Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

08.11.2012 avalikul kohtuistungil

Istungil osalenud isikud

Avaldajate esindaja vandeadvokaadi abi Jaanus Kasevits, puudutatud isikute II-VII, XI-XIII, XVXVIII, XXI, XXIII-XXVII esindaja vandeadvokaat Kaarel Kais, puudutatud isik XII ME, puudutatud isik XXX ja puudutatud isikute XXVIII-XXIX esindaja HJ

Juures viibis

Sekretär Ivika Jegorenko

Resolutsioon

(registrikood XXX), XXXTallinn (registriosa nr XXX), XXXTallinn (registriosa nr XXX) kinnistute.

lihtsalt kõrvaldatavad. Samuti on XXX omanikel võimalik mujale parkida oma praegu juurdepääsuteele pargitud sõidukid. Veelgi enam, sõidukite mujale kui juurdepääsuteele parkimist näevad ette nii korterelamu rajamise aluseks olnud projekt kui ka detailplaneering. Avaldajad taotlevad juurdepääsu neile kuuluvatele kinnistutele üle XXX kinnistu ainult kinnistu osaks oleva asfalteeritud juurdepääsutee osas. Avaldajad on seisukohal, et sellises ulatuses XXX kinnistu kasutamise lubamine ei ole kinnistu omanike jaoks oluline koormis. Praegusel hetkel on sissesõidutee, millele avaldajad juurdepääsu taotlevad, sõiduteena XXX omanike kasutuses. Sama tänava osa kasutamine lisaks ka avaldajate kinnistutel asuvate ridaelamubokside omanike poolt ei too endaga kaasa olulist liikluse intensiivistumist. Avaldajad taotlevad juurdepääsuteed XXX kinnistul laiusega 5,7 m mõõdetuna XXX kinnistu põhja-loode piirist XXX kinnistu poole. Sellist lahendust ja juurdepääsutee laiust on hinnanud põhjendatuks TTÜ T teadur TM oma ekspertarvamuses. UK OÜ atesteeritud hindaja MK on oma ekspertarvamuses nr 3310/117 hinnanud, et selline lahendus ei vähenda XXX korteriomandite turuväärtust. Lisaks on TTÜ T teadur TM hinnanud oma täiendavas 16.03.2009 ekspertarvamuses, et Hansu tn 10-20 ridaelamu kinnistutele ei ole võimalik juurdepääsu luua üle nende endi ka juhul, kui nendel kinnistutel vähendataks parkimiskohtade arvu ja autod pargiksid paralleelselt ridaelamuga. Õiged ei ole XXX omanike esindaja poolt läbirääkimistel esitatud väited, justkui oleks senine ühendus XXXja XXX kinnistute ja avaliku tee vahel katkenud K AS-i (pankrotis) tahtliku tegevuse tagajärjel, mistõttu ei olevat K AS-il (pankrotis) õigust XXX kinnistu kasutamist nõuda. Vastupidi, K AS (pankrotis) ja nüüd avaldajad on alati tahtnud realiseerida detailplaneeringus ette nähtud lahendust ning XXX omanike tehtud takistused on olnud ootamatud. XXX kinnistule korterelamu planeerinud ja ehitanud K AS (pankrotis) rajas vaidlusaluse juurdepääsutee algusest peale kavatsuse ja sooviga tagada selle kaudu nii XXX asuva korterelamu kui ka avaldajate kinnistutel asuva ridaelamu juurdepääs ning ühendus avalikult kasutatava teega. Detailplaneeringus ette nähtud servituut XXX kinnistule XXX ja XXX kinnistute kasuks jäi seadmata üksnes inimliku eksituse tõttu. Eelöeldut arvestades on selge, et avaldajatel on õigus nõuda enda kinnistutele avalikult teelt juurdepääsu tagamiseks XXX kinnistu kasutamist. Kooskõlas AÕS § 141 lg 3 kehtib selline kinnisasja kasutamise kitsendus kolmandate isikute suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse. Vastavalt Riigikohtu 30.03.2004 otsuses nr 3-2-1-33-04 antud juhistele kantakse AÕS § 156 lg 1 alusel seatud kitsendus kinnistusraamatusse sellekohase märkena (otsuse punktid 21 ja 22). Kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 kohaselt on sellise kande tegemiseks vajalik XXX kinnistu omanike nõusolek, mida TsÜS § 68 lg 5 lubab asendada ka sellise nõusoleku tegemise kohustust tuvastava kohtuotsusega. Öeldust tulenevalt taotlevad avaldajad, et kohus tuvastaks iga XXX kinnistu omaniku kohustuse teha vastava kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalik tahteavaldus. AÕS § 156 lg 1 kohaselt on selle kinnisasja omanikel, mille kaudu avaldajad oma kinnistule juurdepääsu taotlevad, õigus küsida juurdepääsu võimaldamise eest tasu. Antud juhul saab XXX kinnistu omanikele nende kinnistu kasutamise eest makstav tasu olla minimaalne. Juba ainuüksi XXX omanike ja avaldajate kinnisasjadel asuvate korterite/ridaelamubokside arvu võrreldes (vastavalt 21 korterit ja 2 ridaelamuboksi) on selge, et XXX sõidutee kasutamise intensiivsus oleks avaldajate omast märkimisväärselt suurem. Seetõttu teevad avaldajad ettepaneku määrata XXX omanikele nende kinnisasja kasutamise eest tasu kokku 2/23 (korterelamus ja avaldajate ridaelamutes asub kokku 23 korterit ja ridaelamuboksi) XXX kinnisasja läbiva sõidutee eest iga-aastaselt tasumisele kuuluvast maamaksust, kusjuures iga avaldajatele kuuluva kinnisasja eest makstaks vastavalt 1/2 sellisest tasust (s.o 1/23 teealuse maa maamaksust). Tasu jaguneks

omakorda XXX korteriomanike vahel vastavalt nende omandiõiguse mõttelistele osadele korterelamu aluses kinnistus. Ebaõiged ja eksitavad on kostjate väited, justkui oleks XXXja XXX kinnistutele juurdepääs avalikult teelt olemas. Arvestades vaidlusaluste kinnistute paiknemist, eksisteerib teoreetiliselt üldse ainult neli võimalust, kuidas XXX ja XXX kinnistutele juurde pääseda. Need on: 1) juurdepääs üle nimetatud kinnistute XXX kinnistu poolt; 2) juurdepääs üle nimetatud kinnistute XXX kinnistu poolt; 3) juurdepääs XXX poolt; 4) juurdepääs üle XXX kinnistu. Seda, et viidatud võimalustest kõige mõistlikumaks on juurdepääs üle XXX kinnistu, kinnitab nii avalduses ja puuduste kõrvaldamise avalduses märgitu kui ka nendele lisatud dokumentaalsed tõendid - XXX ja XXX kuni XXX asuvate kinnistute paiknemise plaan, kaks ekspertarvamust ja väljavõte Tallinna Linnavolikogu 19.02.2004 otsusega nr XXX kehtestatud XXXkinnistu detailplaneeringust XXX, XXX ja XXX kinnistuid puudutavas osas. Seonduvalt võimalusega pääseda XXXja XXX kinnistutele juurde XXX kinnistu poolt märgib avaldaja, et XXX, XXX ja XXX on kõik eraldi kinnistud. See tähendab, et XXX kinnistu jaoks tähendaks see juurdepääsu üle 6 kinnistu (üle XXX, XXX ja XXX kinnistu), XXXjaoks omakorda üle 5 kinnistu jne. Juurdepääs üle mitme kinnistu on juba iseenesest keerulisem ja ebamõistlikum lahendus, kui juurdepääs üle ühe kinnistu. Lisaks tuleb arvestada, et juurdepääs üle XXX, XXX ja XXX kinnistute ei ole võimalik ka nende detailplaneeringus sätestatud sihtotstarbe tõttu. Need kinnistute XXX, XXX ja XXX osad, mida kostjate väitel oleks võimalik juurdepääsuks kasutada, on nii detailplaneeringu kui ka puudutatud isikute korterelamu ja avaldaja ridaelamute rajamise aluseks olnud projekti kohaselt parkimiskohad. Avaldaja huvi kasutada oma kinnistu kõiki osi vastavalt neile detailplaneeringuga ning hoonete rajamise aluseks olnud projektiga ette nähtud sihtotstarbele ei saa käsitleda juurdepääsu tahtliku katkestamisena AÕS § 156 lõike 3 mõttes. Avaldaja vaidleb vastu väitele, justkui oleks tema tegelik eesmärk enamate parkimiskohtade, mitte aga oma kinnistutele juurdepääsuvõimaluse saamine. Ainus eesmärk avalduse esitamisel on saavutada olukord, kus oleks võimalik kasutada oma kinnistuid selliselt, nagu on ette nähtud tema ja puudutatud isikute kinnistutele rajatud hoonete aluseks olnud projektis. Nimetatud projekti kohaselt on mõne avaldajate kinnistutel asuvate ridaelamubokside ees üks ning mõne ees kaks parkimiskohta. Rohkem kui ühe parkimiskoha ettenägemine ühe ridaelamuboksi kohta on vaidlusaluste kinnistute asukohta arvestades igati mõistetav. Tallinna Linnavolikogu 16. 11.2006 otsusega nr XXX kinnitatud “Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 20062014” punkti 4.3.3 osaks oleva tabeli 3 kohaselt on äärelinnas asuva ridaelamu puhul parkimisnormatiiviks 2,5 kohta ridaelamu kohta. Erinevalt puudutatud isikute väidetust ei ole XXX ja XXX juurdepääsuks võimalik kasutada ka XXXja XXX asuvat teemaad. Nimetatud teemaa on, nagu puudutatud isikud on õigesti viidanud, jalgratta- ja kõnnitee, mis pealegi kulgeb laste mänguväljakuks kavandatud ala vahetus läheduses. Selle tee sõiduteeks ümber ehitamine ei oleks mõistlik ning see poleks ei vaidlusaluste kinnistute ega teiste ümberkaudsete kinnistute omanike huvides. XXX ja 20 kinnistutele ei ole võimalik sõidukiga juurde pääseda ka avaldajale kuuluva XXX kinnistu kaudu. Nagu nähtub detailplaneeringu väljavõttest, on XXX kinnistu ja XXX ja XXX kinnistute vahel piirdega eraldatud haljasala. On selge, et sõidukiga üle selle haljasala XXX ja XXX kinnistutele juurde pääseda ei ole võimalik. Sellise juurdepääsu rajamine üle haljasala ei oleks ka mõistlik. Teiseks ja veelgi olulisemaks takistuseks juurdepääsu rajamisele üle XXX kinnistu on aga asjaolu, et nimetatud kinnistu poolt ei ole XXX ja XXX kinnistutel paiknevatele hoonetele sissepääsu.

Õige ei ole puudutatud isikute väide, justkui puuduks avaldajal õigus nõuda võimalust pääseda oma kinnistute juurde sõidukitega. Riigikohus on oma 27.09.2005 otsuses nr 3-2-1-85-05 selgelt märkinud, et elamiseks kasutatavale kinnisasjale peab reeglina olema tagatud vähemalt üks sõidukiga juurdepääs. Arvestades, kus avaldaja kinnistud paiknevad ning millised on neile ilma sõidukite juurde pääsemise võimalused, on avaldaja taotlus pääseda oma kinnistutele ligi ka sõidukitega igati mõistlik ja põhjendatud. Eksitav on ka puudutatud isikute viide Riigikohtu 21.05.2008 otsusele nr 3-2-1-41-08. Nimetatud otsuses märkis kohus üksnes, et AÕS § 156 alusel antav juurdepääsuõigus ei hõlma õigust võõral kinnisasjal parkida (otsuse punkt 21). Seda, et AÕS § 156 alusel poleks võimalik taotleda juurdepääsu hageja kinnistul asuvale parkimiskohale, pole Riigikohus oma viidatud otsuses öelnud, kuigi kostjate vastusest võib selline ekslik mulje jääda. Õiged ei ole puudutatud isikute väited, justkui ei oleks juurdepääsu võimaldamine avaldaja taotletud viisil maakorralduslikult võimalik. Seda, et juurdepääsu võimaldamine taotletud viisil on maakorralduslikult võimalik, kinnitab nii väljavõte XXX kinnistu detailplaneeringust kui ka puudutatud isikute vastuse lisadena esitatud fotod. Asjaolu, et avaldaja kinnistutele taotletaval viisil juurdepääsu võimaldamisel ei ole puudutatud isikutel enam võimalik parkida oma sõidukeid korterelamust detailplaneeringuga ettenähtud 3,4 m kaugusele, ei tähenda, et juurdepääsu võimaldamine avaldaja taotletaval viisil oleks maakorralduslikult võimatu. Avalduse rahuldamine tähendaks, et XXX korterelamu ning parkimiskohtade vahele jääks 2,1 m laiune vahe. Samas oleks XXX ja XXX kinnistutel asuva ridaelamu ning selle ees asuvate parkimiskohtade vahe ka avalduse rahuldamisel sisuliselt 0 m. Avaldaja on seisukohal, et kinnistute paiknemist ning nende vahelist kaugust arvestades on 2,1 m vahe korterelamu ning kostjate parkimiskohtade vahel igati mõistlik ja põhjendatud ning sellises olukorras on puudutatud isikute nõue parkida oma sõidukid mitte lähemale kui 3,4 m lausa pahatahtlik. Puudutatud isikud ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, mis annaks alust väita, et puudutatud isikute huvi oma kinnisasja kasutada kaalub üles avaldaja õiguse nõuda oma kinnistutele juurdepääsu. Väär on puudutatud isikute väide, justkui poleks neil korteriomandeid omandades olnud mingitki alust arvata, et nende maja esist soovitakse hakata teena kasutama. Avalduse lisana 8 on esitatud väljavõte XXX kinnistu detailplaneeringust, millelt on selgelt näha, et puudutatud isikute kinnistule oli avaldaja kinnistutele juurdepääsu võimaldamiseks nähtud ette servituudi seadmine. Lisaks kehtis puudutatud isikute korteriomandite omandamise lepingute sõlmimise ajal XXX kinnistu kasutuskord, mis nägi ette sõidukite parkimise korterelamu ette, mitte aga sinna, kus kostjad täna oma sõidukeid pargivad. Viide kasutuskorrale sisaldus ka kõigi puudutatud isikutega sõlmitud müügilepingutes. Täiesti kohatu on puudutatud isikute viide ehitustööde ajal kinnistute vahele püstitatud aiale. On selge, et ehitustööde ajal rakendatakse ehitustööde ümbruskonna heakorra tagamiseks teistsuguseid meetmeid kui pärast ehitustööde valmimist. XXX omanike peamiseks vastuargumendiks avaldajate nõudele on, et XXX ja XXX kinnistutele pääseb juurde ka üle nende endi, kui korraldada parkimine selliselt, et iga ridaelamu boksi ees pargib üks auto paralleelselt hoonega. Hindamaks, kas XXX omanike pakutud parkimislahendus on ka tegelikkuses teostatav, palusid avaldajad TTÜ T teadurilt TM selle kohta ekspertarvamust. Ekspertarvamusest nähtub selgelt, et parkimise korraldamine XXX omanike väidetud viisil ei ole võimalik. Ka ridaelamutega paralleelselt parkides ei mahuks sõidukid Eesti Vabariigi standardiga 843:2003 „Linnatänavad“ kehtestatud nõudeid arvestades üksteisest mööduma.

Nagu ekspertarvamusest nähtub, ei muuda XXX omanike pakutud lahendust reaalsuses teostatavaks ka see, et XXX ja XXX kinnistute elanikud saavad ühe sõiduki parkida ridaelamu all olevasse varjualusesse. Eksperdi hinnangul ei ole olukorras, kus XXX ja XXX elanikel ei ole võimalik juurdepääsuks kasutada osagi XXX kinnistust, nõuetekohane parkimine võimalik ka ridaelamute all asuvate autovarjualuste kasutamisel. Seega ei ole XXX omanike viited parkimiseks mõeldud varjualustele XXX Ja XXX kinnistutel asjakohased. Lisaks tuleb arvestada, et ka juhul, kui parkimiseks ette nähtud varjualuste olemasolu võimaldaks XXXja XXX kinnistutele parkida ilma XXX kinnistut kasutamata (ekspertarvamusest nähtuvalt ei ole see võimalik), ei lahendaks see ikkagi kinnistutele juurdepääsu probleemi. XXX ja XXX kinnistutele ei oleks ikkagi võimalik juurde pääseda ilma XXX kinnistut kasutamata. Kohatu on XXX omanike viide avaldajate ettepanekule anda XXX omanike käsutusse lisaparkimiskohad. Tegemist oli tõepoolest lisaparkimiskohtadega ehk siis parkimisvõimalustega, mis oleksid praegu XXX elanike poolt kasutatavatele parkimisvõimalustele lisandunud. Seega ei oleks XXX parkimiskohtade arv vähenenud. XXX ja 20 kinnistute puhul tähendaks XXX omanike ettepaneku ellurakendamine aga XXX ja XXX kinnistutel ettenähtud parkimiskohtade likvideerimist, kuigi detailplaneeringuga ning ehitusloaga on parkimiskohad nimetatud kinnistutel ette nähtud. Lisaks peavad avaldajad vajalikuks selgitada, et pakkusid XXX omanikele lisaparkimiskohti seetõttu, et need ise tegid juurdepääsu küsimuse lahendamiseks peetud läbirääkimistel sellise ettepaneku. Avaldajad taotlevad: 1) määrata sõidukitega juurdepääs Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosadesse nr XXX (XXX) ja XXX (XXX) kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks üle järgmiste Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosadesse nr XXX; XXX;

XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX;

XXX; XXX; XXX; XXX; XXX;

XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX; XXX;

XXX; XXX; XXX; XXX; XXX;

XXX kantud korteriomandite koosseisu kuuluva, aadressil XXX, Tallinn, asuva kinnisasja, kasutades selleks kohtulahendile lisatud plaanil värviliselt märgitud juurdepääsuteed laiusega 5,7 m mõõdetuna XXX kinnistu põhja-loode piirist XXX kinnistu poole; 2) määrata iga-aastaseks tasuks juurdepääsu eest iga Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosadesse nr XXX (XXX) ja XXX (XXX) kantud kinnistu kohta 1/23 summast, mis kuulub vastaval aastal maamaksuna tasumisele XXX, Tallinn, kinnistul asuva ja kohtulahendile lisatud plaanil värviliselt märgitud juurdepääsutee laiusega 5,7 m (mõõdetuna XXX kinnistu põhja-loode piirist XXX kinnistu poole) aluse maa eest, või tasu muus suuruses, mida kohus peab kohasemaks tasuks juurdepääsu eest; 3) tuvastada puudutatud isikute kohustus teha tahteavaldus, mis asendab nõusolekut kinnistusraamatusse kande tegemiseks, lugedes tahteavalduse tehtuks kohtuotsusega.

Puudutatud isikute II-VI, X-XIII, XVI, XVIII-XXII vastuväited Puudutatud isikud vaidlevad esitatud avaldusele vastu ja paluvad selle rahuldamata jätta. Selleks, et avaldajal oleks õigus nõuda oma kinnistule juurdepääsu AÕS § 156 kohaselt, peavad olema täidetud kolm tingimust, nagu on Riigikohus selgitanud oma otsuses asjas 3-2-1-41-08. Riigikohus märgib, et „Avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega ( Riigikohtu 27.09.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-185-05, p 16 ja 26.10.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 25).” Avaldajad leiavad, et kõik eelnimetatu on olemas, puudutatud isikud vaidlevad sellele vastu.

Avaldajate seisukoha, et juurdepääs on võimalik, kuna XXX kinnistu kasutamine XXX juurdepääsuks on ka detailplaneeringus ette nähtud, lükkab ümber Riigikohtu seisukoht asjas 32-1-5-06, kus kohus jõudis seisukohale, et ainult detailplaneering ei anna õigust ehitamiseks, ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet ega ole kinnisasja seadusjärgseks kitsenduseks. Isegi detailplaneeringu tellimine kinnistuomaniku enda poolt ei tähenda Riigikohtu seisukoha järgi, nagu oleks tellija väljendanud nõusolekut tee-ehitustööde tegemiseks ja hilisemaks tee kasutamiseks. Seega ei saa hageja vaid detailplaneeringu põhjal juurdepääsu nõuda. Detailplaneering saaks näidata vaid, et juurdepääs on maakorralduslikult võimalik. Antud juhul aga ei ole ka see korrektne. Nagu nähtub avaldusele lisatud detailplaneeringust, peab parkimisala kaugus hoone akendega seinast olema vähemalt 3,4 m. Praegusel juhul ongi puudutatud isikud oma autod sellisesse, detailplaneeringuga ette nähtud kaugusesse parkinud. Sellisel juhul aga ei ole võimalik enam samale kohale rajada juurdepääsu või vastupidisel juhul ei ole võimalik täita nimetatud 3,4 meetri nõuet, mistõttu on ilmselt tegemist planeerimis- või projekteerimisveaga. Järgmisena tuleb kindlaks teha, kas kinnistutele Hansu 10, 12, 14, 16 ja 20 puudub ligipääs avalikult kasutatavalt teelt, nagu väidavad avaldajad ning kas neil on AÕS § 156 kohaselt õigus nõuda juurdepääsu üle XXX kinnistu. Puudutatud isikud leiavad, et avaldajate väited juurdepääsu puudumise osas ei ole õiged. Juurdepääs XXX kinnistutele on täiesti olemas. Ka avaldajad ise tunnistavad, et praegune juurdepääs kaob siis, kui XXX omanikud hakkavad praegu juurdepääsuna kasutusel olevat ala kasutama parkimiseks. Seega ei ole väide, nagu puuduks juurdepääs, õige – juurdepääs on olemas, kuid avaldajad ise soovivad selle kasutamisest loobuda. Samuti ei ole XXX kinnistu ainus võimalus ligipääsuks XXX kinnistutele - näiteks on võimalik väheste kulutustega kasutada ligipääsu XXX poolt. Lisaks sellele on detailplaneeringuga ette nähtud teemaa XXX lõigus XXX ja XXX, katastritunnusega XXX. Nimetatud kinnistu on avaldaja omandis ja kuigi hetkel see on kasutusel vaid jalgrattateena, on hagejal vajadusel võimalik see välja ehitada ka autodega ligipääsuks. Riigikohus on kinnitanud asjas 3-2-1-41-08, et üldjuhul ei pea kinnistule tagama veel täiendavat juurdepääsu. Riigikohus väljendas arvamust, et isegi juhul, kui olemasoleva juurdepääsu kaudu on ligipääs raskendatud, ei tähenda see, et peab võimaldama ligipääsu üle kolmanda isiku kinnisasja. Kusjuures autoga juurdepääsu võimaldamine üle teise isiku kinnisasja peab olema eraldi põhjendatud, eriti kui juurdepääs avalikult teelt on kinnisasjale juba olemas (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18 ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22). Lisaks on Riigikohus samas asjas selgitanud, et juurdepääs ei tähenda õigust parkimiskohale. Isegi kui kinnistule tõepoolest ei oleks juurdepääsu, on Riigikohtu suuniste kohaselt vajalik kaaluda, kas hageja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle kostja kinnisasja kaalub üles kostja huvi oma kinnisasja kasutamise keelamise vastu. Seejuures tuleb arvestada varasemaid kasutamise tavasid, juurdepääsu koormavust jm olulisi asjaolusid. Kindlasti ei ole puudutatud isikud erinevalt avalduses väidetust parkinud autosid praegusel viisil selleks, et teha tahtlikult takistusi. Kõigepealt näeb ka detailplaneering ette, et autod peavad olema pargitud 3,4 m kaugusele akendega seinast. Eelmise parkimiskorralduse juures olid autod esimese korruse akendest umbes meetri kaugusel, mis ilmselt muutus heitgaaside, autotulede ja müra tõttu eluruumide sihipärase kasutamise oluliselt raskendatuks. Lisaks sellele kukkusid talvel autodele lumi ja jää. Samuti olid kinni pargitud nii majaesine kõnnitee kui ka sissepääsud majja – puudus ligipääs nii operatiivautodele kui näiteks lapsevankritega ja liikumispuuetega isikutele.

Tulenevalt eeltoodust leidsid korteriomanikud, et parkimine tuleb kõigi elanike huvisid arvestades ümber korraldada, mida ka tehti. Praegune parkimiskorraldus rahuldab kõiki korteriomanikke ning selle endiseks muutmine juurdepääsu võimaldamiseks on ilmselt kinnistu omanikele oluliselt koormav ja kitsendaks oluliselt nende õigust oma kinnistut kasutada. Ka varasemalt, XXX elamute ehitamise ajal ei kasutatud XXX kinnistut juurdepääsuks. Juurdepääsuna oli kasutusel XXX kinnistu, mis on XXX elamu teisel küljel. Puudutatud isiku ja avaldaja vahel sõlmitud müügilepingu punktis 1.8.1 ja 1.8.2 kinnitab avaldaja kui müüja selgesõnaliselt, et lepingu eset ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, seahulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike õigustega ning lepingu eseme valdamise, kasutamise ja käsutamise suhtes ei kehti käesolevas lepingus nimetamata piiranguid. Seega ei ole XXX kinnistu praegusel ajal XXX kinnistutele juurdepääsuna kasutusel; ei ole seda kunagi olnud ning avaldaja on ka selgesõnaliselt müügilepinguid sõlmides kinnitanud, et kolmandatel isikutel (sh ilmselt ka XXX omanikel) ei ole mingeid õigusi XXX kinnistu osas. Praegusel ajal on juurdepääs olemas ja see säilib ka siis, kui XXX omanikud pargivad iga ridaelamuboksi kohta praegu juurdepääsuna kasutusel olevale alale ühe auto (nagu on ette nähtud ka detailplaneeringu kohaselt). Seega antud juhul on avaldaja huviks hakata parkima autosid elamuga risti ja saada sellega igale ridaelamuboksile ette nähtud ühe koha asemel mitu parkimiskohta. Puudutatud isikud leiavad, et huvi mitte ligipääsu, aga parkimiskohtade vastu ei kaalu üles puudutatud isikute huvi oma kinnistu praeguse kasutamise säilimise kohta. Puudutatud isikud paluvad jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Puudutatud isikute I, VIII-X, XIV, XIX, XX, XXII, XXIV vastuväited Puudutatud isikud I, VIII-X, XIV, XIX, XX, XXII, XXIV toetavad täielikult puudutatud isikute II-VII, XI-XIII, XV-XVIII, XXI, XXIII-XXVII seisukohti ning paluvad jätta avaldajate taotlus rahuldamata. Puudutatud isikud XXVIII-XXX on samal seisukohal avaldajatega (08.11.2012 kohtuistungi protokolli lk 3). Kohtumääruse põhjendused Kohus, olles tutvunud avaldajate avalduse, puudutatud isikute vastuste, poolte esitatud tõenditega, kuulanud menetlusosalised kohtuistungil ära, viinud läbi vaatluse, leiab, et esitatud avaldus tuleb rahuldada osaliselt. Esmalt täpsustab kohus, kellele menetlusosalisest milline kinnistu kuulub ja mida isikud taotlevad. Avaldajale I kuuluvad kinnistud XXX ja XXX, millele avaldaja I taotleb juurdepääsutee määramist üle XXX kinnistu. Varasemalt kuulus avaldajale I ka XXX kinnistu, kuid selle on avaldaja I võõrandanud ning kinnistusraamatusse on kantud uued omanikud, kes ei ole esitanud avaldust astuda menetlusse avaldaja I asemel. Seoses eeltooduga esitas avaldaja I 24.10.2012 menetlusdokumendis taotluse avaldusest osaliselt loobumiseks XXX kinnistule juurdepääsutee määramise osas. Kohus märgib, et TsMS § 429 lg kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. TsMS § 477 lg-st 1 tulenevalt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Tulenevalt eeltoodust võtab kohus vastu avaldaja I avalduse avaldusest osaliselt loobumiseks ja lõpetab menetluse XXX kinnistule juurdepääsutee määramise osas.

Avaldajale II kuulub XXX kinnistu, millele avaldaja II taotleb juurdepääsutee määramist üle XXX kinnistu. Avaldajate III ja IV kaasomandis on XXX kinnistu, millele avaldajad III ja IV taotlevad juurdepääsutee määramist üle XXX kinnistu. Puudutatud isikute I-XXVII kaasomandis on XXX kinnistu. Puudutatud isikute XXVIII-XXX kaasomandis on XXX kinnistu. Puudutatud isiku XXXI omandis on XXX kinnistu. Käesoleval juhul taotlevad avaldajad oma kinnistutele juurdepääsutee määramist üle puudutatud isikutele I-XXVII kuuluva XXX kinnistu. Juurdepääsutee määramise küsimust reguleerib asjaõigusseaduse (AÕS) § 156, mille lg-st 1 tulenevalt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Riigikohus on asunud seisukohale, et AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve (Riigikohtu 12.04.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 14). Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude AÕS § 156 lg 1 alusel rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16; 26.10.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 25; 21.05.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20). Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28). Lähtuvalt eelviidatud Riigikohtu seisukohtadest märgib kohus, et käesolevas asjas tuleb tuvastada, kas esineb AÕS § 156 lg 1 kohaldamise vältimatu eeldus, s.t kas avaldajatel puudub oma kinnistutelt juurdepääs avalikule teele. Lähtuvalt tsiviilasjas kogutud tõenditest – fotod (kd II lk 25-31), plaanid (kd I lk 103, 183, kd II lk 201-203), vaatluse protokoll (kd II lk 200) – on kohus seisukohal, et avaldajatele kuuluvatelt kinnistutelt tõepoolest puudub juurdepääs avalikule teele. Antud hetkel toimiva liikluspraktika kohaselt kasutavad avaldajad oma kinnistutele jõudmiseks nendega külgnevaid XXX, 10 ja 16 kinnistuid. Samuti läbivad avaldajad vastastikku üksteisele kuuluvaid kinnistuid. Nimelt on avaldajal I vajalik talle kuuluvale XXX kinnistule jõudmiseks läbida ka avaldajatele II, III ja IV kuuluvad kinnistud. Samas peavad avaldajad III ja IV nende kaasomandis olevale XXX kinnistule jõudmiseks ületama avaldajale I kuuluva XXX kinnistu. Avaldajad taotlevad liikluskorralduse muutmist ning juurdepääsutee määramist üle XXX kinnistu, kuna praeguses situatsioonis ei ole avaldajatel võimalik oma kinnistutel sõidukeid elamuga risti parkida, samuti ei ole elamute ette võimalik parkida mitu autot korraga. Kohus osundab Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-45-04, milles on väljendatud seisukohta, et lahendades AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõuet, tuleb esitatud asjaolude alusel arvestada sedagi, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs avalikult teelt oma kinnisasjale mujalt kui kostja maatüki kaudu. Seega ei ole kohus seotud avaldajate taotluses nimetatud juurdepääsutee võimalusega ning võib määrata ka muul viisil juurdepääsu tagamise avalikule teele. Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud juurdepääsutee määramine juba toimiva liikluskorralduse järgi

ning avaldajate nimetatud eelistus juurdepääsu määramiseks üle XXX kinnistu tuleb jätta kohaldamata. Kohus on antud seisukohal, kuna avaldajatel on oma kinnistute ees 5,5 meetri laiune telliskividega sillutatud ala (kd II lk 26, kd II lk 201 plaanil rohelisega märgitud), mida mööda avaldajatel on autoga juurdepääs oma kinnistutele. Esitatud tõenditest nähtub, et kõnealusele alale mahuvad kaks autot kõrvuti ka olukorras, kus üks auto on paralleelselt elamutega pargitud ning teine sõiduk peab parkivast autost mööduma. Nimetatud asjaolus veendus kohus ka paikvaatluse käigus. Kohus märgib, et avaldajate viidatud asjaolu, et avaldajatel ei ole võimalik oma autosid elamuga risti parkida, ei tähenda, et avaldajatel ei ole sellise liikluskorralduse juures juurdepääsu oma kinnistutelt avalikule teele. Samuti ei tulene ühestki Eesti Vabariigis kehtivast õigusaktist ega Riigikohtu lahendist avaldajatele vääramatut õigus parkida enda või külastajate sõidukid vahetult eramu ukse ette risti elamuga, et mahutada võimalikult palju autosid. Antud juhul ei nähtu avaldajate ülekaalukat huvi XXX kinnistu omanike ees. Nimelt on plaanil (kd II lk 201) oranžiga märgitud ala XXX kinnistu koosseisus, mis tähendab, et XXX kinnistu omanikel on Põhiseaduse §-st 32 tulenev õigus omandi puutumatusele ning õiguspärane ootus eeldada, et nende omandit kitsendatakse seaduses sätestatud juhtudel ning üksnes vastava ülekaaluka huvi olemasolu korral. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul soovivad avaldajad XXX kinnistu arvelt sisuliselt parkla rajada, mida ei saa kindlasti lugeda ülekaalukaks huviks võrreldes XXX kinnistu omanike õigusega nende omandi puutumatusele. Avaldajad ei ole antud juhul esitanud asjaolusid, millest tulenevalt oleks põhjendatud kohustada puudutatud isikuid parkima oma sõidukeid vahetult XXX elamu seina äärde olukorras, kus XXX kinnistu omanikud soovivad jätta kõnealuse ala jalakäijatele liiklemiseks ning vältida müra ja heitgaase vahetult elamu akende all. Kohus on seisukohal, et eeltoodud põhjendustel tuleb avaldajate taotlus juurdepääsu tee määramiseks AÕS § 156 alusel osaliselt rahuldamata jätta, kuna avaldajatel ei ole ülekaalukat huvi võrreldes XXX kinnistute omanikega. Eelnevalt leidis siiski tuvastamist, et avaldajatel ei ole oma kinnistutelt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, mistõttu määrab kohus AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutee muul viisil, kui avaldajad on taotlenud. Nähtuvalt kinnistute plaanist (kd II lk 201) on avaldajale I kuuluvale XXX kinnistule võimalik pääseda üle XXX, 10, 12, 14, 16, 18 kinnistute ning XXX kinnistule on võimalik pääseda üle XXX, XXX ja XXX kinnistute. Avaldajale II kuuluvale XXX kinnistule on võimalik pääseda üle XXX ja XXX kinnistute. Avaldajatele III ja IV kuuluvale XXX kinnistule on võimalik pääseda üle XXX, XXX. Kohus leiab, et avaldaja I taotlus oma kinnistu juurde pääsemiseks juurdepääsutee määramiseks tuleb rahuldada selliselt, et juurdepääs XXX kinnistule kulgeb üle XXX, XXX kinnistute ja juurdepääs XXX kinnistule kulgeb üle XXX, XXX ja XXX kinnistute. Avaldaja II taotlus oma kinnistu juurde pääsemiseks juurdepääsutee määramiseks tuleb rahuldada selliselt, et juurdepääs kulgeb üle XXX ja 10 kinnistute. Avaldajatele III ja IV taotlus oma kinnistu juurde pääsemiseks juurdepääsutee määramiseks tuleb rahuldada selliselt, et juurdepääsu kulgeb üle XXX, XXX ja XXX kinnistute. Nimetatud juurdepääsuteede määramine on põhjendatud, kuna avaldajatel puuduks vastasel korral oma kinnistutelt juurdepääs avalikult kasutatavale teele, mistõttu on täidetud AÕS § 156 kohaldamise eeldus. Kõnealusel viisil juurdepääsu tee määramine ei ole oluliselt vastuolus juurdepääsu tee alla jäävate kinnistute omanike huvidega, kuna nende omandit ei kahjustata põhjendamatult, samuti jääb samaks XXX, XXX ja XXX juures toimiv praegune liikluskorraldus. Nimetatud viisil juurdepääsutee määramine on kõigi avaldajate huvides, kuna avaldajad peavad vastastikku läbima üksteise kinnistuid. Kõnealused juurdepääsuteed on kohtuotsusele lisatud plaanil märgitud kollasega.

Avaldajad on küll väljendanud seisukohta, et nimetatud viisil juurdepääsutee rajamine ei ole võimalik ning on esitanud selle kohta ka ekspertarvamuse (kd II lk 170-171), kuid kohus leiab, et antud vastuväited on põhjendamatud. Asjaolu, et kõnealusel viisil juurdepääsutee määramine on liikluskorralduslikult teostatav, kinnitab juba üksnes tõsiasi, et just sellisel viisil on avaldajate poolt oma kinnistutele jõudmine seni toiminud. Avaldajad on ka seisukohal, et üle mitme kinnistu juurdepääsutee rajamine on palju ebaotstarbekam lahendus, kui üksnes ühe kinnistu koormamine. Kohus avaldajate väitega ei nõustu ning osundab Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-4504 p-le 16, milles on märgitud, et olenevalt kinnisasja suurusest, tee ja hoonete asukohast sellel ja teistest asjaoludest, võib juurdepääs üle mitme kinnisasja olla nende omanikele vähem koormavam, kui juurdepääs üle ühe kinnisasja selle omanikule. Samas punktis on Riigikohus kinnitanud, et juurdepääsutee määramisel tuleb arvestada ka väljakujunenud tavadega. Lähtuvalt eeltoodust on kohus veendunud, et juurdepääsutee määramine üle mitme kinnisasja olukorras, kus avaldajad on taotlenud selle määramist üle ühe kinnistu, ei ole põhjendamatu, kui see arvestab enam asjaosaliste huve ning väljakujunenud tavasid. Seoses juurdepääsutee tasuga märgib kohus, et Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-44-11 p 28 järgi on koormatava kinnisasja omanikul õigus nõuda tasu AÕS § 156 lg 1 järgi, vaidluse korral määrab tasu suuruse asjaolude järgi kindlaks kohus. Teeomanikul on õigus nõuda tee kasutajatelt tasuna vähemalt TeeS § 37 lg 3 järgses ulatuses tee kasutamisega seotud kulutuste hüvitamist. Tee kasutamise tasu arvutamisel tuleb arvestada ka tee omamisega kaasnevaid kohustusi, mis tulenevad teeseadusest ja heakorraeeskirjast. Kohus osundab, et käesoleval juhul ei ole andmeid selle kohta, et juurdepääsutee alla jäävate kinnistute omanikud nõuaksid tasu või kõnealuse tasu osas esineks vaidlus, mistõttu kohtul puudub alus võimaliku tasu osas seisukohta võtta, kuid peab eeltoodust tulenevalt vajalikuks selgitada, et puudutatud kinnistute omanikel on õigus vastava nõude esitamiseks. Samas peab kohus vajalikuks veelkord märkida, et XXX-XXX kinnistute omanikud peavad suures osas läbima vastastikku üksteise kinnistuid, mistõttu on kõigil sarnane talumiskohustus ning hüvitise maksmine ei pruugi osutuda vajalikuks. Kooskõlas TsMS § 460 lg 1 (ja § 477 lg 1) kehtib käesolev kohtumäärus ka isikute suhtes, kes on saanud menetlusosaliste õigusjärglaseks pärast avalduse (hagiavalduse) esitamist. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et juhindudes TsMS § 172 lg-st 1 tuleb käesolevas asjas menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda jätta, kuna tsiviilasja lahend on tehtud nende huvides. Kooskõlas § 174 lg-ga 1 on puudutatud isikutel õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtulahendi jõustumisest. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.