Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

X

Kostja III (apellatsioonimenetluses vastustaja) Alpha Credit OÜ (registrikood: 11638906, asukoht: Tallinn), tehinguline esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup Kohtuistungi toimumise aeg

10.05.2013.a

Istungil osalenud isikud

Hageja I X X, hageja I tehinguline esindaja Julia Tuštšenko, hageja II x X, hageja II tehinguline esindaja vandeadvokaat Janek Väli, kostja I ja kostja III tehinguline esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup, kostja II X X

RESOLUTSIOON:

2(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441

3(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 Kohtule esitatud kirjast (t I kd lk 42), mis oli saadetud hagejatele vastuseks nende 20.07.2010.a tehtud avaldusele, nähtub, et kostja II on kostjale I võlgu 26.03.2010.a sõlmitud laenulepingu nr 26/03/10-01 alusel kokku 1 374 362,50 krooni. Kostja I poolt hagejatele saadetud, 26.03.2010.a sõlmitud laenulepingu nr 26/03/10-01 (t I kd lk 43-48) punkti 1.1.2 kohaselt sai kostja II kostjalt I 26.03.2010.a laenu summas 1 130 000 krooni, millest 638 000 krooni hoiustas kostja I Tallinna notar Sirje Ormani deposiitkontole nr xxxxxxxxxx, summa 267 000 krooni maksti kostjale II sularahas ja summa 126 550 krooni kandis kostja I üle A+Kinnisvara OÜ arvelduskontole nr xxxxxxxxxxxx. Lisaks, 96 750 krooni arvestati kostjate I ja II vahel 28.01.2010.a sõlmitud laenulepingu nr 28/01/2010-01 järgsete laenuintresside ja viiviste katteks, 1700 krooni oli lepingutasu. Tallinna notari Sirje Ormani büroos sõlmiti 31.12.2009.a kinnistu hüpoteegiga koormamise leping, kinnistu võlaõiguslik müügileping ja avaldus omandamist tagava eelmärke kinnistamiseks X X X ́i, kostja II ja kostja III vahel (t I kd lk 49-59) ning 28.01.2010.a hüpoteegi loovutamise leping, kokkulepe hüpoteegi muutmiseks ja kokkulepe kinnistu võlaõigusliku müügilepingu muutmiseks X. X. X, kostja II, kostja III ja kostja I vahel (t I kd lk 60-67). Eelnimetatud lepinguga kohustus kostja II omandama X. X. X ́ilt kinnisasja aadressil xxxxxxxxxxxxx hinnaga 3 060 000 krooni eest, sellest osa, s.o 1 000 000 krooni, tasus kostja II X. X. X`ile lepingu sõlmimisel ning 2 060 000 krooni kohustus tasuma hiljemalt 01.05.2010.a. Samas, 28.01.2010.a lepingu sõlmimisel seati X. X. X`ile kuuluvale kinnistule aadressil xxxxxxxxxx hüpoteek summas 2 500 000 krooni. Seega oli kostjal II hagejate ja kostja I vahel 26.03.2010.a tagatiskokkuleppe sõlmimisel juba võlg kostja I ees X. X. X`ile kuuluva kinnistu tagatisel kokku 92 750 krooni ulatuses (28.01.2010.a sõlmitud laenulepingu nr 28/01/2010-01 järgi) ning nimetatud võlgnevuse tasumine toimus kostja II poolt kostjale I hagejatele kuuluva kinnisasja aadressil xxxxxxxxx tagatisel antava laenu arvelt. Pärast 01.05.2010.a keeldus kostja II X. X. X ́i kinnisasja ostmast. Hagejate hinnangul ei olnud kostjal II 12.03.2010.a sõlmitud müügilepingu ja 26.03.2010.a sõlmitud müügilepingu muutmise lepingu sõlmimisel kavatsust hagejate kinnistut osta. Nimelt, 26.03.2010.a sõlmitud müügilepingu muutmise lepingu p 6.2 järgi oli kostjal II rahaline kohustus hagejate ees ostuhinna tasumise osas summas 1 270 000 krooni, tasumise tähtajaga 30.06.2010.a. 26.03.2010.a laenulepingu nr 28/01/2010-01 p 1.4.1. järgi oli kostja II kohustatud tasuma laenu 1 130 000 krooni kuupäevaks 30.06.2010.a ning kohustuste kogusumma moodustas 2 400 000 krooni. Lisaks oli kostjal II samal ajal ostuhinna tasumise kohustus X. X. X`i ees summas 2 060 000 krooni ning väidetav rahaline kohustus kostja I eest laenulepingu nr 28/01/2010-01 järgi vähemalt 1 660 000 krooni ulatuses. Kostjal II pole varasid ega sissetulekuid. 26.03.2010.a müügilepingu muutmise lepingu sõlmimisel olid kostja II rahalised kohustused kokku summas 5 190 000 krooni, sissenõutavaks muutunud rahaline kohustus laenuintressi osas summas 95 460 krooni, mida ta ei olnud võimeline tasuma ning millest kostja I oli tagatiskokkuleppe sõlmimisel teadlik. 26.03.2010.a tagatiskokkuleppe sõlmimisel vaikis kostja I eelpoolnimetatud asjaolude osas eesmärgiga kallutada hagejaid tagatiskokkulepet ja hüpoteegilepingut sõlmima. Kostja I poolt hagejatele nimetatud asjaolude avaldamisel ei oleks viimased 26.03.2010.a tagatiskokkulepet sõlminud. 26.07.2010.a avaldusega (t I kd lk 70) tühistasid hagejad kostjaga I sõlmitud tagatiskokkuleppe (12.03.2010.a tõestatud kokkuleppe hüpoteegi lõpetamiseks, hüpoteegi seadmise lepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistu võlaõigusliku müügilepingu p 3.2; hüpoteegi loovutamise lepingu ja kokkuleppe hüpoteegi muutmiseks ja kokkuleppe kinnistu

4(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 võlaõigusliku müügilepingu muutmiseks p 2.2) tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 lg 3 alusel, kuna kokkulepe oli sõlmitud pettuse mõjul. Kostjale I on tühistamisavaldus kätte toimetatud 27.07.2010.a. 26.07.2010.a avaldusega (t I kd lk 71) tühistasid hagejad võlaõigusliku müügilepingu hagejate ja kostja I vahel TsÜS § 94 lg 3 alusel, kuna leping oli sõlmitud pettuse mõjul, kostjal II ei olnud kavatsust omandada hagejate kinnistut ning ta viis hagejad tahtlikult eksitusse tehingu eesmärgi suhtes. Kostja II tegelik eesmärk oli kallutada hagejaid sõlmima hüpoteegileping ja sundida hagejaid tasuma kostjale I kostja II väidetav võlg laenulepingu järgi. Kostjale I on tühistamisavaldus kätte toimetatud 28.09.2010.a Kostja I ja Tallinna notar S. Ormani 26.03.2010.a tõestatud lepingu nr 1038 alusel alustas kohtutäitur Elin Vilippus hagejate kinnisvara suhtes täitemenetlust (t I kd lk 72). Nõude sisuks on hagejate solidaarne võlgnevus 1 309 387,50 krooni kostja I ees. Hagejad on viidanud TsÜS § 94 lg-tele 1-2 ja leidnud, et nende sätete kohaselt seisneb pettus tehingu vastaspoole eksimusse viimises faktiliste asjaolude osas või nendest teatamata jätmises, juhul, kui petjal lasub hea usu põhimõttest tulenev teatamiskohustus. Hagejad leidsid, et kostja I oli 26.03.2010.a lepingu poolena teadlik asjaolust, et hagejate eesmärk lepingu sõlmimisel oli kinnisasja aadressil xxxxxxxxx, müük ning et kostjal II on hagejate ees ostuhinna tasumise kohustus summas 1 270 000 krooni tasumise tähtajaga 30.06.2010.a. Samuti, et 26.03.2010.a tagatiskokkuleppe sõlmimisel jättis kostja I hagejatele teatamata asjaolust, et kostjal II on võlg kostja I ees x. x. X`ile kuuluva kinnisasja aadressil xxxxxxxxxx tagatisel kostjale II laenulepingu nr 28/01/2010-01 järgi antud laenu osas kokku 96 750 krooni ulatuses ning nimetatud võla tasumine toimus kostja I poolt kostjale II hagejatele kuuluva kinnisasja tagatisel väljastatud laenu arvelt. Hagejad leidsid, et hea usu põhimõttest tulenevalt tulnuks kostjal I teavitada hagejaid, et kostjale II antud ning hagejate kinnisasjale seatava hüpoteegiga tagatud laenu arvelt on tasutud kostja II varasem võlg laenulepingu nr 28/01/2010-01 järgsete laenuintresside ja viiviste osas summas 96 750 krooni. Hagejatele eelpoolnimetatud asjaolu avaldamisel ei oleks hagejad 26.03.2010.a tagatiskokkulepet sõlminud. Tulenevalt eeltoodust on hagejad tühistanud 26.03.2010.a tagatiskokkuleppe 26.07.2010.a avaldusega, mis toimetati kostjale I kätte 27.07.2010.a. Tagatiskokkulepe on seetõttu TsÜS § 90 lg-te 1 ja 2 alusel algusest peale kehtetu. Kehtiva tagatiskokkuleppe puudumisel ei ole tagatavad nõuded tekkinud ning hagejatel on õigus nõuda hüpoteegi kustutamist. Hagejad nõudsid alusetust rikastumisest tuleneva nõudena TsÜS § 90 lg 2, võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 alusel tuvastada kostja I kohustus anda nõusolek hagejatele kuuluvat kinnisasja aadressil xxxxxxxxxx koormava hüpoteegi kustutamiseks. Tagatavate nõuete puudumisel on kostja I avaldus ning Tallinna notar S. Ormani 26.03.2010.a koostatud täitedokumendi alusel hagejate vara suhtes algatatud täitemenetlus 729 387,50 krooni ulatuses lubamatu. Hagejad viitasid TsÜS § 101 lg-tele 1-2 ja TsÜS § 370 lg-tele 1-2 ja leidsid, et kostjad I ja II on hagejaid petnud, tekitades hagejatele kahju 792 538,10 krooni (1 372 538,10-580 000), kus 1 372 538,10 krooni on hagejatelt täiteasjas nr 022/2010/6781 nõutav solidaarne võlg koos kohtutäituri tasuga ning 580 000 krooni on kostja II poolt 12.03.2010.a müügilepingu sõlmimisel tasutud ettemaks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 370 lg 1 järgi nõudsid hagejad seega alternatiivselt kostjatelt I ja II solidaarselt tekitatud kahju hüvitamist summas 792 538 krooni. Kostja III vastu esitatud hagis tuginesid hagejad sellele, et nad tühistasid 26.07.2010.a avaldusega (t II kd lk 94) tagatiskokkuleppe, määratleti, millised nõuded on kostja III kasuks seatava hüpoteegiga tagatud. Hagejad tuginesid sellele, et hüpoteek pidi tagama kostja III ja

5(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 kostja II vahelisest laenulepingust tulenevaid nõudeid ja kostjale III pidi teada olema kostja II halb majanduslik olukord ning suured rahalised kohustused ning hea usu põhimõttest tulenevalt oleks kostja III pidanud hagejaid vastavatest asjaoludest teavitama, mida aga kostja III ei teinud, mistõttu pani kostja III toime pettuse, sest hagejaid kallutati sellist tagatiskokkulepet sõlmima. Kostja I vastuväited

6(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 hagejatel (TsMS § 230 lg 1) ja hagejad ei ole tõendamiskoormist täitnud. Kostja I ei ole hagejate suhtes pettust toime pannud ja tal puudus igasugune tahtlus pettuse toimepanemiseks, vastupidist ei ole tõendatud. Lisaks viitas kostja I Riigikohtu eeltoodud lahendis väljendatud seisukohale, et eksimuse tõttu tehingu tühistamisega seotud asjaolud puudutavad eelkõige kohustustetehingut (antud juhul laenulepingut), aga mitte iseseisvat tagatiskokkulepet. Kuna hagejad ei ole kohustustehingu pooleks, siis nende väited tagatiskokkuleppe suhtes tähendust ei oma. Kostja II võimalikud kavatsused kinnistu mitteomandamise kohta ei mõjuta vähemalgi määral 12.03.2010.a notariaalse lepingu nr 835 p-s 3.2 ja 26.10.2010.a notariaalse lepingu nr 1038 p-s 2.2 sisalduvate tagatiskokkulepete kehtivust.. Kostja I omab õigusliku puutumust üksnes 26.03.2010.a notariaalse lepingu nr 1038 punktis 2.2 sisalduva tagatiskokkuleppega. 12.03.2010.a sõlmitud notariaalse lepingu nr 835b punktis 3.2. sisalduv tagatiskokkulepe ei puuduta kostjat I, vaid eelmist hüpoteegipidajat, kostjat III. Hagejad ei ole toonud esile, milline oli kostja I osa pettuses, kostja I pole hagejaid kallutanud ega sundinud sõlmima hüpoteegi seadmise lepingut, leping on siduv ja täitmiseks kohustuslik. Kostja I osundas ka tõestamisseaduse § 18 lg-le 1, mis sätestab notari selgitamiskohustuse. Kahjunõude osas märkis kostja I, et jääb arusaamatuks, milliseid kohustusi on kostja I hagejate suhtes rikkunud, samuti pole kahju suuruse ja muude hüvitamiseks vajalike elementide osas esitatud ühtegi tõendit. Arusaamatu on, kuidas on hagejatel võimalik kahjuna käsitleda kohtutäituri poolt täiteasjas nõutavat võlga 1 372 538 krooni. Hagi rahuldamise korral ei ole hagejad kohustatud seda summat tasuma, mistõttu ei saa neile ka mingit kahju tekkida. Hagi rahuldamata jätmise korral on kostja I tegevus täitemenetluse algatamisel ning täitemenetlus ise õiguspärane, mis omakorda välistab kahjunõude esitamise, kuivõrd kahju hüvitamise koosseisu vältimatuks elemendiks on kahjutekitaja õigusvastane käitumine. Seega tuleb kahjunõude rahuldamise peamise eeldusena tuvastada kostjapoolne lepingu rikkumine. Tõendamiskoormise alusel peab kahjustatud isik tõendama võlgnikupoolset kohustuse rikkumist, kahju olemasolu ja suurust, samuti põhjuslikku seost kahjutekitaja käitumise ja kahju tekkimise vahel (TsMS § 230 lg 1). Kostja I leidis seega, et kahju hüvitamise koosseis ei ole täidetud, kostja I ei ole oma kohustusi hagejate ees millegagi rikkunud, kahju suurus ei ole tõendatud ning põhjuslik seos puudub. Kostja II vastuväited

7(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441

8(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441

Seega puudus hagejatel huvi kostja II võimalike täiendavate ning 12.03.2010.a kokkuleppe alusel seatava hüpoteegiga mitte tagatud kohustuste olemasolu vastu, mistõttu ei saanud kostjalt III eeldada oma initsiatiivi hagejatele informatsiooni edastamisel. Hagejad ei ole kunagi pöördunud kostja III poole kostja II majandusliku olukorra kohta informatsiooni saamiseks. Arusaamatuks jääb hagejate seisukoht, mille kohaselt rikastunuks kostjad vaidlustatud tehingute tulemusena hagejate arvel 1 020 000 krooni võrra. Kostja III ei saaks teoreetiliseltki hagejate arvel rikastuda olukorras, kus kostja III on kostjale III laenu tagastanud ja kostja III on laenu tagatiseks antud hüpoteegi loovutanud. Kostja III teenis vaid laenu intressidelt ja kuna laenu kestus oli kaks nädalat, jäi kostja III intressitulu märkimisväärselt madalamaks. Kostja III kasutabki keskmisest kõrgemaid intressimäärasid, sest ärimudeli järgi on tegemist kiirlaenudega ning seega on kostja III äripraktikas tavapärane, et väljastatud kiirlaenud refinantseeritakse esimesel võimalusel mõne vähem kuluka krediiditootega. x. x. X`iga sõlmitud leping ja sellega seotud asjaolud ei oma käesoleva õigusvaidluse lahendamisel tähtsust. Nimetatud tehingu (laenulepingu) puhul oli tegemist tavapärase laenu väljastamise protseduuriga ning asjaolud, mis viitaksid pettusele, puudusid. Kostja III põhitegevusalaks on laenude väljastamine, mistõttu ei võimalda ainuüksi kahe erineva laenu väljastamine kostjale II käsitleda 12.03.2010.a ja 26.03.2010.a tagatiskokkuleppeid seotutena varasemate kokkulepetega. Kostja III leidis, et ta ei ole käitunud laenulepingute ja tagatiskokkulepete sõlmimisel viisil, mis annaks aluse kahtlustada kostja III poolt hagejate kallutamist pettuse teel vastavate tehingute sõlmimisele. Hagejad ei saa süüdistada kostjat III tagatiskokkulepetest tulenevate riskide realiseerumises ja/või asjakohase õigusliku regulatsiooni väidetavas mittetundmises. Esimese astme kohtu otsus

9(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 7) Kostja I esitas avalduse 26.03.2010.a sõlmitud lepingu nr 1038 alusel hagejate kinnisvara suhtes täitemenetluse algatamiseks (t I kd lk 72/182). Kohus leidis, et käesoleva hagi esitamise eesmärk on kostja I suhtes tuvastada, et hagejatel ei ole tagatiskokkuleppest tulenevaid kohustusi Kostja I ees ning et tagatiskokkuleppe tühistamise tagajärjel on kohtutäituri poolt hagejate vara suhtes algatatud sundtäitmine lubamatu. Käesolevas asjas omab tähtsust, et hagejad on taganud mitte isiklikku võlga, vaid kolmanda isiku (s.o kostja II) võlga kostja I ees. Laenuleping on sõlmitud kostjate I ja II vahel, seega hagejad ei ole laenulepingu pooleks (tõend t I kd lk 43-48/167-172, t II kd lk 95). Asjaolu omab tähtsust, sest tühistamise korral eksimuse tõttu (TsÜS § 94) saaksid hagejad tugineda üksnes laenulepingu kui kohutustehingu suhtes, mitte aga tagatiskokkuleppe suhtes. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-104-08 punktis 12 väljendanud seisukohta, et tagatiskokkulepe on oma olemuselt iseseisev võlaõiguslik leping, mida tuleb eristada asjaõiguslikust hüpoteegi seadmise lepingust ja võlaõiguslikust kohustustehingust, millest võlg tuleneb (laenulepingust). Hagiavalduses on hagejad märkinud, et kostja I kirja kohaselt sai kostja II laenu põhisummas 1 130 000 krooni, sh 267 000 krooni sularahas. Laenukohustuste suurus seisuga 23.07.2010.a moodustab 1 374 362,50 krooni. Hagejad väidavad, et kostja II pole kostjalt I sularaha saanud (tõend I t I kd lk 173, t II kd lk 132). 21.11.2012.a istungil kinnitas kostja II, et sai nimetatud summa sularahas, kohtule on ka esitatud tõend nimetatud väite kinnitamiseks (t I kd lk 173). Vaidlust pole, et kostja II laenulepingust tulenevat võlgnevust tähtaegselt ei tasunud. Tulenevalt sellest muutus laenulepingust tulenev raha tagastamise kohustus sissenõutavaks VÕS § 82 lg 7 tähenduses. Laenulepingust nr 26/03/10-01 tulenev nõue kostja II vastu oli tagatud hüpoteegiga hagejatele kuuluva kinnistule, xxxxxxxxxxx (hüpoteegi seadmise leping ja hilisem loovutamise leping, t II kd lk 95). Kostjal I oli hüpoteegipidajana õigus algatada täitemenetlus eesmärgiga realiseerida laenuvõlgnevuse katteks seatud hüpoteek (t I kd lk 72/182). Samas ei ole hagejad kostjate I ja II vahel sõlmitud laenulepingu nr 26/03/10-01 poolteks (t I kd lk 43-48/167-172). Lepingu kehtivuse kohta sätestab VÕS § 8 ja kehtiv võlaõiguse üldpõhimõte, et tsiviilõiguslik leping on kehtiv ja siduv üksnes lepingu pooltele endile, seega pole hagejatel võimalik sekkuda nimetatud lepingust tulenevatesse vaidlustesse. Kohus nõustus kostja I seisukohaga, et hagejate tegevus hagi esitamisel ei mõjuta iseenesest laenulepingu kehtivust. Laenulepingust tulenev kohustus on täitmata ning nõue on täies mahus muutunud sissenõutavaks, kuna laenulepingust tulenev nõue on tagatud hagejatele kuuluvale kinnistule seatud hüpoteegiga, seega on täitemenetluse algatamise formaalsed ja materiaalsed eeldused täidetud. Kostja I vastu esitatud alusetust rikastumisest tuleneva nõude osas märkis kohus, viidates Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-153-09 p-s 16 väljendatule, järgmist. Hagejate nõudest ja lisatud avaldustest (t I kd lk 70 ja t II kd lk 94) kostjate I ja III vastu saab järeldada, et hagejad on tühistanud tagatiskokkulepped pettuse tõttu TsÜS § 94 lg 3 alusel. Sellisena on hagejad nimetatud avalduse ka peakirjastanud ja selline arusaam tuleneb ka avalduse sisust. Seega puudub poolte vahel vaidlus, et 12.03.2010.a notariaalse lepinguga nr 835 kostja III kasuks seatud ja 26.03.2010.a notariaalse lepinguga nr 1038 kostjale I loovutatud hüpoteegi seadmise asjaõigusleping on kehtiv, sest asjaõiguslepingut hagejad vaidlustanud ega tühistanud pole. Riigikohus on lahendite nr 3-2-1-140-07 p-s 38 ja nr 3-2-1-153-09 p-s 20 sedastanud, et üldjuhul asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (TsÜS § 92 ja § 94 alusel)

10(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 õiguslikus mõttes ei tule ka kõne alla, kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut. Käesoleval juhul on tegemist nn kolmnurk-suhtega, kus eripäraks on asjaolu, et kinnistu omanikud, kelle kinnistule on seatud hüpoteek ja laenulepingu järgi võlgnik, ei kattu. Kohus on seisukohal, et hagejad on oma tahteavalduse sõnastanud selliselt, et tugineda saab ainult hagejate tahtele (soovile) tühistada tagatiskokkulepe pettuse tõttu TsÜS § 94 lg 3 alusel. Asjaõigusleping on kehtiv. Kohus nõustus kostja I seisukohaga, et tagatiskokkuleppe tühistamine ei ole kostja I suhtes kehtiv. Pettuse tõendamiseks peaksid hagejad esitama kohtule tõendid, et kostja I avaldas neile tehingu ettevalmistamise faasis teadvalt ebaõigeid asjaolusid või asjaolusid, mille tegelikkusele vastavuse väitis teine pool olevat kontrollitud, kuigi teadis, et see ei vasta tõele või et asjaolude tegelikkusele vastavus on ebaselge. Hagejad selliseid tõendeid kohtumenetluses esitanud pole. Kostja I jaoks ei oma õiguslikku tähendust müügilepingu tühistamine hagejate ja kostja II vahel, samuti puuduvad tõendid, et kostja I oli teadlik kostja II võimalike kavatsuste kohta tulevikus. Kohus nõustus kostja I seisukohaga, et tühistamisavalduses esitatud hagejate väide kostjate I ja III kui petuskeemi osaliste kohta, on paljasõnaline ja tõendamata. Kuna hagejad pole kohtule eelpool nimetatud asjaolude kohta tõendeid esitanud, siis piisab ka kostja I poolsest vastuväitest (Riigikohtu lahend nr 3-2-1137-07 p 13). Kohus nõustus ka kostja I seisukohaga, et kuna kohustustehingu (laenulepingu) pooleks hagejad ei ole, siis ei oma tähtsust ka hagejate väited tagatiskokkuleppe kohta. Kostja II võimalikud kavatsused kinnistu mitteomandamiseks ei mõjutaks vähemalgi määral 12.03.2010.a notariaalse lepingu nr 835 p-s 3.2 ega 26.03.2010.a notariaalse lepingu nr 1038 p-s 2.2 sisalduvate tagatiskokkulepete kehtivust. Hagejad peaksid esitama tõendid pettuse aluseks olevate asjaolude kohta silmas pidades neid konkreetseid sätteid kontekstis, seda aga tehtud pole. Kostja II on kohtule esitatud avalduses ja ka kohtuistungil täiendavalt kinnitanud avalduse sisu (p 2) ja selgitanud, et tal olid tõsised kavatsused ja plaanid (t II kd lk 122) nimetatud kinnistutega. Vastupidist hagejad pole tõendanud. Ka pole hagejad tõendanud, milles konkreetselt seisneb kostja I osa väidetavas pettuses või mil moel on kostja I kallutanud või sundinud sõlmima hüpoteegi seadmise lepingut. Kohus märkis, et kostjale I loovutati hüpoteek, esmane ja eelmine hüpoteegipidaja oli kostja III. Kostja I omab õiguslikku puutumust alles 26.03.2010.a notariaalse lepingu nr 1038 p-s 2.2 sisalduva tagatiskokkuleppega, millega tagati tema nõuded kostja II vastu tulenevalt kostjate I ja II vahel sõlmitud laenulepingust. Nimetatud lepingu p 2.2 määratles täpselt, millised on tagatavad nõuded. Hagejad pole esiletoonud ega tõendanud, millised olid kostja I poolsed kallutused, mis sundisid hagejaid tagatiskokkulepet sõlmima. Kohus tuvastas istungil, et hagejad kiirustasid tehinguga, kuna kinnistu oli juba terve ühe kalendriaasta müügis. Kohtu hinnangul on hagejad sõlminud lepingu vabatahtlikult ilma kostja I poolse sundimiseta. Hagejad pidid aru saama tehingu sisust, mõjust ja tagajärgedest, tehingu juures oli notar, ja maakler, kes esindas just hagejate huve ja sai aru nii eesti keelest (tuvastatud hageja esindaja selgitusega kohtuistungil) kui omas ka eriteadmisi kinnisvaratehingutega seonduvalt, samas oli hagejatel alati võimalik esitada täiendavaid küsimusi tehingu osalistele, tehingust loobuda, selle peatada või edasi lükata kuni kõigi asjaolude ja kahtluste kõrvaldamiseni ja/või lisada lepingusse omapoolseid täiendusi, kaasata õigusteadmistega isikuid. Kuid hagejad ei kasutanud eelpool nimetatud võimalusi ja sõlmisid siiski nimetatud lepingud. Hagejad osalesid isiklikult lepingute sõlmimise juures, kohus tuvastas kohtuistungil kostjate seletuse kaudu, et notar täitis selgitamiskohustust, ka notariaalses dokumendis on selgitused ja hagejad allkirjastasid isiklikult notari juuresolekul lepingud. Seega tulenevalt VÕS § 8 lg-st 2 ning § 76 lg-st 1 on leping pooltele siduv ja täitmiseks kohustuslik. Kohus pole menetluses

11(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 tuvastanud et notar oleks jätnud TõS § 18 lg-s 1 sätestatud kohustused täitmata. Veenev pole hageja väide, et notar tõlkis lepinguteksti ja selgitused osaliselt. Kohus märkis, et hageja ei oska eesti keelt ning sellist hinnangut anda pole seega võimalik. Selleks, et usutavalt väita, et notar tõlkis teksti ainult osaliselt, on vaja väga hästi tunda mõlemat keelt. Teised menetlusosalised neid väiteid ei esitanud. Kuna üldjuhul on notari poolt lepingud ette valmistatud enne osaliste saabumist, läbirääkimisi ja tõlgete tegemist ning kui muutuseid ega parandusi lepingu teksti osas ei tehta, siis võib kogu protseduur tavakodanikule tunduda liialt lühikene – ka see hageja väide ei ole asjakohane ega usutav ega anna alust eeldada pettust, kallutatust või eksitamist. Notari tõestamisfunktsioonil on sisulise tehingu korral eesmärk maandada riske, mida õiguslikult kogenematud isikud enesele läbimõtlematult võivad võtta. Sellele vaatamata sõlmisid hagejad lepingud. Hagejate väite osas, et kostjad I ja II käitusid üksteise suhtes sõbralikult, märkis kohus, et kohus tuvastas, et kostjad I ja II olid varem kohtunud, sõlminud ka varem lepinguid ja sõbralik suhtlemine ei tähenda tsiviilkäibes automaatselt kahtlust pettuse või kallutatuse kohta (tõendid t II kd lk 60-67). Oluline on ka asjaolu, et hagejad ei viibinud mitte esmakordselt notari juures sarnaste tehingute sõlmimisel, sest varasemalt sõlmiti sarnaseid tehingud (vt varasemat kinnistu hüpoteegiga koormamise tehing 12.03.2010.a t I kd lk 23-34) ka kostjaga III. Kohus märkis, et hüpoteegi summat määrates oleksid hagejad pidanud igal juhul aru saama, millises ulatuses kohustusi või riske nad hüpoteegi seadmisel võtavad. Kohus märkis, et juhul, kui hagejad leiavad, et notar on rikkunud mõnda seadusest tulenevat kohustust, on hagejatel võimalik esitada notari vastu vastavalt rikkumise sisust tulenev hagi. Tulenevalt AÕS §-st 278 võib pantija olla võlgnik või ka kolmas isik. Käesolevas tsiviilasjas on laenulepingu pooled ning hüpoteegi seadmise lepingu pooled erinevad. Kostjal I on kostja II vastu võlaõiguslikust laenulepingust tulenev sissenõutavaks muutunud nõue, mis on hüpoteegiga tagatud ja hüpoteek on allutatud kohesele sundtäitmisele. Tulenevalt AÕS § 349 lg-st 1 võib omanik nõuda hüpoteegi kustutamist või kandmist enda nimele üksnes juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või kui nõuet ei ole tekkinud. Kohus kumbagi olukorda tuvastanud pole. Kostjate I ja II vaheline laenuleping on kehtiv ning kohtu hinnangul ei muutu seega AÕS § 346 lg 2 mõttes kostja I nõue kostja II vastu ega tagatiskokkuleppe olematuks. Riigikohus on ühes pettust käsitlevas kaasuses (nr 3-2-1-153-09 p 22-23) muuhulgas märkinud, et laenuvõtja ja pantija omavahelistest suhetest tuleneda võivaid riske on ebamõistlik jätta nimetatud suhte osaliseks mitte oleva hüpoteegipidaja kanda. Vastasel korral peaksid kõik laenuandjad enne laenu andmist juhul, kui laenu tagab kolmanda isiku varale seatud pant, kontrollima detailselt laenuvõtja ja pantija vahelist suhet ja kandma sellest tulenevaid riske. Selline kohustus on laenuandjale tihti teostamatu või ebaproportsionaalne, mis võib olla takistuseks reaalkrediidi turu toimimisele tervikuna. Kohus nõustus kostja I seisukohaga, et Riigikohtu eelpool nimetatud seisukoht on rakendatav ka käesolevas asjas ning tagatiskokkuleppe tühistamine tuginedes võimalikele kostja II poolsetele minetustele ei ole hagejate poolt õiguspärane. Kostja I raamatupidamise ja pearaamatuga seonduv probleemistik on ühe äriettevõtte raamatupidamise korraldamise, majandamise ja maksudistsipliini küsimus ning raamatupidamist kajastavad andmekandjad kui tõendid jäävad liiga kaugeks. Raamatupidamise korrakohase toimimise rikkumise eesmärk pole kaasa tuua hagejate soovitud sisulisi muudatusi vaidlusalustes suhetes. Seega jättis kohus tähelepanuta hagejate esitatud tõendid – kostjate raamatupidamise dokumendid ja aruanne faktiliste tähelepanekute kohta (t III kd lk 13-16), kuna need ei tõenda TsÜS § 94 ja 95 eelduste esinemist.

12(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 Ka leidis kohus, et kostjatel I ja III pole TsÜS § 94 lg 2 ja § 95 mõttes sellist selgitamiskohustust. Selgitamiskohustuse üheks eelduseks on mõnest normist tulenev selge kohustus selgitada (nagu näiteks notaril). Sellist kohustust kostjatel polnud, sest selleks ei pruugi olla alati ligipääsu võimalikele andmetele ja lisaks on tsiviilkäibes tavapärane, et pooled lepivad kokku, et tehingute sisu on konfidentsiaalne, tehingu andmete ja sisu vastu on huvilistel alati sel juhul järgneva käitumise osas valikuvõimalus (peatada, edasi lükata, loobuda edasiste tehingute tegemisest, täiendada omapoolsete soovidega lepinguid jne). Kohus ei tuvastanud, et kostjad oleksid tahtlikult esitanud valeinformatsiooni. Hagejad ei kasutanud ega kaalunud enne tehingu tegemist kõiki olemasolevaid võimalusi tehingu sõlmimisel neile tekkida võivate mittesobilike tagajärgede minimaliseerimiseks. Hagi rahuldamiseks ei anna alust ka kostjate teadmine kostja II võlgnevustest varasemate tehingute kohta. Maksejõuetusel on väga mitmesuguseid põhjuseid ja igat laenusuhtes võlgu jäänud isikut ei saa automaatselt käsitleda pettuse osalisena või eksitajana. Tegemist on pigem laenulepingu täitmise küsimusega. Samuti on tsiviilkäibes igapäevane, et varasemaid laenu võlgnevusi refinantseeritakse uute laenusuhete kaudu. Seega kostjate teadmine, et kostjal II olid varasematest tehingutest tekkinud võlad või et isikul on tekkinud maksejõuetus, ei tähenda automaatselt, et tegemist on pettusega või eksitamisega. Kohus tuvastas kohtuistungil kotja I esindaja selgitustega, et laenulepingu sõlmimisel kontrollis kostja I kostja II krediidivõimekust ja kinnisvara soetamise eesmärke. Hagejad on esitanud alternatiivse nõudena ka kahju hüvitamise nõude, kuid pole esitanud tõendeid, milliseid kohustusi on kostja I hagejate suhtes rikkunud. Samuti pole hagejad esitanud tõendeid kõigi vajalike kahju hüvitamise elementide osas. Kohus nõustus kostja I seisukohaga, et kindlasti pole hagejate kahjuks kostja II poolt tasutud 580 000 krooni (s.o hagejatele tasutud ostuhinna esimene osamakse), mis tuleks lepingust taganemise korral hagejatel kostjale II tagastada tagasitäitmise kaudu (VÕS § 189 jj). Hagi rahuldamata jätmise tõttu on kostja I tegevus täitemenetluses õiguspärane, mis välistab kahjunõude esitamise, kuna kahjunõude üheks elemendiks on kahjutekitaja (s.o kostja I) õigusvastane käitumine. Hagi rahuldamata jätmise korral on hagejatel pärast hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist ning vara müümist kostja II vastu täiendav nõudeõigus tasutud summade ulatuses VÕS § 173 lg 3 p-i 1 alusel, nõude üleminekuga hagejatele regressinõude näol. Kohus viitas Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-171-10 p-s 1 väljendatud seisukohale leides, et sellisel juhul tuleb eeldusena tuvastada kostjapoolne lepingurikkumine. Kahju hüvitamiste puhul on tõendamiskoormis kahjustatud isikul ehk hagejatel, kes peavad tõendama võlgnikupoolset kohustuse rikkumist, kahju olemasolu ja kahju suurust, samuti põhjuslikku seost kahju tekitaja käitumise ja kahju tekkimise vahel (nimetatu on kooskõlas ka TsMS § 230 lg-ga 1). Kohus on seisukohal, et hagejad pole esitanud tõendeid eelpool nimetatud kahju hüvitamise kõigi elementide osas. Hagejad on esitanud kostja II vastu alternatiivselt kahju hüvitamise nõude (solidaarselt kostjaga I)). Kostja II on esitanud läbivalt kogu menetluse jooksul vastuväite hagejate seisukohale, et kostjal II polnudki plaanis kinnistut osta ning et ta osales nn petuskeemis (t I kd lk 10, 71). Hagejad pole esitanud tõendeid TsÜS §-s 94 esinevate eelduste kohta. Kohus kordas varem märgitut, et kõrvaltvaatajale võis tunduda kostjate I ja II vahel sõbralike suhete esinemine kahtlane, kuid olukorras, kus mõlemad kostjad tundsid varasemast teineteist (nad olid ju ka varem tehinguid sõlminud) ning 26.03.2010.a seisuga, kui sõlmiti vaidluse esemeks

13(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 olevad tehingud, polnud kostjate I ja II vahel tekkinud ka lepingute täitmisest tulenevaid erimeelsusi, on selline viisakas ja sõbralik käitumine loomulik ega tõenda pettuses osalemist. X X X`i kinnistutega seotud tehingutega seonduv ei tõenda kostja II tahtlust pettuse skeemis osalemiseks ja eksitamise soovi hagejate suhtes (t I kd lk 49-67, t II kd lk 98-112). Varasemate tehingute puhul müügihinna tasumata jätmine puudutab lepingu täitmise küsimust ega saa omada tähendust lepingu tühisuse hindamise seisukohalt (Riigikohtu lahend nr 3-2-1140-07 p 32). Samuti ei oma puutumust käesoleva hagi esemega hagejate ja kostja II vahel sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepinguga seonduv, mille pooleks kostja I ei olnud ja mis ei avalda mõju ka kostjaga I 26.03.2010.a sõlmitud tagatiskokkuleppele (t I kd lk 62 p

14(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 tavapärase laenuvõtjast kliendiga ning kostja III väljastas kostjale II laenu tavapärastel tingimustel (t II kd lk 185-187/195-197). Kohus leidis, et tehingute sõlmimisel kostja III poolt läbi viidud toimingud kostja II suhtes kinnitavad, et kostja III sõlmis oma igapäevase majandustegevuse raames, täitis krediidiasutustele sätestatud nõudeid ning hagejad pole esitatud tõendeid, mis kinnitaksid kostja III osalust väidetavas petuskeemis. Hüpoteegi loovutamise tulemusena lõppes ka kostja III ja hagejate vaheline õigussuhe. Hüpoteegi loovutamine kostjalt III kostjale I toimus hagejate teadmisel ja nõusolekul. Hagejad ei esitanud vastuväiteid hüpoteegi loovutamise kohta. Kohus nõustus kostja III seisukohaga, et hagejad sisuliselt heidavad kostjale III ette 26.03.2010.a kokkuleppest tulenevate riskide realiseerumist, s.t hüpoteegiga tagatud nõuete täitmisele pööramist. Kohus jäi varem märgitud seisukoha juurde, et kostja III hüpoteegipidajana ei pidanud kandma riske, mis tulenevad laenuvõtja ja pantija omavahelistest suhetest. Nagu eelpool, märkis kohus, et ka kostja III vastu esitatud nõude puhul selgitati hagejatele ammendavalt hüpoteegi seadmise õiguslikke tagajärgi ja võimalikke riske, mis sellega võivad kaasneda, tehingute tegemisel osalesid notar ja hagejate esindajana maakler, seega mõlemad eriteadmistega isikud, vastupidist pole hagejad tõendanud. Hagejad pidid olema teadlikud võimalusest, et nende omandis oleva kinnisasja koormamisel juhul, kui kostja II jääb hätta oma kohustuste täitmisega, pööratakse sissenõue hagejate kinnistule. Hagejad pole tõendanud ka kostja III puhul nagu teiste kostjate puhul pettusena TsÜS § 94 ja TsÜS § 95 alusel väidetavat selgitamiskohustuse täitmata jätmist ega teadvalt valeinformatsiooni edastamist kostja II kohta. 12.03.2010.a kokkuleppe sõlmimise ajal ei tundnud hagejad mingit huvi kostja II kohustuste vastu, sama eeldas kostja III ka 26.03.2010.a kokkuleppe sõlmimise korral. Kostja III eeldas hagejate käitumist arvestades lepingute sõlmimisel, et lepingu pooled on need varem läbi rääkinud. Vastupidine pole tõendamist leidnud. Kohus nõustus kostja III seisukohaga, et hagejate käitumisest võib seda järeldada, kuna tehingud, vaatamata kõigele, ikkagi sõlmiti. Järelikult ei pidanud hagejad neid küsimusi kostja II kohustuste kohta oluliseks, sest hagejad lepingute sõlmimisest ei keeldunud, ei lükanud sõlmimist edasi ega lisanud omapoolseid tingimusi lepingusse. Tõendatud pole ka hagejate seisukoht, et pooltel puudus tahe kõnealustes kokkulepetes kajastatud tehingute tegemiseks. Kohus nõustus kostja III seisukohaga, et hagejate soovimatus kaasata tehingu ettevalmistamisel täiendavalt õigusteadmistega isikuid, ei too kaasa teistele, s.t kostjatele, kõrgendatud teavitamiskohustust. Hagejad pole oma väite kinnitamiseks ka esitanud tõendeid, et kostja III poolt väljastatud laenu oleks kasutatud kostja II poolt mõne varasema kohustuse refinantseerimiseks. Arvestades eeltoodut leidis kohus, et hagejatel puudus ilmselt tehingute tegemise ajal äratuntav huvi kostja II täiendavate ning 12.03.2010.a kokkuleppe alusel seatava hüpoteegiga mitte tagatud kohustuste olemasolu vastu, mistõttu ei saanud kostjalt III eeldada nende asjaolude kohta hagejatele informatsiooni esitamist omal initsiatiivil. Kohus pole menetluse käigus tuvastanud, et hagejad oleksid pöördunud kostja III poole mistahes päringuga kostja II majanduslikku olukorda puudutava info saamiseks ja et kostja III oleks esitanud väärinfot. Seega pole hagejad tõendanud kostja III osas TsÜS § 94 eelduste olemasolu. Kohus nõustus kostja III seisukohaga, et arusaamatu on, mil moel viimane saanuks rikastuda hagejate arvel 1 020 000 krooni võrra. Kostjale III on tema poolt väljastatud laen tagastatud ning ta on laenu tagatiseks seatud hüpoteegi loovutanud kostjale I. Kostja III on selgitanud, et tema kasu tehingust kostjaga II piirdub kahenädalaste intressidega, kuna viimane tagastas laenu kahe nädala möödumisel. Kostja III äripraktikas on tavapärased keskmisest kõrgema

15(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 intressiga lühiajalised laenud, kuna asjaolude sobivusel väljastab kostja III laenud tavapärasest kiiremalt ja need laenud üldjuhul refinantseeritakse hiljem teiste laenudega. Kohus nõustus kostja III seisukohaga, et x. x. X`iga sõlmitud lepingud ja sellega seotud asjaolud ei puuduta käesolevat õigusvaidlust (t III kd lk 98-112), ehk vaid selgitab sõbralikku suhtlemist kostja II ja kostjate vahel tehingu tegemise ajal. Asjaolu, et nimetatud tehingute hulgas osalesid kohati samad lepingu pooled sarnastel asjaoludel, ei oma tähendust käesoleva vaidluse lahendamisel, kuna kostjad I ja III tegutsevadki krediidiäri valdkonnas ning kostja II kinnisvara valdkonnas tegutsejana võis ka oma ametist tulenevalt osaleda mitmetes kinnisvara tehingutes. Nimetatud sarnased tehingud ei tõenda kohtu arvates kostjate osalemist nn petuskeemis ega tõenda ettekavatsetud tahtlikku pettust ega eksitamist Pae 4 kinnistuga seonduvalt (TsÜS § 94, 95). Eeltoodust järeldas kohus, et kostja III ei käitunud ülalnimetatud laenulepingute ja tagatiskokkulepete sõlmimisel viisil, mis annaks aluse kahtlustada või tõendaks kostja III poolt hagejate kallutamist pettuse teel vastavate tehingute sõlmimisele. Kostja I on esitatud tõendiga – pangakonto väljavõttega (t II kd lk 132) lükanud ümber hagejate väite, et makset A+Kinnisvara OÜ-le summas 126 550 krooni, pole kunagi teostatud. Kostja I pearaamatu väljavõttega (t II kd lk 133-134) on lükatud ümber hagejate väide, et kostja I raamatupidamises pole kajastatud kostjale II sularaha väljamaksmist summas 267 000 krooni (17 064,41 eurot). Tsiviilasja hinna osas märkis kohus, et esimese kahe nõude puhul, milles hagejad paluvad kohtul tuvastada 26.07.2010.a tagatiskokkuleppe tühistamisavaldus kehtivaks, on tegu tuvastushagiga, seega kohus leidis tsiviilasja hinna TsMS § 125 ja § 132 lg 1 alusel. Kolmanda nõude, mille kohaselt hagejad palusid tuvastada kostja II kohustuse anda nõusolek kinnisasja aadressil xxxxxxxxxx koormava hüpoteegi summas 1 600 000 krooni (102 258,64 eurot) kustutamiseks, puhul kohaldub TsMS § 126 lg 3. Hüpoteegi summa on käesoleval juhul 1 600 000 krooni ehk 102 258,64 eurot ning 1/10 sellest 10 225,86 eurot. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude osas leidis kohus, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi eesmärgiks on see, et võlgniku vastu sundtäitmisele esitatud täitedokumenti (vaidlustatud osas) ei täidetaks. Seega on esitatud asjaoludel hagi rahuldamise korral hagejale eeldatavalt kuuluvaks hüveks see, et hageja vabaneb tema vastu täitmisele esitatud nõude maksmisest ning selle summa järgi määratakse kindlaks ka hagihind ja tasutav riigilõiv (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-101-07). Hageja on nõudnud vaidlusaluses täiteasjas sundtäitmise lubamatuks tunnistamist kogu sundtäitmisele esitatud nõude, s.o 1 309 387,50 krooni ehk 83 685,11 euro ulatuses. Seega tuleb TsMS § 134 lg 1 kohaselt liita hagis esitatud nõuded. Hagihinnaks on seega 97 100,97 eurot (1595+1595+10 225,86+83 685,11), millelt tuli RLS § 57 lg 1 lisa 1 kohaselt tasuda riigilõivu kokku 6391,16 eurot. Hagejad tasusid hagi esitamisel riigilõivu 20 000 krooni ehk 1278,23 eurot. Seega tuleb hagejatel riigilõivu täiendavalt tasuda 5112,93 eurot.

Hageja II apellatsioonkaebus ja seisukoht hageja I kaebuse osas

16(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441

17(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 Kohus leidis, et hagejad oleks pidanud tõendama tahtluse esinemise kostja I käitumises hagejate suhtes. Hageja II hinnangul tuleb otsus tühistada just seetõttu, et kohus ei lubanud hagejatel esitada tõendeid tõendamaks neid asjaolusid, millistele hagejate nõuded tuginevad. Seega on kohus rikkunud õigusnormi, jättes rahuldamata hagejate taotlused tunnistajate (s.o X X X ja X X) ülekuulamiseks ja ekspertiisi määramiseks, kuna need asjaolud omavad asjas tähtsust. Kohus on vääralt kohaldanud TsMS §-i 238 ja ei ole otsuse tegemisel hinnanud kõiki hagejate esitatud tõendeid kogumis. Koos teiste tõenditega oleks saanud tõendada hagejate petmist. Kohus ise ei ole võimaldanud hagejatel täita TsMS § 230 lg-s 1 sätestatud kohustust. Kostjate seletus ei ole tsiviilkohtumenetluses tõendiks, aga just selle kaudu on kohus tuvastanud, et notar on täitnud selgitamiskohustust. Hageja II soovis tunnistaja X X ütlustega tõendada hoopis vastupidist. Hageja II leiab, et olukorras, kus kohus tuvastab teatud asjaolu, millele vaidlevad hagejad vastu sooviga ja võimalusega oma vastuväidet tõendada, tuleb kohtul tõend vastu võtta ehk tunnistaja ülekuulamise taotlus rahuldada. Kohus on rikkunud menetlusnorme ka ekspertiisi korraldamise taotluse rahuldamata jätmisega. Kohus on rikkunud menetlusnorme, kui ei arvestanud tõendina kostja I raamatupidamisdokumente, seega palub hageja II hinnata neid TsMS § 652 lg 3 p-i 1 alusel ringkonnakohtul. Kohus on vääralt leidnud, et kostja II ei ole hagejate kahju hüvitamise nõuet omaks võtnud. Kostja II on oma vastuses sõnaselgelt kirjutanud, et tunnistab, et seoses tehingutega on hagejad saanud varalist kahju ja et kostja II on nõus seda ka hüvitama. Seega vaidlust ei ole selles, et kostja II on kahju hüvitamise nõude omaks võtnud TsMS § 231 lg 2 alusel. Hagejad ei ole andnud TsMS § 231 lg 3 kohaselt nõusolekut omaksvõtu tagasivõtmiseks ning kostja II ei ole ka tõendanud, et antud väide ei vasta tõele ja omaksvõtt oli tingitud ebaõigest ettekujutusest. Hageja II ei nõustu ka kohtu seisukohaga, et kostja III ei ole tsiviilasja pooleks. Kui kohus leiab, et hagejad on kehtivalt tühistanud kostjaga I sõlmitud tagatiskokkuleppe, siis kostjale I kuuluv hüpoteek kustutatakse. Hagejad on kostja III kaasanud protsessi välistamaks olukorda, et peale kostja I hüpoteegi kustutamist taastatakse endine olukord selliselt, et kostjal III tekib jälle hüpoteek, mille realiseerimist hakkab ta taotlema. Sellest tulenevalt soovisid hagejad ka kostjaga III sõlmitud tagatiskokkuleppe tühistamise kehtivuse tuvastamist ja seega on kostja III kaasatud menetlusse õigesti. Samuti on ta õigesti kaasatud, kuna hagejad on hagis esitanud kostja III vastu tuvastusnõude. Kohus on vääralt määranud tsiviilasja hinna ja riigilõivu suuruse. Kohus on kohaldanud vääralt TsMS § 134 lg 1 ja jätnud kohaldamata lg 3. Kõik hagis sisalduvad tuvastusnõuded on seotud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudega, kuivõrd hagejad taotlused sundtäitmise aluseks olevate tagatiskokkulepete tühistamisavalduste kehtivaks tunnistamist ning sundtäitmise aluseks oleva hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist. Seega on tuvastusnõuded esitatud koos nendega seotud varalise nõudega. Kohus on õigesti leidnud, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude näol on tegemist nõudega summas 1 309 387,50 krooni (83 685,11 eurot). Eelnevast tulenevalt ei ole õige kohaldada TsMS § 134 lg-t 1, vaid kohaldada tuleks sama sätte lg-t 3, võttes hagihinna arvestamisel aluseks üksnes sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude kui varalise nõue hind, s.o 83 685,11 eurot. Kohus on jätnud ka märkimata, millisest riigilõivuseaduse (RLS) redaktsioonist on kohus otsuse tegemisel lähtunud. Võttes aluseks otsus p-s 13.1 leitud riigilõivu summa võib järeldada, et kohus on võtnud aluseks 01.11.2011.a jõustunud ja sellel ajal kehtinud RLS-i lisas toodud lõivude määrad, mitte aga hagi esitamise ajal ehk 01.10.2010.a kehtinud RLS-i lisas sätestatud riigilõivude määrad. Kuivõrd tsiviilasja hinna arvestamisel tuleb aluseks võtta hagi esitamise aeg ja määrata hagi hind selle aja seisuga,

18(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 tuleb sama teha ka tsiviilasja hinna alusel arvestatava riigilõivu leidmisel. Otsuse sissejuhatavas osas puudub ka tsiviilasja hind. Lisaks on kohtu otsus, et hagejad peavad maksma täiendavalt riigilõivu, arusaamatu, kuivõrd kohus on hagejad osaliselt lõivu tasumisest vabastanud.

Hageja II toetas hageja I apellatsioonkaebust.

Hageja I apellatsioonkaebus ja seisukoht hageja II kaebuse osas

19(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 saama, et viimane ei suuda saadud laenu ega müügihinda tagasi maksta. Seega nägi kostja I ette, et kostja II laenukohustuste täitmine toimub hagejate kinnisvara arvelt, arvestades, et 26.03.2010.a laenuleping sõlmiti juba varasema kohustuse refinantseerimiseks. Jättes nimetatud asjaoludest hagejatele teatamata eesmärgiga kallutada hagejaid sõlmima tagatiskokkulepet ja hüpoteegilepingut ja seeläbi rikastuda, käitus kostja I hagejate suhtes ebaausalt ja ebamoraalselt.

Hageja I toetas hageja II apellatsioonkaebust.

Vastustajate seisukoht

20(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 hüpoteek loovutati kostjale I ning kostjale III on kõik nõuded, mis olid algselt hüpoteegiga tagatud, on rahuldatud. Ringkonnakohus leiab, et vaatluse all oleva tagatiskokkuleppe tühisuse tuvastamiseks on hagejatel kostja II suhtes tuvastushuvi olemas ning tuvastushuvi puudumise motiivil hagi läbi vaatamata jätmise või rahuldamata jätmise aluseid ei esine. Hagejad leiavad, et kõnealune tagatiskokkulepe on tühistamise tõttu tühiseks muutunud. Kostja III vaidles sellele vastu. Seega esineb õigussuhte poolte vahel vaidlus õigussuhte kehtivuse üle ning esimene tuvastushagi esitamise eeldus on täidetud. Ringkonnakohus leiab, et hagejatel on kõnealuse õigussuhte puudumise tuvastamiseks tuvastushuvi põhjusel, et hagejad soovivad vabaneda hüpoteegist, st hageda kostjalt I hüpoteegi kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust ja lasta lubamatuks tunnistada ka täitemenetlus, mis on algatatud vaidlusaluse hüpoteegi sundtäitmiseks. Hüpoteegi kustutamise nõue võiks rahuldamisele kuuluda AÕS § 349 lg 1 alusel. Täna on vaidlusaluse hüpoteegi omaja kostja I. Hüpoteegi kustutamise eelduseks oleva tahteavalduse hagemiseks tuleb hagejatel tõendada, et hüpoteek ei taga mitte ühtegi nõuet. Hagejad soovivad vastavat eeldust tõendada seeläbi, et nad väidavad, et kõik tagatiskokkulepped, millega määratleti, millised nõuded on vaidlusaluse hüpoteegiga tagatud, on tühistamise tagajärjel ära langenud. Seda tuleb tõepoolest AÕS § 349 lg-st 1 tuleneva hüpoteegi kustutamise nõude maksmapanemise eeldusena tõendada. Kuivõrd kostja I suhtes ei seatud uut hüpoteeki, vaid kostja III kasuks 12.03.2010.a lepinguga setud hüpoteek loovutati kostjale I, on tegemist sama hüpoteegiga, mis kostja III kasuks 12.03.2010.a seati. Seega kehtivad sama hüpoteegi suhtes kõik tagatiskokkulepped, sh ka need, mis sõlmiti sama hüpoteegi osas ka kostja III ja hagejate vahel. Kohtule on esitatud ka see leping, millega loovutati hüpoteek kostjalt III kostjale I ja millega lepiti kokku, milliseid kostja I nõudeid hüpoteek veel tagab (vt t I kd lk 35 jj, täpsemalt p 2.2). Vastavast lepingust ega ka mujalt ei nähtu, et asjaosalised oleksid kokku leppinud, et see 12.03.2010.a tagatiskokkulepe, mille hagejad algselt kostjaga III sõlmisid, enam ei kehtiks. Seega võiks täna kostja III nõuda hüpoteegi realiseerimise raames hagejatelt kinnisasja sundtäitmise talumist ka põhjusel, et mõni kostja III nõue, mis 12.03.2010.a tagatiskokkuleppest tulenevalt on hüpoteegiga tagatud, on kohaselt täitmata. Kostja III viitas sellele, et tal ei ole enam ühtegi rahuldamata nõuet, mida 12.03.2010.a lepinguga seatud hüpoteek tagab. Ringkonnakohus leiab, et see väide, isegi selle õigsuse eeldamise korral ei saa olla kõnealuse nõude osas tuvastushuvi eitamise aluseks, sest vaidlusaluse tagatiskokkuleppe (t I kd lk 25) raames lepiti kokku, et hüpoteegiga on tagatud ka mingisugused tulevikus tekkida võivad nõuded, mille üheks pooleks on kostja III. Vastava õigussuhte teist poolt notari poolt koostatud lepingus ei nimetatud. Kuigi sellisel kujul on raske ette kujutada, et keegi saaks väita, et vastavast tagatiskokkuleppest tulenevalt saab mingid tulevikus tekkida võivad nõuded hüpoteegiga tagatuks lugeda, väärivad hagejad õiguskindlust, et sellist vaidlust tulevikus ei teki. Kuivõrd tagatiskokkuleppe sõnastuses mainitakse põhimõtteliselt tulevikus tekkivaid nõudeid, on hagejatel õiguslik huvi saada kindlus, et selliseid nõudeid ei ole ja ei teki. Seega, kui kohus hagejate poolt kostja III suhtes esitatud tuvastushagi rahuldab, saavad hagejad kindluse, et vastava tagatiskokkuleppe alusel ei saa hüpoteeki realiseerida. Sellist kindlust hagejad väärivad ning hagejad võivad endale sellist kindlust läbi tuvastushagi esitamise luua. Täna hagejatel sellist kindlust ei ole, sest kostja III vaidles tagatiskokkuleppe tühisusele vastu ja kostja III väitis, et kõik tema nõuded, mis olid hüpoteegiga tagatud, on rahuldamise tõttu lõppenud. Kostja III ei ole andnud hagejatele sellist kindlust, et kunagi tulevikus ei saa ühtegi nõuet tekkida, mis võiks olla vaidluse all olevast tagatiskokkuleppest tulenevalt hüpoteegiga tagatud. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd tagatiskokkuleppe sõnastus on äärmiselt segane, rääkides samas tulevikus tekkivatest nõuetest, mis tulenevad õigussuhetest, mille üks pool on määratlemata, on kohaseks kindluse loomise viisiks tagatiskokkuleppe tühisuse tuvastamine. Juhul, kui tagatiskokkuleppe raames oleks olnud ammendavalt määratletud, et hüpoteegiga on tagatud ainult mingid konkreetsed olemasolevad nõuded, siis võiks tuvastushuvi olemasolu

21(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 üle diskuteerida, nagu seda soovib kostja III, kuid praegune äärmiselt segane ja puudulik lepingu sõnastus ei anna tuvastushuvi olemasolus kahtlemiseks vähimatki alust.

22(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 2 060 000 krooni. Kostjal II ei olnud muud vara ega sissetulekuid. Nende asjaolude alusel jõuaks iga mõistlik inimene järeldusele, et tõenäosus, et kostja II laenu kasvõi osaliselt ise tagasi maksab, on kaduvväike ning tõenäosus, et laenulepingust tulenevate nõuete realiseerimiseks algatatakse hüpoteegi sundtäitmiseks täitemenetlus, nagu see ka toimus, on väga suur. Seega tuleb nõustuda hagejatega, et juhul, kui hagejad oleksid vastavaid asjaolusid teadnud, ei oleks nad sellist tagatiskokkulepet, mille järgi hagejad kostja II kohustuste eest vastutavad, sõlminud.

23(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 (käenduse puhul on tegemist isikliku tagatisega, mille puhul on kohustus tagatud sisuliselt kogu käendajale kuuluva varaga ja hüpoteegi puhul on tegemist asjaõigusliku tagatisega, mille puhul piirdub tagatis koormatud asja väärtusega), on viidatud otsuses esitatud seisukohad kohaldatavad ka käesoleval juhul. Esiteks, Riigikohus ei räägi viidatud lahendis mitte käendaja õigustest vaid tagatise andja õigustest ja krediidiandja kohustustest käendaja suhtes. Teiseks, puuduvad sisulised argumendid, miks käendaja peaks olema paremini kaitstud kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik. Kolmandaks võib selle kinnisasja omaniku, kellele kuulub kinnisasi, mis on koormatud hüpoteegiga, mis tagab võõrast kohustust, olukord olla käendaja olukorrast majanduslikus mõttes oluliselt hullem, kuigi käendaja vastutab kogu oma varaga ja hüpoteegipidaja üksnes koormatud kinnisasjaga, sest väga paljudel juhtudel ei kuulu käendajale märkimisväärset vara, mille arvelt käenduskohustust realiseerida, seevastu kui hüpoteegi puhul on konkreetne kinnisasi, millele sissenõue pöörata.

24(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 laenulepingut täita, väga väike ja tõenäosus, et laenuandja võib algatada hüpoteegi täitmise, väga suur. Ringkonnakohus leiab, et asjaolud, mis esinesid kostjaga III tagatiskokkuleppe sõlmimisel, esinesid ka kostjaga I tagatiskokkuleppe sõlmimisel. Veelgi enam, kostjaga I tagatiskokkuleppe sõlmimisel suurendati kostja II laenukohustust ja suurendati ka hüpoteegisummat. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et kostja III pidi laenuandjana viima läbi kostja II suhtes krediidivõimekuse hindamise ja kostjal III lasus nii kostja II suhtes kui ka hagejate suhtes vastavatest tulemustest informeerimise kohustus. Samadel põhjustel leiab ringkonnakohus, et krediidivõimekuse hindamise läbiviimise ja hagejate teavitamise kohustus lasus ka kostjal I. Kostja I seda ei teinud. Käesoleva tsiviilasja raames on viited sellele, et kostja I teavitas hagejaid laenu jäägist mitte tagatiskokkuleppe sõlmimisel (26.03.2010.a) vaid peale seda, kui tagatiskokkulepe oli juba sõlmitud (kostja I e- kiri 23.07.2010.a vt t I kd lk 42). 10.05.2013.a kohtuistungil väitis kostjate I ja III esindaja, et tagatiskokkuleppe sõlmimisel hagejad infot ei küsinud ja et kostja I hagejatele infot ei andnud ning et viidatud e- kiri oli esimene teavitamine, mis kostja I poolt hagejate suhtes toimus. Ringkonnakohus leiab, et samadel põhjustel nagu kostja III osas, ei saa ka kostja I osas hagejatepoolne info võimalik mitteküsimine olla aluseks tühistamise aluste eitamisele. Arvestades eespool toodud põhjendusi, tuleb ka kostja I ja hagejate vahel 26.03.2010.a sõlmitud tagatiskokkuleppe osas leida, et selle tühistamise materiaalsed eeldused on täidetud ning vastav tehing on tühine ning vastav tuvastushagi kuulub rahuldamisele.

25(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 tagatavate nõuete täitmise võimekust ning kohustus, mille raames peab hüpoteegipidaja lisaks laenuvõtjale ka hüpoteegiga koormatava kinnisasja omanikku teavitama sellest, mis on konkreetne hüpoteegiga tagatavate nõuete sisu ja milline on laenuvõtja krediidivõimekus. Vastav informeerimiskohustus peab kehtima sõltumata sellest, kas kinnisasja omanik vastavat infot eraldi küsib või tagatiskokkuleppe sõlmimise informeerimisest sõltuvusse seab. Informeerimiskohustust ei saa mõjutada ka see, kas laenuandjal lasub laenuvõtja ees saladuse hoidmise kohustus. Vastav saladuse hoidmise kohustus saab kehtida üksnes laenuandja ja laenuvõtja vahelises suhtes. Teiseks saab laenuandja, kui ta on nõus aktsepteerima kolmanda isiku tagatist, laenuvõtjaga kokku leppida selles, et laenu saaja loobub informeerimiskohustuse täitmist takistavas ulatuses saladuse hoidmise kohustusest. Laenuandja saab selle laenu andmisest sõltuvaks muuta.

26(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 kohtupraktikas on leitud, et TMS § 221 lg-s 2 sätestatud piirang ei saa välistada täitemenetluse lubamatuks tunnistamise vaidlust, mille raames kontrollitakse hüpoteegi realiseerimise eeldusi juhul, kui jutt käib ilma kohtuotsuseta täidetavast hüpoteegist, st hüpoteegist, mille täitmine toimub kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppe (kui täitedokumendi) alusel. Käesoleval juhul see just niimoodi on.

27(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 rahuldamise korral kehtiks hüpoteek edasi. Nendel põhjustel on tegemist kahe eraldi hagi esemega.

28(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441

29(30)

Tsiviilasi nr: 2-10-48441 Iseenesest oleksid eelduslikult kahju hüvitamise hagi rahuldamise eeldused olnud ka täidetud, kuid seda nõuet ei rahuldatud põhjusel, et hagi rahuldati esmase nõude osas. Samas tuleb hagejate poolt alternatiivse nõude esitamist pidada menetlusökonoomiliselt põhjendatuks (sama vaidluse ühes menetluses ja ühe korraga lahendamine). TsMS §-st 165 tulenevalt määrab ringkonnakohus, et kostja I vastutab hagejate menetluskulude eest 3⁄4 ulatuses ja kostja III 1⁄4 ulatuses. Ringkonnakohus lähtub siin proportsiooni määramisel sellest, et kostja I suhtes esitati kolm nõuet ja kostja III suhtes üks nõue. Ringkonnakohus leiab, et tuvastusnõude menetlemine ei olnud väiksema kaaluga ning tuvastusnõude menetlemisel esitatud asjaolud ja väited ei olnud vähem mahukad kui sooritus ja kujundusnõude puhul. Kostja III osales menetluses, esitades mahukaid seisukohti. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Kaupo Paal

30(30)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.