Tallinna Ringkonnakohus Tiit Kollom (eesistuja), Reet Allikvere ja Kaupo Paal 04.02.2013 Tallinnas 2-08-85878 R K hagi O L vastu kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ja 46 016,39 euro väljamõistmiseks Harju Maakohtu 26.03.2012 otsus Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik O L apellatsioonkaebus 18.12.2012, avalik kohtuistung Kohtuistungi toimumise aeg Hageja R K (isikukood XX), esindaja vandeadvokaat Janek Menetlusosalised ja nende Valdma esindajad Kostja O L (isikukood XX), esindaja vandeadvokaat Gennadi Kull 237 751,33 eurot Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Jätta Harju Maakohtu 26.03.2012 otsus tsiviilasjas nr. 2-08-85878 muutmata, kostja apellatsioonkaebus rahuldamata ja poolte apellatsiooniastmega seotud menetluskulud O L kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Menetlusosaline võib esitada maakohtule avalduse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks 30 päeva jooksul menetluskulude jaotust ette nägeva kohtulahendi jõustumisest arvates. Asjaolud R K esitas 15.12.2008 Harju Maakohtule hagiavalduse, milles hilisemaid muudatusi ja täpsustusi arvestades palus hageja järgmist: mõista välja O L ebaseaduslikust valdusest hagejale kuuluv kinnisasi, mis asub XX, Tallinn ja on kantud kinnistusraamatu registriossa nr
380701, ning kohustada kostjat kinnisasi vabastama 15 päeva jooksul (kohtuotsuse jõustumisest); asja vabatahtlikust väljaandmisest keeldumisel, tõsta kostja ning tema vara hagejale kuuluvalt kinnisasjalt välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Samuti palus hageja kostjalt kasutuseelistena hageja kasuks välja mõista 46 016,39 eurot, või alternatiivselt 25 977 eurot, või 5863 eurot. Hagejale kuulub kinnisasi, mis asub XX, Tallinn (registriosa nr 380701, kinnistu). 1998. aasta teisel poolel tegi kostja hagejale hageja poja vahendusel ettepaneku kinnisasja ostmiseks. Hageja poeg usaldas kostjale hageja kinnistul asuva elamu võtme, et viimane saaks kinnistu ja sellel asuva elamu üle vaadata. Kostja võtmeid ei tagastanud ja asus hageja kinnistut valdama, kolides kinnistul asuvasse elamusse sisse. Sellisel viisil kinnisasja püsiva valduse ülevõtmise kohta kostjaga kokkulepe puudus. Pärast hageja kinnistul asuvasse elamusse sissekolimist hakkas kostja müügilepingu sõlmimist erinevatel põhjendustel edasi lükkama ja järgnevate pikemaajaliste läbirääkimise käigus ilmnes, et kostja ei kavatse kõnealust kinnisasja osta. Samas keeldus kostja ka kinnisasja vabastamast. Hageja üritas pika ajaperioodi jooksul kostjaga kohtuväliselt kokkuleppele saada, kuid see ei õnnestunud. Kostjal puudub õiguslik alus kinnisasja vallata. Kostja valdus on pahauskne (AÕS § 35 lg 2) alates kinnistu enda valdusse võtmisest. Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid. Kinnisasja kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Seega kasutuseeliste hariliku väärtuse määramisel saab lähtuda potentsiaalsest üüritulust kinnisasjalt. Hageja poolt esitatud eriteadmistega isiku arvamuse kohaselt on hageja kinnistu kuu üüri suurus vahemikus 20 000-25 000 krooni. Võttes aluseks üüri suuruse 20 000 krooni kuus, võiks hageja kaotatud kasutuseeliste hüvitiste nõue ajavahemiku 10.12.2005-10.02.2011 eest olla 1 240 000 krooni. Samas tuleb arvestada ka kulutusi, mida hageja kasu saamiseks pidanuks tegema, sh kõrvalkulud, maksud ja koormised (maamaksu tasus hageja ise). Võimalikke eeldatavaid asjaga seotud kulusid arvestades võiks väljamõistetava hüvitise suuruseks ühe kuu lõikes olla 742,20 eurot. Lähtudes kostja vastuväidetest, täiendas hageja hagi alternatiivse alusega. Juhul kui asjas peaks leidma tõendamist kostja poolt väidetud kinnisasja tasuta kasutamise lepingu sõlmimine hageja ja kostja vahel, palus hageja käesolevas asjas esitatud hagiavaldust käsitleda konkludentse tahteavaldusena lepingu ülesütlemiseks ja hageja kinnistu tagastamiseks vastavalt VÕS § 393 lg-le 3. Eelnevat 16.09.2008 pretensiooni kostjale tuleks käsitleda kui eelteadet tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisele. Sellisel juhul oleks hagejal õigus nõuda kostjalt kaotatud kasutuseeliste eest hüvitist perioodil 10.12.2008-10.11.2011 kokku summas 25 977 eurot. Lisaks esitas hageja menetluse käigus 23.03.2011 eraldiseisva avalduse lepingu ülesütlemiseks ja kinnistu tagastamiseks. Juhul kui kohus tuvastab tasuta kasutamise lepingu olemasolu ja ei pea hagi esitamist konkludentseks tahteavalduseks kostja väidetava lepingu ülesütlemise kohta, palus hageja lugeda lepingu üles öelduks 23.03.2011 avalduse alusel. Hageja hüvitisnõue ajavahemiku 23.03.2011-15.10.2011 eest oleks 5863 eurot.
Kostja vastuväited
Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei vaidlusta hageja omandiõigust kinnisasjale, kuid ta ei valda hageja kinnistut ebaseaduslikult. Hageja kinnitas, et andis juba 11 aastat tagasi kostjale kinnistul asuva elamu võtmed ja sellega ka elamu valduse. Hageja jättis märkimata, et ta andis kostjale nii elamu kasutamise õiguse kui ka sellega kaasneva tähtajatu asja tasuta kasutamise õiguse. Poolte vahel oli tasuta kasutamise leping. Kostja ja A. K (hageja poeg) ehitasid hageja kinnistul asuvat elamut koos kuni 1998. aastani. Pärast seda jätkas kostja elamu ehitamist omal kulul. Kostja võis kasutada kinnistut poolte kokkuleppel ajani, mil kinnisasi õnnestub turuhinnaga kolmandale isikule müüa. Müügist saadud raha pidid pooled jagama omavahel proportsionaalselt vastavalt sellele, kui palju kumbki kinnistusse panustas. Hageja poolt esitatud rahalised nõuded on ebaselged ja tõendamata. Menetluse käik Kostja esitas 04.09.2009 käesolevas tsiviilasjas vastuhagi hagejale 4 000 000 krooni väljamõistmiseks. Kohus võttis vastuhagi 08.07.2010 määrusega menetlusse ja eraldas vastuhagina esitatud nõude 25.02.2011 määrusega iseseisvasse menetlusse (tsiviilasja nr 2-11-9524). Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi, mõistis kinnisasja kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse, kohustas kostjat vabastama kinnisasja valdus, andes kinnisasja koos selle oluliste osadega hageja valdusesse 15 päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest arvates. Valduse üleandmata jätmise korral eelnimetatud tähtaja lõpuks, tõsta kostja ning temale kuuluvad asjad kinnisasjalt, sh kinnisasja oluliseks osaks olevast elamust, välja. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 46 016,39 eurot hüvitisena kaotatud kasutuseeliste eest perioodil 10.12.2005-10.02.2011. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Kohus mõistis kostjalt riigituludesse menetluskuluna välja riigilõivu, mille tasumisest kostja oli vabastatud, summas 5112,93 eurot. Hageja nõue asja väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest (vindikatsioonihagi) võiks kuuluda rahuldamisele AÕS § 80 lg 1 alusel. Sellise nõude rahuldamine eeldab esmalt asja omaniku tuvastamist, samuti peab väljanõutav asi olema alles ja individualiseeritud kujul. Vastavalt AÕS § 82 lg-le 1 peab hageja tõendama oma omandiõigust ja vaidluse korral seda, et tema asja valdab kostja. Kostja peab AÕS § 83 lg 1 kohaselt nõude vaidlustamiseks seevastu tõendama, et hageja ei ole asja omanik või et asja omanik on kostja või et kostjal on õigus asja vallata mõne asjaõiguse või muu õigus alusel. Hageja omandiõigus kinnisasjale nähtub asja materjalide hulgas olevast kinnistusraamatu registriosa nr 380701 väljavõttest, mille kohaselt on hageja alates 19.12.1997 kinnisasja omanik. Kaudselt tõendab hageja omandiõigust ka 04.03.1997 sõlmitud ostu-müügi leping, millega hageja ostis I. Tlt XX, Tallinn asuvad ehitised, mis olid selle lepingu sõlmimise ajal vallasasjad. Kostja ei väitnud, et kinnistusraamatu kanne hageja omandiõiguse kohta oleks ebaõige ega seadnud ka muul viisil hageja omandiõigust vinditseeritavale asjale kahtluse alla. Puudub vaidlus, et kostja valdab hageja kinnistut alates 1998. aasta teisest poolest. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on õigus hageja kinnistut vallata. Kostja väitel on tal õigus asja vallata poolte vahel sõlmitud suulise kokkuleppe alusel. Kostja poolt esitatud
faktiliste asjaolude põhjal võiks seda käsitleda kui võlaõiguslikku lepingut hagejale kuuluva asja tähtajatuks tasuta kasutamiseks TsK § 347 lg 1 mõttes. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-st 1 lähtuvalt tuleks sellisele lepingule (kui kestvuslepingule) kohaldada alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut, sh VÕS §-e 389 jj. Kostja väited poolte vahel sõlmitud valdamise õigust andva kokkuleppe kohta ei leidnud piisavalt tõendamist. Valdus on tegelik võim asja üle (AÕS § 32). Valduse teostamise abinõude (nt elamu võtmete) üleandmine võib olla valduse omandamiseks piisav. Iseenesest ei ole praegusel juhul vaidluse all, et kostja sai hageja kinnistul asuva elamu võtmed 1998. aastal hageja tahtmisel ja teadmisel. Samas ei saa ainuüksi sellest teha veel järeldusi kostja valduse seaduspärasuse kohta. Asjas esitatud ja kogutud tõendite põhjal on esmalt küsitav, kas hageja – senine valdaja – soovis valdusest loobuda (AÕS § 39 lg 1). Lisaks peaks kostja vastuväidetest lähtuvalt tõendamist leidma asja kasutamine võlasuhte – tasuta kasutamise lepingu – raames. Võtmed anti hageja väidete kohaselt selleks, et kostja saaks hageja kinnistu seisukorraga ostmise eesmärgil tutvuda. Seda hageja väidet kinnitavad L. M ütlused ja kaudselt J. P ütlused. Hageja poolt kostjale antud loast kinnisasi enne ostmist üle vaadata ei saa veel teha otsustust tasuta kasutamise lepingu sõlmimise kohta. Hageja ja kostja vaidlusaluste kokkulepete kohta hageja kinnistu kasutamise osas oskas ütlusi anda üksnes L. M, väites, et hageja ega ükski tema pereliige ei andnud kostjale nõusolekut kinnisasjal asuvasse elamusse sisse kolida. J. P ütlustest järelduvalt vähemalt A. K siiski teadis juba enne kostja sissekolimist, et kostja asub hageja kinnistul asuvasse majja elama. Samas ei selgu J. P ütlusest, kas hageja või A. K sellega ka nõustus, st kas hageja soovis valdusest loobuda. S. T ega A. B ei andnud käesoleva vaidluse lahendamiseks asjakohaseid ütlusi, mistõttu kohus jättis need tõendid kooskõlas TsMS § 238 lg-ga 1 ja lg 5 esimese lausega asja lahendamisel arvestamata. Ka kostja poolt 20.01.2012 täiendavalt esitatud dokumentaalsetest tõenditest ei järeldu, et hageja oli nõus kinnisasja kasutamisega kostja poolt. Hageja vaikimisest või tegevusetusest iseenesest ei saa järeldada nõusolekut. Osundatud dokumentidest allkirjastas hageja üksnes 30.03.1999 kuupäeva kandva veevarustuse teenuste tähtajalise lepingu. Nimetatud tõend on kostja vastuväidete tõendamiseks siiski ebapiisav. Muudest 20.01.2012 esitatud tõenditest nähtub eeskätt see, et kostja elukaaslane sõlmis hageja kinnistu ja sellel asuva kasutamiseks vajalikke teenuste osutamise lepinguid (st võlaõiguslikke kokkuleppeid) ja kandis sellega seoses kulusid. Taolisi lepinguid võis kostja elukaaslane sõlmida ka hageja nõusolekuta ja lepingutel ei ole nende sisust nähtuvalt hagejaga puutumust. Hageja väitis menetluses, et nägi kostja poolt tõenditena esitatud dokumente esmakordselt. A. K poolt antud ütlused on ilmselt ebausaldusväärsed, mistõttu kohus jättis need arvestamata vastavalt TsMS § 238 lg 5 teises lauses sätestatule. A. K omab isiklikku huvi tsiviilasja esemeks oleva hagi rahuldamise suhtes ja andis kriminaalasja eeluurimise raames tunnistajana ülekuulamisel 08.11.2000 hageja kinnistu omandit ja kostja valdust puudutavas osas põhimõtteliselt teistsuguse sisuga ütlusi. A. K kinnitas ka viimatinimetatut praeguses asjas kohtule antud ütlustes, põhjendades ebaõigete ütluste andmist eeluurimisel enda ja enda äriühingu vara kaitsmise vajadusega kriminaalmenetluses. Eelnenu põhjal ei olnud kohus veendunud, kas A. K andis käesolevas tsiviilasjas tõepäraseid ütlusi.
Iseenesest õige on hageja seisukoht, et enne 01.07.2002 kehtinud TsK § 347 lg-st 2 ja §-st 280 nende koosmõjus tulenevalt pidi üle 1-aastase tähtajaga vara tasuta kasutamise leping olema sõlmitud kirjalikus vormis. Enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 93 lg 1 järgi oli seaduses sätestatud kohustusliku lihtkirjaliku vormi või allkirja notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. Muu hulgas võis seaduses sätestatud vorminõude eesmärgist seega tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. Nimetatud põhimõtte kehtestas seadusandja otsesõnu kehtiva TsÜS § 83 lg-s 1. Kinnisasja tasuta kasutamiseks sõlmitud võlaõigusliku kokkuleppe näol ei oleks kehtiva õiguse järgi ega olnud ka enne 01.07.2002 tegemist tehinguga, mille seaduses sätestatud vormi järgimata jätmine toob kaasa tehingu tühisuse. Esitatud järeldust toetab ka TsK § 49 (mis kehtis enne TsÜS jõustumist 01.09.1994) regulatsioon. Tsiviilkoodeks ei näinud ette tasuta varakasutuse lepingu tühisust kirjaliku vormi järgimata jätmise tõttu. Seega võis suulises vormis sõlmitud leping asja tasuta kasutamiseks olla põhimõtteliselt õiguslikult kehtiv. Hageja väidete kohaselt ei ole kostja talle isiklikult tuttav ja kostjat tunneb hageja poeg A. K. Viimane suhtles kostjaga ka hageja kinnistu kavandatava müügiga seonduvalt. Asjas üle kuulatud tunnistajate L. M ja J. P ütlused kinnitavad kaudselt hageja sellesisulisi väiteid. Ka kostja väidetest nähtub, et ta ei suhelnud vahetult hagejaga, vaid üksnes A. Kga. Eeltoodust võib järeldada, et A .K oli hageja poolt volitatud kinnisasjale ostjate otsimiseks ja nendele kinnisasja tutvustamiseks. Samas jääb ebaselgeks, kas A. Kl olid volitused sõlmida kostja poolt väidetud kokkuleppeid hageja kinnisasja tasuta kasutusse andmiseks. Kuivõrd A. K on hageja lähisugulane, oleks kostjal võimalik selles osas tugineda õigusnäivuse alusel tekkivale talumisvolitusele (sarnaselt kehtiva TsÜS § 118 lg-le 2). Samas ei oma volituste olemasolu ja ulatuse aspekt asja lahendamise seisukohast määravat tähtsust, kuna kostja poolt väidetava kokkuleppe olemasolu ei leidnud tõendamist. Kuivõrd asjas leidis tuvastamist hageja omandiõigus vaidlusalusele kinnisasjale ja kostja ei tõendnaud, et tal on õigus asja vallata (AÕS § 83 lg 1), rahuldas kohus hageja nõude asja väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest. Hageja palus kohustada kostjat hageja kinnistu vabastama 15 päeva jooksul ning asja vabatahtlikust väljaandmisest keeldumisel tõsta kostja ja tema vara hagejale kuuluvalt kinnisasjalt välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise kord ja tähtaeg on mõistlik ning kõnesolev taotlus kuulub rahuldamisele. Hageja palus esimese alternatiivina (juhul kui asja tasuta kasutamise lepingu sõlmimine ei leia tõendamist) mõista kostjalt välja 46 016,39 eurot hüvitisena kasutuseeliste eest. Nõue hõlmab ajavahemikku 10.12.2005-10.02.2011. Ühe kuu eest välja mõistetava hüvitise suuruseks peaks hageja arvestuste kohaselt olema ligikaudu 742,20 eurot. Nõude õigusliku alusena viitas hageja üksnes AÕS § 85 lg-le 2 hagiavalduse esitamise ajal kehtinud redaktsioonis. Kuivõrd hüvitise nõude puhul on tegemist vindikatsioonihagi kõrvalnõudega, tuleb käsitletava nõude lahendamisel kohaldada hageja omandiõiguse rikkumise ajal (s.o 1998. aasta teisel poolel) kehtinud AÕS § 85 lg 1 ja § 23 lg 1. Asjas esitatud ja kogutud tõendite põhjal otsustades on kostja praegusel juhul käsitletav pahauskse valdajana (AÕS § 35 lg 2), kuna ta teadis või pidi teadma, et hagejal on suurem õigus asja vallata. Hageja omandiõiguse rikkumise ajal kehtinud AÕS § 23 lg-s 1 toodud vilja mõiste sisust tulenevalt tuleb kasu all mõista ka eseme kasutamisest saadavaid eelised (st kasutuseeliseid), kuigi enne 01.07.2002 Eestis kehtinud õiguses kasutuseeliste mõiste puudus. Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud
kulusid. Esmajoones on see ilmne elamute puhul. Kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Kasutuseelistel ei saaks väärtust olla üksnes neil juhtudel, kui omanik ei oleks saanud asja kolmanda isiku kasutusse anda või kasutusse andes ei oleks ta saanud mingil viisil kasu, st keegi ei olnuks nõus asja kasutamise eest midagi maksma. Hageja rajas oma hüvitisnõude eeldatavale üüritulule, mida ta oleks saanud kostja valduses olevat kinnisasja välja üürides, arvestades ka kulutusi mida tulu saamiseks tulnuks teha. Enda väidete tõendamiseks esitas hageja atesteeritud kinnisvarahindaja T. R arvamuse vaidlusaluse kinnistu üürihinna kohta, mille kohaselt üüri keskmine turuhind aastatel 20052008 olnuks 20 000-25 000 krooni. T. R 28.02.2011 e-kirjas sisalduva täiendava selgituse kohaselt on arvamuses kajastatud üüri näol tegemist üüri netosummaga (käibemaksukohuslase korral lisanduks sellele käibemaks). Samuti selgitas T. R e-kirjas, et üürihinna puhul peeti silmas omanikule ruumide kasutamise eest makstavat tasu, millele tavapäraselt lisanduvad teenuste osutajatele makstavad kommunaalkulud. Lisaks esitas hageja 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ poolt koostatud kinnisvaraturu 2009. aasta sügise (ehk III kvartali) Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturu ülevaate, mille kohaselt võis eksklusiivsete uuselamute üür ulatuta kuni 20 000 kroonini kuus. Loetletud tõendite põhjal võib pidada usutavaks hageja väidet üüri keskmise suuruse kohta 20 000 krooni kuus ajavahemikus 10.12.2005-10.02.2011. Kohtule ei ole teada, et hageja kinnistu potentsiaalse üüri suurus võinuks pärast 2009. aastat väheneda. Arvestades hageja kinnistu asukohta ja sellel paikneva elamu suurust, ei ole üüri turuhind võrreldes aastatega 2005-2008 ilmselt oluliselt muutunud. Usutavad on ka hageja väited eeldatava üüritulu teenimiseks vajalike mõistlike kulude suuruse kohta 8387 krooni kuus. Kostja vaidles küll hageja poolt nõutava hüvitise suurusele ja esitatud arvestustele vastu, kuid ei tõendanud enda vastuväiteid millegagi. Kostja ehitusregistri andmetele tuginevad vastuväited on õiguslikult asjakohatud. Nimelt asub ehitusregistri andmetel hageja kinnistul 1936. aastal püstitatud hoone ehitusaluse pinnaga 64 m2, suletud netopinnaga 46 m2 ja elamispinnaga 26,6 m2. Samas kinnitas kostja ise, et kinnisasja oluliseks osaks on tegelikult eramu, milles on suletud netopinda ca 530m2 ja esitas selle tõendamiseks 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ 2007. Aastal koostatud hindamisakti. Ehitusregistri andmete mittevastavus tegelikult välja ehitatud hoone tehnilistele näitajatele oli koostatud arvamuse sisust teada ka kinnisvarahindajale T. R. Kohus pidas hüvitise suuruse määramisel põhjendatuks lähtuda hageja kinnistul asuva ehitise tegelikest mõõtmetest. Kostjal võib olla õigus nõuda kulutuste hüvitamist seoses juurdeehituste tegemisega hageja kinnistul asuvale elamule, kuid selliselt kvalifitseeritavat nõuet või vastuväidet kostja seni ei olnud esitanud. Ülaltoodust tulenevalt rahuldas kohus hageja rahalise nõude ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 46 016,39 eurot hüvitisena asja kasutuseeliste eest. Hageja nõude saaks põhimõtteliselt rahuldada ka kehtiva õiguse pinnalt – VÕS §-de 1037-1040 alusel, millele viitab AÕS § 85 lg
Kohtule jäi õiguslikult arusaamatuks kostja käsitlus, nagu ei oleks kostja hageja omandiõigust rikkunud, vaid tegu saaks olla üksnes valduse rikkumisega. Tulenevalt AÕS § 68 lg-st 1 hõlmab omand (omandiõigus) asjale ka õigust asja vallata ning nõuda teistelt isikutelt selle õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kostja ei vaidlustanud, et valdab hagejale kuuluvat asja. Kohus tuvastas, et kostja valdusel puudub seaduslik alus. Hagejal kui asja omanikul puudub vajadus rajada oma nõudeid valduse kaitse sätetele (AÕS §- d 40 jj). Hageja ja kostja või A. K ning kostja vahel võis olla sõlmitud hageja kinnistul asuva elamu ehitamist (st mitte asja valdamist) puudutavaid kokkuleppeid, kuid see asjaolu ei oma hageja esitatud nõuete lahendamise seisukohast õiguslikku tähtsust. Seetõttu ei käsitlenud kohus sellest aspektist ka käesolevas asjas esitatud ja kogutud tõendeid, sh S. T ja J. P ütlusi. Elamu ehitamist puudutavate võimalike kokkulepete olemasolule ja sisule annab kohus hinnangu kostja poolt tsiviilasjas esitatud vastuhagi lahendamise käigus. Käesoleva tsiviilasjas lahendamise seisukohast ei oma tähtsust ka see, milliste vahendite arvel hageja kinnisasja (algselt vallasasjaks olnud ehitised koos nende juurde kuuluva maaga) omandas. Kostja väitis muu hulgas, et asus kokkuleppel hagejaga kinnistul asuvasse majja elama selle valvamise eesmärgil. Ka taolise kokkuleppe olemasolu ei leidnud asjas tõendamist ja isegi kui see (hüpoteetiliselt) eksisteeriks, oleks kostja vaadeldav üksnes nn valduse teenijana AÕS § 33 lg 3 mõttes. Kui valduse teenija asub omaniku nõusolekuta ise asja valdama, on tema valdus omavoliline ning omanik saab asja valduse temalt välja nõuda. Kostja hinnangul ei ole eluliselt usutav, et hageja viivitanuks valduse rikkumisest tulenevate nõuete maksmapanekuga ligikaudu 10 aastat, kui selline rikkumine kostja poolt oleks tegelikult aset leidnud ning pooltel puudunuks kokkulepe asja kasutamise kohta. Kohus sellise kostja arvamusega ei nõustunud. Hageja põhjendas viivitust õiguste kohtulikul kaitsel enda kõrgest vanusest tingitud terviseprobleemidega ning abikaasa surmaga kaasnenud hingeliste üleelamistega. Samuti lootis hageja enda väidete kohaselt jõuda kostjaga siiski kokkuleppele kinnisasja omandamises. Kohus pidas hageja sellesisulisi väiteid veenvateks. Lisaks ei ole hageja vindikatsiooninõue aegunud ning seaduses sätestatud aegumistähtaja sees ei saa üldjuhul määrata veel täiendavat hea usu põhimõttest lähtuvat mõistlikku tähtaega, mille jooksul hageja võib oma õiguste kaitseks hagi esitada. TsMS § 370 lg-st 2 ei tulene, et alternatiivsed nõuded peavad põhinema samadel asjaoludel. Alternatiivse nõude võib esitada lisaks ka juba menetluses olevale nõudele. Hageja täiendas 15.12.2010 ja 23.03.2011 menetlusdokumentides hagiavaldust alternatiivsete nõuetega, mis põhinevad algselt esitatud nõuetest erinevatel asjaoludel. Kostja vaidles 29.04.2011 menetlusdokumendis nendele hagi muutmistele vastu, kuid TsMS § 376 lg 1 järgi võis hageja hagi siiski kohtu nõusolekul muuta. Kohus möönis, et ei väljendanud nõusolekut hagi kõnealuse muutmisega selgesõnaliselt. Kohus võttis seisukoha 16.11.2011 kohtuistungil seisukoha üksnes 16.11.2011 menetlusdokumendis esitatud hagieseme täienduse suhtes, kuid kostja pidi edasise menetluse käigus aru saama, et kohus asus muudetud hagiavaldust, st alternatiivseid nõudeid, menetlema. Kostja ei esitanud menetluses kohtu tegevusele vastuväiteid (TsMS § 333 lg 1). Muudetud hagiavalduse menetlemine ei rikkunud kostja menetlusõigusi, sest kostjal oli võimalus enda sisuliste vastuväidete esitamiseks muudetud hagiavaldusele ning kohus rahuldas otsusega sisuliselt hageja algse nõude kinnisaja väljamõistmiseks (mitte hiljem esitatud alternatiivseid nõuded). Alates 01.01.2009 kehtiva TsMS § 376 lg 1 redaktsioonist tulenevad piirangud hagi muutmisele teenivad menetlusökonoomia eesmärki. Üldise menetlusökonoomia ega poolte menetluskulude kokkuhoidu seisukohast ei oleks käesoleval juhtumil põhjendatud väidetava lepingu ülesütlemisele tuginevate hageja nõuete menetlemine eraldiseisvas menetluses.
Hageja sai tsiviilasjas riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tallinna Ringkonnakohus vabastas 03.03.2009 määrusega hageja hagiavalduse esitamisel osaliselt – summas 80 000 krooni – riigilõivu tasumisest. Võttes aluseks ülalesitatud menetluskulude jaotuse, mõistis kohus eelnimetatud menetluskulu (mille tasumisest hageja oli vabastatud) TsMS § 190 lg 3 alusel kostjalt täies ulatuses riigituludesse välja. Väljamõistmisele kuulub seega riigilõiv 5112,93 eurot. Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kohus väljus hagi piirest ja rahuldas nõudeid, mida kohtule ei esitatud (TsMS § 439). Kohus mõistis kostjalt ekslikult hageja kasuks välja 46 016, 39 eurot hüvitisena kaotatud kasutuseelise eest perioodil 10.12.2005 – 10.02.2011, kuna hageja ei esitanud sellist nõuet. Hageja esitas hagi 15.12.2008 ja hagi nõue hõlmas perioodi 10.12.2005 – 15.12.2008. Hageja ei esitanud ka nõuet, et kostja vabastaks kinnisasja valduse, andes kinnisasja koos selle oluliste osadega hageja valdusse 15 päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest. Kohus mõistis ekslikult kostjalt välja riigituludesse menetluskuluna riigilõivu, mille tasumisest hageja oli vabastatud, summas 5112,93 eurot. Kohus jaotas ka menetluskulud vääralt. Kui lähtuda kohtuotsuse põhjendustest, siis rahuldas kohus hageja nõude osaliselt. Hageja esitas esialgu nõude perioodi 10.12.2005 kuni 15.12.2008 eest ja nõudis üüri 20 000 krooni kuus, kuid täpsustas hiljem hagi ja vähendas üüri 11 613 kroonini kuus. Seega oleks hageja täpsustatud nõue 26 719,41 eurot ehk hageja loobus nõudest summas 192 696,97 eurot. Hageja ei esitanud perioodi 15.12.2008-10.02.2011 eest nõuet ega tasunud sellelt ka riigilõivu. Menetluskulud tulnuks jagada vastavalt TsMS § 163 lg-s 1 sätestatule. Hageja nõue AÕS § 80 alusel tuleb jätta rahuldamata, kuna puudub vaidlus, et vastavalt kinnistusraamatu väljatrükile on hageja kinnistu omanik. Eeltoodust lähtuvalt tulnuks jätta omandi väljamõistmise nõue rahuldamata. Muudel alustel hageja oma nõuet ei põhistanud. Kohtu põhjendus ja selgitused on üksteisele vasturääkivad. Algul kohus justkui nõustus, et kostja elas kinnistul asuvas elamus hageja teadmisel, samas aga leidis, et võtmete üleandmine ei ole piisavaks tõendiks asjaolule, et kostja asus elamusse elama hageja loal. Siis selgitas kohus, et ei ole tõendatud, et hageja tahtis valdusest loobuda AÕS § 39 lg 1 lähtuvalt. Eeltoodud kohtu põhjendus jäi kostjale selgusetuks. Kohus nõustus, et hageja on kinnistu omanik, mistõttu on arusaamatu, millest lähtuvalt arutas kohus valduse kaotamise ja loobumise tahet. Kostja esitas kohtule lepingud, millest nähtub, et tema oli lepingu pooleks, millest tulenes kommunaalteenuste eest tasumise kohustus. Kuni aastani 1999 oli kommunaalteenuste kasutamise eest kohustatud tasuma hageja. Arvestades tunnistajate L. M, A. K ja J. P ütlusi ning kostja poolt esitatud tõendeid, leidis tõendamist asjaolu, et kostja ei kolinud majja sisse ebaseaduslikult, vaid ta sai võtmed ja hakkas hagejaga kokkuleppel pooleli olevat elamu ehitamist lõpetama ning samas elas selles elamus. Kommunaalkulutuste lepingud sõlmiti ümber kostja elukaaslase nimele hageja teadmisel, sest muul viisil ei saanud seda teha. Nagu tunnistaja J. P selgitas, et elektri- ja veevarustuse lepingu sai sõlmida ainult omaniku teadmisel ja nõusolekul. Signalisatsiooni muutmise lepingut sai samuti sõlmida ainult omaniku teadmisel. Pealegi jääb selgusetuks, miks omanik ei tunne huvi, miks temale ei esitatud 1999. aastast alates enam kommunaalkulutuste hüvitamise nõudeid.
Puudub vaidlus, et kostja jätkas elamu ehitamist oma vahenditest. Seda asjaolu tõendavad tunnistaja ülekuulamise protokoll ja kostja poolt esitatud mitmed tõendid. Jääb arusaamatuks, miks kohus luges pea 10 aastat toimivaid lepinguid ebapiisavateks tõenditeks asjaolust, et ta elas kinnistul asuvas elamus hageja teadmisel ja loal. Kostjale jääb selgusetuks, kuidas kohus nõustus hageja paljasõnalise väitega, et ta ei teadnud 10 aasta jooksul, et kostja ehitas lõpuni kinnistul asuva elamu ja et hageja andis selleks oma heakskiidu. Hageja ei vaidlustanud asjaolu, et tema poeg oli tema esindajaks. Kohus jättis tähelepanuta hageja minia ütlused, mis tõendavad A. K ütlusi selle kohta, et hageja ei olnud kinnistu tegelik omanik. Kinnistu oli formaalselt hageja ema nimel. Seega toimetasid kinnistuga isikud, kes pidasid end tõelisteks omanikeks. Hageja nimele vormistati kinnistu ainult seetõttu, et ei A. K ega ka kostja ei saanud teatud asjaoludest tulenevalt kinnistut enda nimele vormistada. Kostja väitis, et kinnistu vormistati küll hageja nimele, kuid tehingu tegelik eesmärk oli äriprojekt, mille tulemiks pidi olema kinnistule uue hoone ehitamine ja valmis ehitise müük ning saadud tulu jagada vastavalt poolte panustele. Hageja tunnistas ise, et kostja tegi elamule alates 1998. aastast oma vahenditest kulutusi. Kohus jättis tähelepanuta kostja selgitused selle kohta, et hageja poeg ja kostja ajasid pikki aastaid koos äri. 1996. aastal otsustasid kostja ja hageja poeg, et teevad äri kinnisvaraga. Kostjal oli tuttav, kes soovis emigreeruda ja oli nõus oma kinnistu kostjale müüma. Nii kostjal kui ka kostja emal olid tol ajal probleemid kinnistu oma nimele vormistamisega. A. K ei soovinud samuti kinnistut oma nimele vormistada. Hageja poeg tegi ettepaneku vormistada kinnistu tema pensionärist ema nimele, kes oli tehingu sooritamise ajal 72aastane. Hageja emal puudus kinnistu ostmiseks raha ja selle eest tasus kostja. Lepingus näidati tegelikkusest madalam müügihind. 1997. aastal teostati ostu-müügileping, mille alusel omandas kostja ehitised, mille koosseisus oli ühekorruseline kahe toaga elamu kasuliku pinnaga 46,5 m2 (sealhulgas elamispinda 26,6 m2). Ehitusregistri andmetel asub käesoleval ajal vaidlusalusel kinnistul 1936. aastal püstitatud hoone ehitusaluse pinnaga 64 m2 (suletud netopind 46,5 m2 ja elamispind 26,6 m2). Asjaolu, et hagejal puudus ehitiste ostmiseks raha, tõendab see, et ta taotleb kohtult menetlusabi riigilõivust vabastamise teel. Asjaolu, miks vaidlusalune tehing tehti, oli see, et veel kinnistamata maale väljastati 1994. aastal ehitusluba. Peale ehitiste ostu-müügi sooritamist hakkasid kostja ja hageja poeg koos viima ellu kavandatud äriprojekti. Tegelikult alustati uue elamu ehitamist juba 1996. aasta lõpust. Asjaolu, et pooled alustasid elamu ehitamist koos, kinnitab A. K ütlus, mille ta andis kriminaalasja nr 002213000117 uurimisel. Kuna A. K ei olnud Eesti Vabariigi kodanik, siis vormistati maa omanikuks R K. R. K ei olnud elamu tegelik omanik ja maja on R. K nimel formaalselt. Kostja ehitas maja nõukogude ajal teenitud rahade eest. Pooled pidasid viimase aasta jooksul läbirääkimisi teemal, et kes kellele püstitatud elamu eest raha maksab. Asjaolu, et pooled pidasid läbirääkimisi, tõendab 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ poolt kinnistule tehtud eksperthinnang turuväärtuse leidmiseks. Hinnangu kohaselt oli kinnistu väärtus 7 330 000 krooni ja eramus on suletud netopinda ca 530 m2. Kostja elab elamus alates 1998. aastast, kuna A. Kl tekkisid 1997. aastal rahalised raskused ja kostja jätkas elamu ehitust oma vahenditest. A. Kga, millest oli teadlik ka hageja, lepiti kokku, et kuni elamu äriprojekti realiseerimiseni jääb kostja ehitatavasse elamusse elama. Kostja täitis elamus elamisega valvuri kohustust ja see oli kostjale garantiiks, et hageja poeg ei võõrandaks elamut kostja teadmata. Hageja andis kostjale elamu tasuta kasutusõiguse. Kostja on elamus elanud 11
aastat. Kui asi oleks olnud teisiti, siis oleks hageja juba ammu pöördunud kohtusse haginõudega valduse rikkumise lõpetamiseks. Eeltoodust lähtuvalt jättis kohus tähelepanuta kostja vastuväited hagile ja tugines otsuse tegemisel selektiivselt valitud tõenditele, millest tulenevalt tegi väära otsuse. Hageja esitas kohtule 23.03.2010 avalduse lepingu ülesütlemiseks ja kinnistu tagastamiseks. Hageja esitas hagis selgelt väljendatud nõude. Hagis ei saa esitada alternatiivseid nõude aluseid. Hageja esitas ebaselge nõude, millel on tingimuslik iseloom. Hageja ei teadnud, kas kohus tuvastab tasuta kasutamise lepingu olemasolu või mitte. Hageja lepingu ülesütlemise avaldusest ei ole arusaadav, millise lepingu ja millistel alustel ta lõpetada soovib. Hageja ei esitanud TsMS § 368 lg-s 1 sätestatud tuvastushagi. Jääb arusaamatuks, kas hageja tegi lepingu ülesütlemise avalduse tingimuslikust oletusest tulenevalt või on hageja kindlal veendumusel, et poolte vahel eksisteeris suuline tähtajatu tasuta kasutamise leping. Kostja ei saa aru hageja avaldusest lepingu ülesütlemiseks ja kinnistu tagastamiseks. Pealkirjas on kirjas, et leping öeldakse üles, kuid avalduse sisust ei selgu, kas üles öeldakse tingimuslik leping või poolte vahel sõlmitud leping. Kostja loeb hageja avalduse lepingu ülesütlemise ja kinnistu tagastamise kohta tühiseks, kuna see ei vasta seaduses ettenähtud nõuetele. Kostjale jääb selgusetuks hageja arvestus rahalise nõude osas. Kostja palub, et hageja esitaks täpse arvestuse, kui suure pinna kasutamise eest hageja raha nõuab ja millisest kokkuleppest hind tuleneb. Samas palub kostja, et hageja esitaks dokumentaalsed tõendid, milliseid kulutusi ja millisest ajast arvates hageja kinnistu valdamise ja haldamisega seoses tegi. Selline hagi tuleb jätta VÕS §-s 13 sätestatust tulenevalt rahuldamata. Hageja ei taotlenud lepingu lõpetamiseks kokkuleppe sõlmimist. Puudub vaidlus, et kostja tegi perioodil 1998-2008 oma vahenditest elamule kulutusi kokku summas 2 133 000 krooni. Kostja tasaarvestab kõik hageja nõuded enda nõuetega hageja vastu (VÕS § 297). Kuna hageja esitas tähtajatu tasuta kasutamise lepingu lõpetamise avalduse ja üürinõude, siis teatab kostja, et ta tasaarvestab oma nõude kostja üürinõudega ning palub, et hageja hüvitaks talle kõik kinnistule tehtud kulutused. Valduse rikkumisel annab kannatanule rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude AÕS § 44 lg 1 (kuni 01.07.2003 kehtinud redaktsioon) ja valduse äravõtmisega tekitatud kahju hüvitamise nõude AÕS § 45 lg 1 (kuni 01.07.2003 kehtinud redaktsioon). Nimetatud sätete järgi on kahju hüvitamise nõue nii otsesel kui kaudsel valdajal (AÕS § 47 lg 1). Kui kahju hüvitamise nõue põhineb AÕS §-l 44 või 45 (mõlemad kuni 01.07.2003 kehtinud redaktsioonis), tuleb AÕS § 43 ja § 40 lg 2 järgi tõendada, et valduse rikkumine või äravõtmine oli omavoliline, s.t see toimus valdaja nõusolekuta seadusevastasel viisil. Kostja tõendas, et tema sai hagejale kuulunud elamu võtmed hageja tahtel ning hageja tahe oli ka see, et kostja tegeleb elamu ehituse lõpetamisega ja hageja teadmisel asus elamusse, mille lõpuni ehitamist ta teostas, elama. Sarnane kahju hüvitamise nõue tuleneb valduse õigusvastase rikkumise korral ka VÕS §-st 1043. Valduse rikkumine on § 1045 lg 1 p 5 järgi õigusvastane ja sellega tekitatud kahju tuleb seega põhimõtteliselt hüvitada. Lisaks võib hageja nõuet käsitada VÕS § 1045 lg 1 p 6 ja § 1049 järgi majandustegevusse sekkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõudena ning § 1045 lg 1 p 8 järgi heade kommete vastase tahtliku käitumisega tekitatud kahju hüvitamise nõudena. Õigusrikkumisega tekitatud kahju hüvitamise eeldusena peab hageja tõendama kostja käitumise õigusvastasuse (VÕS §-d 1043 ja 1045), kahju tekkimise ning põhjusliku seose kostja käitumise ja kahju vahel (VÕS § 127 lg 4). Kostja vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et ta ei ole kahju tekitamises süüdi (VÕS
§ 1050 lg 1). Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema. Hageja nõude puhul tähendaks see, et tema võimalikust saamata rendi arvestusest tuleks näiteks sama perioodi eest maha arvata kulud, mis ta ise asja majandamisel oleks pidanud tegema, mh omanikule makstav rent. Kohus jättis tähelepanuta kostja taotluse nõude tasaarvestamise kohta ja hageja ei vaielnud eeltoodud kulutustele vastu. Asja ebaseaduslik kasutamine ja omandiõigus on erinevad mõisted. Omandiõiguse üle puudub vaidlus. Kohtus leidis tõendamist, et elamu võtmed anti kostjale hageja teadmisel ja hagejale oli teada ka asjaolu, et kostja jätkab objekti lõpuni ehitamist. Tunnistaja J. P ütlustega on tõendatud, et tema andis võtmed kostjale üle ning teatas ka kostjale, kuidas signalisatsiooni kasutada. Hageja esitas kohtule 23.03.2010 avalduse lepingu ülesütlemiseks ja kinnistu tagastamiseks. Seega tunnistas hageja, et kostja valdus oli kuni 23.03.2010 seaduslik. Kuna omandiõiguse üle puudub vaidlus, saab vaidlusobjektiks olla kinnistu ebaseaduslik kasutamine (hageja valduse rikkumine). Lepingu üleütlemise avaldusega möönis hageja, et kostjal oli kuni 23.03.2010 elamu kasutamiseks luba. Kohus leidis ekslikult, et kostja oleks pidanud edasise menetluse käigus aru saama, et kohus asus muudetud hagiavaldust menetlema. Kostja märkis 29.04.2011, et ta ei nõustu hagi muudatustega. Hagi tuleb jätta rahuldamata VÕS § 114 nõuete rikkumise tõttu. Nõuded on sätestatud VÕS § 325. Hageja ei esitanud kohtule tõendeid, et ta teavitas kostjat 10.12.2005 kinnistu kasutamise eest maksmisest ning et andis 2006. aasta jaanuaris või veebruaris kostjale kohustuste täitmiseks täiendava aja. Kostja ei teadnud kuni hagiavalduse esitamiseni, et tal oleks olnud hageja ees igakuiseid rahalisi kohustusi ning et hagi esitamise ajaks oleks kostjal olnud hageja ees lepingulisi kohustusi 720 000 krooni eest. Kostja ei nõustunud hagiavalduse aluse ja eseme muutmisega (TsMS § 367). Kohus ei teavitanud kostjat, et ta menetleb ka kostja kõiki esitatud alternatiivseid nõudeid, mistõttu ei saanud kostja kasutada õiguskaitse vahendina TsMS § 333 lg 1. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub küllaldane alus. Maakohus on tuvastanud, et kostja valdab hageja kinnisasja ilma lepinguta, s.o. õigusliku aluseta, et kostja valdus on omavoliline ja et hageja vindikatsioonihagi ja kasutuseelise hüvitamise nõue on põhjendatud. Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ja on otsust põhjendanud kooskõlas TsMS §-de 436 ja 442 lg. 8 sätetega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS §-de 654 l. g 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Pikaajaline kinnistu valdamine, nagu ka elamu majandamisega seotud lepingute sõlmimine ja muude kulutuste tegemine elamu majandamiseks ei muuda ebaseaduslikku valdust seaduslikuks.
Maakohus ei ole ületanud haginõude piire, mõistes kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelisena perioodi eest 10.12.2005 kuni 10.02.2011 kokku 46 016,39 eurot. 23.03.2011 hagiavalduses on hageja põhjendanud, et perioodi eest 10.12.2008 kuni 10.02.2011 nõuab ta kasutuseelise hüvitamist suuruses 720 000 kr., kusjuures ühekuise kasutuseeelise summast 20 000 kroonist arvestab ta maha elamu majandamiseks tehtavad vajaliku kulutused 8387,10 kr., mistõttu ühekuise hüvitise suuruseks on 11 613 kr. Korrutades selle summa antud perioodi kuudega, s.o. 62-ga, saamegi 720 000 kr., s.o. 46 016,39 eurot (toimiku II kd. lk. 6163). Õiguslikult asjakohatu ja ekslik on apellandi väide, mille kohaselt „tulnuks jätta omandi väljamõistmise nõue rahuldamata“, kuna puudub vaidlus, et hageja on kinnistu omanik. Tegemist on hagiga asja väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest, s.o. vindikatsioonihagiga, millise nõude rahuldamise õiguslikuks aluseks on AÕS § 80 lg. 2. Maakohtu menetluses on hageja taotlenud hagi rahuldamisel teha otsustus otsuse täimise viisi kohta selliselt, et valduse väljaandmisest keeldumise korral tõsta kostja 15 päeva jooksul välja hagejale kuuluvalt kinnisasjalt (II kd., lk. 69 ja 201). Seega on ebaõige apellandi väide, mille kohaselt on kohus kostja väljatõstmise kohta otsuse teinud ilma hageja sellekohase taotluseta. Mis puutub apellandi väitesse, et ta tegi hagejale tasaarvestuse avalduse, siis sellise avalduse tegi kostja oma 29.04.2011 kirjalikes vastuväidetes hagile (II kd., lk. 82). Kostja on selles menetlusdokumendis väitnud, et ta on perioodil 1998-2001 oma kulul lasknud elamu juures teha ehitustöid ja kandud muid kulutusi kokku 2 133 000 kr. väärtuses ja ta tasaarvestab sellest tuleneva nõudega hageja nõuded tema vastu (mõeldud on ilmselt rahalisi nõudeid). Tasaarvestava nõude õigusliku alusena tugines kostja üürniku VÕS §-is 297 lg. 1sätestatud õigusele tasaarvestada maksmisele kuuluv üür üürilepingu objektile tehtud kulutustega. Tähendatud avaldust saab küll lugeda menetluslikuks tasaarvestusavalduseks, kuid avalduses märgitud nõudega ei saa hageja nõuet VÕS § 200 lg. 4 sätteid silmas pidades tasaarvestada, kuna poolte vahel ei olnud eluruumi üürilepingut. Lisaks märgib ringkonnakohus, et eelnevalt oli kostja esitanud hageja vastu vastuhagi, millises nõudis samuti perioodil 1998-2001 elamu juures tehtud kulutuste hüvitamist, ja see vastuhagi oli maakohtu 25.02.2011 määrusega eraldatud eraldi menetlusse. Seega vaidlus märgitud tasaarvestava nõude tegelikkuse üle lahendatakse antud tsiviilasjast eraldi. Kostja ei ole maakohtult taotlenud teha hageja rahalises nõudes tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsus TsMS § 540 lg. 2 ja 4 järgi. Hageja on esialgset hagi täiendanud alternatiivsete alustega. Selle järgi palus hageja juhul, kui leiab tõendamist, et kostja asus elamusse tasuta kasutamise lepingu alusel, lugeda hagi esitamine tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise tahteavalduseks, ja mõista kasutuseelise hüvitus välja alates hagiavalduse esitamisest; juhuks, kui hagiavalduse esitamist ei saa lugeda lepingu ülesütlemise avalduseks, siis tegi hageja eraldi lepingu ülesütlemise avalduse (II kd. lk. 59), ja palus sellisel juhul kasutuseelise hüvituse välja mõista alates selle avalduse esitamisest.23.03.2011 (II kd., lk. 60-63 ja 74-75). Tegemist on hageja nõuete (valduse ja kasutuseelise hüvituse väljamõistmise) alternatiivsete alustega, milliste esitamine ei tähenda TsMS § 376 lg. 4 tulenevalt hagi muutmist ega kostja faktiväite, mille kohaselt oli poolte vahel sõlmitud elamu tasuta kasutamise leping, õigeksvõttu.
Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad poolte apellatsiooniastmega seotud menetluskulud apellandi kanda.
Tiit Kollom
Reet Allikvere
Kaupo Paal
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.