Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

puudub nii materiaalne kui õiguslik alus. Isegi kui lume koristamist servituudialalt saaks pidada lepingu rikkumiseks, ei oleks tegemist mõjuva põhjusega VÕS § 196 lg 1 mõttes.

MAAKOHTU LAHEND

Pooled on nõustunud, et nende vahel kehtib võlaõiguslik servituudi seadmise leping, mille sisuks on 20.04.2007 lepingu p-d 8.1–8.3 ja lepingule lisatud plaan. Hageja on kohtuistungil nimetanud lepingu osana ka p-i 1.14.21, varem hageja sellele lepingu punktile viidanud ei ole. Kostja palus kohtul jätta tähelepanuta asjaolud, millele hageja hagiavalduses ei tuginenud. Hageja väidab, et kostja on kohustatud hoidma talvisel ajal servituudiala korras sel viisil, et lumi veetakse servituudialalt ära ning kogu servituudiala, sh jalakäijate liikumisala ja kõik parkimiskohad, on pidevalt ja takistamatult kasutatavad. Hageja ei ole seda väidet millegagi tõendanud. Hageja on põhjendanud oma väidet lepingu p-dega 1.14.21 ja 8.2, st sellega, et kostja kohustus lumi ära vedada tuleneb hageja õigusest servituudiala kasutada. Eelnevalt on kohus leidnud, et hageja arusaam tema õigusest servituudiala kasutada ei vasta lepingule. VÕS § 29 lg 4 sätestab, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 5 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb muuhulgas eelkõige arvestada tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki, lepingupooltevahelist praktikat. Teeservituut on seatud läbipääsu tagamiseks Narva maanteele, mitte liikumise tagamiseks kindlaks määratud alal. Parkimisservituut on seatud eeskätt kostja vajaduste rahuldamise eesmärgil. Kostja väitel teostati servituudiala korrashoidu samal viisil varem, kui lepingu teiseks pooleks ei olnud veel hageja. Kostja väitel on lume kokkulükkamine vallidesse tavaline kinnistu korrashoiu viis talvel, seda asjaolu võib lugeda üldtuntuks. Hageja tõlgendus, mis annab hagejale õiguse öelda üles võlaõiguslik leping ja nõuda servituudi lõpetamist, toob muuhulgas kaasa selle, et kostjale kuuluv kinnistu kaotab ligipääsu avalikule teele, see ei ole mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega. Kohus nõustus kostja seisukohaga ning tõlgendas lepingut selliselt, et lume koristamine selle kokkulükkamise teel valli on lubatud ja Eesti kliima tingimustes tavapärane korrashoiu viis. Kuna kostja on täitnud servituudiala korrashoiu kohustust vastavalt lepingule ning selle tõlgendusele VÕS § 29 lg 4 ja 5 alusel, siis puudus hagejal mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks ning ülesütlemine ei ole kehtiv.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

lepinguliste kohustuste mahu ja poolte tegeliku tahte tõlgendamisel ei peaks nimetatud sätet arvesse võtma (VÕS § 29 lg 1). Nõustuda ei saa ka kohtu seisukohaga, mille kohaselt ei pidanud kostja tagama jalakäijate liikumisvõimalusi kindlaks määratud alal. Jalakäijad liiguvad avalikus ruumis eeskätt alal, mis on ette nähtud liikluskorraldusvahenditega jalakäijatele liikumiseks. Eeltooduks kohustab jalakäijaid ka liiklusseaduse (LS) § 22 lg 1. Kostja oli lume lükanud jalakäijate liikumiseks ette nähtud kõnniteele. Lepingupoolte kohustused tulenevad lisaks lepingus kokkulepitust ka seadusest (VÕS § 23). Muuhulgas kohustab teeseaduse (TeeS) § 25 sõidutee ja kõnniteede heakorratöödeks. Jõhvi valla heakorra eeskirja (Eeskiri) § 20 p 12 kohaselt on keelatud sõiduteedel heakorratööde tegemise käigus lükata või kuhjata lund ja jääd kõnniteele. Ka LS § 14 lg-st 8 tulenevalt ei tohi teeomaniku loata paigutada kõnniteele või teepeenrale seadmeid või materjale, mis ohustavad või takistavad jalakäija, eriti vanuri ja liikumispuudega isiku liikumist. Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et lepingu p 8.3 kokkulepet sõlmides pidasid pooled silmas, et kostja täidab korrashoiukohustust vähemalt avalik-õiguslikus heakorratööde regulatsioonis nõutud tasemel. Vastupidine seisukoht on ebamõistlik ja determineeriks olukorra, kus teeniva ja valitseva kinnisasja omanikud on pidevas konfliktis heakorratööde kohustuse täitmise osas. Kui teeniva kinnisasja omanik peab vaatamata lepingu p-s 8.3 sätestatule täitma heakorrakohustused, ei oleks see kooskõlas ka AÕS § 178 lg 2 põhimõttega teostada reaalservituuti viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav. Seega pidi kostja hoidma servituudiala puhtana vähemalt 59 parkimiskoha, jalakäijatele mõeldud kõnnitee ja avalikult kasutatava sõidutee ulatuses. Kuna lumi oli ladustatud servituudialale, olid parkimiskohad suures ulatuses lumega kaetud. Ka paikvaatlusel oli tuvastatav, et viis, kuidas kostja lund servituudialale kokku lükkas, takistas parkimist olulisel määral (ca 20 sõidukikohta) ning takistas täielikult jalakäijate liikumist kõnnitee alal; 2) on lepinguga ja materiaalõigusega vastuolus kohtu seisukoht, et hageja õigusi ei kahjusta see, kuidas kostja korraldab servituudiala kasutamist, ning et servituudiala on antud kostja kasutusse vaid kostja vajaduste rahuldamiseks ja hagejal ei ole õigust sekkuda kostja tegevusse servituudialal: - lepingu p-st 8.2 tulenevalt on hagejal õigus kasutada servituudi esemeks olevat teeala ja parkimisala. Need õigused on samaväärsed kostja ja tema poolt näidatud isikute õigustega. Kostjal on eelisõigus üksnes sihtotstarbelise kasutuse osas ning eelisõigus ei vähenda kostja korrashoiukohustuse mahtu. Pealegi kehtib eelisõigus üksnes parkimisala osas; - korrashoiukohustuse täitmata jätmine kostja poolt rikub hageja õigusi ka avalik-õiguslikust heakorraregulatsioonist tulenevalt. Kui servituudiala avaliku ruumi osana vastavalt teeseaduse (TeeS) §-le 25 ja Eeskirjale ei heakorrastata, siis võidakse hagejat kui hoonestusõiguse omanikku sanktsioneerida nõuete rikkumise eest, vaatamata sellele, et korrashoiukohustus oli valitseva ja teeniva kinnisasja omaniku vahelise kokkuleppe alusel nende sisesuhtes üle läinud (TeeS § 37 lg 1 p 2). Eeltoodut kinnitab asjaolu, et Jõhvi Vallavalitsus saatis hagejale 07.12.2012 märgukirja, milles heidab ette servituudialale jääva kõnnitee osas heakorraeeskirjadest tulenevate nõuete rikkumist ja kohustab rikkumised kõrvaldama (lisa 1). Servituudialast 06.12.2012, st märgukirjas viidatud kuupäeval tehtud fotolt (lisa 2) nähtuvalt ladustab kostja hagi aluseks olevate asjaoludega samasel viisil lund praeguse ajani. Lepingu p-st 8.3 tulenev korrashoiukohustus ei ole lepingus lahti kirjutatud, kuid on mõistlikult sisustatav avalike heakorranõuete kaudu, mis annavad minimaalsed nõuded, mida tuleb järgida. Kohus jättis ebaõigesti TeeS § 25 lg 7 ning Eeskirja § 20 p-d 11 ja 12 kohaldamata; 3) kohaldas kohus ebaõigesti AÕS §-i 178 ja §-i 179. AÕS § 179 reguleerib olukordi, kus reaalservituuti teostatakse ehitise või seadeldise abil. Antud juhul ei ole tegemist sellise olukorraga. Reaalservituudi sisu hindamisel peab arvestama AÕS § 178 lg-t 2, mille kohaselt tuleb reaalservituuti teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormavam.

Kohus seadis primaarseks valitseva kinnisasja omaniku huvid ja jättis teeniva kinnisasja huvid tähelepanuta. Kohus eiras ka AÕS § 178 lg-t 1, mille järgi annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis on servituudi sisust tulenevalt valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Valitseva kinnisasja huvides vajalikeks ei saa ega ole mõistlik pidada tegusid, millega rikutakse heakorraeeskirju ja teeniva kinnisasja omaniku võimalusi servituudiala kokkuleppe kohaselt kasutada. AÕS § 178 regulatsiooni ja kostja rikkumiste valguses on täiesti mõistetamatu kohtu seisukoht, et mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega ei ole hageja õigus võlaõiguslik leping üles öelda ja nõuda servituudi lõpetamist, kuna see tooks kaasa selle, et kostjale kuuluv kinnistu kaotab ligipääsu avalikule teele. Kui lähtuda kohtu seisukohast, siis oleks servituudi lõpetamine üldse välistatud. Ükski servituut ei ole igavene ning servituudi talumise eelduseks on vastastikuste kohustuste nõuetekohane täitmine; 4) on kostja servituudist tulenevaid kohustusi korduvalt ja jämedalt rikkunud ning see annab aluse servituudi lõpetamiseks.

teehoiu korraldamise eest vastutav isik liiklusmärkide, teemärgiste ning muude liikluskorraldusvahendite abil. Teehoiu eest vastutavaks isikuks on kostja. Avalik-õiguslikku regulatsiooni ei saa üle kanda eramaale, kus korraldab parkimist teeomanik või teehoiu korraldamise eest vastutav isik ise. Parkimist korraldav isik määrab parkimise korralduse, sh ka selle, kus on jalakäijate ja kõnnitee ala, kui seda ala on vaja eristada. Parkimist korraldaval isikul on õigus parkimiskorraldust vastavalt ilmastikuoludele vms muuta; 5) ütles hageja lepingu üles, kuna servituut ei näe ette lume ladustamist servituudialale. Seega ülesütlemisavalduses ja ka varasemas kohtumenetluses on hageja mõistnud, et servituudiga seotud kokkulepped tulenevad servituudi seadmise lepingust. Apellatsiooniastmes on aga hageja asunud servituudi kokkulepet sisustama avalik-õigusliku regulatsiooni alusel. Lisaks sellele, et taoline käsitlus on väär, on see võrreldes maakohtus esitatud väidetega ka uus lähenemine. Kui eeldada, et avalik-õiguslikud normid puutuksid asjasse, siis ei ole nende täitmise kontrollimine hageja pädevuses, veel vähem saab hageja lepingu üles öelda, sisustades hiljem kostja väidetava lepingurikkumise avalik-õiguslike normide rikkumisega; 6) on kostja servituudiala korrashoiu kohustust täitnud. Lund on servituudialalt kogu servituudi kehtivuse jooksul koristatud ühtmoodi, see on lükatud valli servituudiala servale. Apellandi poolt kaebusele lisatud fotolt servituudialast 2012 talvel nähtub, et lumevall on lükatud ka Jõhvi bussijaama poolsele parklat bussijaamast eraldavale alale, mida apellandi väitel kasutavad jalakäijad ja mida hoidis korras Jõhvi Vallavalitsus. Kuivõrd erinevalt kostjal tuleb kohalikul omavalitsusel avalik-õigusliku territooriumi korrashoidmisel ning liikluse ja parkimise korraldamisel järgida liiklusseaduse ja teeseaduse sätteid, siis järelikult on taoline lumekoristusviis lubatud ja aktsepteeritav ka Jõhvi Vallavalitsuse poolt. 7) on asjakohatu apellandi etteheide, et kohus on kohaldanud AÕS §-i 179. Apellant tunnistab ka ise, et vastavalt poolte kokkuleppele on servituudiala korrashoiu kohustus valitseva kinnisasja omanikul. Ükski asjaõigusseaduse servituuti reguleeriv norm ega poolte vahel kehtiva lepingu säte ei viita heakorraeeskirjadele, mistõttu on apellandi viited abstraktsetele heakorraeeskirjadele asjakohatud; 8) jääb arusaamatuks, mida soovib apellant tõendada Jõhvi Vallavalitsuse märgukirjaga. Asjas vaieldakse selle üle, kas hagejal oli õigus leping üles öelda tulenevalt 2012. a alguses toimunud kostja väidetavast lepingurikkumisest. Märgukiri puudutab 06.12.2012 tuvastatud lume kokkulükkamise fakti. Seega ei puuduta märgukiri hagi eset ja tuleb jätta vastu võtmata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Vastavalt VÕS § 196 lg-le 1 kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. Märgitud sätetest tulenevalt peab ülesütlemisavaldusele hinnangu andmisel esmalt tuvastama, kas lepingu teine pool on kohustust rikkunud, kas tegemist on olulise lepingurikkumisega ning hinnata tuleb ka poolte huve. Hagiavaldusest (t.l 4, 102) nähtuvalt rikkus kostja lepingu p 8.2 ja 8.3, kuna kostja ei täitnud servituudiala korrashoiu kohustust. Kohustuse rikkumine seisnes lume korduvas ladustamises servituudi alale, mistõttu oli hagejal takistatud servituudiala kasutamine ning hageja arvates on selline rikkumine käsitletav mõjuva põhjusena lepingu ülesütlemiseks. Lepingu p 8.2 kohaselt ka teeniva kinnisasja (hageja) igakordsel omanikul ja tema poolt määratud isikutel on õigus kasutada lepingu p 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks olevat teeala ja parkimisala, tingimusel, et jääb valitsevate kinnistute igakordsetele omanikele parkimisala kasutamise eelisõigus. Lepingu p 8.3 sätestas, et lepingu p 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus lasub valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel. Lisaks nähtub lepingu p-st 1.14.21 (müüja avaldused), et kuna valitsevatel kinnistutel olemas olevad parkimiskohad ei ole piisavad, tagamaks parkimiskohtade vajadust, seavad müüja ja ostja servituudi, mis tagab ostjale täiendavalt vähemalt 59 parkimiskoha kasutamise õiguse. Maakohus on nimetatud lepingupunktide ja AÕS § 172 lg 1 ja § 178 alusel jõudnud põhjendatud seisukohale, et kostja on täitnud servituudiala korrashoiu kohustuse ega ole takistanud hagejat servituudiala kasutamist. Hageja vastupidised väited on paljasõnalised ja tõendamata. Põhjendatud ei ole apellandi väide, et maakohus ei ole arvestanud lepingu p-s 1.14.21 sätestatuga. Nimetatud sättest tuleneb parkimisservituudi seadmise eesmärk, s.o võimaldada kostjale täiendavalt vähemalt 59 parkimiskoha kasutamine. Kuigi lepingu p 8.2 kohaselt on hagejal õigus kasutada parkimisala, ei tulene eelmärgitud lepingupunktidest hagejale 59 parkimiskoha kasutamise õigus. Hageja vastupidine seisukoht on ekslik. Ringkonnakohus märgib, et hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit kinnitamaks, et tal oli takistatud parkimisala kasutamine. Lisaks parkimisservituudile koormati teeniv kinnistu teeservituudiga, mille eesmärgiks oli tagada valitsevate kinnistute omanikele ja nende poolt näidatavatele isikutele õiguse kasutada teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala jalgsi ja igat liiki sõidukitega juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt kinnistutelt Narva maanteele läbi teeniva kinnistu. Apellandi seisukohast tulenevalt seisneb kostja poolt lepingu p-de 8.2 ja 8.3 rikkumine selles, et kostja lükkas lume kõnniteealale ning takistas sellega hagejal servituudiala kasutamist. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja selline seisukoht ei ole põhjendatud. Iseenesest õige on apellandi väide, et lepingu lisaks oleval plaanile (t.l 135) on märgitud ka jalakäijate liikumise ala. Samas ei tulene lepingu p-dest 8.2 ja 8.3 see, et jalakäijad peaksid liikuma ainult plaanil näidatud jalakäijate liikumiseks ettenähtud alal ning kostjale oleks lepinguga pandud sellise kohustuse tagamine. Kui eeldada hageja väite õigsust, siis ei oleks servituudiala kasutamine jalakäijate poolt võimalik, kuna sõidukeid on õigus parkida ka

servituudiala teisele küljele ning servituudiala teisele küljele sõidukeid parkinud isikud peavad paratamatult liikuma ka mujal kui plaanil näidatud jalakäijate liikumise alal. Eelnevast tulenevalt on maakohus tõlgendanud õigesti lepingu p 8.2 ja 8.3 ning jõudnud põhjendatud järeldusele, et lükates lume plaanil näidatud kõnniteealale, et takistanud kostja hagejal servituudiala kasutamist ning talvisel ajal lume kokkulükkamisega servituudialale valli täitis kostja lepingu p-s 8.3 ettenähtud tee- ja parkimisala korrashoiu kohustuse. Hageja seisukoht, et teealana tuleb käsitleda ainult plaanil näidatud jalakäijate liikumise ala, ei ole õige. Ringkonnakohus peab vajalikuks siinjuures rõhutada veel seda, et asja materjalide juures puuduvad tõendid, millistest nähtuks, et hagejale ei ole tagatud teeala kasutamise õigus.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson

/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.