Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Meelis Eerik
Otsuse tegemise aeg ja koht
31. detsember 2012.a Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-2785
Tsiviilasi
Korteriühistu XXX(registrikood XXX, asukoht XXX) hagi Osaühing XXX(registrikood XXX, asukoht XXX) vastu hagis ja vastuhagis võlgnevuse nõudes
Hagihind
19 091,33 eurot
Vastuhagi hind
498 208,23 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg
05. detsember 2012.a.
Kohtuistungil osalenud
Hageja seaduslik esindaja XXX Hageja lepingulised esindajad Aare Nahk ja Moonika Järvela Kostja lepingulised esindajad vandeadvokaadid Kersti Kägi ja Elise Vasamäe
isikud
Hageja nõue
Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlg 114 705,20 krooni ja viivis hagi esitamise päeva seisuga 25 881,37 krooni ning alates 13.05.2010 0,07% päevas. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale Tallinnas, XXXelamus korterid 199, 200, 201 ja 202/2. Kuni maini 2008 tasus kostja kommunaalmakseid korrektselt, kuid edasi kaootiliselt. Seisuga 31.03.2010 on korteri nr 199 eest tasumata 15 942,67 krooni, korteri nr 200 eest 32 912,29 krooni, korteri 201 eest 37 636,07 krooni ja korteri nr 202/1 eest 28 214,21 krooni. Kokku on kostjal tasumata 114 705,20 krooni. Korteriühistuseaduse § 7 lg 4 alusel palub hageja kostjalt välja mõista ka viivis 0,07% tasumata summalt päevas. Hageja suurendas haginõuet. Seisuga 31.07.2012 on põhivõlgnevuse suurus 19 091,33 eurot, viivisenõue seisuga 26.08.2012 8 929,34 eurot, mille hageja palub kostjalt välja mõista. Hageja jääb ka protsendina esitatud viivisenõude juurde. Hageja leiab tulenevalt kostja vastusest täiendavalt, et ekspertiisi järgi on läbijooksude põhjuseks ehitustehnilised vead, mitte ebaõigest hooldusest tekkinud puudused. Seetõttu ei ole väidetav kahju tekkinud hoone ebaõigest hooldamisest. Kuivõrd kostja ostis endale korteriomandi nn karbi seisus tegemata sisetööde, kasutusloata, projekte ja tööjooniseid koostamata, võttis kostja endale ise äririski. Kostja saab garantiinõudega pöörduda müüja poole. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista. Enne hagi kohtusse esitamist pidasid pooled läbirääkimisi seoses korterelamus paiknevate mitteeluruumide kasutamise võimatusega. Hageja ei likvideerinud vaatamata kostja korduvatele nõudmistele korterelamu katusel esievaid olulisi puudusi. Kostja korteriomandite reaalosaks ei ole korterelamu katus ning selle korrashoid on hageja ülesanne. Hageja on oma kohustuse rikkumisega kostjale õigusvastaselt tekitanud kahju. Kuna korteriomandid olid kasutuskõlbmatud, ei saanud kostja anda ruume rendile SA-le XXXja XXXOÜ XXX, kellega oli kostjal veebruaris – aprillis 2008 ette valmistatud üürilepingu projektid, mille järgi loeti äriruumide kulutuste summaks AS Parex banka laenu tagasimakset 8 000 eurot, üürniku poolt kolmeks aastaks võetud laenu igakuist tagasimakset ca 170 000 krooni ja liisingu igakuist makset, samuti kommunaalteenuste kulud. Kostja on saanud otsest varalist kahju summas 155 790 krooni. Eeltoodu alusel oleks ebaõiglane kostjalt viivise väljamõistmine, kuna hageja jättis enda kohustused täitmata. Kostja palub viivist vähendada nullini. Kostja vastusega esitas kostja tasaarvestusavalduse hageja vastu summas 155 790 krooni. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja jäi vastuse täienduses oma seniste seisukohtade juurde ja lisas, et hageja on tekitanud omapoolsete kohustuste mittetäitmisega kostjale kahju, mille suurus on minimaalselt kommunaalkulude maksete summa. Alternatiivselt keeldub kostja oma kohustuste täitmisest kuni hageja on täitnud samast õigussuhtest tulenevad omapoolsed kohustused. Ekspertiis on tuvastanud korterelamu katusel ja fassaadil arvukaid puuduseid, mis ei võimalda kostjal korteriomandeid kasutada. Puudused on tingitud nii ehitustehnilistest vigadest kui ka ebaõigest ekspluatatsioonist. Mõlemal juhul on puuduste kõrvaldamise eest vastutavaks isikuks hageja. Kostja palub jätta hagi rahuldamata, tuvastada kostja tasaarvestus või alternatiivselt rahuldada hagi tingimuslikult ja kohustada kostjat täitma hageja nõue üksnes
juhul, kui hageja on täitnud oma kohustuse parandada korterelamu katusel ja fassaadil esinevad puudused ja hüvitanud kostjale pikema aja vältel parandamata jäetud puudustest tulenenud kahju. Suurendatud haginõudele märkis kostja vastuseks, et selle suurus on jäänud tõendamata. Kostja leiab, et tasaarvestus on kehtiv, samuti on kostjal õigus keelduda omapoolsete kohustuste täitmisest. Kostja kordas ka seda, et katuse ja fassaadi korrashoid on hageja ülesanne. Vastuhagi Vastuhagis palub kostja hagejalt välja mõista 498 208,23 eurot ja kohustada hagejat XXXkatusel ja fassaadil esinevad puudused parandama, milleks kohustada hagejat tegema järgmised remonttööd: 1) eemaldada katusekonstruktsioon kuni kandva laepaneelini; 2) rajada uued sademeveekaevud arvestusega, et need jääksid parapetist vähemalt 1000mm kaugusele paigaldada katuselaepaneelidele aurutõke ühekihilisest SBS-ist koos 300mm kõrguste ülespööretega teise korruse välisseinale ja torustiku läbiviikudele; 3) rajada kalded mõõtu lõigatud vahtpolüstüreen plaatidega. Kalded rajada vastavalt Lisas 3 esitatud skeemile. Minimaalne kalle neelus 1:80. Rajatakse ka standardi EVS 838:2003 kohased äravoolulehtrite ümbruse madaldused. Soojustatakse mineraalvillaga esimese korruse katuse ja teise korruse seina kokkupuutekohta selliselt, et tekiks nö sokli tagasiaste ca 25 mm. Katuslae vahtpolüstüreenile paigaldada 30mm jäik tuulutussoontega mineraalvilla kiht; 4) paigaldada taastamistööde käigus uue mineraalvilla peale niiskuskindlast vineerist või OSB-plaadist aluskiht. Sellise aluskihi paigaldamine muudab kogu katuse käidavaks ja kaitseb soojustust muljumiste eest; 5) rajada parapetikonstruktsioon, seejuures rajada parapet tuulutatavana, mis võimaldab mitte rajada parapetipoolset tuulutiterida. Koos parapetikonstruktsiooni ehitamisega paigaldada parpeti ülaserva krohvi vastu nn tormiplekk, mis takistab sademete sattumist tuulutusavasse suurte tuule korral. Paigaldada esimene kiht SBS-katet koos ülespööretega kõikidele vertikaalpindadele 300mm, parapetile tehakse ülespööre kuni parapeti välimise servani. Paigaldada parapetiplekid; 6) paigaldada teise korruse poolsesse ossa tuulutid (tuulutuskaal avatakse, ava tehakse ka soojustuse peal olevasse ehitusplaati). Rajada teine kiht SBS-katet. Katusekate ülespööre seinale lõpetada mehaanilise kinnitusega, seejuures kahe kihi SBS-materjali kaal peab olema mitte vähem kui 8 kg/m2 kohta. Asendada teise korruse ulatuses värskeõhuklappide õhukanalid pikematega; 7) paigaldada muljutud aknaplekkide asemele uued. Tihendada ilmastikukindla mastiksiga akende veeplekkide aluse ja krohvi liitekoht. Likvideeritda kohtparandustega fassaadi krohvikahjustused ja mittevajalikud avad. Katus koristada prahist. Asendada siseruumides niiskuse mõjul korrodeerunud ripplae metallkarkass. Kontrollida ja puhastada elektrisüsteem. Vastuhagi kohaselt on ekspertiisiga tuvastatud, et korterelamu katusel ja fassaadil esinevad arvukad puudused, mis ei võimalda kostjal talle kuuluvaid korteriomandeid kasutada. Puudused on tingitud nii ehitustehnilistest vigadest kui ebaõigest ekspluatatsioonist. Mõlemal juhul on puuduste kõrvaldamise kohustatud isikuks hageja kuivõrd hoone katus ja fassaad on kõigi kaasomanike ühiseks omandiks ega moodusta kostja korteriomandite reaalosasid. Ekspertiisi käigus teostatud paikvaatlusel tuvastati hoone katusel järgmised puudused: katust on korduvalt parandatud (SBS-katte ülekleepimised, täiendavate vastukallete rajamine), kuid
katusekattes olid kas jäljed varasematest lompidest või veelombid; katuselehtrite täitumine prahi ja mudaga põhjustab täiendavat veekoormust kuna äravool on takistatud, konstruktsiooni avamise käigus tuvastati vesi katusekatte kihtide vahel alas kus katus liitub hoone teise korruse välisseinaga, lisaks avastati vee jälgi soojustuse all oleval aurutõkkekilel. Hoone fassaadil tuvastati järgmised puudused: parapetile ülepööratud katusekatte ja seina liitumisel ei ole kasutatud katusekatte lõpetamiseks vastavaid liiste, vaid on jäetud SBSmaterjali ülaserv katmata, esimese korruse katuse ja teise korruse seina liitumisel ei ole tagasiaste osas seina täiendavalt soojustatud, teise korruse ruumide värskeõhuklappide õhukanal ei ole paigaldatud ühes tükis, vaid jätkatud ilma jätkudetailideta. Tuvastamist on leidnud veekahjustused katuselae sisepinnal paigaldatud soojustusel, ripplae karkassil, seintele paigaldatud kipskartongidel, põrandale paigaldatud OSB plaadil. Puuduste eest vastutab hageja. Tänu puudustele jäi kostjal saamata üüritasu SA-lt XXXsummas 181 034,89 eurot ja OÜ-lt XXXsummas 271 528,72 eurot. Otsest varalist kahju on kostja saanud summas 33 240,37 eurot, s.o Parex banka Eesti filiaalile laenu tagasimaksmisega viivitamise eest 9 956,76 eurot ja prognoositavalt keskmine kommunaalmaksete suurus, mida arvete puudumisel ei ole kostjal võimalik täpselt välja arvutada, kuid mida kostja nõuab summas 23 283,61 eurot. Vastus vastuhagile Hageja vaidleb vastuhagile vastu. 09.01.2008 kirjas OÜ-le XXXmärgib hageja, et korteriomandi ehitustööde käigus ventilatsiooni paigaldamisel ilmnes, et katuse vahel on suur kogus kondentsvett, mis mais 2007 kaela sadas. 16.11.2009 kirjas hagejale on kostja kirjutanud, et katuseprobleem on kestnud enam kui 2 aastat, 26.04.2010 kirjas, et juba 3 aastat ei ole võimalik võtta ekspluatatsiooni kostjale kuuluvaid ruume. Seega said probleemid alguse mais 2007 ja kostja kahju hüvitamise nõue on aegunud. Hageja kahtleb ka selles, kas kostja toodud tingimustel rentnikega läbi räägiti. OÜ XXX(kelle juhatuse liikmeks on kostja juhatuse liige) omakapital 2007a lõpus oli 81 264 krooni ning on ebatõenäoline, et see äriühing hakkab tasuma üüri 75 103,68 krooni kuus. Samuti on rendilepingu tingimused ebamõistlikud teise rentniku suhtes, kes oma hea majandusliku olukorra tõttu saanuks ise dikteerida mõistlikud tingimused. Kahjunõue on ebamõistlik ja hageja palub jätta vastuhagi rahuldamata. Kohtu põhjendused Puudub vaidlus, et kostja on Tallinnas, XXXasuvate korterite nr 199, 200, 201 omanik ja korteri 202 kaasomanik 5646/10000 mõttelises osas (I kd, t lk 25-28). Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Hageja nõuab kostjalt kommunaalteenuste võlgnevust seisuga 31.07.2012 summas 19 091,33 eurot (I kd, t lk 29-40, II kd, t lk 103-115; III kd, t lk 53-68, 130-145). Vastavalt korteriühistuseaduse (KÜS) § 15‘ lg 1 majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kohus leiab, et korteriomanik on kohustatud tasuma korteriga seotud majandamiskulusid. Samuti leiab kohus, et hageja on piisavalt tõendanud kommunaalteenuste võlgnevust. Kostja
ei ole esitanud hageja arvetele ega nõudearvestusele konkreetseid vastuväiteid, mida kohus saaks antud juhul analüüsida. Samuti on kostja hageja esialgse nõude tasaarvedtanud, mis näitab seda, et kostja pidas hageja nõuet sissenõutavaks muutunuks, sest võlaõigusseaduse (VÕS) § 200 lg 1 p 2 järgi ei saa tasaarvestada nõuet, millele ei saa pöörata sissenõuet. Kohus leiab, et hageja põhinõue kostja vastu summas 19 091,33 eurot on tõendatud. Kostja on esitanud hageja nõudele vastuväiteid ja esitanud vastuhagi. Nii kostja tasaarvestusavaldus, kohustuse täitmisest keeldumine VÕS § 110 järgi kui ka vastuhagi põhinevad samadel asjaoludel: hageja kohustuse täitmata jätmise väitel. Kostja väitel pidanuks hageja hoidma korras korterelamu katuse ja fassaadi. Selle kohustuse täitmata jätmise tõttu on kostjal tekkinud kahju, mida kostja nõuab vastuhagis, tasaarvestab ja mis annab aluse kostjal oma kohustusest hageja ees täitmisest keelduda. Järgnevalt analüüsib kohus kostja sellekohaseid vastuväiteid ja vastuhagi. Poolte vahel ei ole vaidlust, et kostjale kuuluvates korterites esinevad veekahjustused, seda kinnitavad ka asjas esitatud kirjalikud tõendid ja ekspertiisiakt (I kd, t lk 64-71, 81; II kd, t lk 63-87; III kd, t lk 127-128, 179-193). Poolte vahel seisneb vaidlus selles, kas nende kahjude eest vastutab hageja (IV kd, t lk 5). Hageja väidab, et kostja nõue kahju hüvitamiseks on aegunud viidates kostja kirjavahetusele (I kd, t lk 63, 72-80, 82-88; III kd, t lk 16-20; III kd, t lk 194-195). Kostja vaidleb sellele vastu. Kohus nõustub hagejaga, et kostja veekahjustusest tulenev nõue on aegunud. Kostja on esitanud kahju hüvitamise nõude hageja vastu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 150 lg 1 järgi „kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama.“ Kohus nõustub hagejaga, et kostja sai veekahjust teada mais 2007. Seda on kostja oma kirjavahetuses erinevate isikutega ise kirjutanud. 16.01.2009 teates hagejale rikutud katusest märgib kostja, et kostja poolt ostetud korteriomandite ehitustööde käigus ventilatsiooni paigaldamisel ilmnes, et katuse vahel on suur kogus kondentsvett, mis mais 2007 kaela sadas. Mais 2007 esitati müüjale ka pretensioon katuse kohta (III kd, t lk 194). 13.01.2010 e-kirjas, 26.04.2010 kirjas ja 27.04.2010 kirjas märgib kostja seaduslik esindaja, et probleemid on kestnud 3 aastat (I kd, t lk 63, III kd, t lk 16, 198), s.o aastast 2007. 16.11.2009 ja 19.11.2009 e-kirjas märgib kostja seaduslik esindaja, et katuseprobleem on kestnud enam kui 2 aastat (I kd, t lk 82-83, 85, III kd, t lk 19), s.o aastast 2007. Nendest tõenditest tuleneb selgelt, et kostja sai veeprobleemist teada mais 2007 ning ka selle probleemi põhjus – katuse läbijooks – oli koheselt teada. Kostja pidanuks nõude esitama kolme aasta jooksul kahjust teadasaamisest, s.o hiljemalt juuniks 2010, kuid vastuhagi on esitatud 20.09.2012. Seega on vastuhagi aegunud ja kohus jätab vastuhagi rahuldamata. Kuna kostja nõue on aegunud, hageja on esitanud kostja nõudele aegumise vastuväite, ei saa seda nõuet tasaarvestada. Tasaarvestusavaldus ei ole kehtiv. Obiter dictum korras märgib kohus, et hageja poolt kostjale kahju tekitamine ei ole ka tõendamist leidnud. VÕS § 1043 alusel on kahju hüvitamise nõude üheks eelduseks on kohustatud poole õigusvastane käitumine. Kostja heitis hagejale ette seda, et hageja ei ole täitnud korteriühistuseaduse § 15‘ lg 2 järgseid kohustusi ja katust vajalikul määral remontinud. Kohus teostas antud asjas ekspertiisi ning küsis eksperdilt, kas puudused võivad tuleneda ehitustehnilistest vigadest või ebaõigest ekspluatatsioonist. Ekspert vastas, et arvestades ehituslike vigade ulatust ja iseloomu on kostja korteriomandite läbijooksude
põhjuseks ehitustehnilised vead, mitte ebaõigest hooldusest tekkinud puudused (II kd, t lk 73). Kuigi ekspert tuvastas ka puudusi, mida saaks hagejale ette heita (sadeveekaevud on puhastamata ja veeplekid on fassaadil muljutud ja ühendus aknaga ei ole veetihe, samuti esineb fassaadil tihendamata läbiviike), ei ole see põhjuslikus seoses kostja korterites toimunud vee läbijooksuga. Seetõttu puudub põhjuslik seos hageja käitumise ja kostjal tekkinud kahju vahel. Seega ei saa hagejalt nõuda saamata jäänud tulu, mis sellest veekahjust tulenes ning kahjuna ei ole käsitatav kostja kohustus kolmanda isiku (panga) ees ega kostja kohustus hageja ees (kommunaalkulude tasumise kohustus), mida kostja nii tasaarvestas kui ka hagejalt soovis lisaks välja nõuda. Hageja on ühtlasi keeldunud remonttööde tegemise nõudest, milline õigus on hagejal VÕS § 110 alusel, sest esmalt kogutakse remondifond (arvetel märgitud kui hooldusfond) ja seejärel saab selle fondi arvel nõuda tööde tegemist – kostja ei ole aga aastaid kommunaalteenuste (sh remondifondi) eest makseid tasunud. Ka sellel alusel jääks kostja vastuhagi rahuldamata. Kuivõrd vastuhagi jääb rahuldamata, puudub vajadus täpsemalt analüüsida ülejäänud vastuhagi argumente ja kohus jätab sellega seotud tõendid tähelepanuta (I kd, t lk 97-109 III kd, t lk 41, 73, 75-90, 92-125, 199-219; IV kd, t lk 8-12, 13-14). Samuti puudub vajadus analüüsida hageja väiteid kostja poolt tehtud ümberehituste ja kasutusloa kohta (II kd, t lk 117, 161-164). Kohus ei anna hinnangut ka kostja ja kostjale korterite müüja vahelistele suhetele (I kd, t lk 110-122; II kd, t lk 119-160; III kd, t lk 70-72, 174-178, 196-199). Eeltoodud põhjendustel jätab kohus vastuhagi rahuldamata, peab kostja tasaarvestust õigustühiseks ning leiab, et kostjal ei ole õigust keelduda oma kohustuse täitmisest hageja ees VÕS § 110 alusel. Kohus pidas hageja põhinõuet summas 19 091,33 eurot on tõendatuks. Hageja nõuab viivist seisuga 26.08.2012a 8 929,34 eurot, samuti edaspidi viivist 0,07% päevas tasumata summalt kuni põhinõude tasumiseni. KÜS § 7 lg 4 alusel majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Kohus peab hageja viivisenõuet summas 8 929,34 eurot põhjendatuks. Puuduvad alused viivise vähendamiseks, sest kostja vastuväited hageja nõudele olid alusetud. Viivis ei ole ebamõistlikult suur. Kohtupraktika on mõistlikuks pidanud põhinõudeni küündivat viivist. Samuti ei ole alust hagi rahuldada tingimuslikult. Hagejal on Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 järgi õigus nõuda viivist protsendina põhinõudest aja eest, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud. Haginõude suurendamine oli esitatud 26.08.2012 ja selle kuupäeva seisuga on hageja viivise summaliselt kindlaks määranud. Kohus mõistab kostjalt välja viivise 0,07% päevas põhinõudelt alates 07.08.2012 kuni põhinõude täitmiseni. Seega rahuldab kohus hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud kostja kanda. Vastavalt TsMS § 174 lg 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude
proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Meelis Eerik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.