Tallinna Ringkonnakohus Tiit Kollom, Reet Allikvere ja Kaupo Paal 08.06.2012 Tallinn 2-11-11128 FIE Alar Raamat Lembri talu hagi Arvo Merisalu ja Maie Merisalu vastu kinnisasja valduse taastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Pärnu Maakohtu 25.10.2011 otsus Arvo Merisalu ja Maie Merisalu apellatsioonkaebus 1595 eurot Hageja FIE Alar Raamat (ärinimega Lembri talu, registrikood 10131698, asukoht Posti tn 7, Valjala alevik, Valjala Vald, Saare maakond), lepinguline esindaja Mihkel Tuus; Kostja I Arvo Merisalu (isikukood xxxxxxxx, xxxx xxxxx xx maakond); Kostja II Maie Merisalu (isikukood xxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx xxx xx maakond); Kostjate lepinguline esindaja Allan Viirma Kirjalik menetlus
Menetluse liik
Pärnu Maakohtu 25.10.2011 otsus tsiviilasjas nr. 2-11-11128 jätta muutmata, kostjate apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetlusosaliste apellatsiooniastmega seotud menetluskulud solidaarselt Arvo Merisalu ja Maie Merisalu kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusosaline võib asja lahendanud maakohtule esitada avalduse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks 30 päeva jooksul menetluskulude jaotust ette nägeva kohtulahendi jõustumisest arvates.
Asjaolud FIE Alar Raamat Lembri talu esitas 14.03.2011 maakohtule hagi Arvo Merisalu ja Maie Merisalu vastu kinnisasja valduse taastamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt asub Saare maakonnas Valjala vallas Kalju külas Tiido kinnistu suurusega 13,61 ha, mille katastritunnus on xxxxx:xxx:xxxx ning kinnistusregistri registriosa number xxxxxxxxx. Kinnistu tekkis 16.03.2010 registriossa nr xxxxxx kantud Tiido kinnistu jagamise teel. Enne 16.03.2010 kuulus registriossa nr xxxxxxx kantud Tiido kinnistu, mille koosseisus oli ka katastriüksus xxxxxxx:xxx:xxxx, Rein Koidule. R. Koit ja hageja sõlmisid 01.01.2008 rendilepingu, mille esemeks oli 16,40 ha Tiido kinnistu maad. Rendilepingu p 1 kohaselt rentis hageja maad põllumajandusliku tootmise eesmärgil, seega on tegemist VÕS § 340 lg-s 1 ettenähtud põllumajandusliku rendilepinguga. Nimetatud sätte kohaselt võib põllumajandusliku rendilepingu esemeks olla ka põllumajandusliku kinnisasja osa. Rendilepingu tähtajaks on selle p 10 kohaselt ajavahemik 01.01.2008 kuni 31.12.2013. Hiljem leppisid R. Koit ja hageja kokku rendilepingu osalises lõpetamises selliselt, et hageja valdusse ja kasutusse jäi 8,58 ha suurune põld katastriüksusest nr xxxxx:xxx:xxxx. Hageja valdas ja haris nimetatud põldu 01.01.2008 kuni 29.06.2010. Hageja andmetel tegi R. Koit 04.03.2010 notariaalselt tõestatud tehingud, millega eraldas Tiido kinnistust, mille koosseisu kuulunud katastriüksused asusid nii Kalju, Veeriku kui ka Kuiste külas, 13,61 ha suuruse katastriüksuse, mis asub Kalju külas, eraldi kinnistuks (samuti nimega Tiido), müüs eraldatud kinnistu kostjatele ühisomandisse ning andis asjaõiguslepinguga ostjatele müüdud kinnistu omandiõiguse üle. Kinnistusraamatust nähtuvalt avati 16.03.2010 nimetatud tehingute alusel kinnistusraamatus 13,61 ha suuruse katastriüksuse tunnusega xxxxx:xxx:xxxxxx kohta eraldi registriosa numbriga xxxxx ja kanti kinnisasja omanikuna kõigepealt sisse R. Koit ning kohe seejärel ühisomanikena kostjad. Seega alates 16.03.2010 kuulub 8,58 ha suurune põld, mida hageja kasutas eelnimetatud rendilepingu alusel, kostjate ühisomandisse. Arvestades VÕS §-s 341 ja § 291 lg-s 1 sätestatut, olid kostjad alates 16.03.2010 kõnealuse rendilepingu järgi rendileandjateks ning neil tekkisid sellest tulenevalt kinnistu reaalosa rendileandja õigused ja kohustused. Kostjad aga asusid pärast kinnisasja omandamist seisukohale, et seoses kinnistu ostmisega lõppesid hageja õigused rendilepingu esemeks olevat põldu vallata ja kasutada ning teavitasid ka hagejat oma sellisest seisukohast. Kostjate vastuseisule vaatamata tegi hageja 2010. a kevadel põllul kõik maaharimistööd ning külvas 17.05.2010 sellele rapsi. A. Merisalu haris 29.06.2010 hageja külvi üles. Hageja sai sellest teada 30.06.2010. Mõni päev hiljem jõudis temani M. Merisalu kiri kuupäevaga 28.06.2010, milles viimane teatas, et kostjad otsustasid põllu uuesti üles harida ning et „kõik edaspidine toimub meie poolt planeeritava külvikorra alusel“. Kirjas märgiti ka seda, et hageja poolt põllule rapsi külvamine toimus kostjate keelu vastaselt. Hageja pöördus 06.07.2010 avaldusega politsei poole märkides, et kostjad tekitasid talle külvi ülesharimisega materiaalset ja moraalset kahju. Lääne Prefektuuri Korrakaitsebüroo 12.07.2010 vastuses selgitati hagejale, et olukorras, kus kahju on juba tekitatud, ei ole politseil enam õiguslikku alust kahju ärahoidmise eesmärgil sekkuda ega tema rendilepingust tulenevaid õigusi ja õigushüvesid kaitsta. Hageja leidis, et kostjad võtsid kõnealuse 8,58 ha suuruse põllu valduse temalt ära omavoliliselt ning hagejad on Tiido kinnistu nimetatud osa omavolilised valdajad. Hageja õigus vaidlusalust põldu vallata ja kasutada tuleneb 01.01.2008 sõlmitud rendilepingust. Pärast seda, kui lepingupooled olid rendilepingu lõpetamises muude
põldude osas kokku leppinud, jäi leping kehtima 8,58 ha suuruse põllu osas, mis asub katastriüksusel xxxxx:xxx:xxxx. Rendilepingu tähtaeg ei ole möödunud ning seda ei ole erakorraliselt üles öeldud. Asjaolu, et katastriüksus, mille koosseisu vaidlusalune põld kuulub, on arvatud kinnistu jagamisel tekkinud uue kinnisasja koosseisu, ei mõjutanud kinnisasja reaalosaks oleva põllu kohta kehtinud rendilepingu kehtivust. Rendilepingu kehtivust ei mõjutanud ka asjaolu, et alates 16.03.2010 kuulub kinnisasi kostjate ühisomandisse. Omandades kinnisasja, mille osa kohta oli sõlmitud rendileping, tekkisid kostjatel rendileandja õigused ja kohustused 01.01.2008 sõlmitud rendilepingu järgi. Rendilepingu eseme kasutamine eeldab selle valdamist. Seega peab rendileandja andma rendilepingu eseme rentniku valdusse ega tohi lepingu kehtivuse ajal rentniku valdust rikkuda ega ära võtta. Kui asja omanik võtab rendile antud asja valduse rentniku nõusolekuta seadusevastaselt ära, on tegemist omavoliga ning saadud valdus on omavoliline (VÕS § 339 ja asjaõigusseadus (AÕS) § 40 lg 2). Valdus on omavoli vastu seadusega kaitstud (AÕS § 40 lg 1) ja valdajal on õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja (AÕS § 45 lg 1). Käesoleval juhul on kostjad vaidlusaluse põllu osas alates 29.06.2010 hageja suhtes omavolilised valdajad (AÕS § 40 lg 2). Nimetatud päeval haris A. Merisalu ilma hageja nõusolekuta üles hageja külvi ning M. Merisalu teatas hagejale kirjalikult, et edaspidi harivad kostjad kui kinnisasja omanikud põldu ise. Hageja palus AÕS § 45 lg 1 alusel taastada tema valdus Tiido kinnistu koosseisu kuuluva 8,58 ha suuruse põllu suhtes ning kohustada kostjaid hoiduma rendilepingu kehtivuse ajal kinnistu nimetatud osa valduse rikkumisest või äravõtmisest Alar Raamatu suhtes. Maakohus rahuldas 26.04.2011 määrusega hageja taotluse asjas õigussuhte esialgseks reguleerimiseks ja määras hagi tagamise korras, et FIE-l Alar Raamat ärinimega Lembri talu on õigus vallata ja kasutada Saare maakonnas Valjala vallas Kalju külas asuva Tiido kinnistu, maaüksuse katastritunnus xxxxxx:xxx:xxxxx, koosseisu kuuluvat 8,58 ha suurust põldu maaviljeluse eesmärgil kuni tsiviilasjas nr 2-11-11128 tehtava lahendi jõustumiseni ning keelas kostjatel samal ajavahemikul tõkestada või takistada Alar Raamatul põllu valdamist ja kasutamist. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja leidsid, et rendileping ei ole kehtiv. Hageja ei ole rendilepingu pool. Hageja märkis hagiavalduses enda ärinimeks FIE Alar Raamat Lembri talu. Äriregistri andmebaasis ei ole sellise ärinimega ettevõtjat registreeritud ega olnud ka rendilepingu sõlmimise ajal (01.01.2008). Hageja poolt esitatud registrikoodi järgi on võimalik tuvastada hageja tegelikuks ärinimeks Lembri talu, mille kaudu tegutseb talupidajana Alar Raamat (isikukood xxxxxxxx, elukoht xxxxxxx). Hageja esitas oma väidetava õiguse tõendamiseks rendilepingu. Nimetatud rendilepingust ei nähtu ühtegi osapoole rekvisiiti peale nime ja kontaktandmete, seega tuleb lähtuda lepingu poole tuvastamisel nimest. Rendilepingus rentnikuna märgitud FIE Alar Raamat kanti füüsilisest isikust ettevõtjana Äriregistrisse 15.05.2009 (registrikood 11656206), ehk 17 kuud hiljem, kui hagiavaldusele lisatud rendileping sõlmiti. Hageja registrikood 10131698 (so Lembri talu registrikood) ning asjaolu, et ettevõtjat nimega FIE Alar Raamat ei olnud rendilepingu sõlmimise ajal Äriregistris registreeritud, viitavad sellele, et hageja (Lembri talu) ei saanud hagiavaldusele lisatud rendilepingu pooleks olla. Kuna rentnikuna on märgitud Alar Raamat - jättes kõrvale füüsilisest isikust ettevõtjana registreeringu ja selle tähistamise lühendiga FIE rentniku nime juures, võis rentnikuks olla Alar Raamat (ik xxxxxxxxxxx). Kuna nimena on selgesõnaliselt märgitud Alar Raamat, ei ole võimalik, et rendilepingu pooleks oli hageja, so Lembri talu.
Asjaolu, et rentnikuks oli Alar Raamat (ik xxxxxxxxxx) füüsilise isikuna, mitte Lembri talu, toetab ka R. Koidu poolt kostjatele kinnisasja müügitehingul üle antud koopia rendilepingu ülesütlemise teatest ning hageja enda poolt hagiavaldusele lisatud 28.06.2010 kiri. Eeltoodust tulenevalt sai hageja poolt esitatud rendilepingu järgi olla rentnikuks FIE Alar Raamat (reg 11656206) või Alar Raamat (ik xxxxxxxxx), mitte aga hageja, so Lembri talu. Hageja ei ole kohtule esitatud rendilepingu pooleks ja seega ei ole hagejal õigust ega võimalust nõuda maatükile valduse taastamist ja edaspidisest valduse rikkumisest hoidumist. Hagejal ei ole kõnealuse maatüki valdamise õigust kunagi olnud. Kostjad omandasid 04.03.2010 R. Koidu ja kostjate vahel sõlmitud hoonestamata kinnistu müügilepinguga 13,61 ha suuruse Tiido kinnistu. Kinnisasja müügilepingu p-des 4.2 ja 4.4 kinnitas R. Koit, et ta ei ole teinud tehinguid, millega kaasneksid kolmandate isikute õigused müügilepingu esemeks olevale kinnistule ning et kolmandatel isikutel puuduvad mistahes kinnisasja puudutavad valdus- ja kasutamisõigused. R. Koit informeeris kostjaid, et hagiavaldusele lisatud rendileping on rentniku poolt rendi tasumata jätmise tõttu üles öeldud ning kokkulepitud etteteatamistähtajast lähtudes lõpeb kinnisasja koormav rendileping 03.03.2010. Seega oli rendileping 04.03.2010 lõppenud. Kinnisasja müügilepingu sõlmimisel andis R. Koit kostjatele koos kinnisasja puudutava dokumentatsiooniga üle ka hageja poolt rendilepingu ülesütlemise avalduse koopia. Ülesütlemise avaldusest nähtub, et rendilepingu ülesütlemise avaldus tehti 03.01.2010 ning rendileping öeldi üles alates 03.03.2010. Kostjad omandasid Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa numbriga 3756034 ja katastritunnusega 85801:002:0523 Tiido kinnisasja ilma kolmandate isikute kinnisasja koormavate õigusteta. Rendilepingu p 4 kohaselt kohustus A. Raamat tasuma rendileandjale renti 7375 krooni ühe aasta eest. Kostjatele teadaolevalt ei täitnud A. Raamat nimetatud rendi tasumise kohustust ning sellest tulenevalt öeldi rendileping lepingu p 6 alusel ennetähtaegselt üles. Kostjad kinnitasid, et 2010. aasta eest ei ole A. Raamat ega hageja Lembri talu rendilepingus ettenähtud renti kostjatele tasunud. Seega on A. Raamat rendilepingu lõppemisest teadlik ja jättis seetõttu rendi kostjatele tasumata. Arvestades VÕS § 110 lg-s 1 ja § 111 lg-s 1 sätestatut, siis isegi juhul, kui kostjatele müüdud kinnistu suhtes oleks kehtiv rendileping, oleks kostjatel õigus rendilepingu objektiks oleva maatüki rentniku kasutusse andmisest keelduda kuni sissenõutavaks muutunud renditasu maksmiseni. R. Koidu ja kostjate vahel sõlmitud kinnistu võõrandamislepingus on kinnitus, et vaidlusalune kinnistu on kohustustest vaba. Hageja ja R. Koidu vahel 11.03.2011 sõlmitud kokkulepe ei ole kostjate jaoks siduv. Sel ajal ei saanud ka R. Koit müüdud kinnistu osas enam mingeid kokkuleppeid sõlmida, samuti rendilepingut muuta, arvestades TsÜS § 77 lg-s 3 sätestatut. Rendilepingu sõlmisid pooled kirjalikus vormis ja lepingu p 11 kohaselt tehakse täiendused poolte kokkuleppel ja lisatakse lepingule. Lepingule ei ole ühtegi poolte poolt tehtud kirjalikku muudatust lisatud. Maakohtu otsus Pärnu Maakohus rahuldas hagi, taastas FIE Alar Raamatu Lembri Talu valduse Saare maakonnas Valjala vallas Kalju külas asuva Tiido kinnistu koosseisu kuuluva 8,58 ha suuruse põllu suhtes ning kohustas Tiido kinnistu omanikke A. Merisalut ja M. Merisalut hoiduma Rein Koidu ja hageja vahel 01.01.2008 sõlmitud Tiido kinnistu põldude rendilepingu kehtivuse ajal kinnistu nimetatud osa valduse rikkumisest või äravõtmisest Alar Raamatu suhtes ja jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostjate kanda.
Kostjate väide, et hageja ei ole vaidlusaluse rendilepingu pool, on alusetu. Äriregistri A-ossa ärinimega Alar Raamat ja registrikoodiga 11656206 kantud isik on teine isik nimega Alar Raamat, kelle isikukood on 37806030015 ja kellel ei ole vaidlusaluse põlluga ja rendilepinguga mingit seost. Hageja Alar Raamat on füüsiline isik isikukoodiga 36608080019, kes tegutseb ettevõtjana ärinime Lembri talu all ning on kantud ettevõtjana äriregistri A-ossa registrikoodiga 10131698. Kostjate arusaam, et ettevõtjana on Alar Raamat teine isik, on ekslik. Antud asjas on vaidlus selles, kas vaidlusalune rendileping oli 04.03.2010 kehtiv või mitte. Antud juhul ei ole kostjate väide, et hageja nõude aluseks olev rendileping oli 04.03.2010 üles öeldud, tõendatud. Väide, mille kohaselt müügilepingu sõlmimisel 04.03.2010 andis R. Koit kostjatele üle rendilepingu ülesütlemisavalduse kuupäevaga 03.01.2010, ei ole usaldusväärne. Seda kinnitab asjaolu, et nimetatud avaldust ei olnud kostjad kuni 15.04.2011 esitanud ka PRIA-le, mida tõendab PRIA peadirektori nimetatud kuupäeva käskkiri nr 12-6/552, millega nõuti kostjate Aru talult tagasi vaidlusaluse põllu eest välja makstud ühtne pindalatoetus summas 694,11 eurot. Nimetatud käskkirja põhjendava osa lõpus märgiti, et PRIA-l puuduvad andmed Tiido kinnistu endise omaniku R. Koidu ja FIE Alar Raamat vahel sõlmitud rendilepingu lõpetamise kohta vaidlusaluse 8,58 ha maa osas. Ka R. Koit kinnitas 11.03.2011 hagejaga sõlmitud kokkuleppes, et 04.03.2010 oli rendileping 8,58 ha suuruse põllu osas kehtiv. Tõendatud ei ole ka asjaolu, et 03.01.2010 dateeritud avaldus oleks hagejale esitatud ehk et R. Koit oleks rendilepingu hagejale VÕS § 195 lg-s 1 ja § 196 lg-s 1 sätestatud viisil üles öelnud. Hageja kinnitusel ei ole kohtule esitatud ülesütlemisavaldust temale esitatud ja ta ei ole seda varem näinud. Kuna vastupidised tõendid kohtul puuduvad, leidis kohus, et R. Koit ei teinud hagejale rendilepingu ülesütlemisavaldust. Põhjendamatu on kostjate seisukoht, et tuginedes VÕS § 110 lg-le 1 ja § 111 lg-le 1 oleks neil õigus rendilepingu objektiks oleva maatüki rentniku kasutusse andmisest keelduda ka rendilepingu kehtivuse korral, kuna hageja ei tasunud neile 2010. aasta eest renti. Eelmärgitud 11.03.2011 kokkuleppes kinnitasid R. Koit ja hageja, et hüvitamaks R. Koidu poolt hagejale tekitatud kahju, leppisid pooled 2010. a jaanuarikuus kokku, et A. Raamat ei pea rendilepingu järgi Tiido kinnistu maa kasutamise eest renti kuni lepingu tähtaja lõpuni maksma. Nimelt andis R. Koit rendilepinguga A. Raamatu kasutusse antud maast 2009. aastal kostjate kasutusse 4,3 ha suuruse põllu Tiido kinnistust, mille tõttu vähendati PRIA peadirektori 20.11.2009 ja 29.01.2010 käskkirjadega A. Raamatule määratud toetusi (karistuslikult) 16 940 krooni võrra ning lisaks jäi A. Raamat ilma nimetatud põllult 2009. aastal arvestatud toetustest summas 8470 krooni. Antud kokkulepet ei saa käsitleda rendilepingu muudatusena ja seda hageja ei teinud. Omandades kinnisasja, mille osa kohta oli sõlmitud rendileping, tekkisid kostjatel rendileandja õigused ja kohustused R. Koidu ja hageja vahel sõlmitud rendilepingu järgi. Rendilepingu eseme kasutamine eeldab selle valdamist. Seega peab rendileandja andma rendilepingu eseme rentniku valdusse ega tohi lepingu kehtivuse ajal rentniku valdust rikkuda ega ära võtta. Kui asja omanik võtab rendile antud asja valduse rentniku nõusolekuta seadusevastaselt ära, on tegemist omavoliga ning saadud valdus on omavoliline (VÕS § 339 ja AÕS § 40 lg 2). Omavoli on valdaja nõusolekuta seadusevastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. Valdus on omavoli vastu seadusega kaitstud (AÕS § 40 lg 1) ja valdajal on õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja (AÕS § 45 lg 1).
Käesoleval juhul on kostjad vaidlusaluse põllu osas alates 29.06.2010 hageja suhtes omavolilised valdajad. Nimetatud päeval haris kostja A. Merisalu ilma hageja nõusolekuta üles hageja külvi ning kostja M. Merisalu teatas hagejale kirjalikult, et edaspidi harivad kostjad kui kinnisasja omanikud põldu ise. Eeltoodud asjaolude tõttu on põhjendatud hageja nõue AÕS § 45 lg 1 alusel oma valduse taastamiseks Valjala vallas Kalju külas asuva Tiido kinnistu reaalosaks oleva 8,58 ha suuruse põllu suhtes. Apellatsioonkaebus Kostjad paluvad Pärnu Maakohtu otsuse tühistada, teha asjas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus ja jätta poolte menetluskulud hageja kanda. Maakohus rikkus TsMS § 436 lg-s 1, § 243 lg-s 1 ja § 438 lg-s 1 sätestatut. Maakohus leidis ekslikult, et rendileping ei ole üles öeldud. Kohus asus ekslikult seisukohale, et usaldusväärne ei ole kostjate väide, mille kohaselt Tiido kinnistu müügilepingu sõlmimisel andis R. Koit kostjatele üle rendilepingu ülesütlemise avalduse. Seda kinnitas kohtu hinnangul asjaolu, et nimetatud ülesütlemise avaldust ei olnud kostjad kuni 15.04.2011 esitanud PRIA-le, mida tõendab PRIA peadirektori nimetatud kuupäeva käskkiri nr 12-6/552. Kostjad esitasid maakohtule kohtuistungil PRIA 27.07.2011 otsuse nr 12-4/239, millega peatati kaevatavas otsuses viidatud PRIA peadirektori käskkirja nr 12-6/552 täitmine kuni käesolevas tsiviilasjas otsuse tegemiseni. Kuna PRIA pädevusse ei kuulu tsiviilõiguslike vaidluste lahendamine, PRIA-l on piiratud võimalused tsiviilõiguslike suhete kindlakstegemiseks ning et hetkel toimub nimetatud rendilepingu kehtivuse osas kohtuvaidlus, lükkas PRIA vaideotsuse tegemise tähtaja kohtuotsuse jõustumiseni edasi. Lisaks peatas PRIA sama käskkirjaga vaidlustatud käskkirjade täitmise ja toetusraha tagasinõudmise. PRIA märkis, et võtab seisukoha selle kohta, kas rendileping on üles öeldud või mitte asjas tehtava jõustunud kohtuotsuse alusel. PRIA peatas igasuguse tegevuse nimetatud kinnisasja kasutus- ja toetusõiguse, esitatud dokumentide ja asjaolude hindamisel. Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud kohtu tuginemine PRIA poolt väljastatud käskkirjale, mille toime ja täitmine ning lisaks ka esitatud materjalide sisuline hindamine peatati kuni kohtuotsuse tegemiseni. Seega jättis maakohus kostjate poolt tõendina esitatud PRIA otsuse nr 12-4/239 tähelepanuta ja ei põhjendanud, miks ta esitatud tõendit ei kaalunud. PRIA peadirektori käskkirja nr 12-6/552 põhjendavas osas tehtud avaldus, et PRIA-l puuduvad andmed Tiido kinnistu rendilepingu lõpetamise kohta, ei saa kuidagi seada kahtluse alla kostjate väidet, et R. Koit andis kostjatele üle rendilepingu ülesütlemise avalduse. Maakohus ei saa otsuse tegemisel tugineda PRIA käskkirjale, mille täitmine on kuni otsuse tegemiseni käesolevas asjas peatatud ja mille väljaandja deklareeris, et temal puudub tsiviilvaidluse osas hinnangute andmiseks pädevus. PRIA kõnealusele avaldusele tuginedes ei hinnanud maakohus seda, kas kostjatel üldse oli kohustust PRIA-t rendilepingu ülesütlemise avaldusest teavitada ja kui selline kohustus oli, siis mis ajaks pidid kostjad PRIA-t sellest informeerima. Kuna maakohus jättis PRIA otsuse nr 12-4/239 tähelepanuta, leidis maakohus ekslikult, et kostjad ei esitanud PRIA-le R. Koidu kinnitust rendilepingu ülesütlemise kohta. Kostjad esitasid kõik nõutud selgitused PRIA-le tähtaegselt, sealhulgas rendilepingu ülesütlemise kohta käiva R. Koidu poolt allkirjastatud kinnituse. Asjaolu, et PRIA koostas käskkirja nr 12-6/552 enne kostjatele oma seisukohtade ja tõendite esitamiseks antud tähtaega, on kostjate õiguste rikkumine. Kostja esitas PRIA-le vaide, millega muuhulgas teavitati PRIA-t rendilepingut puudutavast kohtuvaidlusest ja peale toodud asjaolude selgumist peatas PRIA kõik vaidlusalust rendilepingu objektiks olnud maatükki puudutavad toetuste määramised ja tagasinõudmised.
Maakohus jättis kaalumata asjaolu, et kinnisasja müügilepingus kinnitas R. Koit, et müüdavat kinnisasja ei koorma kolmandate isikute õigused. Asjaolu, et R. Koit müügilepingus sellise kinnituse andis, on kooskõlas ülesütlemisavalduse, ülesütlemise tähtaja ning peale tähtaja möödumist (ja seega peale kolmandate isikute õiguste lõppemist) sõlmitud müügilepinguga. Maakohus ei hinnanud müügilepingus R. Koidu poolt notariaalses vormis antud kinnitust rendilepingu lõppemise kohta ning ei põhjendanud viidatud kinnituse arvestamata jätmist. Lisaks sellele ei tasunud hageja R. Koidule ega kostjatele rendilepingu järgset renti (VÕS § 339). Ekslik on maakohtu järeldus, et hagejal puudus rendi tasumise kohustus ja seega rikkus maakohus TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud kohustust. Puudub vaidlus, et hageja ei tasunud R. Koidule ega kostjatele rendilepingu järgset renti aastate 2008-2010 eest. Rendi mittemaksmist põhjendas hageja 11.03.2011 sõlmitud kokkuleppega väidetavate kahjude hüvitamiseks. Kahe aasta rendimaksete mittemaksmine on piisav, et rendilepingu ülesütlemist eeldada ja seda R. Koit ka tegi. Maakohus asus seisukohale, et nimetatud kokkulepe ei ole rendilepingu muudatus, kuid leidis samas, et see kokkulepe on kehtiva õigusega kooskõlas ja kostjatel ei olegi kohustust rendilepingu järgset renti tasuda. Maakohtu selline järeldus on väär. PRIA poolt koostatud juhendis „Ühtne pindalatoetus, põllumajanduskultuuri täiendav otsetoetus, heinaseemne täiendav otsetoetus“ märgitakse, et „Lepingusse tuleb kindlasti kirjutada täpsed andmed rendileandja ja rendilevõtja kohta, nende õigused (sh õigus taotleda pindalatoetusi) ja kohustused, lepingu jõustumise kuupäev ja kehtivus ning andmed rendile antava maa kohta. Lepingule tuleb lisada katastriüksuse plaan, kus on tähistatud rendileantav maa.“. Seega on PRIA seisukohal, et toetusi võib rendisuhte olemasolu korral taotleda nii omanik kui rentnik. R. Koidu ja hageja vahel sõlmitud rendilepinguga ei leppinud pooled kokku selles, et rendile antud maade osas võiks toetuse taotlusi esitada ja toetusi saada hageja. Maakohus ei selgitanud menetluses, kas hagejal on üldse alust PRIA-lt toetuste taotlemiseks. Kuna R. Koit ja hageja ei leppinud kokku, et hagejal on õigus PRIA-lt toetusi taotleda, ei saa hageja toetuste tagasinõudmisest väidetavat kahju tekkida, mille osas renditasu tekitatud kahjuga tasaarvestada. VÕS § 339 mõttest ei tulene asjaolu, et ükskõik millise eseme sh kinnisasja rentimisega omandaks rentnik ka õigused taotleda või saada toetusi. Maakohus ei andnud hinnangut 11.03.2011 kokkuleppele. Samas tugines maakohus viidatud kokkuleppele kui tõendile, mis kinnitab hageja õigust rendilepingu järgi tasumisele kuuluvat renti kogu rendilepingu väidetava kehtimise perioodi eest mitte maksata. Hageja ja maakohtu seisukoht, et kokkulepe ei ole rendilepingu muudatus, kuid muudab siiski rendilepingu järgse rendi maksmise tingimusi, on vastuoluline. Rendilepingu sõlmisid pooled kirjalikus vormis ning lepingu p 11 kohaselt tehakse täiendused poolte kokkuleppel ja lisatakse lepingule. Seega, seaduse (TsÜS § 77 lg 3) ja rendilepingu kohaselt sai rendilepingut muuta poolte kirjaliku kokkuleppega. Hageja ei esitanud maakohtule alates 01.01.2008 kuni kostjate kandmiseni kinnistusraamatusse Tiido kinnistu omanikuna R. Koidu ja hageja vahel sõlmitud rendilepingu muutmise kokkulepet ega väitnud, et mõni rendilepingu muutmise kokkulepe eksisteerib (TsMS § 238 lg 2). Lisaks möönis hageja, et 11.03.2011 sõlmitud kokkulepe ei ole rendilepingu muutmise kokkulepe. Seega saab rendilepingu muutmist tõendada ainult rendilepingu poolte kirjaliku kokkuleppega. Sellist kokkulepet esitatud ei ole ning 11.03.2011 sõlmitud kokkulepe ei oma mingit õiguslikku tähendust. Asjas puudub vaidlus selle üle, et VÕS § 341 ja § 291 lg 1 kohaselt oleksid rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle läinud kostjatele, kui rendileping oleks
ostetavat kinnisasja koormanud. Kostjad kanti Tiido kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 16.03.2010. Seega, alates eelnimetatud kuupäevast ei olnud R. Koit õigustatud sõlmima mitte mingisuguseid kokkuleppeid Tiido kinnistu suhtes, sh puudus R. Koidul õigus sõlmida 11.03.2011 kokkuleppeid väidetavalt kehtiva rendilepingu muutmiseks. Kostjatele jääb arusaamatuks maakohtu seisukoht, et kinnisasja võõrandamisest rohkem kui üks aasta hiljem tehtud kokkulepe kinnisasja endise omaniku ja endise rentniku vahel saab tekitada muudatusi kostjate õigustes või kohustustes. Maakohus pidas materiaalõiguse norme vääralt kohaldades R. Koitu Tiido kinnistu suhtes kokkulepete sõlmiseks õigustatud isikuks ajal, kui teda ei ole võimalik rendilepingu pooleks pidada, vaid tema õigused ja kohustused läksid seadusest tulenevalt üle kinnistu uuele omanikule. Seega ei leppinud rendilepingu pooled selles kokku, et hagejal puudub rendi maksmise kohustus. Veelgi enam, sellise kokkuleppe puudumist möönis maakohtu 04.10.2011 istungil ka hageja. Arvestades VÕS § 110 lg-s 1 ja § 111 lg-s 1 sätestatut, siis isegi juhul, kui kostjatele müüdud kinnistu suhtes oleks kehtiv rendileping, oleks kostjatel õigus keelduda rendilepingu objektiks oleva maatüki rentniku kasutusse andmisest kuni sissenõutavaks muutunud renditasu maksmiseni. Hageja väidab, et tal ei ole kohustust tasuda rendileandjale renti, kuna R. Koit ja hageja leppisid selles kokku. Sellise kokkuleppe sisu saab olla vastastikuste nõuete tasaarvestus või rendilepingu muutmine, tühistades tasu maksmise kohustuse. Hageja väitis, et R. Koidu ja hageja vahel sõlmitud kokkulepe ei ole rendilepingu muudatus, seega kehtiks rendileping 01.01.2008 kirja pandud sõnastuses. Vastustaja väidab, et sai R. Koidu tegevuse tõttu kahju 25 410 krooni. Samas oli tema kohustus rendileandjale kogu lepinguperioodi ulatuses 7375 x 5a = 36 875 krooni. Kostjad eeldavad siinjuures, et väidetavalt kehtiva rendilepingu lõpptähtajaks on rendilepingus märgitud 01.01.2013, mitte hageja poolt hagiavalduses väidetud 31.12.2013. Arvestades VÕS § 197 lg-tes 1 ja 2 sätestatut, oli tasaarvestuse puhul võimalik üksnes 25 410 krooni tasaarvestamine ja isegi tasaarvestuse puhul oleks rendileandja nõue hageja vastu lisaks tasaarvestusele rendiperioodil 11 465 krooni (732,75 eurot). Seega tuvastas maakohus ekslikult, et isegi kui rendileping oleks kehtiv, ei peaks hageja rendilepingu lõppemiseni renti maksma. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostjate väide, mille kohaselt rendileping lõppes seoses Rein Koidu poolt rendilepingu ülesütlemisega 03.01.2010 avaldusega, ei ole tõendatud. VÕS § 354 järgi tuleb põllumajandusliku rendilepingu üleütlemisavaldus teha kirjalikus vormis. TsÜS § 69 kohaselt tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus selle tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tahteavalduse on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või töökohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Hageja kinnitusel ei ole ta kostjate hagivastusele lisatud 03.01.2010 Rein Koidu nimelt tehtud rendilepingu ülesütlemise avaldust saanud. Kostjad omalt poolt ei ole tõendanud vastupidist,
s.o. seda, et nimetaud avalduse on hageja kätte saanud, ega seda, et Rein Koit oleks selle perioodil, mil tema oli rendileandja, hagejale tema elu- või tegevuskohta saatnud. See, et Rein Koit kinnitas kinnisasja müügilepingus, et kinnistu on vaba kolmandate isikute õigustest, selliseks tõendiks ei ole. Seega on põhjendatud ja õige maakohtu järeldus, et rendilepingut ei olnud kostjate poolt kinnistu omandamise hetkeks üles öeldud, see oli kehtiv ja rendilepinguga koormatud kinnistu omandamisel muutusid kostjad vaidlusaluse rendilepingu järgseteks rendileandjateks. Kostjad ei ole ka tõendanud ega isegi väitnud, et nemad, saades rendileandjateks, oleks rendilepingu üles öelnud, näiteks tasumata jätmise põhjendusel. Kostja Maie Merisalu 28.06.2010 kirjast hagejale sellist tahteavaldust ei nähtu. Seetõttu on rendilepingu kehtivuse seisukohalt asjakohatud väited hagejal rendivõlgnevuse olemasolust, nagu ka maakohtu ekslik hinnang Rein Koidu ja hageja vahelise 11.03.2011 tasaarvestuse kokkuleppe (mille järgi vabastab Rein Koit hageja rendi tasumisest kohustusest) õiguslikust tähendusest poolte rendisuhetele. Seega on maakohus otsuses viidatud õigusnormidele tuginedes õigesti rahuldanud rentniku hagi valduse taastamiseks renditud maatükile ja kostjate kohustamiseks hoiduma valduse rikkumisest rendilepingu kehtivuse lõpuni. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus menetlusosaliste apellatsiooniastmega seotud menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
Tiit Kollom
Kaupo Paal
Reet Allikvere
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.