Valga Leivatehas vahel 31.03.2010 sõlmitud kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise lepingu tühisus.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

MRP 04.03.2008 sõlmitud laenulepingu alusel Bank DnB Nord A/S-lt (edaspidi DnB) laenu 2 606 000 eurot ehk ca 40 775 000 krooni, mida hiljem suurendati 2 869 628,03 euroni ehk ca 44 900 000 kroonini. Lisaks omandas MRP 2009 veebruaris toimunud enampakkumisel Valgas Võru 78 kinnistu, mille ostmist finantseeris samuti DnB, laenates 13.02.2009 sõlmitud laenulepingu alusel MRP-le 639 387 eurot ehk ca 10 004 000 krooni. 18.12.2008 müüs MRP kaubanduskeskuse kinnistud tagasi V. Malmile ja R. Põdrale võrdsetes mõttelistes osades hinnaga 32 400 000 krooni, mille V. Malm ja R. Põder pidid tasuma 25 aasta jooksul arvates lepingu sõlmimise päevast. 02.06.2009 allkirjastasid V. Malm, R. Põder ja MRP avalduse, millega 18.12.2008 müügileping tühistati. 02.06.2009 sõlmisid V. Malm, R. Põder ja MRP 14.03.2008 müügilepingu muutmise lepingu. Lepingu p-s 2.1 suurendati MRP poolt kinnistute eest V. Malmile ja R. Põdrale makstavat ostuhinda 26 500 000 krooni võrra, 58 900 000 kroonini, sellest Vabaduse 39 ostuhind 52 596 200 krooni, Turu tn 3 ostuhind 6 242 800 krooni ja Jaama pst 1a ostuhind 61 000 krooni. Lepingu p-s 2.2 kinnitasid pooled, et ostuhinnast 32 400 000 krooni on MRP poolt tasutud, ülejäänud 26 500 000 krooni kohustus MRP tasuma 20 aasta jooksul vastavalt sõlmitavale maksegraafikule. 31.03.2010 sõlmisid MRP, VLT, V. Malm ja R. Põder kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise lepingu, mille p 2.2 kohaselt andis MRP kõikidest Vabaduse 39, Jaama pst 1a ja Turu tn 3 äriruumide osas sõlmitud üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üürnike suhtes üle VLT-le. Lepingu p 2.4 järgi andis MRP VLT-le õiguse sõlmida üürilepinguid vabadele äripindadele Vabaduse 39 ja Turu tn 3 kinnistutel. Lepingu p 2.1 järgi võttis VLT üle MRP kohustused V. Malmi ja R. Põdra ees summas 17 846 400 krooni, mis lepingu p 1.2 järgi tulenesid 14.03.2008 kinnistute müügilepingust, ning kohustus tasuma V. Malmile ja R. Põdrale igakuiselt 50% üürilepingute alusel saadavast üüritulust. 27.05.2010 sõlmisid MRP ja VLT lepingu, mille alusel müüs MRP Vabaduse 39 kinnistu VLT-le hinnaga 5 000 000 krooni, mille VLT on kohustatud tasuma hiljemalt 27.03.2021. Lepingute tulemusena ei saa MRP kinnistutest alates 01.04.2010 enam üüritulu. Kogu üüritulu laekub VLT-le. VLT osanikeks (ja juhatuse liikmeteks) alates äriühingu registrisse kandmisest, 23.01.2009, on V. Malm ja R. Põder. Seega on VLT osanikeks ja juhatuse liikmeteks samad isikud, kes on MRP osanikeks ning kes olid alates 1996. a kuni 29.03.2010 ka MRP juhatuse liikmeteks. Alates 2010 märtsist tekkisid MRP-l raskused laenulepingutest tulenevate kohustuste täitmisel DnB ees. DnB teatas 12.05.2010, et loeb laenulepingud ülesöelduks, kui MRP ei tasu tekkinud võlgnevust ja leppetrahvi 14 päeva jooksul teatise kättesaamisest. Kuna MRP nõutud summasid ei tasunud, lõppesid laenulepingud 29.05.2010. 29.06.2010 esitas DnB kohtule pankrotiavalduse. Tartu Maakohtu 26.07.2010 määrusega tsiviilasjas nr 2-10-31157 nimetati MRP ajutised pankrotihaldurid. 15.09.2010 kohtumäärusega kuulutati välja MRP pankrot. Hageja leidis, et 31.03.2010 lepinguga kahjustati võlausaldajate huve. Tulenevalt lepingu p-dest 2.2 ja 2.4 loobus MRP üüritulust enam kui 480 000 krooni kuus (ca 5 760 000 krooni aastas) määramata ajaks VLT kasuks. MRP ei saanud üüritulust loobumise eest mingit vastutasu. Lepingu p 2.1 kokkulepe on TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, kuna kinnistute ostuhinna tasumise kohustuse ülevõtmisel ei ole järgitud seadusest tulenevat kohustuslikku notariaalse vormi nõuet. Kuna VLT sai lepingu p-de 2.2–2.4 alusel õiguse üüritulule ilma vastusoorituseta, on kokkulepetel kinke iseloom. Üüritulust loobumine oleks kahjustanud MRP võlausaldajate huve ka juhul, kui VLT oleks võtnud üle MRP kohustused V. Malmi ja R. Põdra ees. Kinnistud on koormatud ühishüpoteegiga summas 60 000 000 krooni DnB kasuks. Vabaduse 39 kinnistu on lisaks koormatud hüpoteegiga summas 361 500 krooni Eesti Vabariigi kasuks. Lepingu p-st 2.1 järeldub, et seaduse kohaselt eesõigustatud hüpoteegipidajate nõuete rahuldamise asemel soovisid pooled saavutada, et kinnistutest

saadavat üüritulu kasutataks 50% ulatuses kohustuste täitmiseks V. Malmi ja R. Põdra ees ning ülejäänud 50% jääks VLT-le, kelle osanikeks ja juhatuse liikmeteks on samuti V. Malm ja R. Põder. MRP kaotas lepingu tulemusena suurema osa oma käibest ja tema majandustegevus sisuliselt lõppes. 2010 I kvartali kasumiaruandest nähtuvalt oli MRP müügitulu (käive) 1 734 866 krooni. Käibedeklaratsioonide kohaselt oli MRP käive 2010 jaanuaris 615 519 krooni, veebruaris 627 375 krooni ja märtsis 490 566 krooni; aprillis oli käive vaid 8392 krooni ja mais käive puudus. MRP muutus lepingu tagajärjel maksejõuetuks. 2010 I kvartali bilansi järgi oli MRP-l kohustusi võlausaldajate ees 73 669 856 krooni, sh DnB ees 54 554 072 krooni. Pärast 31.03.2010 lepingu sõlmimist puudusid MRP-l vahendid laenumaksete tasumiseks, mis tingis laenulepingute ülesütlemise DnB poolt ning MRP pankroti väljakuulutamise 15.09.2010 kohtumäärusega. Kuivõrd MRP loobus 31.03.2010 lepinguga oma ainsast sissetulekust, mille arvel oleks olnud võimalik võlausaldajate nõudeid rahuldada, siis kahjustati tehinguga ka tema võlausaldajate huve. Ka 27.05.2010 müügilepinguga kahjustati MRP võlausaldajate huve, kuna kinnistu müüdi VLT-le oluliselt madalama hinnaga kui turuhind. Võlausaldajate huve kahjustasid ka müügihinna tasumise tingimused ning asjaolu, et müügihinna tasumise kohustuse täitmine ja tagasiostuõiguse realiseerimise võimalus jäid tagamata. MRP loobus omandist kinnistule VLT kasuks ilma, et viimane peaks enam kui 10 aasta jooksul maksma MRP-le mistahes tasu. 27.05.2010 lepingu sõlmimise hetkeks oli MRP muutunud maksejõuetuks. Suutmata võlausaldajate nõudeid rahuldada ja teades, et lähiajal tekib tal kohustus tasuda DnB-le kogu laenulepingutest tulenev võlgnevus, müüs MRP Vabaduse 39 kinnistu (mis moodustas peamise osa MRP varast) VLT-le vaid 5 000 000 krooni eest ja seda tingimusega, et ostuhind tasutakse alles 2021 märtsis. Ülaltoodud asjaoludel on 27.05.2010 müügilepingul poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu kinke iseloom. Vastavalt PankrS § 111 lg-le 2 tuleb eeldada, et vaidlustatud tehingutega kahjustati MRP võlausaldajate huve. Mõlemad tehingud on kinke iseloomuga ja tehtud vähem kui kuus kuud enne MRP ajutiste haldurite nimetamist, samuti vähem kui kuus kuud enne MRP pankroti väljakuulutamist. Kui tegemist ei ole kinke iseloomuga tehingutega PankrS § 111 lg 3 tähenduses, mis on võimalik kehtetuks tunnistada PankrS § 111 lg 1 p 1 alusel, siis palus hageja tunnistada tehingud kehtetuks PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel.

3.Tartu Maakohus rahuldas 11. juuni 2012 osaotsusega OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur A. Hermeti hagi OÜ Valga Leivatehas vastu 31. märtsi 2010 kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise lepingu ja 27. mai 2010 müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks ning tunnistas tagasivõitmise korras kehtetuks OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis), OÜ Valga Leivatehas, V. Malmi ja R. Põdra vahel 31. märtsil 2010 sõlmitud kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepped ning OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) ja OÜ Valga Leivatehas vahel 27. mail 2010 sõlmitud võlaõigusliku kinnistu müügilepingu, millega OÜ Valga Leivatehas omandas Valgas Vabaduse 39 asuva kinnistu, ning kohustas OÜ-t Valga Leivatehas tagastama müügilepingu järgi saadud kinnistu pankrotivarasse ja andma nõusoleku kinnistusraamatus kinnistu (kinnistusregistriosa nr 224140) omanikukande muutmiseks ning hageja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna; kostja poolt nõusoleku mitteandmise korral asendada kostja nõusolek kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks (taastamiseks) kohtuotsusega. Menetluskulud jättis maakohus lepingute kehtetuks tunnistamise ja tahteavalduste asendamise nõuetes OÜ Valga Leivatehas kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tunnistab kohus PankrS § 109 lg 1 järgi tagasivõitmisel käesoleva seaduse §-des 110–114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu või muu toimingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. PankrS § 111 lg 1 p 1 (koostoimes PankrS § 109 lg-ga 1) järgi kinkelepingu kehtetuks tunnistamiseks tuleb kohtul tuvastada järgmiste eelduste olemasolu: 1) kinkeleping on sõlmitud ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, samuti ajutise halduri nimetamisest kuni pankroti väljakuulutamiseni; 2) kinkega kahjustati võlausaldajate huve. Vaidlustatud tehingud (31.03.2010 ja 27.05.2010) on sõlmitud aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist ja pankroti väljakuulutamist. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukoha kohaselt (3-2-1-90-08, p 12) on võlausaldajate huvide kahjustamisega tegemist ka siis, kui võlgnik teeb tehingu, mis toob hiljem kaasa tulevaste võlausaldajate huvide kahjustamise. Samuti on Riigikohus selgitanud (3-2-1-39-08, p 12), et konkreetsete võlausaldajate olemasolu tehingu tegemise ajal ei ole alati tähtis, otsustav on see, kas võlgnik teadis asjaoludest, millest võib järeldada võlausaldajate huvide kahjustamist. Üldjuhul saab võlgniku poolt võlausaldajate huvide teadlikku kahjustamist eeldada, kui ta oli teadlik oma maksejõuetuse saabumisest ja tegi tehingu, mis tõi hiljem kaasa tulevaste võlausaldajate kahjustamise. Antud juhul on teada konkreetsed võlausaldajad, kelleks on hüpoteegipidajad (Eesti Vabariik ja DnB). Samuti oli kohus seisukohal, et kostja on teadlik, milliste võlausaldajate huvide kahjustamisele on hageja tuginenud. VÕS § 11 lg 3 kohaselt, kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. 14.03.2008 müügileping ja 02.06.2009 sõlmitud lepingu muutmise leping on notariaalselt tõestatud. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande I, 2006, § 11 p 4.4.3 kohaselt peavad kohustuse ülevõtmisel põhilepinguga samas vormis olema leping võlausaldaja ja kolmanda

isiku vahel, kes võtab kohustuse üle (VÕS § 175 lg 1), ning leping kolmanda isiku ja võlgniku vahel (VÕS § 175 lg 2). Kinnistute ostuhinna tasumise kohustuse ülevõtmine on vormistatud lihtkirjalikult. Seega on jäetud täitmata seaduses (asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1; § 120 lg 1, 3) sätestatud vorminõue ning TsÜS § 83 lg 1 alusel on 31.03.2010 lepingu p 2.1 kokkulepe tühine. Kuna MRP kohustused V. Malmi ja R. Põdra ees VLT-le üle ei läinud, on tegemist vastusoorituseta tehinguga. Üürilepingutest tulenevate kohustuste ja õiguste üleandmist saab käsitleda üürilepingute ülevõtmisena, mille raames asendati senine lepingupool lepingut üle võtta sooviva isikuga. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande I, 2006, § 179 p 4.1.1 kohaselt kujutab lepingu ülevõtmine endast enamat, kui kõigi lepingust tulenevate nõuete loovutamist ning kõigi lepingust tulenevate kohustuste ülevõtmist. Lepingu ülevõtmise korral on käsutuse objektiks kogu lepingupoole positsioon lepingus tervikuna. Antud juhul on tegemist lepingute ülevõtmisega, mistõttu ei ole võimalik üürilepingutest tulenevate kohustuste ülevõtmist käsitleda kui vastusooritust. Kuna lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepetega loobus MRP üüritulust, mille eest ei olnud ette nähtud VLT poolt mingit vastusooritust, on poolte kohustuste ebavõrdsus ilmne ja kokkulepetel (üürilepingutest tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmine) on kinke iseloom. Pärast 31.03.2010 lepingu sõlmimist kaotas MRP suurema osa oma käibest ja tema majandustegevus sisuliselt lõppes. 2010 I kvartali kasumiaruandest nähtuvalt oli MRP müügitulu (käive) 1 734 866 krooni (I kd tl 143-144). MRP juhatuse liikme V. Malmi allkirjastatud ülevaatest nähtub, et kinnistutest saadud üüritulu suuruseks alates 01.01.2010 oli 552 839 krooni kuus (käibemaksuga), seega kolme kuu jooksul sai MRP kinnistutest üüri 1 658 517 krooni, mis moodustas suurema osa MRP käibest 2010 I kvartalis (I kd tl 139-140). Käibe kaotust kinnitavad ka käibedeklaratsioonid (I kd tl 145-149), mille kohaselt oli MRP käive 2010 jaanuaris 615 519 krooni, veebruaris 627 375 krooni ja märtsis 490 566 krooni, aprillis aga 8392 krooni ja mais käive puudus. Kuna lepingu p-des 2.2–2.4 ei sätestatud tähtaega, mille saabumisel oleks VLT pidanud andma üürileandja õigused ja kohustused tagasi MRP-le ning millal oleks ta kaotanud õiguse sõlmida uusi üürilepinguid, siis on välistatud MRP varasema majandustegevuse jätkumine. 2010 I kvartali bilansi järgi oli MRP-l kohustusi võlausaldajate ees 73 669 856 krooni, sellest suurema osa (54 554 072 krooni) moodustasid kohustused DnB ees. 2010. a tasumisele kuuluvate laenumaksete suuruseks oli 1 621 907 krooni, seega enam kui 135 000 krooni kuus. Lisaks oli MRP kohustatud tasuma intressi. Pärast 31.03.2010 lepingu sõlmimist puudusid MRP-l vahendid laenumaksete tasumiseks, mis tingis laenulepingute ülesütlemise DnB poolt ja MRP pankroti väljakuulutamise 15.09.2010 kohtumäärusega. Eeltooduga on tõendatud, et 31.03.2010 lepingu sõlmimise tagajärjel muutus MRP maksejõuetuks. Kuna MRP loobus 31.03.2010 lepinguga oma ainsast sissetulekust, mille arvel olnuks võimalik võlausaldajate nõudeid rahuldada, kahjustati 31.03.2010 tehinguga ka tema võlausaldajate huve. TsÜS § 67 lg 1 kohaselt on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. 31.03.2010 lepingus sisaldub kaks eraldiseisvat tehingut – kokkulepe VLT poolt MRP kohustuste ülevõtmiseks V. Malmi ja R. Põdra ees ning kokkulepe üürilepingutest tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks VLT-le. Tagasivõitmise aluste olemasolu tuleb hinnata iga tehingu puhul eraldi, hageja on esitanud tehingu kehtetuks tunnistamise nõude ainult punktide osas, millega MRP andis üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused üle VLT-le. Lepingu p 2.1 on tühine vorminõude rikkumise tõttu. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Asjas ei ole tõendamist leidnud, et üürilepingutest tulenevaid õiguseid ja kohustusi ei oleks üle antud ilma kokkuleppeta MRP kohustuste ülevõtmise kohta

V. Malmi ja R. Põdra ees, seega on tegemist osadeks jagatava tehinguga ning lepingu p-e 2.2–2.4 saab kehtetuks tunnistada ilma lepingut tervikuna kehtetuks tunnistamata. Kuna lepingus olid poolte kohustused ebavõrdsed ja lepingul on kinke iseloom, tuleb lepingu p-d 2.2–2.4 tunnistada kehtetuks PankrS § 111 lg 1 p 1 alusel. Ka 27.05.2010 lepinguga kahjustas MRP oma võlausaldajate huve, kuna kinnistu müüdi VLT-le oluliselt madalama hinnaga kui turuhind. Asjaolu, et müügihind oli turuhinnast oluliselt madalam, kinnitavad järgmised asjaolud: - MRP ostis kinnistu V. Malmilt ja R. Põdralt 14.03.2008 sõlmitud ja 02.06.2009 muudetud lepingu alusel 52 596 200 krooni eest, seega enam kui 10 korda kõrgema hinnaga; - 02.06.2009 lepingu p-s 1.1.4 avaldasid MRP, V. Malm ja R. Põder, et kinnistute hinna suurendamine oli tingitud OÜ Simus Kinnisvara 15.05.2009 eksperthinnangust. Seega võib eeldada, et ekspert hindas 2009 mais kinnistu väärtuseks 52 596 200 krooni; - OÜ Simus Kinnisvara 27.09.2010 hindamisaktist võib järeldada, et kinnistu turuväärtus on ca 55 000 000 krooni (ilma käibemaksuta); - kinnistutest saadava üüritulu suuruseks oli 2010 mais (koos käibemaksuga) ca 480 000 krooni ja aastas ca 5 760 000 krooni, kusjuures suurema osa üüritulust annab Vabaduse 39 kinnistu. Eeltooduga on tõendatud, et kinnistu turuväärtus on oluliselt suurem kui 5 000 000 krooni (mis vastab kinnistust ühe aasta jooksul saadava üüritulu suurusele); - müügihind oli enam kui 10 korda madalam ka kinnistu bilansilisest väärtusest, mis on nii 2009. a aruandes kui 2010 I kvartali bilansis ca 71,1 miljonit krooni. 2009. a aruande allkirjastas MRP juhatuse liige 03.06.2010, s.o pärast kinnistu müümist 5 000 000 krooni eest. Kohus juhindus Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukohast otsuses nr 3-2-1-90-08, et hageja huvide kahjustamisega võiks tegemist olla siis, kui kinnisasi müüdi alla turuhinna. OÜ Simus Kinnisvara 27.09.2010 hindamisaktist võib järeldada, et Vabaduse 39 kinnistu turuväärtus on ca 55 000 000 krooni (ilma käibemaksuta). 27.05.2010 müügilepinguga müüdi kinnistu VLT-le 5 000 000 krooni eest, mis on oluliselt madalam kinnistu turuhinnast. MRP võlausaldajate huve kahjustasid ka lepingus sätestatud müügihinna tasumise tingimused, samuti asjaolu, et müügihinna tasumise kohustuse täitmine VLT poolt ja tagasiostuõiguse õiguse realiseerimise võimalus jäid tagamata. VLT peab tasuma ostuhinna MRP-le 27.03.2021, s.o 10 aastat 10 kuud pärast müügilepingu sõlmimist. Seejuures ei anna leping MRP-le õigust nõuda tasumata ostuhinnalt intressi. Sisuliselt loobus MRP omandist kinnistule VLT kasuks ilma, et viimane peaks enam kui 10 aasta jooksul maksma MRP-le selle eest mistahes tasu. Kinnistu tagasimüügikohustuse täitmise tagamiseks ei seatud eelmärget MRP kasuks. Ostuhinna tasumist tagav hüpoteek on formaalselt küll kinnistule seatud, kuid alles kolmandale järjekohale. On äärmiselt ebatõenäoline, et kinnistu sundmüügi korral oleks lisaks Eesti Vabariigi ja DnB nõuete rahuldamisele võimalik rahuldada ka MRP nõuet VLT vastu. MRP oli 27.05.2010 lepingu sõlmimise hetkeks maksejõuetu. Suutmata võlausaldajate nõudeid rahuldada ja teades, et tulenevalt laenulepingute ülesütlemisest tekib tal lähiajal kohustus tasuda DnB-le kogu lepingutest tulenev võlgnevus, müüs MRP Vabaduse 39 kinnistu (mis moodustas peamise osa MRP varast), mille oli ostnud enda osanikelt ja juhatuse liikmetelt V. Malmilt ja R. Põdralt ning mille ostuhinnaks oli 02.06.2009 lepingu kohaselt 52 596 200 krooni (millest vähemalt 32 400 000 krooni oli MRP poolt DnB-lt saadud laenu arvel tasutud) vähem kui aasta hiljem VLT-le (mille osanikeks ja juhatuse liikmeteks olid V. Malm ja R. Põder) vaid 5 000 000 krooni eest, mis ilmselgelt on kinnistu turuhinnast madalam. Ostuhinna pidi VLT tasuma alles 10 aastat 10 kuud pärast lepingu sõlmimist. Seega on ilmne, et kinnistu müük toimus üksnes VLT ning tema osanike ja juhatuse liikmete V. Malmi ja R. Põdra huvides. V. Malm ja R. Põder olid alates 1996. a kuni 29.03.2010 MRP osanikeks ja juhatuse liikmeteks, millest tulenevalt olid nad teadlikud kõikidest MRP

4.OÜ Valga Leivatehas esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 11. juuni 2012 osaotsuse tühistamist ja asja saatmist Tartu Maakohtule uueks arutamiseks või alternatiivselt uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur A. Hermeti hagi OÜ Valga Leivatehas vastu rahuldamata. Menetluskulud palub apellant jätta OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur A. Hermeti kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on PankrS § 111 lg 1 p 1 kohaldamise esmane eeldus kinkelepingu sõlmimise tuvastamine. Kohus ei tuvastanud kinkelepingut kinnistu müügilepingu osas (vastav põhjendus puudub). Samuti on kinke fakt üheselt tuvastamata kohustuste ülevõtmise tehingu osas (kohus märgib, et tehingul on kinke iseloom, kuid ei viita PankrS § 111 lg-le 3). Kohus ei viidanud asjakohastele õigusnormidele ega sidunud neid tuvastatud asjaoludega. Eeltoodust tulenevalt (arvestades ka Riigikohtu seisukohti otsustes nr 3-2-1-4-10 (p 12), 3-2-1-73-07 (p 12) ja 3-2-1-41-07 (p 21)) rikkus maakohus seadusliku ja põhjendatud kohtuotsuse tegemise nõuet (TsMS § 436 lg 1; § 438 lg 1; § 442 lg 8). Otsuses ei ole mainitud ühtegi kaalutlust, mille alusel loeb kohus tehingud kinkelepinguteks. Kohtuotsus kuulub olulises ulatuses põhjendamata jätmise tõttu tühistamisele TsMS § 656 lg 1 p 5 alusel. Ringkonnakohus ei saa apellatsioonkaebuse läbivaatamisel võtta aluseks maakohtus tuvastatud faktilisi asjaolusid, kuna otsusest ei selgu, millistele faktilistele asjaoludele see rajaneb. Nimetatud puudusi ei ole ringkonnakohtul võimalik kõrvaldada, kuna tegemist on osaotsusega ning otsuse tühistamisel oleks mõistlik ja põhjendatud, kui kohus, kes jätkab asja menetlemist ka muude nõuete osas, tuvastab kõik faktilised asjaolud ja annab tõenditele õige hinnangu. Seega on põhjendatud otsuse tühistamine ning asja maakohtule uueks arutamiseks saatmine; 2) kuna maakohus ei ole tuvastanud, et tehingud oleks kinkelepingud, viitas kohus ebaõigesti Riigikohtu praktikale, mis käsitleb kinkelepingu tagasivõitmisega seonduvat;

3) leidis kohus ebaõigesti ja põhjendamata, et kohustuste ülevõtmise tehing oli MRP jaoks vastusoorituseta (kinke iseloomuga). Tehinguga võttis VLT kohustuse tasuda MRP eest V. Malmile ja R. Põdrale 17 846 400 krooni, st VLT tasus sisuliselt MRP-le 17 846 400 krooni, kuna VLT vabastas MRP vastavas ulatuses kohustustest kolmandate isikute ees, ning kohustus täitma kõiki ülevõetud üürilepingutest tulenevaid kohustusi, st MRP vabanes nende kohustuste kandmisest. Kohus ei selgitanud välja, missugune oli VLT kohustuste sisu kohustuste ülevõtmise tehingu järgselt. Näiteks ei ole kohus analüüsinud, kas kohustus tagada üüripindade vastavus üürilepingutele nõuab olulisi vahendeid, jättes seega tuvastamata, mis ulatuses kulutuste tegemisest MRP üürileandjana vabanes. On ilmne, et kohustusest vabastamine suurendab MRP vara (vähendab väljaminekuid). Kohus kvalifitseeris kohustuste ülevõtmise tehingu ebaõigesti lepingu ülevõtmisena VÕS § 175 lg 1 tähenduses. Kohustuste ülevõtmise tehing on lepingu ülevõtmine VÕS § 179 lg 1 mõistes. Lepingu ülevõtmine ei eelda vastusooritust. Antud juhul on aga pooled teisiti kokku leppinud, mistõttu ei saa kohustuste ülevõtmise tehing olla vastusoorituseta tehing. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga tehingu p 2.1 tühisuse osas. Vaidlusalusel juhul ei tulene vorminõude eesmärgist vorminõude järgimata jätmisel automaatset tühisust, kuna vorminõude eesmärk ei ole tehingu tühisuse kaasatoomine. Kehtivast kinnisasja müügilepingust tuleneva müügihinna tasumise kohustuse ülevõtmine ei pea olema sõlmitud notariaalses vormis. Kinnisasja müügilepingu notariaalse vormi nõude eesmärk on hoiatusfunktsiooni teostamine, mida müügihinna tasumise kohustuse ülevõtmisel tagama ei pea, sest (i) hoiatusfunktsiooni tuleb täita vaid kinnisasja müüki puudutava tehingu juures ja (ii) müügihinna tasumise kohustuse ülevõtmine ei vaja selle tehingu poolte nõustamist; 4) leidis kohus ebaõigesti, et tehingud kahjustavad MRP võlausaldajate huve. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustu VLT väitega, et võlausaldaja, kelle nõue on kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud, huve ei saa kinnistu võõrandamisel kahjustada, kuna hüpoteegipidajast võlausaldajal on õigus nõuda igakordselt kinnistu omanikult kohesele sundtäitmisele allumist. Kohus võttis ebaõigesti üüritulu suuruse määramisel arvesse ka üürisummale lisandunud käibemaksu, mistõttu on kõik kohtu tuvastatud vastavad asjaolud ja argumentatsioon ebaõige. Kohtu märgitud üüritulu puudutavad summad tuleb jagada koefitsiendiga 1,2. Õige üüritulu väljaselgitamise järgselt ilmneb, et kohustuste ülevõtmise tehinguga võetud kohustused on tasakaalus ning tehing ei saa võlausaldajate huve kahjustada. Hüpoteegipidajast võlausaldaja huvide kahjustamine saab selguda alles pärast tagatise müügist saadud rahasumma selgumist. Hüpoteegipidaja ei nõudnud enne pankrotiavalduse esitamist hüpoteegiga koormatud kinnistu müüki. Suurvõlausaldaja ehk DnB kasuks ühishüpoteegiga koormatud kinnistute väärtus on piisav võlausaldaja nõude rahuldamiseks. Eeltoodust tulenevalt jääb arusaamatuks, kuidas saab kinnistu müügilepingu sõlmimine olla võlausaldajaid kahjustav tehing, kui sisuliselt kogu hüpoteegi realiseerimisest saadav tulu kuuluks DnB-le. Liiati ei ole kohus põhjendanud, kuidas muudab ühishüpoteegiga koormatud ühe kinnistu müük kõigi võlausaldajate olukorda; 5) jättis kohus põhjendamata, miks oleksid pooled sõlminud kohustuste ülevõtmise tehingu ka ilma väidetavalt tühise punktita 2.1. Kohus ei põhjendanud, miks oleks pidanud pooled üleüldse vastava lepingu sõlmima, kui üks põhikohustuse kokkulepe osutub tühiseks. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata; 6) tunnistas kohus ebaõigesti tehingud kehtetuks, kuna kohus ei tuvastanud kõiki materiaalõiguslikke eeldusi tehingute kehtetuks tunnistamiseks. Seega on tehingud kehtivad;

5.OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur A. Hermet vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu osaotsuse muutmata ja apellatsioonimenetluse kulude OÜ Valga Leivatehas kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) tunnistas kohus põhjendatult kehtetuks 31.03.2010 lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepped. 31.03.2010 leping sisaldab kahte eraldi tehingut. Lepingu p-s 2.1 lepiti kokku, et VLT võtab üle 14.03.2008 kinnistute müügilepingust tuleneva MRP võla V. Malmi ja R. Põdra ees ning kohustub tasuma nimetatud isikutele igakuiselt 50% üüritulust. Kohus kvalifitseeris selle tehingu õigesti kohustuse ülevõtmise tehinguna VÕS § 175 lg 1 tähenduses ja luges tühiseks vorminõude rikkumise tõttu TsÜS § 83 lg 1 alusel. Lepingu p-des 2.2–2.4 leppisid MRP ja VLT kokku üürileandja õiguste ja kohustuste üleandmises VLT-le. Selle tehingu kvalifitseeris kohus õigesti lepingu ülevõtmisena VÕS § 179 tähenduses ning tunnistas kehtetuks tagasivõitmise korras PankrS § 111 lg 1 p 1 alusel. Seega kvalifitseeris kohus tehingu just üürilepingute ülevõtmise tehinguna. Kohus märkis üheselt, et kuna lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepetega loobus MRP üüritulust ja selle eest ei olnud ette nähtud VLT poolt mingit vastusooritust, on poolte kohustuste ebavõrdsus ilmne ning kokkulepetel on kinke iseloom. Üürileandja kohustuste ülevõtmist ei saa käsitleda VLT poolse vastusooritusena üürilepingute üleandmise eest. Kohus viitas õigesti, et lepingu ülevõtmise korral VÕS § 179 lg 1 järgi on tehingu objektiks lepingupoole positsioon lepingus tervikuna, hõlmates ka kõiki lepingust tulenevaid kohustusi. Üürilepingute üleandmist saaks pidada MRP jaoks majanduslikult põhjendatuks üksnes siis, kui üürilepingutest tulenevate üürileandja varaliste kohustuste maht oli vähemalt sama suur, kui varaliste õiguste maht. Kohus tuvastas hageja esitatud tõendite alusel üüritulu (01.01.2010 seisuga 552 839 krooni, 2010 aprillis 491 837 krooni ja mais 481 837 krooni). Kuna käibemaksumäär (20%) on üldiselt teadaolev asjaolu, on kohus sisuliselt tuvastanud üüritulu suuruse ka ilma käibemaksuta. VLT ei ole esitanud tõendeid selle kohta, milline on üürileandja kohustuste varaline maht. Vastavalt MRP 2009. a majandusaasta aruandele ja 2010 I kvartali aruandele ületas üürilepingutest saadud sissetulek oluliselt sissetuleku saamiseks tehtavaid kulusid (2009. a üüritulu ja kinnisvara haldustasude suurus oli 8 287 147 krooni, samas kui teenuste kulu oli 2 324 414 krooni). OÜ Simus Kinnisvara 27.09.2010 eksperthinnangus on kinnistute ekspluatatsioonikuludeks arvestatud vaid 10% netoüürist. Asjaolu, et üürilepingud olid kasumlikud, kinnitab ka kokkulepe, mille kohaselt pidi VLT tasuma V. Malmile ja R. Põdrale 50% üürilepingute alusel saadavast netotulust, kusjuures lõpptulemusena oleks VLT pidanud maksma saadava tulu arvel V. Malmile ja R. Põdrale 17 846 400 krooni. Kohtu tuvastatu kohaselt oli üüritulu suuruseks ilma käibemaksuta vähemalt 400 000 krooni kuus ning puuduvad tõendid selle kohta, et üürileandja kulutused oleksid ligilähedaseltki samas suurusjärgus. Kohus leidis õigesti, et VLT vastusoorituseks ei saa lugeda ka MRP kohustuse ülevõtmist V. Malmi ja R. Põdra ees, kuna vastav kokkulepe on vorminõude rikkumise tõttu tühine. Arvestades VÕS § 11 lg-t 3, pidanuks kokkulepe kinnistute müügilepingust tuleneva kohustuse ülevõtmise kohta olema notariaalselt tõestatud. Ei saa asuda seisukohale, et notariaalse tõestamise hoiatus-, nõustamis- ja tõendamisfunktsioon rakendub vaid kokkuleppele kinnistu müügi kohta. Riigikohtu praktika kohaselt on notariaalselt tõestatud lepingust tuleneva võlgnevuse tunnustamine laenuna VÕS § 396 lg 2 alusel lubatav samuti üksnes notariaalselt tõestatud vormis (3-2-1-21-06, p 15).

On ilmselge, et üürilepingud oleks antud VLT-le üle ka ilma MRP kohustuste ülevõtmiseta V. Malmi ja R. Põdra ees. Üürilepingute üleandmise eesmärk oli see, et üüritulu jääks V. Malmi ja R. Põdra käsutusse ning selle eesmärgi saavutamise seisukohalt ei olnud vahet, kas nimetatud isikud saavad üüritulu enda käsutusse VLT osanikena või seeläbi, et VLT võtab üle ja täidab saadava üüritulu arvel MRP väidetavaid kohustusi nimetatud isikute ees. Kui lähtuda VLT seisukohast, et leping ei ole osadeks jagatav, ning kohtu tuvastatust, et lepingu p-s 2.1 sisalduv kohustuste ülevõtmise tehing on tühine vorminõude rikkumise tõttu, oleks TsÜS § 85 järgi tühised ka lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepped. Kohus leidis põhjendatult, et üürilepingute üleandmisega kahjustati MRP võlausaldajate huve. Kuivõrd lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepped kujutasid endast kinke iseloomuga tehingut PankrS § 111 lg 3 tähenduses, tuleb PankrS § 111 lg 2 kohaselt eeldada, et sellega kahjustati MRP võlausaldajate huve. Kohus tuvastas, et üürilepingute üleandmisega kaotas MRP suurema osa oma käibest ja tema majandustegevus sisuliselt lõppes, kusjuures välistatud oli selle jätkamine tulevikus. MRP-l oli kohustusi võlausaldajate ees 73 669 856 krooni, sh DnB ees 54 554 072 krooni. 31.03.2010 lepingu sõlmimise tagajärjel muutus MRP maksejõuetuks, kuna pärast üüritulust loobumist puudus MRP-l sissetulek, mille arvel täita kohustusi võlausaldajate ees. Lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepped kahjustasid MRP võlausaldajate huve ka juhul, kui VLT oleks võtnud üle MRP kohustused V. Malmi ja R. Põdra ees. Kinnistud olid koormatud ühishüpoteegiga DnB kasuks, Vabaduse 39 kinnistu oli koormatud hüpoteegiga ka Eesti Vabariigi kasuks. AÕS § 343 lg-st 1 ja §-st 344 tulenevalt oli hüpoteegipidajatel eesõigus oma nõuete rahuldamiseks ka koormatud kinnisasjadest saadava üüritulu arvel. Lepinguga eelistati MRP ja VLT osanikke V. Malmi ja R. Põtra teistele MRP võlausaldajatele, sh hüpoteegipidajatele, ning kahjustati viimaste huve. Kohus tuvastas asjaolud, mis annaksid aluse lepingu p-de 2.2–2.4 kehtetuks tunnistamiseks ka PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel: kokkulepped kahjustavad MRP võlausaldajate huve; et leping on sõlmitud vähem kui kuus kuud enne ajutise halduri nimetamist, tuleb PankrS § 110 lg 2 järgi eeldada, et VLT teadis MRP võlausaldajate huvide kahjustamisest; kohus tuvastas ka VLT teadmise sellest, et kokkulepped kahjustavad MRP võlausaldajate huve; 2) on kohtuotsus õige ka 27.05.2010 kinnistu müügilepingu kehtetuks tunnistamise osas. Tulenevalt PankrS § 111 lg-st 3 piisab PankrS § 111 lg 1 p 1 kohaldamiseks ka sellest, kui lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom. Kohus leidis põhjendatult, et müügilepingul oli kinke iseloom, kuna poolte kohustused lepingu järgi on ebavõrdsed – kinnistu müügihind oli kordades madalam turuhinnast ja müügihinna tasumise tähtaeg oli 10 aastat 10 kuud pärast lepingu sõlmimist. Riigikohtu lahend nr 3-2-1-78-01 toetab samuti käsitlust, et selline erinevus müügihinna ja turuhinna vahel annab aluse PankrS § 111 kohaldamiseks. Leping ei anna MRP-le isegi õigust nõuda tasumata müügihinnalt intresse. Seega MRP loobus omandist sellistel tingimustel, et ta ei pidanud ligemale 11 jooksul saama selle eest mingit vastutasu, kusjuures ka selle tähtaja möödumisel oli müügihinna tasumine VLT poolt sisuliselt tagamata. Põhjendatud on kohtu järeldus, et müügileping kahjustas MRP võlausaldajate huve: - kuivõrd müügileping on kinke iseloomuga tehing PankrS § 111 lg 3 tähenduses, tuleb PankrS § 111 lg 2 järgi eeldada, et see kahjustas MRP võlausaldajate huve; - MRP müüs kinnistu VLT-le turuhinnast oluliselt madalama hinnaga. Riigikohtu praktika kohaselt kahjustab võlgniku vara võõrandamise tehing tema võlausaldajate huve, kui vara müüdi turuhinnast odavamalt (3-2-1-113-09, p 9); - MRP oli 31.03.2010 lepingu sõlmimise tulemusena muutunud maksejõuetuks. DnB teatas 12.05.2010 MRP-le laenulepingute ülesütlemisest juhul, kui MRP ei tasu võlgnevust 14 päeva jooksul. Sellises olukorras oli MRP peamise vara müümine VLT-le vaid 5 000 000 krooni

eest, mis kuulus tasumisele alles 2021 märtsis, ilmselgelt MRP võlausaldajate huve kahjustav ning üksnes VLT ning tema osanike ja juhatuse liikmete V. Malmi ja R. Põdra huvides, kes MRP osanike ja hiljutiste juhatuse liikmetena olid teadlikud MRP majanduslikust olukorrast. Nõustuda ei saa apellandi väitega, et müügileping ei saanud kahjustada MRP võlausaldajate huve olukorras, kus kinnistu realiseerimisest saadav tulu kuuluks hüpoteegipidajale DnB-le ja ühishüpoteegiga koormatud kinnistute väärtus on piisav tema nõuete rahuldamiseks: - kinnistule oli esimesele järjekohale seatud hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks summas 361 500 krooni; - Riigikohus leidis kohtuasjas nr 3-2-1-87-08 (p 11), et võlausaldajate huvide kahjustamisena ei peeta silmas mitte üksnes võlausaldajate ühisuse huvide kahjustamist, vaid võlausaldajate huvide kahjustamise eeldus on täidetud ka siis, kui kas või ühe võlausaldaja huvid on kahjustatud ning seda sõltumata tema nõude rahuldamisjärgust. Kinnistu sisuliselt tasuta võõrandamine kahjustas MRP teiste (pandiga tagamata nõuetega) võlausaldajate huve esiteks seetõttu, et teised võlausaldajad kaotasid võimaluse oma nõude rahuldamiseks selle kinnistu arvel, ning teiseks seetõttu, et kinnistu müügist saadava raha arvel ei ole võimalik teha MRP pankrotimenetlusega seotud väljamakseid vastavalt PankrS § 153 lg-le 2; - DnB esitas MRP pankrotimenetluses nõude enam kui 62,8 miljoni krooni suuruses summas. Kui kinnistu jääb VLT omandisse, saab DnB oma nõuet rahuldada üksnes hüpoteegisumma, s.o 60 miljoni krooni ulatuses; - kui hüpoteegipidajate nõudeid MRP vastu rahuldatakse kinnistu arvel olukorras, kus kinnistu on VLT omandis, siis läheks hüpoteegipidajate nõue MRP vastu rahuldatud ulatuses VÕS § 173 lg 3 p 1 alusel üle VLT-le. VLT omandaks MRP pankrotimenetluses võlausaldaja staatuse, mis vähendab teiste võlausaldajate sama järgu nõuete rahuldamise ulatust. Tuvastatud on ka kõik asjaolud, mis on tehingu kehtetuks tunnistamise aluseks PankrS § 110 lg 1 p 2 järgi; 3) rahuldas kohus õigesti kinnistu omandi tagasikandmisele suunatud hageja nõude. Müügilepingu kehtetuks tunnistamine oli õige ja põhjendatud. Maakohus tugines õigesti PankrS § 119 lg-le 1, TsÜS § 68 lg-le 5 ja Riigikohtu praktikale (3-2-1-80-05, p 28). Kohtuotsuse resolutsiooni p 4 tühistamiseks ei ole alust ka seetõttu, et maakohtus ei olnud vaidlust selle üle, et VLT on kohustatud kinnistu omandi MRP-le tagasi kandma. Isegi kui kohtuotsus oleks müügilepingu kehtetuks tunnistamise osas ebaõige, on VLT kohustatud kinnistu omandi MRP-le tagasi kandma tulenevalt VLT enda õiguslikust positsioonist, et ta on müügilepingust taganenud (sellisel juhul tuleneb VLT kohustus VÕS § 189 lg-st 1).

7.OÜ Valga Leivatehas oli seisukohal, et ühishüpoteegi seadmine summas 60 000 eurot Turu tn 3 ja Jaama pst 1a kinnistutele on väärtusetu, kuna ei taga võimalikku osaotsuse viivitamata täidetavaks tunnistamisel tekkida võivat kahju. Jaama pst 1a kinnistu väärtus on sisuliselt olematu, kuna tegemist on parkimisplatsi aluse maaga, Turu tn 3 kinnistu väärtus ei küüni ligilähedaseltki 60 000 euroni, kuna sellel paiknevad kuur, müügihall-kaubandushoone ja administratiivhoone, ning Jaama pst 1a ja Turu tn 3 (koos Vabaduse 39 kinnistuga) kinnistud on juba koormatud ühishüpoteegiga DnB kasuks summas 60 000 000 krooni. Hageja peab andma likviidse tagatise, mis katab ära kogu VLT-le tekkida võiva kahju. Hageja peab tagatisena tasuma raha kohtu deposiiti või andma pangagarantii vähemalt summas 174 000 eurot. VLT-le saab tekkida kahju saamata jäänud üüritulu näol. Samuti saab VLT-le kahju tekkida juhul, kui VLT ei suuda täita kolmandate isikutega sõlmitud lepinguid. Igakuiseks üürituluks on hageja märkinud 16 000–17 000 eurot. 2010 aprillis teeniti üüritulu 491 837 krooni ja 2010 mais 481 858 krooni (koos käibemaksuga). 31.01.2011 määruses kohus tuvastas, et Vabaduse 39 üürnikud tasusid üüri 38 429,69 eurot (koos käibemaksuga). Eeltoodust johtuvalt saab VLT-le tekkida igakuiselt kahju ca 17 000 eurot käibemaksuta ehk käibemaksuga ca 20 400 eurot. Arvestades, et üüritulu hõlmab ka Turu tn 3 üürnikke, saab arvestada Vabaduse 39 kinnistult saadavaks üürituluks 14 500 eurot käibemaksuta. Kui osaotsuse resolutsiooni p 4 tunnistatakse viivitamata täidetavaks, tekib MRP-l võimalus samas suurusjärgus üüritulu omandada. Seega ei kahjusta tagatise andmine MRP positsiooni. Kohus peab tagatise suuruse määramisel arvestama asjas võimaliku lõpplahendi tegemise ja osaotsuse viivitamata täidetavaks tunnistamise vahelist perioodi, kuna sel perioodil võib otsuse viivitamata täidetavaks tunnistamine tekitada VLT-le kahju. Mõistlik periood on üks aasta. Seega hageja peaks andma tagatise summas (14 500 eurot * 12 kuud) 174 000 eurot.

9.Maakohus on vaidlustatud otsuses tuvastanud, et 31.03.2010 leping (4 kd, t.l 50-51) sisaldas endas kahte eraldiseisvat tehingut, s.o kokkulepet VLT poolt MRP kohustuste ülevõtmiseks V. Malmi ja R. Põderi ees ning kokkulepet üürilepingutest tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmise kohta MRP-lt VLT-le. Nimetatud asjaolu ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Esmalt märgib ringkonnakohus seda, et 31.03.2010 lepingu pooled on OÜ MRP Ärigrupp ja OÜ Valga Leivatehas, kuna lepinguga reguleeriti OÜ MRP Ärigrupp kohustuste ja üürilepingute ülevõtmist OÜ Valga Leivatehase poolt. Kuigi lepingus on nimetatud võlausaldajatena V. Malmi ja R. Põderit, ei ole nad lepingu poolteks. Nimetatud isikuid ei ole ka menetlusse kostjatena kaasatud. Sellest tulenevalt on maakohus kohtuotsuse resolutsiooni p-s 2 ekslikult märkinud lepinguosalistena V. Malmi ja R. Põderi. Maakohus tuvastas, et 31.03.2010 lepingu p 2.1 on tühine TsÜS § 83 lg 1 järgi tehingu vormi järgimata jätmise tõttu. Tuginedes TsÜS §-le 85 leidis maakohus, et ei ole tõendatud, et üürilepingutest tulenevaid õigusi ja kohustusi ei oleks üle antud ilma kokkuleppeta MRP kohustuste ülevõtmise kohta V. Malmi ja R. Põderi ees ning sellest tulenevalt saab tagasivõitmise korras tunnistada kehtetuks 31.03.2010 lepingu p-d 2.2-2.4. Ringkonnakohus maakohtu selle seisukohaga ei nõustu. Vastavalt TsÜS §-le 85 ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Nimetatud sättest tulenevalt tehingu osaliseks kehtima jäämiseks (ilma tühise osata) on kaks eeldust, st tehing peab olema osadeks jagatav ning saab eeldada, et tehing oleks tehtud ka ilma tühise osata. Antud vaidluse asjaoludest lähtuvalt tulnuks hagejal tõendada, et 31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkulepped oleks sõlmitud ka ilma lepingu p-s 2.1 sätestatud osata. Nimetatud asjaolu ei ole hageja tõendanud ning maakohtu vastupidine seisukoht on ebaõige. Kostja on olnud kogu menetluse kestel seisukohal, et 31.03.2010 lepingut sõlminud isikute tahe oli selline, et ilma lepingu p-s 2.1 sätestatud kokkulepet sõlmimata ei oleks nad lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkuleppeid sõlminud. Ringkonnakohus leiab, et kostja seisukoht on kooskõlas 31.03.2010 lepingus sätestatud tingimustega. Lisaks lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatule, mille kohaselt andis MRP üürilepingustest tulenevad õigused ja kohustused üle VLT-le, nähtub ka lepingu p-s 2.1 kokkulepitust, et VLT kohustub tasuma MRP-le igakuuliselt 50% Vabaduse 39 ja Turu 3 äriruumidele sõlmitud/sõlmitavate üürilepingute netotulust. Seega on üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused sätestatud lisaks lepingu p-dele 2.2-2.4 ka lepingu p-s 2.1 ning ekslik on maakohtu järeldus, et lepingu p 2.1 sätestab üksnes müügilepingust tulenevate kohustuste ülevõtmist. Kuivõrd asja materjalidest nähtuvalt seisnes MRP kasum üürilepingutest saadavas üüritulus, siis on ilmne, et üürilepingute üleandmisega (üüritulu üleandmisega) seoses andis MRP müügilepingust tulenevad kohustused üle VLT-le ning lepingu p-des 2.1 ja 2.2-2.4 sätestatud tingimuste omavahelise seotuse tõttu ei saa väita, et lepingu p-des 2.2-2.4 sisalduvad kokkulepped oleksid lepingupooled sõlminud ka ilma lepingu p-s 2.1 sisalduva kokkulepeteta.

Pooled ei vaidle selle üle, et 14.03.2008 kinnistute müügileping ja 02.06.2009 sõlmitud 14.03.2009 müügilepingu muutmise leping olid notariaalselt tõestatud ning 31.03.2010 lepingu p-s 2.1 sätestatud kokkulepe, millega VLT võttis üle MRP ostuhinna tasumise kohustuse V. Malmi ja R. Põdra ees, tulenes 14.03.2008 ja 02.06.2009 notariaalselt tõestatud müügilepingustest. Maakohus on põhjendatult leidnud, et VÕS § 11 lg 3 kohaselt tuli notariaalselt sõlmida ka 31.03.2010 lepingu p-s 2.1 sätestatud kohustus müügilepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse ülevõtmine kohta ning kuna nimetatud kohustuse ülevõtmine kokkuleppe on sõlmitud lihtkirjalikult, on 31.03.2010 lepingu p 2.1 tühine seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmise tõttu. Apellandi seisukoht, et maakohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 83 lg-t 1 ega selgitanud välja vormi nõudmise kaitse eesmärki 31.03.2010 lepingu p-s 2.1 kokkulepitud kohustuse ülevõtmise osas, on ekslik. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et TsÜS § 83 lg-s 1 sätestatud vorminõude eesmärk on kaasa tuua ka sellise tehingu tühisus, millega võetakse üle notariaalselt tõestatud lepingust tulenev ostuhinna tasumise kohustus ning seaduse eesmärk on välistada vorminõudele mittevastava tehingu kehtivus. Ringkonnakohus tuvastas käesoleva otsuse p-s 9, et lepingupooled ei oleks sõlminud 31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 kokkuleppeid ilma lepingu p-s 2.1 sätestatud kohustusteta. Seetõttu on 31.03.2010 lepingu p-s 2.1 sõlmitud kokkuleppe müügilepingust tuleneva ostuhinna ülevõtmise tühisuse tõttu tühised ka lepingu p-des 2.2-2.4 sõlmitud kokkulepped ning puudub vajadus lepingu p-des 2.2-2.4 sõlmitud kokkulepete kehtetuks tunnistamiseks tagasivõitmise korras. Ringkonnakohus märgib, et vastuses apellatsioonkaebusele on hageja pidanud võimalikuks, et 31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 sisalduvad kokkulepped on tühised lepingu p-s 2.1 sisalduva ostuhinna tasumise kohustuse ülevõtmise kokkuleppe tühisuse tõttu. Ringkonnakohus märgib siinjuures, et ülejäänud lepingu punktidel (v.a lepingu p-d 2.1-2.4) ei ole iseseisvat tähendust ning seetõttu ringkonnakohus tuvastab 31.03.2010 kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise lepingu tühisuse tervikuna.

11.2.Põhjendamatu on ka see apellandi väide, et vaidlusalused kokkulepped ei olnud MRP jaoks vastusoorituseta. Apellant viitab seejuures 31.03.2010 lepingu p-dele 1.2 ja 2.1, milledest nähtuvalt võttis apellant endale kohustuse tasuda MRP eest V. Malmile ja R. Põdrale 17 846 400 krooni, ning sellele, et apellant võttis üle üürilepingutest tulenevad üürileandja kohustused. Ringkonnakohus apellandi selle seisukohaga ei nõustu. Nagu ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 10 märkis, oli 31.03.2010 lepingu p-s 2.1 märgitud kokkulepe müügilepingust tulenevate kohustuste ülevõtmise kohta tühine ning seetõttu puudub alus väita, et tegemist oleks vastusooritusega. Üürilepingute üleandmist saaks pidada MRP jaoks majanduslikult põhjendatuks ja seega tema võlausaldajate huve mittekahjustavaks üksnes siis, kui VLT-le üleläinud üürilepingutest tulenevate üürileandja varaliste kohustuste maht oleks vähemalt sama suur kui temale üleläinud varaliste õiguste maht. Maakohus on tuvastanud, et MRP sai alates 2010 jaanuarist kinnistutelt üüritulu koos käibemaksuga 552 839 krooni ning pärast üürilepingute ülevõtmist sai VLT üüritulu 2010 aprillis 491 837 krooni ja 2010 mais 481 837 krooni (koos käibemaksuga). Hageja on õigesti märkinud, et MRP 2009 majandusaasta aruande ja 2010 I kvartali aruande kohaselt ületas MRP poolt üürilepingutest saadav sissetulek oluliselt sissetuleku saamiseks tehtavaid kulusid (2009 üüritulu ja haldustasude suurus 8 287 147 krooni ja teenuste kulu 2 324 414 krooni). OÜ Simus Kinnisvara 27.09.2010 eksperthinnangu kohaselt oli kinnistute ekspluatatsioonikulude suuruseks arvestatud 10% netoüürist. Eelnimetatud tõendid kinnitavad, et VLT poolt ülevõetud üürilepingutest saadav üüritulu ületas oluliselt üürilepingutest tulenevate üürileandja kohustuste varalist mahtu. Siinkohal peab ringkonnakohus vajalikuks rõhutada, et apellant ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, kui suur oli temale üleläinud üürilepingutest tulenevate üürileandja kohustuste varaline maht ning seetõttu on alusetu apellandi väide, et tema kohustuste maht võiks olla samas suurusjärgus saadava üürituluga. Seega on alusetu apellandi etteheide maakohtule, et maakohus on jätnud analüüsimata VLT kohustuste mahu ning seetõttu põhjendamatult tuvastanud 31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkulepete kinke iseloomu.

12.3.Apellatsioonkaebuses on apellant eraldi välja toonud, et võlausaldaja, kelle nõue on täies ulatuses müügilepingu esemeks olevale kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud, huvid ei saa kahjustada kinnistu võõrandamisel, kuna hüpoteegipidajast võlausaldajal on õigus nõuda igakordselt kinnistu omanikult kohesele sundtäitmisele allumist. Veel on apellant märkinud, et hüpoteegipidajast võlausaldaja (DnB) huvide kahjustamine saab selguda alles pärast tagatise müügist saadud rahasumma selgumist ning vaidlusaluse kinnistu väärtus pigem kasvab kui kahaneb. Ringkonnakohus apellandi sellekohaste väidetega ei nõustu. Apellant on lähtunud ekslikust eeldusest, et võlausaldajate huvide kahjustamise kindlakstegemisel tuleks lähtuda üksnes ühe võlausaldaja (DnB, kelle kasuks on seatud hüpoteek 60 miljonit krooni) huvide kahjustamisest. Maakohus on vaidlustatud otsuses õigesti viidanud Riigikohtu 03.11.2008 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-08 väljendatud seisukohale, mille kohaselt on võlausaldajate huvide kahjustamisega tegemist ka siis, kui võlgnik teeb tehingu, mis toob hiljem kaasa tulevaste võlausaldajate huvide kahjustamise ning Riigikohtu 02.06.2008 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-139-08 väljendatud seisukohale, mille kohaselt konkreetsete võlausaldajate olemasolu tehingu tegemise ajal ei ole alati tähtis, otsustav on see, kas võlgnik teadis asjaoludest, millest võib järeldada võlausaldajate huvide kahjustamisest. Üldjuhul saab võlgniku poolt võlausaldajate huvide teadlikku kahjustamist eeldada, kui ta oli teadlik oma maksejõuetuse saabumisest ja tegi tehingu, mis tõi hiljem kaasa tulevaste võlausaldajate kahjustamise. Asja materjalidest nähtub veel see, et Vabaduse 39 kinnistule oli esimesele järjekohale seatud hüpoteek ka Eesti Vabariigi kasuks summas 361 500 krooni ning MRP-l oli lisaks DnB-le teisi võlausaldajaid, kelle huvid said kahjustatud vaidlusaluse müügilepingu sõlmimisest tingituna. Seega on õige maakohtu seisukoht, et 27.05.2010 müügilepinguga kahjustas MRP mitte üksnes DnB, vaid ka teiste võlausaldajate huve. Tähendust ei ole siinjuures sellel, kellele kuuluks hüpoteegi realiseerimisest saadav tulu, vaid sellel, et 27.05.2010 müügilepinguga kahjustati ka teiste võlausaldajate huve, kes oleks saanud oma nõudeid rahuldada, kui müügilepingut ei oleks sõlmitud. Ringkonnakohus märgib, et apellant ei ole apellatsioonkaebuse põhjendustes vaidlustanud maakohtu poolt tuvastatud alljärgnevaid asjaolusid, mis kinnitavad müügilepingu kinke iseloomu ja võlausaldajate huvide kahjustamist: - MRP müüs Vabaduse 39 kinnistu hinnaga 5 000 000 krooni, mis on oluliselt madalam turuhinnast. Asja materjalidest nähtuvalt ostis MRP kinnistu hinnaga 52 596 200 krooni ning Simus Kinnisvara OÜ 27.09.2010 eksperthinnangu järgi oli kinnistu väärtus ca 55 000 000 krooni. Kinnistu müüki oluliselt alla turuhinna kinnitab ka see, et MRP 2009 majandusaasta aruande kohaselt oli kinnistu väärtus 31.12.2009 seisuga ca 71,1 miljonit krooni, kusjuures vastava aruande kinnitas MRP juhatuse liige pärast kinnistu müümist 5 000 000 krooni eest; - müügilepingus kokkulepitud müügihinna 5 000 000 krooni pidi VLT tasuma alles 2021 märtsis, s.o 10 aastat ja 10 kuud pärast müügilepingu sõlmimist ning lepingu kohaselt puudus MRP-l õigus nõuda tasumata müügihinnalt intresse;

14.OÜ MRP Ärigrupp pankrotihaldur A. Hermeti taotlus tunnistada maakohtu vaidlustatud osaotsuse resolutsiooni p 4 viivitamata täidetavaks, on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Maakohtu vaidlustatud osaotsuse resolutsiooni p 4 järgi kohustati OÜ-t Valga Leivatehas tagastama müügilepingu järgi saadud kinnistu pankrotivarasse ning andma nõusolek kinnistusraamatus kinnistu (registriosa nr 224140) omanikukande muutmiseks ja hageja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna; kostja poolt nõusoleku mitteandmise korral asendada kostja nõusolek kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks kohtuotsusega. Vastavalt TsMS § 469 lg 1 esimesele lausele käesoleva seadustiku §-s 468 nimetamata otsuse tunnistab kohus poole taotlusel viivitamata täidetavaks tingimusel, et see pool annab täitmise tagatise. Nimetatud sättest tuleneb, et kohtul puudub kaalutlusõiguse alusel valida, kas otsus tunnistada viivitamata täidetavaks või mitte, kui pool on andnud tagatise. Käesoleval juhul on hageja nõustunud osaotsuse resolutsiooni p 4 viivitamatu täitmisega tagatise vastu ning esitanud AS DNB Pank garantiikirja, mille kohaselt pank garanteerib OÜ-le Valga Leivatehas kuni 32 000 euro suuruse kahju hüvitamise, mis võib OÜ-le Valga Leivatehas tekkida vaidlusaluse osaotsuse viivitamata täidetavaks tunnistamisest. Garantiikiri jõustub kohtulahendi tegemisel, millega Tartu Maakohtu 11.06.2012 osaotsus tunnistatakse selle resolutsiooni p 4 osas viivitamata täidetavaks. Ringkonnakohus leiab, et AS DNB Pank poolt antud garantii on piisav kostjale tekkida võiva kahju hüvitamise tagamiseks. Riigikohus on 13.03.2013 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-13 asunud seisukohale, et TsMS § 469 kohaldamiseks ei pea kohus tuvastama, kas kostjale võib kohtuotsuse viivitamata täidetavaks tunnistamisega tekkida kahju ja kui suur see kahju võiks olla. Kostjale tekkida võival kahjul ja selle suurusel on tähendus tagatise suuruse määramisel. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et osaotsuse resolutsiooni p 4 (s.o nõusoleku andmine kinnistusraamatus kande muutmiseks) viivitamatust täitmisest võiks talle tekkida kahju enam kui hageja esitatud garantiis märgitud summas. Siinjuures arvestab ringkonnakohus ka sellega, et kostja on esitanud 07.09.2010 hagejale avalduse müügilepingust taganemiseks (mida hageja ei ole vaidlustanud) ning sellest tulenevalt oleks kostja pidanud kinnistu hagejale tagastama juba mitme aasta eest VÕS § 189 lg 1). Tagatiseks olev garantii lõpeb, kui esitatakse tõend viivitamata täidetavaks tunnistatud otsuse jõustumise kohta (TsMS § 471) või kui kostja ei ole esitanud hagi kahju hüvitamiseks või alusetu rikastumise väljanõudmiseks kahe kuu jooksul viivitamata täitmisele kuuluva lahendi tühistamise jõustumisest alates (TsMS § 474 lg 4).

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Lahendi andmed

Lahendi tekst

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

MAAKOHTU LAHEND

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED