JEWE Keskuse OÜ (RK xxx; asukoht: Jõe 2B, 10151 Tallinn)
Kostja esindaja:
Jüri Leppik (Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid, e-post: [email protected] )
RESOLUTSIOON
Jätta OÜ Prestone hagi JEWE Keskuse OÜ vastu reaalservituudi lõpetamise ja kinnistusraamatu kande kustutamise nõudes rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Menetluses kantud Kostja menetluskulud, sealhulgas Kostja kantud vajalikud kohtuvälised kulud jäävad Hageja kanda. Hageja menetluskulud jäävad Hageja enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
1.Marketon Baltic OÜ-le kuulus hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat, mis on sisse kantud Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr 9884008, kinnistu asukohaga Ida-Virumaa, Jõhvi vald, Jõhvi linn, Narva mnt 4A registriosa kolmandasse jakku. Marketon Baltic OÜ ja JEWE Keskuse OÜ vahel sõlmiti 20.04.2007. a Hoonestusõiguse reaalservituudiga koormamise leping (Leping), millega seati OÜ-le Prestone kuuluvale hoonestusõigusele reaalservituut JEWE Keskuse OÜ-le kuuluvate kinnistute (kantud Viru Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosadesse nr 988308 ja 3663408) kasuks. Marketon Baltic OÜ ja JEWE Keskuse OÜ leppisid kokku hoonestusõigusele tee- ja parkimisservituudi seadmises, kusjuures Marketon Baltic OÜ oli teeniva ning JEWE Keskuse OÜ valitsevate kinnisasjade omanik. OÜ Prestone omandas hoonestusõiguse koos seda koormava servituudiga 23.11.2010. a täitemenetluse raames toimunud enampakkumisel ja omandi ülemineku kohta tehti kanne kinnistusraamatusse 8.12.2010. a. JEWE Keskuse OÜ-l oli tee- ja parkimisservituudi ala korrashoiu kohustus Lepingu punkti 8.3 alusel.
2.OÜ Prestone (Hageja) esitas 14.06.2012. a kohtusse hagi JEWE Keskuse OÜ (Kostja) vastu reaalservituudi lõpetamise ja kinnistusraamatu kande kustutamise nõudes). Hagiavalduses esitas Hageja järgmised nõuded: (1) tuvastada Kostja kohustus anda tahteavaldus Viru Maakohtukinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr 988008 kantud kinnistu asukohaga Idas-Virumaa, Jõhvi vald, Jõhvi linn, Narva mnt 4A (katastritunnusega 25301:005:0200) III jakku kantud reaalkoormatise seadmise asjaõiguslepingu lõpetamiseks ja asendada JEWE Keskuse OÜ tahteavaldus kohtuotsusega; (2) tuvastada JEWE Keskuse OÜ kohustus anda nõusolek punktis 1 nimetatud reaalkoormatise kustutamiseks kinnistusraamatust ja asendada JEWE Keskuse OÜ tahteavaldus kohtuotsusega.
3.Hagiavalduse kohaselt hõlmab servituudi ala korrashoiu kohustus endas ka lume koristamise kohustust – servituudi ala ei saa pidada korras hoituks, kui sellele on ladustatud lund viisil, mis segab ala sihtotstarbelist kasutamist ega ole esteetiliselt vastuvõetav. Kostja kohustust ei täitnud. Hageja esitas 28.01.2012. a. Kostjale nõude servituudi rikkumiste kõrvaldamiseks ja edasistest rikkumistest hoidumiseks. Nõudele lisatud fotodelt nähtub, et Kostja lükkas lume parkimisplatsi keskele ja sellega piirnevale kõnniteele selliselt, et takistatud on servituudi ala sihipärane kasutamine. Nimetatud kirjaga hoiatas Kostja ühtlasi, et kui täiendava tähtaja jooksul rikkumist ei kõrvaldata, siis on Kostjal õigus Leping üles öelda. Hageja sellele kirjale ei vastanud ja rikkumisi ei kõrvaldanud.
4.Arvestades, et Kostja ei asunud täitma temal lasuvaid kohustusi, teatas Hageja oma 06.02.2012. a kirjaga, et kuna Kostja servituudi rikkumisi ei kõrvaldanud, siis teeb seda Hageja JEWE Keskuse OÜ kulul ise. Hageja organiseeriski lumekoristuse. Siiski ei takistanud eeltoodud asjaolud ja Hageja hoiatused Kostjat oma kohustusi korduvalt rikkumast. Kostja oli 05.03.2012. a seisuga uuesti samasse kohta samal viisil lume ladustanud, millega rikkus järjekordselt lepingut. Arvestades lepingurikkumiste korduvat iseloomu ning asjaolu, eelmisel korral möödus samasuguse rikkumise kõrvaldamiseks antud tähtaeg tulutult, ütles Hageja Lepingu üles. Kostja vastas ülesütlemisavaldusele väitega, et ta ei ole lepingut rikkunud ning lume ladustamine servituudi alal ei sega liiklust. Hageja ei nõustu Kostja väidetega.
5.Tulenevalt AÕS § 178 lg-st 1 määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Poolte vahel sõlmitud Lepingu punkti 8.3 kohaselt lasub Lepingu punkti 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel. Nimetatud sättele on Lepingus antud asjaõiguslik sisu ning säte kajastub ka kinnistusraamatu kandes. Seega on Lepingu punkt 8.3 siduv ka Hageja ja Kostja suhetes, olenemata asjaolust, et Hageja ei olnud Lepingu pooleks selle sõlmimisel.
6.VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kostja ei ole servituudi ala korrashoiu kohustust täitnud. Servituudi ala korrashoiu kohustuse rikkumine seisneb lume (seejuures korduvas) ladustamises servituudi alale. Tegemist ei ole mitte üksnes formaalse kohustusega, vaid Kostja on kohustatud ala korras hoidma selliselt, et parkimis- ja teeala kasutamine oleks Hagejal sihtotstarbeliselt võimalik, sest servituudi ala on Hageja ja Kostja kaasvalduses. Lume ladustamine servituudi alal takistab ka Hageja võimalust servituudi ala kasutada.
7.Kostja rikkus oma kohustusi ning ladustas servituudi alal lund. Hoolimata asjaolust, et Hageja andis Kostjale oma 28.01.2012. a kirjaga võimaluse rikkumise kõrvaldamiseks, ei pidanud Kostja vajalikuks temal lasuvaid kohustusi täita ega servituudi ala lume alt vabastada. Rikkumise olemasolu on tõendatud hageja 28.01.2012. a kirjale lisatud fotodega. Kuivõrd Kostja rikkumist ei kõrvaldanud, korraldas lumekoristuse Hageja. Kostja käitumist ja suhtumist tema lasuvatesse kohustustesse tuleb pidada arrogantseks. Juba kuu hiljem pani Kostja toime teistkordse täpselt samasuguse rikkumise, lükates lume järjekordselt servituudi alale. Seetõttu oli Hagejal jälle servituudi ala kasutamine takistatud. Kohustuste rikkumine on tõendatud Hageja 05.03.2012. a ülesütlemisavaldusele lisatud fotodega.
8.Kostja on rikkunud Lepingust tulenevat kohustust (VÕS § 100). VÕS § 101 lg 1 p 4 kohaselt on OÜ-l Prestone eelnevalt kirjeldatud olukorras õigus Leping üles öelda. Arvestades Kostja suhtumist temal lasuvatesse kohustustesse ning rikkumiste korduvat iseloomu, ütleski Hageja Lepingu põhjendatult üles.
9.Tulenevalt VÕS § 196 lg-st 1 võib kestvuslepingu kumbki pool mõjuval põhjusel ilma etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 2 alusel, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. Vastavalt VÕS § 116 lg-le 2 punktile 2 on olulise lepingurikkumisega tegemist, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Arvestades Kostja 08.03.2012.a vastuses väljendatud seisukohti, mille kohaselt on Kostja seisukohal, et selliselt lume ladustamine ongi lubatud, on Kostja igal juhul Lepingut rikkunud vähemalt raske hooletusega. Samuti on olulise lepingurikkumisega tegemist, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teile lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Kuivõrd Lepingut on rikutud korduvalt, on selge, et Kostja ei kavatse Lepingu rikkumist kõrvaldada ning Lepingu ülesütlemine on põhjendatud ka VÕS § 116 lg 2 alusel.
10.Eesti õiguses kehtiva abstraktsiooniprintsiibi (TsÜS § 6 lg 4) kohaselt ei sõltu käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Hageja ütles Lepingu üles seetõttu, et Kostja rikkus Lepingust tulenevaid kohustusi. Kuivõrd servituudi ala korrashoiukohustus (Lepingu punkt 8.3) sisaldub võlaõiguslikus lepingus (millele on küll antud asjaõiguslik jõud), rikkus Kostja võlaõiguslikku tehingut ning nimetatule laienes ka Hageja ülesütlemisavaldus. Asjaõigusleping servituudi seadmise kohta kui õiguslikult neutraalne käsutustehing kehtib kuni käesoleva ajani. Asjaolu, et asjaõiguslepingut ei saa ühepoolselt taganemise ega ülesütlemise teel lõpetada, kinnitab ka Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-129-05.
11.Arvestades ülaltoodut ei lõpe servituut Lepingust taganemisega. Samas annab kohustustehingust taganemine Hagejale õiguse nõuda asjaõiguse tagastamist või selle lõpetamist ning kinnistusraamatu kande kustutamist seetõttu, et ära on langenud asjaõiguse võlaõiguslik alus. Tulenevalt VÕS § 196 lg-st 4, kui ülesütlemiseks õigustatud isikul ei ole ülesütlemise tõttu juba täidetud kohustuste vastu enam huvi, võib ta lepingu ülesütlemise laiendada ka juba täidetud kohustustele. On selge, et Hageja tahe on kantud servituudist tuleneva võlasuhte täielikule lõpetamisele, mistõttu on ka Hageja laiendanud ülesütlemist ka üleantu tagastamisele: piiratud asjaõiguse kustutamisele kinnistusraamatust. Üleantu tagastamisele kohaldatakse VÕS § 189-191 sätteid (nn tagasitäitmise võlasuhe). VÕS § 189 lg 1 alusel võib lepingust taganemise korral kumbki pool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hageja õiguseellane seadis talle kuuluvale kinnisasjale piiratud asjaõiguse kostja kasuks. Kuivõrd Leping on üles öeldud, on ära langenud piiratud asjaõiguse alus ning Hageja on õigustatud nõudma seatud asjaõiguse tagastamist või kustutamist VÕS § 189 ja AÕS §-s 642 alusel. Seega on Kostjal kohustus VÕS § 189 lg 1 alusel saadu (reaalservituut piiratud asjaõigusena) tagastada. Praktikas tähendab see reaalservituudi kustutamist kinnistusraamatust, millega lõpeb ka vastav asjaõigus. AÕS §-s 64-2 sätestatakse, et kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust. Seega on reaalservituudi lõpetamiseks vajalik Kostja nõusolek, mille Kostja on kohustatud andma VÕS § 189 lg 1 alusel.
12.Pärast servituudi seadmise asjaõiguslepingu lõppemist on vajalik ka selle kohta tehtud kande kustutamine kinnistusraamatust. KRS § 34-1 lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Sama sätte lg 2 p 2 kohaselt on asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel puudutatud isikuks eelkõige kustutatava või muudetava asjaõiguse omaja. Seega on Kostja isikuks, kelle nõusolekut on vaja ka reaalservituudi kustutamiseks kinnistusraamatust. Kuivõrd Kostjal puudub õigus piiratud asjaõigusele, on ta kohustatud andma ka nõusoleku reaalservituudi kustutamiseks kinnistusraamatust.
13.TsÜS § 68 lg 5 järgi võib Kostja tahteavalduse asjaõiguse lõpetamiseks ja selle kinnistusraamatust kustutamiseks asendada kohtuotsusega, milles kohus tuvastab Kostjal sellise tahteavalduse andmise kohustuse. Seega saab hagi rahuldava kohtuotsuse resolutiivosaga lugeda Kostja asjaõiguse lõpetamise ning kinnistusraamatu kande muutmisega nõustunuks. Kuivõrd Lepingu ülesütlemine on kehtiv ning ülesütlemisavalduse alusel on lõppenud Lepingus sisalduv kohustustehing, tuleb Kostjal anda nõusolek reaalservituudi lõpetamiseks ja selle kustutamiseks kinnistusraamatust. Hageja palub vastavad tahteavaldused asendada kohtuotsusega.
KOSTJA VASTUS
14.Kirjalikus vastuses hagile (tl 71-74) kostja hagi ei tunnistanud.
15.Kostja ei vaidlusta Hageja poolt esitatud faktilisi asjaolusid, mis puudutavad 20. aprilli 2007. a lepingu sõlmimist ja hoonestusõiguse registriosa numbriga 988408 omandamist hageja poolt.
16.Kostjal on tõepoolest vastavalt 20. aprilli 2007. a lepingu punktile 8.3 servituudi ala korrashoiu kohustus ning Kostja on seda kohustust ka täitnud. Nagu Hageja isegi kirjutab, on Kostja hoidnud servituudi ala lumest puhtana, lükates selle servituudi ala äärele. Väärad on Hageja väited nagu oleks lume lükkamine servituudi ala äärele seganud ala sihtotstarbelist kasutamist. Hageja ei ole esitanud ühtegi põhjendust ega tõendit, kuidas lükatud lumi ala sihtotstarbelist kasutamist segas. Tuleb märkida, et kohas, Kuhu kostja lume lükkas, on ka ilma lumeta ajal kivist figuurid, mis piiravad ala. Kuna Hageja ei ole kirjeldanud, kuidas lumi ala kasutamist segas, siis ei ole Kostjal võimalik antud küsimust pikemalt analüüsida ega vastuväiteid esitada.
17.Hageja kirjutab ka, et lume n.ö ladustamine ei ole talle esteetiliselt vastuvõetav. Tuleb nentida, et esteetiline vastuvõetavus on maitseküsimus ja kui lume lükkamine servituudi ala servale ei ole Hagejale esteetiliselt vastuvõetav, siis ei ole Hagejale ilmselt esteetiliselt vastuvõetav kogu talvine linnapilt, kuna lumi lükatakse reeglina sõidu- ja kõnniteede äärtesse ja enamasti on see seal kuni sulamiseni. Lume äravedu on iseenesest üks lume koristamise võimalusi, kuid see ei anna alust väita, nagu oleks lume äravedu Eesti geograafilist asukohta ja kliimat arvestades ainuvõimalik lume koristamise viis. Lisaks märgib Kostja, et on aastate vältel servituudi alalt lume kokku lükanud samasse kohta nagu kõnealusel perioodil ning Hagejal ei ole kunagi varem selle kohta pretensioone olnud.
18.Hageja esitas tõepoolest kostjale 20. aprillil 2007. a sõlmitud lepingu ülesütlemise avalduse. Kostja saatis Hagejale ka vastuse, milles teatas, et hageja 05. märtsi 2012. a
Lepingu ülesütlemise avaldus on tühine, kuna sellel puudub nii materiaalne kui õiguslik alus. Samal seisukohal on Kostja ka käesoleval ajal. Kostja ei vaidle, et Lepingu punkt 8.3 on talle siduv ja ta peab täitma servituudi ala korrashoiu kohustust. Kostja on seda kohustust kohaselt täitnud ning Hageja heidab sisuliselt Kostjale ette viimase poolt oma lepingulise kohustuse täitmist ja on esitanud lepingu ülesütlemise avalduse, kuna Kostja hoidis vastavalt Lepingule servituudi ala korras, lükates lume kohta, kus see servituudi ala kasutajaid kuidagi ei seganud.
19.Hageja väited, et lume lükkamine servituudi ala servale takistasid tema võimalust servituudi ala kasutada on täielikult põhistamata ja tõendamata. Fotod, mis Hageja on hagile tõenditena lisanud, tõendavad üksnes seda, et Kostja on täitnud oma lepingulist kohustust hoida servituudi ala korras.
20.Kostja on seisukohal, et hagejal puudus õigus 20. aprilli 2007. a lepingu ülesütlemiseks. Isegi kui lume koristamist servituudi alalt saaks pidada Lepingu rikkumiseks (mis oleks täiesti absurdne), siis ei oleks kindlasti tegemist mõjuva põhjusega VÕS § 196 lg 1 mõttes. Kogu Hageja käsitlus Lepingu rikkumisest lume koristamise tõttu on asjakohatu ja otsitud. Hageja käitumisest peab paratamatult tegema järelduse, et Hageja on otsustanud servituudist vabaneda ning on selle nimel valmis ka alusetu ja tõendamata nõudega kohtusse pöörduma. HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUSELE JA NÕUDE TÄPSUSTUS
21.Hageja esitas vastuse Kostja vastusele ning nõude täpsustuse (tl 100-102).
22.Hageja leiab, et Kostja vastuväited hagile on põhjendamatud ning hagi tuleb rahuldada. Kostja vastuses esitatud väited on otsitud ning kajastatud faktilised asjaolud toodud esile meelevaldselt.
23.Ebaõige on Kostja väide, nagu ei oleks lume lükkamine servituudi alale seganud servituudi ala sihtotstarbelist kasutamist. Nähtuvalt hagiavaldusele lisatud fotodest, oli lumi ladustatud nii kõnnitee alale kui ka parkimiskohtadele, takistades seeläbi tee- ja parkimisservituudi sihtotstarbelist kasutamist. Tuleb tähele panna, et vastavalt Lepingu punktile 8.2. on ka teeniva kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt määratud isikutel õigus kasutada reaalservituudi esemeks olevat tee- ja parkimisala. Kuigi samas sättes on kokku lepitud, et Kostja kasutusõigus on primaarne, ei saa sellest ühelgi juhul teha järeldust, nagu oleks Kostja õigustatud takistama tee- ja parkimisala kasutust oma suva kohaselt. Lume ladustamist viisil, mis ei võimalda sihtotstarbeliselt kasutada kokkulükatud lume alla jäävat ja seejuures märkimisväärset osa tee- ja parkimisservituudi alast, tuleb pidada servituudi ala kasutamise takistamiseks.
24.Asjakohatu on Kostja väide, et on aastate vältel servituudi alalt lume kokku lükanud samasse kohta nagu kõnealusel perioodil ning Hagejal ei ole kunagi varem selle kohta pretensioone olnud. Hageja juhib tähelepanu asjaolule, et omandas hoonestusõiguse koos servituudiga alles 08.12.2010. a. Seega on ebaõige Kostja loodud mulje sellest, nagu oleks Hageja aastate vältel talunud lume kokkulükkamist. Enne probleemi kerkimist jäi pooltevahelise võlasuhte kestvusperioodi vaid üks talv. Kostja väited pooltevahelisest aastatepikkusest praktikast on seetõttu ebaõiged. Sellist praktikat ei olegi kujunenud. Küll aga on ilmselge, et kuivõrd Hageja informeeris kostjat 28.01.2012. a Lepingu rikkumisest ning palus selle kõrvaldada, ei saanud õiguskaitsevahendite kohaldamine lume servituudi alale
kokku lükkamise tõttu tulla Kostjale üllatusena. Kostja on toime pannud korduvaid rikkumisi ega ole reageerinud Hageja palvele rikkumine lõpetada.
25.Asjakohatu on arutlus sellest, et ladustamise esteetilise vastuvõetavus on maitseküsimus. Nimetatu ei ole ülesütlemise ega hagi aluseks – servituut on üles öeldud servituudilepingu rikkumise tõttu. Seetõttu ei ole arutlus hageja esteetilistest eelistustest asjakohane ega tähelepanu vääriv.
26.Kostja on märkinud, et isegi juhul, kui lume koristamist servituudi alalt saaks pidada Lepingu rikkumiseks, siis ei oleks tegemist mõjuva põhjusega VÕS § 196 lg 1 tähenduses. Hageja sellise käsitlusega nõustuda ei saa. Esiteks märgib Hageja, et hagis esile toodud faktiliste asjaolude ning õiguslike põhjenduste pinnalt on Kostja poolt korraldatud viisil lume ladustamise kujul tegemist selgelt Lepingu rikkumisega.
27.Kuigi hagiavalduse tekstist on ilmselge, milline on hagi alus ning ese, on Hageja ekslikult sõnastanud hagiavalduse taotluste punkti 1 ebaõigesti. Käesolevaga täpsustab Hageja nõude sõnastust, viies selle kooskõlla hagiavalduse teksti ja põhjendustega. Hageja taotleb tuvastada JEWE Keskuse OÜ kohustus anda tahteavaldused Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr 988408 kantud kinnistu asukohaga IdaVirumaa, Jõhvi vald, Jõhvi linn, Narva mnt 4A kolmandasse jakku seitsmendale järjekohale kantud reaalservituudi lõpetamiseks ja kinnistusraamatust kustutamiseks ja asendada JEWE Keskuse OÜ tahteavaldused kohtuotsusega.
KOHTUISTUNG
28.Kohtuistungil Hageja esindajad rõhutasid, et servituudiala korrashoiukohustuse rikkumine on tuvastatav fotodega. Servituudialale lükatud lumevalli tõttu oli takistatud servituudiala sihipärane kasutamine (jalakäijate liikumine, osaliselt jäid lumevalli alla parkimiskohad (servituudialal pidi olema 59 parkimiskohta)). Lepingu lisa on plaan, mille esindaja esitas kohtule kohtuistungil (tl 135). Lume lükkamine alale, mis peaks olema vabalt kasutatav, ei ole nõuetekohane korrashoiu viis. Servituudi ala pidi olema lumest vaba.
29.Kostja esindaja hagi ei tunnistanud, rõhutades, et Kostja täitis servituudiala korrashoiukohustust tavapärasel viisil, lükates lume valli kokku. Servituudiala oli talvistes tingimustes parklana kasutatav, seega oli eesmärk täidetud. Vähesed tõendid, mis on Hageja poolt esitatud, ei anna alust väita, et Kostja on Lepingut rikkunud viisil, mis annaks alust Leping lõpetada, lisaks on hagi tõendamata.
KOHTU PÕHJENDUSED
30.Tsiviilasja materjalidest tuleneb, et JEWE Keskuse OÜ kui valitsevate kinnistute omanik ja Marketon Baltic OÜ kui teeniva kinnistu omanik sõlmisid 20.04.2007. a hoonestusõiguse reaalservituudiga (tee- ja parkimisservituudiga) koormamise lepingu. OÜ Prestone omandas teeniva kinnistu 08.12.2010. a. Teenivat kinnistut koormab reaalservituut kinnistute nr 988308 ja 3663408 igakordsete omanike kasuks: parkimis- ja teeservituut vastavalt 20.04.2007. a lepingu punktidele 8.1, 8.2, 8.3 ning Lepingu lisaks nr 4 olevale plaanile (*
hagiavaldusele on lisatud maakatastri väljatrükk, kohtuistungil esitas hageja esindaja Jõhvi linna keskuse detailplaneeringu plaani (lisa 2), pooled on ühisel seisukohal, et nimetatud plaan on Lepingu lisa). Hageja ja Kostja peavad võlaõiguslepingu sisuks 20.04.2007. a lepingu punkte 8.1, 8.2, 8.3 ning Lepingu lisaks olevat plaani. Servituudi asjaõigusliku sisu ja võlaõiguslepingu kohaselt lasub servituudiala korrashoiu kohustus valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel. Talvisel ajal teostas Kostja servituudiala korrashoidu selliselt, et lumi lükati kokku servituudialale valli.
31.Hageja põhilised väited on järgmised: (1) Kostja on rikkunud Lepingu p 8.3. Kostjal oli tee- ja parkimisservituudi ala korrashoiu kohustus. See hõlmab endas ka lume koristamise kohustust - servituudi ala ei saa lugeda korras hoituks, kui sellele on ladustatud lund viisil, mis segab ala sihtotstarbelist kasutamist. Fotodelt nähtub, et kostja lükkas lume parkimisplatsi keskele ja sellega piirnevale kõnniteele selliselt, et takistatud oli servituudi ala sihipärane kasutamine. (2) Kostja on rikkunud Lepingu p 8.2. Kostja on kohustatud ala korras hoidma selliselt, et parkimis- ja teeala kasutamine oleks Hagejal sihtotstarbeliselt võimalik, sest servituudi ala on Hageja ja Kostja kaasvalduses. Lume ladustamine servituudi alale takistab ka Hageja võimalust servituudi ala kasutada. Vastavalt lepingu punktile 8.2 on ka teeniva kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt määratud isikutel õigus kasutada reaalservituudi esemeks olevat tee- ja parkimisala. Kuigi samas sättes on kokku lepitud, et Kostja kasutusõigus on primaarne, ei saa sellest teha järeldust, nagu oleks Kostja õigustatud takistama tee- ja parkimisala kasutamist oma suva kohaselt. Ka Hagejal peab olema õigus kasutada servituudiala, mis eeldab, et see oleks viidud sellisesse korda, et seda on võimalik kasutada. Vastavalt Lepingule on ette nähtud, et servituudialal peab olema 59 parkimiskohta, need jäid ka osaliselt lume alla. Hageja näeb kohustuse rikkumist, kui tema võimalused on võrreldes kokkulepituga väiksemad. (3) Hageja ütles üles tema ja Kostja vahel kehtiva võlaõigusliku lepingu, ülesütlemine on õiguspärane. Hageja on esitanud kostjale 28.01.2012. a nõude servituudi rikkumise kõrvaldamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks. Kostja rikkumist ei kõrvaldanud, Hageja korraldas lumekoristuse. Kuu aega hiljem pani Kostja toime teise samasuguse rikkumise. Hageja ütles 05.03.2012. a Lepingu üles. (4) Kohustustehingust taganemine annab Hagejale õiguse nõuda asjaõiguse tagastamist või lõpetamist.
32.Kostja põhilised väited on järgmised: (1) Kostja on Lepingu p 8.3 tulenevat kohustust täitnud. Kostjal on vastavalt Lepingu punktile 8.3 servituudi ala korrashoiu kohustus ning Kostja on seda kohustust ka täitnud. Kostja on hoidnud servituudi ala lumest puhtana, lükates selle servituudi ala äärele. Servituudi ala sihtotstarbeline kasutamine oli võimalik. Viis, kuidas Kostja servituudiala korras hoidis, on kohane viis selle korrashoiuks. Parkla koristati nagu tavapäraselt seda Eesti tehakse, ühtegi eritingimust, milles oleks pooled kokku leppinud, ei olnud. Hageja pole esitanud ühtegi tõendit, et Kostja tegevuse tõttu oli ala parkimiskõlbmatu. (2) Hageja poolt esitatud Lepingu ülesütlemise avaldus on tühine, kuna sellel puudub nii materiaalne kui õiguslik alus.
33.AÕS § 172 lg 1 sätestab, et reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 178 lg kohaselt reaalservituut annab õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 179 lg 1 kohaselt, kui reaalservituuti teostatakse teenival kinnisasjal mingi ehitise või seadeldise abil, on valitseva kinnisasja omanik kohustatud selle rajama ja korras hoidma ning servituudi lõppemisel selle
teeniva kinnisasja omaniku nõudel omal kulul ära vedama, kui seaduses või servituudi seadmise tehinguga ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 571 sätestab, et asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel võib õiguse sisu täpsustamiseks viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
34.Hageja omandas 08.12.2010. a kinnistu (hoonestusõiguse) nr 988408. Kinnistu oli omandamise ajal koormatud parkimis- ja teeservituudiga kinnistute nr 988308 ja 3663408 igakordsete omanike kasuks vastavalt 20.04.2007. a lepingu punktidele 8.1, 8.2, 8.3 ning Lepingu lisaks nr 4 olevale plaanile. Servituudi sisu on määratud kinnistusraamatu kandega ning 20.04.2007. a lepingu punktidega 8.1, 8.2, 8.3 ja Lepingu lisaks nr 4 oleva plaaniga.
35.Lepingu punkt 8.1 sätestab, et valitsevate kinnistute omanikel ja nende poolt näidatavatel isikutel on õigus kasutada ööpäeva ringselt piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala ja parkimisala, mis on näidatud lepingu lisaks nr 4 oleval plaanil punase värviga tähistatud alana, jalgsi ja igat liiki sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt kinnistutelt Narva maanteele läbi teeniva kinnistu ning parkimiseks.
36.Sisuliselt jaguneb servituudi sisu kaheks: (1) Valitsevate kinnistute omanikel ja nende poolt näidatavatel isikutel on õigus kasutada ööpäeva ringselt piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala jalgsi ja igat liiki sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt kinnistutelt Narva maanteele. (2) Valitsevate kinnistute omanikel ja nende poolt näidatavatel isikutel on õigus kasutada ööpäeva ringselt piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat parkimisala parkimiseks. Sellist tõlgendust toetab 20.04.2007. a leping. Kuigi servituudi asjaõigusliku sisuna omavad Hageja ja Kostja vahel tähendust ainult Lepingu punktid 8.1 - 8.3, on ülejäänud Lepingut võimalik kasutada algsete lepingupoolte tahte väljaselgitamiseks ja Lepingu tõlgendamiseks. Lepingu punktis 1.14.20 avaldab Marketon Baltic OÜ kui müüja, et kinnistul number 988303 (üks valitsevatest kinnistutest) puudub ligipääs avalikult kasutatavale teele, sellepärast seavad müüja ja ostja teeservituudi, mis tagab kinnistule juurdepääsu Narva maanteelt. Punktis 1.14.21 avaldab Marketon Baltic OÜ kui müüja, et valitsevatel kinnistutel olemas olevad parkimiskohad ei ole piisavad, tagamaks kinnistute parkimiskohtade vajadust, seepärast seavad müüja ja ostja servituudi, mis tagab ostjale täiendavalt 59 parkimiskoha kasutamise õiguse. Lepingu punktid 1.14.20 ja 1.14.21 on müüja ehk Marketon Baltic OÜ avaldused ning paiknevad lepingu osas, milles müüja kirjeldab ostjale müüdavaid esemeid, nende omadusi ja seisukorda. Seega on servituut seatud kahe eesmärgi täitmiseks: (1) Tagada Lepingus nimetatud isikutele, so Kostjale ja tema poolt näidatavatele isikutele võimalus liikuda mööda servituudiala valitsevate kinnistute ja Narva mnt vahel. (2) Tagada Lepingus nimetatud isikutele, so Kostjale ja tema poolt näidatavatele isikutele võimalus kasutada servituudialal Kostja tegevuseks vajaliku hulka parkimiskohti. Servituudiala tähistamisel plaanil ei ole vahet tehtud, kus paikneb teeala ja kus parkimisala. Servituudiala on tähistatud ühtsena (* lepingus on sätestatud: teeala ja parkimisala, mis on näidatud Lepingu lisaks nr 4 oleval plaanil punase värviga tähistatud alana). Lepingu punkt 8.2 sätestab, et ka teeniva kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt määratud isikutel on õigus kasutada Lepingu punkti 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks olevat teeala ja parkimisala, tingimusel, et jääb valitsevate kinnistute igakordsetele omanikele parkimisala kasutamise eelisõigus.
37.Hageja tõlgendab Lepingu punkti 8.2 selliselt, et Kostjal on kohustus tagada Hagejale võimalus liikuda servituudialal kindlaksmääratud kohtades (näiteks jalakäijate alal) ja
kasutada parklat selliselt, et parkimiseks on servituudialal pidevalt võimalik kasutada 59 parkimiskohta. Kohus leiab, et selline seisukoht ei ole kooskõlas Lepinguga, sest teeservituut ei ole seatud liikumiseks kindlaks määratud teid mööda, vaid tagamaks läbipääsu valitsevatelt kinnistutelt Narva maanteele. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et läbipääs mistahes ajal puudus. Lepingu punkt 1.14.21 (59 parkimiskohta) ei kuulu servituudi asjaõigusliku sisu hulka. Servituudi asjaõigusliku sisu osas ei ole parkimiskohtade arvu reguleeritud. Lepingu punkt 8.2 ei anna Hagejale õigust kasutada mistahes kindlaks määratud arvu parkimiskohti, vaid üldsõnaliselt kasutada parkimisala, andes eesõiguse Kostjale. Hageja ei ole väitnud, et tal ei olnud üldse võimalik parkimiskohti kasutada. Arvestades servituudi seadmise eesmärki, on Lepingu punkti 8.2 mõistlik tõlgendus selline, et servituudiala kasutamine teeniva kinnistu omaniku poolt ei ole keelatud või välistatud ning teeniva kinnistu omanik kasutab servituudiala niivõrd, kui valitsevate kinnistute omanik seda ei vaja.
38.Hageja nõuab, et Kostja (valitsevate kinnistute omanik) tagaks Hagejale (teeniva kinnistu omanikule) võimaluse kasutada igal ajal teeala ja parkimiskohti. Lepingu punkt 8.3 sätestab, et Lepingu punkti 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus lasub valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel. Sellega on korratud AÕS § 179 lg 1 sätestatut, st servituudile asjaõigusseaduses antud sisu ei ole lepinguga muudetud. Servituudiala korrashoiu kohustust ei ole täpsustatud.
39.Kokkuvõtlikult on servituudiala antud Kostja kasutusse eelkõige Kostja vajaduste rahuldamiseks. Kinnistusraamatu kandest ega servituudi asjaõiguslikust sisust ei tulene, et Hagejal oleks õigus sekkuda Kostja tegevusse servituudialal, sh ette kirjutada, kus liiguvad jalakäijad ja sõidukid, kui palju on parkimiskohti ja kuidas need paiknevad, kuhu paigutada talvel lumi. See, kuidas Kostja korraldab servituudiala kasutamist, ei puuduta Hagejat ja ei saa kahjustada Hageja õigusi.
40.VÕS § 23 lg 1 sätestab, et lepingupoolte kohustused võivad olla kindlaks määratud lepingus või sätestatud seaduses. Lepingupoolte kohustused võivad tuleneda ka lepingu olemusest ja eesmärgist; lepingupoolte vahel väljakujunenud praktikast; lepingupoolte kutsevõi tegevusalal kehtivatest tavadest; hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. VÕS § 29 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada: lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; lepingu olemust ja eesmärki; vastaval tegevusvõi kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. Lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist.
41.VÕS § 116 lg 1 ja 6 sätestavad, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Kui oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle vastavalt käesoleva seaduse §-s 196 sätestatule üles öelda. VÕS § 196 lg sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja
lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel.
42.Hageja ja Kostja on mõlemad nõustunud, et nende vahel kehtib võlaõiguslik servituudi seadmise leping, mille sisuks on 20.04.2007. a. lepingu punktid 8.1 - 8.3 ja Lepingule lisatud plaan. Hageja on kohtuistungil nimetanud Lepingu osana ka punkti 1.14.21, varem Hageja sellele Lepingu punktile viidanud ei ole. Kostja on kohtuistungil palunud kohtul jätta tähelepanuta asjaolud, millele Hageja hagiavalduses tuginenud ei ole.
43.Vaidlus on selle üle, milline on Hageja ja Kostja vahel kehtiva võlaõigusliku lepingu täpsem sisu, kas Kostja on Lepingut oluliselt rikkunud ja kas Hagejal oli õigus Lepingut erakorraliselt üles öelda.
44.Lepingu punkt 8.3 sätestab, et Lepingu punkti 8.1. alusel seatava reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus lasub valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel.
45.Hageja väidab, et Kostja on kohustatud hoidma talvisel ajal servituudiala korras sel viisil, et lumi veetakse servituudialalt ära ning kogu servituudiala, sh jalakäijate liikumisala ja kõik parkimiskohad, on pidevalt ja takistamatult kasutatavad. Hageja ei ole seda väidet millegagi tõendanud. Hageja on põhjendanud oma väidet lepingu punktidega 1.14.21 ja 8.2, st sellega, et Kostja kohustus lumi ära vedada tuleneb Hageja õigusest servituudiala kasutada. Eelnevalt on kohus märkinud, et Hageja arusaam tema õigusest servituudiala kasutada ei vasta Lepingule.
46.Kostja väidab, et ta on kohustatud hoidma talvisel ajal servituudiala korras tavapärasel viisil, lükates lume kokku servituudialale valli. Kostja tugineb sellele, et Hageja ei ole varem sellisele servituudiala korrashoiu viisile vastu vaielnud.
47.VÕS § 29 lg 4 sätestab, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma.
48.VÕS § 29 lg 5 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb muuhulgas eelkõige arvestada tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki, lepingupooltevahelist praktikat.
49.Teeservituut on seatud läbipääsu tagamiseks Narva maanteele, mitte liikumise tagamiseks kindlaks määratud alal. Parkimisservituut on seatud eeskätt Kostja vajaduste rahuldamise eesmärgil. Kostja väitel teostati servituudiala korrashoidu samal viisil varem, kui Lepingu teiseks pooleks ei olnud veel Hageja. Kostja väitel on lume kokkulükkamine vallidesse tavaline kinnistu korrashoiu viis talvel, seda asjaolu võib lugeda üldtuntuks. Hageja tõlgendus, mis annab Hagejale õiguse öelda üles võlaõiguslik leping ja nõuda servituudi lõpetamist, toob muuhulgas kaasa selle, et Kostjale kuuluv kinnistu kaotab ligipääsu avalikule teele, see ei ole mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja esindaja selgitustest
tuleneb, et Hageja korraldas lume äraveo servituudi alalt ise ning esitas kulude nõude Kostjale.
50.Kohus nõustub Kostja seisukohaga ning tõlgendab Lepingut selliselt, et lume koristamine selle kokkulükkamise teel valli on lubatud ning Eesti kliima tingimustes tavapärane korrashoiu viis.
51.Võlausaldaja võib oma tahteavaldusega (kujundusõigusega) muuta õigusliku olukorda, kuid õiguskaitsevahendi (sh ülesütlemisõiguse) kasutamise tingimuseks on, et oleks täidetud materiaalsed eeldused õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning et oleks järgitud õiguskaitsevahendi rakendamise formaalseid tingimusi. Eelduste puudumisel või formaalsete nõuete rikkumisel pole kujundusõigusena kasutatud õiguskaitsevahendil õigustmuutvat tagajärge (vt Riigikohtu otsus 3-2-1-129-05, p 25). Ülesütlemise õiguse kasutamise materiaalseks eelduseks saab olla kohustuste rikkumine, rikkumise vabandatavuse puudumine või lepingust tulenev võimalus ülesütlemisõiguse kui õiguskaitsevahendi kasutamiseks. Kuna Kostja on täitnud servituudiala korrashoiu kohustust vastavalt Lepingule ja selle tõlgendusele VÕS § 29 lg 4 ja 5 alusel, siis puudus Hagejal mõjuv põhjus Lepingu ülesütlemiseks ning ülesütlemine ei ole kehtiv.
52.Eeltoodud põhjendustel jätab kohus hagi rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
53.Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
54.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluses kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega peab Kostja menetluskulud kandma Hageja.
55.Menetlusosaline võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul kulude jaotuse kohta tehtud lahendis jõustumisest arvates (TsMS § 174 lg 1).
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.