Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi
Määruse tegemise aeg ja koht
29. mai 2013. a Tartu
Tsiviilasja number
2-12-54666
Tsiviilasi
Arkaadia Halduse AS kaebus kohtutäitur Oksana Kutšmei 08.12.2012. a otsusele täiteasjas nr 084/2012/4219
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 19. veebruari 2013. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Arkaadia Halduse AS määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Arkaadia Halduse AS (registrikood: 10257154; asukoht: Tallinn Mustamäe tee 5c), esindaja Priit Altpere Vastustajad (puudutatud isikud):
1.Tartu Kohtutäitur Oksana Kutšmei, asendaja Vladimir Kutšmei
2.Swedbank AS, esindaja Külli Reinfeld
1.Jätta Tartu Maakohtu 19. veebruari 2013. a määrus muutmata.
2.Jätta määruskaebus rahuldamata.
esindajad
RESOLUTSIOON
Menetluskulude jaotus
Ringkonnakohtus kantud määruskaebuse esitaja kanda.
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse ärakirja kättetoimetamisest.
Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Arkaadia Halduse AS esitas 19.12.2012. a Tartu Maakohtule kaebuse kohtutäitur Oksana Kutšmei tegevusele täiteasjas nr 084/2012/4219. Kaebuse kohaselt on täiteasi nr 084/2012/4219 algatatud Swedbank AS-i täitmisavalduse alusel, milles on võlgnikuks märgitud Arkaadia Halduse AS. Swedbank AS-i poolt täitmisavaldusele lisatud dokumentidest selgub, et tegelikuks võlgnikuks on T. M.. Esitatud dokumentide kohaselt on Swedbank AS-i nõude aluseks Swedbank AS-i ja T. M. vahel sõlmitud laenulepingutest tulenev T. M. võlakohustus. Arkaadia Halduse AS ei ole nimetatud lepingu pooleks. Avaldaja on ostnud T. M. korteriomandi asukohaga XXX, registriosa nr XXX, varasema T. M. suhtes läbi viidud täitemenetluse käigus toimunud enampakkumisel. Ostetud korteriomandit koormab endiselt hüpoteek, mis tagab T. M. võlakohustusi Swedbank AS-i ees. Täitmisavaldusest nähtub, et sissenõudja on taotlenud täitemenetluse algatamist vaid avaldaja suhtes ning taotluse sisuks on nõude rahuldamise asemel vaid hüpoteegi realiseerimine. Täitmisavalduses ei taotleta tegeliku võlgniku suhtes täitemenetluse algatamist ega temalt võla sissenõudmist. Riigikohus on leidnud tsiviilasjas nr 3-2-1-14-10, et kinnisasja täitemenetluse eesmärk ei ole kinnisasja müümine, vaid sissenõudja nõude rahuldamine. Tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10 on Riigikohus leidnud, et hüpoteek ei anna asjaõigusena hüpoteegipidajale abstraktset õigust nõuda täitemenetluses kinnisasja müümist. Seda saab ta nõuda üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteegi kui võlanõude tagatise olemusest ja viidatud Riigikohtu lahenditest tuleneb, et hüpoteegi realiseerimist ei saa nõuda ilma võlanõuet sisse nõudmata. Samuti ei saa omistada hüpoteegiga koormatud kinnistu omanikule, kes pole laenulepingu pooleks, laenulepingust tulenevat võlgniku võlakohustust. Seega on kohtutäitur täitemenetluse algatamisel jätnud täitmata täitemenetluse formaliseerituse printsiibist tuleneva täitedokumentide formaalse kontrolli kohustuse. Avaldaja palus lõpetada täitemenetlus täiteasjas 084/2012/4219, kustutada käsutamise keelumärge kinnistusraamatus registriosas nr XXX ja jätta menetluskulud vastustaja kanda.
2.Kohtutäitur esitas 07.01.2013. a vastuses (tl 49-53) avaldusele vastuväited. Antud juhul on täitemenetluses täitedokumendiks hüpoteegi seadmise leping, mitte laenuleping (või muu võlaõigusliku kohustuse kohta sõlmitud kokkulepe). Kuivõrd hüpoteegiga tagatud nõude puhul kokkulepe võlgnetava nõude kohta ja tagatiskokkulepe võivad olla sõlmitud eri isikute vahel, ei pruugi võlaõigusliku nõude võlgnik (ehk võlgnik võlaõigusseaduse mõttes) ja asjaõiguslik võlgnik (ehk muuhulgas TMS § 2 lg 1 p 19 nimetatud täitedokumendi puhul võlgnik täitemenetluse seadustiku mõttes) kokku langeda. Võlgnikuks täitemenetluse seadustiku mõttes on TMS § 5 lg 1 kohaselt isik, kelle vastu on täitmiseks esitatud nõue ehk TMS § 2 lg 1 p 19 nimetatud täitedokumendi puhul kinnisasja omanik, kelle suhtes kehtib kohustus alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.
Kohtutäitur leidis, et antud on juhul täitemenetluste algatamise eeldused täidetud. Kaebuse esitaja pidi olema teadlik sellest, et korteriomandi igakordsel omanikul on kohustus alluda kohesele sundtäitmisele kahe hüpoteegiga kokku summas 19 684,79 eurot tagatud nõude rahuldamiseks.
3.Sissenõudja Swedbank AS ei nõustunud esitatud kaebusega ning toetas kogu ulatuses kohtutäituri poolt kõnealuse kaebuse osas esitatud seisukohti ning vastuväiteid (tl 68-69).
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus jättis 19.02.2013. a määrusega rahuldamata Arkaadia Halduse AS kaebuse kohtutäitur Oksana Kutšmei 08.12.2012. a otsusele täiteasjas nr 084/2012/4219. Kohus jättis menetluskulud Arkaadia Halduse AS kanda. TMS § 2 lõige 1 p 19 kohaselt on täitedokumendiks muuhulgas ka notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja või laevakinnistusraamatusse kantud laeva omaniku või registerpandiga koormatud eseme omaja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga, laevahüpoteegiga või registerpandiga tagatud nõude rahuldamiseks. Täitedokumendiks on Valga notar Katri Kutsari poolt 01.09.2008. a tõestatud korteriomandi müügileping, hüpoteegi loovutamise leping, tagatiskokkuleppe muutmise, hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõigusleping, kinnistamisavaldus (tl 55-63). Kohese sundtäitmise kokkulepe annab hüpoteegipidajale õiguse esitada kohtutäiturile avaldus hüpoteegi realiseerimiseks, st esmajoones koormatud kinnisasja müümiseks täitemenetluses (RKTko 3-2-1-64-12 p 17). XXX) asuvat kinnistut koormab hüpoteek Swedbank AS-i kasuks. Hüpoteek on sisse kantud 02.09.2008. a, parandatud 24.08.2011. a ja kehtib kinnistu igakordse omaniku suhtes. Kinnistusraamatu andmetel on Arkaadia Halduse AS kantud sisse korteri omanikuna 15.06.2012. a, seega ajal, mil hüpoteek oli juba sisse kantud. Korteri omanikuks saamisel pidi Arkaadia Halduse AS-ile olema teada asjaolu, et kinnistut koormab hüpoteek. Kuna hüpoteek on kinnistu igakordse omaniku suhtes, siis ei oma tähtsust asjaolu, kelle nõude tagamiseks on hüpoteek seatud. Kohtutäitur lähtus formaliseerituse printsiibist, mille kohaselt kontrollib täitur üksnes täitmiseks esitatud dokumendi formaalset vastavust seaduse nõuetele ning formaalselt nõuetekohase täitedokumendi ja sissenõudja avalduse alusel on kohtutäitur kohustatud algatama täitemenetluse. Ülaltoodust tulenevalt oli kohus seisukohal, et kohtutäitur Oksana Kutšmei 08.12.2012. a otsus täiteasjas nr 084/2012/4219 on seaduslik ja põhjendatud, mistõttu tuleb avaldus jätta rahuldamata. Kaebuse lahendamist arvestades tuleb menetluskulud jätta TsMS § 172 lg 1 kohaselt Arkaadia Halduse AS-i kanda.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
5.Arkaadia Halduse AS esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega lõpetada täitemenetlus täiteasjas nr 084/2012/4219; kustutada käsutamise keelumärge kinnistusraamatu registriosas nr XXX. Määruskaebuse esitaja palub menetluskulud jätta puudutatud isikute kanda. Määruskaebuse kohaselt:
1) on maakohus jätnud tähelepanuta avaldaja poolt kaebuses esitatud seisukohad ning jätnud käsitlemata kõik kaebuse põhjendused. Lisaks on maakohus jätnud täielikult tähelepanuta taotluse kinnistusraamatusse kantud keelumärke kustutamiseks. Kaebuse punktides 5 kuni 10 esitas avaldaja põhjendused, miks täitemenetlus rikub avaldaja õigusi. Kuna maakohus on jätnud avaldaja nimetatud asjaolud ja põhjendused tähelepanuta, rikkus maakohus sellega TsMS § 465 lg 2 p-st 8 ning § 477 lg-st 1 ja § 442 lg-st 8 tulenevat kohustust võtta seisukoht poolte kõigi väidete kohta. Kuna maakohus on jätnud tähelepanuta kaebuses esitatud seisukohad, siis on maakohus sellega ühtlasi rikkunud hagita menetlusele iseloomulikku uurimispõhimõtet; 2) on avaldaja vaidlustanud käesoleva täitemenetluse põhjusel, et täitemenetlusest on täielikult kõrvale jäetud võlgnik T. M., mistõttu täitemenetlusega on rikutud avaldaja õigusi. Avaldaja leiab, et täitemenetlust ei saa algatada võlakohustuse tagatiseks seatud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku suhtes ilma, et põhivõlglaselt võlga sisse üldse nõutaks. Kaebaja leiab, et võlgnikuna saab TMS § 5 lg 1 järgi käsitada isikut, kellel on kohustus sissenõudja ees ning täitemenetlust ei saa algatada ilma võlgniku vastu nõuet esitamata. Täitmisavaldusest nähtub, et sissenõudjal on võlanõue T. M. vastu ja puudub võlanõue kaebaja vastu. Avaldaja kui korteriomandi omanik saab olla täitemenetluse osaliseks TMS §-s 5 nimetatud muu isikuna, kelle õigusi täitemenetlus puudutab, aga mitte võlgnikuna. Samuti ei saa omistada hüpoteegiga koormatud kinnistu omanikule, kes pole laenulepingu pooleks, laenulepingust tulenevat võlgniku võlakohustust. Olukorras, kus tegelikult võlgnikult võlga ei nõuta, puudub ka sisuline kontroll hüpoteegipidaja nõude õiguspärasuse üle. Võlgnikul võib olla täitmiseks esitatud nõudele vastuväiteid, mis võivad välistada täitemenetluse ja sealhulgas hüpoteegi realiseerimise või mis võivad vähendada sissenõudja nõuet. Seega antud juhul on rikutud täitemenetlusega nii avaldaja, kelle vara sundmüüakse, kui ka tegeliku võlgniku, kelle võlga sisse nõutakse, õigusi, kuna avaldajal ja võlgnikul puudub käesolevas täitemenetluses võimalus oma õigusi piisavalt kaitsta; 3) kuna täitemenetlus on algatatud T. M. võla tagatiseks oleva hüpoteegi realiseerimiseks, siis käesolev täitemenetlus puudutab otseselt ka T. M. õigusi. Seega pole käesolevasse täitemenetlusse kaasatud kõik kohtutäiturile teadaolevad isikud, kelle õigusi täitemenetlus puudutab; 4) oli kohtutäituri 13.11.2012. a avaldus kinnistusraamatusse (registriosa nr XXX) keelumärke kandmiseks õigusvastane ning TMS § 145 lg 4 kohaldamiseks puudus alus. Käesoleval juhul ei ole puudutatud isikud TMS § 145 lg 4 kohaldamiseks vajalikke asjaolusid nimetanud ning maakohus pole seda ka tuvastanud.
6.Swedbank AS vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja palub menetluskulud jätta määruskaebuse esitaja kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) on avaldaja kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele. Kaebuses märgib avaldaja ka ise, et talle kuuluv kinnisasi on koormatud hüpoteegiga sissenõudja kasuks ning see tagab T. M. võlakohustusi sissenõudja ees. Seega on sissenõudjal avaldaja suhtes täitedokument ning selle alusel täitemenetluse algatamisel saab täitemenetluse seadustiku mõttes olla ainsaks võlgnikuks avaldaja kui hüpoteegiga koormatud vara omanik. Kuna T. M. kui laenusaaja suhtes sissenõudjal täitedokumenti käesoleval ajal ei ole, ei saa avaldaja tema vastu käesoleval ajal täitmisavaldust esitada ja seetõttu ei saa ta ka olla täitemenetluse võlgnikuks;
2) kuna T. M. ei täitnud laenulepingust tulenevaid kohustusi, ütles sissenõudja lepingu ühepoolselt üles. Lepingust tulenevat võlgnevust ei tasunud laenusaaja ka pärast lepingu ülesütlemist, mistõttu esitas sissenõudja põhjendatult täitmisavalduse laenulepingu tagatise realiseerimiseks; 3) puudub alus täitemenetluse lõpetamiseks ning käsutamise keelumärke kustutamiseks.
7.Kohtutäitur Oksana Kutšmei vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja palub menetluskulud jätta määruskaebuse esitaja kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) on ebapädev ja puudulik kaebuse esitaja arusaam hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku kohustustest, sh kohese sundtäitmise notariaalselt tõestatud kokkuleppest tuleneva kinnisasja omaniku kohustusest alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteegipidaja õigus nõuda hüpoteegi realiseerimist ei sõltu sellest, kas koormatud kinnisasja omanik on tagatud nõude isiklik võlgnik või mitte; 2) kuna täiteasjas nr 084/2012/4219 läbiviidav täitemenetlus on algatatud õiguspäraselt ja ei esine ühtegi TMS §-s 48 nimetatutest täitemenetluse lõpetamise alustest, puudub ka alus määruskaebuse rahuldamiseks ja täitemenetluse lõpetamiseks; 3) oli TMS § 145 lg 4 alusel keelumärke seadmine määruskaebuse esitaja korteriomandile veel enne täitmisteate kaebuse esitajale kättetoimetamist õigustatud. Kuid isegi juhul, kui TMS § 145 lg 4 kohaldamine oli ekslik, puudub käesolevas menetluse staadiumis alus keelumärke kustutamiseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
19.veebruari 2013. a määrus muutmata.
9.Määruskaebuse esitaja seisukoht, et Arkaadia Halduse AS ei ole käesoleval juhul täitemenetluses võlgnik, ei ole õige. Arkaadi Halduse AS omandas kohtutäituri poolt 14.06.2012. a kordusenampakkumisel korteriomandi XXX. Kordusenampakkumise aktist nähtuvalt toimus enampakkumine Arkaadia Halduse AS-i enda nõuete rahuldamiseks. Arkaadia Halduse AS omandas korteriomandi koos sellele seatud hüpoteekidega Swedbank AS-i kasuks. Hüpoteegid seati kinnisasjale Swedbank AS-i ja T. M. vahel sõlmitud laenulepingu tagamiseks. Hüpoteegid on seatud kinnisasjale kinnistu igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Käesoleval juhul tekkis olukord, kus laenusaaja ei ole ise enam tagatisvara omanikuks. Kuivõrd täitemenetluse seadustiku järgi ei ole täitedokumendiks mitte laenuleping, vaid hüpoteegi seadmise leping, on võlgnikuks täitemenetluse mõttes siiski kinnisasja omanik. Kuna avaldaja ostis kinnisasja koos hüpoteekidega, andis avaldaja nõusoleku kohesele sundtäitmisele allumiseks ja on seega kohustatud isik TMS § 5 mõttes. TMS § 140 ei saa eelnevast tulenevalt olla kuidagi takistuseks kolmanda isiku võlga taganud kinnisasja omaniku suhtes täitemenetluse läbiviimisele. Kuna Arkaadia Halduse AS on täiteasja nr 084/2012/4219 võlgnik, ei ole põhjendatud määruskaebuse esitaja väited selle kohta, et täitemenetlusse ei ole kaasatud tegelikku
võlgnikku T. M. ning tegelikult võlgnikult ei ole enne täitemenetluse algatamist võlga sisse nõutud. Hüpoteegipidaja õigus nõuda hüpoteegi realiseerimist ei sõltu sellest, kas koormatud kinnisasja omanik on tagatud nõude isiklik võlgnik või mitte. Sissenõudjal oli õigus esitada avaldus täitemenetluse algatamiseks, sest Swedbank AS-i kasuks kantud hüpoteek on seatud kinnistu igakordse omaniku suhtes. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul puuduvad TMS §-s 48 sätestatud alused täitemenetluse lõpetamiseks.
10.Määruskaebuse esitaja on esitanud taotluse kustutada käsutamise keelumärked kinnistusraamatu registriosas nr XXX. Kuna kohtutäitur algatas täitemenetluse õiguspäraselt ja õige võlgniku vastu, siis oli keelumärke seadmine võlgniku korteriomandile TMS § 145 lg 4 alusel õigustatud. Puudub alus keelumärke kustutamiseks.
11.Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 kohaselt määruskaebuse esitaja kanda.
/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.