Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

1(7)

S e l g i t u s e d:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2(7)

kuuluv kelder T T ainuomandisse. Tallinna Halduskohtu 22. mai 2012. a. otsusega haldusasjas 3-09-2236 hageja kaebus rahuldati ning Rapla Vallavalituse 3. oktoobri 2000. a. korraldus nr. 344 tühistati punktide 1. 1 ja 2 osas. Nimetatud kohtuotsuse jõustumisel muutub tagasiulatuvalt kehtetuks Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriosa nr. 3205537 teise jakku kantud omandiõiguse kande aluseks olev Rapla Vallavalituse korraldus ja kinnistusraamatu kanne on muutunud ebaõigeks. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lõikele 1 võib isik, kelle õigusi on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamist. Ebaõige kande muutmist ei takista asjaolu, et kinnistu on peale maa tagastamist võõrandatud kolmandale isikule. Vahetult peale hageja poolt 10. septembril 2009. a. vaide esitamist kinkis T T vaidlusaluse kinnistu oma pojale A K, kes kahtlemata teadis, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged ning seega ei saa ta olla heauskne omanik. Lisaks eeltoodule ei saa võlaõigusseaduse (VÕS) § 1040 kohaselt tasuta kasutuse puhul heausksele omandamisele tugineda. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 10 lg. 5 teise lause kohaselt kantakse nõude rahuldamisel kinnistusraamatusse omanikuna riik. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg. l kohaselt on kinnistusraamatus kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle õigust kanne kahjustaks. Sama seaduse lg. 8 kohaselt võib nõusolekut asendada kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Seega kinnistusraamatu kande muutmiseks on vajalik A T ja Eesti Vabariigi nõusolek ning kinnistusraamatu registriossa nr. xxxxxxxx kantud kinnistu Vana Hindreku Uuetoa 1 omanikuna tuleb sisse kanda Eesti Vabariik. Kostjate seisukoht Eesti Vabariik Rapla Maavalituse kaudu andis 29. juunil 2012. a. nõusoleku kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks, kandes kinnistusraamatu registriossa nr. xxxxxxxxx omanikuna sisse Eesti Vabariigi (kd. 77). A K maakohtule ei vastanud. Esimese astme kohtu otsus Pärnu Maakohus rahuldas 9. oktoobri 2012. a. otsusega hagi ja tunnistas ebaõigeks kinnistusraamatu kande, mille kohaselt A K on Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla kinnistusjaoskonna registriossa nr. xxxxxxx kantud kinnistu Vana-Hindreku Uuetoa I omanikuna. Kohus tuvastas A T ja Eesti Vabariigi kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ning otsustas muuta Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla kinnistusjaoskonnas registriosa nr. xxxxxxx teise jao kannet nr. 2 selliselt, et kinnistusraamatusse kantakse kinnistu omanikuna Eesti Vabariik. Menetluskulud jättis maakohus A T kanda. Otsuse kohaselt on üks kostjatest hagi õigeks võtnud ja teise kostja poolt hagis esitatud faktiliste väidete omaksvõttu on alust eeldada. Hageja nõue tuleneb asjaolust, et kinnistusraamatu registriosas nr. xxxxxxx on omaniku kohta tehtud kanne ebaõige, kuna põhineb Rapla Vallavalitsuse 3. oktoobri 2000. a. korralduse nr. 344 punktides 1. 1 ja 2 sisalduvatel ekslikel otsustel, s. o. vaidlusaluse maaüksuse ekslikul tagastamisel T T ainuomandisse, kes vaidluse tekkides kinkis maatüki edasi oma pojale A K. Tallinna Halduskohtu jõustunud otsusega haldusasjas 3-09-2236 on Rapla Vallavalitsuse 3. oktoobri 2000. a. korralduse nr. 344 punktid 1. 1 ja 2 tühistatud Vana-Hindreku Uuetoa talu keldrialuse ja keldrit ümbritseva maa T T taastamise osas ning keldri T T kuuluvaks tunnistamise osas. Seega on kinnistusraamatusse omaniku kohta tehtud kande õiguslik alus tagasiulatuvalt ära

3(7)

langenud ning kanne on muutunud ebaõigeks. Hagi on õiguslikult põhjendatud, tõendatud ja tuleb rahuldada. Apellatsioonkaebus Kostja A K palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi läbi vaatamata ning menetluskulud hageja kanda. S T puudus õigus nõuda kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusolekute andmist. Tallinna Halduskohtu 22. mai 2012. a. otsus haldusasjas 3-09-2236 ei tekitanud hagejale mingit õigust maa kui kinnisasja omaniku staatusele. Selleks, et hagejal tekiks mingigi õigus saada kinnistu omanikuks (1/2 osas), on vajalik, et Rapla Vallavalitsus teeks vastava otsustuse – maa tagastamise või muu otsustuse, mis annaks hagejale kinnistu omandi suhtes mingi nõudeõiguse, s. t., tuleb lõpule viia omandireformi menetlus nimetatud kinnistu suhtes. Rapla Vallavalitsus ega muu riigiasutus ei ole otsustanud S T anda kinnistu nr. xxxxxxx suhtes ühtegi õigust. Seega ei ole teada, kas hagejal tekib tulevikus maa omandi suhtes mingi nõudeõigus või mitte. Omanikukande muutmine ei ole ka eeldus omandireformi menetluse läbiviimiseks S T suhtes. Õigus nõuda kande muutmist on Eesti Vabariigil, kellel on õigus olla kinnistu omanik. Eesti Vabariik ei ole seda teinud. Maakohus ei oleks tohtinud menetleda nõuet, jättes kontrollimata, kas nõude esitanud isikul on üldse nõudeõigus. Et hagejal puudus nõudeõigus, siis oleks hagi tulnud jätta läbi vaatamata. Maakohus on menetlenud hagi, mille esitamiseks puudus hagejal õigustatud huvi. Tallinna Halduskohtu 22. mai 2012. a. otsusega tekkis nõudeõigus maa omandile riigil, mitte hagejal. Hagejal ei ole seadusest tulenevat õigust esitada hagi riigi huvide kaitseks. Tulenevalt TsMS § 371 lg. 1 punktist 8 on kohtutel kohustus kontrollida omal algatusel hagi lubatavust. Maakohtule olid hagi aluseks olevad asjaolud teada, kuid kohus ei kontrollinud, kas hagi on esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Maakohus rikkus oluliselt TsMS § 438 lõiget 1, kuna otsuse põhjendavas osas ei ole kohus viidanud ühelegi õigusaktile. Seega on kohus teinud sisuliselt kontrollimatu kohtuotsuse, kus ei ole kontrollitud asjaolude vastavust õigusaktidele, mis käsitlevad hageja nõude rahuldamise eeldusi. Seetõttu on maakohus jõudnud hagi lahendamisel ebaõige tulemuseni. Vastustaja seisukoht S T vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Eesti Vabariik ei ole apellatsioonkaebusele vastanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades on maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkunud menetlusõiguse norme, kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 3 tuleb maakohtu otsus tühistada, tsiviilasi aga saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus märkis otsuses, et Tallinna Halduskohtu jõustunud otsusega haldusasjas 3-09-2236 on tühistatud Rapla Vallavalitsuse 3. oktoobri 2000. a. korralduse nr. 344 punktid

4(7)

põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada, TsMS § 656 lg. 1 p. 5 kohaselt on need asjaolud kohtuotsuse tühistamise ja maakohtule uueks arutamiseks saatmise aluseks olenemata apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest. Vaidlust ei ole olnud selle üle, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Rapla maakonna komisjoni 13. septembri 1994. a. otsusega tunnistati Rapla vallas Raka külas asuva Vana Hindreku Uuetoa talu maa (suurusega 23, 78 ha) suhtes omandireformi õigustatud subjektideks teiste hulgas hageja 1/6 osas ja T T 1/6 suhtes. Rapla Vallavalitsuse 3. oktoobri 2000. a. korraldusega nr. 344 (p. 1) otsustati tagastada T T VanaHindreku Uuetoa 1 maaüksus suurusega 10, 17 ha. Osundatud korraldus sisaldas punkti 1. 1, milles märgiti, et omandisse antav maa tagastatakse Rapla Vallavolikogu 25. novembri 1999. a. otsusega nr. 36 kinnitatud Kodila maakorralduspiirkonna ümberkruntimiskava alusel ning koosneb Rapla valla Raka külas asunud õigusvastaselt võõrandatud Vana-Hindreku Uuetoa talu nr. 22b kinnistu nr. 5818 maast pindalaga 23, 78 ha, millest tagastatakse 3, 2 ha. Samas punktis sisaldus loetelu ka muude talude tagastatavatest maadest. Korralduse punktis 2 märgiti, et tagastataval maal asuvad hooned kuuluvad T Tle (tl. 11 – 12). Kinnistusraamatusse kanti kinnistu, mis koosnes neljast katastriüksusest kogupindalaga 10, 17 ha, 10. mail 2001. a. ja selle kohta avati registriosa nr. xxxxxxxx, mille II jakku kanti omanikuna T T. 10. septembri 2009. a. tahteavaldusega (tl. 24) jagas T T kinnistu nr. xxxxxxx kaheks iseseisvaks kinnistuks, mille tulemusena eraldati endisest uus kinnistu pindalaga 0, 67 ha, mis 16. septembril 2009. a. kanti nr. xxxxxxx all kinnistusraamatusse – selle omanikuna kanti samal päeval sisse T T. 10. septembril 2009. a. sõlmisid T T ja tema poeg A K kinkelepingu, millega esimene kinkis teisele eraldatud kinnistu pindalaga 0, 67 ha (tl. 25). 16. septembril 2009. a. kanti kinnistu nr. xxxxxxx registriosa II jakku omanikuna sisse A K (tl. 30).

5(7)

praegu õigus saada maa omanikuks. Maakohtu otsuses selle kohta järeldused puuduvad. Samas, kui hagejal seda õigust ei oleks, siis ei rikuks maa tagastamine ja omaniku kohta kinnistusraamatusse kande tegemine tema õigusi ning hagi tuleks juba ainuüksi sellest tulenevalt jätta rahuldamata. Ka hagiavalduses esiletoodud andmed ei ole vajalike seoste tuvastamiseks ja järelduste tegemiseks piisavad, maakohus ei ole aga eelmenetluses sellele hageja tähelepanu juhtinud, jättes TsMS § 392 lg. 1 punktis 3 sätestatud eelmenetluse ülesande selles osas täitmata. Hagiavalduses esitatud väidetest võib mõista, et hageja on pidanud endale tagastamisele kuuluvaks 3, 96 ha maad, millest tema enda väidetel on talle juba tagastatud 3, 90 ha, niisugustel asjaoludel jääb aga ebaselgeks hageja väidetav õigus nõuda jätkuvalt 0, 67 ha tagastamist. AÕS RakS § 10 lg. 1 kohaselt on maareformi käigus tagastatud maa esmakinnistamise (registriosa avamise) õiguslikuks aluseks valla- või linnavalitsuse poolt esitatud kirjalik kinnistamisavaldus ja valla- või linnavalitsuse korraldus. Kui maa tagastamise korraldus on kehtetuks tunnistatud, siis on see kehtetu tagasiulatuvalt, kande õiguslik alus on tagasiulatuvalt ära langenud ja kinnistusraamatu kanne on seega ebaõige. Maakohus ei ole otsuses tuvastanud asjaolusid, millest nähtuks Rapla Vallavalitsuse korralduse tagasiulatuvalt tühistatud osa seos vaidlusaluse registriosa avamisega. Kui maakohus aga tuvastab, et just vaidlusaluse maa T T tagastamise kohta koostatud haldusakt on hiljem kehtetuks tunnistatud, muudab see kinnisasja omandamise tema poolt alusetuks ja registriosa avamise ebaõigeks, see ei too aga iseenesest kaasa kinnistusraamatu kande ebaõigsust kostja A T suhtes. Et nimetatule võõrandas kinnisasja T T, kellel sel juhul ei olnud õigust seda käsutada, pidi omandaja kinnisasja omandamiseks isikult, kes ei olnud selle omanik, vastavalt AÕS § 56 lõikele 3 olema heauskne. Heausksust eeldatakse ning hagejal tuli kostja A T pahausksusele tuginemisel põhjendada ja tõendada, et nimetatu teadis või pidi teadma registriosa avamise ja kande ebaõigsusest, seega, et kostja oli teadlik mitte üksnes sellest, et hageja oli omandireformi käigus esitanud avalduse vara tagastamiseks, vaid ka teistest vallavalitsuse otsuse tühistamiseks alust andvatest asjaoludest. Hageja on hagiavalduses esitanud üldise väite kostja pahausksusest, faktilisi asjaolusid esile toomata, maakohus ei ole sellele väitele aga mingit tähelepanu pööranud ega ole ka otsuses kostja hea- või pahausksusele mingit hinnangut andnud. Kui omandaja oli pahauskne, siis on esmased eeldused AÕS RakS § 10 lg. 5 kohaldamiseks täidetud. Kui maa tagastamise aluseks olnud linna- või vallavalitsuse korraldus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus osundatud sätte alusel nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab. Nõude rahuldamisel kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik. Hageja ongi hagis taotlenud kostjate tahteavaldusi selleks, et A T asemel kantaks vaidlusaluse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariik. Et hageja ei ole mingil ajal olnud vaidlusaluse vara omanik, siis ei olekski tal mingit alust taotleda tahteavaldusi enda kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 72 lõikes 2 on sätestatud, et riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa suletakse omaniku avalduse alusel, kui kinnisasja kinnistusraamatusse kandmine ei ole kohustuslik ja kinnisasi ei ole koormatud piiratud asjaõigusega. Sarnaselt oli osundatud säte sõnastatud ka esialgses redaktsioonis, mis jõustus 29. märtsil 2001. a. ja mille kohta Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-26-03 leidnud, et selle sätte eesmärgiks oli koosmõjus AÕS RakS § 10 lõikega 5 anda isikule, kelle õigust on registriosa ebaõige avamisega rikutud, võimalus oma õiguse kasutamiseks ja võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist, et säiliks võimalus maa erastamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks (p. 14). Ringkonnakohus leiab, et selle sätte praegu kehtiva redaktsiooni eesmärk ei ole muutunud ning muuseas on selleks ka võimaldada omandireformi õigustatud subjektile

6(7)

maa tagastamist. Nii ei nõustu kolleegium apellatsioonkaebuses esitatud käsitlusega, nagu ei oleks hagejal õigust nõuda riigi kandmist kinnistusraamatusse juba ainuüksi sellest tulenevalt, et omandireformi käigus ei ole talle vaidlusaluse maa tagastamist otsustatud. Maakohus ei ole tuginenud ühelegi menetlusõiguse normile, mille kohaselt saaks hagiavalduses esitatud faktilised asjaolud lugeda kostja A T poolt omaksvõetuks, nagu maakohus otsuses on märkinud. Kohtuotsus ei sisalda ka põhjendust, millest nähtuks, millised asjaolud ja millistel motiividel on kohus lugenud selle kostja poolt omaksvõetuks. TsMS § 231 lg. 2 lause 2 kohaselt on omaksvõtt faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Kostja ei ole esitanud maakohtule ühtegi kirjalikku avaldust, mille puhul saaks kerkida küsimus asjaolude omaksvõtust, ka kohtuistungit ei ole kohus pidanud, seega ei saanud kostja juba iseenesest ka sel viisil asjaolusid omaks võtta. Pealegi on kolleegium eespool põhjendanud, et hageja poolt esiletoodud asjaolud ei ole asja lahendamiseks piisavad, maakohus ei ole sellele aga hageja tähelepanu juhtinud. Maakohus on otsuses märkinud, et Eesti Vabariik on hagi õigeks võtnud, otsusest ei nähtu aga, kuidas mõjutab see kohtu arusaamise kohaselt asja menetlust. Kolleegium leiab, et sisuliselt taoline ühe kostja poolne hagi õigeksvõtt asja lahendamist ei mõjuta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul lahendada asi sisuliselt, tuvastades selleks olulised faktilised asjaolud vastavalt eespooltoodule. Menetluskulud tuleb maakohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.